Hoàn thiện công tác quản lý giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố bắc giang tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TRÊN ĐỊA BÀN TP. BẮC GIANG - TỈNH BẮC GIANG

DƢƠNG VĂN DŨNG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH
MÃ SỐ: 8.34.01.01

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS ĐỖ HỮU TÙNG

Hà Nội – 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và chưa từng được ai công
bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn
với nhà trường về lời cam đoan này.
Hà Nội, ngày tháng năm 2018
Tác giả

Dƣơng Văn Dũng

i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài“Hoàn thiện công tác quản lý giải phóng
mặt bằng trên địa bàn Thành phố Bắc Giang - Tỉnh Bắc Giang”, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, giúp đỡ, động viên của nhiều cá nhân và tập thể. Tôi xin được
bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất tới tất cả các cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện giúp
đỡ tôi trong học tập và nghiên cứu.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu, Khoa Đào tạo sau đại học, Khoa
Quản trị kinh doanh Trường Đại Học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi về
mọi mặt trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của giáo viên hướng dẫn
PGS. TS Đỗ Hữu Tùng.
Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ, đóng góp nhiều ý kiến quý báu của các nhà khoa
học, các thầy, cô giáo trong Trường Đại Học Mở Hà Nội. Trong quá trình thực hiện
đề tài, tôi còn được sự giúp đỡ và cộng tác của các đồng chí tại các địa điểm nghiên
cứu, tôi xin chân thành cảm ơn các bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã tạo điều kiện
mọi mặt để tôi hoàn thành nghiên cứu này.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc đối với mọi sự giúp đỡ quý báu đó.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Dƣơng Văn Dũng

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU
MỞ ĐẦU ..........................................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Tổng quan nghiên cứu ............................................................................................. 2
3. Mục đích nghiên cứu ............................................................................................... 3
4. Nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................................................. 3
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 4
5.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................... 4
5.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................. 4
6. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................... 4
7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................ 5
8. Nội dung của luận văn............................................................................................. 5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG ...................................................................................................................6
1.1. Tổng quan lý luận về công tác giải phóng mặt bằng ........................................... 6
1.1.1. Khái niệm về giải phóng mặt bằng ............................................................... 6
1.1.2. Sự cần thiết của hoạt động giải phóng mặt bằng .......................................... 6
1.1.3. Trình tự thực hiện hoạt động giải phóng mặt bằng ...................................... 8
1.1.4. Giá đất và định giá đất ................................................................................ 17
1.1.5. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ................................................................ 19
1.2. Khái niệm và sự cần thiết của công tác quản lý giải phóng mặt bằng ............... 23
1.2.1 Khái niệm về quản lý giải phóng mặt bằng ................................................. 23
1.2.2 Sư cần thiết của việc quản lý giải phóng mặt bằng ..................................... 24
1.3 Đặc điểm và tiêu chí công tác quản lý giải phóng mặt bằng .............................. 26
1.3.1 Đặc điểm của công tác quản lý giải phóng mặt bằng .................................. 26

iii


1.3.2 Tiêu chí đánh giá công tác quản lý mặt bằng .............................................. 26

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý giải phóng mặt bằng.................... 27
Kết luận Chƣơng 1 ...................................................................................................................... 30
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2014-2017 ........... 31
2.1. Giới thiệu sơ bộ về thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang ................................ 31
2.1.1. Đặc điểm về địa lý ...................................................................................... 31
2.1.2. Đặc điểm về kinh tế - chính trị - xã hội ...................................................... 32
2.2. Thực trạng ban hành các văn bản về bồi thường, hỗ trợ và quy trình của giải
phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Bắc Giang .................................................. 37
2.2.1. Thực trạng việc ban hành chính sách tái định cư và đào tạo nghề nghiệp,
việc làm ................................................................................................................. 37
2.2.2. Thực trạng việc ban hành đơn giá bồi thường, hỗ trợ ................................ 38
2.2.3. Quy trình công tác bồi thường, GPMB ở thành phố Bắc Giang ................ 40
2.3. Kết quả chung của công tác giải phóng mặt bằng ở Tp Bắc Giang ................... 41
2.3.1. Kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng năm 2015 ....................... 41
2.3.2. Kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng năm 2016 ....................... 42
2.3.3. Kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng năm 2017....................... 43
2.3.4. Tình hình thực hiện công tác GPMB 02 dự án ........................................... 45
2.3.5. Tác động của việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đến cuộc sống của các
hộ dân bị thu hồi đất ............................................................................................. 48
2.4. Thực trạng về quản lý giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Bắc Giang
giai đoạn 2015-2017 .................................................................................................. 51
2.4.1. Thực trạng về công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và xây dựng ...... 51
2.4.2. Thực trạng tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng .................................... 55
2.4.3. Thực trạng kiểm soát công tác giải phóng mặt bằng .................................. 60
2.5. Những tồn tại, hạn chế trong hoạt động giải phóng mặt bằng tại thành phố Bắc
Giang và nguyên nhân ............................................................................................... 61
2.5.1. Những tồn tại, hạn chế ................................................................................ 61

iv

2.5.2. Nguyên nhân ............................................................................................... 62
Kết luận luận chƣơng 2 .............................................................................................................. 64
CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG 2018-2020..... 65
3.1. Phương hướng chung về công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố
Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang....................................................................................... 65
3.1.1. Các quan điểm về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng. ................ 65
3.1.2. Định hướng chung ...................................................................................... 66
3.1.3. Mục tiêu, nhiệm vụ. .................................................................................... 67
3.2. Các giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố
Bắc Giang .................................................................................................................. 68
3.2.1. Nhóm giải pháp về hoàn thiện khung pháp lý và các chính sách liên quan
tới công tác GPMB ............................................................................................... 68
3.2.2. Nhóm giải pháp về cơ chế tài chính, tạo nguồn vốn hình thành quỹ cho
công tác giải phóng mặt bằng ............................................................................... 75
3.2.3. Nhóm giải pháp về hỗ trợ và tái định cư phục vụ cho công tác giải phóng
mặt bằng ................................................................................................................ 76
3.2.4. Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................. 77
3.2.5. Nhóm giải pháp tăng cường tổ chức thực hiện ........................................... 78
3.3. Kiến nghị ............................................................................................................ 79
3.3.1. Kiến nghị với UBND Tỉnh Bắc Giang ....................................................... 79
3.3.2. Kiến nghị với UBND TP.Bắc Giang .......................................................... 80
Kết luận chƣơng 3 ....................................................................................................................... 82
KẾT LUẬN................................................................................................................................... 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

BT

Bồi thường

CCHC

Cải cách hành chính

CBCNV

Cán bộ công nhân viên

DNNN

Doanh nghiệp nhà nước

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GCN

Giấy chứng nhận

HT&TĐC

Hỗ trợ và tái định cư

HĐNN

Hội đồng nhân dân

KT-XH

Kinh tế - xã hội

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

QH

Quy hoạch

QHKHSDĐ

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

THĐ

Thu hồi đất

UBNN

Ủy ban nhân dân

VKT

Vật kiến trúc

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
Bảng 2.1. Đội ngũ nhân lực của TT PTQĐ &CCN TP. Bắc Giang .........................57
Hình 2.1: Quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng thành phố Bắc Giang đến năm 202032
Hình 2.2. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của TT PTQĐ &CCN TP. Bắc Giang .................... 56

vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong quá trình CNH-HĐH, nhu cầu sử dụng đất đai cho các
mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu du lịch dịch vụ, khu dân cư, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác
phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội, cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và
nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng.
GPMB, thu hồi đất là khâu quyết định đến tiến độ, chất lượng của các dự án
đầu tư kết cấu hạ tầng. Chính vì vậy, công tác GPMB luôn được xác định là một
nhiệm vụ khó khăn, phức tạp, nhạy cảm; là một trong những nhiệm vụ trọng tâm
trước mắt và lâu dài. Làm tốt công tác GPMB chính là sự quan tâm của Đảng và
Nhà nước đến các tầng lớp nhân dân bị thu hồi đất sớm ổn định cuộc sống, sẽ giảm
thiểu tình hình đơn thư khiếu nại, tố cáo phát sinh trong các khâu thực hiện công tác
GPMB.
Bồi thường, giải phóng mặt bằng là một vấn đề phức tạp, mang tính chất
kinh tế, xã hội tổng hợp, nhận được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ
chức và cá nhân. Tỉnh uỷ-HĐND-UBND tỉnh Bắc Giang đã quan tâm chỉ đạo
các cấp, các ngành thực hiện có hiệu quả chủ trương, chính sách của Đảng và
Nhà nước về hoạt động giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư trên
địa bàn, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội.
Đại bộ phận nhân dân trong khu vực thu hồi đất đồng tình, tự giác thực hiện
các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, một số người còn vì lợi ích
chung đã chịu một phần thiệt thòi, giúp đẩy nhanh tiến độ GPMB. Tuy nhiên hoạt
động GPMB của Tỉnh còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, chưa đáp ứng được yêu
cầu đẩy mạnh CNH-HĐH. Thậm chí có lúc, có nơi xảy ra vụ việc phức tạp, kéo dài
làm chậm tiến độ của dự án, gây tổn hại về kinh tế và ảnh hưởng trật tự trị an xã
hội.

Kể từ ngày 01/7/2014, Luật Đất đai năm 2013, các Nghị định của Chính phủ
và các Quyết định của UBND tỉnh Bắc Giang về GPMB và thu hồi đất có hiệu lực

1


thi hành thì công tác GPMB đã đạt được nhiều kết quả đáng kể nhưng vẫn còn một
số khó khăn, tồn tại như: nhiều dự án còn thực hiện chậm tiến độ; hệ thống chính
sách cần nghiên cứu hệ thống theo Luật Đất đai năm 2013; tái định cư thường chậm
chưa đồng bộ với các dự án đầu tư; các điều kiện ban đầu cho GPMB còn chưa đầy
đủ; việc tổ chức thực hiện công tác GPMB cần quan tâm của các cấp ủy đảng hơn
nữa...
Để góp phần hoàn thiện, nâng cao chất lượng, hiệu quả và đáp ứng thực hiện
được yêu cầu khối lượng trong công tác GPMB phục vụ các dự án đầu tư xây dựng
phát triển Kinh tế - Xã hội, việc đi sâu tìm hiểu các vấn đề trong công tác GPMB là
rất cần thiết; qua đó có thể phân tích được thực trạng GPMB, đồng thời đề xuất
những phương hướng, giải pháp khắc phục những hạn chế, khó khăn còn tồn tại.
Xuất phát từ vị trí công tác của mình, học viên đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện công
tác quản lý giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Bắc Giang - Tỉnh Bắc
Giang” để làm luận văn Thạc sỹ với mong muốn tiếp tục nghiên cứu, tìm ra giải
pháp hữu hiệu cho công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Bắc Giang.
2. Tổng quan nghiên cứu
Bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một chế
định quan trọng của pháp luật đất đai. Các chế định này khi đưa vào áp dụng đã trực
tiếp đụng chạm đến lợi ích của người bị thu hồi đất, lợi ích của cộng đồng và lợi ích
của nhà đầu tư nên đã nhận được sự quan tâm của nhiều người. Thời gian vừa qua
đã có một số công trình, báo cáo nghiên cứu về lĩnh vực pháp luật này dưới khía
cạnh lý luận và thực tiễn; tiêu biểu là các công trình nghiên cứu của các tác giả
Đề tài: “Đổi mới chính sách liên quan đến đất đai, giải quyết những vướng
mắc trong công tác thu hồi đất, bồi thường đất để phát triển công nghiệp, dịch vụ,

đô thị, hạ tầng kinh tế - xã hội” của Phan Văn Thọ - Bộ Tài nguyên Môi trường năm
2011;
Đề tài: “Thực trạng những vướng mắc trong quá trình Nhà nước thu hồi đất để
giao đất, cho thuê đất và tự thoả thuận để có đất thực hiện dự án” của Ths.Nguyễn
Đức Biền năm 2011;

2


Đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà
Nội, của Nguyễn Thị Bích Mai năm 2012.
Đề tài: “Quản lý hoạt động giải phóng mặt bằng ở quận Bắc Từ Liêm và Nam
Từ Liêm, Hà Nội” của Nguyễn Công Trình năm 2016
Đề tài: “Giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng các dự án trên địa
bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam” của Nguyễn Hùng Cường năm 2014.
Đề tài: “ Hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Phổ Yên, tỉnh
Thái Nguyên” của Nguyễn Văn Nghĩa năm 2014
Đề tài: “Giải pháp hoàn thiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng tại Khu
kinh tế Dung Quất” của Nguyễn Vũ Duật năm 2014
Đề tài: “Hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Vinh,
tỉnh Nghệ An” của Phan Thanh Sơn năm 2016
Các công trình trên đã nêu lên tương đối sát thực tế về những tồn tại hiện nay
về công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư. Trên cơ sở đó học viên tiếp tục
nghiên cứu theo hướng chuyên sâu, cụ thể và không trùng lặp với những kết quả,
công trình đã công bố trước đó.
3. Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận, các văn bản của Nhà nước về quy trình cũng như
chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư phục vụ GPMB.
- Nội dung của hoạt động giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang nói

chung và Thành phố Bắc Giang nói riêng.
- Phân tích, đánh giá thực trạng của hoạt động GPMB trên địa bàn TP. Bắc
Giang
- Đề xuất, kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động GPMB tại Bắc
Giang.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Đánh giá tổng hợp các đặc điểm hiện trạng về công tác GPMB trên địa bàn
Tp.Bắc Giang, từ đó rút ra những vấn đề cần giải quyết trong đề tài, đó là:

3


- Đẩy nhanh thực hiện các dự án trong việc giải phóng mặt bằng.
- Đưa ra các giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác GPMB trên địa bàn thành phố
Bắc Giang hiện nay.
5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
5.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Bắc Giang.
5.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 đến năm 2017.
- Nghiên cứu cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà
nước THĐ và kết quả công tác GPMB khi thực hiện đầu tư xây dựng các dự án phát
triển kinh tế - xã hội.
- Phân tích thực trạng công tác GPMB và những yếu tố ảnh hưởng đến công
tác GPMB.
- Đề ra định hướng, giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác GPMB và bố trí
tái định cư, ổn định đời sống, sản xuất cho hộ dân khi bị THĐ trên địa bàn TP. Bắc
Giang.
- Do giới hạn về dung lượng và thời gian nghiên cứu, đề tài chỉ giới hạn nội

dung nghiên cứu ở 02 dự án có tính chất điển hình trên địa bàn TP. Bắc Giang, cụ
thể:
+ Dự án: Khu số 1,2 thuộc Khu đô thị phía Nam thành phố Bắc Giang
+ Dự án: Xây dựng cầu Đồng Sơn và đường lên cầu theo hình thức hợp đồng
Xây dựng - Chuyển giao (BT)
6. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn kết hợp nghiên cứu cơ sở lý
luận, hệ thống hóa kinh nghiệm thực tiễn và đánh giá thực trạng công tác giải phóng
mặt bằng thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang thông qua áp dụng phương pháp
chuyên môn: Điều tra xã hội học, thu thập thứ cấp, phương pháp so sánh, đối chiếu;
phương pháp phân tích; phương pháp thống kê; phương pháp dự báo; phương pháp

4


tham khảo ý kiến chuyên gia và một số phương pháp khác.
- Kế thừa các công trình nghiên cứu đã công bố để có cơ sở lý luận về GPMB.
- Tổng hợp và phân tích các báo cáo về quản lý đất đai nói chung, về công tác
GPMB nói riêng của UBND thành phố Bắc Giang, cùng với việc khảo sát thực tế,
tác giả đánh giá những kết quả, hạn chế và nguyên nhân của tình hình GPMB tại
thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
- Trên cơ sở đánh giá những hạn chế và nguyên nhân trong công tác GPMB,
với kinh nghiệm công tác của bản thân, tác giả đề xuất các giải pháp nhằm hoàn
thiện công tác GPMB, góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB, đáp ứng nhu cầu triển
khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Giang.
7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về GPMB.
- Đánh giá đúng thực trạng trong công tác GPMB và đề xuất được các giải
pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác GPMB trên địa bàn thành phố Bắc Giang.
- Hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch để sử dụng đất đai một cách khoa

học, phù hợp. Đồng thời có những chính sách phù hợp để vừa đảm bảo quyền lợi
chung của xã hội lại vừa đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của người có đất bị Nhà
nước thu hồi để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
- Chứng minh hiệu quả trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, GPMB
phải luôn đảm bảo giải quyết dung hòa mâu thuẫn về lợi ích giữa hai nhóm đối
tượng: Người được giao đất và người bị thu hồi đất.
8. Nội dung của luận văn
Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, luận văn được kết cấu 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về công tác giải phóng mặt bằng
Chương 2: Thực trạng hoạt động giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố
Bắc Giang giai đoạn 2015-2017
Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Bắc Giang giai đoạn 2018-2020.

5


CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN QUẢN
LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Tổng quan lý luận về công tác giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm về giải phóng mặt bằng
Hoạt động GPMB là hoạt động có tổ chức và bằng pháp quyền của Nhà đối
với công tác thu hồi đất phục vụ quốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế
- xã hội, bao gồm các công đoạn: từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất giải toả
các công trình trên đất, di chuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến
việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định
cuộc sống.
1.1.2. Sự cần thiết của hoạt động giải phóng mặt bằng
Trong quá trình phát triển đất nước, luôn diễn ra quá trình phân bổ lại đất đai
cho các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh. Khi các

ngành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, dịch vụ, thương mại…
tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân (GDP) thì việc chuyển
mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang đất
chuyên dùng sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông, du lịch, thương
mại… là điều tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Một quốc gia ngày càng phát
triển thì tỷ lệ đất chuyên dùng ngày càng cao và tỷ lệ đất nông nghiệp càng thấp.
Vấn đề đặt ra là Nhà nước cần có quy hoạch, kế hoạch để sử dụng đất một cách
khoa học, phù hợp, đồng thời cần có những chính sách quy định để vừa đảm bảo
quyền lợi chung của xã hội lại vừa đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của người có
đất bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, xã hội của đất
nước.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề
hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế, xã hội,
nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư. Giải quyết không tốt không
thoả đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi

6


thu hồi đất dễ bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người
làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó gây ra sự mất ổn định về kinh tế, xã hội,
chính trị nói chung.
Quá trình thực hiện bồi thường, GPMB để thực hiên các dự án xây dựng luôn
phải giải quyết dung hoà mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm đối tượng:
- Người được giao đất (trong đó có cả cơ quan nhà nước) luôn tìm cách giảm
chi phí bồi thường GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất.
- Người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi được trả một khoản bồi thường “càng nhiều
càng tốt” mà trước hết phải là thoả đáng, mặt khác trong nội bộ những người được
đền bù có người chấp hành tốt chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước, có người
chấp hành chưa tốt, do đó đòi hỏi phải xử lý sao cho công bằng cũng là một việc hết

sức khó khăn.
GPMB là vấn đề vừa có tính thời vụ vừa mang tính cấp bách của phát triển mà
nhiều nước đang phải đương đầu. Trong những năm gần đây vấn đề này trở thành
trung tâm của dư luận, là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các nhà
hoạch định chính sách, nhà quản lý, nhà đầu tư. Thực tiễn chứng minh rằng làm tốt
công tác GPMB không chỉ tạo được môi trường thông thoáng cho phát triển, thu
hút được đầu tư mà còn góp phần làm lành mạnh nhiều quan hệ xã hội, củng cố
được lòng tin của nhân dân, khắc phục tệ quan liêu, chống tham nhũng.
GPMB là vấn đề của sự phát triển. Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia,
mọi giai đoạn việc GPMB để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ
phát triển càng lớn thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành một thách thức ngày
càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà còn ở
trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia.
Các yêu cầu ngày càng hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống cấp thoát
nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện) cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường
học, khu vui chơi giải trí thể dục thể thao…) cơ sở sản xuất (quy hoạch đồng ruộng,
khu công nghiệp) và mở rộng đô thị chỉnh trang khu dân cư… đều dẫn đến việc đền bù
GPMB ngày càng phức tạp khó khăn và rất dễ xẩy ra nhiều tổn thất nhất là trong những

7


trường hợp không tự nguyện.
Vấn đề đền bù GPMB trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của phát
triển, nếu không xử lý tốt thì sẽ thành lực cản - thực tế đầu tiên mà các nhà phát
triển phải vượt qua. Bài học từ các nước phát triển dạy rằng nếu xem nhẹ vấn đề
này trong tính toán đầu tư phát triển thì không chỉ làm tăng giá thành mà còn để lại
xã hội nhiều hậu quả nặng nề mà không thể xử lý được bằng tiền. Có thể khẳng
định rằng GPMB là vấn đề của sự phát triển, là một nội dung không thể né tránh của
phát triển mà chính nó là một yếu tố quyết định của tiến độ và sự thành công của

phát triển, bất kỳ một giải pháp nào mà thiếu đồng bộ, không chặt chẽ đều để lại
những hậu quả tiêu cực.
Nhận thức này dẫn đến một yêu cầu cụ thể là các dự án xây dựng phải chứng
minh được đó là sự lựa chọn mà việc đền bù GPMB là ít nhất và khả thi nhất, yêu
cầu này có thể trở thành tiêu chuẩn cụ thể để xét duyệt các phương án phát triển.
1.1.3. Trình tự thực hiện hoạt động giải phóng mặt bằng
Căn cứ về mặt pháp lý: Được thực hiện theo Luật số 45/2013/QH13 ngày
29/11/2013 của quốc hội nước CHXHCN việt nam về luật đất đai (sau đây gọi là
luật đất đai 2013);Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của
Chính phủ quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư; giá đất; thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được thực hiện theo các Nghị định
khác của Chính phủ(sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP); Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định
giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP); Nghị định số 45/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa
trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất
(sau đây gọi là Nghị định số 45/2014/NĐ-CP);Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày
15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

8


khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi là Nghị định số 47/2014/NĐ-CP); Thông tư
của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường số 30/2014/TT-BTNMT ngày
02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê dất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu
hồi đất; Thông tư số 37/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

1.1.3.1. Thông báo thu hồi đất
Đồng thời với việc ban hành văn bản giới thiệu địa điểm đầu tư hoặc giao
nhiệm vụ cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch đã
được duyệt và công bố, UBND Tỉnh uỷ quyền cho UBND cấp huyện ký ban hành
thông báo thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất là căn cứ pháp lý để tổ chức được giao
nhiệm vụ bồi thường, GPMB và nhà đầu tư thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư theo trình tự, thủ tục quy định.
Nội dung thông báo thu hồi đất gồm: Lý do thu hồi đất, diện tích và vị trí khu
đất bị thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng
được cấp có thẩm quyền phê duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển.
Việc thông báo thu đất được gửi đến từng người sử dụng đất trong phạm vi thu
hồi, phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương
tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND xã, địa điểm sinh hoạt chung của
khu dân cư chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất
phi nông nghiệp trước khi quyết định THĐ. (Trường hợp người sử dụng đất đồng ý
để cơ quan có thẩm quyền THĐ trước thời hạn thì không phải chờ đủ thời gian này).
1.1.3.2. Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thành lập tổ công tác
giúp việc Hội đồng.
Sau khi được UBND Tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư hoặc tổ
chức được giao nhiệm vụ thực hiện dự án có trách nhiệm gửi văn bản đến UBND
cấp huyện (thị,thành phố) nơi có đất thu hồi để thực hiện dự án đề nghị thành lập
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đồng thời gửi Ban chỉ đạo GPMB Thành
phố để theo dõi, kiểm tra, chỉ đạo thực hiện. Văn bản gửi kèm theo gồm:
- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền.

9


- Kế hoạch chi tiết tiến độ GPMB.
- Dự toán chi phí để tổ chức công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

- Kế hoạch đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tuyển dụng lao động cho các
hộ trong phạm vi thu hồi đất (nếu có).
- Văn bản cử người đại diện tham gia Hội đồng và tham gia Tổ công tác.
Trong thời hạn không quá 07 ngày, kể từ khi nhận được văn bản đề nghị kèm
theo hồ sơ quy định, Ban bồi thường GPMB cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ
sơ, trình UBND cấp trên ký quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư và thành lập Tổ công tác giúp việc Hội đồng. Chấm dứt hoạt động sau khi
hoàn thành.
Thành phần Hội đồng gồm có:
+ Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND cấp huyện là Chủ tịch Hội đồng;
+ Trưởng Ban bồi thường, GPMB làm Phó chủ tịch thường trực
+ Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường - ủy viên;
+ Trưởng phòng Tài chính kế hoạch - uỷ viên;
+ Trưởng phòng Quản lý đô thị - uỷ viên;
+ Trưởng phòng Kinh tế - ủy viên;
+ Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất thuộc phạm vi dự án - uỷ viên;
+ Chủ đầu tư - uỷ viên;
+ Đại diện cho lợi ích hợp pháp của những người có đất thuộc phạm vi dự án
(từ 1 đến 2 người).
Thành phần của Tổ công tác gồm:
+ Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND cấp xã làm tổ trưởng;
+ Đại diện của Ban bồi thường, GPMB cấp huyện - tổ phó;
+ Cán bộ địa chính cấp xã - tổ viên;
+ Cán bộ quản lý đô thị cấp xã - tổ viên;
+ Tổ trưởng dân phố hoặc trưởng thôn nơi có đất bị thu hồi thuộc phạm vi dự
án - tổ viên;
+ Đại diện Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thuộc phạm vi dự án - tổ viên;

10

+ Đại diện chủ đầu tư - tổ viên.
1.1.3.3. Phê duyệt và trích chuyển kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Uỷ ban nhân dân Tỉnh uỷ quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt dự toán kinh
phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo trình tự,thủ tục tại văn bản quy
định. Việc phê duyệt dự toán chi phí phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư được thực hiện theo quy định hiện hành. Tổng kinh phí được duyệt không
vượt quá 2% tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ.
1.1.3.4. Lập kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng, thẩm tra dự toán chi phí
tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư
Sau khi có quyết định thành lập Hội đồng, ban bồi thường GPMB cấp huyện
phối hợp với chủ đầu tư và UBND cấp xã nơi có dự án lập kế hoạch tiến độ chi tiết
GPMB. Thời gian lập kế hoạch tiến độ chi tiết GPMB để cấp huyện phê duyệt tối
đa là 05 ngày làm việc.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ sau khi thành lập Hội đồng bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư và Tổ công tác, trên cơ sở kế hoạch tiến độ chi tiết GPMB, Chủ
tịch UBND xã tổ chức làm nhiệm vụ BT GPMB tổ chức họp thông báo về kế hoạch
tiến độ chi tiết, các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân có đất và tài sản thuộc phạm vi THĐ; tiếp tục công bố các tài liệu
liên quan việc THĐ, thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại
trụ sở UBND xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Trong thời gian không quá 03 ngày từ khi nhận được tờ trình của Ban bồi
thường GPMB, UBND Thành phố có trách nhiệm ký quyết định phê duyệt.
Căn cứ quyết định phê duyệt kế hoạch tiến độ chi tiết và dự toán chi phí phục
vụ công tác GPMB của chủ đầu tư, trong thời gian không quá 7 ngày, phòng Tài
chính - Kế hoạch có trách nhiệm thẩm tra, trình UBND Thành phố phê duyệt dự
toán và trong thời gian 03 ngày, UBND Thành phố có trách nhiệm ký quyết định
phê duyệt dự toán GPMB.
* Kê khai và tổ chức điều tra hiện trạng, xác minh nội dung kê khai:

11


Tờ khai phải có các nội dung sau:
+ Diện tích, loại đất (mục đích sử dụng đất), nguồn gốc, thời điểm đất được sử
dụng theo mục đích hiện trạng, các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có, vị trí đất
(theo bảng giá đất do UBND Tỉnh ban hành hàng năm) ;
+ Số lượng, loại nhà, cấp nhà, chất lượng, thời gian đã sử dụng, tính chất hợp
pháp của nhà, công trình hiện có trên đất bị thu hồi; Số lượng, loại cây, tuổi cây.
+ Diện tích, năng suất, sản lượng, thời điểm thu hoạch đối với thuỷ sản; Số
lượng mộ;
+ Số hộ gia đình, số nhân khẩu ăn ở thường xuyên tại nơi có đất bị thu hồi; số
lao động chịu ảnh hưởng do việc thu hồi đất; nguyện vọng tái định cư và chuyển đổi
nghề nghiệp (nếu có).
Trong thời hạn không quá 05 ngày (đối với hộ gia đình, cá nhân); không quá
10 ngày làm việc (đối với tổ chức). Quá thời hạn trên, Tổ công tác phối hợp với
UBND cấp phường, xã và chủ đầu tư lập biên bản và lưu vào hồ sơ GPMB.
* Tổ chức điều tra hiện trạng, xác minh nội dung kê khai
Hết thời hạn mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nằm trong phạm vi thu hồi đất
phải nộp tờ kê khai, các đơn vị trong bộ máy tổ chức GPMB Thành phố và các cơ
quan liên quan có trách nhiệm thực hiện các nội dung công việc sau:
+ Tổ công tác phối hợp với UBND cấp xã tổ chức lập biên bản điều tra, xác
minh các số liệu đối với từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất trong phạm
vi thu hồi... và phải có kèm theo bản vẽ sơ hoạ thửa đất.
Biên bản được lập trên khổ giấy A3 (theo mẫu) và đóng dấu xác nhận của
UBND cấp xã. Biên bản được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau.
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi thu hồi đất cố tình
không hợp tác thì Tổ công tác phối hợp với UBND cấp xã, Chủ đầu tư lập biên bản
báo cáo Hội đồng và UBND Thành phố; đồng thời căn cứ vào hồ sơ lập, phê duyệt
phương án. Khi cưỡng chế thu hồi đất, trước khi phá dỡ công trình, Hội đồng

BT,HT & TĐC tổ chức xác định cụ thể theo từng loại để điều chỉnh phương án BT,
HT theo quy định.

12


+ Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hoàn thành việc điều tra, xác minh nội
dung kê khai, các cơ quan, đơn vị sau có trách nhiệm:
* UBND cấp xã có văn bản xác nhận các nội dung sau:
Xác định nhà, đất trong phạm vi thu hồi của hộ gia đình, cá nhân có tranh chấp
hanh không có tranh chấp.
- Căn cứ hồ sơ quản lý đất tại UBND cấp xã để xác định các điều kiện được
bồi thường hoặc không được bồi thường theo nội dung quy định tại Nghị định
47/2014/NĐ-CP.
- Căn cứ hồ sơ quản lý đất đai, xác nhận thời điểm đất bắt đầu sử dụng đất;
thời điểm xây dựng nhà, công trình trên đất nằm trong chỉ giới GPMB của các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi thu hồi đất. Trường hợp không có hồ sơ
thì tổ chức thu thập ý kiến của Mặt trận tổ quốc cấp xã và những người đã từng cư
trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất để làm căn cứ xác nhận.
- Công an phường, xã, thị trấn có văn bản xác minh về hộ khẩu, nhân khẩu cư
trú tại nơi thu hồi nhà, đất của hộ gia đình, cá nhân.
- Chi cục Thuế có văn bản xác nhận về thu nhập sau thuế.
- Phòng Lao động thương binh và xã hội có văn bản xác nhận về đối tượng
chính sách được hưởng hỗ trợ theo quy định.
- Cơ quan quản lý vốn, tài sản nhà nước theo phân cấp có văn bản xác nhận về
nguồn, cơ cấu vốn có nguồn gốc ngân sách nhà nước đối với đất, tài sản nằm trong
chỉ giới GPMB của tổ chức.
Trường hợp các cơ quan liên quan tại (điểm b) nêu trên không gửi văn bản yêu
cầu xác nhận, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công tác GPMB thì sẽ bị xem
xét trách nhiệm đối với người đứng đầu cơ quan và cán bộ công chức được giao

nhiệm vụ trực tiếp thụ lý hồ sơ theo quy định của Pháp lệnh cán bộ công chức.
* Lập, niêm yết lấy ý kiến về phương án BT, HT & TĐC:
- Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Ban bồi thường, GPMB cấp huyện có trách nhiệm hướng dẫn chủ đầu tư lập
phương án BT, HT & TĐC chi tiết cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà,

13


đất trong phạm vi dự án.
Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm:
+ Tên, địa chỉ của chủ sử dụng nhà đất; số hộ gia đình, nhân khẩu, số lao động
đang thực tế ăn ở, làm việc trên diện tích đất của chủ sử dụng trong phạm vi dự án;
số lao động phải chuyển nghề; số người đang hưởng trợ cấp xã hội.
+ Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; diện tích đất còn lại
ngoài chỉ giới thu hồi (nếu có).
+ Số lượng, chủng loại của tài sản nằm trong chỉ giới thu hồi ....
+ Số lượng, chủng loại mồ mả phải di chuyển; phương án di chuyển mồ mả.
+ Đơn giá bồi thường về đất, tài sản, đơn giá bồi thường di chuyển mồ mả,
đơn giá hỗ trợ khác và căn cứ tính toán tiền bồi thường, hỗ trợ.
+ Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ;
+ Diện tích căn hộ hoặc diện tích đất được bố trí tái định cư, số tiền mua nhà,
tiền sử dụng đất phải nộp của từng hộ gia đình, cá nhân; phương án di dời đối với tổ
chức (nếu có).
- Niêm yết công khai, lấy ý kiến về phương án BT, HT & TĐC và quy chế bắt
thăm căn hộ, lô đất tái định cư.
Phương án BT, HT & TĐC, quy chế bắt thăm căn hộ, lô đất tái định cư phải
được niêm yết công khai tại UBND cấp xã và điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất
thuộc phạm vi dự án trong thời hạn ít nhất là 20 ngày. Việc niêm yết công khai phải
được lập thành biên bản có xác nhận của UBND cấp xã, Mặt trận Tổ quốc cấp xã và

đại diện những người có nhà, đất thuộc phạm vi dự án. Biên bản phải ghi rõ số
lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác của người bị thu hồi đất đối với
phương án bồi BT, HT & TĐC. Tổ công tác có trách nhiệm tiếp nhận toàn bộ các ý
kiến đóng góp, báo cáo Hội đồng cấp huyện để xem xét, giải quyết.
* Hoàn chỉnh, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư chi tiết
- Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:Hết thời hạn niêm
yết công khai, Ban bồi thường GPMB có trách nhiệm hướng dẫn chủ đầu tư điều
chỉnh lại các phương án trình Hội đồng.

14


- Thẩm định phương án BT, HT & TĐC:Sau khi nhận được phương án bồi
thường hỗ trợ và tái định cư. Ban bồi thường GPMB cấp huyện có trách nhiệm báo
cáo Hội đồng cấp huyện để thẩm định phương án. Thời gian thẩm định tối đa là 07
ngày. Biên bản thẩm định phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên Hội đồng.
Trường hợp phương án chi tiết cần phải tiếp tục hoàn chỉnh lại theo biên bản
thẩm định của Hội đồng thì Ban bồi thường GPMB cấp huyện phối hợp với chủ đầu
tư hoàn thiện trong thời hạn không quá 03 ngày, kể từ ngày có biên bản thẩm định
của Hội đồng cấp huyện.
Sau khi nhận lại phương án chi tiết đã hoàn thiện lại, Hội đồng cấp huyện có
trách nhiệm trình Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định phê duyệt.
* Quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án BT, HT & TĐC; niêm yết công
khai và thông báo chi trả tiền, bàn giao mặt bằng:
- Thẩm quyền quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện theo
quy định tại Điều 37, Điều 44 của Luật Đất đai và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
- Trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ ngày ra quyết định thu hồi đất, giao
đất hoặc thuê đất, Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định phê duyệt phương án BT,
HT & TĐC chi tiết cho từng chủ sử dụng nhà, đất trong phạm vi dự án; đồng thời

phê duyệt quy chế bắt thăm tái định cư.
Trong thời gian 03 ngày kể từ khi quyết định phê duyệt phương án, UBND cấp
xã phối hợp Tổ công tác và chủ đầu tư tổ chức niêm yết công khai toàn bộ các
phương án, thông báo thời gian nhận tiền, thời gian nhận nhà, nhận đất tái định cư,
thời hạn bàn giao mặt bằng tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân
cư nơi có đất bị thu hồi; đồng thời tổ chức giao quyết định phê duyệt kèm theo
phương án BT, HT & TĐC đến từng tổ chức, hộ gia đình cá nhân có nhà, đất bị thu
hồi. Việc niêm yết công khai và giao quyết định nêu trên được lập biên bản có xác
nhận của UBND cấp xã, tổ trưởng dân phố hoặc trưởng thôn và đại diện người bị
thu hồi đất.
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không nhận quyết định phê duyệt

15


phương án thì Tổ công tác đề nghị UBND cấp xã phối hợp với MTTQ cấp xã cùng
các tổ chức chính trị - xã hội tại địa phương tổ chức vận động, thuyết phục. Trường
hợp sau khi đã tổ chức vận động, thuyết phục nhưng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
cố tình không nhận quyết định phê duyệt phương án thì Tổ công tác phối hợp với
UBND cấp xã lập thành biên bản và tổ chức niêm yết công khai phương án bồi
thường, hỗ trợ tái định cư đã được UBND cấp huyện phê duyệt có xác nhận của chủ
tịch UBND cấp xã, chủ tịch Mặt trận Tổ quốc cấp xã, tổ trưởng dân phố hoặc
trưởng thôn nơi có đất bị thu hồi để có cơ sở giải quyết khiếu nại hoặc cưỡng chế
thu hồi đất.
- Đối với dự án thu hồi đất trên địa bàn từ 2 quận, huyện, thị xã trở lên, UBND
tỉnh uỷ quyền cho UBND cấp huyện căn cứ cơ chế, chính sách cụ thể của UBND
tỉnh phê duyệt cho dự án ban hành quyết định phê duyệt phương án chi tiết cho từng
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy định.
* Thực hiện chi trả tiền BT, HT & TĐC:
- Chủ đầu tư phối hợp với UBND cấp xã nơi có thu hồi đất và Tổ công tác để

tổ chức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ theo thời gian và địa điểm đã niêm yết thông
báo. Trường hợp người được bồi thường, hỗ trợ uỷ quyền cho người khác nhận thay
thì phải có giấy uỷ quyền theo quy định của pháp luật.
- Bố trí căn hộ tái định cư:
+ Trong thời hạn không quá 05 ngày, kể từ ngày chủ tịch UBND cấp huyện
quyết định phê duyệt phương án, Ban bồi thường GPMB cấp huyện chủ trì phối hợp
với UBND cấp xã và chủ đầu tư tổ chức việc bắt thăm bố trí tái định cư.
Trường hợp người được bố trí tái định cư cố tình không tham gia bắt thăm
theo quy định thì ban BT, GPMB và UBND cấp xã lập biên bản và cử người bốc
thăm.
Căn cứ biên bản tổ chức bắt thăm, trong thời hạn không quá 02 ngày, Ban bồi
thường GPMB cấp huyện trình UBND cấp huyện phê duyệt kết quả bắt thăm căn
hộ, lô đất cấp huyện quyết định phê được tờ trình.
+ Trong thời hạn không quá 05 ngày sau khi UBND cấp huyện phê duyệt kết

16


quả bắt thăm TĐC, Ban bồi thường GPMB chủ trì phối hợp với tổ chức được
UBND thành phố giao quản lý quỹ nhà, quỹ đất tái định cư, lập hồ sơ giao đất, bán
nhà tái định cư và tổ chức bàn giao đất, nhà tái định cư theo quy định.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận tiền BT, HT nhận phương án TĐC phải

ký biên bản cam kết thời gian bàn giao mặt bằng và chịu trách nhiệm trước pháp
luật về nội dung đã cam kết.
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất cố tình không nhận
tiền chi trả thì UBND cấp huyện chỉ đạo chủ đầu tư phối hợp với UBND cấp xã, Tổ
công tác và Mặt trận Tổ quốc cấp xã lập biên bản lưu hồ sơ và chuyển số tiền BT,
HT phải chi trả này vào tài khoản tạm giữ tại Kho bạc Nhà nước và giữ nguyên
phương án để làm căn cứ giải quyết khiếu nại sau này (nếu có).

+ Trong thời hạn 20 ngày, kể từ khi tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường GPMB
thanh toán xong tiền cho người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì
người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường
GPMB.
1.1.4. Giá đất và định giá đất
1.1.4.1. Giá đất
Tại Điều 55 Luật Đất đai 2003 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất
để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính
giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước THĐ. Chính phủ giao
cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định khung giá các loại
đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”. Đây là văn bản pháp quy quan trọng
nhất của Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế sự mua bán đất
đã hình thành. Đương nhiên, thị trường bất động sản trong đó có đất đai là một
thành phần cơ bản xuất hiện thì các quy luật kinh tế khách quan trên thị trường cũng
được hình thành để chi phối, điều tiết các hoạt động của giá cả đất đai. Điều khẳng
định là cơ sở hình thành và vận động của giá đất. Giá trị của đất ngoài những lợi thế
do thiên nhiên ban tặng chính là lao động, vốn, khoa học kỹ thuật đầu tư vào đất đai
để khai thác và cải tạo đất. Giá của hàng hoá đất đai cũng như các hàng hoá khác,

17