Dự án VIET TOWER

1
Đ C NGỀ ƯƠ
A. L I M Đ UỜ Ở Ầ
B. N I DUNGỘ
I. Nghiên c u th tr ngứ ị ườ
1. Nghiên c u, đánh giá th tr ng đ u t :ứ ị ườ ầ ư
Nghiên c u và đánh giá tình hình giá th tr ng văn phòng cho thuê t i Hàứ ị ườ ạ
N i t năm 2009 đ n năm 2011ộ ừ ế .
• Năm 2009
• Năm 2010
• Năm 2011
2. D án VIET ự TOWER
2.1. Ti n hành các ho t đ ng kh o sát d ánế ạ ộ ả ự
• Đ a chị ỉ
• Di n tích xây d ngệ ự
• C u trúc công trìnhấ
+ Tòa tháp 1
+ Tòa tháp 2
2.2. Đ nh h ng đ u t :ị ướ ầ ư
II. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KH THI C A CÔNG TY MẢ Ủ Ỹ
1. N i dung đ u t và hình th c v n đ u t c a công tyộ ầ ư ứ ố ầ ư ủ
2. Các ph ng pháp tính toán đ ra quy t đ nh đ u t :ươ ể ế ị ầ ư
2.1.1. Ph ng pháp c a tr c (phù h p v i ng i đi vay)ươ ử ướ ợ ớ ườ
2.1.2. Ph ng án c a sau (phù h p v i ng i cho vay)ươ ử ợ ớ ườ
III. T V NƯ Ấ
L I M Đ UỜ Ở Ầ
2
D án đ u t là t p h p các đ xu t b v n trung và dài h n đ ti n hànhự ầ ư ậ ợ ề ấ ỏ ố ạ ể ế
các ho t đ ng ạ ộ đ u tầ ư trên đ a bàn c th , trong kho ng th i gian xác đ nh. D ánị ụ ể ả ờ ị ự
đ u t là c s đ c quan nhà n c có th m quy n ti n hành các bi n phápầ ư ơ ở ể ơ ướ ẩ ề ế ệ
qu n lý, c p phép đ u t . Nó là căn c đ nhà đ u t tri n khai ho t đ ng đ uả ấ ầ ư ứ ể ầ ư ể ạ ộ ầ

t , đánh giá hi u qu c a d án và đ c bi t quan tr ng trong vi c thuy t ph cư ệ ả ủ ự ặ ệ ọ ệ ế ụ
ch đ u t quy t đ nh đ u t và t ch c tín d ng c p v n cho d án. ủ ầ ư ế ị ầ ư ổ ứ ụ ấ ố ự
I. NGHIÊN C U TH TR NG:Ứ Ị ƯỜ
1. Nghiên c u, đánh giá th tr ng đ u t :ứ ị ườ ầ ư
Nghiên c u và đánh giá tình hình giá th tr ng văn phòng chi thuê t i Hà N iứ ị ườ ạ ộ
t năm 2009 đ n năm 2011ừ ế .
• Năm 2009:
Trong Quý I/2009, t i Hà N i, giá chào thuê văn phòng h ng A đã gi mạ ộ ạ ả
kho ng 8% so v i th i đi m cu i năm 2008, xu ng còn 49USD/m2, g n b nả ớ ờ ể ố ố ầ ằ g
v i m c giá trong Quý I/2008. ớ ứ Bên c nh đó, t l tr ng c a văn phòng h ng Aạ ỷ ệ ố ủ ạ
tăng lên m c 2.6%; giá thuê văn phòng h ng B gi m xu ng còn d iở ứ ạ ả ố ướ
33USD/m2 t i th i đi m cu i quý I/2009, gi m 5% so v i cùng kỳ năm ngoái; tạ ờ ể ố ả ớ ỷ
l tr ng c a văn phòng h ng B là 19%. Các tòa nhà văn phòng h ng B cũ có t lệ ố ủ ạ ạ ỷ ệ
tr ng là 8%. Đây là k t qu mà CBRE công b khi th m đ nh v d án đ u tố ế ả ố ẩ ị ề ự ầ ư
BĐS.
Theo Savills Vi t Nam, trong quý IV/2009, t ng l ng cung văn phòng choệ ổ ượ
thuê Hà N i đ t h n 600.000m2, tăng kho ng 23% so v i quý III/2009. Trongở ộ ạ ơ ả ớ
khi đó, công su t cho thuê ti p t c suy y u và gi m kho ng 2% so v i quýấ ế ụ ế ả ả ớ
III/2009. C th , công su t cho thuê văn phòng h ng A gi m 18%; công su t choụ ể ấ ạ ả ấ
thuê c a văn phòng h ng B gi m nh m c 1%; công su t cho thuê c a vănủ ạ ả ẹ ở ứ ấ ủ
phòng h ng C gi m h n 10% so v i quý III/2009.ạ ả ơ ớ
• Năm 2010:
Gia thuê văn phong t i ́ ̀ ạ Hà N iộ 2010 gi m so v i năm 2009ả ớ . Theo Công ty
nghiên c u B t đ ng s n Savills ứ ấ ộ ả Vi t Namệ , công suât thuê trung binh cua thí ̀ ̉ ̣
3
tr ng văn phong trong quy I đat 85%, tăng nhe khoang 2% so v i quy tr c. Măcườ ̀ ́ ̣ ̣ ̉ ớ ́ ướ ̣
du công suât thuê co nhiêu dâu hiêu lac quan, song, gia thuê văn phong cac hang̀ ́ ́ ̀ ́ ̣ ̣ ́ ̀ ́ ̣
đêu co xu h ng giam 3,6% so v i quy 4 năm 2009. L ng văn phong hang À ́ ướ ̉ ớ ́ ượ ̀ ̣
đ c thuê trong quy môt tăng hâu nh không đang kê, trong khi văn phong hang Bượ ́ ̣ ̀ ư ́ ̉ ̀ ̣
giam t i môt n a. Chi riêng văn phong hang C đat kêt qua tôt nhât. Môt loat cac toả ớ ̣ ử ̉ ̀ ̣ ̣ ́ ̉ ́ ́ ̣ ̣ ́ ̀

nha hang A nh Pacific Place, Sun City co gia chao thuê t 60- 65 USD đên naỳ ̣ ư ́ ́ ̀ ừ ́
đêu giam xuông con 42- 50 USD. Theo đanh gia cua Savills, thi tr ng quy môt cò ̉ ́ ̀ ́ ́ ̉ ̣ ườ ́ ̣ ́
khoang 610.000 m2 diên tich văn phong, tăng 3,5% so v i quy 4/2009 bao gôm 86̉ ̣ ́ ̀ ớ ́ ̀
văn phong hang A, B, C phân bô trên 10 quân cua thanh phô Trong 4 năm t i,̀ ̣ ́ ̣ ̉ ̀ ́ ớ
khoang 1,9 triêu m2 văn phong t 120 d an se co măt trên thi tr ng dân đên tinh̉ ̣ ̀ ừ ự ́ ̃ ́ ̣ ̣ ườ ̃ ́ ̀
trang th a nguôn cung.̣ ừ ̀
• Năm 2011:
Giá thuê văn phòng quý I/2011 t i Hà N i ti p t c gi m nh , v i l ng cungạ ộ ế ụ ả ẹ ớ ượ
tăng m nh khu phía Tây. Th tr ng m t b ng bán l đ ng tr c thách th cạ ở ị ườ ặ ằ ẻ ứ ướ ứ
l n khi ngu n cung gia tăng m nh.ớ ồ ạ
Theo Công ty Savills, t ng di n tích văn phòng hi n là h n 760.000 m2,ổ ệ ệ ơ
tăng 2% so v i quý tr c và tăng 27% so v i cùng kì năm ngoái. Các qu n Hoànớ ướ ớ ậ
Ki m, C u Gi y và Đ ng Đa v n là nh ng ngu n cung chính cho th tr ngế ầ ấ ố ẫ ữ ồ ị ườ
văn phòng, chi m 67% t ng ngu n cung c a th tr ng Hà N i.ế ổ ồ ủ ị ườ ộ C u Gi y v nầ ấ ẫ
là qu n có t c đ tăng tr ng di n tích văn phòng cao nh t, v i t c đ tăngậ ố ộ ưở ệ ấ ớ ố ộ
kho ng 130% so v i cùng kì năm tr c. ả ớ ướ Công su t thuê c a toàn th tr ng tăngấ ủ ị ườ
nh trong khi giá thuê không thay đ i so v i quý 4/2010. Công su t thuê trungẹ ổ ớ ấ
bình toàn th tr ng tăng 1% so v i quý tr c, đ t 90% trong khi giá thuê trungị ườ ớ ướ ạ
bình đ t 26 USD/ m2/ tháng. ạ
Th ng kê c a CBRE cho th y, quý này có 3 d án văn phòng h ng B đ a raố ủ ấ ự ạ ư
th tr ng là Hoàng C u Geleximco (Đ ng Đa), Crown Complex và TTC Towerị ườ ầ ố
khu v c M Đình v i t ng di n tích kho ng 47.000m2. Giá chào thuê trung bìnhự ỹ ớ ổ ệ ả
4
quý này đ u gi m nh t t c các phân khúc so v i quý tr c.ề ả ẹ ở ấ ả ớ ướ Giá trung bình
văn phòng h ng A kho ng 39 USD/m2/tháng, h ng B kho ng 27 USD/m2/tháng.ạ ả ạ ả
CBRE d báo trong năm 2011, có kho ng 383.000m2 sàn văn phòng đ c đ aự ả ượ ư
vào s d ng, trong đó đa ph n n m phía Tây nh Keangnam v i di n tíchử ụ ầ ằ ở ư ớ ệ
159.000m2 sàn văn phòng chu n b đ a vào s d ng. Savills nh n đ nh, trong 3ẩ ị ư ử ụ ậ ị
năm t i, g n 1,2 tri u m2 di n tích văn phòng cho thuê t kho ng 90 d án dớ ầ ệ ệ ừ ả ự ự
ki n s gia nh p th tr ng. Trong các quý còn l i năm 2011, g n 200.000 m2ế ẽ ậ ị ườ ạ ầ

t 24 d án d ki n gia nh p th tr ng, trong đó có m t s d án có di n tíchừ ự ự ế ậ ị ườ ộ ố ự ệ
văn phòng cho thuê trên 10.000 m2. V i l ng cung l n văn phòng nh v y bớ ượ ớ ư ậ ổ
sung thêm cho th tr ng, ch c ch n năm 2011 khách thuê s có thêm nhi u sị ườ ắ ắ ẽ ề ự
l a ch n. Đ i v i các ch đ u t năm 2011 s là năm đ y thách th c v i sự ọ ố ớ ủ ầ ư ẽ ầ ứ ớ ự
c nh tranh ngày càng g t gao.ạ ắ
2. Kh o sát d án VIET TOWER:ả ự
5

Tòa nhà Viet Tower n m đ a ch s 1 ph Thái Hà, qu n Đ ng Đa, Hàằ ở ị ỉ ố ố ậ ố
N i, ngay ngã t đông đúc Thái Hà, Tây S n và Chùa B c. Công trình có 3 m tộ ư ơ ộ ặ
thoáng, là m t đ a đi m k t h p trung tâm th ng m i và văn phòng cho thuê. ộ ị ể ế ợ ươ ạ
Ch đ u t công trình là Công ty TNHH Liên doanh Đ u t Tài chính Hòaủ ầ ư ầ ư
Bình. Thi t k c a công trình do Văn phòng T v n và Chuy n giao Công nghế ế ủ ư ấ ể ệ
Xây d ng (đ i h c Ki n trúc Hà N i) th c hi n. Qu n lý d án làự ạ ọ ế ộ ự ệ ả ự Công ty ti pế
th và qu n lý CB Richard Ellis. ị ả
T ng di n tích khu đ t là 3.500 m2 v i m t b ng xây d ng 2.000 m2, t ngổ ệ ấ ớ ặ ằ ự ổ
di n tích cho thuê là 31.000 m2, trong đó m i sàn có di n tích trung bình 1.700 m2ệ ỗ ệ
v i 2 t ng h m đ xe, 7 thang máy hi u Mitsubishi tiêu chu n qu c t , đi u hòaớ ầ ầ ỗ ệ ẩ ố ế ề
trung tâm, h th ng PCCC hi n đ i, b o v và an ninh 24/7. ệ ố ệ ạ ả ệ
Vi t Tower bao g m kh i trung tâm th ng m i 7 t ng v i di n tích 11.000ệ ồ ố ươ ạ ầ ớ ệ
m2. T i đây, t p đoàn th ng m i bán l Parkson c a Malaysia đã thuê di n tíchạ ậ ươ ạ ẻ ủ ệ
r t l n làm đ a đi m kinh doanh đ u tiên t i Hà N i. Ngoài ra tòa nhà còn có h nấ ớ ị ể ầ ạ ộ ơ
20.000 m2 di n tích văn phòng n m trên 11 t ng ti p theo. ệ ằ ầ ế
+ Ngu n v n đ u t xây d ng công trình :ồ ố ầ ư ự