Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
------------------------

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG SỬ DỤNG ĐẤT

TRẦN VĂN THỊNH

HÀ NỘI – 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
------------------------

LUẬN VĂN THẠC SĨ
PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRẦN VĂN THỊNH

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ NGÀNH: 8380107

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. TRẦN HỮU TRÁNG

HÀ NỘI – 2018

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung
thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài
chính theo quy định của Đại học Mở Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người cam đoan


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................................... 9
1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................................... 9
1.1.1. Quyền sử dụng đất ......................................................................................... 9
1.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................................................. 10
1.1.3. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................................... 12
1.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................ 19
1.2.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................................. 19
1.2.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............. 22
1.2.3. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất................................................................................................................. 26
1.3. Nội dung giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo thủ tục tố tụng dân sự ..................................................................................... 32

1.3.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ......................................................................................................................... 32
1.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..... 33
1.3.3. Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo thủ tục tố tụng dân sự ..................................................................................... 35
1.4. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.................................................................................................. 36
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .................................................................................... 38
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THƯC TIỄN
THI HÀNH .......................................................................................................... 40


2.1. Thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất ........ 40
2.1.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất .................. 40
2.1.2. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục
tố tụng dân sự: ....................................................................................................... 41
2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
Tòa án nhân dân tỉnh Nam Định ............................................................................ 48
2.3. Nguyên nhân của những tồn tại, vướng mắc ................................................... 65
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .................................................................................... 68
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT
VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................................... 69
3.1. Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ..................................................................................... 69
3.1.1. Tiếp tục cải cách hành chính trong quản lý đất đai ....................................... 69
3.1.2. Tiếp tục hoàn thiện quy định của pháp luật tố tụng dân sự ........................... 70
3.1.3. Tiếp tục hoàn thiện một số nội dung của pháp luật đất đai, nhà ở ................. 71
3.1.4. Sửa đổi một số quy định của pháp luật tố tụng dân sự liên quan đến giải

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................. 75
3.2. Nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự........................................... 76
3.3. Một số giải pháp khác ..................................................................................... 80
3.4. Tiếp tục cải cách tư pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................. 81
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .................................................................................... 85
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 86
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 88


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT

VIẾT TẮT

ĐỌC LÀ

1

BLDS

2

BLTTDS

3

LĐĐ

: Luật đất đai

4

QSD

: Quyền sử dụng

5

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

6

TAND

: Tòa án nhân dân

7

TANDTC

8

UBND

: Bộ luật dân sự
: Bộ luật tố tụng dân sự

: Tòa án nhân dân tối cao
: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh tế của nước ta đã phát
triển và tăng trưởng nhanh, đời sống của nhân dân đã được nâng lên đáng kể. Có
một bộ phận nhân dân đã trở nên giàu có. Tuy nhiên, đa phần dân chúng chỉ có
mức thu nhập khiêm tốn, đối với họ tài sản giá trị nhất thường là quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất. Từ khi quyền sử dụng đất (QSD) và quyền sở hữu nhà
trở thành một đối tượng của giao lưu dân sự, người dân không chỉ có quyền sử
dụng đất mà còn có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử
dụng đất, thì các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà, và đặc biệt là tranh
chấp QSD đất cũng hết sức đa dạng và phong phú, có thể khái quát dưới các
dạng sau: tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng tặng cho nhà, hợp
đồng thuê nhà, mượn nhà, đổi nhà, hợp đồng gửi nhà, hợp đồng ủy quyền trong
các giao dịch về nhà và các tranh chấp có liên quan đến nhà khác như: tranh chấp
liên quan đến địa dịch, xác lập quyền sở hữu nhà theo pháp luật quy định, tranh
chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất trong lĩnh vực ly hôn,
thừa kế, tranh chấp liên quan đến hành vi lấn chiếm nhà đất, tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất; đổi
đất, cho mượn, tranh chấp ranh giới, tranh chấp lối đi chung, tranh chấp hợp
đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất….
Vì lẽ đó, việc nghiên cứu và tìm hiểu các qui định của pháp luật về vấn đề
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng các qui định đó vào thực tế và
việc áp dụng phát luật trong giải quyết các tranh chấp phát sinh từ việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề rất quan trọng từ đó giúp chúng ta dễ dàng
phát hiện ra những hành vi vi phạm pháp luật để kịp thời xử lý cũng như những bất

cấp, hạn chế trong các qui định của pháp luật để từ đó hoàn thiện hơn nữa các văn
bản pháp luật.
Đứng trước tình hình đó Đảng và Nhà nước ta đề ra nhiều chủ trương cần
hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
1


chuyển nhượng QSD đất, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, ổn định xã hội. Do
đó, việc nghiên cứu một cách toàn diện về vấn đề giải quyết tranh chấp liên quan
đến hợp đồng chuyển nhượng QSD đất là yêu cầu cấp thiết trong công cuộc xây
dựng, phát triển đất nước, ổn định xã hội của Đảng và Nhà nước ta trong giai đoạn
hiện nay. Chính vì vậy tác giả chọn đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” làm đề tài nghiên cứu cho luận
văn thạc sĩ của mình.
2. Tổng quan về tình hình nghiên cứu
Tính đến nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, từ đó đã chỉ ra nhiều vấn đề còn tồn tại,
vướng mắc của các quy định pháp luật, đề xuất phương hướng và giải pháp cho việc
hoàn thiện pháp luật như:
Bùi Thị Thanh Hằng và Đỗ Giang Nam “Đánh giá bước đầu chế định hợp
đồng trong Bộ luật dân sự 2005” trên Tạp chí Luật học số 28/2012;
Bùi Thị Thanh Hằng và Nguyễn Anh Thư “Chế định giao dịch dân sự và vấn
đề sửa đổi bổ sung Bộ luật dân sự năm 2005” đăng trên Tạp chí Luật học, tập 30, số
01/2014;
Chu Đức Thắng (2009), Luận văn thạc sĩ “ Áp dụng pháp luật trong việc giải
quyết các vụ án dân sự của Tòa án nhân dân cấp tỉnh ở Việt Nam hiện nay”, bảo vệ
tại Hội chấm luận văn thạc sĩ Khoa luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội;
Đặng Đức Trung (2016), Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại tòa án, luận văn thạc sỹ bảo vệ tại Viện Đại học Mở Hà Nội.
Đỗ Thị Vân (2015), Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thực tiễn xét xử tại Tòa án Nhân dân Huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội, luận
văn thạc sỹ bảo vệ tại Viện Đại học Mở Hà Nội.
Đỗ Trường Giang (2015), Thủ tục giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng
đất từ thực tiễn thực hiện tại Tòa án nhân dân Tỉnh Hải Dương, luận văn thạc sỹ bảo
vệ tại Viện Đại học Mở Hà Nội.

2


Hoàng Tùng (2017), Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét
xử tại Tòa án nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai, luận văn thạc sỹ bảo vệ tại
Viện Đại học Mở Hà Nội.
Lê Anh Sơn (2017), Pháp luật giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng
đất từ thực tiễn Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng, luận văn thạc sỹ bảo vệ tại
Viện Đại học Mở Hà Nội.
Lưu Quốc Thái “Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai” đăng trên Tạp chí
khoa học pháp lý, số 02(33)/2006;
Mai Văn Triển “Thẩm quyền của Hội đồng xét xử sơ thẩm các vụ án dân sự”
đăng trên Webside của Cổng thông tin điện tử TANDTC: www.toaan.gov.vn;
Nguyễn Như Bích “Một số ý kiến góp ý đối với Nghị quyết 01/2003/NQHĐTP ngày 16/4/2003 và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao” trên webside: www.toaan.gov.vn;
Nguyễn Thị Ngọc Hà (2017), Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại tỉnh Sơn La, luận văn thạc sỹ bảo vệ tại Viện Đại
học Mở Hà Nội.
Nguyễn Viết Lâm (2016), Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông
qua thủ tục hành chính ở tỉnh Bắc Ninh - Thực trạng và giải pháp, luận văn thạc sỹ
bảo vệ tại Viện Đại học Mở Hà Nội.
Phạm Hồng Thái (2016), Tranh chấp về chia thừa kế quyền sử dụng đất theo
pháp luật từ thực tiễn giải quyết tại toà án nhân dân thị xã Quảng Yên - Tỉnh Quảng
Ninh, luận văn thạc sỹ bảo vệ tại Viện Đại học Mở Hà Nội.

Phạm Văn Phong (2017), Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSD đất
từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân huyện Lương tài, tỉnh Bắc Ninh, luận
văn thạc sỹ bảo vệ tại Viện Đại học Mở Hà Nội.
Phan Vân Hương “Một số ý kiến trao đổi về điều kiện hình thức của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của dự thảo Luật đất đai sửa
đổi” trên Webside: www.toaan.gov.vn;

3


Phùng Chí Thiện (2016), Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đât
từ thực tiễn giải quyết tại toà án huyện bảo thắng, tỉnh Lào Cai, luận văn thạc sỹ bảo
vệ tại Viện Đại học Mở Hà Nội.
Tác giả Phạm Hữu Nghị “Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam” đăng
trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật năm 2001;
Thái Chí Bình “Một vài ý kiến đóng góp đối với quy định về hòa giải tranh
chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong dự thảo Luật đất đai
sửa đổi” trên Webside: www.toan.gov.vn...
Thân Văn Hiếu (2017), Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
bằng Toà án trên địa bàn huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang, luận văn thạc sỹ bảo
vệ tại Viện Đại học Mở Hà Nội.
Trần Thị Hồng Trinh “Bàn về các dạng tranh chấp đất đai” đăng trên Tạp chí
Viện kiểm sát năm 2012;
Trịnh Khắc Thịnh (2017), Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
từ thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Toà án nhân dân huyện Thuỷ Nguyên thành
phố Hải Phòng, luận văn thạc sỹ bảo vệ tại Viện Đại học Mở Hà Nội.
Trương Văn Tuấn (2016), Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực
tiễn huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dương, luận văn thạc sỹ bảo vệ tại Viện Đại học
Mở Hà Nội.
Các công trình nghiên cứu nêu trên đã làm rõ được một số vấn đề lý luận về

tranh chấp quyền sử dụng đất cũng như tranh chấp hợp đồng QSD đất và giải quyết
tranh chấp hợp đồng QSD đất. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu sâu,
toàn diện các vấn đề về Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng QSD đất. Vì
thế, có thể nói rằng việc nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSD đất là một vấn đề rất cần thiết và có ý nghĩa rất quan trọng cả
về lý luận và thực tiễn, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi tình hình các giao dịch
về chuyển nhượng QSD đất đang diễn ra sôi động trên thị trường bất động sản và
kéo theo đó là các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày
càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp.
4


3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Luận văn hướng đến mục đích: Thông qua việc làm rõ một số vấn đề lý luận
và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSD đất từ thực tiễn tỉnh Nam Định; làm rõ một số hạn chế, bất cập, vướng
mắc trong áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan tới việc giải
quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD, từ đó đề xuất các giải pháp
nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích trên, luận văn cần thực hiện các nhiệm vụ sau đây:
- Làm rõ một số vấn đề lý luận và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Làm rõ thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSD đất từ thực tiễn tỉnh Nam Định;
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSD đất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn

4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu luận văn là những vấn đề lý luận và pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Luận văn cũng
nghiên cứu đối tượng là thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSD đất từ thực tiễn tỉnh Nam Định.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Luận văn nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất dưới góc độ chuyên ngành Luật Kinh tế.
- Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục sơ thẩm tại tòa án. Bởi vì,
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng
5


thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và
khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự và số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi
kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án, chỉ có tranh chấp xác định ai là người có
QSD đất thì mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
tranh chấp. Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất thì thủ tục hòa
giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là thủ tục bắt
buộc.1 Trên thực tế, hầu hết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất
đều được giải quyết tại Tòa án. Chính vì vậy, luận văn giới hạn nghiên cứu pháp
luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ
tục sơ thẩm tại tòa án.
Để đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục sơ thẩm tại tòa án, luận văn giới
hạn nghiên cứu thực tiễn tại TAND tỉnh Nam Định, nơi học viên đang công tác
vừa thuận tiện cho việc nghiên cứu, vừa giúp cơ quan nhận thức rõ vấn đề áp
dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo thủ tục sơ thẩm tại tòa án, qua đó tăng cường giá trị thực tiễn của việc

nghiên cứu đề tài.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về
Nhà nước và pháp luật
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng chủ yếu để nghiên cứu trong đề tài bao gồm
các phương pháp nghiên cứu khoa học nói chung và phương pháp nghiên cứu khoa
học pháp lý nói riêng như phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, hệ

1

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng
dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự và số 92/2015/QH13 về trả lại
đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.

6


thống hóa pháp luật, suy luận logic, nghiên cứu tài liệu, nghiên cứu bản án, quy nạp,
diễn dịch...
Trong Chương 1, học viên chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích và tổng
hợp trên cơ sở các nội dung quy định của các văn bản pháp luật về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất. Đồng thời, học viên có sử dụng phương
pháp so sánh để nêu bật những điểm giống và khác nhau cũng như ưu điểm và
nhược điểm của các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSD đất là: hòa giải, thương lượng, trọng tài và tòa án.
Trong Chương 2, học viên chủ yếu sử dụng phương pháp thống kê, tổng
hợp số liệu về tình hình gi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD
đất từ thực tiễn tỉnh Nam Định. Đồng thời, học viên cũng sử dụng phương pháp

nghiên cứu bản án, vụ việc và phân tích để tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc
và hạn chế trong thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD
đất ở Nam Định.
Trong Chương 3, học viên sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu, hệ
thống hóa và suy luận logic để kiến nghị những giải pháp nâng cao hiệu quả giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất.
6. Ý nghĩa lí luận và thực tiễn
6.1. Ý nghĩa lí luận
Luận văn góp phần bổ sung và hoàn thiện một số vấn đề lí luận về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất.Luận văn nêu lên một số luận điểm
quan trọng từ đó đúc rút ra được những nhận xét và thực trạng áp dụng pháp luật
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất.Từ đó tạo nền tảng để
hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSD đất cũng như nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn được hoàn thiện sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích để Tòa án có thể
tăng cường hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất.
7


Luận văn cũng là tài liệu tham khảo hữu ích cho các cơ sở đào tạo luật trên
cả nước.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nam Định.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất

8


CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sử dụng đất
Trong thực tiễn cuộc sống, đất đai có vai trò quan trọng đối với sự tồn tại và
phát triển của con người. Đất đai luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt của các quốc
gia trên thế giới, đặc biệt là việc xác lập hình thức pháp lý sở hữu đất đai phù hợp
với chính sách của mỗi quốc gia. Bàn về vai trò của sở hữu đất đai, C. Mác viết “Sở
hữu ruộng đất, nguồn gốc đầu tiên của mọi của cải, đã trở thành một vấn đề lớn,
mà việc giải quyết sẽ quyết định tương lai của giai cấp công nhân”.2 Hiện trên thế
giới tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai được pháp luật ghi nhận là đất đai thuộc sở
hữu đa thành phần và đất đai thuộc sở hữu của nhà nước.3
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013 quy định “Đất
đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản
công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý”4. Quy định này đã xác định rõ ràng đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Ở nước ta, đất đai là tài
nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước và cần
được quản lý đặc biệt theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ
cho các mục đích nhất định. Từ điển Luật học (2006) định nghĩa quyền sử dụng đất

(QSDĐ): “Quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ các
2

C.Mac, Ph Ăngghen tuyển tập (1983), Nxb. Sự thật, Hà Nội, Tập 4 trang 203.

3

Viện Đại học Mở Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. Tư pháp, tr. 41.

4

Điều 53 Hiến pháp nước CHXNCN Việt Nam năm 2013.

9


chủ thể khác thông qua viêc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho...từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất”.5 Định nghĩa này
nêu rõ các quyền khai thác công dụng của đất đai, đặc biệt là quyển hưởng hoa lợi,
lợi tức từ việc sử dụng đất đai được Nhà nước giao cho hoặc được chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho …
Về mặt kinh tế, QSD đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu
cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Là
đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, xuất phát từ bản
chất của cơ chế giao đất, Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai. Nhà nước
thực hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yếu là: thông qua việc xây
dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; ban hành các quy định buộc các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất; thanh tra,

kiểm tra quá trình sử dụng đất... Nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của cá
nhân, tổ chức được giao đất, các chính sách sử dụng đất của Nhà nước sẽ được thực
hiện trên thực tế, đồng thời cá nhân, tổ chức được giao đất trong quá trình sử dụng
phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được cho Nhà nước thông qua các hình
thức thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất...
1.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”.6 Qui định này chỉ rõ các quyền của người sử
dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền
cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp, quyền góp vốn quyền
sử dụng đất. Quy định này cho thấy, về cơ bản quyền sử dụng đất được coi tương
đương như quyền về tài sản và người được giao QSD đất sẽ được thực hiện các

5

Từ điển Luật Học (2006), Nxb Từ điển Bác khoa và Nxb. Tư pháp, tr. 655.

6

Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

10


quyền như người sở hữu tài sản hoặc quyền tài sản.
Luật Đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao
quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thước chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất”.7 Như vậy, chuyển nhượng QSD đất là một trong các hình thức chuyển

quyền sử dụng đất, bên cạnh quyền chuyển đổi, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Từ điển Luật học định nghĩa: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là “(Người
sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển
nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và
quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất
theo thỏa thuận của các bên”.8
Các định nghĩa này cho thấy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trường
hợp người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác để nhận về một lợi
ích vật chất có giá trị là tiền theo thỏa thuận của các bên. Thông qua đó, đất đai
được chuyển cho người có nhu cầu, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý và năng lực sản
xuất kinh doanh, tạo điều kiện cho đất đai được tích tụ và tập trung một cách hợp lý
để phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa, thúc đẩy sự phát
triển của kinh tế trang trại. Điều này phù hợp với quy luật mang tính tất yếu khách
quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị.
Các quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có từ Luật đất
đai năm 1993 và Bộ Luật Dân sự năm 1995, trong đó quy định về quyền chuyển
nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, đã chia thành hai trường hợp chuyển
nhượng QSDĐ nông nghiệp và quyền chuyển nhượng sử dụng đất ở với những
quy định về điều kiện ràng buộc cho cả 2 bên: bên chuyển nhượng và bên nhận
quyền chuyển nhượng. Với những quy định chặt chẽ nhằm giới hạn đối tượng

7

Khoản 10, điều 3, Luật Đất đai 2013.

8

Từ điển Luật Học (2006), Nxb Từ điển Bác khoa và Nxb. Tư pháp, tr. 161.

11


được phép chuyển nhượng và đối tượng được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông
nghiệp. Trong điều kiện khi đó, cơ sở kinh tế - xã hội còn ở mức độ thấp thì những
quy định đó là cần thiết nhằm hạn chế sự phân hóa giàu nghèo ở nông thôn và đảm
bảo cho người nông dân có đất để làm tư liệu sản xuất. Luật đất đai 2013 đã thể
hiện rõ sự tiến bộ khi tạo thuận lợi cho quá trình vận hành của thị trường bất động
sản ở Việt Nam. Bắt đầu một xu thế mới tất yếu trong việc hoàn thiện những quy
định của pháp luật theo hướng thị trường định hướng XHCN, hạn chế dần sự tham
gia của các cơ quan nhà nước vào việc định đoạt tài sản của công dân. Theo đó, tất
cả những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong
hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền
một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyển
đổi, chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều được
phép chuyển QSDĐ mà không có sự phân biệt về QSDĐ nông nghiệp hay QSDĐ
phi nông nghiệp và không có ràng buộc về điều kiện đối với bên chuyển nhượng
và điều kiện với bên nhận chuyển nhượng như các quy định trước đây.
Tuy vậy, để bảo đảm cho sự phát triển lành mạnh của thị trường chuyển
nhượng QSDĐ, Nhà nước cũng có những quy định hạn chế đối với việc chuyển
nhượng QSDĐ, Nhà nước có thể điều tiết quan hệ chuyển nhượng QSDĐ giữa các
hộ gia đình, cá nhân để thực hiện chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp
có đất để sản xuất đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực của việc chuyển
QSDĐ trái phép.
1.1.3. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý được thể hiện qua việc
qui định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự năm 2015
không qui định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Các điều kiện này do pháp luật đất đai qui định tại Điều 188 Luật Đất
đai năm 2013 và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi,

bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai. Theo đó, pháp luật

12


qui định điều kiện chuyển nhượng cho cả hai bên (bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng), các điều kiện chuyển nhượng của từng loại đất khác nhau.
1.1.2.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi muốn thực hiện các giao dịch về
chuyển quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện chung của bên chuyển quyền
sử dụng đất đã được qui định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Đó là:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Luật đất đai cũng quy định “Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1
Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế
chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều
kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này”9
Theo đó:
- Những trường hợp hạn chế việc chuyển nhượng QSD đất:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử
dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để
thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.10
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ

nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có

9

Khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

10

Điều 190 Luật Đất đai năm 2013.

13


điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao
đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định
của Chính phủ.11
- Những trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSD đất:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà
pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng

lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.12.
11

Điều 192 Luật Đất đai năm 2013.

12

Điều 191 Luật Đất đai năm 2013.

14


1.1.2.2. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bên nhận
chuyển nhượng tùy vào từng loại đất khác nhau mà pháp luật qui định phải đảm bảo
các điều kiện khác nhau.
- Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực
hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau:
+ Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với qui

hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
+ Được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử
dụng đất;
+ Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất
theo qui định của luật đất đai và qui định của chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trước
ngày Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, nhưng trong quyết định xét
duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác
định thời hạn sử dụng đất, thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày quyết định
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.
Trong những năm gần đây, Nhà nước đã có nhiều chủ trương đổi mới kinh
tế, do đó phạm vi ngành nghề trong xã hội ngày càng được mở rộng. Vì vậy, cá
nhân, tổ chức, hộ gia đình có thể tự do lựa chọn ngành nghề phùhợp với điều kiện,
trình độ, tiền vốn, phù hợp các qui định của pháp luật. Người được giao đất nông
nghiệp thì nghề nghiệp của họ là làm nông nghiệp nhưng nghề này không đem lại
hiệu quả kinh tế hoặc có nhưng ở mức thấp thì họ có quyền chuyển sang nghề khác
và tất yếu dẫn đến nhu cầu chuyển nhượng đất nông nghiệp. Đặc biệt, hiện nay do
15


quá trình đô thị hóa diễn ra quá nhanh, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ngày một tăng đã làm cho diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, thay
vào đó là các dự án đầu tư thương mại, các khu công nghiệp... Do vậy, việc Nhà
nước qui định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để
thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với
bên nhận chuyển nhượng là rất hợp lý, đảm bảo sản xuất nông nghiệp, ổn định
chính sách phát triển kinh tế của đất nước.
- Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây

dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư xâydựngkinh
doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê được qui định như sau:
+ Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã
hoặc các khu đô thị mới được qui hoạch phát triển thành thành phố, thị xã, không
cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình
thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây
dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt, hoặc theo dự án thành phần của
dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong
dự án đó;
+ Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các
dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định trên, trường hợp có dự
án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành đúng
với nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng
đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án
thì Nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đã
đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo qui định
của pháp luật.
16


Trong những năm gần đây việc giải quyết nhà ở cho người dân, đặc biệt là
nhà ở cho người dân ở các thành phố lớn tập trung quá nhiều dân cư là một trong
những vấn đề được Đảng và Nhà nước ta quan tâm hàng đầu. Cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã cấp giấy phép thực hiện rất nhiều dự án đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở để bán hoặc cho thuê. Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư vì nhiều lý
do khác nhau nên có thể có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất - dự án này

cho chủ thể khác. Do vậy, buộc pháp luật phải đặt ra các qui định về nhận chuyển
nhượng trong trường hợp này (như phải đảm bảo đúng mục đích, đúng nội dung xây
dựng, đúng tiến độ thực hiện dự án...), bởi lẽ, nếu không qui định thì sẽ xảy ra hiện
tượng chuyển nhượng tràn lan, chủ thể nhận chuyển nhượng có thể tự mình thay đổi
toàn bộ dự án dẫn đến những hậu quả pháp lý vô cùng nghiêm trọng, phá vỡ qui
hoạch phát triển tổng thể của khu vực cũng như quốc gia, kéo theo đó là những hệ
lụy về mặt kinh tế và xã hội, đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người dân sẽ không được
giải quyết.
Pháp luật đã đặt ra các điều kiện khá cụ thể để chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc
cho thuê. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại khá nhiều vi phạm, đặc biệt là
các dự án đầu tư xây dựng nhà ở sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp phép
thực hiện đã “ đắp chiếu” nhiều năm để cho cỏ dại mọc um tùm. Mặc dù Nhà
nước đã ban hành qui định về việc thu hồi đất đối với các dự án này, nhưng qui
định này vẫn chưa đủ mạnh, và chưa phát huy hiệu quả cao trên thực tế. Nên
chăng, cần phải có chế tài xử phạt đủ mạnh như phạt tiền với giá trị lớn, tước
Giấy phép kinh doanh của doanh nghiệp có dự án chậm triển khai... có như vậy
pháp luật mới được thực thi, hành vi vi phạm mới được chấm dứt.
- Tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầutư nước
ngoài, tổ chức kinh tế có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài (gọi chung là
tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) được nhận chuyển nhượng dự án có sử
dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước trong các trường hợp
Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công
17


nghiệp và khu kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất; Dự án đầu tư
thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao; Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu
dân cư nông thôn; Dự án đầu tư sản xuất kinh doanh; Dự án đầu tư xâu dựng kinh
doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án.

Việc nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất theo qui định trên được
thực hiện theo qui định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo các qui
định sau:
+ Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là
tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì giá trị
quyền sử dụng đất được tính chung trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự
án; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài lập thủ tục thuê đất của Nhà nước
nhưng không phải trả tiền thuê đất;
+ Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là
tổ chức kinh tế trongnước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất thuê của nhà
nước hoặc đất được nhà nước giao không thu tiền sửdụng đất để góp vốn bằng
quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất không được tính trong tổng giá trị
hợp đồng chuyển nhượng dự án; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài lập thủ
tục thuê đất của Nhà nước dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
+ Trường hợp đất của dự án đã nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất
được sử dụng có thời hạn thì thời hạn thuê đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư
nước ngoài là thời gian còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển
nhượng; trường hợp đất có nguồn gốc là đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời
hạn thuê đất là 70 năm kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng dự án được ký kết và
nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm; tổ
18


chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian
được gia hạn.

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án xây
dựng kinh doanh nhà ở của tổ chức kinh tế trong nước đã được Nhà nước giao đất
sử dụng ổn định lâu dài và đã nộp tiền sử dụng đất mà khoản tiền đã nộp không có
nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, thì khi bán nhà ở không phải nộp cho Nhà nước
số tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất qui định tại khoản 2 Điều
81 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
được sử dụngđất ở ổn định lâu dài.
1.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1.1. Khái niệm
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức chủ yếu của chuyển quyền sử dụng
đất. Sự hình thành và phát triển của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với sự hình thành và
phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta trong Hiến pháp
năm 1980. Trước đây, khi còn tồn tại hình thức đa sở hữu, trong đó có hình thức sở
hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán,
chuyển nhượng đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng ruộng đất”. Vì vậy, khái niệm
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan
hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nghĩa là, khái niệm sở hữu toàn dân
về đất đai có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sau và
được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà
Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi

19