Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố thái bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH

NGUYỄN DUY CƯỜNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS. PHẠM THU THỦY

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả số liệu nêu trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, chính xác
của các cơ quan chức năng đã công bố. Những kết luận khoa học của luận văn là
mới và chưa có tác giả công bố trong bất cứ công trình khoa học nào.
Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị khoa Đào tạo Sau Đại học xem xét để tôi
có thể được bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn.

XÁC NHẬN CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN

NGƯỜI CAM ĐOAN

KHOA HỌC

TS. Phạm Thu Thủy

Nguyễn Duy Cường


LỜI CẢM ƠN

Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội và sự
đồng ý của giáo viên hướng dẫn TS. Phạm Thu Thủy về đề tài luận văn: "Pháp luật
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành
phố Thái Bình". Tôi đã chọn và thực hiện đề tài này làm luận văn thạc sĩ của mình.
Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động
viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Viện Đại học
Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên
cứu tại Viện.
Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học: TS. Phạm Thu Thủy đã
tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa Đào tạo Sau đại
học, Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè đã luôn ở bên để chia sẻ
khó khăn, động viên tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn
chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân
không thể tự nhận thấy được. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của quý thầy, cô
giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Duy Cường


MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan
Lời cảm ơn
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
1

MỞ ĐẦU
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

6

1.1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

6

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất

6

1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

11

1.1.3. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

12

1.1.4. Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

13

1.2. Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

16

1.2.1. Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng
quyền sử dụng đất

16

1.2.2. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất

21

1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Kết luận chương 1

22

26

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC
TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ THÁI BÌNH

27

2.1. Pháp luật hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất

27


2.1.1. Đối tượng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

27

2.1.2. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất

31

2.1.3. Nghĩa vụ tài chính trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất

35

2.1.4. Hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất

2.1.5. Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

39
42

2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Thái Bình
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Thái Bình

45
45

2.2.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
và thành phố Thái Bình

47

2.3. Nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc

55

Kết luận chương 2

57

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ
THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

58

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

58

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

58

3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

64

Kết luận chương 3

66

KẾT LUẬN

67

TÀI LIỆU THAM KHẢO

69


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

:

Bộ luật Dân sự

CNQSDĐ

:

Chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KDBĐS

:

Kinh doanh bất động sản

NSDĐ

:

Người sử dụng đất

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

VBQPPL

:

Văn bản quy phạm pháp luật

XHCN

:

Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 2.1: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Thái Bình

47

Bảng 2.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại tỉnh
Thái Bình

48

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước trao quyền sử dụng đất
đến tay người sử dụng và mở rộng các quyền năng cho họ trong quá trình sử
dụng đất như được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền
sử dụng đất v.v...
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của
người sử dụng đất khi được Nhà nước trao quyền sử dụng. Đây là một quyền năng
được thực hiện thường xuyên và phổ biến trong các giao dịch dân sự về đất đai
đồng thời cũng là phương thức linh hoạt dịch chuyển quyền sử dụng đất trên thị
trường, tuân theo các quy luật của thị trường như quy luật cung - cầu, giá cả, cạnh
tranh, tôn trọng tối đa quyền tự do ý chí, thỏa thuận của các chủ thể giao dịch mà
không có sự can thiệp sâu của Nhà nước. Việc thực hiện quyền năng này cũng góp
phần thúc đẩy quá trình tích tụ tập trung đất đai, phân công lao động theo hướng ai
giỏi nghề gì làm nghề đó.
Trong tiến trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai qua từng thời kỳ,
Nhà nước ngày càng quan tâm đến việc mở rộng các quyền năng cho người sử dụng
đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng đồng thời có cơ chế
đảm bảo cho việc thực hiện những quyền năng này, đặc biệt là việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất - một quyền năng mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực hiện
một cách thường xuyên.
Tuy nhiên, trong thực tế, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng vẫn còn
nhiều diễn biến phức tạp trong thời gian qua giữa các chủ thể là hộ gia đình, cá nhân
với nhau. Các hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu diễn ra khá phổ biến do chủ thể
thực hiện không am hiểu quy định pháp luật hoặc cố tính vi phạm pháp luật để có
lợi cho mình; tình trạng giao dịch tự phát vẫn diễn ra tràn lan và phức tạp... đó là
nguyên nhân của những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.

1


Địa bàn thành phố Thái Bình trong những năm gần đây với tốc độ đô thị hóa
cao và nhu cầu sử dụng đất tăng cao, vì thế giá đất đô thị và khu vực ven đô có xu
hướng tăng mạnh, các giao dịch về quyền sử dụng đất trong đó có chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cũng trở nên sôi động hơn. Tuy nhiên, sự phát triển sôi động đó
cũng đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất ổn trên thực tế, các tranh chấp mâu thuẫn giữa
các bên tham gia giao dịch có xu hướng tăng và ngày càng phức tạp gây khó khăn
cho cơ quan có thẩm quyền khi giải quyết. Xuất phát từ những sự tìm hiểu, phân
tích đó, tôi cho rằng đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Thái Bình" là cần thiết, có giá trị cả
về mặt lý luận và thực tiễn.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Trong thời gian qua đã có khá nhiều công trình nghiên cứu liên quan trực
tiếp hoặc gián tiếp đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất,…đã được công bố. Những công trình này đã khai thác
được nhiều góc độ khác nhau về vấn đề mà tác giả nghiên cứu. Điển hình phải kể
đến là các sách chuyên khảo, các đề tài nghiên cứu khoa học, các luận án tiến sĩ,
luận văn thạc sĩ, các bài viết đăng trên các báo và tạp chí uy tín như:
Tác giả Đinh Thị Mai Phương với chuyên khảo: "Thống nhất pháp luật hợp
đồng ở Việt Nam của Nxb Tư pháp, 2005; tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên
đề: "Một số tồn tại, vướng mắc và những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết
và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" và "Những nội dung cơ
bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất", Đề tài khoa học cấp trường Trường Đại học Luật Hà Nội, 2011; "Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề
cấp thiết cần nghiên cứu" của tác giả Nguyễn Thị Huệ, đề tài khoa học cấp trường Trường Đại học Luật Hà Nội, 2011...
Sách: Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam" của TS. Nguyễn
Ngọc Điện, Nxb Trẻ thành phố Hồ Chí Minh, năm 1999; Sách: "Sự hình thành và
phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam" của TS. Lê

2


Xuân Bá - Nxb Khoa học và Kỹ thuật, năm 2003; Sách: "Từ điển luật học", Nxb Từ
điển bách khoa và Nxb Tư pháp năm 2006; Luận văn Thạc sĩ luật học: "Xây dựng
và hoàn thiện pháp luật thị trường QSDĐ ở Việt Nam" của Nguyễn Thị Nga, năm
2003; Luận văn Thạc sĩ luật học: "Một số vấn đề về chuyển nhượng QSDĐ ở theo
quy định của pháp luật Việt Nam" của Nguyễn Thị Thu Thủy, năm 2004; Luận văn
Thạc sĩ luật học: "Quyền chuyển nhượng QSDĐ trong thị trường bất động sản" của
Lương Khải Ân, năm 2006; Luận án Tiến sĩ luật học: "Pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ trong kinh doanh bất động sản" của Nguyễn Thị Hồng Nhung, năm 2012;
Luận án Tiến sĩ luật học: "Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch
dân sự và kinh tế" của Nguyễn Quang Tuyến, năm 2003.
Nguyễn Văn Hiến (2016), "Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở Việt Nam hiện nay", Tạp chí Dân chủ và Pháp luật tháng 7
Nguyễn Văn Hiến (2016), "Hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất", Tạp chí Dân chủ và Pháp luật tháng 8
Các công trình nêu trên đã nghiên cứu về QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ và
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nhiều góc độ và phương diện khác nhau; mỗi
công trình có cách tiếp cận, nghiên cứu và nhìn nhận riêng. Đó là tiền đề, là cơ sở
quý báu cho tác giả tham khảo, học hỏi và xác định những vấn đề còn để ngỏ, cần
nghiên cứu và thực hiện tiếp theo.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích của đề tài là nghiên cứu thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam với ý nghĩa trình tự và cách thức
thực hiện những công việc nhất định để người sử dụng đất thực hiện quyền và
nghĩa vụ theo những nội dung và dự kiến trước.
Để thực hiện mục tiêu lớn này, nghiên cứu nhằm vào các mục tiêu sau:
- Đánh giá tính hiệu quả của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, những tồn tại bất cập hay vướng mắc phát sinh trên thực tế trong quá trình

thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
3


Từ đó tìm ra những nguyên nhân và đề ra phương hướng, giải pháp cho việc hoàn
thiện pháp luật, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường.
- Đánh giá được những kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thái Bình, chỉ ra được những thuận lợi, khó
khăn, những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Bình, từ đó đề xuất những giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật và thủ tục
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa hộ gia đình, cá nhân.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là những vấn đề lý luận cơ bản và thực tiễn việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và pháp luật về chuyển
nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là những quy định của pháp luật hiện hành
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai 2013 và
những văn bản pháp luật có liên quan (Luật Công chứng, chứng thực, Bộ Luật dân
sự, Luật thuế), mà chủ thể thực hiện là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Do chủ thể
thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật gồm nhiều
loại nên trong phạm vi luận văn này tôi chỉ nghiên cứu các giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và các bước thực hiện trình tự
thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân. Trong quá
trình nghiên cứu có đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật và thủ tục về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Bình nói
chung và thành phố Thái Bình - nơi tác giả công tác nói riêng.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh,

phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là những phương pháp luận

4


khoa học được vận dụng để nghiên cứu trong toàn bộ các chương của luận văn để
làm sáng tỏ những vấn đề cần nghiên cứu.
- Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, quy
nạp, diễn dịch là các phương pháp chủ đạo được sử dụng trong luận văn.
- Ngoài ra một số phương pháp như xã hội học, phương pháp lịch sử cũng
được vận dụng trong quá trình thực hiện đề tài.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu
- Luận văn đã phân tích làm rõ những vấn đề mang tính lý luận về vấn đề
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nền kinh tế thị
trường, định hướng XHCN và sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng
pháp luật đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luận văn cũng
tìm hiểu quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, từ đó làm rõ các yếu tố tác động, chi phối tới pháp luật điều chỉnh giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Luận văn đã phân tích và đánh giá được thực trạng pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Đánh giá thực tiễn thi hành
pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn thành phố Thái Bình.
- Từ kết quả đạt được, đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện
pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật trong lĩnh vực chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
7. Kết cấu của luận văn
Luận văn bao gồm những phần sau:
* Lời mở đầu
* Phần nội dung gồm 3 chương:

5


- Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
- Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành tại thành phố Thái Bình.
- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân.
* Phần Kết luận
* Danh mục Tài liệu tham khảo

6


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

1.1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu, theo đó, Nhà nước không trực tiếp khai thác và sử dụng trên từng diện tích đất
mà trao việc đó cho các chủ thể sử dụng đất trong nước và nước ngoài đồng thời
Nhà nước thực hiện việc điều tiết các nguồn lợi từ đất, người sử dụng đất sẽ phải

thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Thông qua đó, quyền sử dụng
đất của Nhà nước được thực hiện.
Xem xét quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khi được Nhà nước với tư
cách là chủ sở hữu đại diện trao cho thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất. Trên cơ sở pháp lý này, người sử dụng đất đầu tư
công sức, vật tư, tiền vốn, ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật và sự sáng tạo
của con người nhằm để khai thác các giá trị, các lợi ích từ đất nhằm thỏa mãn các
nhu cầu của người sử dụng đất. Không chỉ dừng lại ở đó, người sử dụng đất khi có
quyền sử dụng đất hợp pháp còn được dùng quyền sử dụng đất của mình để trao
đổi, giao dịch, định đoạt theo mục đích và ý chí của người sử dụng đất. Trong
trường hợp này, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được tách ra thành một
quyền độc lập với quyền sở hữu, trở thành quyền tài sản của người sử dụng đất.
Như vậy, có thể hiểu khái quát, quyền sử dụng đất là khả năng của một chủ thể
7


được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và sử dụng
đất. Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện trên thực tế.
Trong phạm vi luận văn này, quyền sử dụng đất được nghiên cứu dưới khía
cạnh quyền tài sản của người sử dụng đất mà không nghiên cứu dưới khía cạnh là
một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai mà Nhà nước là người thực hiện.
Theo đó, quyền sử dụng đất được nhìn nhận ở những phương diện sau đây:
Thứ nhất, dưới góc độ kinh tế, QSDĐ về bản chất là một quyền dân sự, theo
đó chủ thể sử dụng đất được thực hiện những quyền cụ thể hoặc có quyền yêu cầu
người khác thực hiện những hành vi nhất định để thỏa mãn lợi ích của mình. Cụ thể,
NSDĐ được quyền kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh đất của mình thông
qua việc sử dụng, khai thác diện tích đất đó vào các mục đích khác nhau nhằm tận
dụng tối đa lợi ích vốn có từ đất và những lợi ích thu được từ đất. Bên cạnh đó, họ
có quyền yêu cầu những NSDĐ khác không thực hiện những hành vi xâm hại đến
quyền và lợi ích chính đáng của họ như: Không được lấn chiếm, hủy hoại đất hoặc

có hành vi cản trở đến việc thực hiện QSDĐ của họ. Như vậy, dưới góc độ kinh tế,
QSDĐ được biểu hiện bằng những quyền năng cụ thể của NSDĐ, những quyền
năng này được thực hiện trong quá trình khai thác và sử dụng đất sẽ mang lại lợi ích
cho NSDĐ.
Thứ hai, dưới góc độ pháp lý, QSDĐ là quyền mà pháp luật ghi nhận cho
NSDĐ được hưởng, được thực hiện trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Dưới
góc độ này, thông qua việc ghi nhận QSDĐ của mỗi chủ thể sử dụng đất, vai trò của
Nhà nước trong vấn đề quản lý, khai thác nguồn tài nguyên đất đai được thể hiện rõ
rệt. Cụ thể, lợi ích của NSDĐ có được đáp ứng hay không phụ thuộc vào việc pháp
luật có quy định cho họ được phép thực hiện hoặc được hưởng quyền hay không,
mức độ hưởng quyền đến đâu và khả năng đảm bảo của Nhà nước thể hiện như thế
nào khi họ thực hiện QSDĐ. Trên thực tế, các quốc gia khác nhau, với điều kiện
kinh tế - xã hội khác nhau, với bản chất nhà nước riêng biệt thì khả năng đảm bảo
về mặt pháp lý QSDĐ cho người sử dụng đất là khác nhau.

8


Từ việc phân tích, xem xét QSDĐ trên cả hai phương diện trên, khái niệm
QSDĐ được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể của NSDĐ, được pháp
luật ghi nhận, quy định trong các VBQPPL và được Nhà nước đảm bảo thực hiện
đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất.
1.1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Như đã phân tích ở trên, tùy thuộc vào hình thức sở hữu đối với đất đai, mỗi
quốc gia khác nhau ghi nhận QSDĐ rất khác nhau. Tuy nhiên, nếu xem xét, nghiên
cứu QSDĐ trong phạm vi là quyền khai thác những công dụng, thuộc tính có ích từ
đất thì có thể rút ra những đặc điểm chung mang tính khái quát về QSDĐ như sau:
Thứ nhất, QSDĐ là một quyền phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai.
Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai là cơ sở hình thành nên quyền sử
dụng đất cho người sử dụng. Với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, Nhà

nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng (các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng
đất từ người khác và được công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy,
quyền sử dụng trực tiếp đất đai thuộc về người sử dụng đất, tuy nhiên quyền năng
này hoàn toàn phụ thuộc vào Nhà nước. Sự phụ thuộc đó thể hiện ở việc, Nhà nước
có quyền cho phép sử dụng đất hay chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng,
trên cơ sở quy định của pháp luật. Chủ thể của quyền sử dụng này không phải là chủ
sở hữu đối với đất đai, vì vậy quyền sử dụng đất của họ bị giới hạn bởi thời gian,
không gian, diện tích và mục đích sử dụng.
Tùy thuộc vào chế độ sở hữu đất đai ở các nước mà nội dung của QSDĐ
được biểu hiện khác nhau. Chẳng hạn như ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân
về đất đai thì QSDĐ là một quyền năng không thể tách rời quyền sở hữu. Người có
QSDĐ cũng chính là người có quyền sở hữu mảnh đất đó. Vì thế mà trong quá trình
sử dụng đất và thực hiện QSDĐ, họ đồng thời được xác định là có quyền quyết
định, định đoạt số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình.
9


Không giống như các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, ở Việt
Nam, toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. Chế độ này được quy định rõ ràng tại Điều 53 Hiến
pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 2013. Trên cơ sở đó, Nhà nước trao
QSDĐ cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức như giao đất không thu
tiền, giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất. Qua đó, các cá nhân và tổ chức được
trao QSDĐ trở thành chủ thể có QSDĐ chứ không phải là chủ sở hữu đất đai. Tuy
nhiên, để đảm bảo họ có thể khai thác tối đa tiềm năng, giá trị của đất, Nhà nước
đảm bảo cho họ được thực hiện các quyền năng mở rộng trong quá trình sử dụng,
đặc biệt là các quyền giao dịch dân sự về đất đai.
Thứ hai, QSDĐ là một loại quyền về tài sản. Theo quy định tại Khoản 1
Điều 107 BLDS năm 2015, đất đai là một BĐS chủ yếu vì thế về bản chất đất đai

cũng là một loại tài sản. Trong điều kiện sản xuất hàng hóa, đất đai được coi là một
loại hàng hóa đặc biệt.
Quyền tài sản theo định nghĩa tại Điều 115 BLDS năm 2015 là quyền trị giá
được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ,
quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Quyền tài sản là một khái niệm rất
rộng tuy nhiên chỉ có những quyền tài sản nào có thể trở thành đối tượng trong các
giao dịch dân sự thì mới được coi là tài sản tại Điều 105 BLDS năm 2015. Vì vậy,
yếu tố tài sản của QSDĐ lại được thể hiện, bản thân đất đai được xác định là BĐS
song nó lại là đối tượng của nhiều quan hệ tài sản như chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp... Trong cơ chế thị trường, hướng vận động cơ bản của quan hệ
đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi
nhuận từ đất, song điều này chỉ có thể đạt được khi đất đai có chủ sử dụng cụ thể,
được tác động thường xuyên, liên tục một cách hợp lý và được luật pháp chế định rõ
ràng các quyền và lợi ích cụ thể; giải quyết một cách hài hòa giữa lợi ích chính đáng
của NSDĐ với lợi ích của xã hội. Tính hiệu quả và công năng sử dụng đất có thể
được khai thác thông qua việc người SDĐ trực tiếp tiến hành khai thác sử dụng
nhằm nâng cao lợi nhuận hoặc thông qua cơ chế thị trường thực hiện lưu chuyển đất
10


đến người có khả năng sử dụng đất hiệu quả hơn. Trong trường hợp này, Nhà nước
vừa đóng vai trò là chủ sở hữu đại diện, vừa là chủ thể quản lý, vừa điều tiết nền
kinh tế, vừa tạo ra môi trường thích hợp cho các chủ thể sử dụng đất, đưa QSDĐ
vào giao lưu dân sự, trao đổi trên thị trường một cách hiệu quả và có định hướng.
Như vậy, mặc dù chỉ là người thực hiện QSDĐ của đại diện chủ sở hữu là Nhà nước
nhưng NSDĐ vẫn được thực hiện các quyền năng mở rộng mà Nhà nước cho phép.
Thứ ba, QSDĐ của người sử dụng đất có tính độc lập tương đối với quyền sở
hữu. Quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất dù là quyền tài sản, được tách
ra khỏi quyền sở hữu của Nhà nước, người sử dụng đất được chủ động, linh hoạt
trong quá trình khai thác và sử dụng đất, cũng như trong các giao dịch dân sự về đất

đai, tuy nhiên, ẩn sâu trong quyền về tài sản là quyền sử dụng đất ấy của người sử
dụng đất luôn chứa đựng quyền và lợi ích của Nhà nước, đồng thời Nhà nước cũng
luôn thể hiện vai trò là quyền đại diện của mình để kiểm soát, chi phối các giao dịch
về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển QSDĐ là hành vi tự điều chỉnh QSDĐ của chủ thể sử dụng đất để xác
lập nên QSDĐ cho chủ thể mới mà không nhất thiết phải thực hiện thủ tục thu hồi đất
của người này để giao cho người khác sử dụng. Nói cách khác, Nhà nước cho phép
NSDĐ hợp pháp được định đoạt QSDĐ của mình trong phạm vi, khuôn khổ của pháp
luật. Khoản 10, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Chuyển quyền sử dụng đất là
việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ".
Quyền chuyển QSDĐ của NSDĐ được ghi nhận từ Luật Đất đai năm 1993,
NSDĐ hợp pháp có quyền được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Đây là
quyền cơ bản và quan trọng của NSDĐ được pháp luật ghi nhận bên cạnh quyền
trực tiếp khai thác và thu lợi nhuận từ việc sử dụng đất. Sự ghi nhận này thể hiện sự
quan tâm đặc biệt của Nhà nước trong điều kiện đất đai ngày nay được trị giá bằng
tiền hoặc các giá trị vật chất tương đương. Với tư cách là NSDĐ hợp pháp, bên

11


cạnh việc đương nhiên được trực tiếp khai thác sử dụng đất, hưởng thành quả lao
động, lợi ích từ đất và các quyền khác quy định tại Điều 166 Luật đất đai năm 2013,
họ còn có quyền chuyển QSDĐ của mình cho người khác khi không còn nhu cầu sử
dụng. Việc chuyển QSDĐ này không làm mất đi hay gây ảnh hưởng đến chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai, bởi vì đối tượng chuyển dịch trên thị trường chỉ là QSDĐ,
dù cho chủ thể sử dụng đất là ai, Nhà nước vẫn có quyền quản lý và định đoạt nó.
Trong hoạt động chuyển QSDĐ, Nhà nước chỉ đóng vai trò người quản lý, chứng
nhận, cho phép việc thực hiện quyền chuyển QSDĐ cũng như việc nhận chuyển

QSDĐ khi các quan hệ đó tuân theo điều kiện, trình tự thủ tục do pháp luật quy
định; đồng thời, Nhà nước cũng đóng vai trò là người giải quyết tranh chấp phát
sinh hoặc xử lý những vi phạm trong quá trình NSDĐ chuyển QSDĐ.
Như vậy, việc chuyển QSDĐ về bản chất là thiết lập QSDĐ hợp pháp cho
NSDĐ mới thông qua việc công nhận tính hợp pháp của Nhà nước đối với hành vi
tự điều chỉnh đất đai của NSDĐ.
Chuyển QSDĐ là một khái niệm mà nội dung của nó phụ thuộc vào pháp
luật thực định. Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì chuyển QSDĐ được
hiểu bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ. Luật SĐ, BS một số điều của Luật Đất đai năm 1998 đã mở rộng quyền
chuyển QSDĐ. Ngoài 05 quyền như quy định tại Luật Đất đai năm 1993, người
SDĐ còn có quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Đến nay, Nhà nước đã
ghi nhận cho NSDĐ có 08 quyền năng bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Trong
đó, có thể thấy đối với chuyển đổi, chuyển nhượng, để thừa kế, tặng cho, góp vốn
QSDĐ là những hình thức chuyển QSDĐ một cách trọn vẹn; còn đối với cho thuê
QSDĐ, thế chấp QSDĐ là những hình thức chuyển QSDĐ không trọn vẹn.
1.1.3. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
Hộ gia đình là một chủ thể độc lập trong quan hệ pháp luật đất đai, gồm
những thành viên gắn bó với nhau trong gia đình do quan hệ huyết thống hoặc quan

12


hệ hôn nhân, cùng có tên trong hộ khẩu, có hoạt động kinh tế chung và tài sản
chung. Quyền sử dụng đất được trao cho hộ gia đình cũng là tài sản chung của hộ
gia đình, các thành viên trong hộ gia đình có đồng quyền sử dụng với khối tài sản
chung đó. Từng thành viên không trực tiếp thực hiện trách nhiệm của người sử dụng
đất đối với Nhà nước hoặc trực tiếp thực hiện các giao dịch về QSDĐ mà phải
thông qua người đại điện hợp pháp cho hộ gia đình gọi là chủ hộ. Khoản 29, Điều 3

Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan
hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và
gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử
dụng đất".
Cá nhân là chủ thể sử dụng đất trong quan hệ pháp luật đất đai, được Nhà
nước trực tiếp cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức nhất định và chủ thể
này độc lập chịu trách nhiệm bằng chính các hành vi của mình trong quá trình thực
hiện các quyền và nghĩa vụ khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.
Để có thể trở thành chủ thể sử dụng đất thì cá nhân, hộ gia đình phải được
Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất,…và phải có
năng lực pháp luật cũng như có năng lực hành vi khi tham gia vào quan hệ pháp luật
đất đai.
1.1.4. Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại BLDS, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc chuyển
QSDĐ, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ của
mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho
bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ.
Xét về khía cạnh lịch sử, khái niệm "chuyển nhượng QSDĐ" xuất hiện từ khi
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời và được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại
13


Hiến pháp 1980. Trong khi đó, ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư nhân về đất đai,
khái niệm chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra mà thay vào đó là các thuật
ngữ khác như: mua bán đất đai; mua bán, chuyển nhượng đất đai... Điều này có
nghĩa, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ
mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nói cách khác, sở hữu toàn dân về
đất đai là cái có trước, chuyển nhượng QSDĐ là cái có sau đóng vai trò như một sự

khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại
diện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ được coi là chủ thể sử dụng
đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ. Việc chuyển nhượng
QSDĐ giữa các chủ thể phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự,
thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ do Nhà nước quy định.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự
chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự,
thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ (bên
chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển
nhượng; người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa
vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật.
1.1.4.2. Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, vì những lý do khác nhau mà người
có QSDĐ hợp pháp không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa,
khi đó họ tiến hành chuyển nhượng QSDĐ cho chủ thể khác thực sự có nhu cầu
nhằm mục đích thu lại một khoản lợi ích vật chất nhất định tương ứng với giá trị
QSDĐ. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất
trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng phát sinh
quan hệ sử dụng đất mới. Vì thế, về bản chất, chuyển nhượng QSDĐ là một trong
08 hình thức chuyển QSDĐ mà pháp luật ghi nhận hay cụ thể hơn đây là một dạng
chuyển quyền đầy đủ. Do đó, bên cạnh những đặc điểm chung tương tự với 07 hình
thức chuyển QSDĐ còn lại, chuyển nhượng QSDĐ còn có những đặc điểm riêng
biệt thể hiện ở những điểm sau:
14


Thứ nhất, các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn
các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Trong quan hệ chuyển nhượng,
đối với bên chuyển nhượng QSDĐ, quan hệ sử dụng đất đối với Nhà nước bị
chấm dứt hoàn toàn. Vì vậy NSDĐ cần phải đáp ứng những điều kiện mà pháp

luật; quy định bao gồm điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ quy định tại
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và điều kiện cụ thể cho mỗi chủ thể sử dụng đất
thì mới được phép chuyển nhượng. Ngược lại, đối với bên nhận chuyển nhượng,
mặc dù họ tự nguyện bỏ ra một khoản tiền hoặc giá trị vật chất tương ứng với giá
trị QSDĐ nhằm mục đích thiết lập QSDĐ với thửa đất đó nhưng Nhà nước vẫn
quy định một số điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng. Qua đó, có thể thấy
được, xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng QSDĐ cũng
như để đảm bảo hiệu quả của việc sử dụng đất, tránh hiện tượng đầu cơ đất hoặc
không khai thác hết tiềm năng của đất mà Nhà nước bắt buộc phải đưa ra các
điều kiện cụ thể như vậy.
Thứ hai, bên cạnh việc quy định các điều kiện nhất định cho chủ thể tham gia
chuyển nhượng, Nhà nước cũng quy định những điều kiện chuyển nhượng khác
nhau đối với từng loại đất. Những quy định như vậy phụ thuộc vào tầm quan trọng
khác nhau của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra
đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác;
điều này xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này trong quá trình sản xuất ra của
cải cho xã hội, đặc biệt trong hoàn cảnh nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định
đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.
Thứ ba, không chỉ quy định những điều kiện đối với chủ thể tham gia chuyển
nhượng cũng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyển nhượng và
người nhận chuyển nhượng phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật, cụ thể là thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ và các khoản lệ phí
liên quan trực tiếp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Việc bắt buộc chủ thể tham
gia thực hiện chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này đảm bảo

15


việc điều tiết thu nhập đối với người chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời cũng đảm
bảo hài hòa lợi ích của chủ thể sử dụng đất với lợi ích chung của Nhà nước.

1.2. Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1. Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1.1. Khái niệm
Pháp luật được xem là một trong những phương thức hiệu quả để thực hiện
chức năng quản lý nhà nước. Hệ thống pháp luật được chia thành những bộ phận
cấu thành khác nhau để điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội riêng biệt, nhưng có sự
tác động qua lại với nhau, đảm bảo cho các quan hệ này tồn tại, phát triển hợp quy
luật. Trên phương diện lý luận: "Chế định pháp luật là một nhóm quy phạm pháp
luật điều chỉnh một quan hệ xã hội có đặc điểm chung, có mối liên hệ mật thiết với
nhau thuộc cùng một loại [32, tr.358].
Như vậy, có thể hiểu pháp luật về chuyển nhượng là nhóm quy phạm pháp
luật điều chỉnh sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người
khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo
đó, người có QSDĐ (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ
cho người nhận chuyển nhượng; người chuyển nhượng và người nhận chuyển
nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định
của pháp luật.
1.2.1.2. Cơ cấu pháp luật
Cơ cấu pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng QSDĐ bao gồm những nội dung
cơ bản sau:
1.2.1.2.1. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nguyên tắc là những xu hướng chủ đạo nhằm định hướng cho các chủ thể
khi tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ tuân theo nhằm đảm bảo trật tự ổn
định, hài hòa lợi ích của các bên và lợi ích chung của Nhà nước, của xã hội. Nguyên
tắc của chuyển nhượng QSDĐ còn với ý nghĩa rằng, chúng có giá trị bắt buộc đối
16


với các chủ thể khi thiết lập và thực hiện giao dịch phải tuân theo, nếu không tuân

thủ giao dịch đó có thể vô hiệu cả về nội dung và hình thức, thậm chí giao dịch đó
không được pháp luật thừa nhận và bảo đảm thực thi trên thực tế.
Với bản chất là giao dịch dân sự nên chuyển nhượng QSDĐ trước hết phải
tuân thủ các nguyên tắc chung khi giao kết và thực hiện hợp đồng như: nguyên
tắc tự do ý chí, tự do hợp đồng, bình đẳng và tôn trọng quyền, lợi ích chính đáng
của các bên... Bên cạnh đó, để đảm bảo phù hợp với tính chất, đặc điểm của mỗi
loại giao dịch chuyển nhượng như: chuyển nhượng mà đối tượng là hộ gia đình,
cá nhân hay tổ chức, chủ thể trong nước hay chủ thể có yếu tố nước ngoài, loại
QSDĐ chuyển nhượng là sử dụng cho mục đích nông nghiệp, hay phi nông
nghiệp, trong khu kinh tế hay khu chế xuất, khu công nghệ cao... Luật Đất đai
với vai trò là luật chuyên ngành, điều chỉnh trực tiếp các quan hệ về QSDĐ sẽ
quy định những nguyên tắc chung, cũng như các nguyên tắc đặc thù đối với mỗi
loại giao dịch cho phù hợp. Cùng với đó, chuyển nhượng QSDĐ còn liên quan
đến sự chuyển dịch của các tài sản là nhà ở, vật kiến trúc và các công trình khác
trên đất. Do vậy, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định về
nguyên tắc bắt buộc các chủ thể khi thực hiện giao dịch QSDĐ gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng trên đất phải tuân theo. Đặc biệt là đối với những giao
dịch về nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ
dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản.
1.2.1.2.2. Đối tượng của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay còn gọi là khách thể của
quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là QSDĐ. Khách thể
của một quan hệ pháp luật là những lợi ích vật chất, tinh thần hoặc các lợi ích xã hội
khác mà các chủ thể mong muốn đạt được khi tham gia các quan hệ pháp luật.
Khách thể của quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là những lợi
ích vật chất chứa đựng trên mỗi diện tích đất chuyển nhượng và nhiều quyền và lợi
ích hợp pháp của những tài sản gắn liền với đất nếu có.

17

Theo quy định của pháp luật đất đai ở nước ta, không phải tất cả các loại
quyền sử dụng đất đai đều được trở thành hàng hóa để chuyển nhượng và trở thành
khách thể của quan hệ pháp luật này bởi vì đất đai của chúng ta thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nên chúng không thể trở thành đối tượng
được tự do chuyển nhượng. Việc QSDĐ có trở thành đối tượng trong các giao dịch
chuyển nhượng hay không là phụ thuộc vào nguồn gốc xác lập QSDĐ hoặc cơ sở
làm phát sinh QSDĐ đó và chúng luôn gắn liền với mỗi chủ thể sử dụng đất nhất
định. Mặt khác, QSDĐ đó cũng phải đảm bảo tính pháp lý hợp pháp của QSDĐ,
không có tranh chấp với ai và không thuộc diện Nhà nước kê biên để thực hiện
nghĩa vụ dân sự khác. Không chỉ dừng lại ở các điều kiện chung, mỗi QSDĐ sử
dụng với mục đích khác nhau và cách thức thực hiện nghĩa vụ tài chính không
giống nhau, vì vậy, không thể đánh đồng mọi QSDĐ dù đã đủ tính hợp pháp đều
trở thành đối tượng tham gia giao dịch chuyển nhượng. Xuyên suốt các quy định
về quyền chuyển nhượng QSDĐ của pháp luật đất đai hiện hành cho thấy, điều
kiện riêng của mỗi QSDĐ được phép chuyển nhượng chủ yếu đối với đất ở hay
loại đất sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc với tư cách là tư liệu sản xuất;
đối với các loại đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
công cộng sẽ không là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng. Cùng với đó, chủ
thể sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho toàn bộ thời gian sử dụng
như giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất. Với các
quy định về điều kiện chung và điều kiện cho từng QSDĐ được phép tham gia
giao dịch trên thị trường sẽ là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch tìm hiểu
tính hợp pháp của QSDĐ trước khi thiết lập giao dịch. Nếu việc ký kết và thực
hiện giao dịch chuyển nhượng với đối tượng là QSDĐ không đáp ứng các yêu
cầu và điều kiện nêu trên thì hợp đồng sẽ vô hiệu về đối tượng; theo đó, giao
dịch sẽ không được pháp luật bảo vệ, rủi ro có thể xảy ra đối với bên nhận
chuyển nhượng, cũng là nguyên nhân châm ngòi cho những tranh chấp, bất đồng
trong những giao dịch chuyển nhượng.

18