Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật việt nam hiện hành

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ HUYỀN TRANG

ĐỀ TÀI:
QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ HUYỀN TRANG

ĐỀ TÀI:
QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Văn Tuyết

Hà Nội – 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng
tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn
đúng theo quy định. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của
Luận văn này.
Tác giả luận văn

Lê Huyền Trang


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Luận văn này, lời đầu tiên tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến
PGS.TS. Phạm Văn Tuyết, người đã giúp tôi lựa chọn đề tài và tận tình hướng dẫn,
chỉ bảo em trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Đồng thời, xin chân thành cảm ơn tới các thầy cô trong Khoa Pháp luật Dân sự
đã dạy dỗ kiến thức, cách nghiên cứu, giúp tôi có thể hiểu và hoàn thiện đề tài.
Tác giả Luận văn

Lê Huyền Trang


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

1. BLDS 1995: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban
hành năm 1995.
2. BLDS 2005: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban
hành năm 2005.
3. BLDS 2015: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban
hành năm 2015
4. BLDS Pháp: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà Pháp ban hành năm 1804.
5. BLDS Nga: Bộ luật dân sự của Liên bang Nga ban hành năm 1994.
6. BLDS Bắc kỳ: Bộ luật dân sự Bắc kỳ ban hành năm 1931.
7. BLDS và Thương mại Thái lan: Bộ luật dân sự và Thương mại Thái lan ban
hành năm 1925.
8. BLDS Sài gòn: Bộ luật dân sự của chính thể Việt Nam cộng hoà ban hành năm
1972.
9. BLDS Đức: Bộ luật dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ban hành năm 1896.
10. BLDS Nhật bản: Bộ luật dân sự Nhật bản ban hành năm 1898.


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.................................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài. ............................................................................. 2
3. Mục tiêu nghiên cứu......................................................................................... 3
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn ...................................................... 3
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 4
6. Phương pháp nghiên cứu. ................................................................................. 4
7. Kết cấu của luận văn ........................................................................................ 4
CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN
ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ .................................................................. 5
1. 1. Khái niệm bất động sản, bất động sản liền kề. ............................................... 5
1.1.1. Khái niệm bất động sản. ......................................................................... 5

1.1.2. Khái niệm bất động sản liền kề. .............................................................. 7
1.2. Một số vấn đề chung về quyền đối với bất động sản liền kề. .......................... 8
1.2.1. Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề. .................................... 8
1.2.1.1. Định nghĩa quyền đối với bất động sản liền kề. ................................ 8
1.2.1.2. Đặc điểm của quyền đối với bất động sản liền kề. .......................... 11
1.2.2. Phân loại quyền đối với bất động sản liền kề. ....................................... 14
1.2.3. Chế độ pháp lý của bất động sản liền kề. ............................................. 15
1.3. Quyền đối với bất động sản liền kề (Địa dịch hay dịch quyền) theo pháp luật
một số nước. ...................................................................................................... 17
1.4. Sơ lược quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về quyền đối với bất động
sản liền kề. ......................................................................................................... 20
Kết luận chương 1 ................................................................................................ 24
Chương 2 QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH ................... 25
2.1. Căn cứ xác lập, chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề. ...................... 25
2.1.1. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề ................................ 25


2.1.1.1. Quyền đối với bất động sản liền kề do địa thế tự nhiên. .................. 26
2.1.1.2. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của
luật. .......................................................................................................... 26
2.1.1.3. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận. .. 28
2.1.1.4. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc. ....... 29
2.1.2. Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề ............................. 29
2.1.2.1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc
quyền sở hữu của một người. ..................................................................... 29
2.1.2.2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu
cầu hưởng quyền. ...................................................................................... 31
2.1.2.3.Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt theo thỏa thuận của các
bên. ........................................................................................................... 34

2.1.3.4. Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt theo quy định của luật. .. 34
2.2. Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề. .......................................... 34
2.3. Nguyên tắc thực hiện và thay đổi thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề.
.......................................................................................................................... 35
2.3.1. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. ...................... 35
2.3.2. Thay đổi thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. ........................ 36

2.4. Đăng ký với bất động sản liền kề……………………………………37
2.5. Nội dung quyền đối với bất động sản liền kề ................................................ 40
2.5.1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề ............................................... 40
2.5.2. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề 45
2.5.3. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề ............................... 47
2.5.4. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác ....................................... 52
2.5.5. Các quyền đối với bất động sản liền kề khác ......................................... 54
Kết luận chương 2 ................................................................................................ 55
CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY
ĐỊNH VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ ................................ 56
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền đối với bất
động sản liền kề ................................................................................................. 56


3.1.1. Thực tiễn áp dụng chế định quyền đối với chế bất động sản liền kề để giải
quyết những tranh chấp tại cơ quan hành chính. ............................................ 57
3.1.2. Thực tiễn áp dụng chế định quyền đối với bất động sản liền kề để giải
quyết những tranh chấp tại Tòa án. ................................................................ 63
3.2. Một số phương hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về
quyền đối với bất động sản liền kề...................................................................... 74
Kết luận Chương 3 ............................................................................................... 82
PHẦN KẾT LUẬN .............................................................................................. 83
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Pháp luật dân sự của Việt Nam trước đây cũng như của nhiều nước trên thế giới
quy định quyền địa dịch trong điều kiện ghi nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai.
Pháp luật Việt Nam hiện nay không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai và
quy định về quyền đối với bất động sản liền kề mang bản chất của địa dịch. Trước khi
BLDS 2015 banh hành, pháp luật dân sự Việt Nam đã quy định quyền này dưới tên
gọi quyền hạn chế bất động sản liền kề. BLDS 1995, BLDS 2005 đã tạo ra hành lang
pháp lý bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những chủ sở hữu, chủ sử dụng bất
động sản bị vây bọc. Tuy nhiên sau 10 năm thi hành BLDS 2005 đã bộc lộ những
điểm yếu nhất định về chế định này. Một số quy định về bất động sản liền kề trong
BLDS 2005 chưa thực sự phù hợp với thực tiễn và không được hướng dẫn kịp thời
tạo ra nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.Ví dụ Điều 273 quy định: “Chủ sở
hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của
người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga,
đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý,
nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác”. Tuy nhiên, trong thực tế rất khó
thực hiện quyền sử dụng bất động sản của người khác để đảm bảo nhu cầu của mình.
BLDS 2005cũng chưa quy định cụ thể việc đền bù, phương thức thoả thuận, biện
pháp xử lý, giải quyết trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề không cho
phép chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tạo lối đi, cấp thoát nước… trên đất của họ
mặc dù những người này đã thỏa thuận đền bù. Vì vậy, trên thực tế chủ sở hữu nhà,
người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong việc sử dụng bất động sản liền kề để
đảm bảo lối đi, cấp, thoát nước1.
BLDS 2015 được ban hành khắc phục những bất cập của BLDS 2005, quy định
quyền này được thay đổi bằng tên gọi “ Quyền đối với bất động sản liền kề” quy định
tại Mục 1, Chương XIV Phần thứ hai.Tuy nhiên, tuy mới được triẻn khai thi hành kể

1 Bộ Tư pháp(2013), Tổng kết thi hành Bộ luật dân sự năm 2005, Báo cáo số 151/BC-BTP, Hà Nội


2
từ ngày 01/01/2017, nhưng BLDS 2015 vẫn bộc lộ những bất cập nhất định. Do
vậy, để làm rõ tính đặc thù trong điều kiện không ghi nhận về sỏ hữu tư nhân đất đai
và khắc phục những bất cập của BLDS 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề
thì việc lựa chọn nghiên cứu đề tài "Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật
Việt Nam hiện hành" là vô cùng thiết yếu.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài.
Trong một thời gian dài, pháp luật Việt Nam nói riêng cũng như của các nước
xã hội chủ nghĩa nói chung không đề cập đến chế định quyền đối với chế bất động
sản liền kề, bởi cơ sở thực tiễn, khách quan cho chế định này không tồn tại đó là quyền
sở hữu tư nhân về đất đai. Vì vậy, cũng không có các công trình khoa học pháp lý trong
lĩnh vực này ở các nước xã hội chủ nghĩa nói chung và Việt Nam nói riêng. Các công
trình nghiên cứu trong lĩnh vực này được các luật gia trong chế độ cũ Sài Gòn đề cập
đến, nhưng chỉ giới hạn trong khuôn khổ của giáo trình luật khoa Sài Gòn.
Lần đầu tiên vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được đề cập
đến trong cuốn “Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam” của TS. Nguyễn
Ngọc Điện, trong đó đề cập đến tài sản nói chung và một số vấn đề về các hạn chế
đối với việc thực hiện quyền sở hữu. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
được tác giả giới thiệu với tiêu đề “Quyền và nghĩa vụ láng giềng” nhưng chủ yếu
mang tính giới thiệu các quy định của BLDS 1995 còn có nhiều vấn đề cần tranh luận
đang còn bỏ trống. Cũng nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,
năm 2004, dưới hình thức luận án Tiến sĩ Luật học, tác giả Phạm Công Lạc cũng đưa
ra quan điểm về quyền này theo BLDS 1995.
Từ khi BLDS 2005 ra đời có một số tác giả khác nghiên cứu về quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề một cách hệ thống, toàn diện. Điển hình là TS. Phạm
Công Lạc với cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” do nhà xuất bản
Tư pháp xuất bản năm 2006 và TS. Trần Thị Huệ nghiên cứu về vấn đề này trong

cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới”
do Nhà xuất bản Tư pháp xuất bản năm 2011.
Các công trình trên tuy có nghiên cứu một cách hệ thống về quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề, tên gọi cũ của quyền đối với bất động sản liền kề. Tuy


3
nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khi Bộ luật dân sự 2015 mới được ban hành và có
hiệu lực từ 01/01/2017, đồng thời chính sách pháp luật về đất đai đã có sự thay đổi
căn bản đòi hỏi phải có sự hệ thống hóa các quy định của pháp luật Việt Nam về
quyền đối với bất động sản liền kề, trên cơ sở đó tạo tiền đề cho việc áp dụng pháp
luật một cách thống nhất trên toàn quốc.
3. Mục tiêu nghiên cứu.
3.1. Mục tiêu tổng quát.
Trên cơ sở phân tích lịch sử hình thành và phát triển của quyền đối với bất động
sản liền kề và các quy định pháp luật liên quan, hệ thống các khái niệm về bất động
sản và quyền đối với bất động sản liền kề. So sánh với các quy định tương đồng trong
pháp luật của một số nước trên thế giới để đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các
quy định tương ứng trong luật thực định.
3.2. Mục tiêu cụ thể.
Để thực hiện mục tiêu đó, luận văn đã tập trung nghiên cứu những vấn đề sau:
- Khái niệm và đặc điểm của bất động sản;
- Quyền đối với bất động sản liền kề theo quan điểm của pháp luật thế giới và
pháp luật Việt Nam.
- Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện hành.
- Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền đối với động sản liền kề và hướng
hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quyền này.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Luận văn tiếp tục đi sâu và nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện vấn
đề lý luận, thực tiễn về quyền đối với bất động sản liền kề, đặc biệt là trong bối cảnh

Bộ luật Dân sự 2015 mới có hiệu lực thi hành. Luận văn có thể là tài liệu tham khảo
cho các nhà nghiên cứu và sinh viên, học viên chuyên nghành luật dân sự cũng như
các cơ quan áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền đối
với bất động sản liền kề.
Quá trình nghiên cứu đề tài tìm ra được những tồn tại trong hệ thống pháp luật
và thực tiễn thi hành về quyền đối với bất động sản liền kề. Từ đó đưa ra những đề
xuất, kiến nghị giúp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoàn thiện chế định quyền
đối với bất động sản liền kề.


4
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
"Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện hành" là một
đề tài nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành tại Chương XIV của Bộ
luật dân sự 2015 với tiêu đề “Quyền khác đối với tài sản”. Việc nghiên cứu các vụ
tranh chấp về nội dung này trên cơ sở đó đưa ra các kiến nghị góp phần hoàn thiện
pháp luật dân sự. Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, với khuôn khổ của
luận văn thạc sĩ luật học tác giả chỉ tập trung vào nghiên cứu các quy định của pháp
luật quyền đối với bất động sản liền kề một cách hệ thống và đầy đủ, tạo tiền đề lý
luận cũng như có cách hiểu thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật vào giải
quyết các tranh chấp thực tế về quyền này hiện nay.
6. Phương pháp nghiên cứu.
Trong phạm vi nghiên cứu và mục đích nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng các
phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, lôgíc để lý giải nguyên nhân các hiện
tượng trong mối quan hệ giữa quyền sở hữu bất động sản, chuyển dịch quyền đối với
bất động sản với quyền đối với bất động sản liền kề.
Bằng phương pháp phân tích, so sánh để tìm sự đồng nhất cũng như khác biệt
trong pháp luật Việt Nam với pháp luật của một số nước trên thế giới. Trên cơ sở đó
thấy được sự kế thừa, phát triển, tính đặc thù của quyền đối với bất động sản liền kề
pháp luật Việt Nam, từ đó liên hệ đến thực tiễn áp dụng các quy định hiện hành của

pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề và nêu ra các
giải pháp hoàn thiện pháp luật.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về bất động sản và quyền đối với bất động sản
liền kề.
Chương 2: Quy định về quyề đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam
hiện hành.
Chương 3: Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật
về quyền đối với bất động sản liền kề.


5
CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
1. 1. Khái niệm bất động sản, bất động sản liền kề.
1.1.1. Khái niệm bất động sản.
Bắt nguồn từ việc phân loại tài sản của luật La Mã, khái niệm về bất động sản
cho đến nay vẫn được ghi nhận trong pháp luật dân sự của nhiều nước trên thế giới.
Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại tài sản của các nước
có những điểm khác nhau, dẫn đến cách hiểu về bất động sản cũng cũng khác nhau.
Trong BLDS 1995, khác với các quy định tương tự về bất động sản trong các
BLDS truyền thống và của Việt Nam trước đây, trước khi phân loại tài sản thành
động sản và bất động sản, BLDS 1995 xác định những gì được coi là tài sản. Điều
quy định này khắc phục được khiếm khuyết trong các BLDS trước đây, nó thể hiện ở
chỗ trước khi phân loại một hiện tượng phải xác định hiện tượng đó là gì, phạm vi
của nó đến đâu. Đứng đầu trong các cách phân loại tài sản thành động sản và bất
động sản. Điều 181 BLDS 1995 xác nhận tài sản bao gồm động sản và bất động sản,

dưới dạng liệt kê những gì là bất động sản (k.1) sau đó quy định "Động sản là những
tài sản không phải là bất động sản" (k.2 Điều 181 BLDS 1995). Căn cứ vào sự phân
định này, chúng ta có thể nhận thấy tiêu chí chung để xác định một tài sản mang tính
chất bất động sản là: Tính chất "không di, dời" được của tài sản được thể hiện trên
thực tế là không thay đổi được vị trí của tài sản (di - dời đi chỗ khác; dời - thay đổi
hoặc làm thay đổi chỗ tương đối cố định)
Kế thừa cách quy định về bất động sản tại BLDS 1995, BLDS 2005 cũng xác
định những gì được coi là tài sản, sau đó dựa trên những đặc tính của tài sản mà xác
định thế nào là bất động sản. Theo đó, tại Điều 174 BLDS 2005, Bất động sản được
quy định dưới dạng liệt kê, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác
gắn liền với đất đai;Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo thông lệ và tập quán quốc tế, kế thừa giá trị của các BLDS trước, cũng
như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có thể di dời được


6
hay không, BLDS 2015 đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điều
107 BLDS 2015 đã xác định Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây
dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Có thể nói BLDS 2015, thừa nhận các bất động sản sau:
-Đất đai là bộ phận cấu thành lãnh thổ, thuộc chủ quyền quốc gia vì vậy không
thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Pháp luật của các nước đều ngầm hiểu rằng đất
đai ở đây chỉ là một mảnh đất được giới hạn bởi diện tích, chiều dài, chiều rộng,
chiều cao. Khi con người thực hiện hành vi chiếm hữu, khai thác, sử dụng thì đất trở
nên có giá trị…và trở thành một loại tài sản quan trọng trong giao lưu dân sự, đầu tư,
thương mại.
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà; công trình xây dựng đó. Những tài sản được liệt kê tại Điểm b Khoản 1 Điều

107 Bộ luật Dân sự 2015 đều có đặc điểm gắn liền với đất về mặt vật lý và không dễ
dàng di dời được. Tức là chúng phải được xây dựng cố định trên đất và phục vụ cho
mục đích khai thác sử dụng lâu dài. Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng là bất động sản như hệ thống điện, nước…đây là những tài sản công dụng
gắn liền với bất động sản là nhà, công trình xây dựng nếu thiếu chúng thì nhà, công
trình xây dựng không khai thác được bình thường.
- Những tài sản khác gắn liền với đất
Thuộc nhóm đối tượng này phải kể đến các loại tài nguyên thiên nhiên khoáng
sản nằm trong lòng đất: than, dầu khí, vàng bạc… Khi được sinh ra từ đất, nằm trong
đất, gắn liền với đất và chưa được khai thác đến thì các loại tài nguyên thiên nhiên
này là bất động sản. Nhưng nếu đã được khai thác và vận chuyển ra khỏi khuôn viên
của mảnh đất, chúng lại trở thành động sản và chịu sự điều chỉnh của quy chế pháp
lý dành cho động sản.
- Các loại tài sản khác do pháp luật quy định
Căn cứ vào thuộc tính tự nhiên: sinh ra từ đất, hoặc gắn liền với đất Bộ luật
Dân sự 2015 liệt kê một số đối tượng được coi là bất động sản. Để có thể bao quát và
dự liệu khả năng xuất hiện các loại bất động sản mới trong tương lai, Bộ luật đưa ra


7
quy định: “các loại tài sản khác do pháp luật quy định”. Ở Việt Nam hiện chưa có
văn bản pháp luật nào quy định danh mục các bất động sản khác mà Điểm d Khoản 1
Điều 107 đề cập đến.
Tóm lại. Việc quy định thế nào là bất động sản theo pháp luật của đa số các
quốc gia khác trên thế giới đều dựa vào tính chất di dời hay không di dời được của
tài sản. Ngoài ra, một số tài sản được quy định là bất động sản do tính chất, công
dụng của tài sản hoặc do pháp luật mỗi nước quy định. Theo pháp luật Việt Nam
hiện hành, Bất động sản là tài sản không thể di dời hoặc hạn chế di dời có ích cho
con người; được chiếm giữ bởi cá nhân, tổ chức hoặc cộng đồng và có thể đo lường
bằng giá trị nhất định.

1.1.2. Khái niệm bất động sản liền kề.
BLDS 2015 cũng giống các BLDS trước đều không ghi nhận cụ thể khái niệm
bất động sản liền kề, tuy nhiên các bất động sản có đầy đủ các điều kiện sau thì có
thể hiểu là bất động sản liền kề:
- Các bất động sản nằm trong cùng một phạm vi khu vực. Nó có thể có sự tiếp
giáp. Ranh giới nhày có thể hình thành do vị trí tự nhiên hay do những điều kiện
kinh tế - xã hội, do phong tục tập quán, các bất động sản trong quá trình tồn tại đều
có sự tiếp giáp với các bất động sản xung quanh. Có thể một bất động sản không
chung ranh giới với bất động sản khác, mà nó chỉ nằm “liền kề” trong một khu vực,
nhưng để có thể khai thác tối đa công năng của mình thì phải “phiền lụy” đến bất
động sản khác.
-Trên cơ sở xác định các bất động sản được coi là liền kề mới có thể xác định
được bất động sản nào phải chịu "phiền lụy" nhằm phục vụ cho bất động sản kia. Bởi
vậy, khi có bất kì một sự “ phiền lụy ” trên một bất động sản có thể dẫn tới giá trị tài
sản đó bị giảm sút đáng kể và việc thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản chịu
sự “ phiền lụy ” cũng có những hạn chế nhất định.
Nếu bất động sản liền kề không chỉ là bất động sản có chung ranh giới mà còn
là những bất động sản xung quanh. Những bất động sản này được hiểu là những bất
động sản có liên quan đến bất động sản bị vây bọc trong một hay nhiều mối quan hệ
nhất định khi khai thác, sử dụng bất động sản đó. Theo TS. Phạm Công Lạc “..Một


8
bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể phải chịu sự
hạn chế về quyền đối với bất động sản chịu dịch quyền khi chúng thuộc bất động sản
về bản chất do tính không di dời được cùng loại và giữa chúng tồn tại một ranh giới
về địa lý cũng như về pháp lý...”2. Khái niệm bất động sản liền kề nếu hiểu theo
nghĩa là bất động sản có sự tiếp giáp với nhau về ranh giới địa lý hoặc ranh giới theo
pháp luật thì có nghĩa không bao gồm bất động sản xung quanh. Nhưng trong một số
trường hợp, bất động sản xung quanh cũng là đối tượng chịu sự “ phiền lụy ” trong

quá trình khai thác công dụng của một bất động sản khác, ví dụ như để thực hiện
quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc không chỉ hạn chế quyền đối với
chủ sở hữu bất động sản liền kề mà còn phiền lụy tới chủ sở hữu các bất động sản
xung quanh. Bởi bất động sản chịu dịch quyền là các bất động sản về bản chất không
di dời được và cùng loại nên khi chúng tồn tại trong một “ cộng đồng tài sản ” ít
nhiều phải chịu sự hạn chế quyền của chủ sở hữu bất động sản đó để đảm bảo cho
việc khai thác, sử dụng bình thường các bất động sản khác. Từ việc xác định các bất
động sản liền kề mới có thể xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử
dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản khác.
Tóm lại, từ những phân tích trên có thể đưa ra khái niệm bất động sản liền kề
là những bất động sản có ảnh hưởng đến khả năng khai thác công dụng của nhau và
thuộc sở hữu của những chủ sở hữu khác nhau.
1.2. Một số vấn đề chung về quyền đối với bất động sản liền kề.
1.2.1. Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề.
1.2.1.1. Định nghĩa quyền đối với bất động sản liền kề.
Từ thời La Mã cổ đại, địa địch đã được coi là một chủ thể khi được định nghĩa
là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở
hữu của một người khác. Đặc biệt, nó cũng có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài
và để làm được việc đó, trong điều kiện bất động sản tồn tại cố định trong cộng đồng
láng giềng, nó có thể cần phải “đi qua” bất động sản khác để có thể thông thương với
xã hội.
2 , Phạm Công Lạc (2004), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận án Tiến sĩ Luật học, Hà Nôi,
tr.58.


9
Quyền dụng ích, quyền địa dịch (Servitus) là một dạng quyền đối với tài sản
của người khác xuất phát từ quyền tư hữu đối với đất đai. Việc tồn tại sở hữu tư
nhân đối với đất đai có thể tồn tại tình trạng có khoảnh đất không có những điều
kiện cần thiết, tối thiểu để sử dụng một cách bình thường (một thửa ruộng không có

nước để canh tác; không có đường dẫn ra công lộ do bị bao bọc bởi những thửa
ruộng của người khác). Để sử dụng, khai thác một mảnh đất có các điều kiện nêu
trên cần phải có sự “ trợ giúp ” của mảnh đất của hàng xóm (bất động sản liền kề)3.
“ Địa dịch” được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam được thể hiện
dưới các khái niệm “ Quyền hạn chế bất động sản liền kề” trong BLDS 1995 và
20015, “Quyền đối với bất động sản liền kề” trong BLDS 2015.
Nếu như BLDS 2005 xây dựng nội dung về quyền đối với tài sản, ngoài các
quy định về sở hữu tài sản, tại chương XVI (từ điều 262 đến điều 279) có tiêu đề
“những quy định khác về quyền sở hữu” với nội dung chủ yếu là quyền đối với bất
động sản liền kề; thì BLDS 2015 đã sửa đổi theo hướng khái quát hơn. Cụ thể, bên
cạnh quyền sở hữu, tại chương XIV BLDS 2015 bổ sung quy định về “Quyền khác
đối với tài sản”. Một trong các quyền quan trọng nhất của quyền khác đối với tài sản
là quyền đối với bất động sản liền kề,
Điều 245 BLDS 2015 quy định về quyền đối với bất động sản liền kề như sau:
“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản
(gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động
sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền”
Về bản chất pháp lý, các khái niệm “ địa dịch”, “quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề”, “quyền đối với bất động sản liền kề” có nội dung tương tự nhưng
khái niệm “ địa dịch” có tính ưu việt hơn cả. Nó thể hiện đầy đủ bản chất vật quyền
của mối quan hệ giữa các bất động sản được coi là liền kề.
Trong BLDS 2005 địa dịch mang một tên gọi rất dài nhưng lại không thể hiện
được toàn bộ nội hàm ý nghĩa của nó – “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề”. Khái niệm này thể hiện chủ sở hữu một bất động sản có nhu cầu sử dụng một
bất động sản liền kề bằng hành vi khai thác trực tiếp (lối đi qua, dẫn nước, thoát
3. Đại học Luật Hà Nội(2003), Giáo trình Luật La Mã,NXb. Công an nhân dân, Hà Nội, tr.77.


10
nước, mắc dây tải điện,…). Tuy nhiên, địa dịch không nhất thiết luôn bao hàm quyền

sử dụng đối với bất động sản của người khác mà có thể là sự hạn chế quyền khai thác
đối với một bất động sản này để tạo điều kiện cho việc khai thác bình thường với bất
động sản kia, ví dụ như địa dịch xây dựng, chủ thể có quyền có quyền yêu cầu hạn
chế trồng cây hay xây dựng công trình quá cao trên một thửa đất nhằm tạo điều kiện
cho việc bảo đảm tầm nhìn hay đảm bảo ánh sáng cho thửa đất của mình. Bên cạnh
đó, địa dịch cũng không nhất thiết chỉ là mối quan hệ giữa hai bất động sản có chung
ranh giới, vì có những địa dịch áp đặt đối với tất cả các bất động sản tọa lạc trong
một phạm vi nào đó. Ví dụ như chủ sở hữu một sân bay yêu cầu các bất động sản lân
cận không được xây dựng quá một độ cao nhất định để đảm bảo cho máy bay thực
hiện việc cất cánh hay hạ cách được an toàn. Mặt khác với cách gọi “quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề” dễ gây cảm giác đó là quyền của một người hơn là
quyền gắn với một bất động sản. Điều 274 khoản 2 BLDS 2005 quy định “...trong
trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở
hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất
cũng được hưởng quyền đó”. Với quy định này, sẽ dễ mặc định rằng người không
phải là chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất thì không có quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề, dù có đủ tư cách để sử dụng tài sản. Trường hợp của người
thuê hay người thân thuộc của chủ sở hữu là ví dụ: bất động sản mà bị vây bọc thì
chỉ có chủ sở hữu bất động sản có quyền về lối đi qua bất động sản lân cận, còn
người thuê, người ở nhờ, người được ủy quyền quản lý thì không.
Khái niệm này ngắn gọn hơn khái niệm trong BLDS 2005, tuy nhiên tên gọi
này vô hình chung đang tạo ra quyền năng quá rộng cho chủ thể có quyền. Điều 245
BLDS 2015 quy định “quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện
trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho
việc khai thác một bất động sản thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động
sản hưởng quyền)”. Định nghĩa này đã khắc phục được hai vấn đề ở thuật ngữ trước
đây khi không chỉ đặt ra vấn đề sử dụng, bên cạnh đó không mặc định chỉ có chủ sở
hữu mới có quyền địa dịch và tiếp cận quyền địa dịch theo hướng xác định đó là một vật
quyền. Tuy nhiên, nó lại thể hiện hạn chế, dễ gây hiểu làm địa dịch chỉ là mối quan hệ

11
giữa hai bất động sản có chung ranh giới, tuy nhiên bản chất của của địa dịch không
nhất thiết chỉ là mối quan hệ giữa hai bất động sản liền kề có chung ranh giới.
1.2.1.2. Đặc điểm của quyền đối với bất động sản liền kề.
a) Quyền đối với bất động sản liền kề là vật quyền
Trong khoa học pháp lý hiện nay, tồn tại ba cách hiểu về bản chất pháp lý của
quyền đối với bất động sản liền kề, cụ thể:
Cách hiểu thứ nhất: Bản chất của quyền đối với bất động sản là hạn chế của
quyền sở hữu bất động sản bị vây bọc. Theo cách hiểu này thì quyền địa dịch là một
trong những hạn chế quyền sở hữu bất động sản vây bọc, đó là việc chủ sở hữu bất
động sản vây bọc phải chịu sự “phiền lụy” do việc cho người khác sử dụng bất động
sản của mình. Cách hiểu này được thể hiện trong quy định về quyền cấp, thoát nước
qua bất động sản liền kề tại Điều 277 BLDS 2005.
Cách hiểu thứ hai: Bản chất của quyền địa dịch là trái quyền. Theo cách hiểu
này thì quyền địa dịch đề cập đến nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản vây bọc,
theo đó:
- Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chỉ có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất
động sản vây bọc phải đáp ứng một số yêu cầu cấp thiết và cần thiết như tạo cho
mình một lối đi, lối cấp nước, thoát nước…
- Chủ sở hữu bất động sản vây bọc là chủ thể nghĩa vụ, phải thực hiện nghĩa
vụ để đáp ứng yêu cầu, vì lợi ích của chủ thể quyền là chủ sở hữu bất động sản bị
vây bọc. Cách hiểu này được thể hiện trong khoản 1 Điều 275 BLDS năm 2005
“Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác
mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản
liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có
nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu
bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác”.
Cách hiểu 3: Bản chất của quyền địa dịch là một vật quyền.
Theo đó, đây là quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, cho phép chủ

sở hữu bất động sản bị vây bọc được sử dụng bất động sản vây bọc để phục vụ cho


12
lợi ích của bất động sản bị vây bọc. BLDS năm 2015 quy định về quyền đối với bất
động sản liền kề tại Điều 245 với nội dung “Quyền đối với bất động sản liền kề là
quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền)
nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của
người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”. Ngoài ra, Điều 247 quy định thêm
“Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhận và
được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan
có quy định khác”. Với quy định này, BLDS năm 2015 đã tiếp cận quyền địa dịch
theo hướng xác định đó là một vật quyền.
Các cách hiểu khác nhau về bản chất của quyền địa dịch như đã nêu trên xuất
phát từ những góc độ khác nhau. Mỗi cách hiểu đều có những nội dung hợp lý cũng
như nhược điểm nhất định. Tuy nhiên, cần xác định bản chất của quyền địa dịch là
một vật quyền, bởi những lí do sau:
Thứ nhất, không thể coi quyền địa dịch là một loại trái quyền. Bởi lẽ bản chất
của trái quyền chính là hành vi của chủ thể quyền, có quyền yêu cầu phía bên kia
thực hiện hay không được thực hiện những hành vi nhất định. Đối tượng của trái
quyền là những hành vi mà người có quyền có thể yêu cầu người có nghĩa vụ phải
thực hiện. Hay nói cách khác, trái quyền là quyền dõi theo nhân, tức là quyền địa
dịch nếu xác định là trái quyền thì sẽ chỉ có hiệu lực cho đến trước khi thay đổi chủ
sở hữu của một trong hai bất động sản bị vây bọc hoặc bất động sản vây bọc. Khi có
sự kiện thay đổi chủ sở hữu xảy ra, nếu muốn tiếp tục duy trì quyền địa dịch thì chủ
sở hữu bất động sản bị vây bọc lại phải thực hiện quyền yêu cầu đối với chủ sở hữu
bất động sản vây bọc. Hệ quả là các tranh chấp về quyền địa dịch sẽ liên tục diễn ra
mỗi khi có sự thay đổi chủ sở hữu, ảnh hưởng tới sự ổn định trong việc thực hiện
quyền địa dịch, ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản bị
vây bọc.

Thứ hai, đối với quan điểm cho rằng quyền địa dịch là hạn chế của quyền sử
dụng bất động sản vây bọc, quan điểm này cũng chưa thật sự hợp lý bởi theo quy
định của Bộ luật dân sự thì chủ sở hữu bất động sản không chỉ bị phải chịu những


13
hạn chế nhất định khi cho người khác được cùng mình sử dụng bất động sản của
mình mà chủ sở hữu bất động sản còn phải thực hiện nhiều nghĩa vụ khác như tôn
trọng, đảm bảo an toàn xã hội; bảo vệ môi trường; tôn trọng ranh giới giữa các bất
động sản; tôn trọng quy tắc xây dựng…Do vậy, nếu cho rằng quyền địa dịch là hạn
chế của quyền sở hữu bất động sản vây bọc thì sẽ không phân biệt được quyền địa
dịch và cac nghĩa vụ khác của chủ sở hữu. Mặt khác, nếu quan niệm như vậy thì
quyền địa dịch được thực hiện bằng phương thức nào, cơ chế đảm bảo thực hiện
quyền địa dịch để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên cũng rất khó xác định.
Thứ ba: quyền địa dịch được xác lập khi trên thực tế, tình trạng có bất động
sản không có những điều kiện cần thiết, tối thiểu để sử dụng một cách bình thường
(một thửa ruộng không có nước canh tác, không có đường dẫn ra công lộ do bị bao
bọc bởi những thửa ruộng của người khác). Vì vậy vấn đề cấp thiết được đặt ra là
làm thế nào để chủ sở hữu một mảnh đất bị bao bọc với đất đai thuộc sở hữu của
người khác sử dụng, khai thác một cách bình thường? Cách duy nhất để đáp ứng
yêu cầu đó phải thông qua mảnh đất liền kề. Chủ sở hữu mảnh đất bị bao bọc được
quyền sử dụng đất của hàng xóm để đáp ứng các nhu cầu cấp thiết và cần thiết
(quyền dẫn nước, quyền thoát nước, quyền có lối đi…).
Để đảm bảo cho việc sử dụng bình thường và có tính chất bền vững của bất
động sản bị vây bọc thì trong pháp luật La Mã, quyền địa dịch được xác định là một
vật quyền. Với bản chất của vật quyền, quyền địa dịch tồn tại không phụ thuộc vào
việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản vây bọc hay bất động sản bị vây bọc. Các bên
vẫn sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường, theo đúng công dụng của
tài sản. Nội dung của quyền địa dịch không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản
của chủ sở hữu bất động sản vây bọc.

Tính bảo đảm và bền vững của quyền địa dịch xác nhận đó là một dạng vật
quyền - một mảnh đất phục vụ yêu cầu của một mảnh đất khác mà không phải một
người phục vụ một người khác. Vì vậy, việc thay đổi chủ sở hữu của một trong hai
mảnh đất không làm mất đi tính phục vụ của nó. Đối tượng chính của quyền địa
dịch chính là mảnh đất mà không phải hành vi của chủ sở hữu mảnh đất. Vì vậy,


14
quyền địa dịch (dụng ích) là một dạng vật quyền – quyền sử dụng tài sản của người
khác trong những quan hệ nhất định. Là một dạng vật quyền (quyền đối vật), quyền
địa dịch được bảo vệ, bất cứ ai có hành vi cản trở người có quyền thực hiện quyền
của họ đều bị coi là bất hợp pháp.
b) Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền không thể phân chia. Quyền
đối với bất động sản liền kề không thể chia nhỏ như chia quyền sở hữu tài sản.
Trong trường hợp bất động sản thụ hưởng thuộc sở hữu chung của nhiều người, thì
mỗi chủ sở hữu chung thực hiện trọn quyền, chứ không chỉ một phần quyền tương
ứng với phần quyền sở hữu của mình. Tương ứng, khi bất động sản phục vụ thuộc
về nhiều người thì mỗi chủ sở hữu phải chịu hoàn toàn nghĩa vụ đó.
c) Quyền đối với bất động sản liền kề luôn gắn liền với bất động sản. Người
nào trực tiếp sử dụng bất động sản thì cũng trực tiếp thụ hưởng hoặc gánh chịu địa
dịch. Khi bất động sản được chuyển dịch, thì người nhận chuyển nhượng mặc nhiên
thụ hưởng hoặc gánh chịu địa dịch mà không có sự lựa chọn nào khác. Địa dịch
không thể được tách rời khỏi bất động sản để trở thành một quyền gắn liền với nhân
thân của một chủ thể nào đó
1.2.2. Phân loại quyền đối với bất động sản liền kề.
Theo thể thức thực hiện. Sự khác biệt về thể thức thực hiện khiến các quyền
đối với bất động sản liền kề có thể được phân thành hai loại: liên tục và không liên
tục. Quyền đối với bất động sản liền kề gọi là liên tục một khi nó tự tồn tại và vận
hành mà không cần chủ bất động sản thụ hưởng thực hiện một hành vi nào, chẳng
hạn quyền về tầm nhìn. Quyền đối với bất động sản liền kề gọi là không liên tục

một khi sự tồn tại của nó phụ thuộc vào việc có hay không có hành vi của con
người, chẳng hạn quyền về lối đi qua, lấy nước,…
Còn có một cách khác để phân loại quyền đối với bất động sản liền kề theo thể
thức thực hiện: quyền chủ động và quyền thụ động. Quyền gọi là chủ động một khi
được thể hiện bằng hành vi cụ thể của người thụ hưởng, chẳng hạn, quyền về lối đi
qua; quyền gọi là thụ động, một khi được thể hiện bằng việc không hành động nhằm
thể hiện sự tôn trọng đối với việc thụ hưởng từ bất động sản của người khác.


15
Theo nguồn gốc hình thành. Quyền đối với bất động sản liền kề có hình thành
do địa thế tự nhiên, ví dụ quyền dẫn nước, hình thành trong điều kiện có một bất
động sản toạ lạc ở vị trí cao và một bất động sản khác ở vị trí thấp. Quyền này cũng
hình thành do quy định của pháp luật. Chẳng hạn, chung quanh một sân bay, nhà
chức trách có thể cấm việc xây dựng công trình kiến trúc vượt quá một độ cao nhất
định, nhằm bảo đảm an toàn cho sự lên xuống của máy bay; hoặc, trong trường hợp
một bất động sản tư nhân bị vây bọc, thì pháp luật đòi hỏi các bất động sản lân cận
phải để cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thực hiện quyền về lối đi qua.
Quyền đối với bất động sản liề kề còn hình thành do hành vi của con người. Ví dụ
điển hình là việc thiết lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề trong điều kiện
bất động sản không bị vây bọc, theo sự thoả thuận của các chủ sở hữu bất động sản
liên quan.
1.2.3. Chế độ pháp lý của bất động sản liền kề.
a) Các yếu tố của quyền đối với bất động sản liền kề.
Quyền đối với bất động sản liền kề được cấu thành từ ba yếu tố: có một bất
động sản phục vụ lợi ích của bất động sản khác, gọi là bất động sản chịu hưởng
quyền; có một bất động sản thụ hưởng, gọi là bất động sản hưởng quyền và hai bất
động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau.
Bất động sản chịu hưởng quyền hay còn gọi là bất động sản phục vụ. Sự phục vụ
bao hàm sự hạn chế đối với quyền của chủ sở hữu bất động sản, vì lợi ích của một hoặc

nhiều chủ sở hữu bất động sản khác. Thực ra, “thái độ” phục vụ của bất động sản trong
quan hệ này không phải là thái độ chủ động: đơn giản, chủ sở hữu để yên cho người
khác khai thác lợi ích từ bất động sản của mình hoặc không làm một việc gì đó ảnh
hưởng xấu đến việc khai thác lợi ích từ bất động sản của người khác. Ví dụ: cho phép
người khác đi qua bất động sản của mình để ra đường công cộng; để cho nước từ bất
động sản khác chảy qua bất động sản của mình; không xây dựng quá một độ cao nào
đó để bảo đảm không che chắn tầm nhìn của bất động sản lân cận;…
Bất động sản hưởng quyền hay còn gọi là bất động sản thụ hưởng. Sự thụ
hưởng có tác dụng làm gia tăng các quyền của chủ sở hữu: bên cạnh các quyền đối


16
với bất động sản của mình, chủ sở hữu còn có một số quyền đối với bất động sản
của người khác. Thực ra, các quyền đối với bất động sản của người khác chỉ phát
sinh trong khuôn khổ thực hiện các quyền đối với bất động sản của chính mình.
Chẳng hạn, chủ sở hữu có quyền đi qua bất động sản của người khác để ra đường
công cộng, bởi vì chính bất động sản của mình không trực tiếp thông thương được
với đường công cộng; nếu vì lý do gì đó, mà tình trạng vây bọc chấm dứt, thì quyền
về lối đi qua trên bất động sản của người khác cũng chấm dứt.
Hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau. Trong trường hợp hai
bất động sản thuộc về một chủ sở hữu, việc một bất động sản phục vụ một bất động
sản khác chỉ là một hình thức tổ chức nội bộ việc khai thác sản nghiệp của chủ sở
hữu. Hai bất động sản thuộc hai chủ sở hữu khác nhau là điều kiện bắt buộc để quan
hệ địa dịch tồn tại. Bởi vậy, nếu bất động sản phục vụ được chuyển giao cho chủ sở
hữu bất động sản thụ hưởng, thì quan hệ địa dịch cũng chấm dứt.
Tuy nhiên, nếu một người là chủ sở hữu một bất động sản đồng thời là đồng
chủ sở hữu chung theo phần đối với một bất động sản khác, thì quan hệ giữa hai bất
động sản cũng có thể phát sinh. Tương tự, trong trường hợp một bất động sản thuộc
về một người, bất động sản còn lại thuộc về một công ty trách nhiệm hữu hạn một
thành viên, mà thành viên duy nhất cũng chính là người đó, thì quan hệ giữa hai bất

động sản cũng có thể phát sinh, dù, suy cho cùng, chủ sở hữu của cả hai bất động
sản, trên thực tế, chỉ là một.
b) Về các phương thức thiết lập quyền đối với bất động sản liền kề:
Thứ nhất, do địa thế tự nhiên: Có trường hợp do địa thế tự nhiên mà một bất
động sản ở trong tình trạng phục vụ một hoặc nhiều bất động sản khác mà không có
sự lựa chọn. Trường hợp điển hình là việc cấp thoát nước. Nước được đề cập trong
điều luật là nước thuộc mọi nguồn gốc: nước mưa, nước thải, nước tưới…
Thứ hai, do luật: Trong nhiều trường hợp, luật chủ động can thiệp để tạo ra
quyền đối với bất động sản liền kề, nhằm bảo đảm sự khai thác bình thường đối với
một bất động sản. Sự can thiệp tỏ ra cần thiết trong điều kiện quyền sở hữu được
thừa nhận là tuyệt đối và độc quyền và thông thường, chủ sở hữu không bao giờ tự
nguyện để cho chủ sở hữu khác sử dụng tài sản của mình..


17
Thứ ba, do hành vi của con người: Quyền đối với bất động sản liền kề có thể
được thiết lập do hiệu lực của một giao dịch, tức là sự bày tỏ ý chí của một người.
Giao dịch có thể là sự thoả thuận hoặc là hành vi pháp lý đơn phương. Chẳng hạn, do
việc phân chia một bất động sản lớn mà có một trong các bất động sản được chia nhỏ
ở trong tình trạng không thể tiếp xúc trực tiếp với đường công cộng; các bên phân
chia thoả thuận về việc dành cho người được chia bất động sản đó một lối đi qua trên
một hoặc nhiều bất động sản lân cận.
Quyền đối với bất động sản liền kề cũng có thể được thiết lập do việc tách một
bất động sản có hệ thống phục vụ nội bộ thành hai bất động sản thuộc về hai người
khác nhau. Loại địa dịch này được thiết lập thành hai giai đoạn. Trong giai đoạn thứ
nhất, chủ sở hữu thiết lập trên hai phần của bất động sản của mình một hệ thống
phục vụ nội bộ mà nếu hai phần đó là hai bất động sản thuộc về hai người khác nhau,
thì sẽ tạo liên mối quan hệ về bất động sản liền kề. Các ví dụ rất đa dạng: đường dẫn
nước thải, máng xối, lối đi qua. Trong giai đoạn thứ hai, hai phần của bất động sản
được tách ra thành hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhauvà do các chủ

sở hữu không có thoả thuận gì đặc biệt về số phận của hệ thống phục vụ nội bộ trước
đây mà hệ thống này được duy trì và trở thành địa dịch. Tất nhiên, để địa dịch được
thiết lập, thì hệ thống phục vụ phải đang vận hành ở thời điểm bất động sản được
phân chia. Nếu hệ thống phục vụ đã ngưng vận hành, thì địa dịch không thể được
thiết lập một cách đương nhiên, mà cần có sự thoả thuận của các bên.
1.3. Quyền đối với bất động sản liền kề (Địa dịch hay dịch quyền) theo
pháp luật một số nước.
Từ thời cổ La Mã, địa địch đã được định nghĩa là việc một bất động sản chịu sự
khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác. Quyền
địa dịch là dạng quyền đối với tài sản của người khác được xác lập bởi đối tượng của
quyền mà không phải căn cứ vào chủ thể của quyền đó. Quyền địa dịch không phục
vụ cho một chủ thể xác định nào với tư cách là chủ sở hữu mảnh đất mà chính là sự
hữu dụng mà mảnh đất đó được hưởng.
Bộ Luật Dân sự Đức được công bố ngày 01/01/1900, trong đó, luật pháp về bất
động sản, vốn bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi pháp luật La Mã, gần như được giữ