Luận văn thạc sỹ - Thẩm định dự án đầu tư Bất động sản tại công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN


ĐINH HOÀNG NGỌC

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÔNG TY KIẾN THIẾT HƯNG
TỔNG ĐÀI LOAN Ở VIỆT NAM
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Người hướng dẫn khoa học:
TS. PHẠM LAN HƯƠNG

HÀ NỘI, NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Học Viên

Đinh Hoàng Ngọc


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
TÓM TẮT LUẬN VĂN

MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN..............................................................................................................5
1.1. Khái quát chung về dự án đầu tư bất động sản...........................................5
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản......................................................5
1.1.2. Phân loại dự án đầu tư bất động sản..........................................................10
1.1.3. Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản...................................................11
1.2. Thẩm định dự án đầu tư bất động sản.......................................................13
1.2.1. Khái niệm về thẩm định dự án đầu tư........................................................13
1.2.2. Thẩm định dự án đầu tư bất động sản........................................................14
1.2.3. Sự cần thiết của thẩm định dự án đầu tư bất động sản...............................15
1.2.4. Đặc điểm của thẩm định dự án đầu tư bất động sản..................................17
1.2.5. Yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản......................18
1.3. Các phương pháp thẩm định dự án bất động sản.....................................19
1.4. Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản........................................22
1.4.1. Thẩm định về cơ sở pháp lý của dự án......................................................22
1.4.2. Thẩm định về sự cần thiết của dự án.........................................................22
1.4.3. Thẩm định về phương diện thị trường của dự án.......................................23
1.4.4. Thẩm định phương diện kỹ thuật của dự án..............................................24
1.4.5. Thẩm định phương thức quản lý, thực hiện dự án.....................................25
1.4.6. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn......26
1.4.7. Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện của dự án.................26


1.4.8. Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án....................................................27
1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến quá trình thẩm định dự án bất động sản....29
1.5.1. Năng lực của cán bộ thẩm định.................................................................29
1.5.2. Phương pháp sử dụng trong thẩm định......................................................29
1.5.3. Nội dung thẩm định chưa đầy đủ...............................................................29
1.5.4. Công tác dự báo trong quá trình thẩm định dự án......................................30

1.5.5. Cách thức xác định tỷ suất trong phân tích tài chính.................................31
1.5.6. Các nhân tố khác.......................................................................................32
CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

BẤT ĐỘNG SẢN

TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CỦA CÔNG TY KIẾN THIẾT HƯNG
TỔNG ĐÀI LOAN Ở VIỆT NAM.......................................................................33
2.1. Thực trạng hoạt động của Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài
Loan ở Việt Nam.............................................................................................33
2.1.1. Khái quát về công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan tại Việt Nam..........33
2.1.2. Tình hình hoạt động đầu tư bất động sản của Công ty kiến thiết Hưng Tổng
Đài Loan tại Việt Nam.........................................................................................38
2.2. Thực trạng thẩm định dự án bất động sản trong hoạt động đầu tư của
Công ty Kiến Thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam.....................................40
2.2.1. Phương pháp thẩm định dự án tại Công ty................................................40
2.2.2. Khung pháp lý áp dụng trong thẩm định dự án..........................................43
2.2.3. Phân tích quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Công ty kiến
thiết Hưng Tổng Đài Loan tại Việt Nam.............................................................44
2.2.4. Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Công ty.....................46
2.3. Đánh giá thẩm định dự án đầu tư bất động sản của công ty....................57
2.3.1. Ưu điểm.....................................................................................................57
2.3.2. Tồn tại và nguyên nhân.............................................................................57
2.4. Một số nhân tố ảnh hưởng đến quá trình thẩm định dự án đầu tư bất
động sản của Công ty..........................................................................................61
2.4.1. Thông tin không đầy đủ.............................................................................61

2.4.2. Phương pháp thẩm định.............................................................................62
2.4.3. Nhân lực thẩm định:..................................................................................62
2.4.4. Quy trình và nội dung thực hiện thẩm định...............................................63
2.4.5. Vấn đề định lượng và xác định tiêu chuẩn trong đánh giá thẩm định dự án.....63
CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY KIẾN THIẾT HƯNG TỔNG ĐÀI
LOAN Ở VIỆT NAM............................................................................................64
3.1. Phương hướng, mục tiêu của công ty đối với công tác thẩm định trong
thời gian tới.........................................................................................................64
3.2. Giải pháp hoàn thiện thẩm định dự án đầu tư bất động
sản của Công ty............................................................................................66
3.2.1. Nâng cao chất lượng nội dung thẩm định..................................................66
3.2.2. Giải pháp về quy trình thẩm định dự án đầu tư.........................................73
3.2.3. Giải pháp về tổ chức, điều hành................................................................74
3.2.4. Giải pháp về nguồn nhân lực.....................................................................74
3.2.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất, công nghệ..........................................76
3.2.6. Giải pháp khác...........................................................................................77
3.3. Kiến nghị và đề xuất....................................................................................78
3.3.1. Kiến nghị với Nhà nước............................................................................78
3.3.2. Kiến nghị với bộ, ngành liên quan.............................................................82
3.3.3. Đề xuất khác..............................................................................................84
KẾT LUẬN............................................................................................................86
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................88


DANH MỤC VIẾT TẮT
STT

Từ viết tắt
USB

BĐS
TSCĐ
CBTĐ
TĐV
PCCC
TW

Giải nghĩa
Đô la Mỹ
Bất động sản
Tài sản cố định
Cán bộ thẩm định
Thẩm định viên
Phòng cháy chữa cháy
Trung ương


DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
Bảng biểu:
Biểu 1.1.

Chỉ số và nguồn cung bất động sản trên cả nước trong năm 2014 .......39

Biểu 1.2.

Nội dung quy trình thẩm định tại Công ty Hưng Tổng..........................45

Biểu 1.3.

Bảng mô tả quy hoạch và chi tiết xây dựng bất động sản .....................50

Biểu 1.4.

Ước lượng tổng nguồn vốn đầu tư theo năm của dự án ........................51

Biểu 1.5.

Cơ cấu nguồn vốn đầu tư cho dự án......................................................52

Biểu 1.6.

Chi tiết các khoản chi phí phân theo giai đoạn đầu tư...........................54

Biểu 1.7. Chi tiết thiết kế xây dựng của dự án bất động sản.................................54
Biểu 1.8.

Dự kiến doanh thu của dự án.................................................................55

Biểu 1.9.

Tính toán hiệu quả của dự án ...............................................................56

Hình vẽ
Hình 1.1.

Sơ đồ vị trí dự án .................................................................................46

Hình 1.2 : Sơ đồ vị trí dự án với những khu vực giáp ranh ...................................49

trờng Đại học kinh tế quốc dân


ĐINH HOàNG NGọC

Thẩm định dự án đầu t bất động
sản
tại công ty kiến thiết Hng tổng Đài
Loan
ở Việt Nam
Chuyên ngành: quản trị kinh doanh BấT ĐộNG SảN

Hà nội, năm 2014


i

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Một trong các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của nước ta trong
nhiệm kỳ các giai đoạn hiện nay là phát triển kết cấu hạ tầng, đô thị thông qua
việc đầu tư vào các dự án một cách hiệu quả. Vì vậy, vấn đề thẩm định dự án
đầu tư bất động sản càng trở nên quan trọng, vì nó là tiền đề cho việc triển
khai dự án có mang lại hiệu quả hay không. Trên cơ sở các thông tin của thẩm
định dự án đầu tư, doanh nghiệp có thể xác định được có nên thực hiện đầu tư
vào dự án đó hay không, cũng như hiệu quả của dự án mang lại. Đồng thời
các chủ thể khác có liên quan căn cứ vào đó quyết định tham gia, góp vốn
hoặc quản lý đối với dự án đó hay không.
Hoạt động đầu tư bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh doanh đặc biệt,
đòi hỏi lượng vốn lớn, thời gian hoàn vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền
vững cao. Các dự án BĐS luôn là dự án có quy mô lớn vì vậy thẩm định dự

án không được phép sai sót. Nếu mắc phải sai lầm trong quá trình thẩm định
thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng không những đến dự án đầu tư mà còn ảnh
hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày càng gia tăng, sự phát triển của nền kinh
tế theo hàng loạt các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã và đang được triển khai, là
điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển của các công ty kinh doanh BĐS.
Nhận thấy tính cấp thiết của đề tài trên, trong thời gian học tại trường
Đại học Kinh tế quốc dân và được sự giúp đỡ và hướng dẫn tận tình của TS.
Phạm Lan Hương, tác giả đã đi sâu và tìm hiểu nghiên cứu đề tài: Thẩm định
dự án đầu tư bất động sản tại công ty kiến thiết Hưng tổng Đài Loan ở Việt
Nam làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ.
Qua quá trình nghiên cứu, vận dụng các phương pháp phân tích và so
sánh với thực tế, luận văn đã tổng kết được một số vấn đề sau:
Một là, phác họa được tổng quan về cơ sở lý luận thẩm định dự án bất
động sản đối với doanh nghiệp hoạt động đầu tư nói chung và với công ty
kiến thiết Hưng Tổng nói riêng. Qua đó, làm căn cứ đánh giá những nội dung


ii

cần thiết cho hoạt động thẩm định tại doanh nghiệp.
Hai là, phân tích tình hình thẩm định các dự án đầu tư tại công ty.
Thông qua những số liệu phân tích dự án đã được thẩm đinh giai đoạn từ
2006 -2010, so sánh với những tiêu chuẩn thẩm định và biến động thị trường
thời gian qua. Từ đó, đánh giá được những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân.
Đặc biệt, chú trọng đến phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quá trình thẩm
định. Từ đó, làm cơ sở nền tảng hình thành nên đề xuất giải pháp cho bản thân
doanh nghiệp và các doanh nghiệp hoạt động cũng lĩnh vực.
Thứ ba, trên cơ sở thực trạng phân tích Thẩm định dự án đầu tư bất
động sản của Công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan tại Việt Nam vẫn còn

những hạn chế mà nguyên nhân của nó xuất phát từ bản thân doanh nghiệp và
cơ chế chính sách của Nhà nước. Theo đó, với mục tiêu góp phần cải thiện
hiệu quả thị trường bất động sản, các giải pháp khắc phục cần sự tham gia chủ
động của cả bản thân doanh nghiệp cũng như cơ quan chức năng, chủ thể có
liên quan trong đầu tư dự án bất động sản.
Dựa trên những hiểu biết, những thông tin thu thập được và tình hình
hiện tại của dự án được phân tích, tác giả đã mạnh dạn đề xuất một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả thẩm định dự án bất động sản tại Công ty. Cụ
thể là các giải pháp về nâng cao chất lượng nội dung thẩm định, quy trình
thẩm định dự án đầu tư, giải pháp về tổ chức, điều hành, nguồn nhân lực, đầu
tư cơ sở vật chất, công nghệ. Ngoài ra, tác giả cũng đề xuất một số kiến nghị
đối với các chính sách, pháp luật của Nhà nước và các bộ, ngành, cơ quan
chức năng có liên quan. Tác giả hy vọng những ý kiến đó sẽ giúp ích phần
nào cho sự phát triển của hoạt động thẩm định dự án dự án đầu tư bất động
sản tại các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư.
Một lần nữa, tác giả xin chân thành cảm ơn TS. Phạm Lan Hương, các
Thầy Cô đã đóng góp ý kiến, nhận xét tận tình giúp đỡ tác giả hoàn thành đề
tài này.


trờng Đại học kinh tế quốc dân


ĐINH HOàNG NGọC

Thẩm định dự án đầu t bất động
sản
tại công ty kiến thiết Hng tổng Đài
Loan
ở Việt Nam

Chuyên ngành: quản trị kinh doanh BấT ĐộNG SảN

Ngời hớng dẫn khoa học:
Ts. Phạm LAN HƯƠNG

Hà nội, năm 2014


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, cùng với sự bùng nổ của nền kinh tế thị trường
nói chung, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh mẽ cả về số lượng và
quy mô với hàng chục tỉ USD đầu tư vào các dự án với nhiều loại hình khác nhau.
Sau khủng hoảng kinh tế, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khó khăn và
nhiều bất ổn, việc lựa chọn dự án phù hợp và có tính hiệu quả kinh tế cao là điều rất
quan trọng cấp thiết cho từng doanh nghiệp, trong đó đối với doanh nghiệp nước
ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có nhiều hạn chế cũng như nắm bắt được sự
vận hành cũng như đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam chưa đầy đủ. Theo đó,
việc lựa chọn được bất động sản mang lại hiệu quả trong hoạt động của doanh
nghiệp phụ thuôc không nhỏ vào kết quả của việc thẩm định dự án bất động sản,
đặc biệt là trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Thẩm định dự án bất động sản là một nội dung quan trọng, có ý nghĩa then
chốt cho việc quyết định đầu tư dự án bất động sản của các doanh nghiệp. Trên thực
tế các hoạt động thẩm định mà các doanh nghiệp nước ngoài đang triển khai dư án
xây dựng bất động sản hoặc sử dụng kết quả nghiên cứu của các công ty tư vấn đầu
tư, công tác thẩm định dự án còn nhiều bất cập.
Xuất phát từ những bất cập trong công tác thẩm định dự án bất động sản tại
thị trường Việt Nam nên đề tài “Thẩm định dự án đầu tư Bất động sản tại công

ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan ở Việt Nam” được học viên chọn làm đề tài
luận văn, thông qua đó chúng ta có thể xem xét cách các doanh nghiệp nước ngoài
thẩm định một dự án đầu tư bất động sản và cũng qua đây chúng ta có thể đánh giá
mặt được, ưu điểm cũng như hạn chế để đề xuất những giải pháp hiệu quả nhằm
tăng cường năng lực thẩm định cho doanh của Công ty kiến thiết Hưng tổng Đài
Loan nói riêng, cho các doanh nghiệp đầu tư, và hoạt động trong lĩnh vực thẩm định
bất động sản tại thị trường Việt Nam nói chung.


2

2. Mục đích nghiên cứu
Mục tiêu chung:
- Tổng hợp cơ sở lý luận cho việc thành lập một khung pháp lý và quy trình
hoàn thiện cho công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản, từ đó tạo cơ sở
nền tảng cho nội dung quản trị rủi ro đối với lĩnh vực đầu tư bất động sản.
- Xem xét, đánh giá thực trạng thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại một
doanh nghiệp cụ thể. Thông qua đó, có cái nhìn khái quát đối với tình hình thẩm
định dự án tại các doanh nghiệp, tổ chức tại Việt Nam. Trên cơ sở những kết quả có
được, kiến nghị, đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện thẩm định dự án
bất động sản tại Việt Nam.
Mục tiêu cụ thể:
- Hệ thống hoá, bổ sung các vấn đề lý luận liên quan đến thẩm định dự án đầu
tư đối với bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng.
- Phân tích thực trạng tình hình triển khai, kết quả thu được, những tồn tại
hạn chế trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Công ty kiến thiết Hưng
Tổng tại Việt Nam
- Dựa trên những đánh giá, phân tích thực trạng, tạo cơ sở đề xuất, kiến nghị
các giải pháp hoàn thiện thẩm định dự án đầu tư của Công ty nói riêng, đưa ra kiến
nghị, định hướng, quy trình chung và phương án hoàn thiện quy trình, nâng cao chất

lượng thẩm định cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực thẩm định đầu tư các dự án
bất động sản.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Quy trình, nội dung, những nhân tố, tác động và ảnh
hưởng đến thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Công ty kiến thiết Hưng Tổng
Đài Loan ở Việt Nam. Từ đó, khái quát đối với các doanh nghiệp thẩm định bất
động sản trên phạm vi toàn quốc.
Phạm vi nghiên cứu: Phân tích và đánh giá các dự án đã được triển khai tại
công ty kiến thiết Hưng Tổng Đài Loan.


3

Không gian: Xem xét và đánh giá tại thị trường bất động sản Việt Nam. Các
trường hợp minh họa điển hình, phân tích cụ thể lấy dẫn chứng tại các dự án mà
công ty hoặc các doanh nghiệp hoạt động trong cùng lĩnh vực đang thực hiện hoặc
đã thực hiện tại thị trường Hà Nội. Các dự án được xem xét và phân tích được chú
trọng đến các danh mục bất động sản triển khai về mảng văn phòng, nhà ở, căn hộ
chung cư bán và cho thuê tại các quận nội thành Hà Nội.
Thời gian: Từ khi Công ty bắt đầu hoạt động và có văn phòng đại diện tại
Việt Nam.

4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau:
Phương pháp phân tích định tính (gồm các chỉ tiêu định tính, thể hiện các giá
trị hiệu quả đạt được như: hiệu quả kinh tế, hiệu quả kỹ thuật, hiệu quả xã hội, hiệu
quả quốc gia và cộng đồng);
Phương pháp phân tích định lượng (gồm các chỉ tiêu định lượng, thể hiện
quan hệ giữa chi phí và kết quả đạt được của dự án);

Phương pháp phân tích dòng tiền, phân tích chi phí – lợi ích. Ngoài ra, còn
áp dụng các phương pháp phân tích các hệ số tài chính liên quan đến hiệu quả hoạt
động của bản thân doanh nghiệp để xem xét đến khả năng đáp ứng tài chính của
doanh nghiệp đối với dự án đầu tư bất động sản được đề cập đến hay không.
Nguồn dữ liệu chủ yếu được sử dụng trong luận văn: sử dụng nguồn dữ liệu
thu thập từ các tài liệu, thông tin nội bộ liên quan của công ty cũng như của các
công ty tư vấn khác.

5. Kết cấu luận văn
Từ việc xem xét và đánh giá vai trò của các dự án đầu tư nói chung, Luận
văn sẽ phân tích sâu hơn vai trò của công tác thẩm định, giám sát đầu tư đối với nền
kinh tế Việt Nam nói chung và đối với bản thân doanh nghiệp thực hiện hoạt động
đầu tư nói riêng. Cùng với đó, dưới góc độ phân tích, Luận văn cũng sẽ đề cập đến


4

những yêu cầu đặt ra nhằm mục tiêu hoàn thiện quy trình/hệ thống cũng như chất
lượng thẩm định dự án bất động sản.
Để làm rõ cho những vấn đề được nêu lên, kết cấu luận văn gồm 3 chương,
cụ thể như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định dự án đầu tư bất động sản.
Chương 2: Thực trạng thẩm định dự án bất động sản tại Công ty kiến thiết Hưng
Tổng Đài Loan ở Việt Nam
Chương 3: Hoàn thiện thẩm định dự án đầu tư tại Công ty kiến thiết Hưng Tổng
Đài Loan ở Việt Nam


5

CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát chung về dự án đầu tư bất động sản
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản
Một dự án là một tập hợp các hoạt động được liên kết, tổ chức chặt chẽ, có
thời điểm bắt đầu, thời điểm kết thúc cụ thể, nhằm đạt được một mục đích cụ thể.
Đầu ra của dự án có thể là các sản phẩm, các dịch vụ, hay các kết quả cụ thể, đi kèm
với các tác động kinh tế/xã hội/và môi trường trong thời gian trong và sau dự án1.
Ba yếu tố của một dự án: (1) thời điểm bắt đầu và kết thúc, (2) mục đích cụ
thể của dự án và (3) những điều kiện ràng buộc dự án- còn gọi là các tham số của
một dự án.
Về hoạt động đầu tư, theo định nghĩa của kinh tế chính trị thì “Hoạt động
đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực tài chính, lao động, tài
nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái
sản xuất giản đơn, tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế
nói chung, các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ của ngành, cơ quan quản lý và
xã hội nói riêng”. 2
Đứng trên góc nhìn của kinh tế học hiện đại thì “DAĐT là một tập hợp các
hoạt động đặc thù nhằm tạo nên một thực tế mới có phương pháp trên cơ sở các
nguồn lực nhất định”. 3
Tại Việt Nam, Nghị định số 52/1999 NĐ-CP ngày 08/07/1999 của Chính phủ
về quy chế quản lý đầu tư và xây dựng cơ bản quy định: “ DAĐT là tập hợp các đề
xuất có liên quan tới việc bỏ vốn để tạo vốn, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật
1

Viện Tiêu chuẩn quốc gia Anh, ‘Guide to Project Management’ 2000
/>3
/>2

6

chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng
cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thơì gian nhất định”.
Theo đó, trong phạm vi nghiên cứu của Luận văn này, khái niệm Dự án đầu
tư bất động sản được xem xét đến là: Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề
xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tạo dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác
và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động
sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.
Về mặt hình thức: DAĐT là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi
tiết có hệ thống về các hoạt động cũng như những khoản mục chi phí theo một kế
hoạch cụ thể, rõ ràng nhằm đạt được những mục tiêu nhất định được đề ra trong
tương lai.
Về mặt nội dung: DAĐT là một tập hợp các hoạt động có liên quan với
nhau như chi phí, lợi nhuận, nhân lực, vật liệu… nhằm đạt được những mục đích đã
đề ra thông qua nguồn lực đã xác định như vấn đề thị trường, sản phẩm, công nghệ,
kinh tế, tài chính…
Vì vậy, có thể thấy việc xác lập một DAĐT tốt đồng nghĩa với yêu cầu bắt
buộc phải thể hiện được việc sử dụng có hiệu quả các yếu tố đầu vào để thu được
đầu ra phù hợp với những mục tiêu cụ thể. Đầu vào có thể xem xét đến là các yếu tố
như lao động, nguyên vật liệu, đất đai, tiền vốn… Đầu ra là các sản phẩm dịch vụ
cụ thể hoặc tiết kiệm, giảm bớt các phần chi phí hoặc đầu vào cho các hoạt động
khác. Sử dụng đầu vào được hiểu là sử dụng các giải pháp kỹ thuật công nghệ, biện
pháp tổ chức quản trị và các luật lệ…
Dựa theo từng nội dung dự án phân tích thì mỗi dự án sẽ bao hàm những
thành phần chung và những yếu tố riêng biệt. Nhìn chung, các DAĐT hiện nay vẫn
gồm những thành phần chính sau:
+ Các mục tiêu cần đạt được khi thực hiện dự án: Khi thực hiện dự án, sẽ mang
lại những lợi ích gì cho địa phương nói chung và bản thân chủ đầu tư nói riêng. Thông

thường, tùy vào mục đích của việc hình thành dự án, các mục tiêu của dự án đầu tư sẽ
được căn cứ vào 03 khía cạnh bao gồm: kinh tế - xã hội – môi trường.


7

+ Các kết quả thu được: Đó là những kết quả dự kiến sẽ thu được sau khi
triển khai và hoàn thiện dự án. Dựa trên những tính toán, ước lượng và đánh giá từ
những kết quả mang lại của dự án – so sánh với những mục tiêu cần đạt được – từ
đó đưa ra được những quyết định cụ thể cho việc nên hay không nên thực hiện dự
án. Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện các mục tiêu của dự án. Mặt khác, các
kết quả mang lại từ dự án là những số liệu thực tiễn để đạt được những mục tiêu dự
án cần hướng dến.
+ Các hoạt động có liên quan: Là những nhiệm vụ hoặc hoạt động được thực
hiện trong dự án để tạo ra các kết quả nhất định, cùng với một lịch biểu và trách
nhiệm của các bộ phận sẽ được tạo thành kế hoạch làm việc của dự án.
+ Các nguồn lực cho đầu tư: Đối với dự án đầu tư bất động sản, ngoài các
nguồn lực liên quan đến tài chính, nhân sự, yếu tố tính sẵn có cũng như sự hỗ trợ
liên quan đến chính sách, định hướng, quy hoạch và điều kiện pháp lý cũng được
xem xét đến như khía cạnh nguồn lực ảnh hưởng đến dự án. Tại một thời điểm nhất
định, các nguồn lực cũng ở mức có giới hạn. Theo đó, quá trình hoạch định dự án và
đưa ra những ước lượng, giả thiết trong công tác tính toán, thẩm định, cần căn cứ
vào tình hình thực tiễn và giả định mang tính khả thi đối với việc triển khai dự án.
+ Thời gian thực hiện dự án: Độ dài thực hiện DAĐT cần được giả định tại
một số năm nhất định. Thứ nhất, do không có dự án nào có khả năng duy trì mãi,
mang lại nguồn thu liên tục trong nhiều năm. Bên cạnh đó, việc giả định duy trì dự
án, hoặc thời gian xây dựng của 1 dự án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tài
chính, khả năng thu hồi vốn, khả năng duy trì tài chính ổn định của nhà đầu tư để có
thể ra quyết định được có thể hoàn thành được dự án không và dự án có mang lại
thu nhập đúng như dự kiến hay không.

DAĐT được xây dựng và phát triển bở một quá trình gồm nhiều giai đoạn
khác nhau. Các giai đoạn này vừa có mối quan hệ gắn bó song vẫn tồn tại độc lập
tương đối với nhau tạo thành chu trình hoạt động của dự án. Nhìn chung, chu trình
của dự án được chia làm 3 giai đoạn:


8

 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
 Giai đoạn thực hiện đầu tư
 Giai đoạn vận hành kết quả.
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư tạo tiền đề quyết định sự thành công hay thất bại ở
giai đoạn sau, đặc biệt đối với giai đoạn vận hành kết quả đầu tư. Đây chính là hoạt
động thẩm định dự án đầu tư để xem xét đến việc có quyết định đầu tư hay không
của chủ đầu tư.
Đối với chủ đầu tư và nhà tài trợ, việc xem xét đánh giá các giai đoạn của
chu trình dự án là rất quan trọng. Nhưng đứng ở các góc độ khác nhau, mỗi người
có mối quan tâm và xem xét các giai đoạn và chu trình cũng khác nhau. Để kinh
doanh có hiệu quả và mang lại hiệu suất mong muốn, nhà đầu tư phải nắm vững ba
giai đoạn, thực hiện đúng trình tự. Đó là điều kiện để đảm bảo đầu tư đúng cơ hội
và có hiệu quả.
Vai trò của DAĐT được thể hiện cụ thể ở những điểm chính sau:
Đối với chủ đầu tư: dự án là căn cứ quan trọng để quyết định sự bỏ vốn đầu
tư. DAĐT được soạn thảo theo một quy trình chặt chẽ trên cơ sở nghiên cứu đầy đủ
về các mặt tài chính, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý. Do đó, chủ đầu tư sẽ yên
tâm hơn trong việc bỏ vốn ra để thực hiện dự án vì có khả năng mang lại lợi nhuận và
ít rủi ro. Mặt khác, vốn đầu tư của một dự án thường rất lớn, chính vì vậy ngoài phần
vốn tự có các nhà đầu tư còn cần đến phần vốn vay ngân hàng. Dự án là một phương
tiện rất quan trọng giúp chủ đầu tư thuyết phục ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng
xem xét tài trợ cho vay vốn. DAĐT cũng là cơ sở để chủ đầu tư xây dựng kế hoạch

đầu tư, theo dõi, đôn đốc và kiểm tra quá trình thực hiện đầu tư. Quá trình này là
những kế hoạch mua sắm máy móc thiết bị, kế hoạch thi công, xây lắp, kế hoạch sản
xuất kinh doanh. Ngoài ra, dự án còn là căn cứ để đánh giá và điều chỉnh kịp thời
những tồn đọng vướng mắc trong quá trình thực hiện đầu tư, khai thác công trình.
Đối với Nhà nước: DAĐT là cơ sở để cơ quan quản lý Nhà nước xem xét,
phê duyệt cấp vốn và cấp giấy phép đầu tư. Vốn ngân sách Nhà nước sử dụng để


9

đầu tư phát triển theo kế hoạch thông qua các dự án các công trình, kết cấu hạ tầng
kinh tế – xã hội, hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp Nhà nước, các DAĐT quan trọng
của từng địa phương trong từng thời kỳ. Dự án sẽ được phê duyệt, cấp giấy phép
đầu tư khi mục tiêu của dự án phù hợp với đường lối, chính sách phát triển kinh tế,
xã hội của quốc gia đó, khi hoạt động của dự án không gây ảnh hưởng đến môi
trường và mang lại hiệu quả nhất định đối với kinh tế- xã hội. Khi dự án được phê
duyệt thì các bên liên quan đến dự án phải tuân theo nội dung, yêu cầu của dự án.
Nếu nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa các bên liên quan thì dự án là một trong
những cơ sở pháp lý để giải quyết.
Đối với nhà tài trợ: Khi tiếp nhận dự án xin tài trợ vốn của chủ đầu tư thì họ
sẽ xem xét các nội dung cụ thể của dự án đặc biệt về mặt kinh tế tài chính, để đi đến
quyết định có đầu tư hay không. Dự án chỉ được đầu tư vốn nếu có tính khả thi theo
quan điểm của nhà tài trợ. Ngược lại khi chấp nhận đầu tư thì dự án là cơ sở để các
tổ chức này lập kế hoạch cấp vốn hoặc cho vay theo mức độ hoàn thành kế hoạch
đầu tư đồng thời lập kế hoạch thu hồi vốn.
Từ những nội dung đã đề cập ở trên có thể thấy: Đầu tư bất động sản là một
hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá. Khi kinh tế hàng hoá
phát triển, đầu tư nói chung và đầu tư bất động sản nói riêng sẽ được mở rộng cả về
phạm vi, quy mô và hình thức. Khác với hàng hoá khác, bất động sản có những đặc
điểm riêng thuộc về bản chất của nó như4:

+ Hàng hoá Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó.
+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng cho
các hoạt động khác.
+ Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh
doanh bất động sản.
Theo đó, ý nghĩa của đầu tư bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh:
Một là, thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng (nhà đầu tư).
4




10

Hai là, các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển
kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công
trình phát triển quốc gia. Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà
đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.
Theo quy định của Luật dân sự thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất
đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do
pháp luật quy định.5
Bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc
gia và có tính lâu bền thể hiện trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bị
hao mòn. Ngoài ra, bất động sản hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và
mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật
sang tiền tệ. Tuy nhiên do tính chất không di động được và có tính khan hiếm nên
tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động
sản xét về dài hạn. Bởi vậy, bất động sản luôn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn
và mang lại lợi nhuận cao. Các loại hình đầu tư bất động sản hiện nay rất đa dạng.

1.1.2. Phân loại dự án đầu tư bất động sản
Tùy theo từng mục đích sử dụng và hoạt động, người ta phân chia các dự án
bất động sản theo từng tiêu chí khác nhau.
Tuy nhiên, trong giới hạn của luận văn này, tác giả chỉ đề cập đến sự phân
chia đơn giản theo loại hình đầu tư, có thể chia các dự án đầu tư bất động sản ra làm
bốn loại sau:
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở: Là các dự án xây
dựng các khu chung cư, biệt thự, nhà ở cùng với cơ sở hạ tầng đường xá đi kèm
nhằm mục đích đưa vào kinh doanh (để bán hoặc cho thuê)
- Dự án xây dựng nhà tại nơi đã có sẵn cơ sở hạ tầng: Là dự án xây dựng
nhà tại các khu vực đã có sẵn cơ sở hạ tầng.
5

/>

11

- Dự án xây dựng mặt bằng cho thuê: Là các dự án xây dựng văn phòng,
siêu thị, trung tâm thương mại, nhà kho… để cho thuê.
- Dự án đầu tư phát triển bất động sản du lịch: Là các dự án đầu tư xây
dựng các khu du lịch nghĩ dưỡng ( resort), xây dựng khu du lịch dịch vụ, giải trí,
nhà nghỉ, khách sạn và các bất động sản khác phục vụ hoạt động du lịch.

1.1.3. Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản
- BĐS thường có giá trị lớn vì vậy thường thuộc sở hữu của các công ty lớn.
Việc đầu tư các dự án bất động sản thông thường sẽ chiếm một khoản vốn không
nhỏ đối với các doanh nghiệp. Tùy vào năng lực tài chính của tổ chức, dự án đầu tư
bất động sản sẽ có thời gian triển khai dài hay ngắn. Bên cạnh đó, năng lực tài chính
của doanh nghiệp cũng là yếu tố quyết định đến chi phí lãi vay khi triển khai dự án.

- Tính không đồng nhất của BĐS: mỗi tài sản có đặc điểm riêng. Chính vì
vậy, hoạt động thẩm định khi so sánh giữa các bất động sản với nhau cũng chỉ mang
tính chất tương đối. Ngoài đặc điểm khác biệt về vị trí địa lý, việc đầu tư bất động
sản phục vụ mục đích nào cũng có sự khác biệt về mật độ dân cư, tâm lý tiêu dùng
hay chính sách, định hướng phát triển vùng, miền hay địa phương. Đây được gọi là
thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của một bất động sản. Thuộc tính này cũng
xuất phát từ tính “bất động”, không thể di chuyển và luôn bị ảnh hưởng bởi những
yếu tố xung quanh. Một mảnh đất, một căn nhà, về mặt địa thế, gần như không thể
lặp lại một cái thứ hai tương tự. 6
- Sở hữu BĐS, đặc biệt đối với BĐS mang tính chất kinh doanh và có khả
năng tạo nguồn thu trong một khoảng thời gian nhất định (trung hạn) đòi hỏi phải
tiến hành công tác quản lý. Quản lý bất động sản được đặt ra với mục tiêu đầu tư và
khai thác một cách tốt nhất giá trị mà bất động sản của Chủ đầu tư có thể mang lại/
- Đầu tư BĐS có thể được hoàn thiện thông qua việc bỏ thêm vốn và thực
hiện quản lý tích cực. Quản lý bất động sản là những công việc quản lý liên quan
đến những hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho bất động sản và cư dân sinh
6

/>

12

sống tại đó. Đó là việc tổ chức thực hiện một loạt các dịch vụ, liên quan tới một số
hoặc toàn bộ các hoạt động sau: Đảm bảo an ninh, trông giữ tài sản và phương tiện
đi lại; Làm sạch, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan; Vận hành, duy tu và ngăn
ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà: máy bơm, máy phát điện, thang
máy, hồ bơi, hệ thống PCCC, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện...; rõ ràng việc
quản lý tốt bất động sản là rất cần thiết và quan trọng. Nó không những đảm bảo
cho các tiện ích, cơ sở hạ tầng… luôn ở trong trạng thái hoạt động tốt, các dịch vụ
được tối ưu hóa, tạo nên một môi trường sống lý tưởng, bền vững và hợp lý trong

khoảng ngân sách có hạn, mà còn góp phần làm gia tăng giá trị của bất động sản
cho các cư dân sinh đang sống tại đó nói chung và chủ đầu tư đối với các hạng mục
cho thuê nói riêng. 7
- Không có thị trường tập trung cho BĐS. Các thị trường mang tính địa
phương. Như đã phân tích, BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về
mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi
đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì
vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Hoạt động đầu tư
cũng cần căn cứ các yếu tố mà BĐS chịu tác động để có được những đánh giá, nhận
định rõ ràng về BĐS trong chiến lược phát triển lâu dài.
- Các thông tin về thị trường thường không đầy đủ và được giữ kín.
- BĐS gắn liền với đất đai. Trong khi giá đất thường tăng lên theo thời gian
thì giá BĐS thường giảm đi do hao mòn vô hình và hữu hình.
- Dòng thu nhập thường ổn định trong một khoảng thời gian dài trước khi có
sự xem xét lại hợp đồng thuê.

7

/>

13

1.2. Thẩm định dự án đầu tư bất động sản
1.2.1. Khái niệm về thẩm định dự án đầu tư
Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách quan toàn
diện các nội dung cơ bản ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án để ra quyết
định đầu tư và quyết định đầu tư.
Do sự phát triển của đầu tư ở nước ta, công tác thẩm định dự án ngày càng
được coi trọng và hoàn thiện. Đầu tư được coi là động lực của sự phát triển nói
chung và phát triển kinh tế nói riêng. Hiện nay nhu cầu về vốn ở nước ta rất lớn.

Vấn đề quan trọng là đầu tư như thế nào để có hiệu quả. Một trong những công cụ
giúp cho việc đầu tư có hiệu quả là thẩm định dự án đầu tư. Để hoạt động đầu tư
mang lại hiệu quả và đóng góp lợi ích lâu dài cho hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp trong khoảng thời gian trung hạn. Bởi vậy việc thẩm định dự án đòi hỏi phải
thực hiện tỉ mỉ, khách quan toàn diện.
Thẩm định dự án đầu tư là một quá trình áp dụng kỹ thuật phân tích toàn
diện nội dung dự án đã được thiết lập theo một trình tự hợp lý và theo tiêu chuẩn
kinh tế kỹ thuật để đi đến kết luận chính xác về hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế
xã hội, môi trường nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của quốc gia và chủ đầu tư.8
Theo sự phát triển của nền kinh tế thị trường, tất cả các nguồn lực dành cho
sản xuất như vốn, lao động, đất đai,… đều trở thành hàng hóa và tham gia vào các
giao dịch kinh doanh theo nhiều hình thức và tính chất đa dạng. Tuân thủ những quy
luật của thị trường, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhà nước mất dần quyền
định đoạt giá cả trực tiếp đại bộ phận hàng hóa, dịch vụ trong nền kinh tế xuất hiện
nhu cầu cần phải định giá khách quan, chính xác giá trị của các nguồn lực để đảm
bảo hoạt động sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả cao nhất.
Từ yêu cầu khách quan trong việc phải xác đúng giá trị tài sản với mục đích
phục vụ cho yêu cầu về quản lý, sử dụng tài sản của từng đối tượng khác nhau, hoạt
động xã hội đòi hỏi phát sinh cho việc hình thành các tổ chức trung gian tài chính
có đủ điều kiện để cung cấp dịch vụ thẩm định giá. Theo quy định của pháp luật để
8

/>

14

xác định đúng giá trị thị trường của tài sản phục vụ cho việc trao đổi, giao dịch về
tài sản, hàng hóa trên thị trường vô cùng quan trọng góp phần tạo nên thị trường
kinh doanh minh bạch, lành mạnh, ngăn ngừa các hành vi tham nhũng, lãng phí...
Đây chính là tiền đề cho một môi trường kinh doanh cạnh tranh hoàn hảo vận động

phù hợp với quy luật cạnh tranh hoàn hảo của thị trường.
Dưới góc độ xem xét từ những khía cạnh và phạm vi đánh giá, có nhiều cách
hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về quá trình, phương pháp đánh giá giá trị tài sản.
Đối với doanh nghiệp đầu tư, đôi khi thẩm định dự án đầu tư còn đồng nghĩa với
khái niệm thẩm định giá của dự án đầu tư đó. Tuy nhiên, xét về mục đích sử dụng
thì khái niệm giá hay giá trị của từng doanh nghiệp lại có sự khác biệt về cách tính
toán cũng như yếu tố cấu thành giá trị đó.
Vậy thẩm định dự án đầu tư là việc thẩm tra, so sánh, đánh giá một cách
khách quan, khoa học, và toàn diện các nội dung của dự án, hoặc so sánh đánh giá
các phương án của một hay nhiều dự án để đánh giá tính hợp lý, tính hiệu quả và
tính khả thi của dự án. Từ đó có những quyết định đầu tư và cho phép đầu tư.

1.2.2. Thẩm định dự án đầu tư bất động sản
Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách khách quan, có cơ
sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án, từ đó ra quyết định đầu tư
và cho phép đầu tư. Kết quả của việc thẩm định dự án đầu tư là đưa ra những kết
luận về tính khả thi của dự án.
- Yêu cầu: Lựa chọn được dự án đầu tư có tính khả thi cao (có khả năng thực
hiện, đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn).
Loại bỏ được các dự án đầu tư không khả thi nhưng không bỏ lỡ mất các cơ
hội đầu tư có lợi.
Thẩm định được tiến hành với tất cả các dự án đầu tư xây dựng thuộc mọi
nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế. Tuy nhiên, tuỳ theo tầm quan trọng, quy mô và
nguồn vốn của từng dự án mà yêu cầu, nội dung và công tác tổ chức thẩm định các
dự án này cũng khác nhau. Chúng được tuân thủ theo các quy định hiện hành trong
quản lý đầu tư và xây dựng của nhà nước