buổi thảo luận dân sự thứ 4 bảo vệ quyền sở hữu

KHOA QUẢN TRỊ
LỚP QUẢN TRỊ-LUẬT K44A2

BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ

BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU
( Phần chung )
Bộ môn: Quy định chung về luật dân sự, tài sản và thừa kế
Giảng viên: ThS. Nguyễn Tấn Hoàng Hải
Nhóm: 02
Thành viên:
1

Lê Thị Ngọc Khánh

1953401020084

2

Lê Thảo Nguyên

1953401020140

3

Lê Hoài Phúc Ngân

1953401020130

4

Lê Đặng Phương Nghi

1953401020132

5

Nguyễn Hoàng Thục Nghi

1953401020133

6

Lương Thị Hoàng Linh

1953401020098

7

Phạm Thị Vy Loan

1953401020106

8

Lê Thị Tú Nguyên

1953401020141

9

Tống Kim Ngân

1953401020131

10

Nguyễn Đức Mạnh

1953401020112

Thành phố Hồ Chí Minh, 1ngày 15 tháng 03 năm 2020


MỤC LỤC
VẤN ĐỀ 1: ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA…………………………….........5
Tóm tắt Quyết định số 123/2006/ DS-GĐT ngày 30/05/2006 về “V/v Vụ án tranh
chấp quyền sở hữu tài sản” của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao….............................5
1.1

Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?.............................................................5

1.2

Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?.................................5

1.3
Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông
Tài?......................................................................................................................................6
1.4
Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có tranh

chấp trên?.............................................................................................................................6
1.5
Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật không? Vì
sao?......................................................................................................................................7
1.6
Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ sở pháp
lý khi trả lời……………………………………………………………………..................7
1.7
Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình không? Vì
sao?......................................................................................................................................9
1.8
Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi tài sản
trong BLDS?........................................................................................................................9
1.9
Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đền bù? Vì
sao?....................................................................................................................................10
1.10 Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông
Tài không?.........................................................................................................................10
1.11 Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn
không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?...........................................................11
1.12 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao…………………………………………………………………………….................11
1.13 Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy định
nào bảo vệ ông Tài không?................................................................................................11
1.14 Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả
lời?.....................................................................................................................................12

2

1.15 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao…………………………………………………………………………......................12
VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA………………..……….......13
Tóm tắt Quyết định số 94/2013/ DS-GĐT ngày 25/07/2013 về “V/v Vụ án tranh
chấp quyền sở hữu tài sản” của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao…………………………………………………………………………………..........13
2.1
Đoạn nào của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử dụng
hợp pháp của các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh chiếm hữu?....................................13
2.2
Đoạn nào của Quyết định cho thấy Tòa án xác định ông Vĩnh chiếm hữu ngay tình
quyền sử dụng đất tranh chấp?...........................................................................................13
2.3

Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa án xác định ông Vĩnh là người ngay tình.........14

2.4
Trên cơ sở các quy định hiện hành, ông Vĩnh có phải hoàn trả quyền sử dụng đất
tranh chấp cho các con cụ Ba không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời……............14
2.5
Tòa án tối cao đã có hướng giải quyết bảo vệ các con cụ Ba như thế nào và hướng
giải quyết này đã được quy định trong văn bản chưa? Vì sao?.........................................15
2.6
Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba nêu
trên………………………………………………………………………………….........15
VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ…………………………………............16
Tóm tắt Quyết định số 617/2011/ DS-GDDT ngày 18/08/2011 về “V/v Vụ án tranh
chấp ranh đất” của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao…......................................16
Tóm tắt Quyết định số 23/2006/ DS-GĐT ngày 07/09/2006 của Hội đồng Thẩm

phán Tòa án nhân dân tối cao…........................................................................................16
3.1
Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc quyền sử
dụng của ông Trường, bà Thoa và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?.....................................17
3.2
Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất
(không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên?.............................................................................................................................18
3.3
BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian
thuộc quyền sử dụng của người khác không?....................................................................18
3.4

Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?...........................19

3


3.5
Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao...19
theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt
đất, lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?................................................................19
3.6
Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao………………………………………………………………………..........................20
3.7
Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo dỡ nhà
đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?..............................................................20
3.8

Ông Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây nhà trên không?..............20

3.9
Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây nhà trên thì ông Tận có
phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa không? Vì sao?........................21
3.10 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần đất
ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên………………………………………………............21
3.11 Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trường, bà
Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định só 23 cho câu trả
lời?.....................................................................................................................................21
3.12 Đã có Quyết định nào của Hội đồng Thẩm phán theo hướng giải quyết như Quyết
định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ Quyết định mà
anh/chị biết……………………………………………………........................................22
3.13 Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng Thẩm phán trong
Quyết định số 23 được bình luận ở đây?...........................................................................23
3.14 Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57 m2
trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ
không?................................................................................................................................23
3.15 Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ
trên như thế nào?................................................................................................................24
3.16 Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở
Việt Nam hiện nay……………………………………………………….........................24
3.17 Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp với
BLDS 2015 không? Vì sao?..............................................................................................25
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................25

Vấn đề 1: Đòi động sản từ người thứ ba

4

Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao

Nguyên đơn là ông Triệu Tiến Tài khởi kiện bị đơn là ông Hà Văn Thơ yêu
cầu Tòa án buộc ông Thơ phải trả lại trị giá hai mẹ con con trâu cho gia đình ông.
Gia đình ông Tài có một đàn trâu gồm mười con, trong đó có một con trâu
non 4 tuổi 5 tháng, đến 2/2004 đẻ được một con nghé đực. Khi ông Thơ dắt một
trâu mẹ và nghé con qua nhà ông Tài thì ông Tài nhận đó là của ông, nhưng ông
Thơ nói đó là do ông mua. Ông Thơ về nhà mổ thịt nghé và bán trâu mẹ cho ông
Thi, sau đó ông Thi đổi cho ông Dòn.
Tại bản án sơ thẩm, Tòa án buộc ông Thơ phải hoàn lại trị giá hai con trâu
cho ông Tài và tiền chi phí giám định.
Tại bản án phúc thẩm, Toàn án chỉ yêu cầu ông Thơ hoàn trả trị giá con nghé
và tiền giám định, bác yêu cầu đòi ông Thơ phải trả con trâu cái.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Tòa dân sự Tòa án nhân tối cao hủy bản án
phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm
lại.
1.1 Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
Trâu là động sản.
Căn cứ Điều 107 BLDS 2015, quy định:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Dựa vào Khoản 1 Điều 107 BLDS, bất động sản có tính chất đặc thù là không thể
di dời được. Theo Khoản 2 điều này thì trâu không phải là bất động sản nên trâu là động
sản.

1.2 Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?
Theo điều 167 BLDS 2005 về đăng ký quyền sở hữu, quyền sở hữu đối với động sản
không cần đăng ký, trừ trường hợp có quy định khác.
Không phải động sản nào cũng cần được đăng ký và trong trường hợp này thì trâu là
tài sản không cần đăng ký.

5


1.3 Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của
ông Tài?
Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông Tài nằm ở
đoạn:
“Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của các
nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20) anh Bảo (BL 22) và kết quả giám
định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngayf 16-8-2004, biên bản xác
minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn giải biên
bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ sở xác
định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực
khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài. Ông
Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật.”
1.4 Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có
tranh chấp trên?
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.
Theo Điều 179 BLDS 2015:
Điều 179. Khái niệm chiếm hữu
“1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp
hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản.

2. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người
không phải là chủ sở hữu.
Việc chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu không thể là căn cứ
xác lập quyền sở hữu, trừ trường hợp quy định tại các điều 228, 229, 230,
231, 232, 233 và 236 của Bộ luật này”.
Có nghĩa việc chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu không thể là căn cứ
xác lập quyền sở hữu, tài sản không xác định được chủ sở hữu; xác lập quyền sở hữu đối
với tài sản bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm được tìm thấy; xác lập quyền sở hữu đối
với tài sản do người khác đánh rơi, bỏ quên; xác lập quyền sở hữu đối với gia súc bị thất
lạc; xác lập quyền sở hữu đối với gia cầm bị thất lạc; xác lập quyền sở hữu đối với vật
nuôi dưới nước và xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, được lợi về tài sản
không có căn cứ pháp luật.
Tại thời điểm tranh chấp thì ông Dòn là người chiếm hữu con trâu.

6


1.5 Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật không?
Vì sao?
Theo Điều 165 BLDS 2015:
“Điều 165. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật
1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong trường
hợp sau đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự
phù hợp với quy định của pháp luật;
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là
chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm
đắm phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác

của pháp luật có liên quan;
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc
phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của
pháp luật có liên quan;
e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.
2. Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều này
là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.”
Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh ông Dòn là không có căn cứ pháp luật. Vì lúc
đầu ông Thơ chiếm hữu 2 con trâu đã không có căn cứ pháp luật. Ông Thơ có khai rằng
mình đã mua lại trâu của ông Phùng Văn Tài nhưng trong Quyết định không có tài liệu
chứng minh. Hơn nữa thông qua kết quả giám định của cơ quan chuyên môn thì đủ cơ sở
xác định con trâu cái và con nghé đó thuộc quyền sở hữu của ông Triệu Tiến Tài. Theo
Khoản 2 BLDS 2015 có thể kết luận ông Thơ là người sử dụng, chiếm hữu tài sản không
có căn cứ pháp luật do đó ông Thơ không có quyền bán trâu cho ông Thi và ông Thi cũng
không có quyền đổi trâu với ông Dòn. Căn cứ theo mục c Khoản 1 Điều 165 “ Người
được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của
pháp luật” , tuy rằng ông Dòn được chuyển giao tài sản thông qua giao dịch với ông Thi
nhưng thực chất ông Thi cũng là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật vì thế việc chiếm
hữu của ông Dòn cũng không có căn cứ pháp luật.

7


1.6 Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ sở
pháp lý khi trả lời.
Theo khoản 2 Điều 165 BLDS 2015:
“2. Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều
này là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.”
Theo Điều 180 BLDS 2015:
“Điều 180. Chiếm hữu ngay tình

Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để
tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”
Điều 189 BLDS 2005 quy định :

“Điều 189. Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình
Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại Điều 183 của Bộ
luật này là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là
người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó
là không có căn cứ pháp luật”.
So với Điều 189 BLDS 2005, Điều 180 BLDS 2015 có sự thay đổi hẳn. Cụ thể,
thay vì người chiếm hữu phải chứng minh rằng mình “không biết và không thể biết” việc
chiếm hữu của mình là không có căn cứ pháp luật mới là chiếm hữu ngay tình. Điều 180
BLDS 2015 thì chỉ yêu cầu người chiếm hữu chứng minh mình “có căn cứ để tin rằng
mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”. Thực ra, việc đánh giá tác động của sự
thay đổi này rất khó.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 184 BLDS 2015 theo hướng “người chiếm hữu được
suy đoán là ngay tình; người nào cho rằng người chiếm hữu không ngay tình thì phải
chứng minh”. Ở đây, điều luật chỉ có suy đoán một người chiếm hữu là chiếm hữu ngay
tình. Quy định vừa nêu cho thấy người đang nắm giữ, chi phối tài sản chưa đủ để suy
đoán là ngay tình, vì để hưởng sự suy đoán này, người đang nắm giữ, chi phối phải còn
chứng minh thêm rằng họ nắm giữ, chi phối tài sản “như chủ thể có quyền đối với tài
sản” thì mới được coi là “người chiếm hữu” (hiểu đơn giản là: phai chứng minh rằng họ

8


là “người chiếm hữu” để được hưởng suy đoán là “ngay tình”. chừng nào chưa là người
chiếm hữu thì chưa được hưởng suy đoán là người ngay tình).
Ví dụ: Anh A thực hiện việc trộm cắp tài sản đem đi bán lấy tiền, số tiền bán được

anh A dùng để mua hàng hóa tại cửa hàng của chị B. Tuy số tiền mà anh A dùng để mua
hàng hóa của chị b là bất chính nhưng cơ quan công an điều tra, hay cơ quan có thẩm
quyền giải quyết không thể bắt chị B trả lại số tiền đó. Bởi lẽ căn cứ theo quy định pháp
luật về Quyền chiếm hữu tại Bộ luật dân sự 2015 thì chị B hoàn toàn ngay tình.

1.7 Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình không? Vì
sao?

Người như trong hoàn cảnh của ông Dòn được xem là người chiếm hữu
ngay tình.
Vì việc chiếm hữu của ông Dòn phù hợp với quy định của pháp luật. Cụ thể,
tại Khoản 3 Điều 183 BLDS 2005 quy định: “3. Người được chuyển giao quyền
chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật;”. Do
đó, ông Dòn có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.
Như vậy, ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình (theo Điều 180 BLDS 2015).
1.8 Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi tài sản
trong BLDS?

Theo Điều 257 BLDS 2005 quy định về Quyền đòi lại động sản không phải
đăng kí quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được
động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định
đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu
có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp
khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
Thì theo đó:

9

- Hợp đồng có đền bù là những hợp đồng mà trong đó mỗi bên sau khi thực
hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên còn lại một lợi ích tương
ứng. Lợi ích tương ứng ở đây không đồng nghĩa với lợi ích ngang bằng vì
lợi ích mà các bên dành cho nhau không phải lúc nào cũng cùng một tính
chất hay cùng một chủng loại. Trong trường hợp đồng là hợp đồng có đền bù
thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất
hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu hoặc ngoài ý chí của chủ sở hữu.
Ví dụ: hợp đồng mua bán tài sản luôn luôn là hợp đồng có đền bù vì khi bên
mua nhận được tài sản do bên bán chuyển giao thì phải chuyển giao lại cho
bên bán một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đã nhận; hợp đồng
cho vay có lãi là hợp đồng có đền bù vì khi bên vay nhận được lợi ích là
được sở hữu vốn vay trong thời hạn nhất định thì phải chuyển giao cho bên
cho vay một khoản lợi ích là tiền lãi tương ứng với vốn vay và thời gian vay;
hợp đồng thuê biểu diễn ca nhạc-trong đó một bên sẽ nhận được một lợi ích
vật chất là tiền thù lao biểu diễn, catxê… và một bên sẽ đạt được lợi ích về
mặt tinh thần-đáp ứng nhu cầu giải trí và thưởng thức âm nhạc…
- Hợp đồng không có đền bù là những hợp đồng mà trong đó một bên nhận
được một lợi ích nhưng không phải giao lại cho bên kia bất kỳ một lợi ích
nào. Trong trường hợp là hợp đồng không có đền bù thì chủ sở hữu có quyền
đòi lại động sản không phải đăng kí quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay
tình có được tài sản thông qua giao dịch với người không có quyền định đoạt
tài sản.
Ví dụ: hợp đồng tặng cho tài sản, hợp đồng cho vay không có lãi là hợp
đồng không có đền bù vì bên vay nhận được lợi ích là được sở hữu vốn vay
trong một thời hạn nhất định nhưng không phải chuyển giao cho bên cho vay
một lợi ích nào tương ứng với việc được sở hữu khoản vay trong thời hạn
nhất định…
1.9 Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đền bù?
Vì sao?

Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù.
Vì con trâu mà ông Dòn có được là do giao dịch với ông Thi. Cụ thể: ông
Thi đổi con trâu mẹ của mình cho ông Dòn để có thể lấy lại một con trâu cái sỏi
khác. Từ giao dịch của ông Dòn với ông Thi ta có thể thấy, đây là giao dịch mà

10


trong đó mỗi bên sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên còn
lại một lợi ích tương ứng.
Do vậy, đây hoàn toàn được xem là một hợp đồng có đền bù.
1.10 Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của
ông Tài không?
Trâu có tranh chấp bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài. Không có căn cứ chứng
minh ông Tài từ bỏ quyền sỡ hữu. “Chiều ngày 18-3-2004 ông Hà Văn Thơ dắt 1 con
trâu mẹ và 1 con nghé khoảng 3 tháng tuổi đi qua nhà ông, ông nhận ra là trâu, nghé
của ông và có nói với ông Thơ nhưng ông Thơ nói là con trâu đó ông mua vào tháng 62002 vì thả rông nên bị mất từ tháng 9-2003 nay mới tìm thấy”. Ông Tài nghi ngờ và đã
can ngăn ông Thơ nhưng không thành, do đó trâu là tài sản bị chiếm hữu ngoài ý chí của
ông.

1.11 Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn
không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài không được đòi trâu từ ông
Dòn.
Đoạn ở phần xét thấy của Quyết định cho câu trả lời:
“Trong quá trình giải quyết vụ án, Tóa án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh, thu
thập đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ và
đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật phải
hoàn trả giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp luật. Tòa án cấp

phúc thẩm nhận định con trâu mẹ và con nghé con là của ông Tài là đúng nhưng lại cho
rằng con trâu cái đang do ông Nguyễn Văn Dòn quản lý nên ông Tài phải khởi kiện đòi
ông Dòn và quyết định chỉ buộc ông Thơ phải trả lại giá trị con nghé là 900.00đ, bác yêu
cầu của ông Tài đòi ông Thơ phải trả lại con trâu mẹ là không đúng pháp luật.”
1.12 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao.
Theo em, hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý và
đúng theo quy định của pháp luật. Dựa vào các tài liệu chứng cứ Tòa án đã xác định cả
hai con trâu là tài sản của ông Tài, ông Thơ là người chiếm giữ không có căn cứ pháp luật
và buộc ông Thơ trả lại cho ông Tài nhằm đảm bảo quyền lợi công bằng.
1.13 Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy
định nào bảo vệ ông Tài không?

11


Theo Điều 256 BLDS 2005 quy định về Quyền đòi lại tài sản:
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người
sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản
thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó, trừ
trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản
đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều
258 của Bộ luật này”.
Vì ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình và trâu là động sản không đăng ký quyền
sở hữu nên sẽ áp dụng Điều 257 BLDS 2005 quy định về Quyền đòi lại động sản không
phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại
động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường
hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền
bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp
đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị

mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
Theo Quyết định của Toà án thì ông Tài là người chủ sở hữu, chiếm hữu hợp pháp
đối với con trâu. Còn ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình con trâu đó. Vì giao dịch
của ông Dòn với ông Thi để có được trâu là giao dịch có đền bù, cho nên theo Điều 257
nêu trên thì chủ sở hữu là ông Tài có quyền đòi lại động sản (con trâu) đó.
1.14 Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả
lời?
Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ông Thơ trả giá trị con trâu.
Đoạn “Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác
minh, thu thập đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp giữa ông Tài và ông
Thơ, quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật
phải hoàn lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp luật.Tòa án cấp
phúc thẩm nhận định con trâu mẹ và con nghé con là của ông Tài là đúng nhưng lại cho
rằng con trâu cái đang do ông Nguyễn Văn Dòn quản lý nên ông Tài phải khởi kiện đòi
ông Dòn và quyết định chỉ buộc ông Thơ phải trả lại trị giá con nghé là 900.000đ, bác

12


yêu cầu của ông Tài đòi ông Thơ phải trả lại con trâu mẹ là không đúng pháp luật” đã
cho thấy Tòa hướng ông Tài đòi ông Thơ trả giá trị con trâu
1.15 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao
Theo em hướng giải quyết của Tòa như vậy là hợp lý. Bản án đã giải quyết được
việc hoàn trả lại trị giá con trâu cho phù hợp với giá cả cũng như bảo vệ được quyền lợi
cho các bên đương sự.

VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt Quyết định số 94/2013/ DS-GĐT ngày 25/07/2013 về “V/v Vụ án tranh chấp
quyền sở hữu tài sản” của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao
Nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Nhân và ông Nguyễn Xuân Lai khởi kiện bị đơn là
ông La Văn Vĩnh về vụ việc tranh chấp quyền sở hữu tài sản.
Năm 1973, ba mẹ của nguyên đơn là 2 cụ Nguyễn Xuân Ba và cụ Đặng Thị Tình
mua căn nhà số 2 đường Nguyễn Thái Học, Bình Định dùng để đậu xe. Sau giải phóng 2
cụ vào hợp tác xã xe khách nên đã cho Khu vực 6 mượn. Sau khi 2 cụ mất, ông bà cũng
chuyển đi. Đến khi quay lại thì xảy ra vụ tranh chấp nhà đất với ông La Văn Vĩnh.
Bản án sơ thẩm xác định ngôi nhà là của ông Ba và bà Tình thuộc hàng thừa kế
thứ nhất của 2 cụ. Chấp nhận bồi thường giá trị 19,5m 2 đất cho ông Nhân và bà Lai là
128.700.000 đồng. Công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa bà Thu với ông Vĩnh và bà
Ngọc.
Bản án phúc thẩm xác nhận thẩm xác định ngôi nhà là của ông Ba và bà Tình
thuộc hàng thừa kế thứ nhất của 2 cụ. Chấp nhận bồi thường giá trị 19,5m 2 đất cho ông
Nhân và bà Lai là 128.700.000 đồng. Công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa bà Thu với
ông Vĩnh và bà Ngọc. Bác yêu cầu đòi ngôi nhà số 2 Nguyễn Thái Học của ông Nhân và
bà Lai. Bác yêu cầu của UBND phường Lê Hồng Phong không chấp nhận bồi thường giá
trị căn nhà.

13


Căn cứ vào các chứng cứ, quyết định hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm. Giao hồ
sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử sơ thaamrr lại theo quy định của
pháp luật.
2.1 Đoạn nào của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử dụng
hợp pháp của các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh chiếm hữu?
Tại Quyết định kháng nghị số 407/2012/KN-DS ngày 21/09/2012 có đoạn “Nay vợ
chồng cụ Ba đã chết thì các con cụ Ba được thừa kế tài sản này. Nhà của cụ Ba, ông
Vĩnh đã phá đi không còn, khi ông Vĩnh phá nhà, các con cụ Ba không chứng minh được

đã có khiếu nại, nên chỉ còn đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của các con
cụ Ba. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm bác yêu cầu của nguyên đơn ( tức bà
Nhân và ông Lai) là không đúng”. Đoạn trích trên chỉ rõ ông Vĩnh đang chiếm hữu đất
tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của các con cụ Ba.
2.2 Đoạn nào của Quyết định cho thấy Tòa án xác định ông Vĩnh chiếm hữu ngay
tình quyền sử dụng đất tranh chấp?
Tại Quyết định kháng nghị số 407/2012/KN-DS ngày 21/09/2012 có đoạn: “Khi
ông Vĩnh mua nhà đất của vợ chồng bà Thu thì nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu, nên ông Vĩnh mua nhà đất này là hợp pháp. Nay ông Vĩnh cũng đã được cấp
giấy chứng nhạn quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở, nên xác định ông Vĩnh là người
mua bán tranh chấp tài sản ngay tình.” Vì vậy ta thấy được ông Vĩnh chiếm hữu ngay
tình quyền sử dụng đất tranh chấp.
2.3 Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa án xác định ông Vĩnh là người ngay tình.

Theo em, việc Tòa án xác định ông Vĩnh là người chiếm hữu ngay tình
quyền sử đụng dất tranh chấp là hợp lý.
Căn cứ Điều 189 BLDS 2005 quy định về chiếm hữu không có căn cứ pháp
luật nhưng ngay tình:
“Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại Điều 183 của
Bộ luật này là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là
người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản
đó là không có căn cứ pháp luật.”
Mặc dù chưa xác minh rõ ai là người bán nhà số 2 Nguyễn Thái Học cho bà
Thu nhưng lúc ông Vĩnh mua nhà đất của vợ chồng bà Thu thì nhà đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng mua bán nhà hai bên cũng được công
chứng đầy đủ, nên việc mua nhà hoàn toàn hợp pháp. Bên cạnh đó, ông Vĩnh cũng
14

đã làm thủ tục sang tên và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền
sử dụng đất ngày 18/11/2002, nên có thể xác định ông Vĩnh là người ngay tình.
2.4 Trên cơ sở các quy định hiện hành, ông Vĩnh có phải hoàn trả quyền sử dụng đất
tranh chấp cho các con cụ Ba không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
Theo điều 168 BLDS 2015 về quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu
hoặc bất động sản từ người chiếm hữu vô tình: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải
đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp
quy định tại khoản 2 điều 133 Bộ luật này.
Theo khoản 2 điều 133 BLDS 2015 về bảo vệ quyền của người thứ ba ngay tình
khi giao dịch dân sự vô hiệu
Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao
dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này có căn cứ vào
việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị
vô hiệu.
Ở trường hợp này, quyền sử dụng đất tranh chấp là bất động sản nên sẽ áp dụng
theo điều 168 và khoản 2 điều 133 để giải quyết. Ông Cung là người đã chiếm hữu tài sản
đó thông qua đăng ký quyền sở hữu. Khi ông Cung bán nhà cho ông Vĩnh, ông Vĩnh đã
dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà ông cung đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp và ông Vĩnh dựa vào cơ sở đó để mua bán. Chính vì lí do này mà ông
Vĩnh là người thứ ba ngay tình vì vậy giao dịch dân sự giữa ông Cung và ông Vĩnh
không bị vô hiệu. Do vậy, nguyên đơn là con của cụ Ba (bà Nguyễn Thị Nhân) không
được đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất.
2.5 Tòa án tối cao đã có hướng giải quyết bảo vệ các con cụ Ba như thế nào và
hướng giải quyết này đã được quy định trong văn bản chưa? Vì sao?
-Trong quyết định số 94/2013/GĐ-DS ngày 25/7/2013, Tòa án có hướng giải quyết
bảo vệ các con cụ Ba như sau:
Thứ nhất: xác minh làm rõ người nào đã bán nhà số 2 Nguyễn Thái Học, số tiền
bán nhà dùng để làm gì, có phải dùng để xây dựng nhà mẫu giáo hiện Khu vực 6 đáng sử
dụng hay không. Hơn nữa nếu nhà mẫu giáo còn hoạt động thì hiện do ai quản lý. Từ đó

xác định người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do việc bán nhà trái pháp luật cho
nguyên đơn và ông Vĩnh là người mua nhà số 2 ngay tình.
Hướng giải quyết này đã được quy định tại Điều 260 BLDS 2005 về quyền yêu
cầu bồi thường thiệt hại.

15


Thứ hai: Làm việc với Ủy ban nhân dân Thành phố Quy Nhơn để xem xét hỗ trợ
cấp đất mới tương ứng giá trị đất tranh chấp cho nguyên đơn để tập thể không phải bồi
thường thiệt hại cho nguyên đơn để giải quyết vụ án cho hợp lý.
Hướng giải quyết này chưa được quy định trong văn bản. Vì không có văn bản nào
quy định Ủy ban nhân dân Thành phố (không phải người có hành vi xâm phạm quyền sở
hữu, quyền chiếm hữu của nguyên đơn và ông Vĩnh) phải có trách nhiệm cấp đất mới.
Đây chỉ là hướng giải quyết Tòa án đưa ra để tập thể không phải bồi thường thiệt hại và
để vụ án được giải quyết hợp lý.
2.6 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba nêu trên
Hướng giải quyết trên của Tòa án là hoàn toàn hợp lý. Bỏi lẽ vẫn còn nhiều khúc
mắt vẫn chưa được làm rõ như ai là người đã bán nhà số 02 Nguyễn Thái Học, số tiền sau
khi bán nhà được sử dụng với mục đích gì và từ đó xác định xem ai là người phải có trách
nhiệm trong việc bồi thường nên Tòa đã yêu cầu xem xét lại vụ án để bảo vệ quyền lợi
cho các bên đương sự. Bên cạnh đó Tòa cũng yêu cầu Ủy ban nhân dân thành phố Quy
Nhơn xem xét cấp đất mới cho các con của cụ Ba, vừa giúp đỡ họ khi nhiều anh chị em
chưa có chỗ ở cũng như tránh trường hợp tập thể phải đền bù thiệt hại là hoàn toàn hợp
tình và hợp lý.

VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ
Tóm tắt Quyết định số 617/2011/ DS-GDDT ngày 18/08/2011 về “V/v Vụ án tranh
chấp ranh đất” của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn là ông Lương Ngọc Trụ và bà Đinh Thị Nguyên, khởi kiện bị đơn là ông

Ngô Văn Hòa về tranh chấp ranh đất.
Khi cha mẹ của ông Trụ mất có để lại cho ông 320 m² (thửa đất số 53 tờ bản đồ địa chính
số 5), ông Trụ sử dụng từ 1975 đến nay. Nguyên đơn khiếu nại việc ông Hòa lấn 15,2 m²
phần đất của ông Trụ và bà Nguyên khi vợ chồng ông Trụ đi làm ăn tại nơi khác.
Tuy nhiên thửa đất số 76 tờ bản đồ số 5 của gia đình ông Hòa liền kề với thửa số 53 đã
được sử dụng làm nhà từ năm 1973 (bố bị đơn sử dụng), sau đó ông Hòa thừa kế sử dụng
từ năm 1978. Ông Hòa được Ủy ban nhân dân tinh Trà Vinh cấp giấy phép sửa chữa nhà
và bị đơn chỉ xây cao thêm 4 tấc từ phần tường cũ.
Tại hai phiên sơ thẩm và phúc thẩm, bản án được tuyên đều nhận được kháng cáo từ phía
nguyên đơn lẫn bị đơn; đồng thời Chánh án Tòa án nhân dân tối cao cũng có kháng nghị
với bản án phúc thẩm và đề nghị xét xử giám đốc thẩm hủy án sơ thẩm và phúc thẩm,
kháng nghị nhận được sự đồng ý từ đại diện Viện kiểm sát.

16


Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định hủy án sơ thẩm và phúc thẩm về vụ án tranh chấp
ranh đất của nguyên đơn và bị đơn, hồ sơ vụ án được giao lại cho Tòa án nhân dân thị xã
Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh xét xử sơ thẩm lại.
Tóm tắt Quyết định số 23/2006/ DS-GĐT ngày 07/09/2006 của Hội đồng Thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn là ông Diệp Vũ Trường và bà Châu Kim Thoa, khởi kiện bị đơn là ông
Nguyễn Văn Tận về việc tranh chấp quyền sử sử dụng đất.
Nguyên đơn được Ủy ban nhân dân huyện Cái Nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất với diện tích đất là 4.700 m² sử dụng đã lâu vào năm 1994. Nhưng trong quá trình sử
dụng ông Tận đã lấn chiếm khoảng 185 m².
Về phía bị đơn đã mua đất của anh Trần Thanh Kiệt và làm giấy sang nhượng ký tay và
ông Tận được chỉ ranh giới đất. Ông Trường và bà Thoa không hề có ý kiến gì khi ông
Tận xây nhà cơ bản trên diện tích đất tranh chấp sau khi sang nhượng hoàn tất. Tuy
nhiên, giấy sang nhượng được kí vào năm 1994 là sau thời điểm gia đình ông Trường đã

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tại quyết định giám đốc thẩm lần đầu, Hội đồng thẩm phán ra quyết định hủy bỏ toàn bộ
bản án sơ thẩm và phúc thẩm, hồ sơ được gửi về Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử sơ
thẩm lại vụ án. Vụ án được xét xử lại tại các phiên tòa sơ thẩm, sau đó là phúc thẩm do có
kháng cáo; bản án phúc thẩm lần hai này là án chung thẩm. Chánh án Tòa án nhân dân tối
cao kháng nghị xét xử giám đốc thẩm với vụ án tranh chấp này và được phía Viện kiểm
sát đồng ý.
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ra quyết định hủy bản án phúc thẩm và sơ
thẩm về vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Diệp Vũ Trường, bà
Châu Kim Thoa và bị đơn Nguyễn Văn Tận; hồ sơ vụ án được giai về Tòa án nhân dân
tỉnh Cà Mau giải quyết sơ thẩm lại theo quy định pháp luật.
3.1 Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc quyền sử
dụng của ông Trường, bà Thoa và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
- Quyết định 23 có đoạn cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng
của ông Trường, bà Thoa :
“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất
trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng
nhà (52,2m2) thì giao cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dựng
đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý”.
“Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2m2 nếu trên, căn nhà của ông Hậu còn có hai
máng xôi đúc bê tông lấn chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có

17


diện tích 10,71m2 chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc
ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà
Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trê và bà Thi”.
“Mặt khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại của ông Trê,
thì ngoài căn nhà nằm trên diện tích 52,2m2 Tòa án các cấp giao cho ông Hậu sử dụng,

còn có một căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 của ông Hậu xây dựng trên diện tích đất mà
Tòa án các cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê , bà Thi nhưng tòa án các cấp cũng
chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành án”.
- Phần lấn cụ thể như sau:
132,8m2 đất trống
52,2m2 xây dựng nhà
10,71m2 máng xối bê tông lấn chiếm khoảng không
18,57m2 xây dựng căn nhà phụ
Tổng cộng ông Tận đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của ông Trường, bà Thoa
là 214,28m2.
3.2 Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất
(không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của ông Trụ, bà Nguyên?
Trong Quyết định 617 có đoạn cho thấy ông Hòa đã lấn sang đất (không gian, mặt
đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của ông Trụ, bà Nguyên:
“Khi sửa chữa lại nhà, gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê
tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Quá trình giải
quyết vụ án, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô
văng cửa sổ, một máng bê tông chòm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình
ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ”.
“Tuy nhiên dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông
Hòa chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông
Hòa phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo quyền lợi của gia đình ông Trụ”.
3.3 BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian
thuộc quyền sử dụng của người khác không?

Các quy định của BLDS về việc điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và
không gian thuộc quyền sử dụng của người khác: Điều 175, Điều 176, Điều 178
BLDS 2015 tướng ứng Điều 265, Điều 266, Điều 271 BLDS 2005.

18

Điều 175 BLDS 2015 có quy định điều cấm: “Không được lấn, chiếm, thay
đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ
ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung”1.
Khoản 2 Điều 175 BLDS 2015:
“Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều
thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp
luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người
khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn
viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác
định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa
cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Khoản 2 Điều 176 BLDS 2015 quy định về trường hợp mốc giới hạn ngăn
cách chỉ do một bên tạo nên:
“2. […] được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn
cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề
không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã xây dựng cột
mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.”
Còn về mốc giới là tường nhà chung thì theo quy định tại Khoản 3 Điều 176
BLDS 2015:
“3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền
kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu
xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu
cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách
của tường mình.”
Ngoài ra, tại Điều 178 BLDS 2015 có quy định về việc trổ cửa sổ, trổ cửa đi

sang bất động sản liền kề để đảm bảo không gian riêng tư, sinh hoạt của các gia
đình lân cận và môi trường sống, đảm bảo lợi khí hài hòa giữa các bên liên quan.
3.4 Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?
1 Đoạn 3 Khoản 1 Điều 175 BLDS 2015.

19


Ở nước ngoài, cụ thể là pháp luật của Pháp với BLDS Napoleon việc lấn chiến
được xử lý nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia, để đảm abro tính hợp lý và
công bằng. Chẳng hạn:
+ Điều 681: “Chủ sở hữu bất động sản phải lắp đặt mái nhà sao cho nước
mưa chảy vào đất nhà mình hoặc đường công cộng, không được để nước mưa
chảy vào đất của bên hàng xóm”.
+ Điều 671: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ hoặc
lỗ cửa vào bức tường chung dù bằng bất cứ cách nào, kể cả khi có lắp cửa kính
mờ, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề bên kia đồng ý”.
3.5 Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao
theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian,
mặt đất, lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
Đoạn trong Quyết định số 671 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo
hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất và
lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên là:
“[…] Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm
xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất
thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông
Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ.
Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông Hòa
chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hòa
tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ[…]”

3.6 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao.
Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý.
Vì ông Hòa đã lấn chiếm mà không có đúng theo quy định trong giấy chứng nhận
sử dụng đất và không có sự đồng ý của chủ bất động sản liền kề là ông Trụ và bà Nguyên
cho nên Tòa yêu cầu ông Hòa phải tháo dỡ là đúng với quy định của pháp luật hiện hành
(Điều 175, 176 BLDS 2015).
Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông
Hòa chôn nhưng Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm không buộc ông Hòa tháo dỡ là
chưa đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ và bà Nguyên cho nên việc yêu cầu
xét xử lại đối với vụ án trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hoàn toàn hợp lý
và đúng pháp luật.

20


3.7 Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo dỡ
nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
Đoạn trong Quyết định sô 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo dỡ nhà đã
được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m²) là:
“ […] phần đất ông Tận cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m²) thì
giao ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường
và bà Thoa […]”
3.8 Ông Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây nhà trên không?
Trong Quyết định số 23 theo trình bày của bị đơn Nguyễn Văn Tận thì:
“[…] Sau khi sang nhượng xong ông đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang
tranh chấp, lúc ông xây nhà gia đình ông Trường không có ý kiến gì […]”
Như vậy, ông Trường và bà Thoa có biết việc xây dựng nhà nhưng không lên tiếng
phản đối ông Hậu khi ông Hậu chọn xây nhà trên thửa đất đang có tranh chấp.

3.9 Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây nhà trên thì ông Tận có
phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa không? Vì sao?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Thoa đang sử dụng hiện tại được cấp
theo “ranh thẳng”; sơ đồ vị trí thửa đất được thể hiện trong giấy chứng nhận có mốc giới
rõ ràng, đây là căn cứ cho thấy ông Tận đã ông Tận đã lấn sang phần đất của bà Thoa và
ông Trường.
Do đó, nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên thì
ông Tận phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa theo quy định của pháp
luật, cụ thể là điều 259 BLDS 2005:
“Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người
chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm
dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu Toà án, cơ
quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm”.
3.10 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần
đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên.
Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trường, bà
Thoa được giữ nguyên sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất. Đoạn
“Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Tận trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống
cho ông Trường và bà Thoa, còn phần đất ông Tận cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng
nhà (52,2 m2) thì giao ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất

21


cho ông Trường và bà Thoa là hợp tình, hợp lý. Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2 m2 nêu
trên, căn nhà của ông Tận còn có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên
phần đất của ông Trường và bà Thoa có diện tích 10,71 m2 chưa được Toà án cấp sơ
thẩm và Toà án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Tận phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán
giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa là chưa đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của ông Trường và bà Thoa.”

3.11 Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trường,
bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định só 23 cho câu trả lời?
Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trường,
bà Thoa được xử lý: Phần đất ông Tận lấn chiếm đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì giao cho
ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà
Thoa.
Đoạn của Quyết định só 23 cho câu trả lời:
“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Tận trả 132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất
trống cho ông Trường và bà Thoa, còn phần đất ông Tận cũng lấn chiếm nhưng đã xây
dựng nhà (52,2m2) thì giao cho ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử
dụng đất cho ông Trường và bà Thoa là hợp tình, hợp lý.”

3.12 Đã có Quyết định nào của Hội đồng Thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ
Quyết định mà anh/chị biết.
- Đã có quyết định của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như Quyết định
số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà.
- Quyết định số 02/2006/DS - GĐT ngày 21/2/2006 của Hội đồng thẩm phán Toà
án nhân dân tối cao:
“Căn cứ vào văn tự đoạn mãi nhà ngày 30/2/1973 giữa ông Vui và bà Anh thì
căn nhà bà Anh có chiều rộng mặt tiền là 7,4m và căn cứ vào giấy phép xây dựng số
51/GPSXD ngày 8/2/1996 của Sở xây dựng tỉnh Đăk Lăk thì bà Anh được xây nhà có
chiều rộng mặt tiền là 7,4m nhưng theo biên bản đo đạc của Toà án nhân dân tỉnh DL thì
thực tế bà Anh đã xây dựng chiều rộng mặt tiền là 7,63m, sai với giấy phép xây dựng
vượt quá diện tích đất mà gia đình bà Anh được quyền sử dụng là 23cm.

22


Thực tế, bà Anh đã xây kiềng móng nằm đè lên 20 cm móng của nhà ông Dũng.

Bà Anh cho rằng khi xây dựng đã thoả thuận miệng với ông Dũng để bà Anh được xây
sát tường nhà ông Dũng nhưng ông Dũng không thừa nhận và bà Anh cũng không có
chứng cứ để chứng minh vấn đề này.
Về nguyên tắc, bà Khanh đã lấn chiếm đất thuộc quyền sở hữu của ông Dũng
thì bà Anh phải tháo dỡ công trình để trả lại đất cho ông Dũng. Tuy nhiên, khi gia đình
bà Anh xây dựng sát tường nhà ông Dũng, làm kiềng trên móng nhà ông Dũng, ông
Dũng không phản đối trong suốt quá trình từ khi bà Anh khởi công xây dựng (tháng 2
năm 1996) đến khi hoàn thành (tháng 6 năm 1996). Do việc đã xây dựng hoàn thiện nhà
cao tầng, nếu buộc bà Anh phải dỡ bỏ và thu hẹp lại công trình sẽ gây thiệt hại rất lớn
cho gia đình bà Anh. Xét diễn biến thực tế như trên Hội đồng thẩm phán nhất trí với
quan điểm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao tại kháng nghị là Toà án cấp
phúc thấm không buộc bà Khanh phải tháo dỡ phần tường nhà đè lên phía trên móng
nhà ông Dũng mà chỉ buộc bồi thường bằng tiền là hợp tình, hợp lí.
Do việc bà Anh xây sát tường nhà ông Dũng, gây thiệt hại cho ông Dũng về
phần không gian trên đất ông Dũng không sử dụng được có chiều rộng 20cm tính theo
móng nhà ông Tùng nên bà Khanh phải bồi thường cho ông Dũng phần thiệt hại này.
Phần thiệt hại này cũng phải được xác định cân cứ vào giá trị quyền sử dụng đất tại thị
trường địa phương. Toà án cấp phúc thẩm căn cứ vào khung giá đất đai quyết định số
2920/QĐ-UB ngày 10/12/1998 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đăk Lăk với giá 1 720 000
đ/m2 trong khi không có chứng cứ chứng minh khung giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh phù
hợp với giá thị trường là chưa đảm bảo đúng quyền lợi của ông Dũng theo quy định của
pháp luật. Do đó cần phải giải quyết phúc thẩm lại phần này”.
3.13 Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng Thẩm phán trong
Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 là hợp lý và
đảm bảo được quyền lợi của các bên đương sự.

23

Việc ông Hậu mua đất từ anh Kiệt khi không có chứng nhận của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cũng như trong không nêu tứ cận, mốc giới cụ thể là chưa rõ ràng và phù
hợp với quy định của pháp luật cho nên ông Hậu phải trả lại cho ông Trê và bà Thi 132,8
m2 đất trống; còn phần đất ông Hậu đã xây dựng nhà (52,2 m2) nếu buộc ông Hậu phải
tháo dỡ thì lại không đảm bảo được quyền lợi cho ông Hậu.
Mặt khác, còn 2 điểm đó là hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên
phần đất của ông Trê có diện tích 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57 m2 vẫn
chưa được Toà án các cấp xem xét giải quyết, như vậy sẽ không đảm bảo được quyền lợi
cho ông Trê và bà Thi. Do đó, hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán ở đây là hợp
tình hợp lý.
3.14 Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57 m2
trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ không?
- Hai máng xối bê tông có diện tích 10,71m2 chưa được Toà án cấp sơ thẩm và
Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.
- Căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 của ông Hậu xây dựng trên diện tích đất mà
Tòa án các cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi nhưng Tòa án các cấp cũng chưa
xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành án.
3.15 Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ
trên như thế nào?

Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ, Tòa án sơ thẩm và
Tòa án phúc thẩm còn chưa đề cập đến hướng giải quyết cụ thể. Theo em, Hội
đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nên xem xét, cân nhắc kĩ càng:
Về phần lấn chiếm 10,71 m2: Nếu việc tháo dỡ là có khả năng không gây
thiệt hại nghiêm trọng cho các bên thì Tòa án nên buộc bên lấn chiếm tháo dỡ để
bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu. Yêu cầu ông Tận tháo dỡ hai máng xối
đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trường bà Thoa xuống.
Còn nếu không thể tháo dỡ thì nên giải quyết buộc thanh toán giá trị phần đất đã
chiếm.

Về căn nhà phụ trên đất lấn chiếm: Giao cho ông Tận sử dụng nhưng phải
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa vì ông Tận đã lấn
24


chiếm đất của người khác. Hoặc nếu ông Trường muốn sử dụng thì phải thanh toán
chi phí xây dựng căn nhà do ông Tận đã bỏ ra.
3.16 Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian
ở Việt Nam hiện nay.
Hiện nay, chính sách quản lý về nhà, đất nước ta chưa chặt chẽ, nên diễn ra tình
trạng chiếm hữu không có căn cứ pháp luật còn nhiều như: tự ý chiếm nền móng nhà và
đất của người khác; chiếm đất liền kề (tranh chấp ranh giới) hoặc có sự hậu thuẫn từ phía
chính quyền địa phương.... Khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án xảy ra nhiều tình huống
khác nhau, có trường hợp người đang sử dụng đất đã làm các thủ tục kê khai và được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi đó chủ đất cũ không đăng ký kê khai và
không thực hiện một nghĩa vụ nào với nhà nước, hoặc cũng có trường hợp chủ cũ kê khai
và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí có trường hợp chính quyền
địa phương cấp cho cả hai bên (chủ mới và chủ cũ) hoặc cả hai bên chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi có đơn khởi kiện đòi lại đất của chủ cũ, Toà án các
cấp không biết dựa tiêu chí nào để giải quyết.
Để giải quyết vấn đề này thì ta có thể dựa vào các tiêu chí trong thực tiễn cuộc
sống. Nếu như người đã quản lý, sử dụng lâu dài, ổn định, đã làm nghĩa vụ nộp thuế với
Nhà nước, đăng ký kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì áp dụng
luật đất đai bác yêu cầu đòi đất của chủ cũ, nếu chủ cũ có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thì buộc bên đang sử dụng đất phải trả lại. Mặt khác, ta phải tôn trọng quyền sử dụng
đất của chủ cũ, vì sở dĩ chưa có văn bản pháp lý nào của Nhà nước thu hồi đất của chủ cũ
giao cho chủ mới, khi giải quyết Toà án cần chấp nhận yêu cầu đòi lại đất của bên giao
đất hoặc buộc người sử dụng đất thanh toán giá trị đất cho chủ cũ.
3.17 Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp với
BLDS 2015 không? Vì sao?

Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 vẫn phù hợp với BLDS
2015.
Căn cứ Khoản 2 Điều 164 BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền
khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác
buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở
trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi
thường thiệt hại.”
Vì vậy, ông Trường và bà Thoa có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có
thẩm quyền buộc ông Tận trả lại phần đất là: 132,8 m2 đất đã lấn chiếm và phần đất đã
xây dựng nhà 52,2 m2 thì giao cho ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền
sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa. Ngoài diện tích trên thì ông Trường có quyền

25