Luận văn thạc sĩ đánh giá biến động về giá đất tại một số dự án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà giang, tỉnh hà giang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN ANH TUÂN

ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - Năm 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN ANH TUÂN

ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03
`

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ HUẤN

Thái Nguyên - Năm 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và
chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ
nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

NGUYỄN ANH TUÂN

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ, động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính
trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Thế Huấn đã tận tình hướng
dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá
trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý
Tài nguyên, Phòng Đào tạo sau Đại học Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và
hoàn thành luận văn.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức địa chính
cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai
thành phố Hà Giang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích
tôi hoàn thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

NGUYỄN ANH TUÂN

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
Trang

TRANG BÌA PHỤ
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ................................................................ vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và giá đất ..................................... 4
1.1.2. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ................................. 15
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................... 18
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ......................................................................... 20
1.3.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở một số nước trong

khu vực ................................................................................................ 20
1.3.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ...................................... 21
1.3.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang tầm nhìn 2020...................................................................................... 24
1.3.4. Tình hình quản lý giá đất và các khoản thu tài chính từ đất trên thế giới .. 27
1.3.5. Biến động giá đất tại Việt Nam ............................................................. 32
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... 39
2.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ......................................... 39
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 39
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 39
2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu......................................................... 39
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 39
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 40
2.3.1. Phương pháp điều tra cơ bản thu thập số liệu ....................................... 40
2.3.2. Phương pháp điều tra phỏng vấn .......................................................... 41
2.3.3. Phương pháp chọn điểm, chọn mẫu ...................................................... 41
2.3.4. Phương pháp so sánh............................................................................. 41
2.3.5. Phương pháp ứng dụng các công nghệ ................................................. 42
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 43
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý
đất đai thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang ............................................ 43
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ........................................... 43
3.1.2. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế- xã hội tác động đến
việc sử dụng đất .................................................................................. 45

3.1.3. Tỉnh hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố ................................. 47
3.2. Đánh giá biến động đất đai và tình hình thực hiện quy hoạch thành phố
Hà Giang ................................................................................................. 50
3.2.1. Hiện trạng quỹ đất năm 2017 ................................................................ 50
3.2.2. Biến động đất đai giai đoạn 2010-2015 ................................................ 52
3.2.3. Giới thiệu phương án quy hoạch thành phố Hà Giang giai đoạn
2011 - 2020 ........................................................................................ 56
3.2.4. Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố Hà
Giang giai đoạn 2015 - 2018.............................................................. 60
3.3. Biến động về giá đất tại hai dự án quy hoạch sử dụng đất ...................... 63
3.3.1. Khái quát về hai dự án .......................................................................... 63
3.3.2. Ảnh hưởng của 2 dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ......... 67
3.3.3. Đánh giá mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân....................................... 84
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




v

3.4. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất .... 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 87
1. Kết luận ....................................................................................................... 87
2. Đề nghị ........................................................................................................ 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 89
PHIẾU ĐIỀU TRA CHI TIẾT THỬA ĐẤT .............................................. 91

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH
Tên bảng

Trang

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Giang năm 2017 ................. 51
Bảng 3.2: Biến động các loại đất thành phố Hà Giang giai đoạn 2010 – 2015 .... 53
Bảng 3.3: Danh mục một số khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp ........... 57
Bảng 3.4: Danh mục khu đô thị, nhà ở và trục giao thông chính ................... 59
Bảng 3.5: Một số địa điểm đất bãi thải và xử lý chất thải .............................. 60
Bảng 3.6: Kết quả thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn
2015 - 2018 của thành phố Hà Giang ........................................... 61
Bảng 3.7: Tổng hợp đơn giá nhà nước và diện tích thu hồi đất tại 02 dự án.. 66
Bảng 3.8: Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch khu dân cư đô thị
Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang ....... 67
Bảng 3.9: Giá đất ở trước khi có quy hoạch khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7,
phường Quang Trung – thành phố Hà Giang ............................... 68
Bảng 3.10: Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có dự án quy hoạch tại khu dân cư
đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang .. 70
Bảng 3.11: Giá đất ở đô thị khi bắt đầu có dự án quy hoạch tại khu dân cư đô
thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang....... 71
Bảng 3.12. Giá đất nông nghiệp và giá đất ở sau khi bồi thường ................... 72
Bảng 3.13: Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch Dự án đường Cầu
Mè – Công viên nước Hà Phương ................................................ 73
Bảng 3.14: Giá đất ở trước khi có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công
viên nước Hà Phương ................................................................... 74
Bảng 3.15: Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có quy hoạch Dự án đường
Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương ......................................... 75

Bảng 3.16: Giá đất ở đô thị khi bắt đầu có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè
– Công viên nước Hà Phương....................................................... 76

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




viii

Bảng 3.17. Giá đất nông nghiệp và giá đất ở sau khi bồi thường ................... 78
Bảng 3.18. Giá đất ngoài khu quy hoạch dân cư Đức Sơn ............................. 81
Bảng 3.19. Giá đất ngoài khu vực quy hoạch dự án Cầu Mè ......................... 83
Tên hình

Hình 3.1. Dự án khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung –
thành phố Hà Giang ...................................................................... 63

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với mọi quốc gia, đất đai là báu vật mang lại nhiều lợi ích trên mọi
phương diện của đời sống. Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quý giá hay
tư liệu sản xuất không thể thay thế, mà nó còn là một nguồn tài sản, một loại

hàng hóa vô cùng giá trị mà bất cứ một quốc gia hay một cá nhân nào đều
mong muốn được sở hữu, chiếm đoạt. Nói như vậy bởi lẽ, đất đai không chỉ là
nơi sinh sống hay làm việc của con người mà nó còn đem lại những nguồn thu
đáng kể. Nguồn thu từ đất đai đã và đang có những đóng góp đáng kể cho sự
phát triển kinh tế xã hội của cả nước nói chung và tỉnh Hà Giang nói riêng..
Quản lý tốt giá đất, biến giá đất thành một phương tiện thực hiện chính
sách tài chính, đảm bảo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách nhà nước, tạo
sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, khắc phục những yếu kém
trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu
quả. Giá đất của Việt Nam hiện nay rất cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa
số người dân; Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người có thu nhập thấp
có nhà ở; nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất
động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường
bất động sản. Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có
nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan
giữ vai trò quan trọng là vấn đề quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho
trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng,
nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy
hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên
địa bàn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết của mình, tạo cơ sở pháp
lý để bố trí sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan, môi trường,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2

đồng thời đáp ứng được yêu cầu thống nhất quản lý Nhà nước về đất. Đặc biệt,
trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước, việc lập quy
hoạch và kế hoạch hoá sử dụng đất là yêu cầu càng cấp thiết đối với mọi cấp địa
bàn lãnh thổ. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu
cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất.
Hà Giang đang trong thời kỳ điều chỉnh cơ cấu kinh tế theo chiến lược
công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt khá cao trong
những năm gần đây, bình quân 17,02%/năm. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực.
Sự chuyển dịch cơ cấu và tăng trưởng kinh tế cao đã gây áp lực mạnh
đối với đất đai: việc chuyển đổi mục đích một diện tích lớn đất nông nghiệp,
đặc biệt là đất trồng lúa; đất trồng rừng phòng hộ; rừng đặc dụng,...cho các
mục đích phi nông nghiệp; đất cho phát triển công nghiệp và xây dựng cơ sở
hạ tầng còn chưa được giám sát chặt chẽ. Bên cạnh đó, những tác động bất
lợi của biến đổi khí hậu như: lũ lụt, hạn hán, sạt lở hàng năm diễn ra ngày
càng phức tạp làm cho nguy cơ suy thoái đất tăng, hạn chế khả năng sử dụng
bền vững.
Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá biến động
về giá đất tại một số dự án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà
Giang, tỉnh Hà Giang” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá tình hình quản lý và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
- Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch của một số dự án đến giá đất
trên địa bàn thành phố Hà Giang
- Đề xuất một số giải pháp trong việc quy hoạch, thực hiện, quản lý quy
hoạch sử dụng đất để nó mang lại sự tác động tích cực đối với giá đất.
3. Ý nghĩa của đề tài

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

3

Góp phần bổ sung kiến thức về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; nâng
cao nhận thức về nôi dung, phương pḥ áp đánh giá ảnh hưởng của quy hoach
sử dụng ̣ đất đến giá đất tại trên địa bàn thành phố.
Hình thành cơ sở khoa hoc cho việc đề xuất môt ṣố giải pháp nhằm
nâng cao khả năng thực hiện, quản lý quy hoac ̣ h sử dụng đất để nó mang lại
tác động tích cực đến giá đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và giá đất
1.1.1.1. Các khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
+ Khái niệm:
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,
bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...) tạo
ra điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Vì vậy,
để sử dụng đất cần phải có quy hoạch - đấy chính là quá trình nghiên cứu, lao

động sáng tạo nhằm phân định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và
đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định.
Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống
các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức quản lý
và sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua
việc phân bố quỹ đất đai (khoanh định cho các ngành và các mục đích) và tổ
chức sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất đặc biệt(các giải pháp, biện pháp sử
dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất - kinh tế của xã hội, tạo điều
kiện bảo vệ môi trường và đất đai”.
Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất
và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội
nhằm lựa chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử
dụng đất là lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp
ứng nhu cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn
tài nguyên cho tương lai. Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5

của con người và điều kiện thực tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ
năng sử dụng đất”..
+ Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất:
Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên những luận điểm khoa học
cơ bản sau:
- Sự quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện ở việc xác định các định
hướng sử dụng đất theo mục tiêu của sự phát triển, việc hoạch định các chính

sách sử dụng đất, các biện pháp tạo môi trường và điều kiện sử dụng đất cho
người sử dụng đất và kiểm soát việc sử dụng đất.
- Sử dụng tài nguyên đất bao gồm việc đánh giá tiềm năng đất đai, bố
trí sử dụng đất theo yêu cầu cho các mục đích sử dụng đất, việc phân hạng đất
một cách thích hợp và xác định các loại hình sử dụng đất tối ưu
1.1.1.2. Các khái niệm về giá đất
+ Khái niệm về giá đất và giá trị quyền sử dụng đất
Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình
trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử
dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá
trị sử dụng. Khi hai giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có
người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là
một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây
là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau thậm
chí trái ngược nhau.
Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2003 là: "Giá
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất" - Điều 4 .

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

“Giá đất được hình thành trong các trường hợp:
Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55).
Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 quy định:
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều 3).
+ . Cơ sở khoa học của giá đất
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất
đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do
đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa
địa tô. Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao
gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
* Địa tô
Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất
đai Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

thành giá đất”(Đỗ Thị Lan, 2007) . Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển,
“địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai
nhận được. Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu. Để tìm hiểu về địa tô chúng ta sẽ nghiên
cứu bản chất của địa tô, lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản
làm nền tảng.
Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết
lập trong nông nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là:
Địa chủ, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp. Địa
chủ là người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng đất theo ý
muốn của mình. Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê. Muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản
nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp
đồng. Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó
được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào nhà tư bản hay
chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh
tế. Khoản tiền đem nộp đó được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế của quyền sở
hữu đất đai của địa chủ.
Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư
do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt
đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra,
và sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ.
Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về
mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất. Để chỉ rõ bản chất
của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành:
- Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu
những mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

8

màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn.... Là phần lợi nhuận dôi ra
ngoài lợi nhuận bình quân.
Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa
tô chênh lệch II.
+ Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư
bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đấ như nhau nhưng kết
quả thu được là khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở
hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao
động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều kiện tự
nhiên khách quan đưa lại.
Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận
lợi hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng
ruộng đất, người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những
đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu
dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy
đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần
thành ruộng đất tư bản. “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng
một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác Enghen toàn tập) [18, tr. 4] .
+ Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh
của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp. Như vậy, địa tô chênh lệch II có
được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm
canh quyết định. Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá
đất. Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tô
thu được hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân
hàng trong năm, ưu thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai
ở từng thời điểm.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu
hiện của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa
đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác
nhau giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra.
- Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù
ruộng đất tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu nghạch dôi ra ngoài lợi
nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm
thường cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong
nông nghiệp thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội.
Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất
là giá trị thặng dư siêu nghạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền
tư hữu ruộng đất.
Xuất phát từ định nghĩa của Mác về giá cả đất đai là ''địa tô được tư bản
hoá theo tỷ suất lợi tức hiện hành''(Ngô Đức Cát (2002) . Khi nghiên cứu thị
trường bất động sản, các nhà kinh tế trên cơ sở công trình nghiên cứu địa tô
của Mác, đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứ vào
địa tô và lãi suất ngân hàng:
Giá cả đất đai

=

Địa tô
Tỷ suất lợi tức hiện hành

Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng. Sau
khi cho thuê, người sở hữu mất quyền sử dụng mảnh đất đó, đổi lại là khoản
tiền thu được từ việc thuê đất. Nếu đem gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ
thu được khoản lợi tức tương đương hoặc cao hơn địa tô thu được khi sử dụng
mảnh đất đó.
* Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10

quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại
sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét
tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong
khoảng thời gian tương đối dài.
Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì
khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào
ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất
ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn
bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán
đất gửi vào ngân hàng.
Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất
hơn là gửi tiền vào ngân hàng, do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng
lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được

giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại
lợi nhuận.
Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ
nghịch với lãi suất ngân hàng
* Quan hệ cung, cầu
Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành
mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong
mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người
tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định
trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11

đai sẽ ngày càng tốt hơn chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông
thường khác. Vì vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và
bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập
bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ
lệ lãi suất vay thế chấp.
Nếu biểu diễn cung cầu qua đồ thị thì cung là một đường thẳng đứng có
nguy cơ dịch sang trái (do cung về đất có hạn và thậm chí có xu hướng giảm).

Trong khi đó, đường cầu về đất luôn dịch chuyển về phía phải và lên trên (do
cầu về đất luôn tăng). Nếu trường hợp cung về đất là một đường thẳng đứng,
cầu về đất luôn dịch chuyển lên trên và về phía phải thì giá đất tăng.
Tại thị trường đất Việt Nam, cung về đất có hạn song cầu về đất đai lại
luôn có xu hướng tăng (vì đất đai có hạn nhưng sức sản xuất thì vô hạn và dân
số thì cũng ngày càng tăng). Do đó, dưới tác động của quy luật cung cầu, giá
đất có xu hướng ngày càng tăng và được thiết lập ở điểm cân bằng mới giữa
cung và cầu. Nói cách khác giá đất luôn có xu hướng được thiết lập ở mức
cao hơn để cân bằng lượng cung có hạn về đất với lượng cầu có khả năng
thanh toán ngày càng tăng và thay đổi giữa các mục đích sử dụng đất khác
nhau (ngoại trừ các cơn sốt đất).
+ Mục đích của việc xác định giá đất
Theo Nguyễn Thị Thảo (2013) việc định giá đất có ý nghĩa đặc biệt
quan trọng đối với Nhà nước, các cá nhân và các doanh nghiệp vì những lý do
như sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

a. Đối với Nhà nước:
Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo những nguyên tắc: Sát
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng

theo quy hoạch thì mức giá như nhau; Đất đai tại khu vực giáp ranh giữa các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điểu kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng
như nhau, có cùng mục đích sử dụng ở hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo
quy hoạch thì mức giá như nhau.
Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của Pháp luật;
Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho tuê đất không
thông qua đất giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất
cho các tổ chức, cá nhân;
- Xác định giá trị quyề sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh
nghiệp Nhà nước khi tiến hành cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của Pháp luật;
- Tính giá trị sử dụng đất để tính giá trị bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất sử dụng vào nục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng và phát triển kinh tế;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về
đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của Pháp luật.
b. Đối với các cá nhân và các doanh nghiệp:
- Nhằm xác định giá trị góp vốn hợp tác kinh doanh;

- Phân chia tài sản;
- Mua bán quyền sử dụng đất;
- Thế chấp vay vốn ngân hàng và đảm bảo nghĩa vụ tài chính khác;
- Đền bù giải tỏa
+ Nguyên tắc định giá đất
Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật đất đai, Điều
4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT
quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định.
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì
có mức giá như nhau.
+ Phương pháp tính giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư số 36/2014 gồm
có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14

Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4,

Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ .
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4,
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích
đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác
định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm
xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân
hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên
địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá
đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

15

Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự
án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích
sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác
định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn
ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ
quan, thậm chí dẫn tới không thể kiểm soát được giá thị trường. Trong trường
hợp đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá
quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu
giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch
và phù hợp với thị trường. Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn
để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với
những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu
cầu định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm
khuyết về năng lực của đội .
1.1.2. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất
Quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất thông qua các công trình, dự án được
quy hoạch và sự đầu tư các công trình, dự án. Luật Đất đai quy định Nhà nước
quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt là căn cứ pháp
lý để các nhà đầu tư quyết định đầu tư thực hiện các công trình, dự án. Các
công trình, dự án được thực hiện thông qua việc giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thực hiện các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, khu dân cư, khu đô thị, khu công

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN