Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện thủy nguyên thành phố hải phòng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP GIỮA CÁC
HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN
THUỶ NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

HỌ VÀ TÊN: LÊ THỊ MAI

Người hướng dẫn khoa học
PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2018


LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian học tập và nghiên cứu tại Viện Đại Học Mở Hà Nội,
đến nay em đã hoàn thành Luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn cô giáo hướng dẫn khoa học PGS.TS. NGUYỄN THỊ
NGA đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình lựa chon đề tài, xác định
hướng nghiên cứu và hoàn thành Luận văn Thạc sỹ này.
Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong và ngoài trường, bạn bè, đồng
nghiệp, các thầy cô tại Viện Đại học Mở Hà Nội đã giúp đỡ và hỗ trợ tôi thực
hiện các thủ tục trong quá trình hoàn thành luận văn.
Một lần nữa, xin trân trọng cảm ơn!

Ký tên

Lê Thị Mai


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của cá nhân. Tất cả
các nguồn tài liệu đã được công bố đầy đủ, nội dung của Luận văn là trung thực.

Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm
2018
Người cam đoan

Lê Thị Mai


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ................................................................. 2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài............................................. 4
3.1. Mục đích nghiên cứu ......................................................................... 4
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ......................................................................... 4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài ............................................. 5
4.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................ 5
4.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 5
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài ...................... 5
5.1. Phương pháp luận .............................................................................. 5
5.2. Phương pháp nghiên cứu đề tài ......................................................... 5
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài ................................................ 6
7. Kết cấu của đề tài ................................................................................. 7

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP GIỮA CÁC HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ GIẢI QUYẾT ............................................. 8
1.1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân ....................................... 8
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng về quyền sử dụng đất .......... 8
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 12
1.1.3. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân .................................... 15


1.2. Những vấn đề lý luận về tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia
đình, cá nhân .......................................................................................... 22
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân ................... 22
1.2.2. Phân loại các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân ............................................ 27
1.2.3. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai ................................... 28
1.2.3.1. Nguyên nhân khách quan .......................................................... 28
1.2.3.2. Nguyên nhân chủ quan .............................................................. 29
1.2.4. Sự cần thiết khách quan phải giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá
nhân......................................................................................................... 31
Kết luận chương 1 .................................................................................. 33
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG
NGHIỆP GIỮA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
sHUYỆN THỦY NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG .................. 35

2.1. Căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân
................................................................................................................. 35
2.1.1. Pháp luật về tố tụng ....................................................................... 35
2.1.2. Pháp luật về nội dung .................................................................... 37
2.2. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân ................... 46
2.3. Thực trạng giải quyết về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng .................................................... 49


2.3.1. Tổng quan tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng ............ 49
2.3.2. Một số nhận định, đánh giá tổng quan về tình hình giải quyết các
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại
huyện Thủy Nguyên và nguyên nhân ........................................................ 55
2.3.2.1. Những kết quả đạt được và nguyên nhân ..................................... 55
2.3.2.2. Những vướng mắc, hạn chế phát sinh trong quá trình giải
quyết và nguyên nhân ............................................................................ 57
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ....................................................................... 65
CHƯƠNG 3 YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ........................ 66
3.1. Các yêu cầu cần đạt được nhằm đảm bảo hiệu quả của hoạt động
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân ........................................... 66
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực
thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân ............................. 70
3.3. Một số giải pháp khác ..................................................................... 74
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ....................................................................... 77
KẾT LUẬN LUẬN VĂN ....................................................................... 78
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................... 78


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thực trạng tranh chấp về bất động sản nói chung và về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề
phức tạp ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội. Tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ đối với đất ở, đất
kinh doanh hay đất tại đô thị mà tranh chấp còn diễn ra sôi động đối với đất
nông nghiệp ở các vùng nông thôn hoặc ở những địa bàn mới đô thị hóa, đặc
biệt là các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau diễn ra ngày càng chiếm số lượng
lớn với tính chất gay gắt và phức tạp.
Nguyên nhân của các tranh chấp về hợp đồng nói chung về quyền sử dụng
đất và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau nói riêng có thể do tác động khách quan
từ nền kinh tế thị trường, tác động của sự nghiệp công nghiệp hóa, đô thị hóa
diễn ra quá nhanh khiến giá đất không chỉ ở đô thị mà ở các vùng ven đô và
thậm chí là ở cả nông thôn tăng quá cao, người dân và nhà đầu tư vì mục tiêu lợi
nhuận là tối thượng nên bất chấp pháp luật thực hiện các giao dịch chuyển
nhượng trái pháp luật, đầu cơ đất đai. Mặt khác, điều không thể phủ nhận, pháp
luật đất đai và pháp luật khác có liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất
chưa thực sự phù hợp, đầy tính khiên cưỡng và nhiều những khoảng trống là
điều kiện châm ngòi cho những giao dịch bất hợp pháp phát sinh.
Những năm qua, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc

biệt là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
giữa các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thủy Nguyên - thành phố Hải
Phòng ngày càng gia tăng với tính chất và mức độ khá phức tạp. Thực tiễn xét
xử tại Tòa án nhân dân huyện Thủy Nguyên, Tp. Hải Phòng đối với các dạng
tranh chấp này cũng gặp không ít khó khăn và số lượng án bị hủy, sửa ngày càng
gia tăng. Cũng qua thực tiễn xét xử cho thấy việc giải quyết các tranh chấp
quyền sử dụng đất nông nghiệp còn khá nhiều vướng mắc, tình trạng tồn đọng


án kiện, án cải, án sửa xảy ra là điều khá dễ nhận thấy về tính kém hiệu quả của
việc thực thi phá luật về vấn đề này. Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân vô hiệu được biểu hiện
như: giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực hiện chuyển nhượng tài sản không
thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, hình thức của hợp đồng không tuân
thủ theo quy định của pháp luật…xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng
của các bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã
hội.
Để quyền của các chủ thể được tôn trọng, pháp luật cần có những quy
định thích ứng để giải quyết những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch liên
quan đến tài sản này trên cơ sở pháp luật hiện hành và hướng hoàn thiện các quy
định pháp luật trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân là sự cần
thiết khách quan. Vì lẽ đó, việc đi vào nghiên cứu tìm hiểu cũng như phân tích,
đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân và hoạt động giải
quyết tranh chấp đối với hợp đồng này trên địa bàn huyện Thủy Nguyên - thành
phố Hải Phòng nhằm tìm ra phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết, có ý nghĩa về
mặt lý thuyết cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật. Đó cũng chính là lý do để

tôi chọn đề tài: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Thủy Nguyên - thành
phố Hải Phòng” cho luận văn thạc sỹ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian qua, đã có khá nhiều các công trình nghiên cứu về hợp
đồng nói chung và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng đã công bố.
Điển hình phải kể đến là các sách chuyên khảo, các đề tài nghiên cứu khoa học,
các bài viết đăng trên các báo và tạp chí uy tín như: Những quy định chung của
Luật hợp đồng ở Pháp, Đức, Anh, Mỹ - NXB (Nhà xuất bản) Chính trị quốc gia


Hà Nội năm 1993; Nguyễn Mạnh Bách với chuyên khảo: Pháp luật về hợp
đồng, NXB Chính trị quốc gia năm 1995; Luật Hợp đồng Trung quốc 1999
thông qua tại cuộc họp lần 2 Quốc Hội khoá IX, ngày 15/3/1999; Một số vấn đề
lý luận và thực tiễn về hợp đồng ở Việt Nam của tác giả Nguyễn Như Phát, NXB
Công an nhân dân 2003; Tác giả Đinh Thị Mai Phương với chuyên khảo: Thống
nhất pháp luật hợp đồng ở Việt Nam của Nhà Xuất bản Tư pháp 2005; tác giả
Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc và những sai
phạm phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và Những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội
2011; Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu của
tác giả Nguyễn Thị Huệ, đề tài khoa học cấp Trường - Trường Đại học Luật Hà
Nội 2011; Đề tài khoa học cấp bộ năm 2001 của Toà án nhân dân tối cao, do
Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải
quyết của Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học của Châu Huế (2003), Khoa Luật,
Đại học quốc gia Hà Nội; “Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai
2003”, Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà
nước và Pháp luật; đề tài “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả
giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại toà án nhân dân”; Lê Văn

Thiệp, Thực trạng và một số giải pháp khắc phục những kẽ hở khi áp dụng chế
định uỷ quyền trong Bộ luật dân sự hiện hành, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao,
Số 5/2012, tr. 50 - 53, 64; Lê Văn Thiệp, Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất và một số kiến nghị, Viện Kiểm sát nhân dân
tối cao, Số 24/2012, tr. 37 - 41, 51; Luận văn Thạc sỹ luật học: “Quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản” của Lương Khải Ân,
năm 2006; Luận án Tiến sỹ Luật học: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong kinh doanh bất động sản” của Nguyễn Thị Hồng Nhung, năm 2012.
Với hàng loạt các công trình nghiên cứu liệt kê ở trên cho thấy, tranh chấp
về hợp đồng nói chung trong giao dịch bất động sản là lĩnh vực cũng được nhiều
sự quan tâm nghiên cứu của nhiều tác giả và chúng được nhận định, phân tích,


đánh giá ở nhiều khía cạnh khác nhau. Tuy nhiên, một công trình nghiên cứu
chuyên sâu xét ở cả khía cạnh lí luận và thực tiễn tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân một phạm vi hẹp của tranh chấp hợp đồng trong giao dịch bất động sản thì còn
khá ít các công trình nghiên cứu riêng, độc lập. Vì vậy, với mong muốn của tác
giả là đi sâu nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân và vấn đề giải quyết hậu quả pháp lý của
tranh chấp về hợp đồng đó trên thực tế, trên cơ sở phân tích và tìm hiểu nguyên
nhân của tồn tại, vướng mắc trong sự kết hợp hài hoà giữa vấn đề lí luận và thực
tiễn thông qua những vụ việc phát sinh trên thực tế, từ đó làm cơ sở tiền đề cho
việc tìm ra các giải pháp khắc phục.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
3.1. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ cơ sở lí luận và thực tiễn, nguyên
nhân và các yếu tố tác động đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình cá nhân và vấn đề giải quyết tranh
chấp đó trên thực tế. Trên cơ sở đó nhằm tìm ra những tồn tại, vướng mắc và
khó khăn trong việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình cá nhân và nguyên nhân của thực
trạng đó để có những đề xuất về giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc giải
quyết tranh chấp này trên thực tế trong thời gian tới.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được các mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của luận
văn được xác định như sau:
- Nghiên cứu, làm rõ các vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân và tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá
nhân.


- Phân tích thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân; tìm ra những ưu
điểm, những bất cập, hạn chế, vướng mắc nảy sinh trong thực tiễn triển khai.
- Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy định
pháp luật và đảm bảo nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng chính sách và pháp
luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chính sách về
vấn đề nông nghiệp, nông dân và nông thôn.
- Quy định hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân.
- Thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thủy Nguyên,
thành phố Hải Phòng.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Là các quy định của pháp luật đất đai hiện hành và

pháp luật khác có liên quan như: pháp luật dân sự, pháp luật công chứng, chứng
thực, các văn bản hướng dẫn của Tòa án nhân tối cao về giải quyết tranh chấp
dân sự có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân.
- Về địa bàn nghiên cứu: Việc áp dụng, thực hiện pháp luật về giải quyết
tranh chấp đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của
các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài
5.1. Phương pháp luận
Đề tài sử dụng phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin.
5.2. Phương pháp nghiên cứu đề tài


Trên cơ sở vận dụng phương pháp luận, đề tài còn sử dụng các phương
pháp nghiên cứu cụ thể sau đây:
- Phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp lịch sử tại Chương 1
khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân.
- Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, thu thập, phương pháp
tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá tại Chương 2 khi nghiên
cứu thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân.
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp đối chiếu tại Chương 3 khi nghiên
cứu, đề xuất các phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp
luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Luận văn làm giàu thêm lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân. Làm rõ mục đích,

ý nghĩ của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân.
- Qua thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ
gia đình, cá nhân diễn ra trên địa bàn huyện Thủy Nguyên - thành phố Hải
Phòng, luận văn đã phát hiện những bất hợp lí, tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo
giữa pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân nói riêng .
- Một số sai phạm điển hình phát sinh trong quá trình kí kết và thực hiện
hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá
nhân được luận văn phân tích, nhận định, đánh giá thận trọng qua các vụ việc cụ
thể đã xảy ra trên thực tế. Đây là những vụ việc có thật xảy ra trên địa bàn
huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng, có giá trị thực tiễn sâu sắc, phản ánh


trung thực những tồn tại và hạn chế của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân;
- Luận văn dự kiến đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng
cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân.
7. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu của
luận văn gồm ba chương. Cụ thể như sau:
Chương 1: Những vấn đề lí luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá
nhân
Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thủy
nguyên- Thành phố Hải Phòng

Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân


CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ TRANH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP GIỮA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN VÀ GIẢI QUYẾT
1.1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng về quyền sử dụng đất
Để đảm bảo cho các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất (QSDĐ) được
diễn ra thuận lợi, an toàn và hiệu quả, nhanh chóng và ít tốn kém, nhưng vẫn
đảm bảo được sự quản lý và kiểm soát của Nhà nước, phòng ngừa được tối đa
các rủi ro khi tham gia giao dịch, cả Luật Đất đai (LĐĐ) và Bộ luật Dân sự
(BLDS) đều dành các chế định điều chỉnh trực tiếp vấn đề này. Tuy nhiên,
không giống như BLDS 1995, BLDS 2005 quy định một cách cụ thể, chi tiết
từng loại hợp đồng trong giao dịch về QSDĐ, kèm theo đó là quy định các
nguyên tắc và điều kiện khi thực hiện giao dịch. Với cách thức quy định như vậy
khi thực hiện trên thực tế cho thấy, có rất nhiều những quy định trùng lắp, chồng
chéo giữa BLDS và LĐĐ, thậm chí một số chế định lại mâu thuẫn, không thống
nhất với nhau gây nên những khó khăn và vướng mắc nhất định trong quá trình
ký kết và thực hiện hợp đồng về QSDĐ, nhiều tranh chấp phát sinh từ hợp đồng
về QSDĐ có kết quả giải quyết hết sức khác nhau do quan điểm không thống
nhất từ các quy định không giống nhau của 02 bộ luật này. Khắc phục thực tế
nêu trên, BLDS 2015 với sự thay đổi trong tư duy và cách thức xây dựng luật
nói chung và trong các quy định liên quan đến đất đai nói riêng nên đã làm cho
quy định về hợp đồng trong giao dịch về QSDĐ trở nên thông thoáng hơn, đơn
giản, dễ hiểu hơn và điều cơ bản là hạn chế được sự mâu thuẫn hoặc trùng lắp
không cần thiết giữa BLDS và LĐĐ. Theo đó, các chế định liên quan đến hợp
đồng về QSDĐ trong BLDS chỉ dừng lại ở những quy định chung mang tính

nguyên tắc và những thể thức cần phải tuân thủ khi một chủ thể tham gia giao
kết và thực hiện các giao dịch dân sự. Còn những nội dung cụ thể, trực tiếp được
xác định trên cơ sở tôn trọng các quy định của luật chuyên ngành - LĐĐ 2013.


Mặc dù các quy định về hợp đồng trong giao dịch dân sự về QSDĐ trong
BLDS 2015 chỉ là những quy định mang tính nguyên tắc chung nhưng có ý
nghĩa quan trọng trong việc định hướng cơ bản cho các giao dịch về QSDĐ của
các chủ thể khi ký kết và thực hiện hợp đồng. Theo đó, các quy định về hợp
đồng QSDĐ chỉ bao gồm 05 nội dung rất vắn tắt dưới đây, cho nên khi ký kết và
thực hiện hợp đồng về QSDĐ đòi hỏi các chủ thể phải kết hợp rất chặt chẽ, cụ
thể các quy định trong BLDS 2015 và LĐĐ 2013. Cụ thể:
Thứ nhất, định nghĩa về hợp đồng trong các giao dịch dân sự về QSDĐ
Điều 500 BLDS 2015 quy định: "Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực
hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất".
Với định nghĩa nêu trên cho thấy, bản chất của hợp đồng đối với các giao
dịch về đất đai (QSDĐ) vẫn trên nền tảng của sự tôn trọng quyền được tự do
thỏa thuận của các chủ thể tham gia giao dịch, theo đó, các chủ thể không phân
biệt là tổ chức hay cá nhân, chủ thể trong nước hay ngoài nước khi ký kết và
thực hiện các hợp đồng trong giao dịch về đất đai với bản chất là hợp đồng song
vụ nên đều có quyền bình đẳng ngang nhau, hai bên được tự do biểu đạt chí ý và
nguyện vọng mà mỗi bên hướng tới trên tinh thần tôn trọng quyền và lợi ích hợp
pháp của phía bên kia, không ai có quyền ép buộc hay lệ thuộc ai. Điều này khác
hoàn toàn với hợp đồng về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được thực hiện bởi cơ
quan Tài nguyên và Môi trường với các chủ thể sử dụng đất với tính chất là hợp
đồng đơn vụ, theo đó, chỉ có quy định nghĩa vụ và trách nhiệm của người thuê
đất, thuê lại đất được cơ quan Tài nguyên và Môi trường xác định rõ mà không

có sự thỏa thuận quyền và nghĩa vụ của các bên. Tuy nhiên, cần phải xác định
rằng, sự thỏa thuận của các chủ thể trong các giao dịch về chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ cũng được
BLDS 2015 xác định rõ là phải tuân thủ các quy định của LĐĐ. LĐĐ 2013 hiện
hành quy định cụ thể về điều kiện của mỗi chủ thể, cũng như mỗi loại đất khi


giao dịch, về trình tự, thủ tục, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong giao
dịch về QSDĐ... Khi sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các các chủ thể và
các điều khoản khác trong hợp đồng về QSDĐ tuân thủ đúng các quy định của
LĐĐ 2013 thì chúng có giá trị ràng buộc các chủ thể phải thực hiện trên cơ sở
đó.
Thứ hai, về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất
BLDS 2015 không phân tách các hợp đồng cụ thể nên cũng không có các
quy định về nội dung hợp đồng riêng cho từng loại giao dịch về QSDĐ; theo đó,
các chủ thể khi ký kết các hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất dựa vào các nội
dung cơ bản của hợp đồng thông dụng để đàm phán, thỏa thuận. Cụ thể, khoản 1
Điều 501 BLDS 2015 quy định như sau: "Quy định chung về hợp đồng và nội
dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp
dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác". Điều đó có nghĩa rằng, hợp đồng về QSDĐ khi ký kết và thực hiện cũng
phải đảm bảo các nguyên tắc chung như bất kỳ ký kết một hợp đồng nào khác:
bình đẳng thỏa thuận và thống nhất ý chí, tôn trọng quyền và nghĩa vụ lẫn nhau
trên cơ sở không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Tất cả các điều khoản cơ bản
của một hợp đồng thông dụng cũng chính là những điều khoản cần phải có và
cần phải được các bên thỏa thuận cụ thể trong các hợp đồng chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn và tặng cho QSDĐ. Hợp đồng
thông dụng theo Điều 398 BLDS 2015 quy định bao gồm các nội dung cụ thể
như: (1) Đối tượng của hợp đồng; (2) Số lượng, chất lượng; (3) Giá, phương

thức thanh toán; (4) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; (5)
Quyền, nghĩa vụ của các bên; (6) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; (7)
Phương thức giải quyết tranh chấp. Với các điều khoản chủ yếu nêu trên được
quy định trong BLDS 2015, các bên khi tham gia giao kết và thực hiện hợp
đồng, để đảm bảo hợp đồng tuân thủ đầy đủ và đúng các quy định của pháp luật,
nhưng mặt khác quan trọng hơn là tránh các rủi ro, tranh chấp gây thiệt hại về
quyền và lợi ích không chỉ cho các bên mà còn ảnh hưởng tới quyền lợi hợp


pháp của các chủ thể khác thì đòi hỏi các chủ thể phải nắm chắc các quy định
của LĐĐ 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành khi thỏa thuận về 07 nội dung
nêu trên của BLDS 2015. (Các điều khoản cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ sẽ được nghiên cứu sâu ở nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân ở chương 2 của luận văn này).
Thứ ba, về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
Điều 502 BLDS 2015 quy định như sau: "Hợp đồng về quyền sử dụng
đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ
luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc
thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy
định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan".
Với quy định tại Điều 500 BLDS 2015 đã phân tích ở trên và kết hợp với
điều luật này cho thấy, các giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thế chấp, góp vốn và tặng cho QSDĐ phải được thiết lập bằng văn
bản với nội dung các điều khoản cơ bản như đã phân tích ở trên, đồng thời phải
tuân theo đúng các trình tự, thủ tục về chuyển QSDĐ được quy định trong LĐĐ
2013 và NĐ số 43/2014/NĐ - CP về hướng dẫn thi hành LĐĐ 20131.
Thứ tư, về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Hiệu lực của chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa trong việc xác định
quyền và nghĩa vụ của các bên, quyền và lợi ích của chủ thể thứ 3 và là cơ sở
cho việc giải quyết khi có mâu thuẫn, tranh chấp bất đồng xảy ra. Điều 502

BLDS 2015 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai". Theo đó, Tại khoản 3 Điều 188
LĐĐ 2013 quy định: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
vào sổ địa chính". Về vấn đề này, cả BLDS 2015 và LĐĐ 2013 đều thống nhất
quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch về QSDĐ là thời điểm đăng ký tại
1

Điểm d khoản 1 Điều 195 Luật Đất đai 2013 và các Điều 78,79,80,81 NĐ số 43/2014/NĐ-CP.


cơ quan nhà nước có thẩm quyền và vào sổ địa chính. Vì vậy, các chủ thể tham
gia giao dịch về QSDĐ cần phải xác định rằng, công chứng, chứng thực về giao
dịch QSDĐ thôi chưa đủ, chưa đảm bảo giao dịch đó đã thành công và rủi ro là
không thể xảy ra. Theo đó, bên nhận QSDĐ cần phải đặc biệt lưu ý để có những
ràng buộc và thỏa thuận trong hợp đồng về trách nhiệm đến cùng của bên
chuyển QSDĐ trong việc hợp tác và thực hiện giao dịch cho đến khi giao dịch
đó được đăng ký vào sổ địa chính.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển
quyền sử dụng đất. Mục tiêu của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác
để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền. Thông qua đó mà tìm cho đất đai
những người chủ đích thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý và năng lực sản
xuất kinh doanh. Điều này phù hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan
của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị. Với
bản chất là "mua đứt, bán đoạn" - chấm dứt quyền sử dụng đất đối với bên
chuyển nhượng và làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai mới đối với bên nhận

chuyển nhượng nên các quyền và nghĩa vụ của các bên được thỏa thuận hết sức
cụ thể, chặt chẽ trong hợp đồng chuyển nhượng và dưới sự kiểm soát, giám sát
của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất sẽ mang bản chất chung là hình thức pháp lý thực hiện các giao dịch về
chuyển quyền sử dụng đất song với sự khác biệt về tư cách chủ thể, về đối tượng
giao dịch, về quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như hình thức và hiệu lực
của giao dịch. Thông qua hợp đồng, các bên tham gia thực hiện được mục đích
giao dịch và có đầy đủ cơ sở pháp lý để đảm bảo quyền lợi cho mình. Song rõ
ràng, quyền sử dụng đất không phải là một loại tài sản thông thường. Theo quy
định của Hiến pháp 2013 thì đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân và


Nhà nước là đại diện để thực hiện các quyền sử chủ sở hữu với đất đai2. Và
quyền sử dụng đất là một quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai thể hiện ở
điểm để thực hiện các quyền của người sử dụng đất chỉ có thể phát sinh trên cơ
sở Nhà nước cho phép sử dụng đất nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà biểu hiện cụ thể là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn chịu
sự kiểm soát, ràng buộc và chi phối bởi Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu.
Như vậy, hiểu theo cách chung nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
thể hiểu là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó, người sử
dụng đất tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định,
chuyển giao nó cho người khác và nhận lại một khoản tiền nhất định từ người
nhận quyền sử dụng đất tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Việc chuyển
nhượng phải diễn ra theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Cũng theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng được hiểu là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa
vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng,
bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản
tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.

Nội hàm của khái niệm này được làm rõ qua đặc trưng cơ bản là sự hình
thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu
nhà toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần
đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980, theo đó, giao dịch chuyển nhượng
không phải bản thân đất đai mà được biểu hiện dưới dạng quyền - quyền sử dụng
đât. Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn
được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà
nước là người đại diện chủ sở hữu; các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là
2

Điều 54 Hiến pháp 2013, Điều 4 Luật Đất đai 2013


chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà
nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì
những lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao, cho
thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không
còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người
khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất
nhất định và bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng
đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng và Nhà
nước thiết lập một quan hệ mới về sử dụng đất. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền
sử dụng đất nói trên phải thông đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước.
Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người

quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt
hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định.
Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:
Thứ nhất, sự chuyển giao cùng lúc đất và quyền sử dụng đất. Khi Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì quyền sử dụng đất lại
được coi là một loại tài sản, cụ thể là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc
biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn
gắn với một tài sản khác đó là đất đai cho nên khi chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thì có nghĩa là sự chuyển giao cùng lúc đất và quyền sử dụng đất. Từ
đặc điểm này tồn tại tính không hoàn lại của tài sản chuyển giao, người chuyển
nhượng không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử dụng đất. Khi
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, thì người chuyển nhượng
sẽ không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử dụng đất. Mọi yêu cầu
xung quanh việc đòi lại quyền sử dụng đất hoặc những quyền lợi liên quan sẽ
không có cơ sở để xem xét.


Thứ hai, các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc
Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng,
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì
vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển
nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản
tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng
đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện
tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy
định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng.
Thứ ba, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác
nhau. Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất

phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng
rừng có phần chặt chẽ hơn so vói các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò
của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta
nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.
Thứ tư, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về thuế chuyển quyền sử
dụng đất. Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của
người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Ngoài ra, người nhận chuyển
nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.1.3. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân cũng là
một dạng của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mang đầy đủ các
đặc trưng cơ bản như đã nêu trên của giao dịch chuyển nhượng và cũng đáp ứng
tất các yêu cầu về nội dung và hình thức của một giao dịch chuyển nhượng


quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, với tên gọi "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân" đã cho chúng ta thấy rõ: chủ
thể sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia
đình, cá nhân - chủ thể chiếm số lượng lớn hiện nay về sử dụng đất. Theo ước
tính, cả nước hiện có 24,2 triệu hộ, tăng gấp đôi so với 25 năm trước và tăng gần
hai triệu hộ so với năm 20093. Trong đó, số hộ gia đình ở nông thông có xu
hướng tăng mạnh. Tính đến thời điểm 01/7/2016 cả nước có 15,99 triệu hộ nông
thôn. Trong giai đoạn 2006-2016, số hộ nông thôn của cả nước tăng 2,22 triệu
hộ (tăng 16,1%), tập trung chủ yếu giai đoạn 2006 -2011 tăng 1,58 triệu hộ (tăng
11,4%)4. Đây là chủ thể sử dụng đất chiếm số lượng đông đảo nhất và nắm giữ
diện tích đất sử dụng cũng lớn nhất trong tổng diện tích đất tự nhiên. Theo đó,

các hộ gia đình đang sử dụng 15.894.447 ha, chiếm 47,99% tổng diện tích tự
nhiên, bằng 59,30% diện tích đất của các đối tượng sử dụng.5 Cùng với đó, loại
đất là đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất nông
nghiệp chứ không phải tất cả các loại đất. Theo Báo cáo của Chính Phủ, cả nước
hiện có 33.123.078 ha, trong đó 31.010.279 ha đã được sử dụng vào các mục
đích, chiếm 93,62% tổng diện tích tự nhiên.6 Trong tổng diện tích đất được phân
bổ và điều chỉnh như sau: nhóm đất nông nghiệp có 27.284.906 ha, chiếm
82,37% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 87,99% tổng diện tích đất đã sử dụng;
nhóm đất phi nông nghiệp có 3.725.374 ha, chiếm 11,25% tổng diện tích tự
nhiên và chiếm 12,01% tổng diện tích đất đã sử dụng.7 Với con số cụ thể này
cho thấy, diện tích đất nông nghiệp chiếm tỉ lệ đa số trong diện tích đất tự nhiên,
theo đó, lượng giao dịch đối với loại đất này cũng sẽ chiếm lượng lớn trong đời
sống kinh tế xã hội. Trong đó, giao dịch diễn ra giữa các hộ gia đình, cá nhân là
chủ yếu bởi phần lớn diện tích đất nông nghiệp đã được giao và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ổn định cho các hộ gia đình cá nhân, đặc biệt là với đất
3

/> />5
/>6
Báo cáo số 221/BC-CP của Chính Phủ ngày 31 tháng 5 nawm2018 về tình hình quản lý nhà nước về đất đai.
7
Báo cáo số 221/BC-CP đã dẫn.
4


nông nghiệp với việc giao đất theo hiện trạng sử dụng đất và quyền được sử
dụng đất ổn định, lâu dài, hết thời hạn sử dụng đất được pháp luật quy định 50
năm Nhà nước còn cho phép người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất
và chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai thì được Nhà nước ưu
tiên gia hạn tiếp... Theo đó, như vậy, với số liệu nêu trên cho thấy, phần lớn đất

nông nghiệp đã được giao sử dụng ổn định cho hộ gia đình, cá nhân. Theo đó,
nếu có nhu cầu sử dụng đất phát sinh thì chủ yếu được phân bổ và điều chỉnh lại
thông qua các giao dịch dân sự về QSDĐ mà hiếm có trường hợp giao đất nông
nghiệp mới cho hộ gia đình, cá nhân bởi thực tế quỹ đất chưa sử dụng còn rất ít,
lại chủ yếu là quỹ đất ở vùng sâu, vùng xa, điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn,
điều kiện để có thể đưa đất vào sử dụng cũng không phải dễ dàng. Bởi vậy, các
giao dịch dân sự về QSDĐ nhằm phúc đáp các nhu cầu khác nhau trong thực tế
cuộc sống là tất yếu khách quan, trong đó, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ
nông nghiệp thông qua hợp đồng là một loại hình giao dịch phổ biến, chiếm số
lượng lớn. Theo đó, các chủ thể là hộ gia đình, cá nhân có có nhu cầu về đất
nông nghiệp và có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có thể chuyển
nhượng QSDĐ cho nhau trên cơ sở tôn trọng quyền tự do thỏa thuận và thống
nhất ý chí của các bên. Đến đây có thể hiểu: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân là sự thỏa thuận của các bên tuân
theo các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật khác có
liên quan thông qua hợp đồng chuyển nhượng nhằm chuyển giao đất và tiền cho
nhau trên cơ sở tôn trọng các cam kết thể hiện trong hợp đồng.
* Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
giữa hộ gia đình và cá nhân
Bên cạnh các đặc điểm chung của hợp đồng về quyền sử dụng đất và hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã đề cập ở trên thì hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân có một số đặc
điểm riêng sau đây:
Về đối tượng của hợp đồng


Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của các hộ
gia đình, cá nhân chính là QSDĐ nông nghiệp. Theo từ điển Luật học thì“Đất
nông nghiệp là tổng thể các loại đất được xác định là tư liệu sản xuất chủ yếu
phục vụ cho việc trồng trọt và chăn nuôi, nghiên cứu thí nghiệm về trồng trọt và

chăn nuôi, bảo vệ môi trường sinh thái, cung ứng sản phẩm cho các ngành công
nghiệp và dịch vụ”.8
Theo quan niệm thuần túy của người Việt Nam thì khái niệm đất nông
nghiệp thường được hiểu là đất trồng các loại cây lương thực như lúa, ngô,
khoai, sắn và một số loại cây ngắn ngày phục vụ cho cuộc sống thường nhất của
người sử dụng đất. Thực tế thì việc sử dụng đất nông nghiệp rất rộng rãi, nó
không chỉ trồng các loại cây lương thực mà còn để trồng các cây lâu năm có giá
trị kinh tế cao, diện tích mặt nước để nuôi trồng thủy sản, diện tích trồng các cây
và nuôi các loại gia cầm để nghiên cứu, thí nghiệm về trồng trọt và chăn nuôi,
đất sử dụng để bảo tồn thiên nhiên, đất trồng rừng phục vụ nguồn nguyên liệu
cho các ngành công nghiệp và chế biến, đất phục vụ cho các mục tiêu bảo vệ
môi trường sinh thái. Như vậy theo cách hiểu truyền thống, khái niệm về đất
nông nghiệp sẽ có phạm vi hạn hẹp, được xác định chủ yếu là đất nhằm mục
đích trồng trọt và chăn nuôi, nghiên cứu về trồng trọt và chăn nuôi kể cả nuôi
trồng thủy sản. Tư duy này hướng việc phân loại đất vừa theo tiêu chí không
gian và theo mục đích sử dụng chủ yếu mà chưa gắn với việc quản lý nhà nước
ở tầm vĩ mô. Nếu hiểu đất nông nghiệp theo cách hiểu này sẽ dẫn đến tình trạng
khi xen canh các loại đất khác nhau (như đất trồng lúa, đát trồng rừng, đất nuôi
trồng thủy sản…), công tác quản lý sẽ rất khó khăn, phức tạp do mỗi một loại
đất khác nhau lại có chế độ pháp lý khác nhau, đặc biệt trong chuyển mục đích
sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác.
Vì vậy, quan niệm đất nông nghiệp trong pháp luật đất đai hiện hành đã
phân nhóm đất nông nghiệp nhằm hướng tới viêc quản lý đất đai thuận tiện hơn,
theo đó hướng tới việc mở rộng phạm vi khái niệm các loai đất nông nghiệp và
dùng cụm từ “nhóm đất nông nghiệp” thay cho cụm từ “đất nông nghiệp”. Việc
8

Từ điển Luật học, Viện khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp, trang 237, 238.

sử dụng cụm từ này nhằm mục đích tổng hợp nhiều loại đất, có cùng tính chất và
chế độ sử dụng khá tương đồng trong phạm vi cơ cấu của một nhóm đất lớn có
đặc trưng giống nhau nhất định về chế độ sử dụng. Điều này giúp tập trung quản
lý cho từng nhóm chủ thể được giao đất, cho thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nước. Hiện nay, theo quy định của Luật đất đai năm 2013,
nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: đất trồng cây hàng năm; đất
trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất
nuôi trồng thủy sản; đất làm muối và đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để
xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các
hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia
súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt,
chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất
ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.9
Như vậy, đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân gồm tổng thể tất cả các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp
như đã nêu trên. Tuy nhiên, không phải QSDĐ nào của các chủ thể sử dụng
cũng trở thành hàng hóa được lưu thông trên thị trường và trở thành đối tượng
trong hợp đồng về QSDĐ. Nghiên cứu các quy định của pháp luật đất đai cho
thấy, để trở thành đối tượng trong các hợp đồng về QSDĐ trước tiên QSDĐ phải
đáp ứng các điều kiện chung theo Điều 188 khoản 1 LĐĐ 2013. Theo đó,
QSDĐ của các chủ thể phải (1) Có Giấy chứng nhận, (2) Đất không có tranh
chấp, (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, (4) Trong
thời hạn sử dụng đất. Bên cạnh đó, có một số loại đất xuất phát từ tính chất đặc
biệt về mục đích sử dụng, được Nhà nước bảo vệ nghiêm ngặt thì ngoài 04 điều
kiện chung nêu trên còn phải đảm bảo các điều kiện và yêu cầu khác như: đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì chỉ được
chuyển đổi để lấy đất nông nghiệp khác trong cùng một đơn vị xã, phường, thị
trấn10. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
9

Điều 10 Luật Đất đai năm 2013.
Điều 190 Luật Đất đai năm 2013.

10