Chiến lược KDBĐS Học viện tài chính

Chương 4: Chiến lược kinh doanh bất động sản
I.

Chiến lược kinh doanh và hoạch định chiến lược kinh doanh

II.
1.1. Chiến lược kinh doanh
Thuật ngữ chiến lược được sử dụng đầu tiên trong lĩnh vực quân sự để chỉ các
kế hoạch lớn, dài hạn được đưa ra trên cơ sở tin chắc được cái gì đối phương có thể
làm và cái gì đối phương có thể không làm. Thông thường người ta hiểu chiến lược
là khoa học và nghệ thuật chỉ huy quân sự, được ứng dụng để lập kế hoạch tổng thể
và tiến hành những chiến dịch có quy mô lớn.
Từ thập kỷ 60 (thế kỷ XX), chiến lược được ứng dụng vào lĩnh vực kinh
doanh và thuật ngữ “chiến lược kinh doanh” ra đời. Tuy nhiên, quan niệm về chiến
lược kinh doanh cũng được phát triển dần theo thời gian và người ta cũng tiếp cận
nó theo nhiều cách khác nhau. Cho đến nay có rất nhiều khái niệm chiến lược kinh
doanh. Sau đây giới thiệu một số khái niệm phổ biến:
- Chiến lược kinh doanh là một bản phác thảo trương lai bao gồm các mục
tiêu mà doanh nghiệp phải đạt được cũng như các phương tiện cần thiết để thực
hiện các mục tiêu đó.
- Chiến lược kinh doanh là tập hợp các quyết định và hành động quản trị quyết
định sự thành công lâu dài của doanh nghiệp.
- Chiến lược kinh doanh là quá trình xác định các mục tiêu tổng thể phát triển
doanh nghiệp và sử dụng tổng hợp các yếu tố kỹ thuật, tổ chức, kinh tế và kinh
doanh để chiến thắng trong cạnh tranh và đạt được các mục tiêu đề ra.
- Chiến lược kinh doanh là tổng thể các quyết định, các hành động liên quan
đến việc lựa chọn các phương tiện và phân bổ nguồn lực nhằm đạt được những
mục tiêu nhất định
Theo quan niệm truyền thống, chiến lược là bản phác thảo các mục tiêu và
giải pháp dài hạn. Quan niệm hiện đại có cả chiến lược dài hạn và chiến lược ngắn
hạn.

Dù tiếp cận theo cách nào thì bản chất của chiến lược kinh doanh vẫn là phác
thảo hình ảnh tương lai của doanh nghiệp trong khu vực hoạt động và khả năng
khai thác các nguồn lực và cơ hội. Chiến lược kinh doanh xác định các mục tiêu
dài hạn mà doanh nghiệp cần đạt được, các chính sách và các giải pháp cần thiết
trong việc lựa chọn phương tiện và huy động nguồn lực của doanh nghiệp để thực
hiện các mục tiêu đã xác định.
Khác về bản chất so với kế hoạch hóa truyền thống, đặc trưng cơ bản của
chiến lược là động và tấn công. Trong quản trị chiến lược phải đặc biệt coi trọng
công tác dự báo, chủ động lường trước những thay đổi của môi trường kinh doanh
để đề ra các giải pháp tấn công nhằm tận dụng cơ hội, hạn chế nguy cơ có thể xuất
hiện trong môi trường kinh doanh của doanh nghiệp.
1.2. Hoạch định chiến lược kinh doanh
1.2.1. Khái niệm hoạch định chiến lược
Hoạch định chiến lược là quá trình sử dụng các phương pháp, công cụ và kỹ
thuật thích hợp nhằm xác định chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp và từng bộ
phận của doanh nghiệp trong thời kỳ chiến lược xác định.
Bản chất của hoạch định chiến lược là xây dựng bản chiến lược cụ thể trong
một thời kỳ xác định nào đó. Mặc dù cùng xác định mục tiêu của doanh nghiệp
trong một thời kỳ cụ thể, song giữa hoạch định chiến lược và xây dựng kế hoạch
không giống nhau. Điểm khác nhau cơ bản giữa chúng thể hiện:
- Phương pháp xây dựng: Việc xây dựng kế hoạch chủ yếu dựa vào quá khứ
và kinh nghiệm, còn hoạch định chiến lược không chỉ dựa vào các dữ liệu quá khứ,
hiện tại mà phải đặc biệt dựa trên cơ sở dự báo tương lai.
- Về bản chất: Kế hoạch hoàn toàn mang tính chất tĩnh và thích ứng, còn chiến
lược lại hoàn toàn mang tính chất động và tấn công.
Trong giai đoạn hoạch định chiến lược, doanh nghiệp tiến hành xác định
nhiệm vụ kinh doanh, thực hiện các nghiên cứu, đánh giá những nhân tố chính của
môi trường bên ngoài và bên trong của doanh nghiệp, thiết lập các mục tiêu dài

hạn, xây dựng và lựa chọn trong số những chiến lược thay thế.


Ba hoạt động cơ bản trong hoạch định chiến lược là thực hiện nghiên cứu, kết
hợp trực giác và nghiên cứu, đưa ra quyết định. Các hoạt động ngiên cứu liên quan
đến việc thu thập, xử lý các thông tin về môi trường bên ngoài và bên trong của
doanh nghiệp để xác định thời cơ cũng như thách thức, những điểm mạnh và điểm
yếu của doanh nghiệp. Có nhiều kỹ thuật trong quản trị chiến lược cho phép các
nhà chiến lược có thể kết hợp trực giác với những phân tích để đưa ra và lựa chọn
ra chiến lược hợp lý nhất trong số các chiến lược có thể sử dụng. Có một thực tế là
mọi doanh nghiệp đều có những hạn chế về nguồn lực, buộc các nhà quản trị phải
đưa ra quyết định lựa chọn chiến lược nào đem lại lợi ích lớn nhất cho doanh
nghiệp. Các quyết định trong giai đoạn hoạch định chiến lược đề ra cho doanh
nghiệp sự tập trung vào các sản phẩm, dịch vụ cụ thể, các thị trường, nguồn lực và
công nghệ trong suốt một khoảng thời gian đã được xác định. Các chiến lược cũng
chỉ ra những lợi thế trong cạnh tranh dài hạn của doanh nghiệp.
1.2.2. Quá trình hoạch định chiến lược
Có nhiều cách phân chia các công đoạn, các bước công việc trong quá trình
hoạch định chiến lược. Nói chung, có thể phân chia các công việc hoạch định chiến
lược kinh doanh thành các công việc chính như sau:
- Xác định nhiệm vụ, mục tiêu của doanh nghiệp:
Một điều hết sức quan trọng là doanh nghiệp phải biết được hướng đi của
mình trước khi vận động. Hướng đi của doanh nghiệp được xác định bằng cách
hoạch định các mục tiêu thích ứng được với môi trường kinh doanh hiện tại cũng
như tương lai. Nhưng điều cần chú ý là trước khi đưa ra mục tiêu cần làm rõ chức
năng, nhiệm vụ của doanh nghiệp, đó là lý do cơ bản cho sự tồn tại của doanh
nghiệp. Các mục tiêu phải nhằm vào việc thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của
doanh nghiệp. Mục tiêu bao gồm mục tiêu dài hạn và mục tiêu ngắn hạn, phản ánh
điều mà doanh nghiệp muốn đạt được qua từng mốc thời gian. Hệ thống mục tiêu
chiến lược là các tiêu đích mà doanh nghiệp xác đinh trong một thời kỳ chiến lược

xác định. Nó cụ thể hoá mục đích của doanh nghiệp về hướng quy mô, cơ cấu và
tiến trình triển khai theo thời gian. Mục tiêu chiến lược thể hiện ý chí muốn vươn
lên của doanh nghiệp và những cái đích phải đạt được.


- Phân tích môi trường bên ngoài:
ở bước này, nhiệm vụ trọng tâm là phải phân tích, dự báo được các yếu tố môi
trường kinh doanh có ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong
thời kỳ chiến lược, đo lường rõ chiều hướng, mức độ ảnh hưởng của chúng từ đó
tổng hợp kết quả phân tích và dự báo về môi trường bên ngoài. Các thông tin tổng
hợp kết quả phân tích và dự báo môi trường bên ngoài cần tập trung đánh giá các
cơ hội và các thách thức, rủi ro... có thể xảy ra trong thời kỳ chiến lược.
- Phân tích môi trường bên trong:
Phân tích đánh giá môi trường nội bộ chính là việc rà soát, đánh giá các yếu
tố nguồn lực và sử dụng các yếu tố nguồn lực, thực trạng hoạt động và kết quả hoạt
động của doanh nghiệp, chỉ ra những điểm mạnh cũng như các điểm yếu mà doanh
nghiệp còn mắc phải, đây là tiền đề cho việc doanh nghiệp đưa ra chiến lược nhằm
tận dụng và phát huy những mặt mạnh, hạn chế, khắc phục những điểm yếu để
giành thắng lợi trong cạnh tranh. Nội dung đánh giá và phân tích cần đảm bảo tính
toàn diện, hệ thống. Tuy nhiên, các vấn đề cốt lõi cần được tập trung đánh giá là hệ
thống sản xuất, Marketing, nghiên cứu và phát triển, nguồn nhân lực, tình hình tài
chính, ... của doanh nghiệp.
- Hình thành và lựa chọn chiến lược:
Phân tích bên ngoài và bên trong đã chỉ cho thấy những hướng đi chiến lược
của doanh nghiệp và các tiêu chuẩn lựa chọn hướng đi đó. Nhưng để đi tới mục
tiêu có thể có nhiều cách đi, do vậy phải xây dựng một số phương án chiến lược để
so sánh, lựa chọn được phương án tối ưu cho thời kỳ chiến lược.
- Thực hiện chiến lược:
Việc thực hiện chiến lược đã lựa chọn là khâu quan trọng của quản trị chiến
lược. Các nội dung chủ yếu ở giai đoạn thực hiện chiến lược là:

+ Soát xét lại tổ chức, đề xuất các chính sách cho quá trình thực hiện
chiến lược.
+ Thiết lập mục tiêu và giải pháp trung hạn, hàng năm và các kế hoạch ngắn
hạn hơn.


+ Phân phối các nguồn lực theo các kế hoạch.
- Đánh giá chiến lược:
Đánh giá chiến lược cần thiết cho mọi doanh nghiệp, vì những nhân tố bên
trong và bên ngoài doanh nghiệp luôn biến động nên mọi chiến lược đều có thể
bị thay đổi trong tương lai. Có ba hoạt động chính trong việc đánh giá chiến
lược là:
+ Xem xét lại các nhân tố bên trong và bên ngoài doanh nghiệp được sử dụng
làm cơ sở cho các chiến lược hiện tại.
+ Đo lường, đánh giá mức độ thực hiện trong thực tế.
+ Thực hiện các điều chỉnh cần thiết.
Phân tích môi trường bên ngoài

Hình thành và lựa chọn chiến
Thựclược
hiện chiến lược
Đánh giá chiến lược

Xác định nhiệm vụ, mục tiêu

Phân tích môi trường bên trong

Sơ đồ 4.1: Quá trình quản trị chiến lược
II. Phân tích môi trường kinh doanh bất động sản
2.1. Môi trường kinh doanh

2.1.1. Khái niệm và đặc điểm của môi trường kinh doanh


Môi trường kinh doanh của doanh nghiệp là tập hợp các lực lượng bên trong
và bên ngoài có ảnh hưởng đến khả năng tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Môi trường kinh doanh là một khung cảnh bao trùm lên toàn bộ hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp, bao gồm tổng thể các nhân tố mang tính khách quan
và chủ quan, vận động tương tác lẫn nhau, tác động trực tiếp và gián tiếp đến hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Môi trường kinh doanh cần thiết cho
các doanh nghiệp tồn tại và phát triển, một doanh nghiệp muốn thành đạt không chỉ
nắm vững các nguồn lực bên trong mà còn phải nắm vững các nguồn lực bên ngoài
để có thể tận dụng được cơ hội cũng như tránh rủi ro trong kinh doanh. Môi trường
kinh doanh và doanh nghiệp không thể tách rời nhau, doanh nghiệp không thể tồn
tại và phát triển nếu nó không thích nghi được với môi trường kinh doanh. Sự tồn
tại và phát triển của bất kì doanh nghiệp nào cũng là quá trình vận động không
ngừng trong môi trường kinh doanh thường xuyên biến động.
Các nhân tố cấu thành môi trường kinh doanh luôn luôn tác động theo các
chiều hướng khác nhau, với các mức độ khác nhau đến hoạt động kinh doanh của
từng doanh nghiệp. Các nhân tố tác động tích cực, ảnh hưởng tốt đến hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp, những nhân tố này có thể là các nhân tố bên ngoài
tạo ra các cơ hội, thời cơ kinh doanh hoặc các nhân tố bên trong, các điểm mạnh
của doanh nghiệp so với các đối thủ cạnh tranh. Còn các nhân tố tác động tiêu cực,
ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, những nhân tố này có
thể là những yếu tố bên ngoài tạo ra thách thức đe doạ hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp hoặc là các yếu tố bên trong phản ánh điểm yếu của doanh nghiệp so
với các đối thủ cạnh tranh. Để hoạch định chiến lược, đưa ra các quyết định kinh
doanh, các nhà quản trị không thể không chú ý nghiên cứu, phân tích và dự báo
môi trường kinh doanh.
Môi trường kinh doanh của doanh nghiệp có những đặc điểm sau đây:
-

Môi trường kinh doanh tồn tại một cách khách quan, không có một doanh
nghiệp nào không tồn tại trong một môi trường kinh doanh nhất định.


-

Môi trường kinh doanh có tính tổng thể bao gồm nhiều yếu tố cấu thành, có
quan hệ tác động qua lại, ràng buộc lẫn nhau và thay đổi theo trình độ phát triển
kinh tế - xã hội.

-

Môi trường kinh doanh và các yếu tố cấu thành luôn vận động và biến đổi.
Sự vận động và biến đổi của các yếu tố môi trường chịu sự tác động của quy luật
vận động nội tại của nền kinh tế và của từng yếu tố cấu thành môi trường kinh
doanh theo hướng ngày càng hoàn thiện và phát triển.

-

Môi trường kinh doanh của doanh nghiệp là một hệ thống mở, nó có quan hệ
và chịu tác động của môi trường kinh doanh rộng lớn hơn- môi trường kinh doanh
của cả nước và quốc tế.
2.1.2. Phân loại môi trường kinh doanh của doanh nghịêp
Môi trường kinh doanh của doanh nghiệp rất đa dạng và phong phú, để kiểm
soát đựơc môi trường cần thiết phải phân tích đánh giá từng lực lượng để phục vụ
cho mục tiêu của doanh nghiệp. Để làm việc này cần phân loại môi trường kinh
doanh theo các tiêu thức khác nhau.
• Nếu căn cứ vào nội dung thì môi trường kinh doanh của doanh nghiệp bao
gồm các môi trường bộ phận:

-

Môi trường kinh tế: tăng trưởng kinh tế, biến đổi giá cả, tỷ giá hối đoái, lãi
suất...

-

Môi trường kĩ thuật: các phát minh khoa học, công nghệ mới, vật liệu mới...

-

Môi trường luật pháp và thể chế: luật pháp, các cơ chế chính sách...

-

Môi trường chính trị: ổn định chính trị, các mối quan hệ chính trị quốc tế...

-

Môi trường văn hoá: trình độ giáo dục, lối sống, văn hoá truyền thống...

-

Môi trường xã hội: hoàn cảnh xã hội, tình trạng làm việc...

-

Môi trường dân số: tỷ lệ sinh đẻ, tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động...

-

Môi trường tự nhiên sinh thái: hạn hán, bão lụt, tình trạng ô nhiễm...
• Nếu căn cứ vào phạm ĩnhem xét có thể phân chia môi trường kinh doanh
của doanh nghiệp thành:

-

Môi trường kinh doanh vĩ mô (tổng quát): bao gồm các yếu tố kinh tế,
chính trị, kỹ thuật, xã hội, tự nhiên... Môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến tất cả
các doanh nghiệp, mỗi yếu tố môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến doanh nghiệp
một cách độc lập hoặc trong mối liên kết với các yếu tố khác. Môi trường
kinh doanh quốc tế cũng có ảnh hưởng sâu sắc đến hoạt động của doanh
nghiệp.

-

Môi trường kinh doanh vi mô (hay môi trường đặc thù, môi trường ngành):
Bao gồm các yếu tố trong ngành, có tác động trực tiếp đến hoạt động của doanh
nghiệp. Các yếu tố cơ bản tạo thành
trường
ngành là: đối thủ cạnh tranh, người
Môimôi
trường
vĩ mô
cung cấp, khách hàng...
Môi trường vĩ mô và môi trường ngành kết hợp với nhau tạo thành môi trường
Kinh tế

Môi trường ngành

bên ngoài.
-

Chính trị

Môi trường nội bộ doanh nghiệp: bao gồm các yếu tố bên trong của doanh
Đối thủ cạnh tranh

Khách hàng

nghiệp như: hệ thống sản xuất, nguồn nhân lực, tài chính, nghiên cứu và phát triển,
Môi trường nội bộ doanh nghiệp

marketing, văn hoá doanh nghiệp, uy tín...

Nguồn nhân lực, tài chính, nghiên cứu và phát triển, Marketing

Sản phẩm thay thế
Nhà cung cấp
Tự nhiên
Đối thủ tiềm ẩn

Xã hội

Kỹ thuật


Sơ đồ 4.2: Môi trường kinh doanh xét theo phạm vi

2.2. Phân tích môi trường kinh doanh bất động sản
Phân tích môi trường kinh doanh bất động sản nhằm xác định các cơ hội và
những mối đe dọa từ bên ngoài. Cơ hội là những yếu tố thuận lợi cho việc thực
hiện mục tiêu của doanh nghiệp, mối đe doạ là những yếu tố bất lợi ảnh hưởng đến
hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Phân tích môi trường kinh doanh cũng
nhằm xác định các điểm mnạh và các điểm yếu của doanh nghiệp. Điểm mạnh là
những điểm mà doanh nghiệp có lợi thế và làm tốt hơn các doanh nghiệp khác và
là những điểm cần dựa vào để khai thác chiến lược. Điểm yếu là những mặt hạn
chế mà doanh nghiệp cần điều chỉnh, khắc phục khi xây dựng chiến lược.
2.2.1. Phân tích môi trường kinh doanh vĩ mô
a. Môi trường kinh tế
Các yếu tố kinh tế có ảnh hưởng rất lớn đến các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản, vì các yếu tố này tương đối rộng cho nên các doanh nghiệp cần chọn lọc


để nhận biết các tác động cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp. Sau đây là một số ảnh hưởng
chủ yếu từ môi trường kinh tế:
- Tình hình tăng trưởng hiện tại của nền kinh tế và xu hướng phát triển trong
tương lai, đặc biệt là các chương trình, dự án và các phương án quy hoạch tổng thể
kinh tế- xã hội, quy hoạch ngành và quy hoạch về không gian kiến trúc và không
gian kinh tế, quá trình đô thị hoá.
- Tình hình phát triển kinh tế của các vùng lân cận: khả năng tích luỹ và đầu tư, xu
hướng đầu tư và các chương trình đầu tư trọng điểm, xu hướng hình thành và phát triển
các đô thị vệ tinh, các trung tâm kinh tế và các trục kinh tế liên vùng.
- Tình hình kinh tế quốc tế và các quan hệ quốc tế: các hiệp định quốc tế được
ký kết và sự thay đổi các mối quan hệ quốc tế có ảnh hưởng đến các luồng đầu tư
quốc tế, đến khả năng thu hút đầu tư nước ngoài. Sự tăng trưởng dòng vốn FDI vào
Việt Nam sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp kinh doanh cho thuê văn phòng và nhà
ở cao cấp.
- Các yếu tố khác trong môi trường kinh tế như: Lãi suất, tỷ lệ lạm phát, tỷ giá

giữa đồng Việt Nam và Đô la Mỹ, giá vàng,... giá vàng tăng tác động mạnh đến thị
trường bất động sản, nhất là nhà ở tại các thành phố. Giá vàng tăng cao làm cho giá
nhà thanh toán bằng vàng bị đội lên rất cao khi quy đổi ra đồng Việt Nam, điều này
khiến cho những người mua nhà lo ngại, xuất hiện xu hướng chờ giá vàng ổn định
rồi mới quyết định mua.
b. Môi trường chính trị và luật pháp
Các yếu tố thuộc môi trường chính trị và luật pháp có tác động lớn đến mức
độ thuận lợi và khó khăn của môi trường kinh doanh bất động sản. Chúng thường
bao gồm:
- Sự ổn định về chính trị, sự nhất quán về quan điểm chính sách lớn luôn là sự
hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
- Hệ thống luật pháp được xây dựng và hoàn thiện sẽ là cơ sở để kinh doanh
ổn định, đảm bảo môi trường kinh doanh bình đẳng, tạo điều kiện cho mọi doanh
nghiệp có cơ hội cạnh tranh lành mạnh, thiết lập được mối quan hệ đúng đắn, bình


đẳng giữa doanh nghiệp với khách hàng,... Trong hoạt động kinh doanh bất động
sản cần chú ý đến các yếu tố sau:
+ Các luật pháp và các quy định về quản lý bất động sản và thị trường bất
động sản: Về các chủ thể tham gia thị trường bất động sản; các quy định điều tiết
về quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản; các chính sách về kinh tế, về
kinh doanh và hoạt động của thị trường bất động sản,...
+ Pháp luật quy định về các quyền đối với hàng hoá bất động sản; các chính
sách kinh tế có liên quan đến bất động sản như: chính sách đền bù, chính sách giao
đất và cho thuê đất, chính sách thuế về bất động sản.
+ Các yếu tố pháp luật và các chính sách khác: Các chính sách và các quy
định của pháp luật đảm bảo cho sự ổn định và lâu dài cho các hoạt động đầu tư,
hoạt động kinh doanh có liên quan đến bất động sản; các chính sách và luật pháp
có liên quan đến sử dụng bất động sản,...
c. Môi trường kỹ thuật- công nghệ

Kinh doanh là tìm cách thoả mãn nhu cầu của thị trường, mà nhu cầu của thị
trường lại thay đổi liên tục, cho nên các doanh nghiệp phải thường xuyên áp dụng
tiến bộ khoa học- kỹ thuật và công nghệ mới để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách
hàng. Kỹ thuật- công nghệ là yếu tố đóng vai trò quan trọng trong cạnh tranh, nó là
nhân tố ảnh hưởng mạnh, trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Ngày nay, không một doanh nghiệp nào muốn tồn tại và phát triển lại không dựa
vào việc áp dụng những thành tựu tiến bộ khoa học- kỹ thuật và công nghệ. Khoa
học- kỹ thuật phát triển nhanh, công nghệ tiên tiến liên tục ra đời, chúng tạo ra các
cơ hội cũng như các nguy cơ rất lớn cho các doanh nghiệp. Yếu tố kỹ thuật- công
nghệ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở các khía cạnh:
- Kỹ thuật và công nghệ có thể làm thay đổi tính chất và đặc tính chủng
loại sản phẩm như: ứng dụng công nghệ thông tin trong thiết kế; công nghệ
xây dựng nhà cao tầng; công nghệ xây dựng trên nền đất kết cấu yếu, công
nghệ làm cầu, đường hầm (móng khoan nhồi, sàn bêtông dự ứnglực, cầu dây
văng... )


- Yếu tố kỹ thuật và công nghệ làm thay đổi quy trình sản xuất và thi công,
làm thay đổi kết cấu và chi phí cho các công trình xây dựng tạo ra các lợi thế cho
các doanh nghiệp trong cạnh tranh.
d. Môi trường văn hoá- xã hội
Các yếu tố môi trường văn hoá- xã hội có ảnh hưởng sâu sắc đến hoạt động
kinh doanh của một doanh nghiệp. Doanh nghiệp phải phân tích các yếu tố văn
hoá- xã hội nhằm nhận biết các cơ hội và nguy cơ có thể xảy ra. Các vấn đề về
phong tục tập quán, thị hiếu, thói quen tiêu dùng, lối sống, tỷ lệ sinh đẻ, quy mô
gia đình, trình độ dân trí, tôn giáo,... là những yếu tố mà nhà quản trị cần quan tâm,
trong đó phải đặc biệt chú ý đến các yếu tố văn hoá á Đông và các quan niệm về
luật phong thuỷ trong đầu tư xây dựng các công trình bất động sản. Khi một hay
nhiều yếu tố văn hoá thay đổi, chúng có thể tác động đến hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp. Ví dụ sự dịch chuyển dân cư từ nông thôn ra thành thị nhanh đã làm

tăng nhu cầu về nhà ở, điều ràng buộc các nhà hoạch định chiến lược và chính sách
kinh doanh phải có những chủ trương và chính sách kinh doanh cho phù hợp. Các
yếu tố văn hoá- xã hội thường biến đổi chậm nên đôi khi thường khó nhận biết.
Văn hoá- xã hội còn tác động trực tiếp đến việc hình thành môi trường văn hoá
doanh nghiệp, cũng như thái độ ứng xử của các nhà quản trị, của nhân viên khi tiếp
xúc với các đối tác kinh doanh, với khách hàng.
e. Môi trường tự nhiên
Các yếu tố tự nhiên bao gồm các nguồn lực tài nguyên thiên nhiên có thể khai
thác, các điều kiện về địa lý như: địa hình, đất đai, thời tiết, khí hậu,... ở trong nước
cũng như ở từng khu vực.
Các điều kiện tự nhiên có thể ảnh hưởng đến hoạt động của từng loại doanh
nghiệp khác nhau. Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ảnh hưởng của
các yếu tố tự nhiên thể hiện ở các khía cạnh.
- Sự phong phú và đa dạng của điều kiện tự nhiên: quy mô diện tích đất đai,
cơ cấu các loại đất đai và các nguồn cung cấp các yếu tố sản xuất, nguyên liệu cho
phát triển các công trình bất động sản.


- Sự tác động thuận lợi, khó khăn của các yếu tố tự nhiên như: vị trí địa lý, cảnh
quan, thời tiết, khí hậu, thuỷ văn,... ảnh hưởng đến thiết kế, vật liệu sử dụng, đến việc
khai thác và hình thành giá trị kinh tế của các công trình bất động sản.
2.2.2. Phân tích môi trường ngành
Theo Michael Porter, có 5 yếu tố cơ bản tạo thành môi trường ngành, đó là:
đối thủ cạnh tranh, người mua, người cung cấp, đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn và các
sản phẩm thay thế. Để đề ra được một chiến lược kinh doanh thành công thì phải
phân tích từng yếu tố chủ yếu đó. Sự hiểu biết các yếu tố này giúp doanh nghiệp
nhận ra các mặt mạnh và mặt yếu của mình liên quan đến các cơ hội và nguy cơ
mà ngành kinh doanh đó gặp phải.
Các đối thủ tiềm ẩn

Người cung cấp

Doanh nghiệp và các đối thủ hiện tại

Khách hàng

Sản phẩm thay thế

Sơ đồ 4.3: Môi trường cạng tranh ngành
a.

Đối thủ cạnh tranh hiện tại
Các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp bao gồm toàn bộ các doanh nghiệp đang
kinh doanh cùng ngành nghề và cùng khu vực thị trường với doanh nghiệp.
Các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản bao gồm toàn bộ các công ty kinh doanh nhà, đất của cả nhà nước và tư nhân,
các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng; các công ty xây dựng và phát
triển nhà ở; các công ty kinh doanh cho thuê văn phòng công sở;… khả năng cung
ứng của tất cả các đối thủ cạnh tranh trong ngành tạo ra cung sản phẩm, dịch vụ bất


động sản trên thị trường. Số lượng, quy mô, sức mạnh của từng đối thủ cạnh tranh
đều ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Trong cạnh tranh có
doanh nghiệp thắng lợi vì có lợi thế so sánh hơn các doanh nghiệp khác về sản
phẩm, về giá cả, về phân phối, về khuyến mại,… ; có doanh nghiệp không bán
được sản phẩm, gặp rủi ro, thua lỗ, sản xuất kinh doanh bị thu hẹp. Vì vậy, trong
chiến lược kinh doanh phải nhận biết và phân tích đối thủ cạnh tranh nhằm hiểu
được điểm mạnh, điểm yếu cũng như nắm được chiến lược tương lai của đối thủ để
đưa ra chiến lược cạnh tranh hay đưa ra các giải pháp thích hợp để có thể giành
thắng lợi.

Sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành kinh doanh bất động sản
cũng thường chịu tác động tổng hợp của ba yếu tố: cơ cấu cạnh tranh ngành, mức
độ của cầu và trở ngại ra khỏi ngành.
- Cơ cấu cạnh tranh của ngành. Đó là sự phân bố về số lượng và quy mô của
các công ty trong ngành.
- Mức độ của cầu. Đây là một yếu tố tác động mạnh đến sự cạnh tranh trong
nội bộ ngành. Thông thường cầu tăng tạo cơ hội cho doanh nghiệp mở rộng sản
xuất kinh doanh, làm dịu bớt sự cạnh tranh. Ngược lại, cầu giảm dẫn đến cạnh
tranh khốc liệt để các doanh nghiệp giữ được phần thị trường đã chiếm lĩnh, đe doạ
mất thị trường đối với những doanh nghiệp năng lực cạnh tranh thấp. Khi nhu cầu
nhà ở, văn phòng làm việc, mặt bằng kinh doanh tăng cao sẽ là cơ hội cho các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển.
- Những trở ngại ra khỏi ngành. Những trở ngại ra khỏi ngành là mối đe doạ
cạnh tranh nghiêm trọng khi cầu đang có xu hướng giảm mạnh. Nếu như những trở
ngại này rất khó vượt qua thì các doanh nghiệp có thể bị buộc chặt trong một
ngành kinh doanh, mặc dù hoạt động kinh doanh không hứa hẹn gì tốt đẹp cả.
Các trở ngại chính ra khỏi ngành thường là.
+ Các máy móc thiết bị khó có thể sử dụng vào ngành khác do vậy doanh
nghiệp không thể bán được, nếu muốn ra khỏi ngành buộc phải bỏ đi toàn bộ tài
sản này.


+ Chi phí trực tiếp ra khỏi ngành cao như: các chi phí định vị lại, chi phí cho
các thủ tục hành chính,...
+ Sự gắn bó với ngành, cộng đồng địa phương.
+ Quan hệ chiến lược giữa các đơn vị chiến lược kinh doanh...
b.

Người cung cấp
Những người cung cấp hình thành các thị trường cung cấp các yếu tố đầu vào

cho doanh nghiệp, bao gồm người cung cấp máy móc, thiết bị, vốn, nguyên vật
liệu, các dịch vụ ngân hàng, bảo hiểm,... Thường các nhà cung cấp các yếu tố đầu
vào chủ chốt sẽ tạo sức ép rất lớn đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, sức ép từ phía nhà cung cấp trước hết phải
kể đến sức ép từ phía người cung cấp trên thị trường đất đai, mà tiêu biểu là Nhà
nước. Tính chất của thị trường cung cấp khác nhau sẽ ảnh hưởng ở mức độ khác
nhau của doanh nghiệp. Thị trường mang tính chất cạnh tranh, cạnh tranh không
hoàn hảo hay độc quyền sẽ tác động ở mức độ khác nhau đến hoạt động cung ứng,
dự trữ cũng nhu tuyển dụng lao động của doanh nghiệp. Trong thị trường bất động
sản, thị trường sơ cấp cũng thường không có sự cạnh tranh hoàn hảo, do vậy vai trò
và sức mạnh của người cung cấp thường giữ vai trò quyết định do diện tích đất đai
là có giới hạn và cố định không di dời.
Những nhà cung cấp có thể coi là một áp lực đe doạ doanh nghiệp khi họ có
khả năng tăng giá bán đầu vào hoặc giảm chất lượng của các sản phẩm, dịch vụ mà
họ cung cấp. Qua đó làm giảm khả năng kiếm lợi nhuận của doanh nghiệp.
áp lực của người cung cấp đối với doanh nghiệp thường thể hiện trong các
tình huống sau:
- Số lượng nhà cung cấp ít, thậm chí chỉ có một nhà cung cấp độc quyền.
- Tính chất thay thế của yếu tố đầu vào là khó.
- Doanh nghiệp không phải là khách hàng quan trọng và ưu tiên của người
cung cấp.
- Tầm quan trọng của yếu tố đầu vào đối với doanh nghiệp mua.
- Các nhà cung cấp có chiến lược liên kết dọc.


c. Khách hàng
Khách hàng là danh từ chung để chỉ những người hay tổ chức mua sản phẩm,
dịch vụ của doanh nghiệp. Khách hàng của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là
các cá nhân, tổ chức mua nhà, thuê nhà, thuê văn phòng làm việc, thuê mặt bằng kinh
doanh, thuê cơ sở hạ tầng và các dịch vụ khác của doanh nghiệp.

Khách hàng có ý nghĩa quan trọng đối với doanh nghiệp, doanh nghiệp không
thể tồn tại nếu không có khách hàng. Do đó, doanh nghiệp phải lấy khách hàng, lấy
sự thoả mãn nhu cầu của khách hàng là mục tiêu quan trọng của doanh nghiệp.
Song doanh nghiệp cũng chịu sức ép của khách hàng, khách hàng được xem như
một sự đe doạ cạnh tranh khi họ buộc các doanh nghiệp phải giảm giá hoặc yêu
cầu chất lượng sản phẩm, dịch vụ tốt hơn làm cho chi phí hoạt động của doanh
nghiệp tăng lên. Ngược lại, nếu người mua yếu thế sẽ tạo cho doanh nghiệp cơ hội
để tăng giá và kiếm được nhiều lợi nhuận. Khách hàng có thể gây áp lực đối với
doanh nghiệp đến mức nào phụ thuộc vào thế mạnh của họ trong mối quan hệ với
doanh nghiệp.
áp lực của khách hàng thường được thể hiện trong các trường hợp sau:
- Khách hàng mua với số lượng lớn, họ sử dụng ưu thế mua của mình để mặc
cả cho sự giảm giá.
- Khi khách hàng có thể lựa chọn mua hàng từ nhiều doanh nghiệp cung ứng
cùng một loại sản phẩm, dịch vụ.
- Khi có nhiều sản phẩm, dịch vụ thay thế để khách hàng lựa chọn. Thay bằng
mua nhà người ta có thể thuê nhà của các công ty kinh doanh nhà để ở.
- Khách hàng có khả năng và nguồn lực để tự sản xuất được sản phẩm. Các cá
nhân, tổ chức có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tự tổ chức xây
dựng nhà ở, các công trình kiến trúc khác.
d. Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn
Để phân tích đầy đủ các nhân tố bên ngoài, không chỉ quan tâm đến các đối
thủ cạnh tranh hiện tại, mà còn phải chú ý đến những đối thủ tiềm ẩn vì những
doanh nghiệp này có thể tạo ra một sức sản xuất và cung ứng mới cho ngành. Đối thủ


cạnh tranh tiềm ẩn là các doanh nghiệp sẽ tham gia thị trường trong cùng lĩnh vực, địa
bàn và sản phẩm. Đây là mối đe doạ đối với các doanh nghiệp hiện tại, vì thông thường
các doanh nghiệp mới xuất hiện thường được trang bị các kỹ thuật và thiết bị tiên tiến
hơn, lựa chọn được hướng tiếp cận mới và độc đáo, mặt khác khi xuất hiện nhiều doanh

nghiệp trong một ngành kinh doanh thì cạnh tranh ngày càng khốc liệt hơn, thị trường
và lợi nhuận sẽ bị chia sẻ, vị trí của doanh nghiệp sẽ thay đổi. Do đó, những doanh
nghiệp đang hoạt động tìm mọi cách để hạn chế các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn nhảy
vào lĩnh vực kinh doanh của họ.
Tuy nhiên, để gia nhập ngành các đối thủ tiềm ẩn phải vượt qua được hàng rào
gia nhập với những trở ngại chủ yếu như: hiệu quả kinh tế do quy mô, sự bất lợi về
chi phí, yêu cầu về vốn cho sự thâm nhập, sự khác biệt hóa sản phẩm, chi phí
chuyển đổi lĩnh vực kinh doanh, khả năng tiếp cận các kênh phân phối, các chính
sách quản lý vĩ mô. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, những yếu tố về rào
cản thâm nhập thị trường như giới hạn về nguồn lực và chính sách quản lý vĩ mô
của Nhà nước có ý nghĩa quyết định đến tình hình cạnh tranh của thị trường và sự
ra đời, tham gia của các đối thủ mới. Cùng với sự xuất hiện của các đối thủ cạnh
tranh trong nước, các doanh nghiệp còn chịu sức ép cạnh tranh của các công ty
nước ngoài đang tìm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam với
những ưu thế vượt trội về vốn, kỹ thuật công nghệ, tính chuyên nghiệp và kinh
nghiệm kinh doanh bất động sản, đây là một thách thức lớn khi Việt Nam gia nhập
WTO.
e. Sản phẩm thay thế
Sản phẩm thay thế là những sản phẩm khác có thể thoả mãn nhu cầu của
người tiêu dùng. Sản phẩm thay thế là một trong những nhân tố quan trọng tác
động đến quá trình tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp. Khách hàng sẽ lựa chọn
sản phẩm thay thế nếu nó đáp ứng tốt hơn nhu cầu của họ so với sản phẩm của
doanh nghiệp. Kỹ thuật- công nghệ càng phát triển, sự thay đổi nhu cầu thị trường
là những nhân tố quan trọng tạo ra khả năng tăng số loại sản phẩm thay thế. Càng
nhiều loại sản phẩm thay thế xuất hiện sẽ càng tạo ra sức ép lớn đến hoạt động tiêu
thụ sản phẩm của doanh nghiệp. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản sức ép


của sản phẩm thay thế không lớn, do không có nhiều sản phẩm thay thế cho khách
hàng lựa chọn, mà nó có thể xuất hiện dưới hình thức cùng một loại sản phẩm

nhưng khách hàng có thể chuyển từ hình thức mua sang phương thức thuê bất động
sản.
2.2.3. Phân tích môi trường nội bộ doanh nghiệp
Tất cả các doanh nghiệp đều có những điểm mạnh và điểm yếu trong các lĩnh
vực kinh doanh. Những điểm mạnh và yếu bên trong cùng với cơ hội và nguy cơ
bên ngoài là những điểm cơ bản mà doanh nghiệp cần quan tâm khi thiết lập các
mục tiêu và chiến lược kinh doanh. Các mục tiêu và chiến lược được xây dựng nhằm
phát huy những điểm mạnh và khắc phục những điểm yếu bên trong.
Xác định điểm mạnh, yếu của doanh nghiệp là dựa trên sự so sánh đối với các
doanh nghiệp khác trong ngành và dựa vào kết quả hoạt động của doanh nghiệp.
Điểm mạnh của doanh nghiệp là những điểm doanh nghiệp làm tốt hơn các đối thủ,
là những điểm mà các đối thủ cạnh tranh không dễ dàng có được, nó tạo nên lợi thế
cạnh tranh của doanh nghiệp. Điểm yếu là những mặt hạn chế mà doanh nghiệp
cần điều chỉnh, hạn chế khi xây dựng chiến lược.
Trong một doanh nghiệp bao gồm tất cả các yếu tố và hệ thống bên trong của nó,
nhà quản trị phải cố gắng phân tích kỹ lưỡng các yếu tố nội bộ đó nhằm xác định rõ
các mặt mạnh, mặt yếu của doanh nghiệp. Trên cơ sở đó đưa ra các biện pháp nhằm
hạn chế những nhược điểm và phát huy ưu điểm để đạt được lợi thế tối đa. Các yếu tố
nội bộ chủ yếu cần phân tích bao gồm các lĩnh vực chức năng như sản xuất, nguồn
nhân lực, cơ cấu tổ chức, nghiên cứu và phát triển, tài chính.
a.

Sản xuất
Sản xuất trong hoạt động của doanh nghiệp là quá trình biến đổi đầu vào
thành sản phẩm hàng hoá. Đây là một trong các lĩnh vực hoạt động quan trọng của
doanh nghiệp, nó có ảnh hưởng mạnh mẽ đến khả năng đạt được thành công của
doanh nghiệp nói chung và các lĩnh vực hoạt động khác. Chẳng hạn, việc sản xuất ra
sản phẩm với chất lượng cao, giá thành thấp sẽ giúp cho bộ phận Marketing thực hiện
các hoạt động để bán hàng thuận lợi, hoạt động sản xuất có hiệu quả cao còn tác động
tích cực đến tình hình tài chính của doanh nghiệp và cũng ảnh hưởng lớn đến bộ phận

chức năng về nhân lực. Ngược lại, khâu sản xuất yếu kém thì sản phẩm sản xuất ra có
thể không bán được, hoạt động tài chính khó khăn, ảnh hưởng đến thu nhập và tinh
thần làm việc của người lao động.
Phân tích sản xuất bao gồm các công việc phân tích khả năng thực hiện các
dịch vụ, hoàn thành việc sản xuất và cung cấp sản phẩm; phân tích chất lượng sản
phẩm và dịch vụ; chi phí thực hiện; thời gian thực hiện dịch vụ hoặc hoàn thành
sản phẩm; quy trình tổ chức thực hiện công việc. Khả năng sản xuất của doanh
nghiệp phụ thuộc vào các yếu tố quy mô và chất lượng nguồn lực như: vốn; đất đai
mặt bằng; đội ngũ lao động, cán bộ kỹ thuật và chuyên gia; hệ thống máy móc thiết
bị,...
Những yếu tố chủ yếu liên quan đến quá trình sản xuất:
- Quy trình sản xuất: lựa chọn công nghệ, bố trí các điều kiện làm việc, tổ
chức các khâu của quá trình thực hiện dịch vụ hoặc quy trình sản xuất, cân đối dây
chuyền sản xuất,...
- Huy động năng lực sản xuất: định mức sản lượng, quy mô phát triển mở
rộng phạm vi sản xuất và dịch vụ, công suất hoạt động của máy móc thiết bị, bố trí
ca sản xuất,...
- Chất lượng sản phẩm,dịch vụ.
- Các phương pháp kiểm tra tác nghiệp, kiểm tra thiết kế, lập kế hoạch tiến độ,
kiểm tra chất lượng sản phẩm và hiệu suất hoạt động.
b.

Marketing
Marketing có thể được mô tả như một quá trình xác định, dự báo, thiết lập và
thoả mãn các nhu cầu mong muốn của khách hàng đối với sản phẩm, dịch vụ. Mục
tiêu của Marketing là thoả mãn các nhu cầu và mong muốn của khách hàng, đảm
bảo được cung cấp sản phẩm, dịch vụ ổn định với chất lượng cao, giá cả phù hợp
nhằm giúp cho doanh nghiệp giành thắng lợi trong cạnh tranh và đạt được lợi

nhuận cao.
Việc phân tích hoạt động Marketing thường tập trung vào các vấn đề như:
phân tích khách hàng, nghiên cứu thị trường, các hoạt động mua và bán, hoạch


định về sản phẩm và dịch vụ, vấn đề định giá, phân phối, phân tích cơ hội và trách
nhiệm xã hội,...
Phân tích hoạt động Marketing của doanh nghiệp nhằm giải quyết những vấn
đề sau:
- Hệ thống Marketing có đưa ra những thông tin chính xác, đầy đủ và kịp thời
về phương hướng phát triển của thị trường không?
- Sản phẩm, dịch vụ hiện tại có đáp ứng các nhóm khách hàng và các loại thị
trường không?
- Chất lượng sản phẩm có đáp ứng được yêu cầu của khách hàng và cạnh
tranh được với các sản phẩm cùng nhóm không?
- Thái độ của khách hàng về nhãn hiệu, kiểu dáng, chất lượng sản phẩm của
doanh nghiệp và đối thủ cạnh tranh, chất lượng dịch vụ sau bán hàng, mặt nào cần
cải tiến?
- Người mua có cho rằng các mức giá của doanh nghiệp phù hợp với giá trị
sản phẩm hay không?
- Hiệu quả của các kênh phân phối, có cần thay đổi các kênh phân phối hay
không?
- Hoạt động quảng cáo, xúc tiến bán hàng có hiệu quả hay không?
- Lực lượng bán hàng của doanh nghiệp có đủ mạnh hay không?
- Chi phí Marketing có được xem xét lại định kỳ hay không? Có hoạt động
Marketing nào tốn kém quá không? Doanh nghiệp có nên cắt giảm chi phí
Marketing hay không?
c.

Nghiên cứu và phát triển

Nghiên cứu và phát triển là hoạt động có mục đích sáng tạo sản phẩm, dịch vụ
mới và khác biệt hoá sản phẩm ; sáng tạo, cải tiến hoặc áp dụng công nghệ, trang
thiết bị kỹ thuật; sáng tạo vật liệu mới,... khả năng nghiên cứu và phát triển là điều
kiện cơ bản để doanh nghiệp có thể tạo ra sản phẩm, dịch vụ đáp ứng nhu cầu của
thị trường, đẩy nhanh tốc độ đổi mới cũng như khác biệt hóa sản phẩm, sáng tạo và


ứng dụng có hiệu quả công nghệ, trang thiết bị kỹ thuật, sử dụng vật liệu mới thay
thế để nâng cao chất lượng sản phẩm, giảm chi phí sản xuất, giảm thời gian xây
dựng các công trình và hoàn thành các dịch vụ, các yếu tố này tác động trực tiếp và
rất mạnh đến các lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp.
Chất lượng của các nỗ lực nghiên cứu và phát triển có thể giúp cho doanh
nghiệp nâng cao được năng lực cạnh tranh hoặc làm cho các doanh nghiệp tụt hậu
so với các đối thủ trong các lĩnh vực như: cải tiến sản phẩm, phát triển sản phẩm
mới, chất lượng sản phẩm, thời gian cung ứng sản phẩm dịch vụ, kiểm soát giá
thành và công nghệ sản xuất. Trình độ, kinh nghiệm và năng lực khoa học chưa đủ
cơ sở cho công tác nghiên cứu và phát triển thực hiện tốt mà bộ phận chức năng
này còn phải thường xuyên theo dõi các điều kiện môi trường, các thông tin về đổi
mới công nghệ liên quan đến quy trình công nghệ, sản phẩm và nguyên vật liệu. Sự
trao đổi thông tin một cách hữu hiệu giữa bộ phận nghiên cứu và phát triển với các
lĩnh vực hoạt động khác có ý nghĩa hết sức quan trọng đảm bảo sự thành công cho
doanh nghiệp. Khi phân tích lĩnh vự hoạt động này cần chú ý đến những vấn đề cơ
bản như: doanh nghiệp có chú trọng đến các hoạt động nghiên cứu và phát triển
hay không? Doanh nghiệp có đầu tư thỏa đáng cho hoạt động này hay không?
Doanh nghiệp có đủ nguồn nhân lực để thực hiện thành công các hoạt động nghiên
cứu và phát triển hay không? Doanh nghiệp có đủ máy móc, thiết bị đảm bảo cho
việc nghiên cứu và phát triển hay không? Việc triển khai thực hiện và kết quả
mang lại cho doanh nghiệp như thế nào?
d.

Nguồn nhân lực
Nguồn nhân lực là yếu tố có vai trò cực kỳ quan trọng đối với doanh nghiệp.
Toàn bộ nguồn nhân lực của doanh nghiệp bao gồm cả lao động quản trị, lao động
nghiên cứu và phát triển, đội ngũ lao động kỹ thuật trực tiếp tham gia vào quá trình
sản xuất có tác động rất mạnh và mang tính chất quyết định đến mọi hoạt động của
doanh nghiệp.
Do vai trò ảnh hưởng có tính chất quyết định của nguồn nhân lực, doanh
nghiệp cần luôn chú trọng trước hết đến việcđảm bảo số lượng, chất lượng và cơ
cấu lao động đáp ứng yêu cầu sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp thông qua các


hoạt động: dự báo nhu cầu lao động ; thu hút, tuyển dụng lao động ; đào, phát triển
nguồn nhân lực. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải đảm bảo được các điều kiện vật
chất kỹ thuật cần thiết, tổ chức lao động khoa học, tạo ra bầu không khí làm việc
tốt, sử dụng có hiệu quả các đòn bẩy kích thích như tiền lương, tiền thưởng, đề bạt,
thăng tiến,… nhằm khuyến khích, tạo động lực cho nguồi lao động phát huy tối đa
tiềm năng để cống hiến cho doanh nghiệp.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, khi phân tích nguồn nhân lực cần đặc
biệt chú ý tới đội ngũ cán bộ vận hành kỹ thuật, đội ngũ quản lý tác nghiệp và đội
ngũ cán bộ chuyên môn trong kinh doanh như môi giới bất động sản, định giá,
quản trị dự án,… lực lượng lao động này phải có trình độ chuyên môn cao, am hiểu
luật pháp, có đạo đức nghề nghiệp, năng động và chủ động trong công việc, có sự
mẫn cán, cần cù và không ngừng nâng cao được tính chuyên nghiệp trong kinh
doanh bất động sản. Đây sẽ là lợi thế lớn của doanh nghiệp trong cạnh tranh.
e.

Tình hình tài chính của doanh nghiệp
Tình hình tài chính tác động trực tiếp đến kết quả và hiệu quả kinh doanh trong
mọi giai đoạn phát triển của doanh nghiệp. Mọi hoạt động đầu tư, mua sắm, dự trữ,
thanh toán,… của doanh nghiệp ở mọi thời điểm đều phụ thuộc vào khả năng tài

chính của nó. Các yếu tố tài chính thường làm thay đổi các chiến lược hiện tại và việc
thực hiện các kế hoạch. Để xây dựng các chiến lược kinh doanh cần xác định những
điểm mạnh và điểm yếu về tài chính của doanh nghiệp.
Khi đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp cần tập trung vào các vấn
đề chủ yếu như: nhu cầu về vốn và khả năng huy động vốn, việc phân bổ vốn, hiệu
quả sử dụng vốn kinh doanh của doanh nghiệp và từng bộ phận, khả năng thanh
toán, các khoản nợ, giá thành, lợi nhuận,… Trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản, các yếu tố về huy động vốn, huy động vốn và khả năng đầu tư dài hạn phải
được đặc biệt quan tâm. Đánh giá tình hình tài chính cũng cần quan tâm phân tích
cơ cấu chi phí và cơ cấu giá thành trong tương lai khi các yếu tố đầu vào thay đổi.
g. Cơ cấu tổ chức của doanh nghiệp
Cơ cấu tổ chức bộ máy quản trị là tổng hợp các bộ phận khác nhau có mối liên
hệ và quan hệ phụ thuộc lẫn nhau, được chuyên môn hóa, được giao những trách


nhiệm, quyền hạn nhất định và được bố trí theo từng cấp nhằm thực hiện các chức
năng quản trị doanh nghiệp.
Quản trị doanh nghiệp có chất lượng cao nếu trước hết có cơ cấu tổ chức bộ
máy quản trị tốt. Doanh nghiệp cần chú trọng hai vấn đề chính là luôn đánh giá
đúng thực trạng cơ cấu tổ chức quản trị doanh nghiệp trên cả hai mặt là hệ thống tổ
chức và cơ chế hoạt động của nó, và khả năng thích ứng của cơ cấu tổ chức trước
các biến động của môi trường kinh doanh. Ngoài ra, doanh nghiệp còn phải chú ý
đánh giá tính hiệu quả của cơ cấu tổ chức thông qua các chỉ tiêu: tốc độ ra quyết
định, tính kịp thời và độ chính xác của các quyết định, chi phí cho công tác quản
trị,…
2.2.4. Phân tích và dự báo môi trường kinh doanh
Phân tích và dự báo môi trường kinh doanh là quá trình sử dụng các phương
pháp thích hợp nhằm xác định các cơ hội, nguy cơ của môi trường kinh doanh bên
ngoài cũng như các điểm mạnh, yếu của bản thân doanh nghiệp trong thời kỳ chiến
lược cụ thể.

Để có cơ sở cần thiết xây dựng chiến lược kinh doanh tốt nhất phải phân tích
và dự báo môi trường kinh doanh, ở đây không chỉ xem xét các yếu tố môi trường
kinh doanh ở thời kỳ quá khứ và hiện tại mà điều quan trọng là phải dự báo đúng
trong thời kỳ chiến lược. Có như vậy mới đảm bảo lường trước được các diễn biến
trong tương lai, chiến lược kinh doanh được xây dựng trên các cơ sở khoa học
vững chắc.
Có nhiều phương pháp, công cụ khác nhau có thể sử dụng trong phân tích và
dự báo. Mỗi phương pháp đòi hỏi phải sử dụng các công cụ thích hợp và có những
ưu điểm và hạn chế nhất định. Tùy theo điều kiện thực tế, doanh nghiệp có thể lựa
chọn phương pháp phân tích và dự báo thích hợp.
• Tạo lập hệ thống thông tin phục vụ cho công tác phân tích và dự báo
Để ra các quyết định quản trị, các nhà quản trị không thể không có thông tin.
Tính chất đầy đủ hay không đầy đủ, chính xác hay không chính xác, kịp thời hay
không kịp thời của việc cung cấp thông tin ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng của


các quyết định quản trị. Muốn có hệ thống thông tin quản trị đầy đủ, chính xác, kịp
thời, các nhà quản trị phải biết sử dụng tổng hợp các quy tắc, kỹ năng và phương
pháp phù hợp để thu thập, xử lý và phân tích dữ liệu theo yêu cầu của hoạt động
quản trị nói chung và ra các quyết định quản trị nói riêng.
Hệ thống thông tin phục vụ cho công tác phân tích và dự báo chiến lược bao
gồm các thông tin về môi trường kinh doanh bên ngoài doanh nghiệp và trong nội
bộ doanh nghiệp, dược tập hợp một cách có hệ thống và được xử lý nhằm đảm bảo
tính khoa học.
Để tạo lập hệ thống thông tin phân tích và dự báo chiến lược cần tiến hành các
hoạt động cụ thể sau:
- Xác định nhu cầu về thông tin:
Nhu cầu về thông tin hoàn toàn phụ thuộc vào phạm vi và thời kỳ phân tích
chiến lược. Yêu cầu đáp ứng thông tin là đảm bảo đủ thông tin cần thiết, có quá
nhiều hoặc thiếu thông tin đều không tốt, đảm bảo tính chính xác của thông tin và

đảm bảo cung cấp thông tin đúng thời gian cần thiết. Phải trên cơ sở đặc điểm và
phạm vi hoạt động của từng doanh nghiệp, yêu cầu của công tác hoạch định chiến
lược, kinh phí được phép sử dụng,... để xác định nhu cầu thông tin cụ thể phù hợp.
Thông thường, nhu cầu thông tin tối thiểu về môi trường kinh doanh phục vụ cho
phân tích và dự báo bao gồm: thứ nhất, các thông tin đánh giá và dự báo môi
trường bên ngoài, có thể là các dữ liệu về môi trường quốc tế, môi trường kinh tế,
môi trường chính trị, đối thủ cạnh tranh, khách hàng, nguồn cung cấp,...; thứ hai,
các thông tin để đánh giá, dự báo môi trường bên trong như sản xuất, marketing,
nghiên cứu và phát triển, kỹ thuật công nghệ, tài chính, nguồn nhân lực, quản trị
doanh nghiệp,...
- Xác định nguồn thông tin:
Thường có hai nguồn thông tin bên ngoài và bên trong doanh nghiệp. Nguồn
thông tin bên ngoài thường được phân thành nguồn thứ cấp như thông tin từ Chính
phủ, cơ quan thống kê, báo chí, mạng Internet,... Nguồn sơ cấp nếu thông tin được
thu thập trực tiếp từ khách hàng, người cung cấp, đối thủ cạnh tranh. Nguồn thông
tin bên trong cũng bao gồm nguồn thứ cấp và nguồn sơ cấp.


Để thu thập hệ thống thông tin cần thiết có hiệu quả, cần tổ chức hệ thống
thông tin khoa học, có quy định cụ thể nhiệm vụ, trách nhiệm thu thập cũng như
cung cấp của từng bộ phận liên quan.
• Dự báo diễn biến môi trường kinh doanh.
Dự báo môi trường kinh doanh chính là dự báo những ảnh hưởng của môi
trường đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản. Muốn đưa ra được các chiến lược của doanh nghiệp trong tương lai thì điều
quan trọng là phải tiên liệu được môi trường kinh doanh mà doanh nghiệp sẽ gặp
phải trong một thời gian ngắn hoặc lâu dài. Dự báo môi trường kinh doanh phải trả
lời được câu hỏi khi nào và ở đâu diễn ra sự thay đổi, xu hướng và mức độ tác
động của từng thay đổi cụ thể đó đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Trong đó, các yếu tố môi trường quan trọng nhất cần dự báo là các yếu tố gây ảnh

hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp.
Sau đây là một số phương pháp dự báo xu hướng vận động của môi trường
kinh doanh:
- Phương pháp ngoại suy:
Ngoại suy được hiểu là sự kéo dài những quy luật đã hình thành trong quá khứ
và hiện tại cho tương lại. Thực chất của phương pháp này là nghiên cứu sự biến
động của đối tượng dự báo trong quá khứ và hiện tại làm cơ sở xác định xụ thế
trong tương lai, phương pháp này cho rằng quá trình thay đổi trạng thái của đối
tượng là sự kết hợp giữa hai thành phần: có hệ thống và ngẫu nhiên. Thành phần có
hệ thống được gọi là xu thế và được biểu diễn bằng một hàm xác định. Dựa vào
hàm số này, các nhà nghiên cứu dựng các đường cong phù hợp theo chuỗi thời gian
trong quá khứ làm cơ sở cho phép ngoại suy. Phương pháp ngoại suy thường được
dùng cho các quá trình phát triển tương đối ổn định và vì vậy, thích hợp với dự báo
ngắn hạn.
- Phương pháp mô hình hóa:
Phương pháp này xuất phát từ một luận điểm cơ bản của điều khiển học cho
rằng giữa các hiện tượng xảy ra trong thực tế thường được biến đổi theo những cấu