Pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá – thực trạng và giải pháp hoàn thiện

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, tháng 12 năm 2018
Tác giả

Trần Đình Thắng


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự
hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và sự ủng hộ, tạo
điều kiện về mọi mặt của cơ quan, đồng nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn về những
sự giúp đỡ đó.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới PGS, TS Tăng Văn Nghĩa người đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn này.

Hà Nội, tháng 12 năm 2018
Tác giả

Trần Đình Thắng

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................ii
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH DỊCH
VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ................................................................................................... 9
1.1. Lý luận cơ bản về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ......................................... 9
1.1.1. Khái niệm thẩm định giá và kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ........................ 9
1.1.2. Vai trò của hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong nền kinh tế thị
trường tại Việt Nam ...................................................................................................... 17
1.1.3. Các nguyên tắc của kinh doanh dịch vụ thẩm định giá .................................... 21
1.2. Một số vấn đề cơ bản về pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ........... 24
1.2.1. Khái niệm và vai trò của pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ........... 24
1.2.2. Cấu trúc pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ..................................... 30
1.2.3. Nguồn của pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ................................. 31
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ THẨM
ĐỊNH GIÁ ..................................................................................................................... 34
2.1. Các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá .................. 34
2.1.1. Quy định về hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp ................................. 34
2.1.2. Quy định về thẩm định viên về giá hành nghề .................................................. 49
2.1.3. Quy định về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định
giá ................................................................................................................................... 57
2.2. Đánh giá quá trình thực thi các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ
thẩm định giá ................................................................................................................ 61
2.2.1. Một số kết quả đạt được ...................................................................................... 61
2.2.2. Một số tồn tại, hạn chế và nguyên nhân ............................................................ 62

iv

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH
VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CƠ CHẾ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN .................................. 67
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ... 67
3.1.1. Cụ thể hóa quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng về phát triển khu
vực dịch vụ tài chính ..................................................................................................... 67
3.1.2. Bám sát mục tiêu phát triển dịch vụ thẩm định giá .......................................... 69
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định
giá và cơ chế đảm bảo thực hiện ................................................................................. 69
3.2.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ...... 69
3.2.2. Hoàn thiện cơ chế đảm bảo thực hiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm
định giá .......................................................................................................................... 80
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 96


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Thẩm định giá được các nước trên thế giới xác định là sản phẩm của nền kinh tế
thị trường, được phát triển và chấp nhận như một nghề nghiệp bắt đầu từ thập kỷ 40
Thế kỷ XX trở lại đây [10]. Các nước ASEAN đã thành lập Hiệp hội thẩm định giá các
nước ASEAN (viết tắt là AVA), các nước trên thế giới đã thành lập Uỷ ban Tiêu chuẩn
Thẩm định giá quốc tế (nay là Hội đồng tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế - viết tắt là
IVSC). Ở từng quốc gia, các doanh nghiệp thẩm định giá, các thẩm định viên về giá
được hành nghề theo quy định của pháp luật và hoạt động trong tổ chức theo mô hình
Hiệp hội nghề nghiệp.

Tại Việt Nam, nhu cầu về thẩm định giá ở nước ta mới xuất hiện từ những năm
1993-1994 của thế kỷ trước, khi nền kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung
sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa [11]. Đến nay, cùng với sự
phát triển của nền kinh tế, nhu cầu về thẩm định giá tài sản trong xã hội ngày càng lớn,
đặt ra yêu cầu phải đưa thẩm định giá tài sản trở thành một nghề - một loại hoạt động
dịch vụ tư vấn mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan - đủ năng lực hoạt động
nhằm phát huy tốt vai trò của mình, từ đó góp phần bảo đảm lợi ích chính đáng của các
bên tham gia thị trường.
Qua quá trình hoạt động, doanh nghiệp thẩm định giá đã góp phần tích cực vào
việc xác định giá trị đất đai, tài nguyên, tài sản làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư trong nước, cổ phần hóa
doanh nghiệp nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí mua sắm từ nguồn ngân sách nhà
nước,… Theo báo cáo của các doanh nghiệp thẩm định giá, kết quả thẩm định giá đã
giúp giảm dự toán chi từ ngân sách Nhà nước dành để mua sắm tài sản nhà nước
khoảng 10-15% so với dự toán ban đầu [11].
Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá đang gặp những bất cập đòi hỏi phải được
giải quyết, cụ thể:


2
Thứ nhất, khung pháp lý cho nghề thẩm định giá còn thiếu và chưa đồng bộ.
Đồng thời có một số quy định của các văn bản pháp luật khác có sự mâu thuẫn, chồng
chéo gây ra những khó khăn, vướng mắc làm giảm hiệu quả của hoạt động thẩm định
giá. Ngoài ra, cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện Tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam, đảm bảo nâng cao chất lượng và tính thống nhất trong thẩm định giá;
Thứ hai, cơ sở dữ liệu phục vụ thẩm định giá còn rất manh mún, rủi ro nghề
nghiệp trong hoạt động thẩm định giá luôn có khả năng xảy ra;
Thứ ba, các doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập theo quy định của pháp
luật tuy đã có số lượng tương đối nhiều nhưng chưa có các doanh nghiệp lớn, chưa có
uy tín đủ tầm vươn ra khu vực và thế giới; cơ cấu các loại tài sản thẩm định giá mà các

doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp dịch vụ chưa cân đối (chủ yếu thẩm định giá bất
động sản và máy móc, thiết bị). Đội ngũ thẩm định viên về giá trong những năm qua
tuy được chú trọng phát triển về số lượng nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực
tế, tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm thực tế trong hoạt động thẩm định giá còn hạn
chế, trình độ chuyên môn nghiệp vụ chưa cao… so với yêu cầu của nền kinh tế thị
trường.
Từ khi xuất hiện nghề thẩm định giá đến nay, bằng kinh nghiệm thực tiễn của
các nước trong khu vực và trên thế giới đã cho thấy để nghề thẩm định giá phát triển
thì phải giải quyết rất nhiều vấn đề về khuôn khổ pháp lý, các tiêu chuẩn thẩm định giá,
xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin, đào tạo đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp…
Tóm lại, xuất phát từ yêu cầu của nền kinh tế thị trường, từ thực trạng về hành
lang pháp lý cũng như những bất cập trong hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định
giá của Việt Nam; đồng thời qua khảo sát kinh nghiệm tại một số nước trên thế giới
cho thấy nghề thẩm định giá tài sản là một nghề cung ứng dịch vụ tư vấn cho xã hội
không thể thiếu của nền kinh tế thị trường. Khi nền kinh tế thị trường vận hành theo
đúng những yêu cầu của các quy luật kinh tế khách quan thì các loại thị trường được
hình thành đồng bộ và khi đó nhu cầu về thẩm định giá tài sản của xã hội càng lớn hơn.
Với nhận thức về tầm quan trọng của nghề thẩm định giá trong xã hội và từ
những bất cập trong các quy định của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ


3
thẩm định giá nên học viên quyết định lựa chọn đề tài: “Pháp luật về kinh doanh dịch
vụ thẩm định giá – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện” để làm Luận văn tốt nghiệp
chuyên ngành Luật kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Nghiên cứu trực tiếp về lĩnh vực pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
không nhiều, tuy nhiên xin được giới thiệu một số công trình nghiên cứu có liên quan
đến đề tài của luận văn như sau:
Luận án tiến sĩ “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam

trong những năm tới” của tác giả Phạm Thị Ngọc Mỹ, hoàn thành năm 2003 tại Đại
học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh. Đây có thể coi là công trình nghiên cứu đầu tiên
về lĩnh vực thẩm định giá. Do vậy, luận án mới chỉ đề cập một cách chung nhất về
nguyên lý thẩm định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với nghề thẩm
định giá tại Việt Nam [5].
Luận án tiến sĩ “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương
mại Việt Nam hiện nay” của tác giả Ngô Thị Phương Thảo, hoàn thành năm 2011 tại
trường Đại học Kinh tế quốc dân. Luận án tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận về vấn đề
thẩm định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng
thương mại. Phân tích đánh giá thực trạng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt
động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam. Đối tượng nghiên cứu của đề
tài là hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân
hàng thương mại. Nhìn chung, đề tài mang tính chuyên sâu về nghiệp vụ thẩm định
giá, mới chỉ dừng lại ở phương pháp và quy trình tổ chức thẩm định giá bất động sản
thế chấp, chứ chưa nhắc đến thẩm định giá như một loại hình kinh doanh dịch vụ [8].
Luận án tiến sĩ “Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam” của tác giả Tô
Công Thành, hoàn thành năm 2012 tại trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh.
Luận án đã phác họa bức tranh khá toàn diện về quá trình hình thành, phát triển dịch vụ
thẩm định giá tại Việt Nam và thực trạng phát triển dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam
từ phía cung và cả phía cầu. Đồng thời luận án đề xuất các quan điểm và các giải pháp
phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam trong thời gian tới, gồm năm nhóm giải


4
pháp (nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá; hoàn thiện môi trường pháp lý; nâng
cao năng lực của các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ thẩm định giá và giải pháp khác).
Ngoài ra, luận án còn đề xuất nhiều kiến nghị với cơ quan Nhà nước để phát triển dịch
vụ thẩm định giá tại Việt Nam [7].
Luận văn thạc sĩ “Hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam”
của tác giả Trần Thị Nga, hoàn thành năm 2015 tại khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà

Nội. Luận văn đi vào phân tích các nội dung pháp lý về thẩm định giá theo pháp luật
Việt Nam, đồng thời đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ thẩm định giá. Từ đó, tác
giả đã có những đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của dịch vụ thẩm định giá
trong nền kinh tế quốc dân, phù hợp với nhu cầu phát triển của Việt Nam trong tổng
hòa sự phát triển chung của thế giới [6].
Đề án “Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá của Việt Nam giai đoạn
2013-2020” được thiết kế với mục tiêu xây dựng một chiến lược phát triển hoạt động
thẩm định giá với các kế hoạch, lộ trình cụ thể trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn,
phạm vi bao gồm cả thẩm định giá của Nhà nước và thẩm định giá của doanh nghiệp,
để tạo cơ sở cho các cấp, ngành tổ chức triển khai thực hiện, thúc đẩy nghề thẩm định
giá Việt Nam phát triển, góp phần hình thành nên các tổ chức cung ứng dịch vụ có đủ
năng lực xác định giá trị của các tài sản phục vụ cho những giao dịch về tài sản như
việc mua, bán, thế chấp, cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước, góp vốn, liên doanh, bảo
đảm vốn vay ngân hàng, bảo hiểm, tính thuế, xử lý tranh chấp tài sản trong lĩnh vực tư
pháp và các nhu cầu khác của xã hội; góp phần tích cực trong việc tiết kiệm chi tiêu
ngân sách Nhà nước trong đầu tư, mua sắm tài sản; chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực
trong hoạt động sản xuất, kinh doanh; đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
chủ tài sản, của các nhà đầu tư và của các bên có liên quan tham gia giao dịch; đáp ứng
nhu cầu của xã hội khi giá cả các tài sản, hàng hóa, dịch vụ trong nền kinh tế nước ta
đã vận hành về cơ bản theo cơ chế giá thị trường [11].
Bên cạnh các luận án, luận văn và đề án đã nêu ở trên còn có các tài liệu chuyên
môn về thẩm định giá phục vụ cho việc đào tạo, nghiên cứu về thẩm định giá sau đây:


5
“Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp” của tác giả Nguyễn
Minh Hoàng (2008). Tài liệu nghiên cứu này đề cập đến các khái niệm cơ bản, các
nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường, các phương pháp thẩm định giá
tài sản là bất động sản và thẩm định giá trị doanh nghiệp. Nghiên cứu này chỉ tập trung
vào những kỹ thuật phân tích thẩm định nhằm xác định giá trị tài sản, chưa đề cập đến

khía cạnh pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá [4].
“Thẩm định giá tài sản & doanh nghiệp (lý thuyết và bài tập)” của tác giả
Nguyễn Minh Điện (2010). Tài liệu nghiên cứu khá chi tiết các vấn đề chung về thẩm
định giá tài sản như đối tượng thẩm định giá, các phương pháp thẩm định giá, quy trình
thẩm định giá. Tài liệu cũng phân tích chi tiết các đặc tính và cách thức thẩm định các
loại tài sản như bất động sản, máy móc thiết bị và thẩm định giá doanh nghiệp. Nghiên
cứu này mang lại một cái nhìn tổng quát về thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp. Tuy
nhiên tài liệu này cũng chưa đề cập đến khía cạnh pháp luật về kinh doanh dịch vụ
thẩm định giá [2].
“Định giá thương hiệu” của nhóm tác giả Vũ Trí Dũng, Nguyễn Tiến Dũng và
Trần Việt Hà (2009). Tài liệu nghiên cứu tập hợp các bài viết trong nước và thế giới về
thương hiệu và thẩm định giá tài sản thương hiệu. Tài liệu cũng có một số bài viết nói
về phương pháp thẩm định giá tài sản vô hình, ý kiến một số chuyên gia về thẩm định
giá thương hiệu ở Việt Nam. Cũng như các nghiên cứu trước, nghiên cứu này tập trung
vào một lĩnh vực của thẩm định giá là thẩm định giá tài sản vô hình, chưa tập trung vào
nghiên cứu lĩnh vực pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá [1].
“Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá” của tác giả Vũ Minh Đức (2011). Giáo
trình về cơ bản có nội dung tương tự các tài liệu đã nêu ở trên. Phần đáng chú ý nhất
của giáo trình này là tác giả đã ít nhiều có đề cập đến vấn đề về pháp luật kinh doanh
dịch vụ thẩm định giá trong 01 chương của giáo trình với tiêu đề “Tổ chức và quản lý
hoạt động thẩm định giá” [3].
“Thẩm định giá bất động sản” do Nguyễn Duy Thiện biên dịch, được Tiến sĩ
Nguyễn Ngọc Tuấn và nghiên cứu sinh Tô Công Thành biên tập nội dung (2011). Đây
là cuốn sách được dịch từ tài liệu nước ngoài. Cuốn sách mang đến một cái nhìn tổng


6
thể về hoạt động thẩm định giá bất động sản ở nước ngoài và có một số ví dụ về thẩm
định giá của một số loại bất động sản cụ thể. Cuốn sách có một số kết quả khá hữu ích
để luận văn tham khảo, so sánh đối chiếu với phương pháp thẩm định giá bất động sản

ở Việt Nam [9].
Ngoài các tài liệu nêu trên, các bài viết đánh giá về các vấn đề liên quan đến
hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá của Hội Thẩm định giá Việt Nam, các
bình luận đăng tải trên Website của các doanh nghiệp thẩm định giá và các thông tin
trên Internet cũng là những nội dung sẽ được tác giả quan tâm trong quá trình thực hiện
đề tài.
Do mục đích nghiên cứu khác nhau cho nên trong phạm vi những tài liệu tiếp
cận được, tác giả thấy rằng các tài liệu này thường chủ yếu đề cập dưới góc độ kỹ thuật
tính toán, phân tích thẩm định, về khía cạnh pháp lý vẫn chưa được nghiên cứu sâu sắc.
Vì vậy, đề tài sẽ là công trình mới nghiên cứu các vấn đề pháp lý trong hoạt động kinh
doanh dịch vụ thẩm định giá, đánh giá tình hình áp dụng pháp luật để từ đó đưa ra các
giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, nâng cao vai
trò, vị trí dịch vụ thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích của luận văn là nghiên cứu hệ thống quy định pháp luật về kinh doanh
dịch vụ thẩm định giá, đánh giá thực trạng để từ đó kiến nghị hoàn thiện môi trường
pháp lý phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam; qua đó tạo
động lực thúc đẩy vai trò của dịch vụ thẩm định giá đối với nền kinh tế quốc dân.
Để đạt được mục đích trên, đề tài tập trung thực hiện các nhiệm vụ sau đây:
- Phân tích những vấn đề lý luận về pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;
- Đánh giá thực trạng pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;
- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm
định giá và cơ chế đảm bảo thực hiện.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quan điểm, lý thuyết liên quan đến vấn
đề kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, lý thuyết pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm


7
định giá, hệ thống các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và

tình hình thực tiễn thực thi pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài là hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm
định giá theo quy định của pháp luật Việt Nam, trong đó tập trung vào 03 nội dung
chính là chế định về hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá; chế định
đối với thẩm định viên về giá hành nghề; và chế định về xử lý vi phạm trong lĩnh vực
thẩm định giá.
Về không gian, đề tài lấy thực tiễn hoạt động quản lý của cơ quan quản lý nhà
nước về thẩm định giá, hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp
thẩm định giá và hoạt động hành nghề của thẩm định viên về giá trên lãnh thổ Việt
Nam.
Về thời gian, đề tài chọn mốc thời điểm từ tháng 01/2013 (thời điểm Luật Giá
năm 2012 có hiệu lực) để nghiên cứu thực trạng hệ thống pháp luật, trên cơ sở đó đề
xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định
giá trong tương lai gần, tầm nhìn đến năm 2025.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng phép biện chứng duy vật của chủ nghĩa Mác – Lênin làm cơ sở
phương pháp luận cho việc nghiên cứu. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu, đề tài sử
dụng một số phương pháp sau:
- Phương pháp thu thập thông tin: Thu thập các văn bản pháp luật trực tiếp điều
chỉnh lĩnh vực kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và các văn bản pháp luật có liên quan
cùng điều chỉnh lĩnh vực kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Đồng thời thu thập thông
tin về thực tiễn hoạt động quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp thẩm định giá và hoạt động chuyên môn của thẩm định
viên về giá hành nghề.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh: Trên cơ sở những thông tin thu thập
được, tác giả sẽ tổng hợp để nghiên cứu, phân tích và đưa ra những nhận xét, đánh giá
các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá hiện hành, thực trạng
thi hành pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong thời gian qua.

8
6. Ý nghĩa lí luận và thực tiễn của đề tài
Về mặt lý luận, đề tài góp phần vào việc hệ thống hóa tri thức về pháp luật kinh
doanh dịch vụ thẩm định giá hiện hành trong mối tương quan với các khía cạnh quản lý
nhà nước trong lĩnh vực giá.
Về mặt thực tiễn, đề tài góp phần đánh giá thực trạng, luận giải nguyên nhân và
đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
gắn với yêu cầu nâng cao hiệu quả của hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, kết cấu luận văn gồm 03 chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Chương 2: Thực trạng pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
và cơ chế đảm bảo thực hiện


9

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN
VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ
1.1. Lý luận cơ bản về kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
1.1.1. Khái niệm thẩm định giá và kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
1.1.1.1. Khái niệm thẩm định giá
Từ khi xuất hiện trên thế giới với vai trò là một hoạt động chuyên nghiệp với tên
gọi thẩm định giá vào những năm 40 của thế kỷ XX, đã có khá nhiều cách hiểu và định
nghĩa khác nhau về “thẩm định giá”.
Trong ngôn ngữ tiếng Anh, thẩm định giá được trường phái của Mỹ dùng từ
“Appraisal”, còn trường phái của Anh thì dùng từ “Valuation”, cả 2 từ này đều có cùng

một nghĩa là ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một tài sản nhất định. Dưới
đây là một số định nghĩa nổi bật được nhiều người chấp nhận:
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu
tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những
tiêu chuẩn nhất định và cho mục đích nhất định” [3].
Theo Giáo sư W. Seabrooke, Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể, bằng hình
thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ” [10].
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Singapore và là
Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN (AVA): “Thẩm định giá là một nghệ thuật
hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một
thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả
các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường” [10].
Thẩm định giá đôi khi được coi là một nghệ thuật và đôi khi lại được coi là một
công việc có tính chất khoa học vượt trội hơn, nhưng không bỏ qua tính nghệ thuật.
Trong thực tế nó là sự kết hợp của cả hai và trong một số trường hợp khác thẩm định


10
giá lại gần như là một nghệ thuật. Tính chất khoa học của thẩm định giá được thể hiện
qua việc phân tích những dữ liệu và tính toán giá trị thông qua các phép tính toán học.
Còn tính chất nghệ thuật của thẩm định giá nằm ở kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ
cho quá trình hình thành các quan điểm và quá trình thẩm định giá. Thẩm định giá còn
được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm thông qua toán học để đạt được giá trị
nhất định của một tài sản, bất động sản tại một thời điểm cụ thể”. Thẩm định giá có xu
hướng diễn đạt quan điểm dưới dạng toán học, tìm kiếm các thông tin liên quan đến tài
sản, bất động sản và khu vực có tài sản, bất động sản đó, xem xét các thông tin này để
thẩm định giá.
Kế thừa kết quả nghiên cứu của các nước trên thế giới và khu vực, vận dụng vào
điều kiện cụ thể của Việt Nam, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh

Giá năm 2002 và trong phần quy định về thẩm định giá có đưa ra khái niệm về thẩm
định giá như sau: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản
phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt
Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”.
Như vậy, thẩm định giá không đơn thuần chỉ là một quá trình toán học. Phần lớn
quá trình thẩm định giá phụ thuộc vào những quan điểm của người thẩm định giá (thẩm
định viên). Thẩm định viên phải có cái nhìn bao quát về thực tế và phải có dự đoán
tương lai, phải cân nhắc tất cả các thông tin trong một hoàn cảnh cụ thể và thông qua
đó hình thành cho mình quan điểm để thẩm định giá. Hầu hết các quan điểm, các định
nghĩa về thẩm định giá của các nhà nghiên cứu và các thẩm định viên đều thống nhất
và đều đề cập đến nội dung cơ bản nhất của thẩm định giá, đó là xác định hoặc ước tính
giá trị của tài sản hoặc quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ.
Trong thời gian qua, tại Việt Nam đã có nhiều tên gọi khác nhau về thẩm định
giá như: định giá tài sản, đánh giá giá trị tài sản, xác định giá trị tài sản, thẩm định giá
hay thậm chí có nơi có lúc còn được gọi tắt là định giá. Dù là tên gọi như thế nào thì tất
cả đều được hiểu là quá trình xác định giá trị bằng tiền của tài sản theo giá thị trường
tại một thời điểm, địa điểm và theo một chuẩn mực nhất định.


11
Như vậy, tuy khái niệm, tên gọi về thẩm định giá có lúc có nơi còn có khác nhau
nhưng để thống nhất về cách hiểu, cần thiết phải xây dựng một khái niệm phản ánh đầy
đủ, toàn diện và đúng bản chất của thẩm định giá, Luật Giá năm 2012 (thay thế Pháp
lệnh Giá) đã đưa ra khái niệm thẩm định giá như sau: “Thẩm định giá là việc cơ quan,
tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo
quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.
Từ khái niệm nêu trên, có thể rút ra những đặc điểm cơ bản của thẩm định giá
như sau:
Thứ nhất, hoạt động thẩm định giá phải do các cơ quan, tổ chức có chức năng

thẩm định giá thực hiện;
Thứ hai, thẩm định giá là việc xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản. Tài
sản thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo
quy định của pháp luật hiện hành;
Thứ ba, việc xác định giá trị tài sản phải được đặt trong một không gian, thời
gian nhất định gắn với những điều kiện cụ thể của thị trường (kinh tế - xã hội, quan hệ
cung - cầu, ...). Vì vậy, các thông tin sử dụng cho quá trình thẩm định giá đều trực tiếp
hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường;
Thứ tư, hoạt động thẩm định giá phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. Vì vậy,
giá trị tài sản thẩm định giá phải gắn với mục đích thẩm định giá cụ thể, không có giá
trị chung cho mọi mục đích;
Thứ năm, quá trình thẩm định giá phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn thẩm định
giá đã được ban hành.
Từ những đặc điểm của thẩm định giá trên đây, có thể thấy rằng hoạt động thẩm
định giá là một quá trình xác định giá trị của một tài sản. Đây là một công việc hết sức
khoa học, phải dựa trên những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, những tiêu chuẩn về
mặt chuyên môn đã được quy định. Kết quả thẩm định giá là một báo cáo cụ thể, với
một mức giá cụ thể phục vụ cho mục đích nhất định.


12
1.1.1.2. Khái niệm kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Trước khi đưa ra khái niệm kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, cần phải làm rõ
các khái niệm về kinh doanh và khái niệm về dịch vụ thẩm định giá.
a) Khái niệm kinh doanh
Dưới góc độ kinh tế, kinh doanh là phạm trù gắn liền với sản xuất hàng hóa, là
tổng thể các hình thức, phương pháp và biện pháp nhằm tổ chức các hoạt động kinh tế.
Kinh doanh phản ánh mối quan hệ giữa người với người trong quá trình sản xuất, phân
phối, trao đổi, tiêu dùng các của cải vật chất xã hội nhằm thu về giá trị lớn hơn giá trị
đã bỏ ra ban đầu.

Dưới góc độ pháp lý, khái niệm kinh doanh được nêu tại Khoản 16 Điều 4 Luật
doanh nghiệp năm 2014 như sau: “Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số
hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc
cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”.
Theo đó, kinh doanh có những dấu hiệu đặc trưng cơ bản sau đây:
- Kinh doanh là hoạt động liên tục, mang tính nghề nghiệp và do những người,
nhóm người, tổ chức mà nghề nghiệp chính của họ là kinh doanh, sống bằng nghề kinh
doanh.
- Hoạt động kinh doanh không nhất thiết phải bao gồm tất cả các công đoạn để
đạt kết quả cuối cùng mà chỉ cần thực hiện một trong các công đoạn: sản xuất, tiêu thụ
sản phẩm hoặc cung cấp dịch vụ. Theo nguyên tắc tự do kinh doanh, các nhà kinh
doanh có quyền lựa chọn một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư
phù hợp với nhu cầu, khả năng và điều kiện của mình. Nhằm bảo đảm những lợi ích
công cộng, pháp luật hiện hành quy định chủ thể kinh doanh một số ngành nghề nhất
định phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định mới được tiến hành hoạt động
kinh doanh trong lĩnh vực ngành, nghề đó (kinh doanh có điều kiện).
- Hoạt động kinh doanh diễn ra trên thị trường, phản ánh mối quan hệ giữa các
chủ thể kinh doanh thông qua quan hệ mua bán, trao đồi, tiêu dùng. Những quan hệ
này phản ánh quan hệ hàng hóa - tiền tệ.
- Mục đích của kinh doanh là lợi nhuận.


13
b) Khái niệm dịch vụ thẩm định giá
Thẩm định giá có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các
nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập từ trước những năm 1940 nhưng
trên thế giới, thẩm định giá chỉ thực sự phát triển như là một hoạt động dịch vụ chuyên
nghiệp từ sau những năm 1940. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất
yếu của quá trình hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu
tố khách quan của nó, đó là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hoá

nhất định.
Thẩm định giá là một nghề mới trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, sự tiếp
cận của Việt Nam trong lĩnh vực này còn ít cả về lý thuyết và kinh nghiệm. Trên thực
tế, như trên đã đề cập, ngay cả về tên gọi ở Việt Nam vẫn có thể còn khác nhau nhưng
đều được hiểu là quá trình xác định giá trị bằng tiền của tài sản tại một thời điểm, địa
điểm. Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có
kinh nghiệm, có tính trung thực nghề nghiệp thực hiện. Kết quả thẩm định giá được sử
dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có
quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết
định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản.
Thẩm định giá là một loại hình dịch vụ được triển khai theo những yêu cầu
riêng nhất định của nghề này, đó là: (i) Tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải
đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Giá mới được hoạt động thẩm định giá;
(ii) Cá nhân không được hoạt động thẩm định giá độc lập; (iii) Hoạt động thẩm định
giá phải tuân thủ quy định về thẩm định giá của Luật Giá.
Từ những phân tích trên đây, có thể đưa ra khái niệm dịch vụ thẩm định giá như
sau: “Dịch vụ thẩm định giá là một loại hình dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp do tổ chức
có chức năng thẩm định giá đảm nhiệm trên cơ sở bảo đảm tính độc lập về chuyên môn
nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm
định giá, đồng thời tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước
pháp luật về hoạt động thẩm định giá”.


14
Dịch vụ thẩm định giá xuất phát từ nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế
thị trường, góp phần làm minh bạch hóa giá của các loại tài sản, thúc đẩy thị trường
vận hành một cách hiệu quả. Theo khái niệm dịch vụ thẩm định giá nêu trên cho thấy
đặc trưng của dịch vụ thẩm định giá bao gồm các vấn đề sau:
- Dịch vụ thẩm định giá cung cấp thông tin về giá trị tài sản trên cơ sở hợp đồng
thẩm định giá, trong đó quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người cung ứng và người sử

dụng dịch vụ.
- Chủ thể cung ứng dịch vụ thẩm định giá phải là tổ chức, theo quy định của
pháp luật Việt Nam thì đó là các doanh nghiệp thẩm định giá thuộc mọi loại hình, có
thể là công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty trách nhiệm hữu hạn hai
thành viên trở lên, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân và công ty cổ phần. Điều
kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đối với các
loại hình doanh nghiệp trên có khác nhau song có 2 điều kiện “cứng” nếu doanh nghiệp
đáp ứng được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới cho phép hoạt động. Hai điều
kiện “cứng” đó là: (i) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh
nghiệp và (ii) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc phải là
thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp. Đối với chi nhánh doanh
nghiệp thẩm định giá, phải có ít nhất 02 thẩm định viên về giá, trong đó Giám đốc chi
nhánh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá
đã thành lập chi nhánh đó.
- Đối tượng sử dụng dịch vụ thẩm định giá là cá nhân, tổ chức đang sở hữu hoặc
được giao quản lý tài sản thẩm định giá. Ngoài ra, đối tượng sử dụng dịch vụ thẩm định
giá còn có thể là bên thứ ba có liên quan đến tài sản thẩm định giá. Các đối tượng này
sử dụng dịch vụ thẩm định giá vào rất nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên, việc sử
dụng kết quả thẩm định giá phải đúng mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá hoặc
văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Dịch vụ thẩm định giá luôn đòi hỏi kiến thức và kinh nghiệm của người cung
cấp dịch vụ. Quá trình thực hiện cung ứng dịch vụ thẩm định giá phải bảo đảm tính độc
lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá


15
để cung cấp những thông tin cần thiết về giá trị tài sản với mục đích đã được xác định
trước. Tổ chức cung ứng dịch vụ thẩm định giá cũng đồng thời chịu trách nhiệm trước
khách hàng và trước pháp luật về mức giá tài sản mình đã đưa ra. Thẩm định giá là
hoạt động mang tính độc lập cho nên tổ chức cung ứng dịch vụ thẩm định giá không

được có bất cứ ràng buộc nào về hành chính hoặc tài chính với người sử dụng dịch vụ
để làm sai lệch kết quả thẩm định giá.
c) Khái niệm kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Thẩm định giá tài sản là một hoạt động theo yêu cầu khách quan không thể thiếu
của nền kinh tế thị trường. Đây cũng là một nghề chuyên nghiệp, với nhiều đòi hỏi cả
về kiến thức chuyên môn cũng như kinh nghiệm thực tiễn.
Tại nhiều nước trên thế giới, thẩm định giá được chia làm hai lĩnh vực, thẩm
định giá công và thẩm định giá tư căn cứ vào mục đích và đối tượng khách hàng sử
dụng kết quả thẩm định giá. Trong đó, thẩm định giá công là hoạt động thẩm định giá
nhằm thực thi các chức năng quản lý nhà nước của Chính phủ như đánh thuế, quản lý
đất đai, tài sản của nhà nước…, còn thẩm định giá tư là hoạt động thẩm định giá phục
vụ nhu cầu của khu vực tư nhân, ví dụ: như ngân hàng và các tổ chức tài chính, các
công ty phát triển bất động sản, các công ty đầu tư, các cá nhân có nhu cầu buôn bán,
thế chấp tài sản... Hoạt động này được thực hiện bởi các “thẩm định viên tư” hay thẩm
định viên độc lập, phục vụ các mục đích: mua bán, thế chấp, cho vay, xây dựng hoặc
đầu tư; phục vụ cho việc xây dựng Bảng cân đối kế toán hoặc mục đích phát hành cổ
phiếu lần đầu; tư vấn cho người sở hữu đất bị nhà nước thu hồi hoặc đánh thuế và
người không đồng tình với những đánh giá của các thẩm định viên công trong các vụ
kiện. Trong một số trường hợp, các thẩm định viên khu vực tư cũng có thể được Chính
phủ hoặc cơ quan có thẩm quyền thuê để thực hiện công việc thẩm định giá của khối
công.
Tiếp thu kinh nghiệm của một số nước trên thế giới, hoạt động thẩm định giá tại
Việt Nam cũng được chia làm hai lĩnh vực, thẩm định giá công và thẩm định giá tư.
Ngay trong khái niệm thẩm định giá đã cho thấy điều đó, thuật ngữ “cơ quan” được


16
hiểu là “cơ quan nhà nước”, còn thuật ngữ “tổ chức” được hiểu là “doanh nghiệp thẩm
định giá”.
Tại Điều 31 Luật Giá năm 2012 quy định, tài sản thẩm định giá bao gồm: (i) Tài

sản của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá; (ii) Tài sản mà Nhà nước phải thẩm
định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định
khác của pháp luật có liên quan. Như vậy, chỉ trong một số trường hợp mới xuất hiện
hoạt động thẩm định giá nhà nước.
Theo Điều 44 Luật Giá năm 2012, hoạt động thẩm định giá của Nhà nước do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trong các trường hợp sau: (i) Mua, bán, thanh
lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà
nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; (ii) Không thuê
được doanh nghiệp thẩm định giá; (iii) Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước; (iv)
Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định
giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Về phương thức hoạt động thẩm định giá của Nhà nước, theo quy định tại
Khoản 1 Điều 45 Luật Giá năm 2012: “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập Hội
đồng thẩm định giá khi cần thiết để thẩm định giá đối với các trường hợp quy định tại
Điều 44 của Luật này. Hội đồng thẩm định giá giải thể sau khi hoàn thành nhiệm vụ”.
Dẫn chứng các điều luật nói trên cho thấy hoạt động thẩm định giá của Nhà
nước không phải là hoạt động kinh doanh, chỉ hoạt động thẩm định giá của doanh
nghiệp thẩm định giá mới là hoạt động kinh doanh.
Thẩm định giá công (Thẩm định giá Nhà nước) do cơ quan nhà nước và công
chức nhà nước có chuyên môn về thẩm định giá đảm nhiệm, trong khi đó thẩm định giá
tư (Kinh doanh dịch vụ thẩm định giá) được thực hiện bởi doanh nghiệp thẩm định giá
và thẩm định viên về giá hành nghề. Tài sản là đối tượng của thẩm định giá công được
giới hạn trong khuôn khổ luật định, trong khi đó tài sản là đối tượng của thẩm định giá
tư là những tài sản của cá nhân, tổ chức có nhu cầu thẩm định giá, kể cả tài sản nhà
nước. Thẩm định giá công gắn với chức năng quản lý tài chính, quản lý ngân sách cho


17
nên có tính pháp lý cao, trong khi đó thẩm định giá tư đơn thuần chỉ giải quyết nhu cầu

giao dịch về tài sản giữa các cá nhân, tổ chức trong xã hội cho nên nó gắn với chức
năng tư vấn là chủ yếu và không có tính áp đặt, mệnh lệch.
Từ những phân tích nêu trên, có thể đưa ra khái niệm kinh doanh dịch vụ thẩm
định giá như sau: “Kinh doanh dịch vụ thẩm định giá là việc doanh nghiệp thuộc mọi
loại hình, đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định về thẩm định giá của Luật Giá
thực hiện cung ứng dịch vụ thẩm định giá cho các tổ chức, cá nhân trong xã hội có nhu
cầu thẩm định giá tài sản nhằm mục đích sinh lợi”.
1.1.2. Vai trò của hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong nền kinh
tế thị trường tại Việt Nam
Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng, nền kinh tế nước ta chuyển từ cơ chế kế
hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã kéo theo sự
thay đổi cơ chế quản lý của Nhà nước về giá cả. Trước đây, Nhà nước định giá trực
tiếp mọi hàng hoá, dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Hiện nay, Nhà nước chủ yếu sử
dụng các công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý và bình ổn giá cả thị trường bằng các chính
sách tài chính, chính sách tiền tệ, chính sách thương mại, chính sách thu nhập… Việc
định giá trực tiếp đã giảm đi nhiều, Nhà nước chỉ định giá một số rất ít hàng hoá, dịch
vụ độc quyền có ảnh hưởng lớn đến sản xuất và tiêu dùng như: điện, nước sạch, dịch
vụ viễn thông, dịch vụ hàng không… Như vậy, cơ chế quản lý giá cả của Nhà nước đã
có sự thay đổi. Song cần nhận thức và khẳng định rằng, Nhà nước vẫn có vai trò rất lớn
trong công tác quản lý giá cả. Do có sự thay đổi về cơ chế quản lý giá như đã nêu trên,
thẩm định giá hay xác định giá trị tài sản là một công cụ cần thiết, là một trong những
nội dung quan trọng hỗ trợ công tác quản lý nhà nước về giá cả, nhằm nâng cao hiệu
quả kinh tế - xã hội, đảm bảo hoạt động của các cơ quan, tổ chức, các doanh nghiệp
thuộc mọi thành phần kinh tế vận hành có hiệu quả thông qua sự phản ánh đúng giá trị
thị trường của tài sản.
Kinh tế thị trường với hạt nhân là các yếu tố cung - cầu và giá cả thị trường.
Trong đó, giá cả thị trường là tín hiệu để các chủ thể tham gia thị trường đưa ra các
quyết định của mình. Cơ chế hình thành giá cả thị trường về cơ bản do yếu tố cung -

18
cầu quyết định hay nói một cách khác là nó dựa trên sự thoả thuận giữa người bán và
người mua. Cơ chế giá thị trường tuy có những ưu điểm của nó, song việc lợi dụng cơ
chế giá thị trường đã làm nẩy sinh nhiều tiêu cực. Nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá
nhân đã lợi dụng nâng khống giá và đội giá lên rất nhiều nhằm vụ lợi, gây thiệt hại lớn
cho nhà nước. Do vậy, quản lý nhà nước về giá là cần thiết nhưng chúng ta không thể
quay lại cơ chế cũ là nhà nước định giá mọi thứ hàng hoá và dịch vụ, mà phải tiến tới
tự do hoá giá cả, có sự kiểm soát, quản lý của nhà nước thông qua hoạt động thẩm định
giá để ngăn chặn những hành vi tiêu cực của người mua và người bán.
Trên thực tế, thị trường tài sản nói chung và thị trường bất động sản nói riêng ở
nước ta đã xuất hiện. Đặc biệt, thị trường bất động sản còn rất mới mẻ, nhưng hoạt
động khá sôi nổi, nhất là ở các khu vực thành thị. Hoạt động của thị trường bất động
sản thời gian qua đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng
cường hiệu quả sử dụng của đất đai, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn
cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước
ta còn tồn tại nhiều nhược điểm, có nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khuyết
thuộc về bản chất của thị trường, phần lớn các khiếm khuyết còn lại có nguyên nhân từ
sự quản lý, cơ chế chính sách đối với thị trường này chưa được hoàn thiện và trong đó
có khiếm khuyết của hoạt động thẩm định giá. Do năng lực thẩm định giá còn hạn chế,
chưa dựa trên những căn cứ, chuẩn mực khoa học và phương pháp thẩm định giá tài
sản chưa theo kịp sự vận hành của thị trường tài sản ở nước ta.
Thẩm định giá tài sản là yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Để hoạt động thẩm
định giá đáp ứng được đòi hỏi của thị trường, cần thiết phải từng bước thiết lập một
hành lang pháp lý đầy đủ và đồng bộ, xây dựng các tổ chức thẩm định giá đủ mạnh với
đội ngũ thẩm định viên có trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cao. Khi đó
hoạt động thẩm định giá sẽ bộc lộ các vai trò như sau:
1.1.2.1. Thẩm định giá là công cụ cơ bản thực hiện quản lý nhà nước về giá cả
Thẩm định giá góp phần xây dựng mặt bằng giá cả hợp lý, hạch toán xác thực
chi phí sản xuất kinh doanh, tiết kiệm chi phí xã hội; chống độc quyền giá cả hoặc phá
giá, tạo điều kiện để cạnh tranh lành mạnh trên thị trường; góp phần phát triển và lành

19
mạnh hoá thị trường các yếu tố sản xuất. Như vậy, hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm
định giá là nhân tố thúc đẩy nền kinh tế nước ta vận hành theo quy luật của nền kinh tế
thị trường.
Trong nền kinh tế thị trường, dịch vụ thẩm định giá được áp dụng cho nhiều
mục đích khác nhau. Tương ứng với từng mục đích, với cùng một thời điểm, một tài
sản thẩm định giá sẽ cho kết quả thẩm định giá có thể khác nhau. Do vậy, tùy thuộc
vào yêu cầu của khách hàng thẩm định giá, kết quả thẩm định giá được sử dụng để ra
quyết định trong nhiều tình huống khác nhau: mua sắm, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, thanh lý tài sản...; làm căn cứ cho việc phê
duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn nhà
nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm
tài sản từ nguồn vốn ngân sách nhà nước, vay nợ Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự
bảo lãnh của Chính phủ…; làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể
doanh nghiệp…
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới
(WTO) thì hơn bao giờ hết nền kinh tế Việt Nam phải thể hiện rõ định hướng thị
trường. Tất cả mỗi thước đo giá trị đều phải dựa trên nền tảng chính đó là thị trường,
quá trình vận động được điều chỉnh bởi các quy luật của thị trường. Trong trường hợp
này, dịch vụ thẩm định giá với vai trò của mình được xem là một công cụ hữu hiệu tạo
cho thị trường minh bạch đúng như bản chất của nó.
1.1.2.2. Thẩm định giá là công cụ quản lý tài sản, quản lý ngân sách nhà nước
Trong điều kiện đất đai, tài nguyên ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu, để khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên này thì việc tổ
chức thẩm định giá làm căn cứ xác định giá đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
xác định thuế tài nguyên phải nộp... là rất cần thiết.
Trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới của nước ta và cả trong những năm
vừa qua, việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài có không ít trường hợp các bên nước

ngoài góp vốn trong các liên doanh bằng các thiết bị cũ lạc hậu, định giá lại quá cao so
với giá trị thực. Qua tổng kết thực tiễn, hầu như tại các doanh nghiệp liên doanh với


20
nước ngoài, do việc xác định giá trị tài sản làm vốn góp của đối tác nước ngoài không
đúng, bị tăng cao gây thiệt hại cho các đối tác trong nước. Nếu sử dụng dịch vụ thẩm
định giá để làm căn cứ xác định giá trị vốn góp của mỗi bên thì rõ ràng sẽ đảm bảo hài
hòa lợi ích của các bên trong doanh nghiệp liên doanh.
Trong dự toán mua sắm cũng như trong quyết toán công trình từ nguồn vốn
ngân sách nhà nước có nhiều hạng mục liên quan đến giá cả như máy thiết bị, đơn giá
vật liệu xây dựng, đơn giá tiền công, giá dịch vụ tư vấn... nếu không được thẩm định
giá cũng làm thất thoát vốn ngân sách nhà nước. Do vậy việc tăng cường quản lý chi
ngân sách thông qua sử dụng dịch vụ thẩm định giá cũng là hết sức cần thiết.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
ở nước ta hiện nay có đặc thù riêng, Nhà nước vẫn là người mua và cũng là người bán
lớn nhất. Vì vậy, thẩm định giá tài sản có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc
quản lý tài sản và ngân sách nhà nước, qua đó tài sản và ngân sách nhà nước được sử
dụng tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Cùng với việc đầu tư, mua sắm mới tài sản, thì với quá trình chuyển đổi doanh
nghiệp nhà nước của Nhà nước ta hiện nay theo các hình thức cổ phần hoá, bán, khoán,
cho thuê... cũng cần thiết phải thẩm định giá để chống thất thoát vốn và tài sản của Nhà
nước.
1.1.2.3. Dịch vụ thẩm định giá đáp ứng nhu cầu giao dịch tài sản của doanh
nghiệp và của công dân
Nước ta trong những năm nền kinh tế còn vận hành theo mô hình kế hoạch hoá
tập trung cũng đã có hệ thống xác định giá trị tài sản theo các cấp của nền kinh tế và
được quản lý khá chặt chẽ theo hình thức mệnh lệnh. Các doanh nghiệp nhà nước mua
gì, khối lượng bao nhiêu, giá cả như thế nào đều đã được nhà nước quy định hay phân
bổ sẵn chỉ tiêu. Tuy nhiên, theo thời gian, bên cạnh hệ thống này, ở thành phần kinh tế

khác vẫn tự phát hình thành hoạt động xác định giá trị tài sản. Xác định giá trị tài sản là
một công cụ quản lý giá cần thiết, tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế - xã hội
của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá. Tuy nhiên, chỉ đến khi nước ta chuyển sang mô
hình kinh tế thị trường, dịch vụ thẩm định giá đúng nghĩa mới thực sự ra đời và phát


21
triển. Thẩm định giá trở thành một dịch vụ không thể thiếu đối với tất cả các nền kinh
tế vận hành theo cơ chế thị trường. Ở các nước theo mô hình kinh tế thị trường, xác
định giá trị tài sản trở thành một nghề chuyên nghiệp - nghề thẩm định giá.
Các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế hiện nay đã xuất hiện nhu cầu
thẩm định giá, một giải pháp thật sự hiệu quả trong việc tính toán đúng giá thành sản
phẩm, hạch toán chi phí đúng với lượng giá trị bỏ ra, hạn chế tình trạng “lãi giả, lỗ
thật” mà trước đây thường gặp phải.
Để thực hiện các bản án trong các vụ xét xử liên quan đến các tranh chấp về hợp
đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết định; xác định giá trị chứng
khoán, lập báo cáo tài chính… đều là những nhu cầu của nền kinh tế cần được dịch vụ
thẩm định giá đáp ứng.
Dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam đã từng bước đáp ứng được nhu cầu thẩm
định giá cho các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp (doanh nghiệp nhà nước, doanh
nghiệp tư nhân, các công ty liên doanh, các công ty nước ngoài...). Đó là tất cả những
đối tượng khách hàng mà các doanh nghiệp thẩm định giá ở nước ta phải hướng tới
phục vụ. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài có ý định đầu tư vào Việt Nam, thẩm định
giá có thể đáp ứng các nhu cầu thông tin về mức độ rủi ro của thị trường, về cơ chế
chính sách, những đánh giá, tính toán dự án tiền khả thi... phục vụ cho việc phân tích
hiệu quả đầu tư.
1.1.3. Các nguyên tắc của kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Nguyên tắc là những điều cơ bản đã được định ra, nhất thiết phải tuân theo trong
quá trình hành động. Các nguyên tắc của kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải căn cứ
vào mục đích cần đạt được của lĩnh vực ngành nghề này, đó là cung cấp cho xã hội

dịch vụ thẩm định giá với chất lượng cao. Do đó, các nguyên tắc của kinh doanh dịch
vụ thẩm định giá phải thống nhất với các nguyên tắc hoạt động thẩm định giá, bao gồm
các nguyên tắc sau:
1.1.3.1. Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải tôn trọng và chấp hành
đúng quy định của Luật Giá, các văn bản hướng dẫn và các quy định khác của pháp