Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật việt nam và thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân thành phố biên hòa, tỉnh đồng nai

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ THU CÚC

THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY
TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, năm 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ THU CÚC

THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY
TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI
NgànhLuật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS TRẦN ĐÌNH HẢO

HÀ NỘI, năm 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ: “ Thế chấp tài sản để đảm bảo
tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực tiễn xát xử tại Tòa án
nhân dân thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai “ là do chính tôi thực hiện
trên cơ sở hướng dẫn khoa học của PGS.TS Trần Đình Hảo.
Toàn bộ các tài liệu, cơ sở pháp lý, số liệu được tôi sử dụng phục vụ
cho công việc nghiên cứu Luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo
đúng quy định. Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn đều do tôi tự tìm
hiểu bằng kinh nghiệm trong thực tiễn công tác, phân tích một cách trung
thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của thành phố Biên Hòa, tỉnh
Đồng Nai. Các kết quả này chưa được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào
khác.
Tác giả

NGUYỄN THỊ THU CÚC


MỤC LỤC
MỞ ĐÀU .......................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG..................................... 11
1.1. Khái niệm, đặc điểm của tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng ngân
hàng .............................................................................................................. 11
1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tín dụng ngân hàng ...................... 16
1.3. Hình thức của thế chấp và đăng ký tài sản thế chấp ............................. 19
1.4. Xử lý tài sản thế chấp ........................................................................... 23
1.5. Điều chỉnh pháp luật về thế chấp tài sản trong hợp đồng tín dụng ngân
hàng ............................................................................................................

.. 26
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ THỰC TIỄN XÉT
XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG
NAI .................................................................................................................. 31
2.1. Thực trạng pháp luật về thế chấp tài sản trong hợp đồng tín dụng ngân
hàng .............................................................................................................. 31
2.2. Thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng
Nai ................................................................................................................ 47
Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TRONG
TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG..................................... 61
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền
vay trong Hợp đồng tín dụng ngân hàng
..................................................... 61
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay
trong Hợp đồng tín dụng ngân hàng
............................................................ 68
KẾT LUẬN .................................................................................................... 74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS

: Bộ luật Dân sự

HĐTD

: Hợp đồng tín dụng

NƠHTTTL

: Nhà ở hình thành trong tương lai

NH

: Ngân hàng

NHNN

: Ngân hàng Nhà nước

NHTM

: Ngân hàng thương mại

TSBĐ

: Tài sản bảo đảm

TSHTTTL

: Tài sản hình thành trong tương lai

TCTD

: Tổ chức tín dụng

MỞ ĐÀU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đã biết, trong nền kinh tế thị trường thì nhu cầu về vốn
cho phát triển, mở rộng đầu tư, sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp,
thành phần kinh tế là rất lớn, cùng với các chế định tài chính như: các công ty
tài chính, thị trường chứng khoán,… thì hệ thống ngân hàng là các “ kênh ”
cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế,… Với
vai trò, vị trí của mình, các NH có chức năng đặc biệt quan trọng trong nền
kinh tế mỗi quốc gia, nó là đòn bẩy cho nền kinh tế phát triển. Các NH với tư
cách là một trung gian tài chính – là nơi được thực hiện huy động tiền gửi từ
phía công chúng – có trách nhiệm hoàn trả vốn vay của người gửi, thực hiện
cho vay đối với khách hàng có nhu cầu về vốn. Cho vay là hoạt động đem lại
lợi nhuận chủ yếu cho các NH. Để đảm bảo cho NH có thể duy trì và phát
triển vững chắc đòi hỏi hoạt động cho vay của NH phải an toàn và hiệu quả.
Để bảo đảm vốn vay của mình, thì toàn bộ các khâu trong quy trình cho
vay phải được tuân thủ nghiêm ngặt (từ khâu nhận hồ sơ vay vốn đến ra quyết
định cho vay, kể cả việc xử lý tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ…).
Trong mối quan hệ này thì các NH là người cho vay. Có quyền lựa chọn
khách hàng (người vay) để cho vay dựa trên các điều kiện, yêu cầu nhất định,
có thể là yêu cầu về tài sản bảo đảm hoặc cho vay không có bảo đảm … Đây
là các cơ sở pháp lý bảo đảm cho phía các NH thu hồi được vốn (gốc + lãi)
theo thời hạn đã thỏa thuận trước, qua đó cũng phân biệt quan niệm cho vay
với việc cấp phát của ngân sách nhà nước bởi đặc trưng của cho vay là việc
phải có sự hoàn trả.
Hoạt động cho vay luôn luôn tiềm ẩn các rủi ro, bởi đây là yếu tố gắn
liền với mọi hoạt động kinh doanh nói chung. Để đảm bảo an toàn và hiệu quả
cũng như hạn chế đến mức tối đa trong hoạt động cho vay của các ngân hàng,
6

ở tất cả các nước trên thế giới đều có các quy định chặt chẽ để đảm bảo an
toàn trong hoạt động cho vay, trong đó đặc biệt chú trọng đến các vấn đề cho
vay có bảo đảm bằng việc thế chấp tài sản. Trong trường hợp này thì tài sản
bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ.
Cần lưu ý rằng sự bảo đảm này là cơ sở để các ngân hàng có thêm
nguồn thu nợ thứ hai (bởi nếu nguồn thu từ hiệu quả dự án đầu tư, quá trình
sản xuất kinh doanh đưa lại) không đạt kết quả cao, việc cho vay có bảo đảm
bằng tài sản chỉ áp dụng với những khách hàng có uy tín không cao đối với
các ngân hàng. Đặc biệt hiện nay chúng ta đang thực hiện những cam kế quốc
tề về lĩnh vực ngân hàng trong Hiệp định Thương mại Việt – Mỹ và gia nhập
Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) đã và đang đặt ra cho hệ thống ngân
hàng thương mại Việt Nam những thách thức vô cùng to lớn. Trong đó, ngân
hàng là lĩnh vực hoàn toàn mở trong cam kết gia nhập WTO của Việt Nam.
Thực tiễn xét xử tại các tòa án hiện nay về các vụ án về về thế chấp tài
sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng đã phản ánh phần
nào sự phức tạp của hoạt động tín dụng này tại Việt Nam nói chung, tại các
địa phương trong cả nước nói riêng. Đồng Nai là một trong những địa phương
vẫn còn tồn tại những vụ việc tranh chấp về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền
vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng.
Vì vậy, việc nghiên cứu về hợp đồng cho vay thuộc NH nói chung và
thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay thuộc NH nói riêng là rất cấp thiết,
trên cơ sở đó chỉ ra những bất cập của pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản
trong hoạt động cho vay của NH; đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm
hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của NH. Với
lý do trên, tôi đã chọn đề tài “ Thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong
hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn xét xử


tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai ” để thực hiện

luận văn thạc sĩ Luật học.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Vấn đề về biện pháp bảo đảm tiền vay nói chung và thế chấp tài sản
bảo đảm tiền vay đã được một số nhà nghiên cứu đề cập như:
Luận văn thạc sĩ Nguyễn Văn Ngọc năm 2015 với đề tài “ Pháp luật
về cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở
Việt Nam ”,
Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật kinh tế, Đại học Quốc gia Hà
Nội. Luận văn nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật Việt
Nam về thế chấp của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp có chức năng
kinh doanh bất động sản và thực tiễn áp dụng, từ đó đưa ra các giải pháp
nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về vấn đề này.
Nguyễn Hoàng (2015), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo
pháp luật Việt Nam hiện hành, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Quốc gia
Hà Nội. Luận văn tập trung nghiên cứu về thế chấp theo quy định pháp luật
Việt Nam hiện hành, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định này và đề xuất
các giải pháp để tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn.
Hoàng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở
hình thành trong tương lai của ngân hàng thương mại tại Việt Nam, Luận văn
thạc sỹ luật kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn nghiên cứu về cho
vay thế chấp bằng, trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam
và đánh giá thực tiễn áp dụng những quy định về vấn 3 đề này, từ đó đề xuất
những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cho vay thế
chấp bằng NƠHTTTL.


Phạm Ngọc Trâm (2016), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, luận văn thạc sĩ luật học,
Trường Đại học Luật Hà Nội. Luận văn trình bày một số vấn đề lý luận về thế

chấp NƠHTTTL. Đánh giá thực trạng pháp luật thế chấp NƠHTTTL để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ từ HĐTD, từ đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện
pháp luật về vấn đề này.
Nguyễn Trần Huyền Trang (2016), Thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, luận văn thạc sĩ luật học,
Trường Đại học Luật Hà Nội. Luận văn trình bày những vấn đề lý luận về thế
chấp. Nghiên cứu các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về thế
chấp và thực tiễn áp dụng, từ đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật
về vấn đề này.
Huỳnh Anh (2016), Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai tại ngân hàng thương mại, tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19,
tr. 51 - 58. Bài viết đi vào nêu và phân tích thời gian qua, những quy định về
giao dịch thế chấp liên quan đến loại tài sản này chủ yếu dựa vào các quy
định chung, nên có quá nhiều bất cập chưa giải quyết được khi áp dụng, thêm
vào đó là những vấn đề mới phát sinh. Trong đó, vấn đề nhận diện nhà ở hình
thành trong tương lai, vấn đề xác lập giao dịch và đăng ký thế chấp đang là
những vấn đề đáng quan tâm.
Phạm Vân Anh (2017), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để
bảo đảm cho hợp đồng tín dụng, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học
Luật Hà Nội. Luận văn tập trung trình bày những vấn đề lý luận về thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng. Nghiên
cứu các quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng; chỉ ra những hạn chế, bất cập của các quy
định này. Từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn
đề này.


“ Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng theo pháp luật
Việt Nam ” (Trần Thanh Thanh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật
quốc gia Hà Nội 2012);

“ Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật
dân sự Việt Nam hiện hành ” (Vũ Thị Hồng Yến, luận án Tiến sĩ Luật học,
Đại học Luật quốc gia Hà Nội 2013);
“ Thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật dân sự Việt Nam
hiện hành ” (Nguyễn Trung Hiếu, Luận văn Thạc sĩ luật học 2015);
Ngoài ra, việc nghiện cứu các quy định của pháp luật về biện pháp bảo
đảm tiền vay nói chung và thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay đã được đề cập ở
các sách chuyên khảo như:
“ Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở
Việt Nam – Thực trạng và hướng giải quyết ”, sách chuyên khảo, Nguyễn Thị
Nga, Nxb Tư pháp Hà Nội, 2015 – Nội dung tác giả đã đề cập một cách có hệ
thống, các biện pháp bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, chỉ ra những
thiếu sót và hướng khắc phục, hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay của
các tổ chức tín dụng, có so sánh với các biện pháp bảo đảm tiền vay của các
nước trên thế giới như: Nhật bản, Liên bang Nga, Mỹ, Pháp …
Lê Văn Tề & Huỳnh Thị Hương Thảo (2011), Thị trường tài chính và
các định chế tài chính trung gian, Nhà xuất bản Phương Đông;
Võ Thị Thúy Anh & Lê Phương Dung (2009), Nghiệp vụ ngân hàng
hiện đại, Nhà xuất bản Tài chính;
Trần Vũ Hải (2010), Giáo trình Luật ngân hàng Việt Nam, Nhà xuất
bản Giáo dục Việt Nam;
Lê Đình Nghi (2009), Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập 2, Nhà xuất
bản Giáo dục Việt Nam;


Đinh Văn Thanh & Nguyễn Minh Tuấn (2008), Giáo trình luật dân sự
Việt Nam tập II, Nhà xuất bản Công an Nhân dân;
Hoàng Thế Liên (2009) Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005
tập II, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia;
Trần Thị Huệ (2017) Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2015 của

nước CHXHCNVN, Nhà xuất bản Công an nhân dân.
Bên cạnh đó, việc nghiện cứu các quy định của pháp luật về biện pháp
bảo đảm tiền vay nói chung và thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay đã được đề
cập ở rất nhiều công trình nghiên cứu trong: sách, báo, tạp chí như:
“ Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc
cần khắc phục ” của tiến sĩ Lê Thị Thu Thủy;
“ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực
tiễn ” của thạc sĩ Nguyễn Thị Nga...
Tạp chí ngân hàng số 17/2010 “ Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu
lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho
vay của tổ chức tín dụng ” của TS. Nguyễn Văn Tuyến, tác giả đã đề cập đến
mối quan hệ pháp lý giữa hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng tín dụng, các
hoạt động có tính chất nghiệp vụ của ngân hàng thương mại và pháp luật điều
chỉnh hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, kiến nghị và đề xuất
hướng hoàn thiện pháp luật về hoạt động của ngân hàng thương mại.
Đặc biệt, trong thời gian qua các văn bản quy phạm pháp luật như Luật
Nhà ở 2014, Luật kinh doanh Bất động sản 2014, Bộ luật Dân sự 2015, cùng
một số văn bản hướng dẫn thi hành như Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLTBTP-BTNMT-NHNN,

Thông

tư

26/2015/TT-NHNN,

Thông

tư

09/2016/TTLT-BTP-BTNMT … bắt đầu có hiệu lực đã phần nào thay đổi

thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề này.


Các công trình nghiên cứu trên đã khai thác một số khía cạnh pháp lý
của các biện pháp bảo đảm. Tuy nhiên chưa có một công trình khoa học nào
nghiên cứu một cách toàn diện và sâu sắc các quy định mới của Bộ luật dân
sự 2015 và các văn bản pháp luật mới hiện nay về thế chấp tài sản để đảm bảo
tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng. Mặt khác, nhu cầu về vốn của
khách hàng vay ngày càng tăng, nhu cầu mở rộng cho vay của các ngân hàng
thương mại luôn đòi hỏi tính an toàn, hiệu quả, tính cạnh tranh trong xu thế
hội nhập giữa các ngân hàng.
Do đó, việc nghiên cứu bổ sung và hoàn thiện các quy định của pháp
luật về về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân
hàng có ý nghĩa rất lớn, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường hiện nay.
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
Làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp tài
sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng: khái niệm, đặc
điểm, thực tiễn áp dụng, trên cơ sở đó chỉ ra nhưng bất cập về thế chấp tài sản
để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng; có đưa ra một số giải
pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền
vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng.
Từ mục đích nghiên cứu như vậy, luận văn đặt ra các nhiệm vụ cụ thể như
sau:
- Làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền
vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng.
- Đánh giá thực trạng về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp
đồng tín dụng ngân hàng thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố
Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
- Đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng của các NHTM theo

pháp luật Việt Nam.


4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận và thực tiễn liên
quan về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng
ngân hàng.
- Các quy định của pháp luật hiện hành, các văn bản liên quan và các
trường hợp thực tế điển hình để chỉ ra những vướng mắc trong các quy
định của pháp luật và thực tiễn áp dụng. Ngoài ra, đối tượng nghiên cứu
của luận văn còn bao gồm các sự kiện pháp lý, các quan hệ pháp luật phát
sinh từ thực tế, các tư liệu thực tế về áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản
để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực tiễn xét
xử tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
4.2.1 Nội dung
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các vấn đề liên quan đến về thế chấp
tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng, thực trạng
quy định về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng
tín dụng của các ngân hàng theo pháp luật Việt Nam và các kiến nghị nhằm
hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền
vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng.
4.2.2. Thời gian
Luận văn nghiên cứu các quy định của pháp luật và tình hình thực hiện,
áp dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân
hàng trong thời gian từ trước năm 2018.
4.2.3. Địa bàn
Luận văn nghiên cứu các quy định của pháp luật và tình hình thực hiện,
áp dụng pháp luật thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín

13


dụng ngân hàng thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh
Đồng Nai
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài là chủ nghĩa duy
vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử Mác – Lênin, đường lối chính
sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa, đặc biệt là đường lối, chính sách về phát triển hệ thống ngân
hàng và hoạt động ngân hàng trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế.
Tác giả kết hợp sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như:
phương pháp thống kê, phân tích, đánh giá, đối chiếu, so sánh, tổng hợp…
dựa trên nền tảng cơ bản đó là: phương pháp duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mac – Lênin.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn được hoàn thành sẽ có một số đóng góp mới trên cả phương diện lý
luận và thực tiễn.
6.1. Ý nghĩa lý luận
Những kết quả thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở
thực tiễn để đánh giá chung về pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản để
đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng . Đồng thời, bổ sung,
hoàn thiện những quy định về pháp luật của nhà nước, địa phương về thực thi
pháp thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng
đảm bảo chặt chẽ, hiệu quả.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Góp phần hoàn thiện pháp luật, chính sách về thế chấp tài sản để đảm
bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng, nâng cao hiệu quả thực thi;
góp phần hạn chế, giải toả những vướng mắc về pháp lý, chế độ, chính sách

về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng tại
địa bàn Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai nói riêng, cả nước nói chung.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục các tài liệu tham khảo, luận
văn bao gồm 03 chương với kết cấu như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền
vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo tiền vay
trong hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân
thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp
tài sản để đảm bảo tiền vay trong hợp đồng tín dụng ngân hàng.


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HỢP
ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
1.1. Khái niệm, đặc điểm của tài sản thế chấp trong hợp đồng tín
dụng ngân hàng
1.1.1. Các khái niệm về tài sản thế chấp
Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó
cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, các bên cũng có
thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Bộ luật Dân sự năm
1995 quy định về thế chấp tài sản tại Điều 346 như sau:
“ 1. Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp thuộc
tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.Trong trường

hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ của bất động sản
cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động
sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận.
2- Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có
thoả thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ.
3- Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để bảo
đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng giá trị
các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác. “
Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định tại khoản 1 điều 342 về thế chấp tài
sản như sau: “ Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển


giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp “ . Nghĩa là bên thế chấp tài sản dùng
tài sản quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với
bên nhận thế chấp như không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế
chấp. Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A có căn nhà ba tầng đứng tên ông, vì ông A
đang rất cần một khoản tiền tương đối lớn nhưng ông lại không có và không
có khả năng xoay sở nên ông đã thế chấp căn nhà này cho Ngân hàng để ông
có tiền. Việc ông thế chấp căn nhà này bằng cách ông sẽ chuyển giấy tờ đứng
tên ông (sổ đỏ) cho Ngân hàng để đảm bảo về mặt pháp lý rằng nếu ông A
không có khả năng thanh toán khoản tiền mà ông đã vay tại ngân hàng trong
một khoảng thời gian đã được quy định thì Ngân hàng sẽ tiến hành phát mãi
tài sản đó. Do tài sản thế chấp đều có đăng ký quyền sở hữu nên người nhận
thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này. Người nhận thế
chấp phải yêu cầu bán đấu giá tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự được thực
hiện. Nhưng trên thực tế thì người nhận thế chấp phải trải qua giai đoạn khởi
kiện và thi hành bản án mới có thể bán được tài sản thế chấp.
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tại Điều 317 như sau: “ Thế chấp tài

sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp; Tài sản thế chấp do
bên thế chấp giữ … ”. Nghĩa là bên thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và
không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Do tài sản thế chấp đều có đăng ký quyền sở hữu nên người nhận thế
chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này. Người nhận thế chấp
phải yêu cầu bán đấu giá tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự được thực hiện.
Nhưng trên thực tế thì người nhận thế chấp phải trải qua giai đoạn khởi
kiện và thi hành bản án mới có thể bán được tài sản thế chấp. Thực trạng này
làm cho người nhận thế chấp tốn nhiều thời gian và chi phí, bởi lẽ các cơ quan
17


bán đấu giá tài sản không dám nhận bán đấu giá các tài sản chưa có bản án
và quyết định bán đấu giá của cơ quan thi hành án. Trong trường hợp mà
người thế chấp không có khả năng để thực hiện nghĩa vụ để nhận lại tài sản
thế chấp thì sẽ gây nhiều khó khăn cho bên nhận thế chấp. Trong thực tế đã có
không ít những trường hợp mà bên thế chấp không có khả năng thực hiện
nghĩa vụ dẫn đến bên nhận thế chấp phải giải quyết tài sản đó theo quy định
của pháp luật.
Hiện nay, trong môi trường kinh doanh của nền tài chính hiện đại thì
các giao dịch bảo đảm được thiết lập trên cơ sở bên cho vay không cần trực
tiếp nắm giữ tài sản, nghĩa là bên vay vẫn giữ tài sản đã được dùng để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay, đồng thời tiếp tục sử dụng nó để
phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh của mình. Do đó, thế chấp tài sản
là giải pháp linh hoạt cho việc vừa bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, vừa tiếp tục
sử dụng tài sản thế chấp để tiếp tục phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh
doanh, đảm bảo tính sinh lời của tài sản, giúp bên thế chấp có nguồn vốn để
trả nợ cho bên nhận thế chấp.

Vậy có thể nói: Thế chấp tài sản là bên thế chấp dùng một hoặc nhiều
tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện cho một nghĩa vụ
dân sự. Tài sản thế chấp thường là bất động sản hoặc động sản nhưng không
chuyển giao hoặc việc chuyển giao cho bên nhận thế chấp giữ sẽ gặp khó
khăn trong việc giao nhận, giữ gìn và bảo quản. Bên thế chấp sẽ chuyển giao
cho bên nhận thế chấp giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho bên nhận thế
chấp nếu các bên có thỏa thuận. Việc giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu,
sử dụng tài sản hạn chế bên thế chấp định đoạt tài sản. Trường hợp bên thế
chấp không thực hiện nghĩa vụ thì bên có quyền (bên nhận thế chấp) xử lý tài
sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ.
1.1.2. Đặc điểm của thế chấp tài sản


Theo Điều 318 của Bộ luật dân sự 2015 có quy định về tài sản thế chấp
như sau: “ (1). Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật
phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác; (2) Trường hợp thế chấp một phần bất
động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế
chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; (3) Trường hợp thế chấp quyền sử
dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì
tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác; (4) Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế
chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang
được dùng để thế chấp …. ”.
Như vậy, đối tượng của thế chấp ở đây có thể là động sản hoặc bất
động sản. Khi thế chấp thì toàn bộ bất động sản hoặc động sản là tài sản thế
chấp. Tuy nhiên, có những bất động sản có vật phụ kèm theo như một tòa nhà
có máy phát điện dự trữ, máy phát điện này cần sử dụng khi tòa nhà mất điện
cho nên nếu tòa nhà có những vật phụ kèm theo thì các vật phụ đó là tài sản
thế chấp. Đối với động sản mà có vật phụ kèm theo khi thế chấp động sản đó

thì vật phụ là tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận là vật phụ
không thế chấp.
Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản mà có vật phụ
gắn với phần tài sản thế chấp thì vật phụ cũng là tài sản thế chấp, cho nên khi
thế chấp một phần bất động sản hoặc một phần động sản mà có vật phụ thì vật
phụ là tài sản thế chấp. Hoặc một lô hàng gồm nhiều thùng, nhiều kiện, nếu
thế chấp một phần lô hàng đó thì những vật phụ đóng gói, bao bì … là tài sản
thế chấp.
Thông thường tài sản gắn liền với đất là thuộc quyền sở hữu của người
có quyền sử dụng đất. Trường hợp này, nếu quyền sử dụng đất là đối tượng


của thế chấp thì tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất cũng là đối tượng của
hợp đồng thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quy định này xuất
phát từ quan điểm tiếp cận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là vật
chính và vật phụ, đồng thời, quy định này còn nhằm tạo cơ chế để khuyến
khích người sử dụng đất đưa tài sản gắn liền với đất vào lưu thông thông qua
việc thế chấp để khai thác tối đa giá trị kinh tế của tài sản, đáp ứng nhu cầu
nguồn vốn để phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trường hợp, tài
sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của người khác thì tài
sản đó không được nhận thế chấp.
Nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông
báo cho tổ chức bảo hiểm biết, trường hợp này nếu xảy ra sự kiện bảo hiểm
thì tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả cho bên nhận thế chấp. Nếu bên nhận thế chấp
tài sản không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết thì tổ chức bảo hiểm sẽ chi
trả theo hợp đồng bảo hiểm.
Qua đó, ta thấy tài sản thế chấp là biện pháp bảo đảm đối với vật nhưng
quyền của bên nhận thế chấp đa phần mang tính đối nhân; Không có sự
chuyển giao tài sản. Vì vậy trên thực tế khi các bên thỏa thuận sử dụng biện
pháp thế chấp thì bên nhận thế chấp yêu cầu bên thế chấp giao cho mình các

giấy tờ liên quan đến tài sản để nâng cao tính xác thực; Tài sản có thể thế
chấp với nhiều bên nhận thế chấp nhưng chỉ phát sinh với biện pháp thế chấp
vì không phải chuyển giao tài sản. Từ đó, tài sản thế chấp có các ưu điểm và
hạn chế sau:
* Ưu điểm: Bên nhận thế chấp không phải bỏ ra các chi phí bảo đảm, giữ
gìn tài sản thế chấp ; Bên thế chấp được tiếp tục thực hiện quyền sở hữu
đối với tài sản của mình.

20


* Hạn chế: Khó xác định tính xác thực của các giấy tờ thế chấp. Nếu tài
sản thế chấp là tài sản không có giấy đăng ký xác thực thì xem như
không có gì

21


đảm bảo, độ an toàn pháp lý là bằng 0 ; Bên thế chấp có thể thực hiện một số
hành vi làm ảnh hưởng đến lợi ích của bên nhận thế chấp như: bán, làm hư
hỏng tài sản, …
* Để trở thành tài sản vay thế chấp ngân hàng, các loại tài sản khách
hàng đưa ra cần đảm bảo thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau:
 Tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của
khách hàng vay phải đáp ứng đủ theo các quy định sau:
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất: Giá trị quyền sử dụng đất phải
thuộc quyền sử dụng của người đi vay theo quy định của pháp luật về đất
đai;
- Đối với tài sản thế chấp thuộc doanh nghiệp nhà nước thì và được
giao cho doanh nghiệp thì được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định

của pháp luật;
- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay dựa
trên giấy tờ hợp pháp.
- Tài khoản được phép giao dịch, phải là tài sản được pháp luật cho
phép, không cấm mua, bán, tặng, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố,
thế chấp, bảo lãnh và các giao khác.
1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tín dụng ngân hàng
1.2.1. Khái niệm hợp đồng tín dụng ngân hàng
Tại điều 385 của BLDS 2015 quy định như sau : “ Hợp đồng là sự thỏa
thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự “ . Theo đó, muốn được công nhận là hợp đồng thì các thỏa thuận phải
thỏa mãn các điều kiện sau:
* Còn đối với hợp đồng thì phải thể hiện được ý chí của hai bên chủ thể.
Mỗi bên chủ thể có thể là một người hoặc là đại diện của nhiều người.


Thông thường thì một hợp đồng bao gồm hai bên chủ thể (hợp đồng
song


phương) nhưng cũng có nhiều trường hợp gợp đồng bao gồm ba, bốn bên chủ
thể và được gọi là hợp đồng đa phương.
* Phải có sự thống nhất ý chí của các bên: Không phải khi hai bên chủ thể
bày tỏ ý chí của mình thì sẽ hình thành nên hợp đồng. Ví dụ: Bên bán đưa
ra giá bán, nhưng bên mua muốn mua giá thấp hơn mà bên bán đã đưa ra,
như vậy không được bên bán đồng ý thì không thể hình thành nên hợp
đồng mà hợp đồng chỉ có thể hình thành khi sự thỏa thuận của các bên đạt
đến được sự thống nhất tức là ý chí của các bên đã đồng thuận và cùng
chấp nhận một hậu quả pháp lý sẽ hình thành khi giao kết hợp đồng.
* Sự thỏa thuận phải có hậu quả pháp lý làm xác lập, thay đổi hặc chấm dứt

quyền nghĩa vụ dân sự: Không phải tất cả các sự thỏa thuận và có sự
thống nhất ý chí của hai bên hay nhiều bên thì hình thành hợp đồng. Ví
dụ như thỏa thuận kết hôn, thỏa thuận cuộc hẹn gặp , .. không phải là
một hợp đồng. Hợp đồng chỉ hình thanh khi và chỉ khi những những thỏa
thuận có hậu quả pháp lý nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và
nghĩa vụ dân sự của các bên tham gia hợp đồng.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Hợp đồng tín dụng về bản
chất là những hợp đồng cho vay tài sản và hợp đồng tín dụng là sự thỏa thuận
bằng văn bản giữa tổ chức tín dụng với khách hàng vay (là tổ chức, cá nhân)
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ nhất định giữa các bên theo quy định của
pháp luật. Và khi tổ chức tín dụng chuyển giao một khoản tiền tệ cho khách
hàng vay một khoản tiền để sử dụng vào mục đích có thời hạn nhất định theo
nguyên tắc có hoàn trả gốc và lãi theo quy định.
Điều 17, Văn bản hợp nhất số 20/VBHN-NHNN của Ngân hàng Nhà
nước ngày 22/5/2014 Quyết định về việc ban hành quy chế cho vay của tổ
chức tín dụng đối với khách hàng được quy định như sau: “ Việc cho vay của
tổ chức tín dụng và khách hàng vay phải được lập thành hợp đồng tín dụng.


Hợp đồng tín dụng phải có nội dung về điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn
vay, phương thức cho vay, số vốn vay, lãi suất, thời hạn cho vay, hình thức
bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm, phương thức trả nợ và những cam kết khác
được các bên thỏa thuận .”
Theo quy định trên thì hợp đồng tín dụng sẽ có một số đặc điểm sau
đây:
* Về chủ thể: Bên cho vay bắt buộc phải là tổ chức tín dụng, có
đủ
điều kiện luật định, còn bên vay có thể là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp
tác có đủ điều kiện vay vốn do pháp luật quy định.
* Về hình thức: Hợp đồng tín dụng ngân hàng luôn luôn được lập thành

văn bản và theo mẫu. Tùy thuộc vào mục đích vay vốn va thời hạn trả
nợ mà hợp đồng tín dụng có các loại sau: Hợp đồng tín dụng ngắn hạn
(là hợp đồng có thời hạn vay dưới 12 tháng); Hợp đồng tín dụng
trung hạn và dài hạn (là hợp đồng có thời hạn vay trên 12 tháng).
Đối với Hợp đồng tín dụng có tài sản đảm bảo tiền vay bất động sản
thì hợp đồng thế chấp phải công chứng theo quy định pháp luật.
Do hợp đồng tín dụng được soạn thảo chặt chẽ nên rất ít khi xảy ra
tranh chấp, nếu có tranh chấp xảy ra là tranh chấp đến việc đảm bảo số tiền
vay của bên đảm bảo và tài sản thế chấp để thanh toán nợ cho tổ chức tín
dụng.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng tín dụng ngân hàng
So với các hợp đồng khác như hợp đồng kinh tế, hợp đồng xây dựng,
hợp đồng thương mại… gọi chung là hợp đồng dân sự thì hợp đồng tín dụng
có một số đặc điểm sau:
– Về chủ thể: một bên tham gia hợp đồng bao giờ cũng là tổ chức tín
dụng có đủ điều kiện luật định, với tư cách là bên cho vay. Còn chủ thể
bên