Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở việt nam

NGHIÊM THỊ THÚY GIANG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT
LUẬT KINH TẾ

ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM

NGHIÊM THỊ THÚY GIANG

2016 - 2018

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM

NGHIÊM THỊ THÚY GIANG

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số

: 60 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI – 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số
liệu, ví dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nghiêm Thị Thúy Giang


LỜI CẢM ƠN
Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội và
sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến về đề tài luận
văn: "Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt
Nam". Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm,
động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Trường
Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học
tập, nghiên cứu tại Viện.
Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Quang
Tuyến đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình.

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại
học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học
tập. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh
nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không
thể tự nhận thấy được. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để
luận văn được hoàn chỉnh hơn.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động
viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu
của mình.
Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2018
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nghiêm Thị Thúy Giang


MỤC LỤC
Trang
1

MỞ ĐẦU

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT

8

ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM

1.1.

Lý luận về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

8

1.1.1. Khái niệm về bất động sản

8

1.1.2. Khái niệm về bất động sản hình thành trong tương lai

12

1.1.3. Khái niệm về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

14

1.2.

21

Lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong
tương lai

1.2.1. Cơ sở xây dựng pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành

21

trong tương lai
1.2.2

Khái niệm pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong

23

tương lai
1.2.3. Các yếu tố tác động đến pháp luật kinh doanh bất động sản hình

25

thành trong tương lai
1.2.4. Lịch sử hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh bất động sản

30

hình thành trong tương lai ở nước ta
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

34

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
TẠI VIỆT NAM

2.1.

Thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong

34

tương lai
2.1.1. Nội dung quy định về quyền kinh doanh bất động sản hình thành

34

trong tương lai
2.1.2. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa

36

vào kinh doanh
2.1.3. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

38


2.1.4. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong

43

tương lai
2.1.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong bán, thuê mua bất động sản

44

hình thành trong tương lai
2.1.6. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành

48

trong tương lai
2.2.

Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản

56

hình thành trong tương lai tại Việt Nam
2.2.1. Những kết quả đạt được

56

2.2.2. Những tồn tại, hạn chế

60

2.2.3. Nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc

66

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT

70

ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ NÂNG CAO
HIỆU QUẢ THI HÀNH Ở VIỆT NAM

3.1.

Định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình

70

thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam
3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình

70

thành trong tương lai
3.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về kinh doanh

73

bất động sản hình thành trong tương lai
3.2.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình

75

thành trong tương lai và nâng cao hiệu thi hành ở nước ta
3.2.1. Nhóm các giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động

75

sản hình thành trong tương lai
3.2.2. Nhóm các giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về kinh

80

doanh bất động sản hình thành trong tương lai
KẾT LUẬN

86

TÀI L IỆU THAM KHẢO

88


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

BLDS

: Bộ luật dân sự

KDBĐS : Kinh doanh bất động sản


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

Tên bảng

Trang

bảng
2.1

Tiến độ thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai của Dự
án Royal Park Huế

58


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là loại hình kinh doanh ra đời rất sớm
trên thế giới. Do bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị lớn nên các chủ thể
KDBĐS phải đầu tư nguồn vốn rất lớn. Bên cạnh tính hấp dẫn của tỷ suất lợi nhuận
thu được trên một đồng vốn đầu tư rất cao thì loại hình kinh doanh này cũng tiềm ẩn
nhiều rủi ro dẫn đến "khuynh gia, bại sản". Vì vậy, pháp luật về KDBĐS ra đời như
một biện pháp nhằm ngăn ngừa rủi ro cho tổ chức, cá nhân KDBĐS; đồng thời,
giúp Nhà nước quản lý hoạt động KDBĐS. Ở nước ta, KDBĐS chính thức được
pháp luật ghi nhận và bảo hộ kể từ khi Luật KDBĐS năm 2006 ra đời. Đạo luật này
có các quy định về KDBĐS bao gồm kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng; kinh
doanh quyền sử dụng đất; KDBĐS hình thành trong tương lai và kinh doanh dịch
vụ BĐS… đã từng bước đưa loại hình kinh doanh này đi vào nề nếp. Tìm hiểu
những vấn đề pháp lý về KDBĐS hình thành trong tương lai cho thấy loại hình kinh
doanh này được pháp luật quy định chặt chẽ hơn về điều kiện, các bước đàm phán,
ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán v.v... Tuy nhiên, thực tiễn thi hành Luật
KDBĐS năm 2006 nói chung và các quy định về KDBĐS hình thành trong tương
lai nói riêng cho thấy phần lớn các nhà đầu tư KDBĐS với mong muốn tìm kiếm lợi
nhuận tối đa đã bất chấp quy định của pháp luật khi yêu cầu khách hàng phải nộp
100% số tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa bàn giao nhà phần thô
hoặc dự án xây dựng nhà ở còn đang thực hiện dở dang dẫn đến việc chiếm dụng
vốn; thậm chí có hiện tượng lừa đảo chiếm đoạt tiền của người mua nhà như vụ việc
lừa đảo chiếm đoạt hơn 377 tỷ đồng của nguyên đại biểu Quốc hội Châu Thị Thu

Nga - nguyên Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây
dựng Nhà đất; vụ việc của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Đài Việt lừa đảo bán
đất Dự án Indochina Dương Nội (quận Hà Đông - thành phố Hà Nội) của Tập đoàn
Nam Cường; vụ việc lừa đảo bán đất tại Dự án nhà ở Thanh Hà (chủ đầu tư là
CIENCO 5) của Công ty Cổ phần Xây dựng 1-5 chiếm đoạt khoảng 800 tỷ đồng v.v...

1


Mặt khác, các chủ đầu tư BĐS thứ cấp đã thực hiện hành vi mua bán lòng vòng
kiếm lời thông qua hình thức bán nhà trên giấy (hợp đồng ủy quyền thực hiện nghĩa
vụ nộp tiền mua nhà với chủ đầu tư) không chỉ đẩy giá nhà lên cao so với giá trị
thực, gây ra tình trạng khan hiếm giả tạo, lũng đoạn thị trường BĐS mà còn làm
giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS và gây thất thu cho ngân
sách nhà nước v.v... Để xảy ra tình trạng này có nguyên nhân từ những "kẽ hở", "lỗ
hổng" trong các quy định về KDBĐS hình thành trong tương lai của Luật KDBĐS
năm 2006. Khắc phục tồn tại này, Luật KDBĐS năm 2014 được Quốc hội khóa XIII
kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 với
những quy định sửa đổi, bổ sung mang tính cụ thể, chặt chẽ hơn đối với loại hình
KDBĐS hình thành trong tương lai như quy định về điều kiện bảo lãnh đối với chủ
đầu tư kinh doanh phân khúc thị trường BĐS này; quy định về việc chuyển nhượng,
thế chấp BĐS hình thành trong tương lai v.v... Điều này đặt ra yêu cầu cần có sự
nghiên cứu, tìm hiểu một cách hệ thống, bài bản về những quy định mới này thì mới
mong thực hiện đúng trên thực tế. Đồng thời, đây cũng là việc làm thiết thực góp phần
triển khai có hiệu quả Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Với lý do cơ bản trên, học viên lựa chọn nghiên cứu đề tài "Pháp luật về
kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam" làm luận văn
thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về KDBĐS nói chung và pháp luật về KDBĐS hình thành trong

tương lai nói riêng là đề tài thu hút sự quan tâm nghiên cứu của giới luật học nước
ta. Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố mà
tiêu biểu phải kể đến một số công trình nghiên cứu cụ thể sau đây: 1) Doãn Hồng
Nhung (2013), Pháp luật về thanh tra và xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai ở Việt Nam, (sách chuyên khảo), Nxb Xây dựng; 2) Đỗ Thị Vân (2001),
Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản; Tạp chí
Tài chính, số 3; 3) Nguyễn Tân Thịnh (2003), Sử dụng các công cụ kinh tế thực
hiện quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam, Tạp chí Tài chính, số 8; 4) Bùi

2


Văn Huyền (2011), Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam,
(sách chuyên khảo), Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật; 5) Phạm Minh Tuấn (2012),
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam, luận văn thạc sĩ,
Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội; 6) Nguyễn Quang Tuyến
(2015), Những điểm mới cơ bản của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và
khuyến nghị về việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành, Tạp chí Dân chủ và
pháp luật, Số chuyên đề về Luật KDBĐS năm 2014, tháng 11; 7) Nguyễn Thị Nga
(2015), Nhận diện các vi phạm điển hình trong mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai và một số kiến nghị, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Số chuyên đề về Luật
KDBĐS năm 2014, tháng 11; 8) Trần Quang Huy và Nguyễn Quang Tuyến (chủ
biên) (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp; 9) Nguyễn Quang
Tuyến (chủ biên) (2010), Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản, Nxb Tư
pháp; 10) Nguyễn Mạnh Khởi (2009), Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
công trình xây dựng ở Việt Nam - Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật - Đại học quốc gia
Hà Nội; 11) Nguyễn Diệu Linh (2016), Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình
thành trong tương lai, luận văn thạc sĩ, Đại học Luật - Đại học Huế v.v...
Những công trình nghiên cứu trên đây đã giải quyết một số vấn đề lý luận
và thực tiễn về pháp luật KDBĐS như: Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm, vai

trò và phân loại BĐS; hai là, lý giải sự ra đời của thị trường BĐS; giải mã khái
niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường BĐS; đề cập việc phân loại thị trường
BĐS, phân tích cấu trúc của thị trường BĐS …; ba là, phân tích sự ra đời của pháp
luật về KDBĐS; luận giải khái niệm, đặc điểm, các nguyên tắc và các yếu tố tác
động đến lĩnh vực pháp luật này; bốn là, phân tích nội dung và đánh giá thực trạng
thi hành pháp luật về KDBĐS; năm là, đưa ra khuyến nghị về định hướng và giải
pháp hoàn thiện pháp luật về KDBĐS v.v... Tuy nhiên, các quy định về KDBĐS
hình thành trong tương lai dường như chưa được các công trình này tìm hiểu một
cách hệ thống, toàn diện, đầy đủ, độc lập và chuyên sâu trên hai phương diện lý
luận, thực tiễn. Hơn nữa, việc cập nhật những nội dung sửa đổi, bổ sung về KDBĐS
hình thành trong tương lai của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn

3


thi hành chưa được các công trình liên quan đến đề tài công bố đề cập một cách trực
diện, rõ nét. Đây là lý do để học viên tiếp tục tìm hiểu vấn đề này đặt trong sự tham
chiếu với Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trên cơ sở
kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài được
công bố, học viên đi sâu tìm hiểu pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai ở
nước ta hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu một số vấn đề lý luận và pháp luật về kinh doanh bất
động sản hình thành trong tương lai, thực trạng pháp luật cũng như nghiên cứu thực
tiễn thực hiện pháp luật về vấn đề này, để từ đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện
pháp luật và góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về KDBĐS hình thành
trong tương lai ở nước ta hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên

cứu cơ bản như sau:
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận pháp luật về KDBĐS hình thành trong
tương lai thông qua việc phân tích, luận giải các nội dung cụ thể gồm: i) Khái niệm
và đặc điểm của KDBĐS hình thành trong tương lai; ii) Mục đích, ý nghĩa của
KDBĐS hình thành trong tương lai; iii) Các nguyên tắc của KDBĐS hình thành
trong tương lai; iv) Điều kiện KDBĐS hình thành trong tương lai; v) Khái niệm và
đặc điểm của pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai; vi) Sự cần thiết của
việc ra đời pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai; vii) Các yếu tố tác
động đến pháp luật về về KDBĐS hình thành trong tương lai; viii) Lịch sử hình
thành và phát triển của pháp luật về về KDBĐS hình thành trong tương lai v.v...
- Nghiên cứu nội dung của pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai
và đánh giá thực tiễn thi hành ở nước ta.
- Đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện, góp phần nâng cao hiệu quả
thi hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai.

4


4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu sau đây:
- Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp luật về
KDBĐS trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta;
- Các quy định về KDBĐS hình thành trong tương lai của Luật KDBĐS
năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành;
- Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật về KDBĐS hình thành trong
tương lai.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi

nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau:
- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về KDBĐS hình
thành trong tương lai của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành;
- Phạm vi về thời gian: Luận văn nghiên cứu các quy định về KDBĐS hình
thành trong tương lai từ năm 2006 (năm ban hành Luật KDBĐS 2006) đến nay.
- Phạm vi về không gian: Luận văn nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật
về KDBĐS hình thành trong tương lai trong phạm vi cả nước.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Khi thực hiện nghiên cứu này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu
cơ bản sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin;
- Ngoài ra, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu...
được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật về
KDBĐS hình thành trong tương lai.
ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê,

5


phương pháp tổng hợp... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp
luật về KDBĐS hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành tại Việt Nam.
iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải…
được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng
cao hiệu quả thi hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai tại Việt Nam.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
6.1. Ý nghĩa lý luận
- Hệ thống hóa, góp phần bổ sung và phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn
pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai ở nước ta.

- Đánh giá thực trạng pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai và
thực tiễn thi hành tại Việt Nam.
- Đưa ra các kiến nghị góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi
hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại
Việt Nam
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong
tương lai với thông tin, ví dụ, số liệu thực tiễn để minh chứng cho những nhận định,
kết luận của tác giả.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích không chỉ đối với các nhà lập pháp,
đối với đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về BĐS; các doanh nghiệp, giới đầu tư
KDBĐS và của những ai quan tâm về vấn đề này v.v... mà còn là tài liệu chuyên
khảo có giá trị cho các cơ sở đào tạo luật học ở nước ta trong nghiên cứu, giảng dạy,
học tập về pháp luật KDBĐS.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản hình
thành trong tương lai ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành

6


trong tương lai và thực tiễn thi hành ở Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình
thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam

7

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM
1.1. Lý luận về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
1.1.1. Khái niệm về bất động sản
1.1.1.1. Định nghĩa về bất động sản
Bất động sản hình thành trong tương lai là một loại BĐS cụ thể. Vì vậy,
muốn tìm hiểu khái niệm BĐS hình thành trong tương lai thì trước tiên cần phải
hiểu BĐS là gì? Việc phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có
nguồn gốc từ luật cổ La Mã. Cách phân chia này hiện nay vẫn được ghi nhận trong
Bộ luật Dân sự (BLDS) của nhiều nước trên thế giới. Theo đó, BĐS là tài sản cố
định về vị trí địa lý và không di dời được; bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây
dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. Quan niệm này được ghi nhận trong các
BLDS của Pháp, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Đức, BLDS Sài Gòn... Tuy nhiên,
đi sâu tìm hiểu cho thấy pháp luật dân sự của các nước cũng có một số điểm khác
nhau trong quy định về phạm vi nội hàm của BĐS. BLDS của Cộng hòa Liên bang
Nga quy định "mảnh đất" cụ thể là BĐS chứ không phải đất đai nói chung. Bởi lẽ,
đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ quốc gia nên không thể trở thành đối
tượng của các giao dịch dân sự. Đối tượng của giao dịch dân sự là một mảnh đất cụ
thể được xác định bởi diện tích, kích thước, hình thể, ranh giới v.v... tại những vị trí
nhất định. Ở khía cạnh khác, đa số BLDS của các nước đều thống nhất quy định đất
đai là BĐS. Song các bộ luật này lại có một số khác biệt về nội hàm của tài sản gắn
liền với đất được quy định là BĐS. Điều 520 BLDS Cộng hòa Pháp quy định: "Mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản". Quan niệm này được
tiếp thu và ghi nhận tại Khoản 8 Điều 449 BLDS Bắc Kỳ và Điều 364 BLDS Sài
Gòn năm 1972. Không liệt kê một cách cụ thể, chi tiết, BLDS Nhật Bản quy định:
"Những vật gắn liền với đất đai là bất động sản" (Điều 86). Trong khi đó, Điều 100
BLDS Thái Lan lại quy định: "Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất

8


đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai". BLDS bang California (Hoa Kỳ) quy định BĐS, bao gồm đất
đai, tất cả những gì liên quan đến đất đai, những tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc
đất đai và những tài sản khác do pháp luật quy định.
Về cơ bản, BLDS Việt Nam cũng có sự tương đồng với BLDS của các
nước trên thế giới khi quy định về bất động sản. Theo Điều 107 BLDS Việt Nam
năm 2015 thì: "Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d)
Tài sản khác theo quy định của pháp luật" (Khoản 1). Như vậy, mặc dù có một số
khác biệt trong quy định những tài sản cụ thể là BĐS song pháp luật dân sự của các
nước trên thế giới đều thống nhất với nhau khi quan niệm về BĐS trên 03 khía cạnh
cơ bản sau đây:
Một là, BĐS là tài sản. Điều này có nghĩa là BĐS hàm chứa trong nó kết
tinh giá trị sức lao động của con người. Hay nói cách khác, BĐS là tài sản do con
người làm ra hoặc tuy không do con người tạo ra nhưng trong quá trình quản lý, sử
dụng, con người đã bỏ công sức, tiền của và thời gian… đầu tư làm tăng giá trị.
Hai là, phần lớn BĐS là tài sản cố định về vị trí địa lý và không di dời được
từ nơi này đến nơi khác.
Bà là, BĐS còn là tài sản do pháp luật quy định. Điều này có nghĩa là, có
một số tài sản không cố định về vị trí địa lý và có thể di dời được những vẫn được
pháp luật quy định là BĐS. Ví dụ: Máy bay, tàu thủy và quyền sử dụng đất…
1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
So với các tài sản khác, BĐS có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định và không di dời được. Nói đến BĐS trước
hết phải nói đến đất đai. Đất đai là một thành phần không thể thiếu được của BĐS.
Sự tồn tại của đất đai là điều kiện làm phát sinh các BĐS khác như nhà, công trình
xây dựng v.v... Đất đai có thuộc tính quan trọng nhất, đó là do tự nhiên tạo ra và bị

giới hạn bởi không gian, diện tích, cố định về vị trí địa lý. Các BĐS khác gắn liền
với đất; vì vậy cũng có đặc tính cố định về vị trí địa lý và không di dời được. Mặc

9


dù, đất đai cố định về địa điểm, hạn chế về không gian nhưng lại vô hạn về thời
gian sử dụng. Vì thế giá trị và lợi ích của BĐS không chỉ gắn liền với từng vị trí cụ
thể mà còn chịu sự tác động của yếu tố vùng và khu vực sâu sắc.
Thứ hai, BĐS là loại tài sản có tính lâu bền, nếu biết sử dụng một cách hợp
lý (trừ trường hợp thiên tai, hỏa hoạn, lũ lụt, động đất v.v...). Các công trình kiến
trúc xây dựng trên đất sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng và qua một thời gian sử
dụng được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy,
thuộc tính lâu bền của BĐS là tiêu chí xác định tuổi thọ của vật kiến trúc hoặc công
trình xây dựng. Theo các chuyên gia, tuổi thọ của BĐS bao gồm "tuổi thọ vật lý" và
"tuổi thọ kinh tế". Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái
hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được
từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế của BĐS, vì nó chỉ chấm dứt khi
các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị "lão hóa"
xuống cấp hoặc hư hỏng, không thể tiếp tục sử dụng. Trong trường hợp này, con
người nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp để thu được những lợi ích lớn hơn so
với việc phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài "tuổi thọ vật lý" của BĐS. Thực
tế cho thấy "tuổi thọ kinh tế" của BĐS liên quan đến tính chất sử dụng của từng loại
BĐS. Thông thường "tuổi thọ kinh tế" của nhà ở, khách sạn là trên 40 năm; trong
khi, nhà xưởng công nghiệp là trên 45 năm...
Sở dĩ, BĐS có tính chất lâu bền (hoặc bền vững) là do đất đai không bị mất
đi, không bị thanh lý sau một chu kỳ sử dụng và có thể sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau. Vì vậy, hàng hóa BĐS rất phong phú, đa dạng về chủng loại, mẫu mã và
không bao giờ cạn kiệt về nguồn hàng. Đặc điểm này gắn liền với tính vô hạn về
thời gian sử dụng của đất đai, nếu con người biết sử dụng một cách đúng đắn và hợp

lý. Bên cạnh đó, các công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao lên tới hàng chục
năm; thậm chí có công trình tồn tại đến vài trăn năm.
Thứ ba, BĐS mang tính cá biệt, khan hiếm. Đặc điểm này có nguồn gốc do
tính giới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng thửa đất. Tính
khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích của từng thửa đất, từng khu

10


vực, từng địa phương và vùng lãnh thổ... Chính vì tính khan hiếm, tính cố định,
không di dời được của đất đai mà hàng hóa BĐS mang tính cá biệt. Tính cá biệt thể
hiện trong cùng một khu vực cụ thể, hai BĐS sát cạnh nhau có diện tích, hình thể,
kích thước, hướng, nguồn gốc sử dụng và các giấy tờ pháp lý… khác nhau. Vì vậy,
trên thực tế không thể tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau cho dù chúng được
thiết kế và xây dựng theo một mẫu kiến trúc. Chẳng hạn, trong cùng một tòa nhà
cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng, diện tích, kích thước, thiết kế nội thất và
công năng sử dụng khác nhau. Hơn nữa, các nhà đầu tư, kiến trúc sư bao giờ cũng
quan tâm đến tính cá biệt của BĐS nhằm tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc
thỏa mãn sở thích khác nhau của mỗi cá nhân. Hơn nữa, tính khan hiếm của BĐS
còn được tạo ra bởi yếu tố đất đai bị giới hạn bởi không gian, diện tích tự nhiên…;
trong khi đó, nhu cầu sử dụng BĐS của con người không ngừng gia tăng do sự
"bùng nổ" dân số hoặc do sự tăng trưởng của nền kinh tế…
Thứ tư, BĐS mang nặng yếu tố tập quán, phong tục, thị hiếu và tâm lý của
người dân. Do BĐS cố định về vị trí địa lý, không di dời được nên nó chịu sự tác
động của những yếu tố tâm lý, thị hiếu, phong tục, tập quán của người dân ở những
địa phương, vùng, miền khác nhau. Ví dụ: Mảnh đất "khuyết hậu" (chiều dài cạnh
mặt trước giáp lối đi lớn hơn chiều dài cạnh phía sau của mảnh đất) thường có giá
trị thấp hơn mảnh đất có kích thước hình vuông. Hoặc người dân có tâm lý e ngại,
không mua những ngôi nhà, mảnh đất có đường đi chung đâm thẳng vào chính giữa
mặt tiền v.v...

Thứ năm, BĐS mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn; theo đó, giá trị
của một BĐS này có thể bị tác động bởi một BĐS khác. Điều này có nghĩa là giá trị
của một BĐS được tăng lên khi có sự đầu tư, xây dựng các công trình kiến trúc, kết
cấu hạ tầng của BĐS liền kề. Ví dụ: Nhà nước đầu tư xây dựng một con đường
khang trang, to đẹp đi qua sẽ làm tăng giá trị của những khu đất nằm ở vị trí tiếp
giáp con đường… Điều này lý giải vì sao trên thực tế các chủ đầu tư thường đầu tư
xây dựng những tòa nhà chung cư cao tầng ở khu vực được quy hoạch đồng bộ hệ

11


thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, nơi có điều kiện giao thông đi lại
thuận tiện, dễ dàng.
Thứ sáu, BĐS là tài sản có giá trị lớn không chỉ đối với mỗi cá nhân mà còn
đối với một đất nước, một quốc gia. Các giao dịch về BĐS có ảnh hưởng mạnh mẽ
đến mọi hoạt động kinh tế - xã hội. Do đất đai là yếu tố "đầu vào" của mọi hoạt
động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ và đời sống. Để duy trì sự ổn định và quản lý
có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành các chính sách, pháp luật về BĐS. Hay nói cách
khác, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của những chính sách, pháp luật của Nhà
nước. Việc tăng giá đất "chóng mặt" ở khu vực giáp chân núi Ba Vì (phía tây Hà
Nội) vào thời điểm quý 1 năm 2010 do có thông tin (không chính thức) cho rằng
đến năm 2020, trung tâm chính trị của đất nước chuyển từ quận Ba Đình về khu vực
này (thông tin này do giới đầu cơ, kinh doanh bất động sản ở Hà Nội tung ra có
nguồn gốc từ triển lãm dự thảo quy hoạch phát triển Hà Nội đến năm 2020 và tầm
nhìn đến năm 2050 của Bộ Xây dựng) là một minh chứng điển hình cho đặc tính
này của BĐS. Hay việc tăng lãi suất cho vay và siết chặt điều kiện cho vay đầu tư
BĐS của ngành ngân hàng trong năm 2011 đã tác động mạnh mẽ đến thị trường
BĐS ở nước ta. Hậu quả là thị trường BĐS rơi vào tình trạng "đóng băng" kéo dài.
Gía BĐS liên tục giảm nhưng vẫn không có người mua v.v...
1.1.2. Khái niệm về bất động sản hình thành trong tương lai

Bất động sản hình thành trong tương lai là môt thuật ngữ ra đời kể từ khi
Luật KDBĐS năm 2006 được ban hành và thuật ngữ này tiếp tục được ghi nhận
trong Luật KDBĐS năm 2014. Hiểu theo nghĩa thông thường, BĐS hình thành
trong tương lai là BĐS mà tại thời điểm thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho
thuê mua chưa hình thành mà đang trong quá trình hình thành. Đây là một thuật ngữ
mới xuất hiện trong Luật KDBĐS. Vì vậy, trong các từ điển Luật học đã công bố ở
nước ta chưa có định nghĩa về thuật ngữ này. Vậy BĐS hình thành trong tương lai
là gì? Chúng ta chỉ tìm thấy câu trả lời trong phần giải thích thuật ngữ của các đạo
Luật KDBĐS.

12


Theo Luật KDBĐS năm 2006: "Mua bán nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký
hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo
hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể" [28, Khoản 8 Điều 4]. Như
vậy, Luật KDBĐS năm 2006 quan niệm nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai là nhà, công trình xây dựng chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ
sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể tại thời điểm mà các bên xác lập
giao dịch.
Theo Luật KDBĐS năm 2014: "Nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được
nghiệm thu đưa vào sử dụng" [35, Khoản 4 Điều 3].
Theo Luật Nhà ở năm 2014: "Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở
đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử
dụng" [36, Khoản 19 Điều 3].
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định theo hình thức liệt kê về "tài sản hình thành
trong tương lai", bao gồm tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể
xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch [37, Khoản 2 Điều 108].

BLDS năm 2015 có sự khác biệt với Luật KDBĐS năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014
về tài sản hình thành trong tương lai; đó là, tài sản hình thành trong tương lai không
chỉ là tài sản chưa hình thành mà còn gồm tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác
lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Như vậy, mặc dù có nét khác biệt về quan niệm tài sản hình thành trong
tương lai giữa BLDS năm 2015, Luật KDBĐS năm 2006, Luật KDBĐS năm 2014
và Luật Nhà ở năm 2014 (nét khác biệt này không lớn); song các đạo Luật này đều
cho rằng tài sản hình thành trong tương lai (bao gồm BĐS hình thành trong tương
lai nói chung và nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nói riêng) là tài
sản (BĐS) đang trong quá trình hình thành và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Bên cạnh các đặc điểm chung của BĐS, bất động sản hình thành trong
tương lại còn có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:

13


Một là, đặc điểm quan trọng nhất để phân biệt BĐS hình thành trong tương
lai với BĐS có sẵn; đó là, tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê, cho
thuê mua, BĐS đang trong quá trình xây dựng. Điều này có nghĩa là tại thời điểm
ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, BĐS - đối tượng của hợp đồng
mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS - chưa hình thành đầy đủ mà chỉ hành thành
một phần và trong tương lai mới hình thành đầy đủ công trình.
Hai là, BĐS hình thành trong tương lai xét tại thời điểm ký kết hợp đồng
mua bán, cho thuê, cho thuê mua chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng. Điều
này có nghĩa là tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng cho thuê,
người mua, người thuê chưa thể sử dụng được BĐS mà họ đã bỏ tiền ra mua, thuê.
1.1.3. Khái niệm về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
1.1.3.1. Định nghĩa kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai là một dạng cụ thể của KDBĐS.
Vì vậy, muốn tìm hiểu khái niệm KDBĐS hình thành trong tương lai thì trước tiên

chúng ta phải hiểu thế nào là KDBĐS?
Theo Luật KDBĐS năm 2006: "Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư
tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi" [28, Khoản 2 Điều 3].
Như vậy, KDBĐS được hiểu: Một là, các nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để tạo
lập BĐS hàng hóa sau đó bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi. Giới chuyên môn gọi các nhà đầu tư BĐS này là nhà đầu tư
sơ cấp hay nhà đầu tư cấp I; hai là, nhà đầu tư có thể mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua BĐS hàng hóa từ các cá nhân, tổ chức khác để bán, chuyển nhượng
lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại nhằm mục đích sinh lợi. Giới chuyên môn gọi các
nhà đầu tư BĐS này là nhà đầu tư thứ cấp hay nhà đầu tư cấp II.
Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai theo hình
thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần được quy định tại Điều 14 của đạo Luật này.
Tuy nhiên, tại thời điểm Luật KDBĐS năm 2006 có hiệu lực chỉ cho phép mua, bán
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Còn đối với việc cho thuê, cho

14


thuê mua nhà, công trình thì phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, không cho
phép cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Vấn đề này được thể hiện rõ trong các nguyên tắc mua bán; thuê; thuê mua nhà,
công trình xây dựng của Luật KDBĐS năm 2006.
Theo Luật KDBĐS năm 2014: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn
để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng;
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất
động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc
quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” [35, Khoản 1 Điều 3].
Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động
kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần,

phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự
án đầu tư [33, Khoản 5 Điều 3].
So với quan niệm về KDBĐS của Luật KDBĐS năm 2006, Luật KDBĐS
năm 2014 đã mở rộng khái niệm KDBĐS bằng cách bổ sung các hoạt động kinh
doanh dịch vụ BĐS. Hơn nữa, tại Điều 54, đạo Luật này quy định theo hướng mở
rộng hơn đối với BĐS hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư có quyền
KDBĐS hình thành trong tương lai bằng cách bán, cho thuê, cho thuê mua nhà,
công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Việc bán, cho thuê, thuê mua nhà,
công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải thực hiện đúng theo quy định
của pháp luật. Bên cạnh đó, các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động KDBĐS hình
thành trong tương lai không chỉ tuân thủ các quy định của Luật KDBĐS năm 2014
mà còn phải chấp hành các quy định của Luật Đầu tư năm 2015, Luật Doanh nghiệp
năm 2015, BLDS năm 2015…
Từ khái niệm về KDBĐS trên đây, chúng ta có thể hiểu KDBĐS hình thành
trong tương lại như sau: “KDBĐS hình thành trong tương lai là một dạng cụ thể
của KDBĐS; đó là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận
chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất

15


động sản đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng
nhằm mục đích sinh lợ”i.
Bên cạnh các đặc điểm chung của KDBĐS, KDBĐS hình thành trong
tương lai có một số đặc điểm riêng sau đây:
Một là, KDBĐS hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với
người mua, người thuê, người thuê mua; bởi lẽ, tại thời điểm ký kết hợp đồng mua
bán, cho thuê, cho thuê mua; BĐS chưa có sẵn mà đang trong quá trình xây dựng và
chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng mà người có nhu cầu mua, thuê, thuê mua
BĐS đã phải trả tiền mua, tiền thuê cho chủ đầu tư. Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi

ích hợp pháp của người có nhu cầu mua, thuê, thuê mua BĐS; pháp luật quy định
rất chặt chẽ về điều kiện kinh doanh; trình tự, thủ tục KDBĐS hình thành trong
tương lai v.v...
Hai là, KDBĐS hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với
người mua, người thuê, người thuê mua như đã phân tích trên đây. Do đó, loại hình
kinh doanh phân khúc BĐS này chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước nhằm ngăn
ngừa tình trạng lừa đảo, chiếm dụng vốn của khách hàng của một số tổ chức, cá
nhân đầu tư KDBĐS hình thành trong tương lai.
Ba là, KDBĐS hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro, dễ phát sinh
tình trạng lừa đảo, chiếm dụng vốn của khách hàng. Điều này đòi hỏi các bên (bên
bán, bên mua; bên cho thuê, bên thuê BĐS hình thành trong tương lai) phải rất thận
trọng, tìm hiểu tỉ mỉ, kỹ càng nội dung các quy định của pháp luật; tìm hiểu về năng lực,
hồ sơ nhân thân, sản phẩm của chủ đầu tư KDBĐS hình thành trong tương lai v.v...
trước khi quyết định có tham gia hoạt động đầu tư KDBĐS hình thành trong tương
lai hay không.
Bốn là, giao dịch mua nhà ở hình thành trong tương lai khác với mua nhà
trả góp ở điểm cơ bản nhất; đó là, người mua nhà ở hình thành trong tương lai và
người mua nhà ở trả góp đều thanh toán tiền mua nhà cho chủ đầu tư KDBĐS theo
nhiều đợt. Tuy nhiên, đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào

16


sử dụng tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng mua bán nhà. Trong khi đó, đối
tượng của giao dịch mua bán nhà trả góp là nhà ở có sẵn tính tại thời điểm các bên
ký kết hợp đồng mua bán nhà. Có nghĩa là tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán
nhà trả góp; theo thỏa thuận, người mua, thuê nhà có thể vào ở ngay cho dù họ chưa
thanh toán hết số tiền mua, thuê nhà mà mới trả cho chủ đầu tư KDBĐS một phần
tiền mua, thuê nhà.

1.1.3.2. Đối tượng của kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Một trong những điểm mới đáng chú ý của Luật KDBĐS năm 2014 so với
Luật KDBĐS năm 2006. Đó là quy định chi tiết các loại BĐS được phép đưa vào
kinh doanh; trong đó, có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của
các tổ chức, cá nhân. Điểu 5 của đạo Luật này quy định đối tượng của KDBĐS nói
chung và KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng, bao gồm: “1. Nhà, công
trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; 2. Nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; 3. Nhà, công trình xây dựng là tài
sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; 4.
Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng
đất”[35].
Như vậy, đối tượng của loại hình KDBĐS hình thành trong tương lai; đó là
nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu
đưa vào sử dụng. Nên các bên không thể quan sát, đánh giá trực tiếp mà phải dựa
vào hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công hoặc tiến độ thực hiện dự án nhà, công
trình xây dựng để nhận biết loại BĐS này.
1.1.3.3. Các nguyên tắc của kinh doanh bất động sản hình thành trong
tương lai
Kinh doanh BĐS nói chung và KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng
đều phải tuân thủ theo các nguyên tắc KDBĐS được quy định tại Điều 4, Luật
KDBĐS năm 2014. Các nguyên tắc này bao gồm:

17