Thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN NGÂN HÀNG THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM

TRẦN ĐỨC DŨNG

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN NGÂN HÀNG
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
TRẦN ĐỨC DŨNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. LÊ MAI THANH

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bản luận văn là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi. Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ
ràng.

Hà Nội, ngày …..tháng… năm 2018
Tác giả

Trần Đức Dũng


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, các Khoa và các thầy cô giáo
của Viện Đại học mở Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến Phó Giáo Sư Tiến sỹ Lê Mai
Thanh, người hướng dẫn tận tình, chu đáo để tôi hoàn thành luận văn này.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Học viên

Trần Đức Dũng


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU

CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VÀ
PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN NGÂN HÀNG
1.1. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp nhà ở
1.1.1. Khái niệm về nhà ở
1.1.2. Định nghĩa, đặc điểm về thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng
1.2. Vai trò của thế chấp nhà ở trong vay vốn ngân hàng
1.2.1. Vai trò đối với nền kinh tế
1.2.2. Vai trò đối với ngân hàng cho vay vốn
1.2.3 Vai trò đối với người vay vốn
1.3. Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng
1.3.1. Khái quát hệ thống pháp luật điều chỉnh việc thế chấp nhà ở vay
vốn ngân hàng
1.3.2.Nội dung của pháp luật điều chỉnh việc thế chấp nhà ở vay vốn
Ngân hàng
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở
VAY VỐN NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM
2.1. Thực trạng quy định pháp luật về thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng
2.1.1.Chủ thể của hoạt động cho vay có thế chấp nhà ở

1
6
6
6
9
16
16
16
18
18
19

26
26
26

2.1.2. Điều kiện đối với nhà ở dùng làm tài sản thế chấp vay vốn

31

2.1.3. Hình thức và nội dung của giao dịch vay vốn có thế chấp tài sản là
nhà ở
2.1.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là nhà ở khi vi phạm nghĩa
vụ bảo đảm trong hoạt động vay vốn Ngân hàng

32

2.1.5. Đăng ký giao dịch bảo đảm là nhà ở khi dùng tài sản này thế chấp
vay vốn Ngân hàng
2.2. Thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở vay
vốn ngân hàng
2.2.1. Chủ thể của hoạt động cho vay có thế chấp nhà ở
2.2.2. Điều kiện đối với nhà ở dùng làm tài sản thế chấp vay vốn
2.2.3. Hình thức và nội dung của giao dịch vay vốn có thế chấp tài sản là
nhà ở
2.2.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là nhà ở khi vi phạm nghĩa
vụ bảo đảm trong hoạt động vay vốn Ngân hàng

38

36

39
39
43
44
45


2.2.5. Đăng ký giao dịch bảo đảm là nhà ở khi dùng tài sản này thế chấp
vay vốn Ngân hàng
2.3. Thực trạng xử lý tranh chấp trong thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng
2.3.1. Thực trạng tranh chấp trong thế chấp nhà ở vay vốn Ngân hàng

47

2.3.2. Đánh giá tình hình giải quyết tranh chấp về thế chấp nhà ở vay vốn
Ngân hàng hiện nay
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN NGÂN HÀNG
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở vay vốn
ngân hàng
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở vay vốn Ngân hàng phải
phù hợp với chính sách an toàn nền tài chính quốc gia

51

48
48

56
56

56

3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về về thế chấp nhà ở vay vốn Ngân hàng phải
đặt trong mối quan hệ phát triển của thị trường tín dụng

57

3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về về thế chấp nhà ở vay vốn Ngân hàng phải
đặt trong tổng thể của việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm

58

3.1.4. Hoàn thiện pháp luật về về thế chấp nhà ở vay vốn Ngân hàng phải
đáp ứng được yêu cầu của xu thế hội nhập

59

3.2.Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở vay vốn
ngân hàng
3.2.1. Hoàn thiện quy định về chủ thể tham gia hợp đồng thế chấpvay
vốn Ngân hàng

59
59

3.2.2. Hoàn thiện quy định về điều kiện đối với nhà ở thế chấp để bảo
đảm vay vốn Ngân hàng

60

3.2.3. Hoàn thiện quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với thế
chấp nhà ở vay vốn Ngân hàng

63

3.2.4. Hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở trong vay
vốn Ngân hàng

66

3.2.5. Hoàn thiện pháp luật về thế chế hỗ trợ trung gian đối với quan hệ
thế chấp nhà ở đảm bảo vay vốn tại Ngân hàng
3.2.6. Các giải pháp kết hợp khác để giải quyết tranh chấp liên quan đến
thế chấp nhà ở đảm bảo vay vốn Ngân hàng
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

68
68
71
73


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật dân sự

BĐS

Bất động sản

NHTM

Ngân hàng thương mại

TCTD

Tổ chức tín dụng

TSBĐ

Tài sản bảo đảm


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Các tổ chức tín dụng (TCTD), đặc biệt là các NHTM đóng góp cơ bản trong
việc giải quyết các nhu cầu về vốn, tiền...cho các cá nhân, tổ chức trong xã hội. Các
hoạt động thường xuyên của NHTM là tập trung các khoản vốn “nhàn rỗi” trong xã
hội cung ứng cho những chủ thể có nhu cầu vốn và cung cấp các dịch vụ tài chính tiền tệ khác cho khách hàng.
Trong quá trình cung cấp các dịch vụ cho vay vốn đối với các cá nhân, tổ chức,
doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng các NHTM luôn luôn phải đối mặt với những “tiềm
ẩn” về rủi ro đối với việc cho vay vốn. Bởi vậy, trên thực tế, để hạn chế tối đa những
rủi ro này các ngân hàng đã áp dụng các biện pháp bảo đảm (trên cơ sở quy định của
pháp luật và các quy tắc của ngân hàng) đối với nghĩa vụ hoàn trả cho ngân hàng từ
phía bên vay. Các biện pháp bảo đảm sinh ra với vai trò ràng buộc trách nhiệm của
người vay đối với người cho vay khi trách nhiệm thanh toán các khoản nợ vay (chủ
yếu bằng tiền) không được bảo đảm đúng hạn. Thực tế hiện nay, các NHTM sử dụng
chủ yếu biện pháp thế chấp tài sản để bảo đảm cho các khoản vay của các cá nhân, tổ

chức khi giao kết hợp đồng tín dụng với ngân hàng. Và trên thực tế cũng cho thấy, các
loại tài sản được đem ra thế chấp cho việc vay tiền chủ yếu là các bất động sản có giá
trị lớn, là một phần tài sản quan trọng không nhỏ của người vay như: Nhà ở, quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nhà máy, xưởng sản xuất...Mặc dù biện pháp thế
chấp được áp dụng thường xuyên trong hoạt động cho vay tại ngân hàng nhưng chưa
hẳn cơ sở pháp lý đối với hoạt động này đã đầy đủ, hoàn thiện. Vậy nên không ít các
công trình khoa học đã nghiên cứu về vấn đề các biện pháp bảo đảm trong hoạt động
vay vốn nói chung và biện pháp thế chấp tài sản bảo đảm nói riêng. Tuy nhiên, trong
quá trình công tác của bản thân tác giả, tiếp xúc với nhiều loại hợp đồng thế chấp vay
vốn ngân hàng khác nhau, tác giả nhận thấy rằng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp
luật về thế chấp tài sản bảo đảm (TSBĐ) đặc biệt là thế chấp nhà ở để bảo đảm cho
việc vay vốn ngân hàng diễn ra ở nhiều địa phương trên cả nước vẫn đang còn tồn
đọng nhiều vấn đề cần phải giải quyết....Hiện nay, căn cứ văn bản pháp luật hiện hành
liên quan đến vấn đề này như Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015), Luật các TCTD 2010
(sửa đổi 2017), Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013....và một số luật chuyên ngành
1


khác, tác giả nhận thấy vẫn còn bất cập liên quan đến việc áp dụng đối tượng nhà ở là
TSBĐ khi khách hàng tham gia các hợp đồng vay vốn với ngân hàng. Dù đã tháo gỡ
được phần nào những bất cập liên quan nhưng hiện nay, với sự ra đời của nhiều luật
mới và đặc biệt có sự thay đổi nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội thì vẫn cần
thiết phải nghiên cứu tiếp nhằm giải quyết những vướng mắc còn tồn đọng hiện tại.
Chính vì vậy, bằng những hiểu biết căn bản của cá nhân tác giả, cùng với kinh nghiệm
thực tiễn và mong muốn đóng góp những giải pháp phù hợp cho việc hoàn thiện pháp
luật, tác giả lựa chọn đề tài: “Thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng theo pháp luật Việt
Nam” làm luận văn tốt nghiệp.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay, thế chấp nhà ở để bảo đảm cho việc vay vốn ngân hàng trở thành một
vấn đề nóng hổi và được nghiên cứu theo nhiều chiều cạnh. Các tác giả tham gia bàn

luận về chủ đề này cũng có nhiều ý kiến trái chiều nhau xoay các các góc độ lý luận,
thực tiễn và biện pháp giải quyết. Trong quá trình tìm hiểu và nghiên cứu đề tài, tác
giả thống kê được một số công trình, luận văn liên quan như:
- Vũ Thị Thu Hằng (2010), Một số vấn đề về thế chấp tài sản tại Ngân hàng
thương mại, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
- Phan Thụy Vi (2010), Thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
ngân hàng qua thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học
viện khoa học xã hội, Hà Nội.
- Lê Nguyễn Nhu (2010), Hợp đồng thế chấp nhà, đất trên địa bàn Thành phố
Cần Thơ, Luận văn Thạc sỹ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.
- Ngô Quang Huy (2013), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn
tại tỉnh Nghệ An, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
- Trần Thị Bình An (2013), Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia
đình tại các tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn Thạc sỹ luật
học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.
- Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo
pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội,
Hà Nội.

2


- Huỳnh thị Minh Anh (2015), Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm Hợp đồng
tín dụng từ thực tiễn tại ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Quảng
Ngãi " Luận văn Thạc sỹ, Học viện Khoa học Xã hội
Ngoài ra, còn có một số bài viết đăng trên các tạp chí khoa học chuyên ngành
luật như:
- Nguyễn Đức Lịch (2014), Tháo gỡ những vướng mắc khi nhận thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Viện Nhà nước và Pháp
luật, Số 3/2014, tr. 31 – 35.

- Huỳnh Anh (2016), Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai tại Ngân hàng thương mại, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Viện Nghiên cứu
lập pháp, Số 19/2016, tr. 51 – 58.
Qua đánh giá về các công trình, bài viết, tác giả nhận thấy, nhìn chung các công
trình vẫn chưa đề cập toàn diện, đầy đủ các khía cạnh liên quan về thế chấp nhà ở vay
vốn ngân hàng theo các quy định hiện hành. Bởi vậy, tác giả mong muốn, thông qua
đề tài, các nội dung liên quan đến những hạn chế, tồn tại của hoạt động thế chấp nhà ở
vay vốn ngân hàng được giải quyết, mang lại những tín hiệu tích cực cho các giao dịch
bất động sản, giao dịch tín dụng trong tương lai.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Luận văn luận giải bất cập trong áp dụng biện pháp thế chấp nhà ở vay vốn
ngân hàng dựa trên pháp luật hiện hành nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp
luật và nâng cao hiệu quả thực tiễn sử dụng biện pháp bảo đảm là thế chấp nhà ở vay
vốn ngân hàng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được những mục đích nói trên, tác giả thực hiện những nhiệm vụ sau
đây để triển khai và hoàn thành nội dung của đề tài luận văn:
- Phân tích những vấn đề lý luận của hoạt động thế chấp nhà ở vay vốn ngân
hàng dưới góc độ nhà ở là một loại tài sản đặc biệt để bảo đảm cho các khoản vay vốn
ngân hàng của người vay đối với NHTM;
- Khái quát và hệ thống hóa khung pháp luật điều chỉnh hoạt động thế chấp nhà
ở vay vốn ngân hàng tại Việt Nam;

3


- Đánh giá (phân tích thành công và bất cập) thực trạng quy định và thực tiễn
thực hiện pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động thế chấp nhà ở nhằm bảo đảm cho
các khoản tiền vay tại NHMT của người vay;

- Đề xuất những phương hướng, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về thế
chấp nhà ở đảm bảo cho việc vay vốn ngân hàng.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng
Luận văn này tập trung nghiên cứu các vấn đề liên quan đến pháp luật và thực tiễn thế
chấp nhà ở bảo đảm vay vốn ngân hàng.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Luận văn sẽ nghiên cứu chuyên sâu về biện pháp bảo đảm thực hiện tại ngân
hàng là thế chấp mà đối tượng thế chấp vay vốn ngân hàng là nhà ở - một loại tài sản,
bất động sản đặc biệt, có giá trị lớn trong giao lưu dân sự, kinh tế. Luận văn chỉ nghiên
cứu thế chấp nhà ở trong hoạt động cho vay tại ngân hàng mà không mở ra tại các
TCTD cũng như các giao dịch khác. Luận văn cũng chỉ nghiên cứu trong thời gian từ
năm 2010 cho đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện luận văn, tác giả đã sử dụng nhiều phương pháp
nghiên cứu tương ứng với nhiệm vụ từng nội dung, từng Chương, Mục, Tiểu mục của
đề tài luận văn. Trước hết phải kể đến các phương pháp luận của Chủ nghĩa khoa học
Mác – Lê Nin như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử...
Tác giả cũng sử dụng kết hợp các phương pháp như: Phương pháp so sánh, xã
hội học, thống kế, phân tích tổng hợp, logic; các phương pháp khác như diễn dịch, quy
nạp cũng được sử dụng linh hoạt và phù hợp trong đề tài luận văn này.
6. Đóng góp khoa học của luận văn
Thực hiện đề tài luận văn này tác giả mong muốn đóng góp những kiến thức
khoa học cần thiết, quan trọng góp phần hoàn thiện và áp dụng hiệu quả pháp luật về
thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ vay vốn ngân hàng trên thực tế. Khái quát những
đóng góp khoa học đó, bao gồm:
Một là, nghiên cứu các vấn đề lý luận liên quan đến nội dung đề tài góp phần
quan trọng trong việc nhận thức đúng đắn và chuẩn xác hơn về biện pháp bảo đảm

4

bằng thế chấp nhà ở cho các khoản vay vốn ngân hàng cũng như vai trò của hoạt động
này trong sự phát triển kinh tế - xã hội.
Hai là, đánh giá quy định pháp luật hiện hành nhằm nhận diện những bất cập,
hạn chế, tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện sẽ góp phần tạo ra dữ liệu khoa học
hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng.
Ba là, luận văn cũng có thể là nguồn tài liệu tham khảo quan trọng, nguồn
thông tin hữu ích được sử dụng, dẫn chứng khi cần cho sinh viên đại học, học viên cao
học và những chủ thể khác quan tâm.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài Phần Lời mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
gồm có 3 chương:
Chương 1:Những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở và pháp luật về thế chấp nhà ở
vay vốn ngân hàng
Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng ở Việt
Nam
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế
chấp nhà ở vay vốn ngân hàng

5


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VÀ
PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN NGÂN HÀNG
1.1.

Khái niệm, đặc điểm của thế chấp nhà ở

1.1.1. Khái quát về nhà ở
1.1.1.1.

Định nghĩa về nhà ở

Theo từ điển Tiếng Việt, nhà ở được hiểu là: “Công trình xây dựng có mái, có
tường vách để ở hay dung vào một việc nào đó” [Từ điển Tiếng Việt, tr 900]. Xét về
phương diện triết học, nhà ở được coi là lượng vật chất định hình kiến thức, đồng bộ
và mang tính văn hóa. Xét về phương diện xã hội học, nhà ở đã trở thành phương diện
sinh hoạt và nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, gia đình, xã hội. Ở góc độ văn
hóa, nhà ở còn tượng trưng cho giá trị văn hóa, bản sắc của một dân tộc.
Trong xã hội hiện đại, ngoài những chức năng đã kể trên, nhà ở còn tham gia
nhiều chức năng khác như: Kinh doanh, để tham gia giao dịch dân sự, để trao đổi, để
sử dụng những mục đích phù hợp không trái đạo đức, trái pháp luật....Bởi vậy, với
nhiều chức năng như thế, nhà ở không chỉ còn là tổ ấm cho gia đình, cho các các nhân
mà còn chịu sự chi phối bởi các quy định pháp luật nhằm điều chỉnh các quyền năng
của chủ sở hữu và sử dụng các quyền năng đó.
Trên thực tế, nhà ở được nhắc tới và chịu sự điều chỉnh bởi nhiều ngành luật
khác nhau trong đó liên quan đến chế định sở hữu, liên quan đến giao dịch tư... Đặc
biệt, quyền có nhà ở hay chỗ ở hợp pháp là quyền con người được Hiến pháp 2013 của
nước ta ghi nhận và bảo hộ. Vì vậy, có nhiều định nghĩa khác nhau của mỗi ngành luật
về nhà ở, cụ thể:
Theo Điều 3, Luật Nhà ở 2014 thì: “1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” và “2. Nhà ở
riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp
pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở
độc lập. 3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng
sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây
dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp

6


để ở và kinh doanh. 4. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho
thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. 5. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để
cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê
trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. 6. Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở
để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. 7. Nhà ở xã hội là nhà ở có
sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở
theo quy định của Luật này. 18. Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây
dựng và đưa vào sử dụng. 19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong
quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Theo Điều 3, Luật Xây dựng 2014, nhà ở được tiếp cận dưới tư cách là một
công trình xây dựng do con người tạo dựng nên và là:“sản phẩm được tạo thành bởi
sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được
liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần
dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế”.
Bộ luật dân sự 2015 thì không có định nghĩa hay giải thích nào về nhà ở nhưng
có nhiều chế định liên quan đến các giao dịch dân sự về nhà sở và quyền sở hữu nhà ở
(như chế định về Sở hữu chung; chế định về Hợp đồng mua bán, thuê, trao đổi nhà ở).
Tuy nhiên, thông qua các quy định trong các chế định có liên quan đến nhà ở của
BLDS 2015 có thể nhận thấy pháp luật thừa nhận nhà ở là một loại tài sản dưới hình
thức là bất động sản, có thể đưa vào tham gia vào các giao dịch dân sự, thương mại
như: Mua bán, trao đổi, tặng cho, thuê , thế chấp....
Nhà ở được hiểu ở nhiều góc độ khác nhau như [27, tr 9 – 10]:
- Dưới góc độ xây dựng: Nhà ở là kết quả của hoạt động xây dựng và không gian
bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
- Dưới góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời
sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự

nhiên.
Như vậy, từ một số khái quát về định nghĩa nhà ở nói trên, có thể đưa ra một
cách hiểu chung nhất về nhà ở như sau:
Nhà ở là một loại bất động sản, được các cá nhân, tổ chức thiết kế, xây dựng
và sử dụng với mục đích để ở, phục vụ các nhu cầu sinh hoạt thiết yêu và một số
7


mục đích phù hợp khác của cá nhân, hộ gia đình. Nhà ở là tài sản thuộc quyền sở
hữu của cá nhân, các thành viên gia đình.
1.1.1.2.

Đặc điểm về nhà ở

Với bản chất là một loại tài sản, tồn tại dưới hình thức bất động sản nên nhà ở
hội tụ đầy đủ các đặc điểm xã hội và đặc điểm pháp lý của tài sản, được điều chỉnh bởi
pháp luật dân sự và pháp luật chuyên ngành (đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất
động sản...). Trên cơ sở đó, có thể thấy nhà ở tồn tại những đặc điểm sau đây:
a. Nhà ở là đối tượng của quyền sở hữu
Theo quy định của BLDS 2015 thì quyền sở hữu được hiểu là quyền bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của luật (Điều 158). Theo đó, chủ sở hữu nhà ở sẽ có cả ba quyền năng: Quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
b. Thời hạn sở hữu nhà ở
Việc quy định thời hạn đối với nhà ở là một điều chính yếu nhằm bảo đảm
quyền sự dụng an toàn cho người sử dụng nhà ở và những người xung quanh khác.
Điều này có nghĩa giới hạn quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà ở thông qua thời
hạn sở hữu.
Theo quy định của pháp luật, thời hạn sử dụng phụ thuộc vào cấp công trình
xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở (Điều 46 Luật nhà ở)

1.1.1.3.

Phân loại về nhà ở

Nhà ở là loại tài sản đặc biệt nên trong thực tế người ta cũng dựa trên nhiều tiêu
chí, căn cứ khác nhau để phân loại nhà ở, tùy thuộc vào mục đích của việc phân loại
[27, tr 12 – 13]. Có thể kể đến một số cách phân loại nhà ở như sau:
- Tiêu chí quy hoạch khu vực: căn cứ vào tiêu chí này thì có thể chia nhà ở
thành nhà ở đô thị hay nhà ở nông thôn.
- Tiêu chí đặc trưng của nhà ở: với tiêu chí này ta có thể phân ra các loại nhà
như nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở chung cư,… .
- Tiêu chí chất lượng và kết cấu nhà ở: Theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD của
Bộ xây dựng ban hành ngày ngày 10 tháng 03 năm 2016 thì nhà ở có thể được chia
thành: Biệt thự; Nhà cấp I; Nhà cấpII; Nhà cấp III; Nhà cấp IV và nhà tạm.
1.1.2. Định nghĩa, đặc điểm về thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng
1.1.2.1.

Định nghĩa về thế chấp nhà ở
8


Theo quy định tại Điều 317 của BLDS 2015 thì thế chấp tài sản được hiểu là
việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do
bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất
động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với
tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp thế
chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế

chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác. Bản chất của thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng cũng không có gì khác
biệt so với bản chất của thế chấp các loại tài sản khác. Chỉ khác ở đây là đối tượng
dùng để thế chấp là loại tài sản đặc biệt, được gắn liền với đất đai nên chịu sự điều
chỉnh bởi quy chế pháp lý riêng biệt của pháp luật về nhà ở. Theo đó, pháp luật nhà ở
thừa nhận nhà ở được phép tham gia vào các giao dịch dân sự về nhà ở như mua bán
nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và
ủy quyền quản lý nhà ở....[19, Điều 117]. Hoạt động thế chấp nhà ở được phái sinh từ
các giao dịch dân sự thông thường như vay vốn ngân hàng nhằm bảo đảm cho việc
thực hiện, tuân thủ và có trách nhiệm với các nghĩa vụ dân sự liên quan như trả nợ
ngân hàng. Thế chấp nhà ở giống như một nghĩa vụ bảo đảm, bổ sung để góp phân bảo
đảm các nghĩa vụ chính phải thực hiện của chủ thể tham gia giao dịch dân sự. Biện
pháp bảo đảm này do ngân hàng sử dụng khi cho vay vốn nên cần phải được điều
chỉnh bằng pháp luật liên quan đối với hoạt động của NHTM.
Hiện nay, theo nghiên cứu của tác giả, chưa có một văn bản chính thống nào
định nghĩa cụ thể, chi tiết về khái niệm thế chấp nhà ở. Khái niệm về thế chấp nhà ở
hiện nay không được định nghĩa hoặc quy định cụ thể trong bất kỳ một văn bản pháp
luật nào, do vậy ta cần phải dựa vào các khái niệm về thế chấp tài sản và khái niệm về
nhà ở để rút ra một khái niệm riêng cho việc thế chấp nhà ở.
1.1.2.2.

Đặc điểm về thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng

Như đã phân tích ở trên, thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng là một biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên đặc tính, đặc điểm của thế chấp nhà ở cũng
không khác biệt so với thế chấp các loại tài sản khác.
9


Trước tiên, đặc điểm của thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng chứa đựng các đặc

điểm pháp lý của thế chấp tài sản thông thường bao gồm:
Một là, thế chấp là thỏa thuận phát sinh mang tính bổ sung cho nghĩa vụ trả nợ
chính. Nó không tồn tại độc lập mà luôn phụ thuộc và gắn liền với nghĩa vụ chính mà
nó bảo đảm (nghĩa vụ chính ở đây là trả nợ khoản vay NHTM).
Hai là, mục đích của thế chấp nhà ở là nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa
vụ trả nợ của ngân hàng; giá trị nhà ở lớn nên thường bảo đảm cho khoản vay lớn.
Ba là, đối tượng của thế chấp này là nhà ở.
Bốn là, phạm vi bảo đảm của thế chấp nhà ở không vượt quá nghĩa vụ đã được
xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ chính, nhà ở dùng để thế chấp chỉ bảo
đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà các bên đã thỏa thuận.
Năm là, chỉ xử lý nhà ở thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tức là khi
đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ thì nhà ở thế chấp được xử lý theo phương thức các bên đã thỏa
thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ.
Sáu là, thế chấp nhà ở không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên ngân
hàng. Nhà ở đem thế chấp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chính của bên thế chấp
vẫn sẽ do bên thế chấp nắm giữ, sử dụng. Tuy nhiên, bên thế chấp vẫn phải chứng
minh quyền sở hữu của mình đối với nhà ở thông qua các giấy tờ pháp lý (được pháp
luật công nhận) về sở hữu nhà ở đó. Các giấy tờ này sẽ phải được chuyển giao cho bên
nhận thế chấp. Pháp luật hiện hành không quy định về việc cầm giữ tài sản thế chấp
nhà ở đối với bên nhận thế chấp nhưng lại quy định thêm điều khoản về việc các bên
có thể thỏa thuận bên thứ ba là bên giữ, quản lý, trông coi nhà ở thế chấp và các
quyền, nghĩa vụ đối với chủ thể quản lý tài sản thế chấp [16, Khoản 2 Điều 317; Điều
324].
Bảy là, một nhà ở có thể được dùng để thế chấp nhằm bảo đảm cho việc thực
hiện nhiều nghĩa vụ cùng một thời điểm.
Tám là, nhà ở thế chấp có thể thay đổi hiện trạng. Trong quá trình thế chấp nhà
ở, chủ sở hữu hoàn toàn không phải chuyển giao cho bên nhận thế chấp nhà ở của
mình (ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận chuyển giao cho bên thứ ba quản lý) nên chủ
sở hữu vẫn có những quyền nhất định đối với nhà ở khi thế chấp như các quyền: Khai

thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi
10


tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận; Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế
chấp; Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế
chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt
hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; Được bán, thay thế, trao đổi tài sản
thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài
sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành
tài sản thế chấp.Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền
thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng
như thỏa thuận; Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa
luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý
hoặc theo quy định của luật; Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải
thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được
dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết…[16, Điều 321].
Vì không có nhiều quyền năng như bên thế chấp nên bên nhận thế chấp có thể
dễ dàng gánh chịu những rủi ro về hao mòn, hỏng hóc, xuống cấp của tài sản. Ngược
lại, bên nhận thế chấp cũng có thể chứng kiến sự thay đổi của nhà ở thế chấp theo
chiều hướng tích cực hơn khi chủ sở hữu tài sản thế chấp kiến tạo thêm, tu sửa nhà
cửa, cải tạo xây dựng nhà…
Cuối cùng, có mối liên hệ chặt chẽ giữa thế chấp quyền sở hữu nhà ở với quyền
sử dụng đất.
Nếu thế chấp nhà ở riêng lẻ thì việc thế chấp thường đi kèm cùng quyền sử
dụng đất gắn liền với nhà ở đó. Còn đối với thế chấp căn hộ chung cư thì chủ sở hữu
sẽ thường thế chấp căn hộ chung cư của mình kèm theo các quyền sử dụng chung đối
với diện tích nhà chung cư của chủ sở hữu có tài sản đem đi thế chấp đó.
1.1.3 Giao dịch vay vốn ngân hàng

1.1.3.1. Bản chất giao dịch và các hình thức vay vốn ngân hàng
Bản chất của giao dịch vay vốn ngân hàng là hình thức giao dịch giữa ngân
hàng (bên cho vay) và một bên là các cá nhân, doanh nghiệp (bên vay) TL???????[29].
Bên cho vay sẽ chuyển tiền cho bên đi vay trong một khoảng thời gian nhất định (theo
thỏa thuận về thời gian), đồng thời bên đi vay sẽ có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện

11


cho ngân hàng cả vốn lẫn lãi khi đến hạn phải thanh toán như đã đã thỏa thuận trong
Hợp đồng tín dụng & Hợp đồng thế chấp….
Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 ghi nhận các thuật ngữ liên quan đến
hoạt động vay của cá nhân, tổ chức và cho vay của ngân hàng.
Ở Việt Nam, các ngân hàng có nhiều hình vay vốn khác nhau nhằm tạo thuận
lợi cho từng nhu cầu vay vốn khác nhau của khách hàng. Một số hình thức vay vốn
ngân hàng phổ biến như [43]:
- Vay thế chấp sổ đỏ: Vay thế chấp sổ đỏ là hình thức vay dùng sổ đỏ của chính căn
nhà hay bất động sản của mình để thế chấp ngân hàng, ngân hàng sẽ thẩm định rồi đi
đến quyết định có cho vay vốn hay không.
- Vay tín chấp: Vay tín chấp là hình thức vay mà người đi vay có thể vay được vốn
ngân hàng mà không phải thế chấp hay chịu bất cứ một điều kiện bảo lãnh nào.
- Vay du học: Vay du học là hình thức cung cấp nguồn tài chính để hỗ trợ các học sinh
theo học các chương trình đào tạo tại nước ngoài hoặc các chương trình đào tạo có yếu
tố nước ngoài tại Việt Nam.
- Vay mua nhà: Vay mua nhà giúp khách hàng sở hữu căn nhà mơ ước với số tiền vay
tối đa lên đến 100% giá trị căn nhà cần mua.
- Vay mua ô tô: Vay mua ô tô là hình thức vay để sở hữu những chiếc ô tô mơ ước của
bạn, phục vụ việc đi lại, giao dịch và kinh doanh.
- Vay kinh doanh: Vay kinh doanh là hình thức cho vay của ngân hàng nhằm mục đích
mở rộng sản xuất kinh doanh, mua nguyên vật liệu, máy móc trang thiết bị dùng cho

sản xuất, hoặc bổ sung nguồn vốn lưu động thiếu hụt.
1.1.3.2.

Đặc điểm về giao dịch vay vốn ngân hàng

Các giao dịch vay vốn ngân hàng có những đặc điểm riêng biệt so với các giao
dịch vay mượn tài sản dân sự thông thường khác. Những đặc điểm đặc trưng này có
mối liên hệ chặt chẽ và chịu sự chi phối sâu rộng của các TCTD, ngân hàng. Cụ thể:
Một là, chủ thể giao dịch là ngân hàng và bên vay (các cá nhân, tổ chức, doanh
nghiệp có nhu cầu vay vốn).
Hoạt động vay vốn ngân hàng có sự đặc thù ở chủ thể tham gia giao dịch vay
vốn được xác định cụ thể. Một trong hai chủ thể có thể là bên tham gia đề nghị hợp
đồng vay vốn trước đều được, không nhất thiết phải bên nào trước, bên nào sau. Trong
giao dịch về vay vốn, ngân hàng luôn là bên cho vay, đồng thời cũng là trung gian tài
12


chính chuyển giao tiền của người muốn gửi sang người muốn vay. Ngân hàng có nghĩa
vụ phân phối nguồn vốn tự có, vốn tiền gửi của khách hàng hoặc các nguồn vốn khác
đã huy động, nhận đầu tư từ các cá nhân, tổ chức khác để cho người có mong muốn
vay vốn vay khoản tiền nhất định trong một khoảng thời gian nhất định (theo thỏa
thuận). Với tư cách như vậy, ngân hàng luôn có những ưu thế nhất định trong giao
dịch vay vốn như: Có quyền chấp nhận hoặc không chấp nhận việc cho vay, có quyền
thẩm định, xác minh nhân thân, tư cách pháp lý, giá trị tài sản của người đi vay; có
quyền áp dụng lãi suất vay theo thỏa thuận và phù hợp với giá trần, giá sàn theo quy
định của Nhà nước…Ngược lại, người đi vay sẽ chịu sự chi phối từ ngân hàng khi
tham gia giao dịch vay vốn [28, tr 36 – 38].
Hai là, ngân hàng cho vay hướng đến mục đích lợi nhuận, sinh lời từ vốn cho
vay, còn bên vay hướng đến các mục đích sử dụng vốn khác nhau theo nhu cầu.
Tính chất sinh lợi của giao dịch vay vốn được biểu hiện qua tỷ số chênh lệch

giữa lãi suất cho vay và lãi suất huy động vốn của ngân hàng. Lãi suất cho vay luôn
cao hơn lãi suất huy động vốn và sự chênh lệch này luôn phụ thuộc vào cung cầu về
vốn trên thị trường tùy thuộc vào từng thời điểm cụ thể, hiện nay mức lãi suất trong
hợp đồng tín dụng ngân hàng do các bên thỏa thuận. Ngân hàng hoạt động theo các
quy định của Luật các Tổ chức tín dụng và các quy định của pháp luật có liên quan
nên mục đích tìm kiếm lợi nhuận không chỉ là điều tất yếu mà còn là động lực giúp
ngân hàng duy trì hoạt động kinh doanh của mình. Khách hàng càng nhiều, hợp đồng
càng tăng thì lợi nhuận của ngân hàng càng sinh sôi, phát triển. Vì vậy, vận mệnh của
ngân hàng luôn gắn với khả năng tạo ra giá trị thặng dư của đồng tiền thông qua việc
huy động vốn và kí kết hợp đồng tín dụng ngân hàng, trừ trường hợp các ngân hàng
chính sách thực hiện hoạt động tín dụng vì mục đích xã hội là chính [26, 27, 28].
Ba là, giao dịch vay vốn ngân hàng phải luôn được giao kết dưới hình thức
bằng văn bản.
Đặc trưng cơ bản của hoạt động tín dụng ngân hàng là đi vay để cho vay, vì
vậy, để cho vay lại ngân hàng phải có trách nhiệm bảo toàn nguồn vốn tín dụng của
mình. Để thực hiện điều này thì quyền và nghĩa vụ của các bên (ngân hàng và bên đi
vay) phải cụ thể. Pháp luật quy định các chủ thể khi tham gia vào quan hệ tín dụng
ngân hàng phải thỏa thuận bằng văn bản các quyền và nghĩa vụ của mình. Thực ra quy
định này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên. Bởi vì hợp đồng tín
13


dụng ngân hàng là cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranh. Hợp đồng tín dụng ngân
hàng được ký kết dưới các hình thức pháp lý là văn bản bao gồm cả văn bản viết và
văn bản điện tử dưới dạng thông điệp dữ liệu. Dù hợp đồng tín dụng ngân hàng ký kết
dưới hình thức nào trên đây đều có giá trị pháp lý ngang nhau và đều là chứng cứ trong
quá trình giao dịch. Việc pháp luật quy định hợp đồng tín dụng ngân hàng phải được
ký kết dưới hình thức bằng văn bản cùng với sự chấp nhận cả hai hình thức nói trên có
thể xem là một nỗ lực đáng kể của các nhà lập pháp vừa nhằm đảm bảo sự tiện ích vừa
đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng tín dụng ngân

hàng.
Bốn là, tài sản cho vay trong giao dịch vay vốn ngân hàng chủ yếu dưới dạng
là tiền (Việt Nam đồng hoặc ngoại tệ).
Trong quan hệ tín dụng này, loại tài sản chủ yếu được sử dụng là tiền đồng Việt
Nam, vàng hoặc ngoại tệ. Đây là đặc điểm rất quan trọng trong quan hệ cho vay đối
với ngân hàng. Chính đặc điểm này đã giúp cho hoạt động cho vay là hoạt động kinh
doanh chủ yếu của ngân hàng và trở thành một hình thức tín dụng phổ biến trong nền
kinh tế thị trường [29]. Từ vốn tiền tệ, bên đi vay họ có thể thỏa mãn bất kì nhu cầu
nào của họ kể cả số lượng vốn vay và mục đích vay vốn.
1.1.3.4 Mối quan hệ giữa thế chấp nhà ở và giao dịch vay vốn ngân hàng
Kết hợp với các nội dung đã phân tích, bình luận phía trên có thể hiểu rằng bản
chất của giao dịch vay vốn ngân hàng thế chấp nhà ở là việc Ngân hàng muốn dùng
nhà ở của khách hàng để bảo đảm cho việc khách hàng thực hiện đúng, đầy đủ các
nghĩa vụ tài chính (nghĩa vụ trả nợ gốc, trả nợ lãi) khi đến hạn theo thỏa thuận. Do
vậy, nhà ở cũng chính là một loại tài sản có khả năng bảo đảm cao để người vay có thể
lấy đó làm cơ sở cam kết thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình đối với Ngân hàng.
Theo Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016, quy định về hoạt động
cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng thì
việc bảo đảm tiền vay được quy định như sau:
“Điều 15. Bảo đảm tiền vay
1. Việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm
tiền vay do tổ chức tín dụng và khách hàng thoả thuận. Việc thỏa thuận về biện pháp
bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng với khách hàng phù hợp với quy định của pháp
luật về biện pháp bảo đảm và pháp luật có liên quan.
14


2. Tổ chức tín dụng quyết định và chịu trách nhiệm về việc cho vay không áp dụng
biện pháp bảo đảm tiền vay.
3. Khách hàng, bên bảo đảm phải phối hợp với tổ chức tín dụng để xử lý tài sản bảo

đảm tiền vay khi có căn cứ xử lý theo thỏa thuận cho vay, hợp đồng bảo đảm tiền vay
và quy định của pháp luật.”
Từ quy định trên có thể nhận thấy, việc bảo đảm khoản tiền vay đối với ngân
hàng là do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, thông thường, để đảm bảo sự chắc chắn đối
với các khoản cho vay của mình, Ngân hàng thường áp dụng biện pháp bảo đảm tiền
vay đối với các hợp đồng tín dụng giao kết với khách hàng.
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản được định nghĩa cụ thể hơn, đó là: “Bảo đảm tiền
vay bằng tài sản là loại bảo đảm tiền vay, theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay
được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay
hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. Trong trường hợp khách hàng vay vi phạm
nghĩa vụ trả nợ và bên bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh thì TSBĐ tiền vay
sẽ được xử lý để thu hồi nợ cho TCTD” [24, tr. 92].
Trên thực tế, nhà ở không thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp mà thuộc quyền
sở hữu của bên thứ ba (thường là người thân, gia đình của bên thế chấp) cũng được sử
dụng là tài sản để bên thế chấp thế chấp khi tham gia giao dịch vay vốn ngân hàng.
Pháp luật thực định cũng quy định cho phép trường hợp này xảy ra trên thực tế, cụ thể:
Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm xác định: “Bên thế chấp được dùng tài sản (bao gồm
cả quyền sử dụng đất) của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính
mình hoặc của người khác”.
Như vậy, có thể định nghĩa về khái niệm thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng như
sau:
Thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng là việc bên thế chấp dùng nhà ở thuộc
quyền sở hữu của mình để cam kết thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bản thân hoặc
của người khác trong giao dịch vay vốn Ngân hàng. Trong trường hợp nghĩa vụ trả
nợ bị vi phạm theo cam kết thì nhà ở thế chấp sẽ được xử lý theo quy định của pháp
luật về tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho Ngân hàng.
1.2.

Vai trò của thế chấp nhà ở trong vay vốn ngân hàng
15


1.2.1.Vai trò đối với nền kinh tế
Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động thế chấp nhà ở để vay vốn Ngân hàng
có ý nghĩa và vai trò hết sức quan trọng. Có thể nói, hoạt động này là cầu nối giữa bên
vay với bên cho vay và giúp cho quan hệ tín dụng này trở lên dễ dàng, đạt được hiệu
quả nhanh chóng hơn. Việc thế chấp nhà ở trong hoạt động vay vốn Ngân hàng tạo
điều kiện thuận lợi để các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp hay tổ chức nhanh chóng
giải quyết được nhu cầu về vốn nhằm phục vụ hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh,
đáp ứng các nhu cầu vật chất thiết thân hoặc kịp thời tạo ra các sản phẩm vật chất phục
vụ lợi ích xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện cuộc sống. Đây cũng là cơ sở quan trọng
để thúc đẩy sự phát triển các các ngành kinh tế liên quan và đóng góp vào sự phát triển
của nền kinh tế thị trường của nước ta [27].
Việc thu lợi nhuận từ hoạt động cho vay có thế chấp nhà ở sẽ giúp cho các
Ngân hàng tăng cường lợi nhuận ròng trong phát triển, đảm bảo tốt các hoạt động kinh
doanh tài chính trong kế hoạch, chiến lược phát triển của Ngân hàng nằm trong tổng
thể phát triển toàn hệ thống về quy mô, chất lượng. Qua đó, góp phần quan trọng trong
việc thúc đẩy sự lưu thông tích cực của tiền tệ trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng
Nhà nước, nhờ đó thúc đẩy thị trường tài chính phát triển lành mạnh, bền vững. Thị
trường tài chính lành mạnh, bền vững là một trong những yếu tố quan trọng, thiết yếu
để đảm bảo nền kinh tế vĩ mô, góp phần tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng
cạnh tranh của nền kinh tế thị trường của quốc gia trong khu vực, trên thế giới. Chính
vì vậy nên việc cho vay thông qua hoạt động thế chấp nhà ở có ý nghĩa quan trọng
không chỉ đối với các Ngân hàng thương mại mà còn là một yếu tố thúc đẩy sự phát
triển của nền kinh tế thị trường nếu như hoạt động này được kiểm soát, giám sát chặt
chẽ bằng quy định pháp luật.
1.2.2.Vai trò đối với Ngân hàng cho vay vốn
Đối với các Ngân hàng, hoạt động tín dụng được coi là một hoạt động chủ yếu

và quan trọng nhất trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Khi cho vay, Ngân
hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có
thể hoàn trả cả gốc và lãi. Nhằm tránh rủi ro trong kinh doanh thì các TCTD đưa ra
những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay. Ví dụ: Đánh giá mức độ tín nhiệm
của khách hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác
của khách hàng. Để đảm bảo an toàn thì các TCTD yêu cầu thế chấp các tài sản có giá
16


trị để đảm bảo các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì
việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy đem thế chấp nhà ở là
nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần
vốn và đây cũng là thuận lợi cho Ngân hàng trong việc xử lý TSBĐ là nhà ở khi các
nghĩa vụ trả nợ gốc, nợ lãi không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng.
Như vậy, đối với Ngân hàng, thế chấp nhà ở để vay vốn có những vai trò cụ thể
như:
- Việc nhận thế chấp nhà ở là một trong những hoạt động giúp cho Ngân hàng đảm
bảo hoạt động kinh doanh của mình diễn ra bình thường, lành mạnh, bền vững;
- Nhận nhà ở làm tài sản thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho Ngân hàng (thông qua
lãi vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (dữ trữ nhà ở);
- Nhận thế chấp nhà ở nói riêng và các TSBĐ nói chung đều nâng cao trách nhiệm
thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có thể xảy ra đối
với Ngân hàng;
- Tạo thuận lợi cho việc xử lý TSBĐ nhanh chóng để đảm bảo cho việc thanh toán các
khoản nợ xấu, nợ khó đòi của Ngân hàng khi cho các cá nhân, tổ chức vay có TSBĐ.
1.2.3. Vai trò đối với người vay vốn
Trong thời gian thế chấp chủ sở hữu nhà ở vẫn được sử dụng, khai thác nhà ở
nhưng không được và cũng không thể trao đổi, chuyển nhượng chúng trên thị trường.
Trong hoạt động tín dụng, thế chấp nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung chịu
sự chi phối của sự biến động thị trường bất động sản rất lớn nên giá trị của nhà ở thế

chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn
cho phía các TCTD. Thông thường giá trị nhà ở thế chấp chỉ được tính tương đương
với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất.
Đối với chủ sở hữu nhà ở, thế chấp nhà ở đảm bảo cho vay vốn Ngân hàng cũng
có những vai trò nhất định, cụ thể như:
- Thế chấp nhà ở là hình thức đem nhà ở làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các
TCTD. Đây là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân
và tổ chức.
- Hình thức vay vốn có tài sản thế chấp là nhà ở rất thuận lợi cho chủ sở hữu vì chủ sở
hữu vẫn sử dụng được nhà ở của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại

17


có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình. Rõ ràng, chủ sở hữu đều đạt và
thỏa mãn được các mục đích của mình trong hoàn cảnh này.
1.3.

Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng

1.3.1 Khái quát hệ thống pháp luật điều chỉnh việc thế chấp nhà ở vay vốn ngân
hàng
Thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng chịu sự điều chỉnh khá rộng về nguồn pháp
luật bởi đây là biện pháp bảo đảm khoản vay là cầu nối giữa giao dịch bảo đảm – giao
dịch vay vốn diễn ra thường xuyên trong đời sống xã hội. Nhà nước đã ban hành
khung pháp luật khá đầy đủ liên quan đến vấn đề này.
Hiện nay, có nhiều văn bản pháp luật đồng thời điều chỉnh và quy định các vấn
đề, nội dung liên quan đến pháp luật về thế chấp nhà ở để bảo đảm vay vốn thông qua
hợp đồng tín dụng giữa bên vay và bên cho vay. Có thể kể đến những văn bản pháp lý
tiêu biểu, mang tính chất chuyên ngành, điều chỉnh trực tiếp hoạt động này như: Luật

Các tổ chức tín dụng 2010, Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh
bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013…Bên cạnh đó, cũng không thể không nhắc tới
các Nghị định, Thông tư quan trọng quy định về bảo đảm bằng tài sản nói chung và
nhà ở nói riêng đối với việc vay vốn Ngân hàng như:
- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo
đảm; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP;
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/06/2016, hướng
dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và Môi trường (thay thế Thông tư 20);
- Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014
hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên
và Môi trường;
- Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016, quy định về hoạt động cho
vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng của
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam;
- Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010, về đăng ký giao dịch bảo đảm của
Chính Phủ;

18