Xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố hà nội tại cục thuế thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
---------------

LUẬN VĂN THẠC SĨ
XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HÀ NỘI TẠI CỤC THUẾ THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ PHƢỢNG

Chuyên ngành : QUẢN TRỊ KINH DOANH
Mã ngành

: 8.34.01.01

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. PHẠM BÍCH NGỌC

Hà Nội, 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan Luận văn này là do bản thân tự nghiên cứu và thực hiện dưới
sự hướng dẫn khoa học của TS. Phạm Bích Ngọc. Các kết quả nghiên cứu trong
Luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên
cứu nào khác. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính pháp lý trong quá trình nghiên
cứu Luận văn này.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Học viên

Nguyễn Thị Phƣợng

i


LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian nghiên cứu lý luận và thực tế, tác giả hoàn thành luận văn thạc
sỹ kinh tế với đề tài: “Xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
tại Cục thuế thành phố Hà Nội”.
Tác giả xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Phạm Thị Bích Ngọc đã quan tâm và
tận tình hướng dẫn, giúp đỡ để tác giả hoàn thành luận văn tốt nghiệp đúng hạn.
Tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới: Ban lãnh đạo Cục thuế thành
phố Hà Nội, lãnh đạo phòng Quản lý các khoản thu từ Đất – Cục thuế thành phố Hà
Nội đã tạo điều kiện cung cấp số liệu của Cục thuế đồng thời xin gửi lời cảm ơn sâu
sắc tới quý thầy cô khoa Sau đại học Mở Hà Nội đã ủng hộ, giúp đỡ và tạo điều
kiện cho tác giả hoàn thiện luận văn trong suốt thời gian qua.
Hà Nội, ngày

tháng

năm2018

Học viên thực hiện

Nguyễn Thị Phƣợng

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .....................................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU .............................................................................................vii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................................ viii
LỜI MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ TỔ CHỨC XÁC ĐỊNH
ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT ...................................................................................................... 8
1.1. Tổng quan về giá đất .......................................................................................... 8
1.1.1. Khái niệm về giá đất .....................................................................................8
1.1.2. Đặc trưng của giá đất. .................................................................................10
1.1.3. Phân loại giá cả đất đai ...............................................................................13
1.2. Khái niệm thuê đất, đối tƣợng thuê đất, giá thuê đất, đơn giá thuê đất và
xác định đơn giá thuê đất. ...................................................................................... 16
1.2.1. Thuê đất. .....................................................................................................16
1.2.2. Đối tượng thuê đất. .....................................................................................17
1.2.3. Giá thuê đất. ................................................................................................ 18
1.2.4. Đơn giá thuê đất. ......................................................................................... 18
1.3. Vai trò của công tác xác định đơn giá thuê đất. ............................................ 19
1.4. Căn cứ xác định đơn giá thuê đất. .................................................................. 20
1.4.1. Dựa trên cơ sở lý luận về địa tô. .................................................................20
1.4.2. Dựa trên cơ sở quan hệ cung cầu. ............................................................... 21
1.4.3. Dựa vào các quy định pháp lý của Nhà nước. ............................................21
1.5. Quy trình và nội dung xác định đơn giá thuê đất. ........................................ 22
1.6. Các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác xác định đơn giá thuê đất. .................. 23
1.6.1. Yếu tố chủ quan. ......................................................................................... 23

1.6.2. Yếu tố khách quan: .....................................................................................24
1.7. Tiểu kết chƣơng 1. ............................................................................................ 26
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI .................................................................... 27
2.1. Tổng quan vấn đề thuê đất ở Việt Nam. ........................................................ 27
2.2. Tình hình công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.32

iii


2.3. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội nói chung và đặc điểm tình hình của
Cục thuế TP Hà Nội có ảnh hƣởng đến công tác xác định đơn giá thuê đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội. ..................................................................................... 34
2.3.1. Vị trí địa lý. .................................................................................................34
2.3.2. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội................................................................ 34
2.3.3. Đặc điểm tình hình của Cục Thuế TP Hà Nội có ảnh hưởng đến công tác
xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. ...................................37
2.4. Các quy định về xác định đơn giá thuê đất.................................................... 44
2.4.1. Quy định về xác định đơn giá thuê đất theo Luật. ..................................... 44
2.4.2. Quy định về xác định đơn giá thuê đất áp dụng tại thành phố Hà Nội...... 51
2.5. Thực trạng quy trình và phân tích quy trình xác định đơn giá thuê đất
trên địa bàn thành phố Hà Nội tại Cục Thuế TP Hà Nội. ................................... 64
2.5.1. Tiếp nhận hồ sơ, lập sổ theo dõi người sử dụng đất và điều chỉnh đơn giá
thuê đất. .................................................................................................................64
2.5.2. Thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất lần đầu. ............................. 67
2.5.3. Thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất sau khi hết chu kỳ ổn định
đơn giá thuê đất. ....................................................................................................68
2.5.4. Thực trạng triển khai thu tiền thuê đất........................................................ 71
2.5.5. Công tác chỉ đạo, phối hợp cung cấp thông tin, kiểm tra, giám sát việc thực
hiện xác định, điều chỉnh đơn giá thuê đất. .......................................................... 75

2.6. Đánh giá chung về thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa
bàn thành phố Hà Nội tại Cục Thuế Hà Nội. ....................................................... 77
2.6.1. Một số kết quả đạt được..............................................................................77
2.6.2. Hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong công tác xác định đơn giá thuê đất
trên địa bàn thành phố Hà Nội tại Cục Thuế TP Hà Nội. .....................................79
2.6.3. Nhận xét công tác xác định đơn giá thuê đất sau ngày 01/7/2014. ............82
2.7. Tiểu kết chƣơng 2 ............................................................................................. 83
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ
THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TẠI CỤC THUẾ THÀNH
PHỐ HÀ NỘI .................................................................................................................... 85
3.1. Định hƣớng hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội. ................................................................................................... 85
3.1.1. Dự báo nhu cầu và khối lượng các dự án được xác định giá thuê đất. .......85

iv


3.1.2. Định hướng hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội. .................................................................................................88
3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội tại Cục Thuế TP Hà Nội. ......................................................... 89
3.2.1. Giải pháp về cơ sở dữ liệu. .........................................................................89
3.2.2. Nhóm giải pháp về quy trình xác định đơn giá thuê đất. ............................ 89
3.2.3. Nhóm giải pháp về ứng dụng công nghệ thông tin. ....................................91
3.2.4. Nhóm giải pháp tổ chức bộ máy xác định đơn giá. ..................................100
3.2.5. Nhóm giải pháp về công tác tuyên truyền hỗ trợ người sử dụng đất. ......101
3.3. Kiến nghị. ........................................................................................................ 102
3.3.1. Kiến nghị với UBND các cấp. ..................................................................102
3.3.2. Kiến nghị với Bộ Tài chính. .....................................................................103
KẾT LUẬN......................................................................................................................106

TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................106

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Nguyên nghĩa

Ký hiệu

1

KH

Kế hoạch

2

KKKT

Kê khai kế toán

3

NSNN

Ngân sách nhà nước

4

PC

Pháp chế

5

QTTV

Quản trị tài vụ

6

SDĐ

Sử dụng đất

7

THDT

Tổng hợp dự toán

8

TTrHT

Tuyên truyền hỗ trợ

9

UBND

Uỷ ban nhân dân

10

UBND TP

Uỷ ban nhân dân thành phố

vi


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. Thống kê tình hình sử dụng đất của các tổ chức năm 2017 .....................28
Bảng 1.2. Tổng hợp tình hình thuê đất của các tổ chức theo vùng lãnh thổ 2017 .........28
Bảng 1.3. Tốc độ tăng thu từ tiền sử dụng đất, thuê đất, từ thuế bất động sản; Σ thu
từ đất/thuế, phí/ GDP theo chu kỳ 5 năm. .................................................................30
Bảng 1.4. Số thu từ đất trên tổng số thu thuế và phí nội địa, (không tính nguồn thu
từ dầu khí và thuế nhập khẩu, viện trợ không hoàn lại). ...........................................31
Bảng 1.5. Tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn
2015 - 2017 ...............................................................................................................33
Bảng 1.6. Tình hình thuê đất và nguồn thu từ tiền thuê đất trên địa bàn Thành phố
Hà Nội ....................................................................................................................... 37
Bảng 1.7. Tổng hợp số lượng và trình độ cán bộ tham gia thực hiện chính sách thu
tiền thuê đất của toàn Cục thuế Hà Nội năm 2017....................................................41
Bảng 1.8. Tiếp nhận hồ sơ, theo dõi và điều chỉnh đơn giá thuê đất của cục thuế Hà
Nội từ năm 2011 đến năm 2017 ................................................................................65

Bảng 1.9. Nguồn thu và số thu được và số miễn, giảm tiền thuê đất của cục thuế Hà
Nội từ năm 2011 đến năm 2017 ................................................................................66
Bảng 1.10. Tổng hợp về người sử dụng đất đã đưa vào quản lý 5 năm gần nhất (từ
năm 2011 đến năm 2017) .......................................................................................... 66
Bảng 1.11. Tổng hợp kết quả xác định đơn giá thuê đất kỳ đầu ............................... 68
Bảng 1.12. Tổng hợp kết quả xác định đơn giá thuê đất các trường hợp hết thời gian
ổn định đơn giá thuê đất và trường hợp chưa có quyết định thuê đất ....................... 71
Bảng 1.13. Tổng hợp kết quả tính tiền thuê đất của Cục thuế Hà Nội từ năm 2011
đến năm 2017 ............................................................................................................72
Bảng 1.14. Nguồn thu ngân sách qua các năm ......................................................... 79
Bảng 2.1. Thống kê nhu cầu xác định đơn giá thuê đất các quận, huyện năm 2019 86

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 1: Tổ chức bộ máy thực thi chính sách thu tiền thuê đất tại Cục Thuế Hà
Nội ............................................................................................................... 38

viii


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.
Đất đai - nguồn tài nguyên quý giá, là mối quan tâm đặc biệt của mọi
người dân, mọi tổ chức, mọi chính quyền, mọi quốc gia. Bởi không những đất
chứa trong nó vô vàn sản vật quí giá (quặng sắt, mỏ than, mỏ vàng…) mà còn
hàm chứa một giá trị sử dụng to lớn, lâu dài, và không thể thay thế được (dùng để
làm nơi ở, nơi kinh doanh). Nhưng xoay quanh nó còn rất nhiều vấn đề gây tranh
cãi, nổi cộm: Vấn đề giá cả ruộng đất, quyền sở hữu đất đai, và các mối lợi thu từ

việc trao quyền sử dụng đất đai. Từ Hiến pháp cho tới các văn bản quy phạm pháp
luật về đất đai hiện hành đã khẳng định lại một cách nhất quán: Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nhà
nước thực hiện việc giao quyền quản lý, sử dụng cho người sử dụng đất theo nhiều
hình thức khác nhau trong đó có hình thức cho thuê đất.
Thủ đô Hà Nội với vai trò là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, trung
tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế, động lực phát
triển của vùng đồng bằng sông Hồng và cả nước. Cùng với quá trình công nghiệp hóa,
hiện đại hóa và hội nhập kinh tế thế giới, chính sách khuyến khích đầu tư của cả nước,
thành phố Hà Nội đã thu hút nhiều dự án đầu tư tầm cỡ quốc gia và địa phương với sự
tham gia của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Việc xác định đơn giá cho thuê đất
để các nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ nộp NSNN và hoàn thiện các giấy tờ pháp lý về
đất đai, ổn định sản xuất kinh doanh là rất quan trọng.
Cục thuế thành phố Hà Nội được giao nhiệm vụ theo dõi, quản lý, xác định và
đôn đốc thu nộp các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trong đó có tiền
thuê đất. Hiện nay, Cục Thuế thành phố Hà Nội đang quản lý trên 6.000 điểm thuê đất
trên địa bàn thành phố và trong năm 2017, tổng số thu tiền thuê đất trên địa bàn thành
phố Hà Nội là 4.845 tỷ đồng chiếm 12% tổng số thu các khoản từ Đất đai. Tuy nhiên,
tính đến hết năm 2017, trên địa bàn toàn Thành phố còn có 3.697 lô đất cần xác định

1


đơn giá tiền thuê đất, trong đó: 2.322 lô đất với tổng diện tích là 6.115.277 m2 đất chưa
có giấy tờ về đất (quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất...); 1.375 lô đất với tổng diện
tích là 3.912.598 m2 đất đã có Quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất cần xác
định đơn giá thuê đất. (Nguồn: Cục thuế TP Hà Nội).
Từ Luật đất đai 2003 trước đây và Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày
30/12/2010 của Chinh phủ sửa đổi, bổ sung quy định về thu tiền thuê đất (có hiệu lực

từ ngày 01/3/2011) đã quy định khá cụ thể về công tác xác định đơn giá cho thuê đất,
theo đó: Giám đốc Sở Tài chính quyết định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể đối
với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định đơn giá thuê đất
cho từng dự án cụ thể đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất; đơn giá thuê đất của mỗi
dự án được ổn định 05 năm. Hết thời hạn ổn định, Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp huyện điều chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng cho thời hạn tiếp theo.
Trong quá trình thực hiện, những quy định này đã phát sinh nhiều bất cập khi phải giải
quyết một số lượng lớn các trường hợp phải xác định đơn giá khi hết kỳ ổn định đơn
giá, các trường hợp chưa có giấy tờ thuê đất gặp nhiều khó khăn, bất cập, quy trình thủ
tục kéo dài; trong thời gian chưa hoàn thành thủ tục xác định đơn giá thuê đất, Cơ quan
thuế phải thực hiện tạm tính, tạm thu tiền thuê đất hàng năm rất phức tạp, người thuê
đất cũng gặp nhiều khó khăn khi tiền thuê đất biến động, thay đổi.
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành Luật, trong đó
có Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước; Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài chính; trên
địa bàn TP Hà Nội cũng đã ban hành các quy định mới về xác định đơn giá thuê đất
theo thẩm quyền của UBND TP Hà Nội. Theo đó, từ 01/07/2014, Cơ quan Thuế
được giao nhiệm vụ trực tiếp thực hiện xác định đơn giá thuê đất thay vì Cơ quan
Tài chính trước đây. Những quy định mới đã góp phần khắc phục những bất cập,
tồn tại của những quy định cũ, đẩy nhanh tiến độ xác định đơn giá thuê đất.
Trên thực tế, tại Cục Thuế thành phố Hà Nội, bên cạnh những kết quả đáng
ghi nhận, công tác xác định đơn giá thuê đất vẫn bộc lộ không ít hạn chế, nhất là về

2


tiến độ xác định và điều chỉnh đơn giá thuê đất thường chậm trễ do nhiều nguyên
nhân: Quy trình, thủ tục hành chính, phương pháp, ứng dụng công nghệ thông tin…
Là cán bộ công tác tại Phòng chuyên môn của Cục Thuế TP Hà Nội, tác giả đã lựa

chọn đề tài nghiên cứu là: “Xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà
Nội tại Cục Thuế TP Hà Nội” làm luận văn cao học nhằm nghiên cứu và đề xuất
các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành
phố.

2. Mục tiêu nghiên cứu.
2.1. Mục tiêu chung.
Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất
của Cục thuế thành phố Hà Nội đối với các đơn vị được cho thuê đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội; đặc biệt chú trọng các giải pháp về công nghệ thông tin và thủ
tục hành chính để đẩy nhanh tiến độ xác định đơn giá thuê đất, tạo điều kiện thuận
lợi cho các đối tượng thuê đất thực hiện tốt nghĩa vụ tài chính.

2.2. Mục tiêu cụ thể.
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý về công tác xác định đơn giá thuê đất
trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phân tích thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành
phố Hà Nội, đặc biệt nhấn mạnh giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến nay; chỉ rõ những
hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế làm cơ sở cho đề xuất giải pháp.
- Đề xuất phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định đơn
giá thuê đất của Cục thuế thành phố Hà Nội đối với các đơn vị được cho thuê đất
trên địa bàn thành phố Hà Nội, đặc biệt chú trọng đến các giải pháp ứng dụng công
nghệ thông tin triển khai công tác xác định đơn giá thuê đất, giảm thiểu thủ tục hành
chính, tạo điều kiện và môi trường thuận lợi cho người thuê đất thực hiện tốt nghĩa
vụ tài chính.

3. Tổng quan nghiên cứu
Xác định đơn giá thuê đất là vấn đề tiên quyết và là một trong những nội
dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai. Nếu không được xác định đơn

3


giá thuê đất các nhà đầu tư sẽ không thực hiện nghĩa vụ nộp NSNN và không thể
hoàn thiện các giấy tờ pháp lý về đất đai, không xác định đơn giá thuê đất Nhà nước
sẽ không có cơ sở quản lý nguồn thu ngân sách từ tiền thuê đất. Vì vậy, xác định
đơn giá thuê đất quyết định sự tồn tại và phát triển của công tác thuê đất.
Hiện nay có một số công trình nghiên cứu về đề tài tương tự này:
- Luận văn thạc sỹ khoa học của tác giả [Lương Đại Tôn (2012), Đại học
Khoa học tự nhiên có đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành
phố Hà Nội”]. Đề tài đã sáng tỏ các quy định về giá đất, các phương pháp xác định
giá đất và cơ chế chính sách liên quan đến việc xác định đơn giá thuê đất, thực trạng
về việc áp dụng các phương pháp xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố
Hà Nội, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xác định đơn giá thuê
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Tuy nhiên thời gian nghiên cứu của đề tài chỉ
dừng đến năm 2011, từ năm 2011 đến nay đã có rất nhiều thay đổi trong chính sách
liên quan đến việc xác định đơn giá thuê đất.
- Luận văn thạc sỹ quản lý đất đai của tác giả [Nguyễn Hồng Ngọc (2015),
Đại học Nông lâm có đề tài “Đánh giá thực trạng công tác xác định đơn giá thuê
đất cho các doanh nghiệp trên một số quận, huyện thuộc địa bàn thành phố Hà
Nội”]. Đề tài đã làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản về xác định giá thuê đất và
thực tiễn công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đó đề
xuất kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện bước đầu các quy định về đơn giá thuê
đất nhằm nâng cao hiệu quả của việc quản lý đất đai. Đề tài chưa làm rõ về quy
định xác định đơn giá thuê đất qua từng thời kỳ và thực trạng quy trình xác định
đơn giá thuê đất giữa các bộ phận trong cơ quan được giao đầu mối thực hiện.
- Luận văn thạc sỹ quản lý kinh tế của tác giả [Nguyễn Thị Huệ (2016), Đại
học Kinh tế, đại học quốc gia Hà Nội có đề tài “Quản lý các khoản thu từ đất trên
địa bàn huyện Đan Phượng – thành phố Hà Nội”]. Đề tài đã hệ thống hóa cơ sở lý

luận và một số bài học kinh nghiệm đối với công tác quản lý các khoản thu từ đất và

4


đánh giá thực trạng quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn một huyện của thành
phố Hà Nội. Tuy nhiên, đối tượng nghiên cứu của đề tài chưa đi sâu vào xác định
đơn giá thuê đất và phạm vi nghiên cứu trên địa bàn một huyện của thành phố Hà
Nội chưa mang tính bao quát.
Nhìn chung có chưa nhiều đề tài nghiên cứu về vấn đề này, hầu hết các giải
pháp đưa ra chưa chuyên sâu về quy trình thực hiện, bộ máy tổ chức công tác xác
định đơn giá thuê đất và ứng dụng công nghệ thông tin trong cải cách thủ tục hành
chính và chưa chú trọng đến lợi ích của việc tuyên truyền đến người thuê đất về
quyền lợi và nghĩa vụ với Nhà nước và đẩy mạnh việc kiến nghị sửa đổi chính sách,
pháp luật cho phù hợp với sự thay đổi của thực tế sử dụng đất và giao dịch về đất
đai trên thị trường.

4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu.
4.1. Đối tượng nghiên cứu.
Công tác xác định đơn giá thuê đất của Cục thuế thành phố Hà Nội đối với
các đơn vị được cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

4.2. Phạm vi nghiên cứu.
- Chỉ nghiên cứu đối tượng thuê đất là các tổ chức kinh tế được cho thuê đất
khi thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đi sâu nghiên cứu
các vấn đề về công nghệ thông tin và thủ tục hành chính tác động đến tiến độ xác
định đơn giá thuê đất.
- Về thời gian:
+ Từ năm 2011 (Nghị định số 121/2010/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực
thu hành) đến ngày 30/6/2014 theo quy định của Luật Đất đai 2003, việc xác định

đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội do Sở Tài chính Hà Nội thực hiện.
+ Từ ngày 01/7/2014 đến nay theo quy định của Luật Đất đai 2013, việc xác
định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội do Cục Thuế TP Hà Nội thực
hiện.

5


+ Định hướng và giải pháp hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất cho
giai đoạn từ nay đến hết năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.

5. Phương pháp nghiên cứu.
- Phương pháp hệ thống: Việc nghiên cứu quá trình xác định đơn giá thuê
đất được thực hiện một cách đồng bộ, gắn với hoàn cảnh, điều kiện theo từng giai
đoạn cụ thể. Các nội dung được xem xét trong mối liên hệ chặt chẽ, tác động qua lại
lẫn nhau cả về không gian và thời gian.
- Phương pháp chuyên khảo: Phương pháp chuyên khảo được sử dụng trong
việc thu thập và lựa chọn các thông tin thứ cấp có liên quan đến luận văn. Các dữ
liệu thứ cấp được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau như: Thư viện Hà Nội; Thư
viện Đại học Kinh tế Quốc dân; Tổng cục Thuế, Cục Thuế Hà Nội; các trang web;
các sách, báo và tạp chí đã xuất bản v.v…
- Phương pháp thống kê: Các tác giả sử dụng các số liệu thống kê thích hợp
để phục vụ cho việc phân tích thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất từ trước
ngày 01/07/2014, sử dụng một số chỉ số thống kê để phân tích cho tác động đơn giá
thuê đất mới (Ví dụ: Thống kê trên địa bàn Thành phố có bao nhiêu trường hợp đã
có Giấy tờ thuê đất (Quyết định thuê đất, Hợp đồng thuê đất, …); bao nhiêu trường
hợp đang sử dụng đất thuê nhưng chưa có giấy tờ thuê đất… Từ đó tiến hành phân
loại đối tượng và áp dụng các biện pháp xác định đơn giá sao cho phù hợp với từng
đối tượng cụ thể).
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích chuyên sâu từng nội dung cấu

thành nên các bộ phận để tìm hiểu sâu sắc về đối tượng nghiên cứu; từ đó tổng hợp
bằng cách liên kết từng mặt, từng bộ phận thông tin đã được phân tích để đưa ra
những đánh giá chung về thực trạng xác định đơn giá thuê đất.
- Phương pháp so sánh, đối chiếu: Hệ thống các giải pháp triển khai xác định
đơn giá thuê đất được xem xét trên cơ sở có sự so sánh với thực tế quản lý ở các địa
phương để đề xuất ra những phương án tối ưu nhất phù hợp với thực trạng của TP
Hà Nội.

6


6. Kết cấu của Đề tài nghiên cứu.
Ngoài phần mục lục, mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn kết cấu thành 3 chương :
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về tổ chức xác định đơn giá thuê đất.
Chương 2: Thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn TP Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất của Cục
thuế thành phố Hà Nội tại Cục thuế thành phố Hà Nội.

7


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ TỔ CHỨC
XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT
1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp

quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,
giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được
hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng
quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay chính là mệnh giá của quyền sở hữu
mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. .
Tại Điều 4 Luật Đất Đai năm 2003 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá
đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình
thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Tại điều 3 Luật Đất Đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi
trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế
Giá cả ruộng đất: Trong chủ nghĩa tư bản, giá cả ruộng đất là địa tô hàng
năm được tư bản hóa hay là chi phí phải trả để có quyền thu địa tô có giá trị
tương đương trên mảnh đất ấy. Khi mua một mảnh đất, thực chất là người mua
đã mua quyền có được thu nhập từ khoảnh đất ấy. Đất đai là sản phẩm của tự
nhiên, không phải là sản phẩm của lao động của con người, cho nên tự bản thân

8


nó không phải là hàng hóa, không có giá trị và giá cả (không kể những thiết bị,
công trình do con người thiết lập nên hay độ màu mỡ do con người tạo thêm
trên miếng đất canh tác). Nhưng trong nền sản xuất hàng hóa, nhất là dưới chủ
nghĩa tư bản, ruộng đất đã trở thành một loại hàng hóa phổ biến và là đối tượng
mua bán, nó có giá cả. Nhưng giá cả ruộng đất là một phạm trù vô lí, song có
thật; nó phản ánh quyền tư hữu ruộng đất dưới chủ nghĩa tư bản. Trong mọi nền

sản xuất hàng hóa, ruộng đất trên thực tế là đối tượng mua bán, cho thuê, đấu
thầu, cho nên nó có giá cả, và nó gắn với phạm trù địa tô. Ðịa tô tư bản chủ
nghĩa là một bộ phận của giá trị thặng dư do công nhân làm thuê trong nông
nghiệp tạo ra, và là phần cao hơn do nhà tư bản thuê ruộng đất trả cho người
chủ sở hữu ruộng đất để được quyền sử dụng ruộng đất ấy. Ðịa tô tư bản chủ
nghĩa gắn liền với hai loại độc quyền: loại thứ nhất là độc quyền tư bản chủ
nghĩa kinh doanh, xem ruộng đất là đối tượng kinh doanh; nó xuất phát từ tình
trạng hạn chế của ruộng đất và kinh doanh riêng lẻ; điều đó dẫn tới giá hàng
nông sản sản xuất ra được quyết định bởi những điều kiện sản xuất xấu nhất;
lợi nhuận thu được trên những miếng đất tốt hơn hoặc trong những điều kiện
hao phí tư bản có hiệu suất cao hơn, sẽ tạo thành địa tô chênh lệch. Loại thứ hai
là độc quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất, do cấu tạo hữu cơ của tư bản nông
nghiệp thấp hơn tư bản công nghiệp, từ đó hình thành địa tô tuyệt đối. Với sự
phát triển của chủ nghĩa tư bản, quy mô các loại địa tô tăng lên, giá cả ruộng
đất là địa tô hóa tư bản do đó cũng tăng lên. Giá cả ruộng đất được quy định
bởi hai yếu tố: lượng địa tô mà hàng năm ruộng đất đem lại, và mức lợi tức mà
ngân hàng trả cho người gửi tiền. Cụ thể là giá cả ruộng đất bằng số lượng tiền
mà nếu đem gửi tiết kiệm ngân hàng thì hàng năm sẽ đem lại một lượng lợi tức
bằng lượng địa tô của khoảnh đất ấy đem lại.
Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lí, Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng lâu dài, và các tổ chức, cá nhân người nước ngoài cũng
được Nhà nước cho thuê đất. Người sử dụng ruộng đất có quyền chuyển đổi,

9


chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ruộng đất. Theo Luật
Đất đai của Việt Nam (công bố ngày 24/7/1993), Nhà nước xác định khung giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc

cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi
đất. Việc quy định khung giá đất là để làm phương tiện và để thuận tiện cho
việc quản lí đất, chứ không phải là làm cơ sở cho việc mua bán. Song trên thực
tế, ruộng đất cũng trở thành đối tượng mua bán và có giá cả. Nhà nước quy định
khung giá các loại đất đối với từng vùng và từng thời gian.
Như vậy, giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

1.1.2. Đặc trưng của giá đất.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội của nước ta, cơ chế quản lý
kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Luật đất đai 2013 quy định
người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất
kinh doanh. Vì vậy giá đất mang một số đặc trưng sau:
1.1.2.1. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả.
Giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính di động, cái có thể
chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của đất đó.
Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Yếu tố
chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hoá
thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện. Giá đất không hoàn toàn
bị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp
còn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối. Người mua đất có thể chấp nhận
giá cao hơn khi họ cho rằng mảnh đất đó là thích hợp với họ để định cư trên
đó. Ngoài ra giá đất bị chi phối bởi các mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc
sử dụng đất đó, sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất
1.1.2.2. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành.
Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có

10

thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả của các hàng hoá hình thành dễ dàng trong
thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị
trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới
sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so sánh với
nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị
trường, tiến hành phân tích cụ thể. Như vậy giá đất được hình thành là một quá
trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan
như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng... đặc biệt là
trong lĩnh vực tạo nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống cho con người cũng như
góp phần tạo ra môi trường sinh thái, người sử dụng đất phải có trách nhiệm
đối với xã hội khi sử dụng đất làm tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, lâm
nghiệp...
1.1.2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai.
Đối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay
thấp do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động
của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà
giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó. Như vậy giá đất
không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất
hoặc hiệu quả vốn đầu tư. Tuy nhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của
sản phẩm, nhưng những chi phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận
của giá đất khi có hiệu quả thực tế. Định giá đất sẽ phải thông qua chỉ tiêu tổng
hợp là khả năng sinh lợi và vốn đầu tư... điều này rất phức tạp. Do đó không
thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn của đất (hiểu theo nghĩa rộng).
Trong thực tế khi khai phá đất đai là có giá thành, nên trong giá cả đất đai cần
được thể hiện. Nhưng phần giá cả khai phá đó chủ yếu là đầu tư vào đất đai và
thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất là phụ gia của giá đất.
1.1.2.4. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định.
Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản
thân đôi bên cung cầu. Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tự

11


nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm
cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với
đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt
chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. Về tổng quan và lâu dài giá đất thường bị cán
cân quan hệ cung cầu tác động với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng
do sức ép của gia tăng dân số. Do vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu
của xã hội vì khả năng cung của đất đai ít thay đổi và có giới hạn.
1.1.2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực,
giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng
khu vực rõ ràng. Ngoài ra, trong cùng một thành phố, tính cá biệt và vị trí của
thửa đất ảnh hưởng rất khác nhau đến giá của thửa đất. Do vậy đối với giá đất
thì rất khó tiêu chuẩn hóa, vì mảnh đất khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả
rất khác nhau. Như vậy giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính
khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá
thông thường vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng
dân số. Ngoài ra vị trí có tính cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể
hoá trong việc định giá đất.
1.1.2.6. Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao.
Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử
dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng đất không những không có
hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng
lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội. Nhưng do trong thị trường đất
đai nước ta đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng đất,
thời hạn sử dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày
càng tiêu hao, do đó quyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống.

1.1.2.7. Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng.
Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc
độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo

12


thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai (diện tích đất tự nhiên của mỗi
quốc gia và của cả thế giới là có hạn) nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ; mà
đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên
yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng
lên, thứ đến, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho
tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó
làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.

1.1.3. Phân loại giá cả đất đai
Trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp
hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất
với nhau.
1.1.3.1. Giá đất theo quy định của Nhà nước.
Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh
tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự
như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những
người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
Nhà nƣớc quy định giá cứng, giá trần và giá sàn.
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả được xem là yếu tố điều tiết hoạt
động kinh tế, hình thành tự phát thông qua các quan hệ cung - cầu về hàng hóa
trên thị trường. Song, tác động của quan hệ cung - cầu không phải lúc nào

cũng diễn ra một cách thông suốt, mà chịu sự chi phối của nhiều yếu tố hạn
chế hay khuếch đại. Vì vậy, Nhà nước phải có chính sách và biện pháp can
thiệp để tác động trong một phạm vi nhất định đến cơ chế hình thành giá cả khi
cần thiết. Giá cứng là loại giá mà Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả thị
trường, phù hợp với lợi ích chung của xã hội, góp phần ổn định thị trường. Giá
cứng được quy định có thể cao, thấp hoặc bằng với giá thị trường. Mọi giao
dịch chỉ được thừa nhận ở mức giá quy định này. Nhà nƣớc quy định mức

13


giá tối đa (giá trần), mức giá tối thiểu (giá sàn). Khi giá lên cao Nhà nước
phải sử dụng giá trần để nhằm kéo giá xuống và khi giá xuống thấp thì Nhà
nước phải đặt ra giá sàn cao hơn giá cả thị trường để nâng giá lên.
1.1.3.2. Giá đất thị trường (giá đất thực tế).
Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự
đó do các bên tự thoả thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay
“giá đất thị trường”.
Giá trị thị trường của một lô đất là giá có thể thực hiện cao nhất của lô đất đó
trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị
trường xác định. Trên thực tế, việc mua bán điễn ra sòng phẳng, bên mua và bên
bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá trị thị
trường không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích động quá mức nào.
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có
thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền
sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật
cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời
điểm xác định. Xét về phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính
là mệnh giá của quyền sử dụng mảnh đất đó trên thực tế trong một không gian

và thời gian xác định.
Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố
sau:
+ Sự thoả thuận, nhất trí giữa người bán và người mua;
+ Mục đích của người mua và bán đất;
+ Nhu cầu về đất đai của thị trường;
+ Tác động của môi trường sống và xã hội;
+ Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt.
Lưu ý trong khi điều tra giá trị thị trường của đất đai trong những trường
hợp mua bán đặc biệt như: ép giá, mua bán trong gia đình... dù tính giá đất theo

14


Nhà nước hay giá đất do thị trường quyết định đều căn cứ theo mục đích của
người mua và người bán mảnh đất. Hiện tại, được chia ra một số mục đích chủ
yếu sau:
* Giá trị sử dụng:
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một lô đất có thể được sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác
định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích
sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục
đích đầu tư của người sử dụng đất. ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của
mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định trong giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của mảnh đất đó do các yếu tố khách
quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng.
* Giá trị trao đổi:
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và
giá trị thị trường của chính mảnh đất đó là một. Thông thường giá trị trao đổi

được xác định căn cứ vào giá cho thuê của một mảnh đất chủ thể hoặc giá bán,
giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự như
mảnh đất chủ thể.
Ví dụ: Người ta có thể xác định giá trị trao đổi của lô đất A, nếu biết giá
trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất của lô đất B với điều kiện sau đây:
Lô đất B có các đặc điểm và tiện ích tương tự như lô đất A;
Việc chuyển nhượng lô đất B diễn ra thoả mãn các điều kiện của thị
trường mở và cạnh tranh, tức là loại trừ các cuộc mua bán không tuân theo
nguyên tắc hình thành giá trị thị trường;Thời gian lô đất B được chuyển nhượng
gần với thời gian xác định giá trị trao đổi của lô đất A.
* Giá trị tiềm năng:
Giá trị tiềm năng được xác định dựa vào quy họach sử dụng đất đã được
UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt và vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất.

15


Ví dụ: Một lô đất có vị trí mặt tiền tại một phố trung tâm của một đô thị
thuận lợi cho việc kinh doanh thương nghiệp, dịch vụ, nhưng người chủ lô đất
này trước đó đã xây dựng ngôi nhà với mục đích chủ yếu để ở (giá trị sử dụng
chính), đã được cấp hoặc được giao vào mục đích sử dụng để ở. Bên cạnh đó
ta còn thấy ngoài giá trị sử dụng chính là để ở, nó còn các giá trị khác do vị trí
địa lý của nó tạo ra, như giá trị sử dụng để kinh doanh thương mại, dịch vụ... giá
trị sử dụng để kinh doanh thương mại, dịch vụ của lô đất ngoài mục đích chính
là để ở, được gọi là giá trị tiềm năng của lô đất đó, khi trong quy hoạch sử
dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đến năm nào đó có thể đưa vào
kinh doanh thương nghiệp, dịch vụ...
* Giá trị bảo hiểm:
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của lô đất hay
của mảnh đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị

bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm
giữa người chủ sở hữu lô đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm.
* Giá trị thế chấp:
Giá trị thế chấp của lô đất hay của mảnh đất được xác định căn cứ giá
thị trường của lô đất hay của mảnh đất đó. Tuỳ theo mỗi loại lô đất hay mảnh
đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp. Thông
thường và phần lớn các lô đất hay mảnh đất đều có giá trị thế chấp. Những lô
đất hay mảnh đất không được quyền chuyển nhượng vì một lý do giàng buộc
nào đó thì lô đất hay mảnh đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị
thế chấp.

1.2. Khái niệm thuê đất, đối tượng thuê đất, giá thuê đất, đơn giá thuê
đất và xác định đơn giá thuê đất.
1.2.1. Thuê đất.
Thuê đất và cho thuê đất là hoạt động phát sinh giữa bên cho thuê và bên
thuê đất về việc bên cho thuê chuyển quyền sử dụng đất cho bên thuê trong một
khoảng thời gian nhất định để được nhận được một khoản tiền nhất định. Sở dĩ có

16