Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
NGUYỄN THỊ THU HẰNG

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
LUẬT KINH TẾ

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ THU HẰNG

2016 - 2018

HÀ NỘI – 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ THU HẰNG
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS. BÙI ĐĂNG HIẾU

HÀ NỘI – 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ có tiêu đề “Thực tiễn giải quyết tranh
chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội” là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân
tôi. Được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Bùi Đăng Hiếu.
Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bầy trong luận văn có
nguồn trích dẫn đầy đủ và trung thực. Kết quả nêu trong luận văn chưa từng được
công bố trong bất kỳ công trình nào.

Học viên

Nguyễn Thị Thu Hằng


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn này, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, đồng nghiệp nơi tôi công tác và cáchọc viên trong
lóp. Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc nhất tới tất cả các tập thể, cá nhân đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu luận văn này.
Trước hết tôi xin trân trọng cảm ơn Khoa Sau đại học của nhà trường cùng
các thầy cô giáo, những người đã trang bị kiến thức cho tôi trong suốt quá trình
học tập.
Với lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất, tôi xin trân trọng cảm ơn thầy
giáo PGS.TS. Bùi Đăng Hiếu - người đã trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn khoa học và
giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, hoàn thành luận văn này.
Xin trân trọng cảm ơn!

Học viên thực hiện

Nguyễn Thị Thu Hằng.


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
LỜI NÓI ĐẦU ....................................................................................................... 1
Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI ..5
1. 1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở ............................................ 5
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở ........................................................ 5
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ...................................... 5
1.2. Khái niệm, đặc điểm của Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội .......................... 8
1.2.1. Khái niệm nhà ở xã hội ........................................................................... 8
1.2.2. Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ......................................... 9
1.2.3. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ........................................... 9
1.2.4. Hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội................... 10
1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội .. 12
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 ...................................................................................... 23
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ
HỘI VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ
Ở XÃ HỘI ............................................................................................................. 24
2.1. Thực trạng quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội .. 24
2.1.1. Quy định về đối tượng và điều kiện được ký kết hợp đồng mua nhà ở xã hội ...... 24
2.1.2. Quy định về chủ đầu tư ......................................................................... 27
2.1.3. Quy định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.......................... 28
2.1.4. Quy định về giá nhà ở xã hội................................................................. 29
2.1.5. Nguyên tắc, điều kiện và trình tự thủ tục thực hiện việc mua bán nhà ở xã hội ..... 30

2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ........... 37
2.2.1. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ......... 37
2.2.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ....... 48
2.2.3. Các phương pháp giải quyết đối với các tranh chấp hợp đồng mua bán
nhà ở xã hội .................................................................................................... 52
2.2.4. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội .......................... 55


2.2.5. Kết quả đạt được trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã
hội trong thực tế.............................................................................................. 65
2.2.6. Những bất cập của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và khó
khăn vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã
hội hiện nay ................................................................................................... 68
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 ...................................................................................... 75
Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG
THỜI GIAN TỚI ................................................................................................. 76
3.1. Lý do phải hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng
mua bán nhà ở xã hội .......................................................................................... 76
3.2.Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng
mua bán nhà ở xã hội .......................................................................................... 77
TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 ...................................................................................... 81
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 83


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

: Bộ Luật Dân sự

LKDBĐS : Luật Kinh doanh BDS
NƠXH

: Nhà ở xã hội

CĐT

: Chủ đầu tư

TAND

: Tòa án nhân dân

BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân sự


LỜI NÓI ĐẦU
Các dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng gần 10
năm qua đã giải quyết phần lớn nhu cầu chỗ ở cho cư dân đô thị. Những quy định
về nhà ở xã hội được nêu rõ trong Luật Nhà ở 2014, tuy nhiên, trên thực tế, có
những trường hợp sở hữu nhà ở xã hội sau một số năm thì phát sinh mâu thuẫn dẫn
tới việc chia tài sản có liên quan đến căn hộ, nếu không biết một số quy định cụ thể
về nhà ở xã hội, chủ sở hữu có thể sẽ mất trắng tài sản này. Có nên nhờ người đứng
tên mua căn hộ nhà ở xã hội? Sau khi đã thuê, mua nhà ở xã hội thì có được bán lại?
Nếu được bán thì trong trường hợp nào, có được bán giá theo thị trường hay
không?...Thực trạng trên đây đã gây áp lực không nhỏ lên những người đang có nhu
cầu về nhà ở. Người mua nhà luôn rơi vào tình trạng yếu thế trong những giao dịch
mua bán nhà ở xã hội so với chủ đầu tư hay bên bán nhà ở. Pháp luật cần xây dựng

khung pháp lý căn bản nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên yếu thế cũng như đảm bảo
tái sản xuất cho nhà đầu tư, khuyến khích huy động mọi nguồn đầu tư trong xã hội.
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Tại Việt Nam, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao theo mức độ gia tăng
dân số, tuy nhiên theo mức thu nhập bình quân của phần đông dân số của nước ta
không phải ai cũng có điều kiện để sở hữu một căn nhà theo giá thương mại, chung
cư,.....vì vậy mua bán nhà ở xã hội là một lựa chọn thích hợp cho phần lớn người
dân hiện nay.
Tuy nhiên việc Ngân hàng Nhà nước dừng giải ngân gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ
đồng kể từ ngày 01/06/2016 đã tạo ra nhiều ý kiến lo ngại, băn khoăn trong dư luận
cũng như người được vay vốn nhất là đối với chủ đầu tư nói riêng và người dân
thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội nói chung. Đây có thể là nguyên nhân lớn dẫn
đến những tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam. Và việc
tìm ra các giải pháp, phương hướng giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp
đồng mua bán nhà ở xã hội trong tình hình các văn bản pháp luật về nhà ở hiện nay

1


có tính ổn định không cao, chưa đáp ứng được sự đa dạng, phức tạp của thực tế về
hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hiện nay là một việc cần thiết và cấp bách.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Có nhiều công trình nghiên cứu về Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội dưới
dạng các bài báo, khóa luận, luận văn như: Luận văn thạc sỹ luật học năm 2014 của
tác giả Dương Việt Dũng, khoa luật trường Đại học quốc gia Hà Nội với đề tài:
“Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam”.....Tuy nhiên các công
trình trên mới chỉ đánh giá được một phần các quy định của hợp đồng mua bán nhà
ở xã hội theo quy định của pháp luật hiện hành. Đề tài “Thực tiễn giải quyết tranh
chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội” được nghiên cứu một cách cụ thể về thực
tiễn các quy định của pháp luật về giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán

nhà ở xã hội trên cơ sở BLDS năm 2005; BLDS năm 2015; Luật nhà ở năm 2014
và các văn bản pháp luật có liên quan là một đề tài mới và hoàn toàn độc lập với các
công trình nghiên cứu trước đây.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Tìm hiểu các quy định của BLDS năm 2005; BLDS
năm 2015; Luật nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở xã hội và các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở xã hội qua đó tìm
ra những điểm hạn chế, vướng mắc trong giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua
bán nhà ở xã hội, chỉ ra nguyên nhân của những hạn chế đó và đưa ra những kiến
nghị góp phần hoàn thiện pháp luật.
Nhiệm vụ nghiên cứu: Làm rõ một số vấn đề lý luận, thực tiễn và nội dung
của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. Phân tích,
đánh giá một số quy định của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán nhà ở xã hội. Đánh giá thực trạng của pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, từ đó đưa ra kiến nghị và giải pháp để nâng cao
hiệu quả pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
sau này.

2


4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận
chung về khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán
nhà ở xã hộị; Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thực thi pháp luật về giải quyết tranh
chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội; Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chủ
trương, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.
Phạm vi nghiên cứu: Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu là hợp đông
mua bán căn hộ nhà ở xã hội giữa chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn

ngoài ngân sách với khách hàng là các cá nhân có đủ điều kiện được mua nhà ở
xã hội.
Luận văn không nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội do hộ gia
đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng và cũng không nghiên cứu hợp đồng mua bán lần
2 giữa chủ sở hữu nhà ở xã hội bán lại cho chủ thể khác.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp luận nghiên cứu khoa học biện chứng duy
vật và biện chứng lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư duy, quan điểm, đường lối
về phát triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền trong cơ chế
thị trường của Đảng và Nhà nước ta.
Bên cạnh đó luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể
sau: phương pháp bình luận, phương pháp phân tích... được sử dụng trong chương 1
khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán nhà ở xã hội; phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học,
phương pháp thống kê, phương pháp diễn giải...được sử dụng trong chương 2 khi
tìm hiểu, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán
nhà ở xã hội ở nước ta hiện nay; phương pháp quy nạp, phương pháp khái
quát...được sử dụng trong chương 3 khi đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn
thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam
hiện nay.

3


6. Ý nghĩa lí luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu
Ý nghĩa lí luận: Đề tài được nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ những vấn
đề lý luận về pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.
Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài được nghiên cứu sẽ góp phần tổng kết thực tiễn,
nghiên cứu những vướng mắc, bất cập từ đó đề xuất những giải pháp có giá trị
nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và pháp luật về

hợp đồng mua bán nhà xã hội nói riêng.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 03 chương:
Chương 1: Lý luận chung về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
Chương 2: Thực trạng pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và thực
tiễn giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.
Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán nhà ở xã hội trong thời gian tới.

4


Chương 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
XÃ HỘI

1. 1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên
bán, theo đó bên bán nhà có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền
sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà
hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán
đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng
mua bán nhà ở.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở, là một loại tài sản buộc phải
đăng ký quyền sở hữu, vì thế các giao dịch mua bán nhà ở đều được pháp luật quy
định chặt chẽ. Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản
vì vậy hợp đồng mua bán nhà ở mang đầy đủ những đặc điểm của hợp đồng mua

bán tài sản nói chung và có những đặc điểm đặc thù riêng (do Nhà ở có những đặc
tính riêng so với các loại tài sản khác và Nhà nước cũng có những chính sách riêng
về nhà ở).
- Hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ. Theo đó, bên bán nhà ở
và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có
quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Trong hợp đồng mua bán nhà ở quyền
và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua và ngược
lại. Đặc tính song vụ của hợp đồng mua bán nhà ở chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp
đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm
có hiệu lực của hợp đồng).

5


- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Trong hợp đồng, khi bên
bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích thì sẽ nhận được từ
phía bên kia một lợi ích tương ứng. Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở
là sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên
mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ
tham gia giao kết hợp đồng. Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm
phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở hay nhà ở mà một người có được do cấp nhà
tình nghĩa.
- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu
tài sản từ phía người bán cho người mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này,
người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu
ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển
giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên
phần đất thuê [1]. Đây là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở, gửi
giữ nhà ở và tặng cho nhà ở.
Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn có các đặc

điểm riêng biệt như:
- Về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng: Pháp luật ghi nhận chủ thể là cá
nhân, tổ chức có đầy đủ năng lực hành vi pháp luật và năng lực quy định tại Điều 7
và Điều 10 BLDS năm 2015. Đối với cá nhân không có đủ năng lực hành vi dân sự,
mất năng lực và bị hạn chế năng lực hành vi dân sự muốn tham gia giao dịch phải
thông qua người đại diện hợp pháp. Đối với chủ thể tham gia hợp đồng mua bán
nhà ở là tổ chức phải thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền
của tổ chức đó.
- Đối tượng của hợp đồng: Là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng vào việc ở.
Ta phải xác định hợp đồng ở đây là mua bán nhà ở nên đối tượng phải đáp ứng đủ
các điều kiện của đối tượng mua bán, còn mục đích cũng phải tuân thủ là dùng để ở,
còn đối với những trường hợp mua bán nhà vì mục đích khác như kinh doanh, làm

6


văn phòng thì cũng phải tuân theo các quy định về mua bán nhà ở. Nhà ở có thể
được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho người sinh sống hoặc nghỉ
ngơi. Nhà ở khác với nhà dùng làm cửa hàng, cửa hiệu,...đây là nhà ở dùng vào mục
đích khác. Đối với những trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên
cũng thuộc đối tượng mua bán. Nhà ở mua bán phải đáp ứng các điều kiện sau [4,
Điều 118,tr.386 ] :
+ Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định
tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 (Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai;Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;Mua
bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở
để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản
4 Điều 62 của Luật này; Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
Nhận thừa kế nhà ở; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây
dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao

nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó).
+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở
hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết
định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá
dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
- Hình thức của hợp đồng: Theo quy định tại Điều 119, BLDS 2015 thì hình
thức của giao dịch dân sự “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản
hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình
thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là
giao dịch bằng văn bản.Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện
bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.

7


Hợp đồng mua bán nhà ở cũng là một giao dịch dân sự do vậy cũng phải
được lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có xác nhận của Uỷ ban
nhân dân phường xã về tình trạng ngôi nhà không có tranh chấp trên cơ sở đó Công
chứng hoặc Uỷ ban nhân dân huyện chứng thực. Hai bên phải có mặt tại cơ quan
công chứng nhà nước hoặc ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và có đầy đủ các
giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà. Sau khi các bên ký kết hợp đồng, cơ
quan Công chứng nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền kiểm tra tính
hợp pháp của các loại giấy tờ trên và chứng thực việc mua bán nhà ở. Trong một
thời gian nhất định do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng làm thủ
tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.2. Khái niệm, đặc điểm của Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
1.2.1. Khái niệm nhà ở xã hội

Có lẽ khi nghe đến cụm từ nhà ở xã hội một số người còn rất lạ lẫm có thể
lầm tưởng đến những dự án chất lượng thấp, xây dựng tạm bợ để giải quyết chỗ ở
cho một số bộ phần người dân chưa có nhà trong chính sách được hưởng ưu đãi
giống như các dự án tái định cư. Có thể ý nghĩ này là đúng với một số dự án trước
đây, nhưng từ năm 2013 trở lại đây thì đã có nhưng quy định rõ ràng về nhà ở xã
hội theo Luật nhà ở năm 2014, Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý
nhà ở xã hội và Thông tư 20/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Nghị định
100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì ý nghĩ này đã không còn
chính xác nữa.
Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 thì “Nhà ở xã hội là nhà
ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về
nhà ở theo quy định của Luật này”.
Như vậy, có thể hiểu khái niệm về nhà ở xã hội là nhà có sự hỗ trợ của Nhà
nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của
Luật. Đối với nhà ở xã hội, Nhà nước sẽ hỗ trợ bằng cách miễn tiền thuế đất hoặc
cho thuê đất; miễn, giảm thuế; được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã

8


hội; được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật…Các đối tượng được hưởng các chính sách hỗ trợ về nhà ở có thể là người có
công với cách mạng, hộ gia đình nghèo hoặc cận nghèo, người có thu nhập thấp, sĩ
quan, cán bộ, công chức, viên chức, học sinh, sinh viên…đáp ứng các điều kiện do
Luật quy định sẽ được hưởng các chính sách về nhà ở xã hội.
1.2.2. Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
Từ khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng
mua bán nhà ở xã hội như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là sự thỏa thuận
bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và
nghĩa vụ của bên bán và bên mua, theo đó bên bán nhà ở xã hội có nghĩa vụ chuyển

giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên
mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên
bán và bên mua có nghĩa vụ thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
1.2.3. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
Chủ thể của Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là bên bán nhà ở xã hội và bên
mua nhà ở xã hội, cụ thể:
*Bên bán nhà ở xã hội: Trong giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài, chủ
thể tham gia giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ở đây là Chủ đầu tư. Chủ đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách là các chủ thể trực tiếp
lập, xây dựng và thực hiện dự án nhà ở xã hội này. Để có thể trở thành bên bán nhà
ở xã hội thì Chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định về Chủ đầu
tư của dự án xây dựng nhà ở nói chung như [4, Điều 21]:
- Phải là Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy
định của pháp luật Việt Nam về doanh nghiệp, hợp tác xã (sau đây gọi chung là
doanh nghiệp).
- Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và
có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư;

9


- Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật;
Ngoài ra, Chủ đầu tư còn phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép về việc
xây dựng và bán nhà ở xã hội theo quy định riêng đối với Nhà ở xã hội được bán.
*Bên mua nhà ở xã hội: Bên mua nhà ở xã hội là cá nhân có nhu cầu về nhà ở
và đáp ứng các điều kiện mua nhà ở xã hội do pháp luật quy định. Để tham gia giao
kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ngoài việc đáp ứng đầy đủ các quy định riêng
biệt về điều kiện được mua nhà ở xã hội thì cá nhân còn phải có đầy đủ năng lực
hành vi dân sự mới có quyền tự mình xác lập và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở
xã hội. Cá nhân không hoặc chưa có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì việc xác lập

và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải thông qua người đại diện theo quy
định của pháp luật.
Như vậy, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều
kiện sau:
– Bên bán nhà ở xã hội phải có quyền định đoạt đối với nhà bán và phải có
năng lực kinh doanh nhà ở.
– Bên mua nhà cá nhân có năng lực hành vi dân sự và đủ điều kiện để mua
nhà ở xã hội khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà nhà ở xã hội.
1.2.4. Hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
Nhà ở là một trong những tài sản lớn và quan trọng của mỗi cá nhân, chình
vì vậy pháp luật luôn đặt ra những điều kiện chặt chẽ trong những giao dịch liên
quan đến loại tài sản này. Hình thức của giao dịch đối với tài sản là nhà ở,pháp luật
luôn đòi hỏi phải đáp ứng những điều kiện căn bản, dù tại bất cứ thời điểm nào, đó
là yêu cầu về tính hiện hữu thể hiện bằng văn bản và yêu cầu về sự giám sát thông
qua yêu cầu công chứng giao dịch.
BLDS năm 2015 không quy định về hình thức cụ thể của Hợp đồng mua bán
nhà ở nói chung hay Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nói riêng nhưng Hợp đồng
mua bán nhà ở nói chung hay hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nói riêng đều là Giao

10


dịch dân sự do vậy đều phải tuân thủ hình thức của giao dịch dân sự theo Điều 119
BLDS 2015. Tuy nhiên, tại Điều 121 Luật nhà ở năm 2014 đã quy định rất cụ thể về
hình thức và nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở:
“Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản
bao gồm các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với
nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các

bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền
sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu
chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê
duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá;
trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về
giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho
thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê
mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp,
cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu
(nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

11


Theo quy định tại Điều 24, Nghị định 100/2015, quy định rất cụ thể về hợp
đồng mua bán nhà ở xã hôi như sau:
“Điều 24. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
1. Việc mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở
và Nghị định này do các bên thỏa thuận trên cơ sở tham khảo hợp đồng mẫu do Bộ
Xây dựng ban hành”.
Như vậy, về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là sự tiếp nối

những quy định về hợp đồng mua bán nhà ở, theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở xã
hội về hình thức nói chung phải đáp ứng những điều kiện là phải được lập thành văn
bản và phải được lập theo mẫu do cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở quy định và
ban hành. Theo quy định tại khoản 2, Điều 122 Luật nhà ở 2014 thì hợp đồng mua
bán nhà ở xã hội là loại hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Theo đó, khi có nhu cầu thì các bên sẽ đem hợp đồng đi thực hiện công chứng,
chứng thực. Thời gian có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận, trường
hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời
điểm ký kết hợp đồng.
1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch là một chế định cơ bản
của bất kỳ giao dịch dân sự nào. Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với đặc điểm là
loại hợp đồng song vụ, vì vậy, nội dung quyền và nghĩa vụ của các bên đã thỏa
thuận trong hợp đồng bao giờ cũng thể hiện tính song vụ, tức là quyền và nghĩa vụ
của các bên thường thể hiện sự đối lập, quyền của bên này sẽ là nghĩa vụ của bên
kia và ngược lại [3, Điều 410, BLDS 2015, tr.608, 609]. Khi đề cập đến nội dung
của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là đề cập đến toàn bộ quyền và nghĩa vụ của
bên bán nhà và bên mua nhà, đây là nội dung bắt buộc các bên phải thực hiện đúng
và đầy đủ.

12


1.2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở xã hội
Bên bán nhà ở xã hội có các quyền và nghĩa vụ cụ thể như sau [7, Điều 27,
khoản 1, điểm a]:
*Quyền của bên bán nhà ở xã hội (Chủ đầu tư):
- Yêu cầu Bên mua trả đủ tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận của Hợp đồng
mua bán nhà ở xã hội;
- Yêu cầu Bên mua nhận bàn giao nhà ở theo đúng thỏa thuận của Hợp đồng

mua bán nhà ở xã hội;
- Yêu cầu Bên mua nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc mua
bán nhà ở theo quy định của, pháp luật;
- Được quyền chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo thỏa thuận
trong hợp đồng đã ký kết khi hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng bằng văn bản.
Trong trường hợp này, hai bên sẽ thỏa thuận các Điều kiện và thời hạn chấm dứt.
Tuy nhiên bên bán nhà ở xã hội sẽ được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
trong trường hợp bên mua chậm trễ thanh toán tiền mua nhà theo thỏa thuận của
hợp đồng đã ký kết.
- Các quyền khác (nhưng không trái quy định của pháp luật).
*Nghĩa vụ của bên bán nhà ở xã hội (Chủ đầu tư):
Các nghĩa vụ trước khi bán nhà ở xã hội:Trước khi thực hiện ký kết hợp
đồng mua bán nhà ở xã hội Bên bán nhà ở xã hội phải phải đáp ứng các điều kiện
nhất định.
- Phải đáp ứng các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai
được đưa vào kinh doanh [35, Điều 55]:
+ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã
được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có
Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng

13


kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp
có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã
hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
+ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư
phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều
kiện được bán, cho thuê mua và có văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán.

+ Cung cấp cho bên mua nhà ở xã hội các thông tin chính xác về quy hoạch
chi tiết, thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến
việc mua bán nhà ở xã hội đó.
- Đối với trường hợp Bảo lãnh trong bán nhà ở xã hội hình thành trong tương
lai cần đáp ứng điều kiện sau [35, Điều 56]:
+ Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở xã hội hình thành trong
tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa
vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở
theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng thương mại có đủ năng lực
thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là các
Ngân hàng nằm trong danh sách được Nhà nước Việt Nam công bố công khai.
+ Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng
phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh (trường hợp chủ đầu tư không
thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu
cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền
khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh
đã ký kết) và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao
hợp đồng bảo lãnh cho bên mua nhà ở xã hội khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
+ Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên
mua nhà ở xã hội.

14


-Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở xã hội đối với dự án nhà ở xã hội được đầu
tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách được thực hiện như sau [7, Điều 20]:
+ Sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách
nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án (tên dự án; chủ đầu tư dự án; địa
điểm xây dựng dự án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký; tiến độ thực hiện dự
án; quy mô dự án; số lượng căn hộ (trong đó bao gồm số căn hộ để bán,); diện tích

căn hộ; giá bán (tạm tính) đối với từng loại căn hộ; thời gian bắt đầu và kết thúc
nhận đơn đăng ký và các nội dung khác có liên quan) để công bố công khai tại Cổng
Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án; đăng tải ít nhất 01
lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương và công bố tại Sàn
giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết, đăng ký và thực
hiện việc theo dõi, giám sát;
+ Trước khi thực hiện việc bán chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có
trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ bán và thời điểm bắt đầu
bán để Sở Xây dựng biết và kiểm tra. Công bố công khai tại Cổng Thông tin điện tử
của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án trong thời gian tối thiểu là 30 ngày
làm việc kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở tại dự án;
+Trên cơ sở các thông tin về các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn đã được
công bố theo quy định như trên hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký mua, nhà ở
xã hội nộp hồ sơ cho chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 22 của Nghị định 100
và hướng dẫn cụ thể của Bộ Xây dựng;
+ Sau khi tập hợp đầy đủ giấy tờ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu, chủ
đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm xem xét từng hồ sơ đăng ký, đối chiếu với
các quy định về đối tượng, điều kiện theo quy định tại Điều 49 và Điều 51 của Luật
Nhà ở, quy định của Nghị định 100 và hướng dẫn chi tiết của Bộ Xây dựng để lập
danh sách đối tượng được mua nhà ở xã hội thuộc dự án do mình làm chủ đầu tư.
Trường hợp người có nhu cầu đăng ký mua nhà ở xã hội đã nộp hồ sơ hợp lệ
theo quy định cho chủ đầu tư, nhưng trong dự án không còn quỹ nhà để giải quyết

15


thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm ghi rõ lý do và gửi trả lại hồ sơ (bao gồm cả
Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được mua ở xã hội mà người đăng ký
đã nộp) để người đó biết và nộp hồ sơ tại dự án khác.
Khi người có nhu cầu nộp hồ sơ, người nhận hồ sơ phải ghi Giấy biên nhận.

Nếu hồ sơ chưa hợp lệ (chưa đúng các điều kiện, tiêu chuẩn theo quy định) thì
người nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho người
nộp hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện;
+ Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm gửi Danh sách các
đối tượng dự kiến được giải quyết mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở
chấm điểm theo nguyên tắc quy định) về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để
kiểm tra nhằm loại trừ việc người được mua nhà ở xã hội được hỗ trợ nhiều lần [7,
Điều 23].
Trường hợp đối tượng dự kiến được mua nhà ở xã hội theo Danh sách do
chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hoặc
đã được mua nhà ở xã hội tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi
văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong Danh sách được mua
nhà ở xã hội. Sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được Danh sách, nếu Sở Xây
dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng
được mua nhà ở xã hội trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và
ký hợp đồng.
Trường hợp người có nhu cầu nhà ở xã hội đáp ứng đủ điều kiện và đã được
chủ đầu tư dự án xem xét, đưa vào Danh sách mua nhà ở xã hội của dự án đó,
nhưng người đó không còn có nhu cầu mua nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án gửi trả
lại hồ sơ (bao gồm cả giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được mua nhà
ở xã hội) cho người đã nộp hồ sơ;
+ Mỗi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua nhà ở xã hội chỉ được nộp giấy
tờ đăng ký tại một dự án. Trong trường hợp dự án không còn quỹ nhà để bán thì chủ
đầu tư nêu rõ lý do và trả lại hồ sơ để người có nhu cầu nộp tại dự

16

án khác. Bên

mua nhà ở xã hội thanh toán trực tiếp với chủ đầu tư hoặc thực hiện thông qua ngân
hàng do chủ đầu tư và người mua thống nhất theo thỏa thuận;
+

Sau khi ký Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án có trách

nhiệm lập đầy đủ Danh sách các đối tượng (bao gồm cả các thành viên trong hộ) đã
được mua nhà ở xã hội gửi về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để công bố
công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhận được Danh sách này)
và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm). Đồng thời, chủ đầu
tư dự án có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của chủ
đầu tư và tại Sàn giao dịch bất động sản hoặc Trang thông tin điện tử về nhà ở xã
hội của chủ đầu tư (nếu có).
Các nghĩa vụ bên bán phải thực hiện sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà
ở xã hội:
- Bên bán có trách nhiệm bàn giao nhà ở kèm theo các trang thiết bị gắn với
nhà ở đó và giấy tờ pháp lý về nhà ở theo hợp đồng cho Bên mua trong thời hạn
theo thỏa thuận trong hợp đồng, kể từ ngày Bên mua thanh toán đủ số tiền mua nhà
ở theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Việc bàn
giao nhà ở phải lập thành biên bản có chữ ký xác nhận của hai bên. Đối với trường
hợp mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì thỏa thuận theo nội dung:
Bên bán có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế và theo danh Mục vật
liệu xây dựng bên trong và bên ngoài nhà ở mà các bên đã thỏa thuận; thông báo
cho Bên mua biết tiến độ xây dựng nhà ở và đảm bảo hoàn thành việc xây dựng
theo đúng tiến độ đã thỏa thuận; tạo Điều kiện để Bên mua kiểm tra việc xây dựng
nhà ở nếu có yêu cầu.
- Bảo quản nhà ở và trang thiết bị gắn liền với nhà ở trong thời gian chưa bàn
giao nhà cho Bên mua;
- Nộp tiền sử dụng đất và các Khoản phí, lệ phí khác liên quan đến mua bán
nhà ở theo quy định của pháp luật;

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Nộp phạt vi phạm hợp đồng.

17


- Các nghĩa vụ khác (nhưng không trái với quy định của pháp luật) như: Tổ
chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị nhà chung cư nơi có
nhà ở bán; thực hiện các nhiệm vụ của Ban quản trị nhà chung cư khi nhà chung cư
chưa thành lập được Ban quản trị;
Các nghĩa vụ sau khi bàn giao nhà và nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở xã hội:
- Thực hiện bảo hành nhà ở cho Bên mua theo quy định [4,Điều 85]: Tổ
chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp
luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị
theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán
thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở kể từ khi hoàn thành việc xây
dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn thiểu là 60 tháng đối với nhà
chung cư và tối thiểu là 24 tháng đối với nhà ở riêng. Nội dung bảo hành nhà ở bao
gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân
thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống
cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể
phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp
nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng
mua bán nhà ở xã hội. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán nhà ở
thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất; Nộp
kinh phí bảo trì theo quy định của pháp luật;
+ Có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
(gọi tắt là Giấy chứng nhận) cho Bên mua (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
Bên mua đi làm thủ tục thì bên bán có nghĩa vụ hỗ trợ và cung cấp đầy đủ hồ sơ

pháp lý về nhà ở mua bán cho bên mua đi làm thủ tục); Hỗ trợ bên mua làm thủ tục
thế chấp nhà ở đã mua tại tổ chức tín dụng khi bên mua có nhu cầu.

18