Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố hải phòng

CAO XUÂN TÙNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
LUẬT KINH TẾ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI
HÀNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

2016 - 2018

CAO XUÂN TÙNG

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CAO XUÂN TÙNG

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI
HÀNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
Mã ngành: 8380107

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS: Nguyễn Thị Nga

HÀ NỘI – 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và
trích dẫn trong Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ rang. Các kết quả nghiên
cứu của Luận văn không trùng với các công trình khoa học khác đã công bố.

Người cam đoan

Cao Xuân Tùng


LỜI CẢM ƠN
Sau nột thời gian học tập và nghiên cứu tại Viện Đại Học Mở Hà Nội, đến nay
tôi đã hoàn thành bản luận văn tốt nghiệp. Để có được kết quả đó, trước hết tôi vô
cùng cám ơn PGS.TS Nguyễn Thị Nga, là người tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình
lựa chọn đề tài, xác định hướng nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân thành cảm ơn các thầy, cô giáo của khoa Sau Đại Học – Viện Đại Học
Mở Hà Nội, các đồng nghiệp , bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận
văn này.
Luận văn là công trình nghiên cứu nghiêm túc, khoa học của bản thân, nhưng
do khả năng còn nhiều hạn chế nên khó tránh khỏi những khiếm khuyết nhất định.
Tôi rất mong nhận được ý kiến chỉ bảo của các thầy cô, các đóng góp của các độc

giả quan tâm đến vấn đề này để luận văn của tôi hoàn thiện hơn nữa.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Ký tên

Cao Xuân Tùng


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1:LÝ LUẬN PHÁP LUẬTVỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI............................................................................................. 7
2.1. Lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai ................................ 7
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở .................................................. 7
2.1.2. Khái niệm, đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai............................. 9
2.1.3. Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai .. 11
2.2. Lý luận pháp luật về kinh doanh nhàở hình thành trong tương lai ................ 13
2.2.1. Khái niệm pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai .... 13
2.1.2. Đặc điểm pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai ...... 14
2.1.3. Cơ cấu pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai .......... 16
2.1.4. Sự cần thiết của pháp luật điều chỉnh kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai.......................................................................................................... 18
2.1.5. Các yếu tố chi phối pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai.................................................................................................................... 21
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP
LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG................................................................................. 30
2.1. Nội dung pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai ............ 30
2.1.1. Điều kiện chủ thể là các bên trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương
lai được phép kinh doanh ................................................................................ 30

2.1.2. Điều kiện về đối tượng nhà ở hình thành trong tương lai được phép kinh
doanh .............................................................................................................. 38
2.1.3. Các nguyên tắc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai ................. 43
2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai.................................................................................................................... 45
2.1.5. Hình thức và hiệu lực của giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.... 53
2.1.6. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .... 57
2.1.7. Giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đối với giao dịch dịch nhà ở hình
thành trong tương lai ....................................................................................... 60
2.2. Thực tiễn thực thi pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
tại thành phố Hải Phòng ..................................................................................... 64
2.2.1. Tổng quan tình hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai trên địa
bàn thành phố Hải Phòng thời gian qua ........................................................... 64


3.2. Đánh giá về thực trạng thực thi pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai trên địa bàn thành phố Hải Phòng thời gian qua ......................... 69
3.2.1. Những kết quả đạt được và nguyên nhân ............................................... 69
3.2.2.Những hạn chế, vướng mắc, những sai phạm phát sinh và nguyên nhân . 70
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT,
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ................................................................. 85
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai ....................................................................................................................... 85
3.1.1 Hoàn thiện pháp luật phải căn cứ vào chủ trương, chính sách của Đảng . 85
3.1.2 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ trong hệ
thống các văn bản pháp luật ............................................................................ 86
3.1.3 Hoàn thiện pháp luật phải gắn liền với việc thi hành pháp luật ............... 87
3.1.4 Hoàn thiện pháp luật phải bảo đảm sự đáp ứng các yêu cầu của hội nhập
và toàn cầu hoá ............................................................................................... 88

3.1.5 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch .... 89
3.2. Hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .............. 89
3.3. Nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai ............................................................................................................. 94
3.3.1. Đảm bảo nhận thức, tư tưởng đúng đắn ................................................. 94
3.3.2. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về giao dịch nhà ở
thương mại ...................................................................................................... 94
3.3.3. Bảo đảm nguồn lực cho hoạt động thực thi pháp luật ............................ 95
3.3.4. Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cho
những người làm dịch vụ trung gian cho thị trường. ........................................ 96
KẾT LUẬN LUẬN VĂN ...................................................................................... 98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................. 100


BẢNG LIỆT KÊ CHỮ VIẾT TẮT

LĐĐ

Luật đất đai

LXD

Luật xây dựng

BĐS

Bất động sản

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Trong nền kinh tế thị trường, nếu lượng cầu hàng hóa cao hơn lượng
cung, thì giá cả hàng hóa sẽ tăng lên, mức lợi nhuận cũng tăng khuyến khích
người sản xuất tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển. Nhà
ở dưới góc độ là một loại hàng hóa cũng không nằm ngoài quy luật đó. Hiện
nay, Việt Nam là nước đông dân thứ 3 ở khu vực Đông Nam Á và đứng thứ
13 trong các nước đông dân nhất thế giới. Do đó, nhu cầu nhà ở của người
dân là rất cao. Trong khi đó diện tích đất đai hạn chế, kinh tế còn chậm phát
triển, thu nhập bình quân đầu người còn thấp, khả năng tự tạo lập nhà ở còn là
vấn đề khó khăn với nhiều hộ gia đình, cá nhân. Do vậy, giá nhà ở ngày càng
tăng cao. Hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở được khuyến khích
phát triển.
Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách,
văn bản pháp luật nhằm định hướng và tạo hành lang pháp lý góp phần tạo
điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở. Trong đó, phải kể
đến Luật đất đai 2013; Luật Nhà ở năm 2014; Luật kinh doanh bất động sản
năm 2014, Luật Xây dựng 2014…. và nhiều văn bản có liên quan khác. Tuy
nhiên, thực tế cho thấy các văn bản pháp luật nêu trên chưa phát huy được
đầy đủ tác dụng như mong muốn, hiệu quả điều chỉnh, hiệu lực thực tế còn
thấp. Các quy định pháp luật còn bộc lộ nhiều hạn chế. Hệ thống văn bản
pháp luật chưa đồng bộ, thống nhất. Nhà nước cũng chưa có chính sách cụ thể
về việc cung cấp thông tin liên quan trong lĩnh vực bất động sản như thông tin
về quy hoạch, chính sách, các dự án, thông tin về giá cả nên các doanh
nghiệp, nhà đầu tư và người mua bán, cho thuê nhà ở gặp khó khăn trong hoạt
động đầu tư, kinh doanh. Tính minh bạch, công khai thấp, việc tiếp cận thông
tin về quy hoạch, về dự án còn nhiều rào cản. Các hình thức kinh doanh nhà

ở trên thì trường chưa được tổ chức hoạt động chính quy, quản lý nhà nước
trong các lĩnh vực này còn lỏng lẻo và bỏ ngỏ. Hệ quả là, Nhà ở chưa được

1


khai thác, sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát. Thị trường nhà ở phát
triển còn thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về
nhà ở bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp chưa đáp
ứng được yêu cầu thực tế, huy động vốn trái pháp luật diễn ra tràn lan.
Trong các thực trạng yếu kém về hoạt động kinh doanh nhà ở diễn ra ở
trên thì kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai bộc lộ nhiều sai phạm
hơn so với các hình thức kinh doanh nhà ở khác. Điển hình của các sai phạm
có thể kể đến như: tình trạng huy động vốn trái pháp luật của nhà đầu tư, các
hợp đồng mua bán nhà ở khi nhà ở chưa đủ điều kiện để ký được biến tướng
bởi những hợp đồng với tên gọi khác đi như: hợp đồng góp vốn, hợp đồng
cho vay, hợp đồng hứa mua, hứa bán nhằm đối phó với sự kiểm tra của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Sự vi phạm về nghĩa vụ trong hợp đồng của
chủ đầu tư như: nâng giá, kê giá, vi phạm về tiến độ bàn giao nhà, về chất
lượng nhà không đạt yêu cầu như đã thỏa thuận...
Thị trường nhà ở nói chung và thị trường mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai nói riêng trên địa bàn thành phố Hải Phòng diễn ra trong thời
gian qua cũng khá sôi động nhưng cũng đầy phức tạp, chứa đựng nhiều rủi ro.
Có thể nói, chúng chứa đựng tất cả những những mặt trái của thị trường mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai như đã đề cập ở trên.
Để góp phần làm lành mạnh hơn thị trường, góp phần thúc đẩy thị
trường nhà ở phát triển bền vững, giải quyết có hiệu quả nhu cầu về nhà ở cho
dân, việc nghiên cứu: “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai từ thực tiễn thành phố Hải Phòng” là hết sức cần thiết trên cả phương
diện lý luận và thực tiễn.

2. Tình hình nghiên cứu
Ở Việt Nam, những phạm vi và mức độ khác nhau đã có nhiều công
trình nghiên cứu đề cập trực tiếp hay gián tiếp đến pháp luật kinh doanh nhà ở
như: đề tài nghiên cứu “Những giải pháp pháp lý góp phần minh bạch hóa
thị trường bất động sản tại Hà Nội” do Sở khoa học và công nghệ Hà Nội

2


nghiên cứu; Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất của PGS.TSKH Lê Đình
Thắng (NXB Chính trị Quốc gia); Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả
Nguyễn Thị Nga; “pháp luật thị trường bất động sản, thực trạng và giải
pháp hoàn thiện” . Hay một số các công trình khác như Pháp luật về kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” – Luận
án tiến sĩ luật học của Vũ Anh, 2012 “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” – Luận án tiến sĩ Luật
học của Nguyễn Thị Hồng Nhung; GS.TS. Dương Thị Bình Minh chủ biên
cuốn “Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh: Lý
luận và thực tiễn”.TS. Đinh Thị Mai Phương chủ biên cuốn sách “Các giải
pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
ở Việt Nam”; “Bình luật về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành
trong tương lai” của Phạm Quang Huy, tạp chí Nghiên cứu lập pháp số
6/2014; “Bàn về quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng trong kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam” – TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, tạp chí Luật
học số 6/2014; “Bàn về vấn đề huy động vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư
thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở” trong kinh doanh bất động sản” của
Lưu Quốc Thái, tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 5/2014.Trên cơ sở các công
trình nghiên cứu, bài viết tác giả mong muốn nghiên cứu và hoàn thiện một
công trình mới nhằm khái quát được toàn diện về cả mặt lý luận và thực tiễn
áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở nói chung và những vấn đề khái quát

chung về quyền và nghĩa vụ doanh nghiệp trong kinh doanh nhà ở.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận
chung nhất về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và pháp luật về
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Tìm hiểu thực trạng pháp luật
trên thị trường nhà ở hình thành trong tương laitrên địa bàn thành phố Hải
Phòng, qua đó đi sâu nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại, gây cản trở đối với

3


hoạt động kinh doanh nhà ở đầy tiềm năng này trên cơ sở chỉ rõ nguyên nhân.
Từ đó đề xuất, đưa ra một số định hướng, giải pháp để khắc phục tình trạng
đó và thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai tại Việt Nam trong thời gian tới nói chung và thị trường nhà ở tại thành
phố Hải Phòng nói riêng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai. Làm sáng tỏ các vấn đề về điều chỉnh pháp luật về kinh doanh nhà
ở hình thành trong tương lai; lập luận các yêu cầu, nội dung, hình thức điều
chỉnh pháp luật về loại hình kinh doanh này.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai thông qua việc minh chứng các vụ việc các vấn đề nảy
sinh trong quá trình thực thi pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai của nhà đầu tư và khách hàng mua nhà nhằm chỉ ra được những kết
quả đã đạt được làm tiền đề tiếp tục phát huy và phát triển thị trường này trên
thực tế; đồng thời chỉ ra được những khó khăn, vướng mắc, những sai phạm
nảy sinh trên thực tế, tìm hiểu rõ nguyên nhân của thực tế đó.
- Trên cơ sở phân tích thực trạng pháp luật và những khó khăn, hạn

chế, nguyên nhân, đề tài đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và
nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu:
- Hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng về quản lý và
phát triển thị trường bất động sản ở nước ta.
- Quy định hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
- Thực tiễn áp dụng pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai tại thành phố Hải Phòng.
4.2Phạm vi nghiên cứu:

4


- Phạm vi về nội dung: Luận văn đi sâu phân tích, tìm hiểu các quy
định hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong Luật Kinh
doanh BĐS, Luật Nhà ở và Pháp luật khác có liên quan.
- Về địa bàn nghiên cứu: Việc áp dụng, thực hiện pháp luật về mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hải Phòng.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp phân tích, so sánh luật học, diễn dịch, quy nạp
- Phương pháp thu thập, thống kê.
6. Những kết quả nghiên cứu đạt được
- Luận văn làm rõ hơn bản chất của hình thức kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai khác với các hình thức kinh doanh khác ở những
phương diện nào, từ đó nhằm nhận diện những yếu tố chi phối, tác động tới
pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS.
- Luận văn chú trọng đi sâu phân tích thực trạng quy định của pháp luật
về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm nhận diện rõ hơn về

những sự bất cập, chồng chéo và những khoảng trống của pháp luật hiện hành
về vấn đề này. Đồng thời, luận văn cũng phản ánh một cách trung thực những
vấn đề phát sinh thực tế, nói khác hơn là những biến tướng, lách luật của
những hợp đồng kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai được ký giữa
nhà đầu tư với khách hàng.
- Luận văn cũng đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng
cao hiệu quả thực thi pháp luật về kinh doanh kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai vì một thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản
lành mạnh, chính quy và công khai hóa trong tương lai.
7. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Lý luận pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai

5


Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về kinh
doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hải Phòng
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

6


CHƯƠNG 1:
LÝ LUẬN PHÁP LUẬTVỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI
2.1. Lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

2.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở
Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu gia
đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển của đất nước. Cùng với
sự phát triển của xã hội, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, các loại hình nhà
ở ngày càng đa dạng phong phú phù hợp với nhu cầu xã hội.Nhà ở tiếp cận
dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành
luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau:
Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu mà nhà ở có các khái niệm khác
nhau:
- Dưới góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và
không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài
dùng để ở.
- Dưới góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối
với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các
hiện tượng tự nhiên.
- Dưới góc độ quản lý xã hội: Nhà ở là một loại nhu cầu xã hội thiết
yếu của người dân thể hiện qua suy nghĩ, mong muốn và nguyện vọng của họ
đối với một không gian ở và sinh hoạt ổn định, lâu dài.
- Dưới góc độ pháp lý: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở
và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Khoản 1 Điều 3
Luật nhà ở năm 2014).
Nhà ở có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí, khía cạnh và góc độ
nghiên cứu khác nhau. Theo các quy định của pháp luật cũng như các cách
phân loại thông thường có thể kể đến việc phân loại nhà ở như sau:
Căn cứ theo kết cấu xây dựng, Luật Nhà ở 2014 có quy định cụ thể về
từng loại nhà. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt

7

thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhà
biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở
lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở
hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình,
cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và
nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây
dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Việc phân loại chủ
yếu xác định mục đích sử dụng, quỹ đất xây dựng từ đó dựa trên nhu cầu của
thị trường có thể phát triển các dự án nhà ở.
Căn cứ theo nguồn vốn để xây dựng nhà ở có thể phân loại bằng nhà ở
xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước; Nhà ở do các cá nhân, tổ
chức kinh tế bỏ vốn xây dựng và Nhà ở do vốn góp của nhiều cá nhân, tổ
chức đóng góp xây dựng. Nhà ở là tài sản rất có giá trị, bản thân việc xây
dựng, tạo lập các dự án nhà ở cũng cần nguồn vốn rất lớn, chính vì vậy cần
phải huy động từ nhiều nguồn khác nhau. Tùy theo loại hình nhà ở riêng lẻ
hay chung cư, quy mô, mục đích sử dụng mà có nguồn vốn khác nhau. Thông
thường đối với các nhà ở riêng lẻ của cá nhân sử dụng vốn cá nhân, đối với
nhà ở dành cho các đối tượng thuộc diện nhà nước hỗ trợ về nhà ở hầu hết
dùng vốn từ ngân sách nhà nước; Nhà ở để bán, cho thuê là từ các nhà đầu tư
xây dựng, có thể là của một hoặc nhiều nhà đầu tư.
Căn cứ theo mục đích sử dụng của các dự án phát triển nhà ở như nhà ở
thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư….Theo quy định
của Luật Nhà ở 2014 có quy định về từng loại nhà căn cứ theo mục đích sử
dụng của dự án. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho
thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ
của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo
quy định của pháp luật. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối
tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của pháp luật thuê trong
thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. Nhà ở phục vụ tái định cư là nhà ở để

8


bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. Như vậy, căn cứ
theo mục đích sử dụng có thể phân loại theo từng loại nhà và xây dựng để
phục vụ các mục đích khác nhau, kết cấu, chính sách phát triển từng loại nhà
khác nhau.
2.1.2. Khái niệm, đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai1
Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản hình
thành trong tương lai theo hình thức liệt kê, theo đó, tài sản hình thành trong
tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ
thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Nhà ở cũng là một loại tài sản nên khi đáp ứng được các đặc điểm của
tài sản hình thành trong tương lai thì đó cũng là nhà ởhình thành trong tương
lai; do đó có thể chỉ ra những yếu tố của nhà ở hình thành trong tương lai như
sau:
(i) Yếu tố vật chất: Đó có thể là nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình
thành. Nhà ở hình thành tức là đã tồn tại như một thực thể mà mọi người đều
có thể nhận dạng, gọi tên và khai thác theo đúng tính năng, công dụng của nó.
(ii) Yếu tố pháp lý: Nhà ở đó chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể
xác lập giao dịch; đó có thể xác lập quyền sở hữu lần đầu hoặc xác lập quyền
sở hữu kế tục cho chủ thể của giao dịch. Sự xác lập quyền sở hữu lần đầu
được hiểu là tài sản đang hình thành và khi hình thành thì lần đầu tiên mới
xác định được chủ sở hữu của tài sản là ai, ví dụ như ngôi nhà được xây
xong… Sự xác lập quyền sở hữu kế tục được hiểu là nhà ở đã hình thành và
đã có chủ sở hữu, nay đang trong quá trình dịch chuyển quyền sở hữu cho chủ
thể mới, ví dụ: Nhà ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu và đang được bán
cho người khác. Người mua đã ký kết hợp đồng mua bán, đang thực hiện các
1

TS. Vũ Thị Hồng Yến, Trường ĐH Luật Hà Nội, Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế

chấp theo Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự hiện hành,
/>
9


nghĩa vụ để có thể trở thành chủ sở hữu tiếp theo của nhà ở, thì có khả năng
dùng nhà ở này để thực hiện việc thế chấp, việc bán lại cho người khác dưới
khía cạnh là nhà ởhình thành trong tương lai. Tuy nhiên, đối với các loại nhà
ở mà luật quy định chủ thể giao dịch phải đứng tên chủ sở hữu của tài sản
được bán, tặng cho, thế chấp… thì sẽ không bao gồm tài sản hình thành trong
tương lai.
(iii) Yếu tố thời gian: Hai yếu tố trên phải được xét tại thời điểm xác
lập giao dịch, nghĩa là nhà ở đã hình thành hoặc chưa hình thành và chưa xác
lập quyền sở hữu cho chủ thể của giao dịch. Thời điểm xác lập giao dịch
chính là thời điểm các bên ký kết giao dịch (đối với giao dịch được giao kết
dưới hình thức văn bản) hoặc thỏa thuận xong nội dung cơ bản của giao dịch
(đối với giao dịch được giao kết dưới hình thức lời nói), trừ trường hợp luật
có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Trên cơ sở phân tích các yếu tố trên của nhà ở hình thành trong tương
lai, chúng ta có thể rút ra khái niệm cho loại tài sản này như sau: Nhà ở hình
thành trong tương lai bao gồm nhà ở chưa hình thành, đang trong quá trình
hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng thế
chấp, nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp mới thuộc sở hữu của
bên thế chấp.
Theo quy định của khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh nhà ở năm 2014,
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây
dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử

dụng. Theo quy định của khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở hình
thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa
được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Như vậy, khái niệm tài sản hình thành trong tương lai của Bộ luật Dân
sự năm 2015 có sự khác biệt với khái niệm nhà ở và công trình xây dựng hình
thành trong tương lai của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động
sản năm 2014. Đó là ngay cả khi nhà ở, công trình xây dựng đã hình thành

10


nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm chủ thể xác lập giao dịch thì
vẫn được coi là tài sản hình thành trong tương lai. Có thể nói, luật nhà ở và
luật kinh doanh bất động sản đã thiết kế khái niệm nhà ở, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai dưới giác độ vật chất, còn Bộ luật Dân sự năm
2015 thì xây dựng khái niệm trên dưới giác độ nhà ở là đối tượng của giao
dịch nên cần phải được đáp ứng cả hai tiêu chí vật chất và pháp lý (chưa hình
thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp
tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp).
2.1.3. Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể về khái niệm
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 54 Luật kinh doanh bất
động sản 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho
thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.Luật
Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định người mua, thuê mua nhà ở
hình thành trong tương lai có thể chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán, thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai cho người khác.Như vậy, có thể hiểu
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động chuyển nhượng
quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai dưới các hình thức: mua bán,

cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồngmua bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai cho người khác.
Qua khái niệm trên có thể thấy, do xuất phát từ bản chất của nhà ở hình
thành trong tương lai khác với các giao dịch nhà ở thông thường khác có thể
được thực hiện dưới nhiều hình thức (như mua bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, tặng cho, đổi, thừa kế, thế
chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở) thì giao dịch
nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện dưới hình thức mua bán,
cho thuê, cho thuê mua hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai. Các hoạt động tặng cho, đổi, thừa kế, thế
chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở không được

11


coi là hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai do bản chất của
các hoạt động này không phát sinh lợi ích trực tiếp cho người bán từ việc giao
dịch nhà ở, hay nói cách khác chủ thể không kiếm được tiền lời được từ giao
dịch đó. Như vậy, đây là yếu tố để phân biệt hoạt động kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai với các giao dịch nhà ở khác như: nhà ở xã hội, giao
dịch nhà ở giữa các cá nhân với nhau không nhằm mục đích thương mại.
Theo đó, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai có một số những đặc
điểm như sau:
Thứ nhất, như đã phân tích, hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai là một hoạt động kinh doanh nhằm thu lợi của bên bán. Vì
vậy, các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai ngoài việc tuân thủ các
quy định trong Luật nhà ở năm 2014 còn được điều chỉnh theo Luật kinh
doanh bất động sản. Vànhững hình thức giao dịch được quy định trong Luật
kinh doanh bất động sản đều được coi là giao dịch nhà ở thương mại.
Thứ hai, điều kiện để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào giao

dịch cũng tương đối đặc thù, có những quy định chặt chẽ hơn. Theo đó, nhà ở
hình thành trong tương lai đưa vào giao dịch cần đảm bảo không có tranh
chấp về bất động sản, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, có giấy tờ về
quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm
quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép
xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn
hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm
thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; trước khi bán, cho thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo
cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho
thuê mua. Mặt khác, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014
quy định chặt chẽ về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư
trong dự án. Theo đó, đối với nhà ở thương mại, chủ đầu tư huy động vốn từ

12


tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo “hợp đồng mua bán,
cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
Thứ ba, đối tượng tham gia kinh doanh nhà ở hình thành trong tương
lai có thể bao gồm cả mua bán nhà ở thương mại hoặc mua bán nhà ở xã hội.
Trong đó, mua bán nhà ở thương mại là phổ biến. Mặt khác, hoạt động kinh
doanh nhà ở hình thành trong tương lai có phạm vi chủ thể tham gia rộng nhất
trong các loại nhà ở bao gồm toàn bộ chủ thể được phép sở hữu nhà ở tại Việt
Nam, bao gồm cả tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Thứ tư, hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai không
có giới hạn và hạn chế về số lượng nhà ở thương mại mà chủ thể có thể sở
hữu trừ trường hợp đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ có hạn chế về số
lượng nhà sở hữu, nếu như trong trường hợp kinh doanh nhà ở hình thành

trong tương lai là nhà ở thương mại. Song, nếu như kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai là nhà ở xã hội thì lại có sự hạn chế về số lượng nhà ở
giao dịch.
Thứ năm,Các giao dịch thực hiện hoạt động kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai thường có giá trị lớn và chịu sự chi phối ảnh hưởng trực
tiếp từ các yếu tố thị trường, quy luật cung cầu và các yếu tố môi trường. Giá
nhà ở thương mại hoàn toàn do các bên thỏa thuận, căn cứ vào các yếu tố môi
trường hoàn cảnh xung quanh. Mặt khác, hoạt động này tiềm ẩn rất nhiều
những rủi ro đối với bên bản, bởi thực tế là mua một loại tài sản – nhà ở chưa
có sẵn chỉ có được trong một khoảng thời gian nhất định.
2.2. Lý luận pháp luật về kinh doanh nhàở hình thành trong tương lai
2.2.1. Khái niệm pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Pháp luật là hệ thống các nguyên tắc, các quy phạm điều chỉnh các
quan hệ pháp luật. Như vậy, dựa vào nội dung đã phân tích về hoạt động kinh
doanh nhà ở hình thành trong tương lai có thể hiểu pháp luật vềkinh doanh
nhà ở hình thành trong tương lai là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà
nước ban hành quy định về hoạt động chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở

13


hình thành trong tương lai dưới các hình thức: mua bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai cho người khác.
Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, như đã phân
tích là một bộ phận của pháp luật kinh doanh bất động sản. Pháp luật KDBĐS
được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 cho phép
người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất.
Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực KDBĐS lần lượt
được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được

sửa đổi, bổ sung năm 1999); Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất
đai năm 2001, Nghị định 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để
bán và cho thuê, thu hút các nhà đầu tư; Luật đầu tư năm 2005; Luật về Nhà ở
năm 2005; đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh doanh BĐS năm
2006 (Luật KDBĐS) điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS, trong
đó điều chỉnh về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay là Luật
KDBĐS năm 2014.
2.1.2. Đặc điểm pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ nhất, pháp luật về kinhdoanh nhà ở hình thành trong tương laiphải
bảo đảm tôn trọng tự do, tự nguyện, thoả thuận.
Tự do, tự nguyện là nguyên tắc cơ bản của các giao dịch dân sự nói
chung và đặc biệt trong các giao dịch thương mại như các giao dịch liên quan
đến hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, nghĩa là pháp luật
không thể bắt buộc các bên phải tham gia chuyển nhượng. Bởi các hoạt động
mua bán, cho thuê cho thuê mua hay chuyển nhượng lại hợp đồng liên quan
đến nhà ở hình thành trong tương lai đều là sự thoả thuận của các bên. Vì vậy,
mọi cam kết, thoả thuận giữa các chủ thể tham gia hoạt động này đều phải
đảm bảo tính tự do, tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng
ép, đe doạ, ngăn cản bên nào. Các thoả thuận giữa các bên trên cơ sở của pháp
luật, không trái pháp luật và không trái đạo đức xã hội sẽ có hiệu lực bắt buộc
đối với các chủ thể kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, các chủ thể

14


có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các thoả thuận, các thoả thuận này cũng được
sự tôn trọng của các chủ thể khác và được pháp luật bảo hộ.
Thứ hai, pháp luật phải bảo đảm sự bình đẳng về địa vị pháp lý. Để có
thể đảm bảo ổn định và thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản nói
chung và hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng thì

phảo đảm bảo quyền lợi của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Để
đạt được mục đích này thì các chủ thể trong quan hệ kinh doanh nhà ở hình
thành trong tương lai phải bình đằng về địa vị pháp lí, thể hiện được vị trí độc
lập của mình. Nghĩa là, mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được
lấy bất kỳ lí do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau
trong việc tham gia vào giao dịch chuyển, không phụ thuộc vào giới tính, địa
vị xã hội, tổ chức trong nước hay nước ngoài; bình đẳng về trách nhiệm do
việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ đối với các bên
có quyền mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng cũng như các quy định
của pháp luật có liên quan.
Thứ ba, pháp luật phải bảo đảm sự công khai, minh bạch về thông tin
của dự án kinh doanh nhà ở thương mại. Công khai, minh bạch là yếu tố hết
sức quan trọng trong việc duy trì sự ổn định của pháp luật. Công khai “là việc
không giữ kín, mà để cho mọi người đều có thể biết”. Minh bạch là “rõ ràng,
rành mạch”. Tính công khai, minh bạch trong kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai phải được thể hiện thông qua: (i) Chế độ công khai minh bạch
về thông tin dự án và bảo đảm quyền tiếp cận thông tin đó của các tổ chức, cá
nhân, pháp luật phải rõ ràng cụ thể về dự án, điều kiện tham gia giao dịch, về
tình trạng pháp lý của dự án, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất nơi thực
hiện dự án, các quyền và nghĩa vụ của chủ thể, cơ quan quản lí và cung cấp
thông tin về dự án … (ii)minh bạch về chính sách tài chính bao gồm các
khoản thuế, phí và lệ phí khi giao dịch dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội
sự rõ ràng cụ thể của các quy định về trình tự, thủ tục, các quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất liên quan đến dự án; (iii) minh bạch về các biện pháp xử lí

15


vi phạm pháp luật…(iv)bảo đảm Nhà nước kiểm soát tốt các giao dịch, quy
định về đăng kí đất đai là bắt buộc, tăng cường sự giám sát của cơ quan nhà

nước cũng như các tổ chức dân cử, khống chế được các tình trạng đầu cơ, các
dự án bong bóng xà phòng gây lãng phí đất đai, việc quản lí sử dụng đất, đầu
tư xây dựng nhà ở phải tuyệt đối tuân thủ theo quy hoạch. Ngoài ra, cũng cần
có sự minh bạch rõ rành trong quá trình thực hiện dự án như minh bạch trong
đấu thầu, xây dựng, chống tham nhũng và sách nhiễu chủ đầu tư từ đó tạo
thuận lợi cho dòng tiền được đầu tư vào bất động sản chứ không phải tiền chi
quá nhiều cho những khoản “lót tay” để có dự án, đẩy giá bất động sản và nhà
ở quá cao so với khả năng của người dân.
2.1.3. Cơ cấu pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ nhất, về chủ thể thực hiện kinh doanh nhà ở hình thành trong
tương lai. Các quy định của pháp luật chủ yếu tập trung làm rõ điều kiện và
cách thức để chủ thể có quyền tham gia giao dịch như điều kiện để trở thành
bên bán (chủ thể là nhà đầu tư phải có đáp ứng các điều kiện về vốn, năng lực
theo quy định pháp luật, được lựa chọn theo một trình tự thủ tục nhất định
mới có thể trở thành bên bán hay bên mua (cá nhân phải là người có năng lực
hành vi dân sự, được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam…). Ngoài ra, đối với
kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai còn có một số những điều kiện
riêng khác.
Thứ hai, về đối tượng nhà ở hình thành trong tương lai được phép kinh
doanh. Theo đó, luật không quy định kinh doanh quyền sử dụng đất hình
thành trong tương lai. Có nhiều loại nhà, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai được đưa vào kinh doanh, chẳng hạn như đối với nhà đất ở là
bất động sản chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường. Các quy định của
pháp luật cũngtập trung quy định về điều kiện để nhà ở được phép tham gia
vào giao dịch như: có giấy tờ chứng mình quyền sở hữu của người bán, không
có tranh chấp…
Thứ ba, các nguyên tắc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là
những nguyên tắc điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung, cũng

16

như điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói
riêng với tính chất là một đối tượng đặc thù hơn nên cần có những nguyên tắc
riêng biệt và chặt chẽ hơn.
Thứ tư, về quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai. Bên cạnh các quyền và nghĩa vụ chung trong thực hiện hợp
đồng dân sự, các bên trong giao dịch được tự do thỏa thuận với nhau về quyền
mà mỗi bên được hưởng và các nghĩa vụ cần phải tuân thủ theo nhu cầu và
mong muốn của mình, trên tinh thần bình đẳng, tự nguyện. Mặt khác, quyền
và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai cũng
được hướng dẫn cụ thể như nghĩa vụ về thực hiện bảo đảm, nghĩa vụ về thành
toán
Thứ năm, về hình thức và hiệu lực của hợp đồng giao dịch nhà ở hình
thành trong tương lai. Nhằm nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước trong
các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời tạo cơ sở, căn cứ để
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi bên khi xảy ra tranh chấp, pháp luật
quy định cụ thể về nội dung, hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
.
Thứ sáu, về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai, pháp luật quy định việc chuyển nhượng hợp đồng chỉ được thực
hiện đối với nhà ở thương mại. Theo đó, quy định rõ điều kiện, cách thức quy
trình, trình tự thủ tục thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai.
Thứ bay, thanh tra, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm. Đây là một
bộ phận quan trọng trong hệ thống các quy định của nhà nước về quản lý bất
động sản, thể hiện trách nhiệm, vị trí, vai trò của nhà nước trong việc bảo đảm
giữ gìn tính ổn định của quan hệ trong các giao dịch về bất động sản nói
chung và nhà ở thương mại nói riêng. Theo đó, các quy định của pháp luật tập
trung quy định về thẩm quyền, trách nhiệm và trình tự thủ tục giải quyết các

17


tranh chấp về nhà ở thương mại đang xảy ra, đồng thời quy định cơ chế xử lý
khi xác định các vi phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở thương mại.
2.1.4. Sự cần thiết của pháp luật điều chỉnh kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai
Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS
dường như ít được pháp luật đề cập. Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được
quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Trong cơ
chế đó, Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều
hành mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm
xã hội. Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực
kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng phương án, kế hoạch kinh
doanh. Mọi công đoạn của quá trình sản xuất - kinh doanh đều thực hiện
theo “cây gậy” chỉ huy của Nhà nước.
Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện
thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh
nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Hệ thống pháp luật đã
có gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt động sản xuất,
đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh doanh bất động sản.
Nói đến bất động sản, trước hết phải đề cập đến đất đai và nhà ở, bởi
đây là hai loại bất động sản chủ yếu và quan trọng nhất. Trong lĩnh vực đất
đai, trước đây, do việc “xã hội hóa” đất đai một cách tuyệt đối: đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19 Hiến
pháp 1980), nên pháp luật “đóng khung” quan hệ đất đai thông qua hành vi
Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi
đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch về đất đai bị pháp
luật nghiêm cấm. Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định “Nghiêm cấm

việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức,
nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích,
tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy
hoại đất đai”. Còn trong lĩnh vực nhà ở, có hai hình thức sở hữu chủ yếu:

18