Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố hải phòng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

BÙI THỊ THƢƠNG

HÀ NỘI – 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ
HẢI PHÒNG
BÙI THỊ THƢƠNG
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. LÊ VỆ QUỐC

HÀ NỘI - 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi,
nội dung cũng như các số liệu trích dẫn trong luận văn hoàn toàn trung thực.
Những kết quả trong luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác.
Hà Nội, ngày 11 tháng 11 năm 2019.
Tác giả

Bùi Thị Thƣơng

LỜI CẢM ƠN


Trước tiên, tác giả xin được bày tỏ lòng ngưỡng mộ và biết ơn sâu sắc tới
Tiến sĩ LÊ VỆ QUỐC, là người đã tận tình hướng dẫn và có nhiều hướng gợi mở để
tác giả phát huy khả năng sáng tạo trong công trình nghiên cứu này.
Qua đây, cho phép tác giả gửi lời cảm ơn chân thành tới tập thể thầy cô giáo
Khoa Sau đại học của trường Đại học Mở Hà Nội, các cơ quan, đơn vị đã giúp đỡ
tác giả về mặt tư liệu trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành đề tài.
Bên cạnh nguồn động viên, giúp đỡ trên, tác giả còn nhận được sự quan tâm,
khích lệ của gia đình, bạn bè và những người thân luôn ở bên cạnh tác giả trong
những lúc khó khăn nhất. Tác giả trân trọng cảm ơn những tình cảm tốt đẹp này!
Những nội dung trình bày trong luận văn mới chỉ là kết quả nghiên cứu bước
đầu. Mặc dù đã hết sức cố gắng, nhưng do thời gian và năng lực có hạn, quá trình
thu thập tài liệu tham khảo chưa đầy đủ như mong muốn nên luận văn không thể
tránh khỏi thiếu sót nhất định.
Cuối cùng, tác giả chờ đợi những ý kiến đóng góp quý báu của thầy cô và
các bạn để luận văn được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!

Tác giả

Bùi Thị Thƣơng

MỤC LỤC


MỞ ĐẦU…………………………………………………………………………....1
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM....................8
1.1. Khái quát chung về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất..............8
1.2. Những nội dung cơ bản của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất……........................................................................................................25
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG…………………………………………………......34
2.1. Thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất….34
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất tại thành phố Hải Phòng …………………………………………………….....51
Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU
QUẢ THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG……………………….......70
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hải Phòng……....................70
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hải Phòng……………........76
KẾT LUẬN……………………………………………………………………......86
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………………….......88

DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

CCV

: Công chứng viên

NQ

: Nghị quyết

NĐ - CP

: Nghị định Chính phủ

QĐ

: Quyết định


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thế chấp quyền sử dụng đất là một quyền năng cơ bản của người sử dụng đất.
Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất theo hình thức được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền nhận chuyển
nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng toàn
bộ hay một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản… thì được thế chấp quyền
sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất
đai năm 1993, tại điều 3 quy định: "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng

đất" [31]. Quy định này tiếp tục được kế thừa và ghi nhận trong các Luật Đất đai
năm 2003 và năm 2013. Thế chấp quyền sử dụng đất ra đời tạo điều kiện để người
sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng (đặc biệt là các
hộ gia đình, cá nhân nghèo) gọi chung là bên vay được tiếp cận nguồn vốn vay của
các tổ chức tín dụng, ngân hàng… gọi chung là bên cho vay đầu tư vào sản xuất kinh doanh, góp phần xóa đói, giảm nghèo, phát triển kinh tế.
Hình thức pháp lý của thế chấp quyền sử dụng đất được bên vay và bên cho
vay xác lập thông qua một loại hợp đồng có tên gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất. Để phòng ngừa rủi ro, bảo toàn đồng vốn cho vay cũng như bảo vệ quyền
và nghĩa vụ của bên cho vay; đồng thời, ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ của bên
vay trong việc thực hiện cam kết trả vốn và lãi thì tại Điều 167 Luật Đất đai năm
2013 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc
chứng thực. Điều này là cần thiết dẫu cho xét về bản chất giao dịch về thế chấp
quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự được xác lập dựa trên nguyên tắc tự
do thỏa thuận ý chí giữa các bên.
Thực tiễn thi hành các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất cho thấy hoạt động này góp phần phòng ngừa rủi ro và bảo đảm an toàn về
1


mặt pháp lý cho giao dịch cho vay bằng tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của
các tổ chức tín dụng; đồng thời, góp phần đưa thị trường về quyền sử dụng đất đi
vào nề nếp, vận hành ổn định, lành mạnh v.v... Tuy nhiên bên cạnh những kết quả
đạt được, thực tiễn thi hành các quy định này còn bộc lộ một số hạn chế như pháp
luật hiện hành cho phép hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể được công
chứng hoặc chứng thực. Xét về mặt pháp lý, công chứng, chứng thực đều là sự xác
nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền nhằm bảo đảm hiệu lực pháp lý của hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Song công chứng và chứng thực được thực hiện
theo hai trình tự khác nhau, do hai cơ quan khác nhau tiến hành và chịu sự điều
chỉnh của hai hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khác nhau.
Trên thực tế khi thế chấp quyền sử dụng đất, người dân thường lựa chọn loại

hình thức chứng thực hơn là công chứng. Ngoại trừ các thành phố lớn như Hà Nội,
Hồ Chí Minh... là những nơi có nhiều tổ chức hành nghề công chứng hoạt động, còn
lại các địa phương khác chưa có nhiều tổ chức hành nghề công chứng (số tổ chức
hành nghề công chứng chưa tương xứng với số đơn vi hành chính cấp quận, huyện
hiện có), nên khi thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (đặc biệt là ở địa
bàn miền núi, vùng sâu, vùng xa) do chi phí cao, đi lại khó khăn, thủ tục yêu cầu
chặt ch hơn; người dân thường chọn chứng thực tại y ban nhân dân cấp xã.
Do đó, việc nghiên cứu về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
là cần thiết nhằm tìm ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật thực định, khắc phục
những bất cập, thiếu sót trong thực tiễn, từ đó, hướng người dân, doanh nghiệp tới
việc lựa chọn hình thức công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thay vì
hình thức chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như một thói quen pháp
lý tối ưu, chuyên nghiệp và hiệu quả. Điều này lại càng có giá trị khi đề tài được
nghiên cứu dựa trên sự so sánh, đối chiếu với thực tiễn thi hành tại thành phố Hải
Phòng. Với những l nêu trên, tác giả đã lựa chọn đề tài:"Pháp luật về công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Hải Phòng" làm luận
văn thạc sĩ luật học của mình.
2


2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Đề tài công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất và pháp luật về công chứng
từ lâu đã thu hút sự quan tâm, chú ý của nhiều nhà khoa học, những người làm công
tác lý luận nghiên cứu và các nhà quản lý, các nhà chuyên môn ở nhiều khía cạnh,
góc độ khác nhau. Cho đến nay, đã có nhiều công trình khoa học nghiên cứu về công
chứng của cá nhân, tập thể đối với vấn đề công chứng về quyền sử dụng đất nói chung
và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng được công bố. Cụ thể là:
- Đề tài khoa học mang mã số 92-98-244 về “Cơ sở lý luận và thực tiễn xây
dựng và hoàn thiện tổ chức và hoạt động công chứng ở Việt Nam” do Bộ Tư pháp
tổ chức nghiên cứu và nghiệm thu vào tháng 5 năm 1993;

- Phạm Văn Lưỡng, “Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia
đình”, tạp chí toà án số 07/2018.
-TS. Lê Thị Thu Thủy (2006) làm chủ biên và tập thể tác giả, “Các biện pháp
bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng”, sách chuyên khảo, Nxb Tư
pháp, Hà Nội;
- Nguyễn Quang Minh (2009), “Xã hội hóa hoạt động công chứng ở Việt Nam
hiện nay - một số vấn đề lý luận và thực tiễn”, Luận văn thạc sĩ Luật học;
- Lại Thị Hồng (2012), “Những khía cạnh pháp lý của việc công chứng các
thỏa thuận tài sản của vợ chồng”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học
Quốc gia Hà Nội;
- Nguyễn Thị Thu Hồng (2012), “Công chứng các văn bản liên quan đến tài
sản của vợ chồng”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà
Nội;
- Đỗ Đức Hiển (2013), “Giá trị pháp lý của văn bản công chứng”, Luận văn
thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội;

3


- Hoàng Văn Hữu (2014), “Trách nhiệm bồi thường do công chứng viên gây ra
trong hoạt động công chứng theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học,
Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội;
- Nguyễn Trường Thọ (2015), “Công chứng hợp đồng bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay vốn tại các ngân hàng thương mại”, Luận văn
thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội…
Có thể nói, các công trình nghiên cứu trên đây đã giải quyết được một số vấn
đề lý luận và thực tiễn đối với công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất nói
chung và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng như:
Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của công chứng hợp đồng về
quyền sử dụng đất (trong đó có hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất);

Hai là, luận giải yêu cầu của công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất;
Ba là, đánh giá thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng về quyền sử
dụng đất và thực tiễn thi hành nhằm chỉ ra những kết quả đã đạt được; những hạn
chế, yếu kém và nguyên nhân của hạn chế, yếu kém;
Bốn là, đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định về công chứng
hợp đồng về quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành…
Tuy nhiên, xem xét dưới góc độ pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất một cách có hệ thống, đầy đủ, chuyên sâu và toàn diện trên
phương diện lý luận và đặt trong mối quan hệ so sánh, đối chiếu với thực tiễn thi
hành trên địa bàn thành phố Hải Phòng thì dường như vẫn còn thiếu một công trình
nghiên cứuhoàn chỉnh như vậy. Trên cơ sở kế thừa những kết quả nghiên cứu của
các công trình khoa học có liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn của tác giả
muốn đi sâu tìm hiểu về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực
tiễn thi hành tại thành phố Hải Phòng. Qua đó, đưa ra một số định hướng và giải
pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và
nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hải Phòng.
4


3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là tìm ra những vướng mắc, hạn chế về các
vấn đề liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam
nói chung và tại thành phố Hải Phòng nói riêng. Từ đó đưa ra các định hướng, giải
pháp, kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hải Phòng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu
như sau:
- Phân tích khái niệm, đặc điểm, vai trò của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất; Phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của hoạt động công chứng nói chung và
công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng; Lý giải các nguyên tắc
và các yêu cầu của công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Phân tích
trình tự, thủ tục và nội dung của hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Hải Phòng.
- Đưa ra định hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố
Hải Phòng.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định của pháp luật Việt Nam
hiện hành về pháp luật công chứng và pháp luật liên quan về thế chấp quyền sử
dụng đất.
5


4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung: Nghiên cứu, tìm hiểu các quy
định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm
2013, Luật Công chứng năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng
dẫn thi hành.
- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian. Đánh giá thực tiễn thi hành các
quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Hải Phòng.
5. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình viết và hoàn thiện luận văn này, tác giả đã cố gắng dày công
học hỏi, nghiên cứu, thu thập tài liệu để lấy thông tin và các kiến thức cần thiết giúp
cho việc hoàn thiện đề tài. Và trong khi viết, tác giả đã sử dụng các phương pháp

nghiên cứu bao gồm:
Phương pháp tổng hợp: Các phương pháp này được sử dụng trong cả ba
chương nhằm mục đích làm rõ quy định của khung pháp luật hiện hành về công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, đánh giá thực tiễn thực
hiện pháp luật công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Hải
Phòng, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp tổ chức thực hiện.
Phương pháp so sánh: Được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng
pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành
tại thành phố Hải Phòng.
Bên cạnh đó, luận văn của tác giả còn sử dụng biện pháp nghiên cứu dựa trên
lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp
luật, các quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tăng cường quản lý nhà
nước bằng pháp luật, về cải cách hành chính, cải cách tư pháp trong hoạt động công
chứng tại Việt Nam.

6


6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Thông qua việc nghiên cứu đề tài luận văn “Pháp luật về công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Hải Phòng”, tác giả muốn
đưa ra nhận xét, đánh giá thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại thành phố Hải Phòng; Đưa ra các kiến
nghị nhằm góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Hải Phòng.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn được kết cấu thành 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Hải Phòng.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hải Phòng.

7


Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT
CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1. Khái quát chung về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái quát chung về công chứng
 Khái niệm về công chứng
Công chứng là nghề xuất hiện cách đây hàng ngàn năm ở Hy Lạp, Ai Cập, đặc
biệt là ở La Mã với vai trò ghi chép, soạn thảo văn bản và làm chứng (dịch vụ văn
tự). Khởi đầu công chứng là một nghề tự do trong xã hội, phục vụ cho nhu cầu tự
nhiên, tự bảo vệ của dân chúng khi thiết lập các văn tự, khế ước.
Thuật ngữ Notariat (tiếng Pháp, Đức,...) hay Notary (tiếng Anh), đều có gốc
Latinh là Notarius có nghĩa là ghi chép. "Notarius" trong Luật Anh Cổ là một người
sao chép hay trích lục các loại văn bản, giấy tờ khác, người làm chứng. Trong Luật
La Mã, "Notarius" là người ghi chép, thư ký, tốc ký, người ghi chép các hoạt động
trong nghị viện của Tòa án hoặc ghi chép theo lời người khác đọc, người soạn các
di chúc và giấy chuyển nhượng sở hữu. Theo từ điển Luật học của Mỹ, Notarial
(công chứng) là hoạt động của công chứng viên.
Công chứng theo hệ thống công chứng La tinh và hệ thống công chứng Anglo
Saxon là một nghề tự do, công chứng viên hoạt động độc lập, tự chịu trách nhiệm cá
nhân về hoạt động của mình nhưng đó là một nghề đặc biệt, đòi hỏi công chứng
viên phải có trình độ chuyên môn (luật) và kỹ năng nghiệp vụ được nhà nước công

nhận để có thể đảm bảo tính xác thực cho các hợp đồng vốn rất phức tạp, đa dạng;
công chứng viên do nhà nước bổ nhiệm hoặc công nhận theo các điều kiện, tiêu
chuẩn do luật định và hoạt động theo chế độ chứng chỉ hành nghề.

8


Công chứng theo hệ thống công chứng Collectiviste chưa được coi là một
nghề (công chứng viên là công chức nhà nước, kiêm nhiệm cả việc chứng thực (thị
thực hành chính)); việc công chứng được giao cho cả các chủ thể không phải là
công chứng viên đảm nhiệm; công chứng viên không có chứng chỉ hành nghề,
không phải chịu trách nhiệm dân sự trước khách hàng, chỉ phải chịu trách nhiệm
hành chính trước nhà nước về những sai phạm trong hoạt động của mình. Tuy
nhiên, hiện nay trong hệ thống công chứng Collectiviste đã có sự đổi mới trong
quan niệm về công chứng, ở hầu hết các nước có nền kinh tế thị trường đã chuyển
đổi theo hướng phù hợp với quan niệm của hệ thống công chứng La tinh và hệ
thống công chứng Anglo Saxon và đang từng bước tiến hành cải cách từ mô hình
công chứng nhà nước sang mô hình công chứng tự do.
Ở Việt Nam, công chứng thời Pháp thuộc được gọi là "Chưởng khế", là hoạt
động thị thực của các cấp chính quyền, chỉ có thể do Nhà nước thực hiện. Đến năm
1987 thì thuật ngữ công chứng chính thức được sử dụng với tên gọi là công chứng
Nhà nước, được xác định là một hoạt động của Nhà nước với mục đích giúp các
công dân, cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý,
hợp pháp hóa các văn bản, sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực
thực hiện (Thông tư số 574/QLTPK của Bộ Tư pháp) [5].
Đến năm 1991, thuật ngữ công chứng nhà nước được xác định là việc chứng
nhận tính xác thực của các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm
bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế,
tổ chức xã hội góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội
chủ nghĩa. Các hợp đồng và giấy tờ đã được công chứng có giá trị chứng cứ (Nghị

định số 45/HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng). Đến năm 1996, khi Chính phủ ban
hành Nghị định số 31/CP thay thế Nghị định số 45/HĐBT thì khái niệm công chứng
cũng được xác định như khái niệm công chứng nhà nước được quy định tại Nghị
định số 45/HĐBT nhưng bổ sung thêm quy định loại trừ giá trị chứng cứ của hợp
đồng, giấy tờ đã được công chứng nhà nước chứng nhận hoặc Uỷ ban nhân dân
(UBND) cấp có thẩm quyền chứng thực khi bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.
9


Tuy nhiên, chỉ đến khi Chính phủ ban hành Nghị định số 75/2000/NĐ-CP thay
thế Nghị định số 31/CP thì khái niệm công chứng mới được xác định khoa học hơn,
tiệm cận hơn với quan niệm chung của thế giới về công chứng và bước đầu có sự
phân biệt giữa công chứng và chứng thực. Theo đó, công chứng là việc phòng công
chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch khác
được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác và
thực hiện các việc khác theo quy định của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP [11]. Tại
khái niệm này, lần đầu tiên thuật ngữ pháp lý "công chứng" được sử dụng để thay
thế cho thuật ngữ pháp lý "công chứng nhà nước" được sử dụng trong các văn bản
pháp luật điều chỉnh về lĩnh vực công chứng trước đó; chủ thể của hoạt động công
chứng là Phòng công chứng, không phải công chứng viên. Tuy nhiên, quy định về
chủ thể của hoạt động công chứng theo Nghị định số 75/2000/NĐ-CP lại không phù
hợp với quy định của pháp luật về thẩm quyền công chứng của cơ quan đại diện
Việt Nam ở nước ngoài theo Pháp lệnh Lãnh sự năm 1990 và chính Nghị định số
75/2000/NĐ-CP.
Ngày 29/11/2006, khi Quốc hội thông qua Luật Công chứng số 82/2006/QH11
thì công chứng được xác định là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực,
tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch)
bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ
chức tự nguyện yêu cầu công chứng [34]. Theo khái niệm này, công chứng là hành
vi của công chứng viên (không còn là hành vi của Phòng Công chứng), điều này

phân biệt với chứng thực là hành vi của người đại diện của cơ quan hành chính nhà
nước; đối tượng của hoạt động công chứng là các hợp đồng, giao dịch về dân sự,
kinh tế, thương mại; văn bản công chứng có giá trị chứng cứ do tính xác thực của
các tình tiết, sự kiện có trong văn bản đã được công chứng viên xác nhận; các hợp
đồng, giao dịch khác được công chứng viên xác nhận s được coi là hợp pháp.
Tuy nhiên, khi Quốc Hội thông qua Luật Công chứng số 53/2014/QH13 thì
khái niệm công chứng một lần nữa lại tiếp tục được thay đổi. Theo đó, khái niệm
công chứng được định nghĩa như sau: “Công chứng là việc công chứng viên của
10


một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp
đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch),
tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản
từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau
đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá
nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” [37]. Với định nghĩa này, ngoài việc
xác định cụ thể hình thức hoạt động hành nghề của công chứng viên là tại các tổ
chức hành nghề công chứng, Luật Công chứng 2014 còn quy định thêm thẩm quyền
của công chứng viên đối với việc chứng nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái
đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản; công chứng viên chịu trách nhiệm về
nội dung bản dịch mà mình công chứng trước người yêu cầu công chứng, người
dịch s chịu trách nhiệm về tính chính xác của bản dịch trước công chứng viên.
 Đặc điểm của công chứng
Thứ nhất, nội dung cơ bản của hoạt động công chứng là lập hợp đồng, giấy tờ
theo yêu cầu của đương sự và chứng nhận các hợp đồng, giấy tờ theo quy định của
pháp luật. Đây là đặc điểm cơ bản nhất của hoạt động công chứng, là căn cứ quan
trọng nhất để phân biệt hoạt động công chứng với các hoạt động mang tính chất
hành chính của cơ quan công quyền. Hành vi lập hợp đồng, giấy tờ theo yêu cầu của
đương sự và chứng nhận các hợp đồng, giấy tờ đó theo quy định của pháp luật

chính là hành vi tạo nên các văn bản công chứng. Hay nói cách khác, các hợp đồng,
giấy tờ đã được công chứng gọi là các văn bản công chứng. Lập hợp đồng, giấy tờ
theo yêu cầu của đương sự là việc công chứng viên thông qua các tác nghiệp nghề
nghiệp của mình, giúp khách hàng thể hiện ý chí, nguyện vọng, thỏa thuận bằng văn
bản, đảm bảo phù hợp với pháp luật, không trái đạo đức xã hội; hoặc kiểm tra, tư
vấn, góp ý để khách hàng thể hiện đầy đủ ý chí, nguyện vọng của chính họ một cách
rõ ràng, chính xác trong các văn bản do họ tự lập. Đây là giai đoạn quan trọng nhất
trong quy trình thực hiện công chứng. Công chứng viên bằng sự tinh thông và kinh
nghiệm nghề nghiệp, với sự khách quan, vô tư phải đảm bảo xác định đúng chủ thể,
11


đối tượng, nội dung, tính chất của hợp đồng giao dịch, xác định các quan hệ pháp lý
phát sinh xung quanh một yêu cầu công chứng, hậu quả pháp lý có thể xảy ra.
Thứ hai, chủ thể có thẩm quyền thực hiện công chứng là công chứng
viên.Công chứng viên do Nhà nước bổ nhiệm, chịu trách nhiệm tiếp nhận hoặc lập
các loại hợp đồng, giấy tờ theo yêu cầu của đương sự, bảo đảm tính chính xác về
ngày, tháng, năm, địa điểm lập văn bản, hợp đồng; ghi nhận một cách khách quan,
trung thực, chính xác ý chí, nguyện vọng, thỏa thuận của các bên đương sự, chứng
nhận tính xác thực, hợp pháp của nội dung hợp đồng, giao dịch; đem lại cho các
hợp đồng, giấy tờ đó giá trị như văn bản của cơ quan công quyền.
Công chứng viên là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định tại Điều 8 Luật
Công chứng năm 2014, được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm để hành nghề công
chứng như: Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam, tuân thủ Hiến pháp và
pháp luật, có phẩm chất đạo đức tốt và có đủ các tiêu chuẩn sau đây thì được xem
xét, bổ nhiệm công chứng viên: Có bằng cử nhân luật; có thời gian công tác pháp
luật từ 05 năm trở lên tại các cơ quan, tổ chức sau khi đã có bằng cử nhân luật; tốt
nghiệp khóa đào tạo nghề công chứng quy định tại Điều 9 của Luật Công chứng
hoặc hoàn thành khóa bồi dưỡng kỹ năng hành nghề công chứng tại cơ sở đào tạo
nghề công chứng trong thời gian 3 tháng quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật

Công chứng; đạt yêu cầu kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng và bảo đảm
sức khỏe để hành nghề công chứng [37].
Nếu công chứng viên làm việc trong các Phòng Công chứng nhà nước (đơn vị
sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp) thì họ là viên chức nhà nước, nếu công chứng
viên làm việc trong các Văn phòng công chứng thì họ không là công chức hay viên
chức nhà nước mà là người lao động làm việc cho các doanh nghiệp. Khi Công
chứng viên tại Văn phòng Công chứng gây thiệt hại, họ không được áp dụng Luật
Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước vì họ không phải là công chức hay viên chức
nhà nước.

12


Thứ ba, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết sự kiện trong
văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là
vô hiệu. Do đó, ý nghĩa của hoạt động công chứng là bảo đảm giá trị pháp lý cho
các hợp đồng, giao dịch, phòng ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ nếu có tranh
chấp xảy ra.Tuy nhiên, giá trị chứng cứ của hợp đồng, giao dịch đã được công
chứng dựa trên sự tuân thủ chặt ch thủ tục công chứng, nên trong trường hợp vi
phạm thủ tục công chứng thì tùy theo tính chất, mức độ, hợp đồng công chứng có
thể bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Mặt khác, mỗi hợp đồng, giao dịch công chứng đều kèm theo những giấy tờ
khác có liên quan, được tổ chức hành nghề công chứng lưu giữ trong một khoảng
thời gian nhất định (Luật công chứng 2014 quy định thời hạn lưu trữ hồ sơ công
chứng là 20 năm) [37]. Nên khi các bên có yêu cầu liên quan đến hợp đồng, giao
dịch đã được công chứng, các tổ chức hành nghề công chứng không khó để cung
cấp những giấy tờ đó làm căn cứ giải quyết.
Thứ tư, hợp đồng, giao dịch đã được công chứng có hiệu lực thi hành đối với
các bên có liên quan. Các văn bản khi được công chứng có giá trị pháp lý kể từ
ngày được công chứng viên ký và đóng dấu. Trong trường hợp khi đến hạn thực

hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có
quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các
bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
Như vậy, công chứng là hành vi của công chứng viên lập, chứng nhận tính xác
thực, tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch và bản dịch nhằm đảm bảo an toàn
pháp lý cho các chủ thể có liên quan, phòng ngừa các tranh chấp và vi phạm pháp
luật. Văn bản công chứng có giá trị thực hiện và giá trị chứng cứ.
 Mục đích của hoạt động công chứng
Trong cuộc sống hàng ngày luôn tồn tại mối quan hệ đa dạng liên quan đến tài
sản giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với tổ chức và giữa các tổ chức với
nhau. Sự ra đời của nền kinh tế thị trường đã làm cho các mối quan hệ đó phát triển
13


đa dạng, nhất là các quan hệ giao dịch liên quan đến tài sản. Các quan hệ giao dịch
nếu không có sự quản lý của Nhà nước s dễ xảy ra tranh chấp, vi phạm, gây khó
khăn, phức tạp cho đời sống xã hội, làm tổn hại đến lợi ích của cá nhân, tổ chức
hoặc Nhà nước. Do đó, Nhà nước phải quản lý các giao dịch bằng pháp luật góp
phần bảo đảm cho xã hội ổn định và phát triển. Chức năng cơ bản của công chứng
là tạo lập ra những chứng cứ pháp lý bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các bên theo
quy định của pháp luật khi tham gia giao dịch, hạn chế các tranh chấp có thể xảy ra
bằng việc chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch.
`

Trong các giao dịch dân sự, thương mại, kinh tế hoặc các giao dịch khác trong

đời sống hằng ngày, quyền lợi của các bên thường bị xâm hại, quyền của bên này là
nghĩa vụ tương ứng của bên kia. Khi xảy ra tranh chấp, các bên luôn tìm kiếm
những chứng cứ để bênh vực cho lý l của mình và bác bỏ quan điểm của bên kia.
Do đó, hoạt động công chứng với mục đích là chứng nhận tính xác thực, tính hợp

pháp của các hợp đồng, giao dịch nhằm phòng ngừa các tranh chấp, bảo đảm an
toàn pháp lý, làm cho các văn bản được công chứng đáng tin cậy hơn, có giá trị
pháp lý cao hơn so với các văn bản không được công chứng hoặc những sự việc chỉ
trình bày bằng lời nói. Thông qua hoạt động công chứng giúp cho các chủ thể tham
gia giao dịch hình thành hành vi xử sự theo đúng quy định của pháp luật. Hành vi
xử sự theo pháp luật là thể hiện ý thức văn hóa của công dân. Văn bản công chứng
là một công cụ hữu hiệu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ, phòng ngừa tranh
chấp có thể xảy ra. Qua đó, tạo ra sự ổn định của giao dịch dân sự, bảo đảm trật tự
kỷ cương của pháp luật về giao dịch dân sự, thương mại. Về phương diện quản lý
nhà nước, thông qua hoạt động công chứng, văn bản công chứng tạo ra một bằng
chứng pháp lý, xác thực, kịp thời, không ai có thể phản bác, trừ trường hợp Tòa án
tuyên bố vô hiệu. Văn bản công chứng đó không chỉ có giá trị đối với các bên mà
còn có giá trị đối với những tổ chức, cá nhân có liên quan. Thông qua hoạt động
công chứng, các cơ quan có thẩm quyền kiểm soát, điều chỉnh các giao dịch dân sự
đặc biệt là các hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản như đất đai, tài sản
gắn liền với đất...
14


1.1.2. Khái quát chung về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
 Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự được thực hiện giữa
người sử dụng đất với bên nhận thế chấp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
trong quan hệ vay vốn. Hình thức pháp lý của giao dịch dân sự này là hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất. Đây là một trong những quyền năng cơ bản của người sử
dụng đất, được ra đời kể từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993. Tuy nhiên, Luật
Đất đai năm 1993 chỉ quy định thế chấp quyền sử dụng đất dưới khía cạnh là một
quyền năng của người sử dụng đất mà không đưa ra khái niệm về thế chấp quyền sử
dụng đất.
Về khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất, Từ điển Luật học do Viện Nghiên

cứu Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) đưa ra khái niệm như sau: "Thế chấp quyền sử
dụng đất đó là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình
thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai quy định;
theo đó, bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm
việc thực hiện nghĩa vụ dân sự" [50].
Đến Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có các quy định
cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự.
Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền
năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành ngân
hàng thực hiện việc "giải ngân" cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Bộ
luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã dành hẳn một chương riêng để
quy định cụ thể về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như phạm vi thế chấp
quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp; quyền và nghĩa vụ của bên
nhận thế chấp; phương thức xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.
Điều 715, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:“Hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên
thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân
15


sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử
dụng đất trong thời hạn thế chấp” [33].
Đến Bộ luật Dân sự năm 2015, tại Phần thứ ba - Phần nghĩa vụ và hợp đồng
đã dành một tiểu mục để quy định chung về thế chấp tài sản trong đó có 01 điều quy
định đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn
liền với đất. Bộ luật không quy định riêng về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
mà đưa vào quy định chung hợp đồng về quyền sử dụng đất. Trong đó, tại Điều 500
quy định:“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật

Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử
dụng đất” [39].
Như vậy, chúng ta có thể đưa ra được khái niệm về hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất như sau: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng
dân sự, trong đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc
thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp theo các điều kiện, nội dung, hình
thức được quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Hợp đồng thế
chấp phải được lập thành văn bản, phải làm thủ tục công chứng hoặc chứng thực và
đăng ký tại y ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
 Đặc điểm của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thứ nhất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đấtlà một loại hợp đồng dân sự,
nội dung của hợp đồng phải tuântheo các theo quy định của Bộ luật Dân sự, còn các
điều kiện của hợp đồng phải tuân theo các quy định của Luật Đất đai. Điều 501 Bộ
luật Dân sự năm 2015 quy định nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất nói
chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng phải tuân theo quy định
chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật
Dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nội dung của hợp đồng về
quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử
16


dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan [39].
Về hình thức và thủ tục thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Bộ
luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập
thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, pháp luật về
đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng thế
chấp về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật
về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc

công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng còn việc chứng thực
được thực hiện tại y ban nhân dân cấp xã nơi có đất thế chấp.
Thứ hai, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm để
thực hiện nghĩa vụ dân sự, nhằm tránh những rủi ro khi tham gia vào các quan hệ
dân sự, đặc biệt là các hoạt động tín dụng, ngân hàng. Biện pháp bảo đảm được
đăng ký theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Khi xác lập
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện việc đăng ký giao dịch
bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không phải là đất
đai mà là quyền sử dụng đất; bởi vì, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai và thống nhất quản lý về đất đai; nên đất đai không thuộc sở hữu của người
thế chấp. Do đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không phải là hợp đồng thế
chấp tài sản mà là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng tài sản.
Thứ tư, trong thời hạn hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, người thế chấp
không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp mà chỉ chuyển giấy
tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp giữ. Bên thế chấp vẫn tiếp tục sử
dụng đất thế chấp để sinh sống hoặc sản xuất, kinh doanh; trừ trường hợp các bên
có thỏa thuận khác. Về phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp có thể thế
chấp một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho
17


khoản vay của ngân hàng. Trường hợp thế chấp bất động sản có vật phụ thì vật phụ
gắn với tài sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở
hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên
nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm
đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho
bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. Nếu bên nhận thế chấp không thông

báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp
thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp
có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp. Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ
được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý
theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì
bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án.
 Vai trò của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Xuất phát từ bản chất của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa
thuận giữa bên sử dụng đất hay còn gọi là bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của
mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia hay còn gọi là bên
nhận thế chấp khi thực hiện các khoản vay. Nói cách khác, hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất phát sinh từ hợp đồng tín dụng, nên nó có quan hệ mật thiết với
hợp đồng tín dụng. Việc thế chấp được thiết lập thông qua hợp đồng thế chấp, trong
đó thể hiện ý chí thỏa thuận giữa các bên thông qua các điều khoản của hợp đồng.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng ở tổ chức hành nghề
công chứng hoặc chứng thực ở

y ban nhân dân cấp xã nơi có đất và tài sản thế

chấp phải được đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền nên nó có vai
trò rất quan trọng. Đây là văn bản để ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên
đối với giao dịch của mình. Trong đó, hợp đồng quy định khá cụ thể về hiện trạng,
giá trị của tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp cũng như bên nhận
18


thế chấp, phương thức xử lý khi một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc
khi có tranh chấp; các điều khoản hoặc cam kết khác. Do đó, hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất được các bên thỏa thuận, xem xét khá kỹ lưỡng nội dung các

điều khoản, nhất là phần quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên.
Trên cơ sở các thỏa thuận được thống nhất trong hợp đồng, bên thế chấp thực
hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp đối với khoản vay của mình. Đồng thời, có
quyền yêu cầu bên nhận thế chấp thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết đối với tài sản
thế chấp. Khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là cơ sở
pháp lý quan trọng để Tòa án nhân dân xem xét giải quyết trách nhiệm pháp lý của
hai bên.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xem như là một biện pháp phòng
ngừa rủi ro đối với hợp đồng tín dụng vì nó được bảo đảm cho một khoản tiền vay
của bên thế chấp. Đối với các tổ chức tín dụng thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi nợ. Nếu bên vay không trả được nợ cho
các tổ chức tín dụng thì quyền sử dụng đất s được xử lý theo các điều khoản thỏa
thuận hoặc theo quy định của pháp luật về thu hồi nợ. Do đó, hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất có tác dụng ngăn ngừa và hạn chế đến mức thấp nhất những rủi
ro có thể xảy ra.
Xét trên góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất là một tài sản, gắn liền với người
sản xuất, kinh doanh. Các chủ thể muốn sản xuất, kinh doanh, trước hết họ phải có
tư liệu sản xuất là đất đai. Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất cho mỗi cá nhân, cơ quan, doanh nghiệp. Khi quyền sử dụng đất đem thế
chấp mà bị xử lý để thu hồi nợ thì người vay vốn hoặc người thế chấp s không còn
đất để kinh doanh. Do đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa ràng buộc
trách nhiệm giữa các bên. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý
để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp chobên cho vaytrong trường hợp bên vay vốn
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết.

19