Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường cao tốc hạ long vân đồn đoạn đi qua địa bàn thành phố cẩm phả

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH THỊ BÉ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐƯỜNG
CAO TỐC HẠ LONG - VÂN ĐỒN ĐOẠN ĐI QUA
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH THỊ BÉ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐƯỜNG
CAO TỐC HẠ LONG - VÂN ĐỒN ĐOẠN ĐI QUA
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ
Ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

THÁI NGUYÊN - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và
chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019
Tác giả luận văn

Đinh Thị Bé

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính
trọng và biết ơn sâu sắc đến TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng
dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt
quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, viên chức các
phòng ban của UBND thành phố Cẩm Phả: Phòng Tài nguyên và Môi trường,
Trung tâm phát triển quỹ đất, Phòng Thống kê, Phòng Tài chính - Kế hoạch;
đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên và khuyến
khích tôi hoàn thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019
Học viên

Đinh Thị Bé

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................... 5
1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 5
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến giải phóng mặt bằng ............................ 5
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ....................... 5
1.1.3. Quy trình của công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư ........................ 6
1.1.4. Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB ...................... 10
1.1.5. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................ 14
1.2. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 15
1.2.1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư ở một số
nước trên thế giới ............................................................................................ 16
1.2.2. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ........................ 21
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .............................................................................................. 29
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 29
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 29
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 29
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 29
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 30

2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 30
2.3.2. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 31
2.3.3. Phương pháp so sánh, tổng hợp, xử lí số liệu ....................................... 31
2.3.4. Phương pháp đánh giá và phân tích số liệu........................................... 31
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 32
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố
Cẩm Phả .......................................................................................................... 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 32
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 33
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và cơ cấu sử dụng đất của thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh ...................................................................................... 36
3.2. Tình hình tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ........................................................ 38
3.2.1. Khái quát về dự án Đường cao tốc Hạ Long - Vân Đồn đoạn đi
qua địa bàn thành phố Cẩm Phả ...................................................................... 38
3.2.2. Đánh giá tình hình tổ chức thực hiện và kết quả của việc
hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất tiến
hành ở dự án ......................................................................................... 39
3.3. Đánh giá công tác bồi thường, GPMB và sự ảnh hưởng của Dự án
đường cao tốc Hạ Long - Vân Đồn đi qua địa bàn thành phố Cẩm Phả
thông qua ý kiến người dân ............................................................................. 52
3.3.1. Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ ........................................ 52
3.3.2. Mức sống của gia đình so với trước khi nhận tiền bồi thường, hỗ
trợ, thu hồi đất ................................................................................................. 53
3.3.3. Thay đổi về kinh tế - xã hội, an ninh trật tự .......................................... 54
3.3.4. Thay đổi về việc làm ............................................................................. 54

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

v
3.3.5. Ý kiến của người dân về trình tự thủ tục thực hiện việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư ........................................................................... 55
3.3.6. Ý kiến của người dân bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại
dự án ................................................................................................................ 57
3.3.7. Ý kiến của người dân về bồi thường, hỗ trợ tài sản, vật kiến trúc,
cây cối hoa mầu, vật nuôi ................................................................................ 58
3.3.8. Ý kiến của người dân chính sách hỗ trợ của dự án ............................... 59
3.4. Một số thuận lợi, khó khăn và giải pháp về chính sách bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ................................................... 60
3.4.1. Một số thuận lợi, khó khăn ................................................................... 60
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp ....................................................................... 62
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 69
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 72

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

CP

Chính phủ

GPMB

Giải phóng mặt bằng

NĐ

Nghị định

QĐ-UBND

Quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh

TĐC

Tái định cư

TNMT

Tài nguyên môi trường

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế qua các năm của thị xã Cẩm phả ....... 33

Bảng 3.2.

Tình hình dân số và lao động của thành phố Cẩm Phả ............. 34

Bảng 3.3.

Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả ....................... 37

Bảng 3.4.

Tổng quan về dự án................................................................... 38

Bảng 3.5.

Kết quả về đối tượng và điều kiện bồi thường ......................... 44

Bảng 3.6.

Tổng hợp kết quả bồi thường từng loại đất .............................. 44

Bảng 3.7.

Bảng tổng hợp giá bồi thường tài sản, vật kiến trúc, cây
cối, hoa màu .............................................................................. 45

Bảng 3.8.

Tổng hợp kinh phí bồi thường GPMB của dự án ..................... 51

Bảng 3.9.

Phương thức sử dụng tiền của các hộ gia đình, cá nhân ........... 52

Bảng 3.10.

Sự thay đổi thu nhập của người bị thu hồi đất so với trước
khi Nhà nước thu hồi đất .......................................................... 53

Bảng 3.11.

Sự thay đổi về kinh tế - xã hội, an ninh trật tự sau khi Nhà
nước thu hồi đất thực hiện dự án .............................................. 54

Bảng 3.12.

Sự thay đổi của việc làm sau khi thu hồi đất thực hiện dự án ....... 55

Bảng 3.13.

Những trình tự trong quy trình bôi thường đất được người
dân đánh giá .............................................................................. 55

Bảng 3.14.

Thông tin thu hồi đất của dự án đến người dân qua những
hình thức ................................................................................... 56

Bảng 3.15.

Ý kiến của người bị thu hồi đất về quy trình thực hiện ............ 57

Bảng 3.16.

Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường,
hỗ trợ tại dự án .......................................................................... 57

Bảng 3.17.

Ý kiến của người bị thu hồi đất trong việc bồi thường tài
sản đầu tư vào đất ..................................................................... 58

Bảng 3.18.

Ý kiến của người dân về các khoản hỗ trợ khi Nhà nước

thu hồi đất ................................................................................. 59

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc
gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được đối với các
ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là nền tảng cho sự sống của con người và nhiều sinh vật khác, là
địa bàn phân bổ các khu dân cư, kinh tế - xã hội và An ninh quốc phòng.
Luật đất đai qui định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, trình tự tổ chức
thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) khi nhà nước
thu hồi đất để thực hiện các dự án. Chính vì vậy, Công tác GPMB là một
trong những nhiệm vụ quan trọng góp phần thúc đẩy thu hút đầu tư, phát triển
kinh tế. Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, đầu
tư xây dựng các công trình, các dự án vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì
Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, đồng thời thực hiện công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư để đảm bảo ổn định đời sống và sản xuất cho người dân
có đất bị thu hồi, người dân có điều kiện sinh sống, sản xuất kinh doanh bằng
và tốt hơn trước, đó là chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước. Để thực
hiện chủ trương đó, Luật Đất đai năm 2003 và mới nhất là Luật Đất đai năm
2013 đã có những quy định cụ thể về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất để thực hiện các dự án sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế xã hội; nhằm cụ
thể chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân có đất bị thu

hồi, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất; các Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành các văn bản
hướng dẫn về việc thực hiện giá đất, giá nhà, tiền tái định cư áp dụng đối với
người có đất bị nhà nước thu hồi.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2
Tuy nhiên, vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài vẫn đang là
vấn đề nổi cộm tại nhiều địa phương, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, đến
người có đất bị thu hồi và tác động xấu đến môi trường đầu tư của nước ta.
Trong giai đoạn hiện nay, tình hình sử dụng đất rất phức tạp và có nhiều bất cập,
với nhiều biến động diễn ra với tốc độ nhanh, công tác thu hồi đất và giải phóng
mặt bằng vẫn còn nhiều bất cập, việc quản lý đất đai còn chồng chéo, thủ tục
hành chính rườm rà, sự thống nhất quản lý chưa cao. Việc nâng cao hiệu quả
công tác quản lý là hết sức cấp thiết, hạn chế những mặt tiêu cực, đẩy nhanh tiến
trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phát huy những mặt tích cực của nền kinh tế
thị trường, đẩy nhanh tốc độ Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước.
Cẩm Phả là một thành phố vùng đồi núi, biển đảo có địa hình phức tạp.
Địa hình nghiêng dần từ phía Tây Bắc xuống Đông Nam. Toàn Thành phố có
14 phường, Xã có địa giới hành chính giáp biển (Phường: Quang Hanh, Cẩm
Thạch, Cẩm Thuỷ, Cẩm Trung, Cẩm Thành, Cẩm Bình, Cẩm Đông, Cẩm Sơn,
Cẩm Phú, Cẩm Thịnh, Cửa Ông, Mông Dương; Xã: Cộng Hòa, Cẩm Hải) và
2 Phường, Xã không có địa giới hành chính giáp biển (Phường Cẩm Tây, xã
Dương Huy). Thành phố Cẩm Phả có 5 phường, xã có địa hình đồi núi phức
tạp mật độ dân cư thưa thớt (phường Quang Hanh, phường Mông Dương, xã
Cộng Hoà, xã Cẩm Hải, xã Dương Huy), 11 Phường còn lại có địa hình tương

đối bằng phẳng và là nơi giao lưu kinh tế, văn hoá, xã hội của Thành phố.
Trên thực tế việc quản lý quỹ đất của Thành phố có rất nhiều khó khăn, đặt
biệt về vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng. Mặc dù trong những năm qua
Thành phố đã có nhiều chủ trương, chính sách nhằm nâng cao hiệu quả trong
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Thời gian gần đây công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Cẩm Phả là vấn đề cần thiết được
quan tâm góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường đối với người dân bị thu
hồi đất từ đó có thể đưa ra các giải pháp đúng và toàn diện, đáp ứng được yêu
cầu đặt ra. Để rút ra những nguyên nhân, bài học kinh nghiệm, từng bước tìm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3
ra các giải pháp khắc phục nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện của các dự án
làm cơ sở cho việc vận dụng chính sách ngày một phù hợp với thực tế dự án
và thực tế địa phương; việc nghiên cứu thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư các dự án trên địa bàn thành phố Cẩm Phả là vấn đề cần thiết.
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai tôi tiến hành thực hiện
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự
án Đường cao tốc Hạ Long - Vân Đồn đoạn đi qua địa bàn thành phố Cẩm
Phả” làm đề tài nghiên cứu luận văn Thạc sĩ của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá kết quả bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án đường
cao tốc Hạ Long - Vân Đồn
- Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng của dự án đường cao tốc Hạ Long
- Vân Đồn đến đời sống của người dân;
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp đối với

công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Thông qua quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài giúp nâng cao năng
lực cũng như rèn luyện kỹ năng của mình, vận dụng được những kiến thức đã
học vào thực tiễn, đồng thời bổ sung những kiến thức còn thiếu và kỹ năng
tiếp cận các phương pháp nghiên cứu khoa học cho bản thân.
Đề tài nghiên cứu về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ
và tái định cư là một lĩnh vực nhạy cảm, mang tính nổi cộm trong quá trình
thực hiện, song kết luận của đề tài sẽ là tiền đề và là cơ sở cho các nghiên cứu
tiếp theo, đồng thời cũng là cơ sở khoa học để có thể đưa ra những hướng quy
hoạch hợp lý, góp phần thiết thực trong việc thực hiện có hiệu quả quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH - HĐH).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp đánh giá chung kết quả của
công tác bồi thường, tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau
khi bị Nhà nước thu hồi đất.
Đề tài cũng được coi là tài liệu tham khảo cho trường, khoa và học viên
các khóa tiếp theo trong ngành Quản lý đất đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ quá trình nghiên cứu đề tài, giúp tìm ra được những thuận lợi và
mặt khó khăn của công tác tái định cư để từ đó rút ra những giải pháp khắc
phục, góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến giải phóng mặt bằng
- Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới.
Như vậy, bồi thường thiệt hại là phạm trù kinh tế, phản ánh sự bồi
hoàn, trả lai tương xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị
thiệt hại vì một hành vi của một chủ thể khác.
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên đất nhất định
cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội đồng
giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư [7].
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng,
liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
GPMB là quá trình mang tính đa dạng và phức tạp.

- Tính đa dạng
Mỗi dự án được thể hiện trên một địa điểm khác nhau với điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội, trình độ dân trí nhất định. Do đó, giá trị của đất và các
tài sản gắn liền với đất ở các khu vực khác nhau là khác nhau, dẫn đến công
tác BT, GPMB sẽ có những nét đặc trưng riêng, nhất định cho từng vùng,
từng khu vực. [12].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6
- Tính phức tạp
Thứ nhất, do tình hình GPMB luôn gặp nhiều khó khăn vì giá cả thị
trường luôn biến động do đó giá bồi thường ở mỗi thời điểm có khác nhau.
Thực tế cho thấy một số dự án đã tiến hành xong khâu kiểm định nhưng
không thực hiện tiếp được vì thiếu vốn. Chính những yếu tố trên khiến người
dân luôn có một tâm lý hoang mang khi được bồi thường. Mặt khác trong quá
trình thực hiện thường hay xảy ra các vấn đề bất cập như : số hộ phát sinh,
người dân xây mới các công trình trên đất đang thực hiện công tác GPMB...
đã gây trở ngại cho tiến độ thực hiện dự án. [12].
Thứ hai, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội nên khi GPMB cũng gặp nhiều khó khăn. GPMB được thực hiện chủ
yếu ở các khu dân cư có đời sống kinh tế và trình độ dân trí chưa cao nên rất
phức tạp, tâm lý của người dân là không muốn di chuyển đi nơi khác.
Thứ ba, tính phức tạp còn gặp phải khi thực hiện công tác GPMB là do
nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng
đất chưa đầy đủ, hợp pháp.
1.1.3. Quy trình của công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư
Ngay sau khi UBND tỉnh giới thiệu địa điểm, chấp thuận chủ trương đầu
tư hoặc dự án đầu tư được phê duyệt thì tiến hành đồng thời các công việc sau:

- Uỷ ban nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi đất, trường hợp thu hồi
đất theo quy hoạch thì thực hiện thông báo sau khi quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư
nông thôn đã được xét duyệt và công bố.
- Khi đã có thông báo thu hồi đất của cấp có thẩm quyền, tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân có nhà, đất nằm trong diện phải giải phòng mặt bằng phải
giữ nguyên hiện trạng nhà, đất.
Bước 1: Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tổ chức
hội nghị với người dân có đất bị thu hồi để thông báo công khai phạm vi thu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7
hồi đất, tiến độ thực hiện dự án và các văn bản pháp luật về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Phát tờ khai và hướng dẫn người bị
thu hồi đất tự kê khai; thời gian không quá 5 ngày làm việc (đối với hộ gia
đình, cá nhân), không quá 10 ngày làm việc (đối với tổ chức).
Bước 2: Người bị thu hồi đất tự kê khai trong thời hạn trên, kèm theo
các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản trên đất bị thu hồi và
nộp cho Tổ công tác. Quá thời hạn trên, tổ công tác phối hợp với UBND cấp
xã, Chủ đầu tư lập biên bản và lưu hồ sơ giải phòng mặt bằng.
Bước 3: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tổ chức lập biên
bản điều tra, xác minh về đất, tài sản gắn liền với đất và cây cối hoa màu trên
đất thu hồi theo biểu mẫu kê khai và lập biên bản kiểm kê đất đai, tài sản, cây
cối hoa màu của từng người bị thu hồi đất theo kế hoạch chi tiết về tiến độ
giải phòng mặt bằng của dự án.
Bước 4: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tiến hành lập, niêm
yết và lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Phương án

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết tại địa điểm sinh hoạt khu dân
cư và trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi, việc niêm yết được lập thành
biên bản có xác nhận của UBND cấp xã, đại diện Uỷ ban Mặt trận tổ quốc xã.
Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ý kiến là 20 ngày, kể từ ngày
đưa ra niêm yết.
Bước 5: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lập, hoàn chỉnh
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; sau khi kết thúc niêm yết, tổng
hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, trong đó nêu rõ số lượng ý kiến đồng ý,
số lượng ý kiến không đồng ý và ý kiến khác đối với phương án, trường hợp
còn nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phòng mặt bằng cần giải thích

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8
rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trước khi chuyển cơ quan tài nguyên và môi
trường thẩm định.
Hoàn chỉnh phương án và gửi phương án đến cơ quan Tài nguyên và
Môi trường để thẩm định.
Thời gian thẩm định không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ theo quy định, đối với dự án lớn và phức tạp thì thời gian thẩm
định có thể kéo dài hơn nhưng không quá 30 ngày làm việc.
Biên bản thẩm định phải có đầy đủ chữ ký của Chủ tịch Hội đồng và các
thành viên của Hội đồng, hỗ trợ và tái định cư và được lưu trữ trong hồ sơ giải
phòng mặt bằng theo quy định của pháp luật tại cơ quan chủ trì thẩm định.
Bước 6: Quyết định thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất.
Trường hợp thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất thuộc thẩm quyền

của một cấp thì việc thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất được thực hiện
trong cùng một quyết định.
Trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất thì UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày
nhận được quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện, Sở Tài nguyên và
Môi trường trình UBND tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và giao đất, cho
thuê đất theo dự án cho chủ đầu tư trong cùng một quyết định.
Bước 7: Quyết định phê duyệt phương án dự toán bồi thường và thực
hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định
thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan Tài nguyên và Môi trường
trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9
- Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp tỉnh phê duyệt phương
án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất liên quan
từ hai huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện
phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp
không thuộc quy định ở trên.
Bước 8: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phổ biến và niêm
yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở UBND
cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất thu hồi gửi quyết định bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi trong thời gian
không quá 3 ngày, trong đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà
hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ
trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phòng mặt bằng.
Bước 9: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện chi trả bồi
thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư.
Bước 10: Trong thời hạn hai mươi (20) ngày, kể từ ngày tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, giải phòng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường,
hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có
đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phòng mặt bằng.
Bước 11: Giải quyết những tồn tại, vướng mắc liên quan đến công tác
bồi thường giải phòng mặt bằng của dự án và những thiếu sót nếu có.
Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án dự toán bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Được
công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành
quyết định thu hồi đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10
Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất
thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế.
Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành theo quyết định cưỡng chế.
1.1.4. Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB
Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay còn
nhiều vấn đề bất cập và vướng mắc, đã ảnh hưởng không nhỏ tới công tác

GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các mục tiêu quốc gia. Vấn đề đặt ra
ở đây đó chính là phải tích cực đẩy manh công tác quản lý Nhà nước về đất đai,
nâng cao năng lực pháp lý, tăng cường thể chế là những nội dung hết sức quan
trọng trong việc giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Điều này ảnh hưởng
không nhỏ đến quá trình thực hiện công tác GPMB khi nhà nước thu hồi đất.
1) Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ
(CP) đã ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật
Đất đai năm 1998, 2001 và 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính
phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển
khai. Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính
ổn định, thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có
ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB.
Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ
chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra
thi hành Luật Đất đai năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy:
- Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản
lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong
khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt.
- Nhận thức pháp luật của một số người dân còn hạn chế, cùng với đó
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11
là việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở

các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật,
gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực
tiếp đến tiến độ GPMB. [11]
2) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên không tái tạo được và là điều kiện không thể thiếu
được trong mọi quá trình phát triển. Quy hoạch sử dụng đất được xem là giải
pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của
nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các
quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết
những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào
đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu
như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất
không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất
thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh
trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước
có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
GPMB trên hai phương diện:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất
chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường. (9]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

12
3) Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền
sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư
pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền
sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (GCNQSDĐ) là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng
tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở huyện Hoa Lư vẫn còn
hạn chế, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi
thường, GPMB ở huyện đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường
GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn. [9]
4) Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, huyện(gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn
cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung gia đất do Chính
phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh
tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm
khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định
giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của
từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho
phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số
phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Tình hình phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và
công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về
bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất
đai năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh
chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi
thường GPMB chiếm 70,64%. Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường,
GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so
với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại
nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi. [10]
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được

làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư,
làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
5) Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và
phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14
thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai
thông qua các giao dịch trên thị trường, đồng thời người bị thu hồi đất có thể
tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường. [10]
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường.
1.1.5. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.1.5.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ Sửa đổi,
bổ sung một số Nghị định, quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất;
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày
06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết
thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng
dẫn thi hành Luật đất đai.
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.
1.1.5.2. Các văn bản của tỉnh Quảng Ninh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15
- Quyết định số 1766/2014/QĐ-UBND ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 3000/2017/QĐ-UBND ngày 2/8/2017 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13/8/3014 của UBND
tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức
công nhận đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn tỉnh Quảng Ninh;
- Quyết định số 14/2017/QĐ-UBND ngày 31/10/2017 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc bổ sung Quy định ban hành kèm theo Quyết định số
1768/2014/QĐ-UBND ngày 13/8/2014 của UBND tỉnh về việc ban hành Quy

định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu
được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 398/QĐ-UBND ngày 27/2/212 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về việc: Ban hành bộ đơn giá bồi thường tài sản đã đầu tư vào đất khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;
- Quyết định số 4234/2015/QĐ-UBND ngày 28/12/2015 của UBND
tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành Quy định về bồi thường tài sản gắn liền với
đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 3238/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND
tỉnh Quảng Ninh quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực
hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.
- Quyết định số 2629/QĐ-UBND ngày 08/9/2015 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về việc phê duyệt giá đất cụ thể để bồi thường thực hiện dự án: Đường cao
tốc Hạ Long - Vân Đồn (đoạn tuyến cao tốc đi qua địa bàn thành phố Cẩm Phả).
1.2. Cơ sở thực tiễn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




16
1.2.1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư ở một số
nước trên thế giới
Tại Hàn Quốc: Hàn Quốc có tới 70% diện tích đất là đất đồi núi nên
đất chuyên dùng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Vì vậy, để sử
dụng đất một cách hiệu quả và tiết kiệm thì các quy hoạch và quy chế được
coi như một hình thức pháp luật. (Mai Mộng Hùng, 2008)[27]. Luật đất đai
của Hàn Quốc được xây dựng dựa trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị và Luật
quản lý sử dụng đất quốc gia, bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ định
một số khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ. [31]

Trong đó, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng đất quốc gia công
khai rõ ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và
quyền sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã
hội. Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy
quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất. Luật bồi thường GPMB của
Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế.
Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã
đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật.
Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật
“sung công đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật
ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất
việc này trên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật
này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển
khai bồi thường cho đến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá
trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được thỏa thuận thì luật
“sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy
thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp cho nên thời gian có
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN