Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn, thực hiện tại thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh

NGUYỄN THỊ BÍCH THỦYLUẬT KINH TẾ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

2014 - 2016

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ
THỰC TIỄN, THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ
CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ: NGUYỄN THỊ BÍCH THỦY

HÀ NỘI - 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC
TIỄN, THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ
CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ : NGUYỄN THỊ BÍCH THỦY
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN NHƯ PHÁT
HÀ NỘI – 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng:
Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung
thực và chưa từng được sử dụng hoặc công bố trong bất cứ công trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được trân trọng cảm ơn.
Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được ghi rõ nguồn gốc.
Xác nhận của giáo viên hướng dẫn

Tác giả luận văn tốt nghiệp

PGS.TS Nguyễn Như Phát

Nguyễn Thị Bích Thủy


LỜI CẢM ƠN
Luận văn tốt nghiệp cao học được hoàn thành tại Viện Đại học Mở Hà Nội. Có
được bản luận văn tốt nghiệp này, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc
tới đến Viện Đại học Mở Hà Nội, khoa đào tạo sau đại học, đặc biệt là PGS.TS
Nguyễn Như Phátviện Nhà nước và Pháp luật đã trực tiếp hướng dẫntác giả với những
chỉ dẫn khoa học quý giá trong suốt quá trình triển khai, nghiên cứu và hoàn thành đề
tài "Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ
thực tiễn, thực hiện tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh".
Xin trân trọng cảm ơn các Thầy, Cô giáo,các Nhà khoa học trường Đại học Luật
Hà Nội, Viện đại học Mở Hà Nội đã trực tiếp giảng dạy truyền đạt những kiến thức

khoa học chuyên ngành Luật kinh tế cho học viên trong khóa học 2014 – 2016 vừa
qua. Tác giả trân trọng cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thị Nga trường Đại học Luật Hà Nội
đã có rất nhiều ý kiến quý báu trong quá trình tác giả thực hiện đề tài.
Xin gửi tới đồng chí Đinh Ngọc Chiến – Chánh Văn phòng UBND Thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh lời cảm ơn chân thành đã giúp tác giả trong việc thu thập số
liệu cơ bản, cũng như những tài liệu nghiên cứu cần thiết liên quan tới đề tài tốt
nghiệp; Trân trọng cảm ơn đồng chí Trần Hoàng Hải, Phó Chủ tịch HĐND Thành
phố Cẩm Phả; Trân trọng cảm ơn Thường trực Đảng ủy, HĐND Phường Cẩm Thịnh,
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện về thời gian, cổ vũ, động viên để
tôi hoàn thành xuất sắc việc học tập, nâng cao trình độ trong thời gian vừa qua.
Tác giả rất mong nhận được sự bổ sung, đóng góp, phê bình của quý Thầy Cô,
các nhà khoa học của Viện Đại học Mở Hà Nội và các bạn trong lớp cao học Luật K3
khóa học 2014 - 2016.Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn tốt nghiệp

Nguyễn Thị Bích Thủy


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU

1

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

1

2. Tình hình nghiên cứu

2

3. Mục đích nghiên cứu

3

4. Phạm vi nghiên cứu

4

5. Phương pháp nghiên cứu

5

6. Dự kiến nhứng đóng góp mới của đề tài nghiên cứu

5

7. Cơ cấu luận văn

6

Chương 1: LÝ LUẬN VÈ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ

7

DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN
1.1. Lý luân về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá

7

nhân.
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

7

của hộ gia đình, cá nhân
1. 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

7

1.1.1.2. Khái niệm quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất

9

1.1.2. Khái niệm và đặc trưng cơ bản của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

11

quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân
1.1.3. Khái niệm và đặc điểm của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

15

sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất:
1.1.4.Vai trò và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

16

quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân

1.1.4.1. Đối với nhà nước:

16

1.1.4.2. Đối với người sử dụng đất:

18


1.2. Lý luận vê pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia

20

đình, cá nhân.
1.2.1. Tính tất yếu khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật hoạt động

20

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân:
1.2.2. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật cấp giấy chứng

22

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân:
1.2.2.1.Giai đoạn từ năm 1987 đến trước năm 1993

22

1.2.2.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003

24

1.2.2.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến 2013

25

1.2.2.4. Giai đoạn từ năm 2013 đến nay

28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

29

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI

30

HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ
CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
2.1. Nội dung cơ bản của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận

30

quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
2.1.1. Các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

31

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.2. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

35

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.3. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

37

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.3.1. Cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân

37

2.1.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân

40


2.1.2.3. Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở

43

2.1.2.4. Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng

45

2.1.2.5. Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm

46

2.1.4. Thủ tục và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

47

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.5. Về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử

50

dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
2.2. Thực trạng thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

54

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân trên đại bàn Thành phố Cẩm Phả, tỉnh quảng Ninh.
2.2.1. Tổng quan tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

54

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh thời gian qua và những kết quả
đạt được
2.2.2. Những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện

58

công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
thời gian qua và nguyên nhân.
2.2.3. Nguyên nhân của những hạn chế vướng mắc trong việc cấp giấy

62

chứng nhận quyền sử dụng đất:
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

65

Chương 3 GIẢI PHÁP VỀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG

66

CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QSDĐ, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
3.1. Định hướng và yêu cầu đặt ra của việc hoàn thiện pháp luật và nâng
cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

66


đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất co hộ gia đình và cá
nhân
3.2. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng

70

nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân
3.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường và nâng cao hiệu quả, tổ

75

chức thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

79

KẾT LUẬN VÀ Ý KIẾN

80

MỤC LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

81


BẢNG VIẾT TẮT
GCN
GCNQSDĐ
LĐĐ

Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử đất

Luật đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc
gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được đối với sản xuất nông - lâm
nghiêp, đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội. Điều
54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia,
nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử
dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy
định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những nội dung quan
trọng trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại Khoản 7 Điều
22 Luật Đất đai năm 2013. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là
GCN) có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay để xác định quyền và nghĩa vụ của
các chủ sử dụng đất và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia; đồng thời giúp cho
người dân yên tâm sản xuất và đầu tư phát triển trên mảnh đất đó. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để người sử dụng đất yên tâm và mạnh dạn hơn

khi đầu tư cũng như sử dụng thửa đất của mình. Bên cạnh đó giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất còn là tài sản để người sử dụng thực hiện các giao dịch bất động sản
như: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn,… bằng quyền sử dụng đất. Từ những vấn đề trên cho thấy, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất vừa là một công cụ rất quan trọng trong quản lý Nhà
nước về đất đai, vừa là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền và lợi
ích hợp pháp của mình theo quy định của Hiến pháp năm 2013 và của Luật Đất đai
năm 2013.
Cho đến nay, trên thực tế bên cạnh những kết quả nhất định đã thu được thì
công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

2


khác gắn liền với đất vẫn còn gặp khó khăn, bất cập, vướng mắc. Các điều kiện về
nhân lực, vật lực, tài lực chưa đáp ứng kịp với yêu cầu và nhu cầu của thực tế. thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong quá trình triển khai thực hiện pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất kể
từ khi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cho đến nay cũng gặp
rất nhiều trở ngại do sự thay đổi mới của pháp luật. Để khắc phục những khó khăn,
bất cập, vướng mắc này, cần tiếp tục có những tổng kết thực tiễn từ thực tiễn của cả
nước nói chung và của các địa phương nói riêng về việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp
luật hiện hành.
Do vậy, tác giả đã chọn đề tài: “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thực hiện tại thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh” làm đề tài nghiên cứu trong khuôn khổ của Luận văn thạc sỹ luật
kinh tế nhằm nhận diện những mặt đạt được, những điểm còn hạn chế và bước đầu
kiến nghị những biện pháp khắc phục những điểm bất cập, đề xuất những giải pháp
cho việc tổ chức thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đảm bảo việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đạt được hiệu quả cao hơn trên địa bàn thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh.
2. Tình hình nghiên cứu
Cho đến nay, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những chủ đề được giới
nghiên cứu khoa học pháp lí quan tâm nghiên cứu với nhiều khía cạnh khác nhau.
Có thể nêu ra ở đây một số công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và
đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: “Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Quang Học, năm
2004; “Bàn về khái niệm đăng kí đất đai” của tác giả Đặng Anh Quân trên Tạp chí
Khoa học pháp lí số 2/2011; bài viết: Một số yếu tố của hệ thống đăng kí đất đai
đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 3/2011; Ths. Phạm Thu Thủy: “Một số

3


vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003”;
Báocáo số 93/BC-CP ngày 19/10/2007 của Chính phủ về tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; Phạm Thị Thanh Hải (2010); “Một số vấn đề pháp lý về
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác
gắn liền với đất” ;Khóa luận tốt nghiệp, Trường ĐH Luật, Hà Nội; Nguyễn Thị Thu
Hằng (2006); “Quá trình hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong bối cảnh phải xử lý các vướng mắc về đất đai”, Luận văn tốt nghiệp, Trường
ĐH Luật, Hà Nội; “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam” luận văn
thạc sĩ của Nguyễn Thị Trà Mi, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội (2012);
Trong các công trình hiện có, chưa có công trình nào nghiên cứu, tổng kết,
đánh giá pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
Do vậy, việc nghiên cứu đề tài này của tác giả, trên cơ sở kế thừa các các kết quả

nghiên cứu của các công trình hiện có, đồng thời làm hoàn thiện hơn những vấn
đề lý luận về cấp giấy và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
phân tích các quy định của pháp luật thực định, đặc biệt là các văn bản hướng
dẫn thi hành của Chính Phủ, của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các văn bản của
UBND tỉnh Quảng Ninh về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cần
thiết và có ý nghĩa lý luận và thực tiễn, nhằm góp phần đảm bảo thực thi pháp
luật về vấn đề này trong thời gian tới tại thành phố Cẩm Phả nói riêng và Tỉnh
Quảng Ninh nói chung.
3. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề chung về giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ sở pháp lí của cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Nghiên cứu các quy định của pháp luật thực định về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân. Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật thực định để làm sáng tỏ
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản

4


gắn liền với đất đã đạt được những thành tựu đáng kể: góp phần quản lý nhà nước về
đất đai có hiệu quả hơn, quyền và lợi ích của người sử dụng đất được thực hiện tốt
hơn, đảm bảo cho hệ thống hồ sơ nhà đất được minh bạch, rõ ràng và hiện đại hơn.
Đánh giá các số liệu cụ thể thu thập tại một số địa phương khảo nghiệm. Qua
sự phân tích, đánh giá tập trung chỉ rõ những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề
này, những vướng mắc nảy sinh trong quá quá trình áp dụng pháp luật trong thực tế.
Trên cơ sở phân tích, tìm ra những nguyên nhân của những tồn tại, bất cập vướng
mắc thực tế phát sinh, đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về
vấn đề này nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế.

4. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi của một luận văn thạc sĩ, với thời gian hạn hẹp nên tác giả tập
trung nghiên cứu vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật
đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh mà không nghiên cứu hoạt
động này đối với các chủ thể sử dụng đất khác. Theo đó, luận văn sẽ tập trung
nghiên cứu những nội dung cơ bản nhất như: các nguyên tắc, điều kiện, nội dung và
thẩm quyền cấp giấy, trình tự, thủ tục và các xử lí phát sinh trong quá trình thực hiện
việc cấp giấy chứng nhận, có minh chứng bằng các số liệu, tư liệu của Phòng Tài
nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh mà tác giả tiếp cận
được về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất.
Dù tên gọi của đề tài luận văn là "Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân" song trong quá trình triển khai, luận văn
nghiên cứu không chỉ thuần túy về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn
nghiên cứu các chế định khác có liên quan đối với nhà ở và tài sản gắn liền với đất
trong trường hợp tại thời điểm cấp giấy có cả đất và tài sản trên đất là nhà, tài sản
khác bởi nhà ở, tài sản gắn liền với đất là một thể thống nhất không thể tách rời,
chúng chỉ có ý nghĩa và giá trị đích thực khi tồn tại trên đất và gắn liền với đất.

5


5. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu, tác giả sử dụng kết hợp nhiều
phương pháp nghiên cứu trong đó chủ yếu là các phương pháp như: phương pháp
duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp phân tích, phương pháp diễn dịch,
phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh….
6. Dự kiến những đóng góp mới của đề tài nghiên cứu
Tác giả nhận thấy, vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không phải là vấn đề mới nhưng lúc nào
cũng là vấn đề nóng, được quan tâm và tìm hiểu không chỉ ở khía cạnh pháp lý. Đã
có rất nhiều đề tài nghiên cứu nhưng cùng với sự thay đổi của Luật Đất đai 2013,
các văn bản pháp luật có liên quan và đặc biệt là sự phát triển nhanh chóng của xã
hội, đề tài luận văn cập nhật những vấn đề mới nhất, bất cập nhất để từ đó đưa ra
những kiến nghị, giải pháp cần thiết, những tồn tại, bất cập và vướng mắc phát sinh
trong quá trình thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận được tác giả làm rõ qua
việc phân tích các quy định của pháp luật thực định, đặt trong mối liên hệ với các
văn bản pháp luật khác có liên quan. Lồng ghép trong quá trình phân tích là những
nhận định, đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về vấn đề này qua các tổng kết, đánh
giá từ các cơ quan chuyên môn, từ thực tiễn tại địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh. Một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất mang tính thời
sự và phù hợp với thực tiễn cuộc sống.
7. Cơ cấu luận văn
Ngoài lời mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan chung về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2: Thực trạng thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Cẩm

6


Phả, tỉnh Quảng Ninh.
Chương 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.

7


Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QSDĐ VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
1.1. Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất của hộ
gia đình, cá nhân
1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là thuật ngữ pháp lý gắn liền với hành vi sử dụng đất của con
người. Kể từ Hiến pháp 1980 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài
nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa… đều thuộc sở hữu
toàn dân” (Điều 19). “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung,
nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm. Những tập thể và cá nhân
đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình
theo quy định của pháp luật” (Điều 20). Trên cơ sở hiến định này, quyền sử dụng
đất của các chủ thể được ghi nhận chính thức lần đầu tiên trong Luật Đất đai được
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII, kỳ họp thứ 2, thông
qua ngày 29 tháng 12 năm 1987 và từ đó đến nay trở thành một thuật ngữ pháp lý.
Theo từ điển Luật học: "Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê
hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có quyền
sử dụng đất". Bản chất quyền sử dụng đất chính là quyền khai thác những thuộc tính
có lợi từ đất một cách hợp pháp nhằm làm thỏa mãn nhu cầu và lợi ích vật chất cho
người sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt trong pháp luật Việt Nam bởi:
Pháp luật thực định ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện

8


chủ sở hữu1, song Nhà nước thường không hoặc không thể tự mình trực tiếp sử dụng
đất. Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng
ổn định, lâu dài và được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Vậy QSDĐ là
một tài sản, tài sản này được trị giá bằng tiền trên cơ sở thị trường và bằng các quy
định của pháp luật, của ý chí chủ sở hữu là Nhà nước cho phép QSDĐ trong những
trường hợp cụ thể được tham gia vào các giao dịch dân sự như: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (Điều 167 LĐĐ 2013).
Như vậy, bản chất QSDĐ chính là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ
đất một cách hợp pháp và nó là một tài sản được tham gia vào các giao dịch dân sự
trong những trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, QSDĐ bị chi
phối bởi quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai trong quá trình xác lập và khai thác
sử dụng đất, cụ thể: QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được xác lập tuân theo quy
định của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời gian, không gian, nghĩa vụ tài chính …;
NSDĐ được thực hiện nhiều quyền năng khác nhau để đảm bảo quyền và lợi ích của
mình trong quá trình sử dụng đất dưới sự cho phép và tuân theo các quy định của
pháp luật . Song QSDĐ của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập tương đối, chúng
được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu Nhà nước và trở thành một chế định độc lập
trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác. Trong Luật đất đai 2013, quyền và
nghĩa vụ của NSDĐ đã được quy định riêng biệt tại chương 11 từ Điều 166 đến
Điều 194 của Luật phân tách chi tiết thành những nội dung: quy định chung; quyền
và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài sử dụng đất và điều kiện thực hiện các quyền của NSDĐ.
Tóm lại,quyền sử dụng đất là những quyền năng sử dụng đất cụ thể, được
pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong
quá trình khai thác và sử dụng. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được

1

Điều 43, 54 Hiến pháp 2013 và Điều 4 LĐĐ 2013.

9


bảo đảm thực hiện bằng quyền lực của Nhà nước và được thực hiện trên thực
tế.
1.1.1.2. Khái niệm quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
Khác với khái niệm quyền sử dụng đất đã nêu ở trên. Nhà ở và các tài sản khác
gắn liền với đất lại được nhà nước ta cho phép người sử dụng xác lập quyền sở hữu.
Sở dĩ có sự khác biệt này là xuất phát từ sự khác nhau về đặc điểm của các lại tài sản
này.
Trước đây Luật Nhà ở năm 2005 và sau này là Luật Nhà ở 2014 đã có những
quy định rất cụ thể khái niệm cũng như đặc điểm của nhà ở. Theo đó “Nhà ở là công
trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình,
cá nhân”. Pháp luật quy định khái niệm nhà ở nhà như vậy, nhưng lại không quy
định làm rõ công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình là những hạng mục công trình nào. Theo quan điểm của nhóm
nghiên cứu thì công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của cá nhân, hộ gia đình là những hạng mục công trình được xây dựng trên đất
ở (đất thổ cư), được các cá nhân, hộ gia đình xây dựng và không gian bên trong có
tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng với mục đích để sinh sống,
bảo vệ các cá nhân và hộ gia đình trước tác động của thiên nhiên. Nhà bếp, nhà thờ
họ, nhà thờ tổ, nhà kho, nhà chứa các công cụ phục vụ cho lao động, sản xuất...cũng
được gọi là nhà ở vì tuy nó không phục vụ mục đích để ở nhưng nó phục vụ các nhu
cầu sinh hoạt của các cá nhân, hộ gia đình. Theo nhóm tác giá, pháp luật nên xây
dựng một khái niệm cụ thể, chính xác vì điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng để

đảm bảo cho việc xác lập quyền sở hữu nhà ở cho người dân được chính xác, chống
gian lận. Đây cũng là cơ sở vô cùng quan trọng trong quá trình thực hiện việc cấp
giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là
cơ sở để xác định giữa ranh giới của đất ở, đất vườn ao liền thửa với đất ở khi cấp
giấy.
Với tài sản gắn liền với đất thì pháp luật nước ta không có khái niệm cụ thể
song thường được hiểu theo tập quán có từ lâu đời. Tài sản gắn liền với đất có thể

10


hiểu là tài sản tự nhiên có sẵn hoặc do con người sử dụng sức lao động tạo thành
nhưng không phải nhà ở. Các loại tài sản khác nhà ở gắn liền với đất được pháp luật
liệt kê gồm: công trình xây dựng khác (ao, hồ, giếng, bờ rào, tường bao,…), rừng
sản xuất, rừng trồng, vườn cây lâu năm. Việc không có khái niệm rõ ràng, pháp luật
chỉ định nghĩa bằng phương pháp liệt kê khiến cho người dân thậm chí là những cán
bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực quản lý đất đai lúng túng trong việc xác định
tài sản nào là tài sản gắn liền với đất, tài sản nào không là tài sản gắn liền với đất.
Nhà nước ta thừa nhận công dân Việt Nam, người nước ngoài có quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, bất cứ người dân nào có nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cũng có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu. Việc pháp
luật quy định cho các chủ thể quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
nhưng quy định quyền sử dụng đất cho họ xuất phát từ điểm khác biệt lớn giữa nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất và đất đai là về nguồn gốc hình thành. Sở dĩ người
dân chỉ có quyền sử dụng đất vì đất đai là tài sản được hình thành trong tự nhiên,
không sinh sôi phát triển và mở rộng cũng như không thể tái tạo trong thời gian
ngắn được, con người chỉ có thể cải tạo lại đất đai, để đất đai trở nên màu mỡ, có giá
trị kinh tế cao hơn. Do đất đai được xem là tài sản vô giá và cần được nhà nước quản
lý để tránh lãng phí và hao mòn tài nguyên đất.
Nhưng ngược lại với nguồn gốc của đất đai thì nhà ở, tài sản gắn liền với đất có

thể do con người tạo ra hoặc nếu được hình thành trong tự nhiên thì vẫn có khả năng
sinh sôi, phát triển, hoặc có thể được tái tạo lại bởi con người.
Từ những đặc điểm của nhà ở và tài sản gắn liền với đất nêu trên, luận văn xin
đưa ra khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như sau: Quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở
hữu thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở và tài sản gắn liền với
đất trong điều kiện nhất định, nhằm khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
1.1.2. Khái niệm và đặc trưng cơ bản của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân

11


Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng và khai thác mà chủ yếu giao
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước sử dụng thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất... Do vậy, Nhà nước xây dựng các quy phạm pháp luật
quy định quyền và nghĩa vụ mà các chủ thể sử dụng đất phải thực hiện để bảo vệ lợi
ích của mình. Trong đó, Nhà nước đã rất quan tâm tới vấn đề cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người sử dụng và vấn đề này đã được đề cập trong những văn
bản pháp lý đầu tiên hướng dẫn thi hành các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đi kèm theo Luật đất đai 1987. Theo quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (ban hành kèm theo Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày
14/7/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất) thì: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử
dụng đất". Khái niệm này được ghi nhận một lần nữa tại Điều 3 Luật Đất đai 1993.
Theo đó, Nhà nước chính thức thừa nhận giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là nhằm xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa người sử dụng đất với Nhà
nước. Tuy nhiên, xét về giá trị thực tế cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

chúng không chỉ cho thấy một chủ thể sử dụng đất là hợp pháp trước Nhà nước, mà
chúng còn minh chứng về sự hợp pháp về quyền sử dụng đất của chủ thể đó với các
chủ thể sử dụng đất khác. Nghĩa là giá trị pháp lý của của giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất có phạm vi rộng hơn rất nhiều trên thực tế so với sự ghi nhận trong các văn
bản pháp luật. Vì vậy, khắc phục thực tế nêu trên, Luật Đất đai 2003 tại Điều 4 lại
có sự sửa đổi, bổ sung như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng
nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
So với khái niệm được đề cập trong các văn bản trước đó thì khái niệm về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai 2003 có nội dung đề cập
rộng hơn. Theo đó, khái niệm xác định rõ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp
cho người sử dụng chỉ hợp pháp khi chúng được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và chúng mới là cơ sở pháp lý để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của
một chủ thể trước Nhà nước. Bên cạnh đó, khái niệm trên cũng xác định rõ giá trị

12


pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là căn cứ pháp lý để bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất. Tuy nhiên quy định này mới chỉ
dừng lại ở việc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ thể trước Nhà nước,
còn trong quá trình khai thác và sử dụng đất, những công sức, vật tư, tiền vốn,
những thành quả lao động mà người sử dụng đất tạo ra trên đất như: nhà ở, vật kiến
trúc, các công trình xây dựng trên đất và các tài sản khác gắn liền với đất... có được
Nhà nước công nhận đồng thời với quyền sử dụng đất hay không thì chưa được đề
cập, do đó quyền lợi của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chưa
được xác lập rõ ràng, thậm chí chưa được ghi nhận thỏa đáng. Cùng với đó, với sự
ra đời của Luật Nhà ở 2005 về việc ghi nhận và xác lập quyền sở hữu nhà ở cho
người có quyền sở hữu nhà ở đã tạo nên những sự chồng chéo và mâu thuẫn giữa
Luật Đất đai và Luật Nhà ở trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất. Thực tế đó cũng là nguyên nhân của nhiều
tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng mà việc giải quyết chúng rất thiếu những cơ sở
pháp lý để điều chỉnh. Trước thực trạng đó, Chính Phủ đã ban hành Nghị định số
88/2009/NĐ-CP để khắc phục những mâu thuẫn và không thống nhất nêu trên, theo
đó, thống nhất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất. Tuy nhiên, trong Nghị định này này lại không đưa ra khái niệm về giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Trước thực tế trên, để đảm bảo tính thống nhất trong quan niệm về giá trị của
giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng nhằm đảm bảo lợi ích thiết thực
cho người sử dụng đất không chỉ là quyền lợi hợp pháp về mảnh đất mà còn bao
gồm cả những tài sản được tạo ra trên đất, gắn liền với đất; đồng thời đảm bảo việc
quản lý tập trung, thống nhất, quy về một đầu mối đối với đất và tài sản trên đất,
Luật đất đai năm 2013 đã sửa đổi, chỉnh sửa lại khái niệm về giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo hướng toàn diện và bao quát, đầy đủ hơn. Theo đó:“Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,

13


tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”2.
Với khái niệm này, một mặt chỉ rõ giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đó là cơ sở, là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
khác gắn liền với đất; đồng thời xác định, nhà ở, tài sản khác được tạo ra trên đất,
gắn liền với đất - chúng sẽ là một chỉnh thể thống nhất không thể tách rời với đất và
phải được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp khi đáp ứng đủ điều kiện
theo quy định của pháp luật. Với khái niệm được thay đổi nêu trên, chúng không chỉ
đảm bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản
trên đất, mà còn đảm bảo việc quản lý tập trung, thống nhất trong quản lý đất đai và

nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, khắc phục sự mâu thuẫn và không hợp lý trong
các quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở trước đây.
Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, trước hết được hiểu là một "chứng thư pháp lý", xác nhận mối
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp,
quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất. Giấy chứng nhận này
được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, ghi
nhận những chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và những tài sản gắn
liền với đất một cách hợp pháp và được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
trong quá trình khai thác và sử dụng đất và các tài sản đó.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất có những đặc trưng cơ bản sau:
Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền được
pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất được cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn

2

Điểm 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013

14


liền với đất một cách hợp pháp khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp
luật;
Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là một trong những công cụ để Nhà nước quản lý đất đai đối
với các chủ thể sử dụng đất. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà
nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản
lý nhà nước về đất đai (quản lý được hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc và diễn biến
của quá trình sử dụng đất, các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai trong
phạm vi toàn quốc; tình hình thực hiện chính sách đất đai, chiến lược quản lý và sử
dụng đất đai, công tác quy hoạch, thống kê, kiểm kê đất đai …).
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất chính là quá trình tổ chức triển khai trong thực tế cuộc sống các
công việc cụ thể có liên quan tới hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xác minh thực
địa và các điều kiện khác liên quan đến tính hợp pháp của tài sản là quyền sử dụng
đất, nhà ở và các tài sản khác trên đất để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
chứng thư pháp lí xác nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với các tài sản
đó. Hoạt động nêu trên được tiến hành theo một trình tự thủ tục nhất định.
Mặt khác, thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước sẽ kiểm soát được các
giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản.
Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của một chủ thể, tạo
lập sự an toàn pháp lý trong các giao dịch đất đai và tài sản khác gắn liền với đất.
Qua đó, các chủ thể sẽ an tâm khai thác tốt hơn mọi tiềm năng của đất và được Nhà
nước bảo hộ khi lợi ích chính đáng bị xâm phạm.

15


Với khái niệm và đặc trưng như trên cho thấy rõ: Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý
để Nhà nước xác nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,

tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.3. Khái niệm và đặc điểm của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền với đất:
Một trong những vấn đế quan trọng nhất của một nhà nước chính là việc quản lý
chặt chẽ các nguồn tài nguyên thiện nhiên, trong đó đất đai được xem là nguồn tài
nguyên quan trọng hàng đầu. Theo quy định của pháp luật về đất đai, cấp
GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai,
đồng thời là quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được
hưởng.
Nội dung của pháp luật đã quy định rõ ràng rằng, người sử dụng chỉ được cấp
GCNQSDĐ khi QSDĐ của họ là hợp pháp. Trong mọi trường hợp, cho dù đất được
sử dụng bắt nguồn từ bất cứ nguồn gốc nào, trong thời gian bao lâu nhưng nếu mảnh
đất đó chưa được cấp GCNQSDĐ thì việc thực hiện các quyền, đặc biệt là các giao
dịch liên quan đến đất đai sẽ rất khó khăn. Khi được cấp GCNQSDĐ có nghĩa các
quyền của người sử dụng đất đã được xác lập sẽ được pháp luật tôn trọng và bảo vệ.
Do vậy, GCNQSDĐ được xem như cơ chế bảo vệ hữu hiệu từ phía Nhà nước, là
quyền quan trọng và được ghi nhận trong nhóm quyền đầu tiên của người sử dụng
đất.
Cấp GCNQSDĐ là một hoạt động chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
nhằm xem xét và thừa nhận QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất. Nói cách khác,
cấp GCNQSDĐ được hiểu là việc Nhà Nước thông qua hệ thống pháp luật và các
thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân trong nước, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể đó.

16


Cấp GCNQSDĐ là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê đất và
đăng ký biến động đất đai, hoạt động này được tiến hành qua nhiều công đoạn: thủ

tục kiểm tra, thẩm tra hồ sơ xin cấp của cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai;
thủ tục xem xét, quyết định và phê duyệt cấp GCNQSDĐ của cơ quan hành chính
Nhà nước; kết thúc quy trình này là việc triển khai cấp GCNQSDĐ đến người có đủ
điều kiện cấp theo quy định.
Hoạt động cấp GCNQSDĐ được xem là hoạt động rất quan trọng, thể hiện rõ
vai trò quản lý Nhà nước đối với đất đai. Hoạt động này được Nhà nước thiết lập
nhằm mục đích: công nhận, đảm bảo và bảo vệ QSDĐ của người sử dụng đất; đưa
các quan hệ đất đai đi vào trật tự ổn định, hỗ trợ và thúc đẩy sự hình thành và phát
triển của thị trường bất động sản Việt Nam chính quy, lành mạnh.
1.1.4.Vai trò và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân
Cấp GCNQSDĐ có vai trò vô cùng quan trọng xét ở cả khía cạnh quản lý nhà
nước và ở cả khía cạnh quyền lợi của người dân. Vai trò đó được biểu hiện ở những
nội dung cụ thể như sau:
1.1.4.1.Đối với nhà nước:
Thứ nhất, cấp GCNQSDĐ là cơ sở để nhà nước thực hiện chức năng quản lý với đất.
Cấp GCNQSDĐ là một hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai để bảo vệ
lợi ích của Nhà nước cũng như lợi ích của cộng đồng. Ý nghĩa quan trọng này được
nhìn nhận ở các khía cạnh khác nhau.
Cấp GCNQSDĐ là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng,
điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện nội dung quản lý nhà nước về đất
đai. Qua hoạt động xem xét và cấp GCNQSDĐ, Nhà nước được cung cấp thông tin
về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vị toàn quốc, từ đó phân tích, đánh giá việc
thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất có hiệu
quả.

17