Nghiên cứu xây dựng phần mềm hệ thống thông tin đất đai cấp cơ sở ở khu vực đô thị (thử nghiệm tại trường nguyễn du, quận hai bà trưng, thành phố hà nội)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
•

•

■

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC T ự NHIÊN

cứu KHOA HỌC

BÁO CÁO ĐÈ TÀI NGHIÊN

NGHIÊN CỨU XÂY DựNG PHÂN MỀM HỆ THỐNG
THÔNG TIN ĐẤT ĐAI CẤP

cơ SỞ Ở KHU vực ĐÔ THỊ
■

■

(THỬ NGHIỆM TẠI PHƯỜNG NGUYỄN DU,
QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỔ HÀ NỘI)

Mã sô: QG-08-14
P G S . TS. 1 rần Q u ố c B ìn h

C h ủ trì đ ề tài:
N h ữ n g n g ư ò i th a m gia:

G V C . N g u y ễ n Thị T h a n h H ải. T h S . Lê

P h ư ơ n g T hú y. ThS . N g u y ễ n A n h T u ấn .
ThS . P h ạ m Thị P hin . T hS . L ê Thị H ồ n e ,
T h S . N g u y ễ n H ải Y en, C N . T rịn h Thị
T h ắ m , C N . Đ ỗ T hị M in h T â m . C N . L ê V ă n
Hùng.
H o à n g V ă n H à,
L ư ơ n g T hị
T h oa.

sv.

Hà

N ộ i -2010

sv.


MỤC LỤC

TÓM TẮT BÁO CÁO (TIÉNG V IỆ T )........................................................................................... iii
TÓM TẮT BÁO CÁO (TIẾNG A N H ).................................................................................................. vi
DANH MỰC CÁC C H Ữ VIÉT T Ắ T .............................................................................................. viii
DANH MỤC H Ì N H .................................................................................................................................... ix
DANH MỤC B Ả N G ...................................................................................................................................xi
MỞ Đ Ầ U ......................................................................................................................................................... 1
CHƯ ƠNG 1. N H U CẦU XÂY D ự N G HỆ T H Ố N G THÔNG TIN ĐÁT ĐAI Ở KHU
Vực ĐÔ THỊ . ........ ....... ......... ........................................................................... 3
1.1. Nhu cầu xây dụng hệ thống thông tin đất đai ở Việt N a m .................................................. 3
1.1.1. Nhu cầu thông tin về đất đai.........................................................................................................3

1.1.2. Nhu cầu xây dựng hệ thống thông tin đất đai............................................................................ 4
1.1.3. Chức năng cùa hệ thống thông tin đất đai..................................................................................6
1.2. Những đặc thù của công tác quản lý đất đai tại khu vực đô thị có ảnh hường đến
việc xây dụng và vận hành hệ thong thông tin đất đ a i....................................................................7
1.3. Tình hình xây dựng hệ thống thông tin đất đai trên thế giới................................................. 8
1.3.1. Kinh nghiệm xâv dựng hệ thống thông tin đất đai tại các nước đang phát triển ở
Mỹ - Latin trong các dự án cùa World Bank................................................................................... 8
1.3.2. Hệ thống LMAP cùa Campuchia................................................................................................9
1.3.3. Hệ thống thông tin đất đai quốc gia NaLlS cuaMalaysia................................................... 10
1.3.4. Cổng thông tin đất đai Land Gate của ú c ............................................................................] 1
1.3.5. Hệ thống thông tin đất đai của Hungary............................................................................... 12
1.3.6. Hệ thống thông tin đất đai trên mạng internet cùaBa Lan................................................... 13
1.3.7. Hệ thống thông tin đất đai cùa Tây Ban N h a ...................................................................... 14
1.3.8. Hệ thống Kadaster-on-line cùa Hả Lan.....................................................................................] 5
1.3.9. Hệ thống EULIS cũa Liên minh châu  u ................................................................................ 18
1.3.10. Geospatial Solution của AutoDesk........................................................................................ 20
1.3.1 ]. Xây dựng các mô hình cơ sở dữ liệu đất đ a i........................................................................ 21
1.3.12. Vấn đề sừ dụng phần mềm mã nguồn mở trong xây dựng hệ thống thông tin đất đai......22
1.3.13. Một số nhận xét, đánh g iá ....................................................................................................... 24
1.4. Tình hình xây dựng hệ thống thông tin đất đai ở Việt N a m .............................................. 25
1.4.1. Xây dựng chuân dữ liệu địa chính.............................................................................................25
1.4.2. Dự án Urbis..................................................................................................................................27
1.4.3. Xây dựng atlas điện từ phục vụ quản lý đất đ a i......................................................................28
1.4.4. Phần mềm ViLIS......................................................................................................................... 30
1.4.5. Phận mềm CiLIS......................................................................................................................... 30
1.4.6. Phần mềm EL IS ...........................................................................................................................31
1.4.7. Phần mềm ArcLIS....................................................................................................................... 32
1.4.8. Nhận xét, đánh giá chung........................................................................................................... 32
CH Ư ƠN G 2. TH IÉT KÉ c ơ s ơ D Ữ LIỆU HỆ T H Ố N G T H Ô N G TIN Đ Ả T ĐAI Ờ
KHU Vực ĐÔ T H Ị ........................................................ .................................................... ................. 34

2.1. Một số xuất phát điểm để thiết kế cơ sở dừ l i ệ u ....................................................................34
2.1.1. Khái niệm về cơ sờ dữ liệu mang tính thòi gian (Temporal Database)................................34
2.1.2. Mô hình hạt nhân cua lĩnh vực địa chinh (CCDM - Core Cadastral Domain M odel).... 35
2.2. Xác định nội dung thông tin và sơ đồ dòng dừ liệ u ............................................................38
2.3. Phân lớp dừ liệu không gian và mối quan hệ to p o l o g y .....................................................39


2.4. Xây dựng mô hình quan hệ thực t h ể ........................................................................................ 41
2.5. Thuộc tính của các thực t h ê .............. ........................................................................................ 43
2.5.1. Các thực thể "Thửa đất" và "Thừa đất mới hình thành"........................................................43
2.5.2. Thực thể "Bản đồ" và các thực thể đơn vị hành chính..........................................................44
2.5.3. Các thực thể "Nhà ở và công trình xây dụng", "Phân loại nhà", "Phân loại kết cấu
nhà" và "Căn hộ"............................................................................................................................. 45
2.5.4. Các thực thể "Người sử dụng" và "Phân loại người sử dụng".............................................46
2.5.5. Các thực thể "Đăng ký sử dụng đất", "Đăng ký sờ hữu nhà", "Giấy chứng nhận" và
"Phân loại mục đích sừ dụng đất".................................................................................................47
2.5.6. Các thực thể "Khung giá nhà nước" và "Vùng giá trịđất đai".............................................. 49
2.5.7. Thực thể "Ọụy hoạch sử dụng đ ất".................. ...................................................................... 49
2.5.8. Các thực thể "Địa danh" và "Đối tượng kinh tế - xã hộ i"................................................... 50
CH Ư ƠN G 3. X ẢY D ự N G PHÀN M ỀM Q UẢ N LÝ c ơ SỞ D Ữ LIỆU Đ Ấ T ĐAI VÀ
GIẢI PHÁP CƯNG CẤP T H Ô N G TIN TRÊN M Ạ N G IN T E R N E T ......................................... 51
3.1. Lựa chọn công n g h ệ ......................................................................................................................51
3. ]. ]. Phẩn mềm thương mại hay phần mềm mã nguồn mở ? .........................................................51
3.1.2. Lựa chọn hệ quản trị cơ sở dữ liệu.......................................................................................... 52
3.1.3. Lựa chọn phân mềm máy chu WebGIS và máy chùW e b ..................................................... 53
3 .1.4. Lựa chọn phần mềm GIS khách ..............................................................................................54
3.2. Sơ đồ triển khai hệ th ố n g ............................................................................................................ 55
3.3. Xây dụng phần mềm cập nhật dữ l i ệ u .................................................................................... 57
3.3.1. Kết nối với cơ sờ dữ liệu PostgreSQL / PostGIS...................................................................57
3.3.2. Truy nhập và hiên thị dữ liệu không g ia n ...............................................................................58

3.4. Xây dựng hệ thống phân phối thông tin trên mạng Internet..............................................63
3.4.1. Kiến trúc chung của các hệ thống W ebGIS............................................................................63
3.4.2. Thiết lập các thông số hiển thị dữ liệu.................................................................................... 65
3.4.3. Tinh chinh giao diện.................................................................................................................. 67
3.4.4. Triền khai hệ thống................................................................................................................... 69
CH Ư ƠN G IV. T H Ừ N G H IỆM TẠI PH Ư Ờ N G N G U Y ỄN DƯ. QUẬN HAI BÀ
TRƯNG, TP. HÀ NỘI VÀ GIAI M Ộ T SỐ BÀI TOÁN Ủ NG D Ụ N G .................................. 71
4.1. Giới thiệu về khu vực nghiên c ứ u ............................................................................................. 71
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................................................................7 ]
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hộ i.......................................................................................................... 72
4.1.3. Thực trạng quản lý đất đai tại phường Nguyễn D u................................................................72
4.2. Một số kết quả thừ nghiệm bước đ ầu ....................................................................................... 72
4.2.1. Các nguồn dữ liệu thu thập đ ư ợ c .................................... ........................................................ 72
4.2.2. Cập nhật dữ liệu......................................................................................................................... 75
4.2.3. Khai thác dữ liệu trên mạng Internet........................................................................................78
4.2.4. Nhận xét, đánh giá về kết quả thừ nghiệm.............................................................................. 83
4.3. Giải một số bài toán ứng d ụ n g ...................................................................................................84
4.3.1. u n g dụng GIS ưoc tính giá thị trưòng của các thưa đất........................................................ 84
4.3.2. Tính toán giá đền bù giải phóng mặt bằng cho phưong án quy hoạch................................ 86
KÉT LUẬN. KIÉN N G H Ị ....................................................................................................................... 89
TÀI LIỆU TH A M K H A O ........................................................................................................................91
PHÀN PHỤ L Ụ C ........................................................................................................................................96

ií


2.4. Xây dựng mô hình quan hệ thực t h ê ........................................................................................ 41
2.5. Thuộc tính của các thực t h ê .............. ........................................................................................ 43
2.5.1. Các thực thể "Thừa đất" và "Thửa đất mới hình thành"........................................................43
2.5.2. Thực thể "Bản đồ" và các thực thê đơn vị hành chính..........................................................44

2.5.3. Các thực thể "Nhà ở và công trình xây dựng", "Phân loại nhà", "Phân loại kẻt câu
nhà" và "Căn hộ"............................................................................................................................. 45
2.5.4. Các thực thể "Người sử dụng" và "Phân loại người SỪ dụng".............................................46
2.5.5. Các thực thể "Đăng ký sử dụng đất", "Đãng ký sở hữu nhà", "Giấy chứng nhận" và
"Phân loại mục đích sử dụng đất".................................................................................................47
2.5.6. Các thực thể "Khung giá nhà nước" và "Vũng giá trị đất đai".............................................49
2.5.7. Thực thể "Quy hoạch sử dụng đ ất" .................. ...................................................................... 49
2.5.8. Các thực thể "Địa danh" và "Đối tượng kinh tế - xã h ộ i"....................................................50
CH Ư ƠN G 3. X ÂY D Ự N G PHẦN M ÈM Q U Ả N LÝ c ơ SỞ D Ữ LIỆU Đ Á T ĐAI VÀ
GIẢI PHÁP CU N G CÁP T H Ô N G TIN TRÊN M ẠN G IN T E R N E T ......................................... 51
3.1. Lựa chọn công n g h ệ ...................................................................................................................... 51
3.1.1. Phần mềm thương mại hay phần mềm mã nguồn mở ? .........................................................51
3.1.2. Lựa chọn hệ quản trị CO' sơ dữ liệu...........................................................................................52
3.1.3. Lựa chọn phần mềm máy chù WebGIS và máy chù W e b ....................................................53
3.1.4. Lựa chọn phần mem G1S khách ..............................................................................................54
3.2. Sơ đồ triển khai hệ th ố n g ............................................................................................................ 55
3.3. Xây dựng phần mềm cập nhật dữ l i ệ u .................................................................................... 57
3.3.1. Kết nối với cơ sờ dữ liệu PostgreSỌL / PostGIS...................................................................57
3.3.2. Truy nhập và hiên thị dữ liệu không g ia n ...............................................................................58
3.4. Xây dựng hệ thống phân phối thông tin trên mạng Internet..............................................63
3.4.1. Kiến trúc chung cùa các hệ thống W ebGIS............................................................................63
3.4.2. Thiết lập các thông số hiền thị dữ liệu.................................................................................... 65
3.4.3. Tinh chinh giao diện...................................................................................................................67
3.4.4. Triên khai hệ thống....................................................................................................................69
CH Ư ƠN G IV. T H Ử N G H IỆM TẠI PH Ư Ờ N G N G U Y Ễ N DU. Q UẬ N HAI BÀ
TRƯNG. TP. HÀ NỘI VÀ GIẢI M Ọ T SỐ BÀI TO Á N Ú NG D Ụ N G ......................................71
4.1. Giới thiệu về khu vực nghiên c ứ u ............................................................................................. 71
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................................................................71
4. ] .2. Điều kiện kinh tế - xã hội.......................................................................................................... 72
4.1.3. Thực trạng quàn lý đất đai tại phưòng Nguyễn D u ................................................................ 72

4.2. Một số kết quả thừ nghiệm bước đ â u ....................................................................................... 72
4.2.1. Các nguồn dữ liệu thu thập đ ư ọ c ............................................................................................. 72
4.2.2. Cập nhật dữ liệu..........................................................................................................................75
4.2.3. Khai thác dữ liệu trên mạng Internet........................................................................................78
4.2.4. Nhận xét, đánh giá về kết quả thử nghiệm.............................................................................. 83
4.3. Giải một sổ bải toán ứng d ụ n g ...................................................................................................84
4.3.1. ủ n g dụng GIS ước tính giá thị trường cùa các thừa đất........................................................ 84
4.3.2. Tính toán giá đền bù giải phóng mặt bàng cho phưong án quy hoạch................................ 86
KÉT LUẬN. KIÉN N G H Ị ....................................................................................................................... 89
TÀI LIỆU TH A M K H A O ........................................................................................................................91
PHÀN PHỤ L Ụ C ........................................................................................................................................96

II


TÓM TẮT BÁO CÁO
1. TÊN ĐÈ TÀI: Nghiên cứu xây dựng phần mềm hệ thống thông tin đất đai cấp cơ sờ ờ
khu vực đô thị (thử nghiệm tại phường Nguyễn Du, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội).
MÃ SỐ: QG-08-14
2. CHỦ TRÌ Đ Ề TÀI: PGS. TS. Trần Quốc Bình.
3. CÁN B ộ PHỐI HỢP:
GVC. N guyễn Thị Thanh Hải,

ThS. Lê Phương Thúy.

ThS. Nguyễn Anh Tuấn.

ThS. Phạm Thị Phin,

ThS. Lê Thị Hồng,

ThS. Nguyễn Hải Yến,

CN. Trịnh Thị Thắm,

CN. Đỗ Thị Minh Tâm,

CN. Lê Văn Hùng,

s v . Hoàng Vãn Hà,

s v . Lương Thị Thoa.

4. MỤC TIÊU VÀ NỘI DUNG NGHIÊN c ứ u
4.1. M ục tiêu nghiên cửu
Thiết kế và xây dựng một phần mềm hệ thống thông tin đất đai cấp cơ sở nhàm hỗ trợ công
tác quản lý đất đai ở các đô thị nước ta hiện nay, đồng thời tạo ra học liệu phục vụ đào tạo
theo ngành Địa chính ở bậc đại học và sau đại học.
4.2. N ội dung nghiên cứu
- Nghiên cửu về nhu cầu xây dựng hệ thống thông tin đất đai. tình hình nghiên cứu trong và
ngoài nước.
- Thiết kế cơ sở dữ liệu đất đai cấp ở khu vực đô thị.
- Xây dựng phần mềm quản lý cơ sở dữ liệu đất đai và giái pháp cung cấp thông tin trên
mạng Internet
- Thử nghiệm tại phường Nguyễn Du, quận Hai Bà Trưng, thành phố H à Nội và giải m ột số
bài toán ứng dụng.

5. CÁC KÉT Q UẢ Đ Ạ T ĐƯ ỢC
•

Tông quan được tình hình xây dựng hệ thông thông

tin đât đai ở trong và ngoài nước.

•

Thiết kế được một cơ sở dừ liệu đất đai có khả năng lun trữ thông tin quá khứ cùa thửa

đất dựa trên mô hình Core Cadastral Data Model (CCD M ) và khái niệm cơ sở dữ liệu mang
tính thời gian (Temporal Database).
•

Thiết kế được một hệ thống cung cấp thông tin đất đai qua mạng Internet dựa trên nền

tảng các phần mêm mã nguồn mở.
•

Công bổ 1 bài báo và 1 báo cáo khoa học:
iii


TÓM TẮT BÁO CÁO
1. TÊN ĐỀ TÀI: Nghiên cứu xây dựng phần mềm hệ thống thông tin đất đai cấp Cơ sở ờ
khu vực đô thị (thử nghiệm tại phường N guyễn Du, quận Hai Bà Trưng, thành phô Hà Nội).
MÃ SÓ: QG-08-14
2. CHỦ TRÌ ĐỀ TÀI: PGS. TS. Trần Quốc Bình.

3. CÁN B ộ PHÓI HỢP:
GVC. Nguyễn Thị Thanh Hải,

ThS. Lê Phương Thúy,

ThS. Nguyễn Anh Tuấn,

ThS. Phạm Thị Phin,

ThS. Lê Thị Hồng,

ThS. Nguyễn Hải Yến,

CN. Trịnh Thị Thẳm,

CN. Đỗ Thị Minh Tâm,

CN. Lê Văn Hùng,

sv. Hoàng

Văn

Hà,

s v . Lương Thị Thoa.

4. MỤC TIÊU VÀ NỘI DUNG NGHIÊN c ứ u
4.1. M ục tiêu nghiên cứu
Thiết kế và xây dựng một phần mềm hệ thống thông tin đất đai cấp cơ sở nhàm hỗ trợ công
tác quản lý đất đai ở các đô thị nước ta hiện nay, đồng thời tạo ra học liệu phục vụ đào tạo
theo ngành Địa chính ở bậc đại học và sau đại học.
4.2. N ội dung nghiên cửu

- Nghiên cứu về nhu cầu xây dựng hệ thống thông tin đất đai, tình hình nghiên cứu trong và
ngoài nước.
- Thiết kế cơ sở dữ liệu đất đai cấp ở khu vực đô thị.
- Xây dựng phần mềm quản lý cơ sở dữ liệu đất đai và giải pháp cung cấp thông tin trên
mạng Internet
- Thừ nghiệm tại phường N guyễn Du, quận Hai Bà Trưng, thành phố H à Nội và giải m ột số
bài toán ứng dụng.

5. CÁC KẾT Q UẢ Đ Ạ T ĐƯỢC
•

Tổng quan được tình hình xây dựng hệ thống thông tin đất đai ở trong và ngoài nước.

•

Thiết kế được một cơ sở dữ liệu đất đai có khả năng lưu trữ thông tin quá khứ của thửa

đất dựa trên mô hình Core Cadastral Data Model (C CD M ) và khái niệm cơ sở dữ liệu m ang
tính thời gian (Temporal Database).
•

Thiết kế được một hệ thống cung cấp thông tin đất đai qua mạng Internet dựa trên nền

tảng các phần mềm mã nguồn mở.
•

Công bố 1 bài báo và 1 báo cáo khoa học:
iii

TÓM TẮT BÁO CÁO
1. TÊN ĐÈ TÀI: Nghiên cứu xây dựng phần mềm hệ thống thông tin đất đai cấp cơ sờ ờ
khu vực đô thị (thử nghiệm tại phường Nguyễn Du, quận Hai Bà Trưng, thành phô Hà Nội).
MÃ SỐ: QG-08-14
2. CHỦ TRÌ ĐỀ TÀI: PGS. TS. Trần Quốc Bình.
3. CÁN B ộ PHỐI HỢP:
GVC. Nguyễn Thị Thanh Hải,

ThS. Lê Phương Thúy,

ThS. Nguyễn Anh Tuấn.

ThS. Phạm Thị Phin.

ThS. Lê Thị Hồng,

ThS. Nguyễn Hải Yến,

CN. Trịnh Thị Thắm,

CN. Đồ Thị Minh Tâm,

CN. Lê Văn Hùng,

sv.

Hoàng Văn Hà,

s v . Lương Thị Thoa.

4. MỤC TIÊU VÀ NỘI DUNG NGHIÊN c ứ u
4.1. M ục tiêu nghiên cứu
Thiết kế và xây dựng một phần mềm hệ thống thông tin đất đaicấp cơ sở nhàm hỗ trợ công
tác quản lý đất đai ở các đô thị nước ta hiện nay, đồng thời tạo ra học liệu phục vụ đào tạo
theo ngành Địa chính ớ bậc đại học và sau đại học.
4.2. N ội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu về nhu cầu xây dựng hệ thống thông tin đất đai, tình hình nghiên cứu trong và
ngoài nước.
- Thiết kế cơ sở dữ liệu đất đai cấp ở khu vực đô thị.
- Xây dựng phần mềm quản lý cơ sơ dữ liệu đất đai và giái pháp cung cấp thông tin trên
mạng Internet
- Thử nghiệm tại phường Nguyễn Du, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội và giải một số
bài toán ứng dụng.

5. CÁC KÉT QUẢ Đ Ạ T ĐƯỢC
•

Tổng quan được tình hình xây dựng hệ thống thông tin đất đai ơ trong và ngoài nước.

•

Thiết kế được một cơ sở dữ liệu đất đai có khả năng lưu trừ thông tin quá khứ cùa thừa

đất dựa trên mô hình Core Cadastral Data Model (C C D M ) và khái niệm cơ sở dừ liệu mang
tính thời gian (Temporal Database).
•

Thiết kê được một hệ thống cung cấp thông tin đất đai qua mạng Internet dựa trên nền

tàng các phần mêm mã nguồn mở.

•

Công bố 1 bài báo và 1 báo cáo khoa học:
iii


- Trần Quốc Bình, Lê Phương Thúy, Đỗ Thị Minh Tâm. ứ n g dụng GIS trong thành
lập bản đồ vùng giá trị đất đai. Báo cáo Hội nghị khoa học Địa lý toàn quốc lần thứ 3, Hà
Nội, 16/12/2008, tr. 1059-1068.
- Tran Quoc Binh, Hoang Van Ha, Luong Thi Thoa, Nguyen Van Hung. Designing
a low-cost WebGIS system for delivering land information via internet. VNU Journal o f
Science, Earth Sciences, 3/2009 (đã hoàn thành thủ tục phản biện và đã có giấy xác nhận
đăng của tạp chí).
•

Đào tạo 04 thạc sỳ khoa học:

- Trần Minh Hà. N ghiên cứu thiết kế hệ thống thông tin đất đai tại khu phố cổ H à Nội (Lấy
ví dụ phường Hàng Bạc, quận Hoàn Kiếm). Bảo vệ tháng 7/2008.
- Nguyễn Anh Tuấn. N ghiên cứu thiết kế hệ thống thông tin đất đai cấp cơ sở và giải pháp
triển khai trên mạng Internet (thử nghiệm trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà
Nội). Bảo vệ tháng 11/2009.
- Nguyễn Hải Yến. N ghiên cứu ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại khu vực đô
thị (thử nghiệm ở phường Quang Trung, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây - nay là phường
Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội). Bảo vệ tháng 12/2009.
- Lê Phương Thúy, ứ n g dụng GIS và phương pháp phân tích đa chỉ tiêu lựa chọn địa điểm
bố trí bãi chôn lấp chất thải rắn sinh hoạt phục vụ quy hoạch sử dụng đất (lấy ví dụ huyện
Đông Anh, thành phố Hà Nội). Bảo vệ tháng 12/2009.
•

Đào tạo 05 cử nhân khoa học:

- Lê Việt Cường. Nghiên cứu thiết kế hệ thống thông tin đất đai phường c ố n g Vị. quận Ba
Đình, thành phố Hà Nội. Khóa luận tốt nghiệp hệ Đại học chính quy. N gành Địa chính. Bảo
vệ tháng 6/2008.
- Nguyễn Văn Hùng. N ghiên cứu thiết kế hệ thống thông tin đất đai phường Thượng Đình,
quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội. Khóa luận tốt nghiệp hệ Đại học chính quy. N gành
Địa chính. Bảo vệ tháng 6/2008.
- Nguyễn Minh Huy. N ghiên cứu thiết kế hệ thống thông tin đất đai phường Thụy Khuê,
quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. Khóa luận tốt nghiệp hệ Đại học chính quy. N gành Địa
chính. Bảo vệ tháng 6/2009.
- Đỗ Thị Tài Thu. ứ n g dụng GIS trong xây dựng cơ sở dừ liệu giá đất phục vụ phát triển thị
trường bất động sản (thử nghiệm tại phường Quang Trung, quận Hà Đông. TP. Hà Nội).
Khóa luận tốt nghiệp hệ Đại học chính quy. N gành Địa chính. Bào vệ tháng 6/2009.
- Đinh Thu Trang. N ghiên cứu ứng dụng GIS trong quy hoạch sử dụng đất chi tiết (lấy ví dụ
xã Phù Khê, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh). Khóa luận tốt nghiệp hệ Đại học chính quy.
N gành Địa chính. Bảo vệ tháng 6/2009.
•

Hướng dẫn 1 báo cáo khoa học sinh viên đạt giai khuyến khích cấp Bộ (giải nhất cấp

trường):
- H oàng Vãn Hà. Lương Thị Thoa. Trương Trung Đức. ứ n g dụng công nghệ W ebGIS cung
cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất chi tiết trên mạng Internet (thử nghiệm tại xã Phù Khê.


thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh). Giải khuyến khích "Sinh viên nghiên cứu khoa học" cấp Bộ
GD & DT, 2009.
6. TÌNH HÌNH KINH PHÍ CỦA ĐÈ TÀI:
Kinh phí: 60.000.000 VNĐ, thực hiện trong 2 năm.

Đã quyết toán xong với Phòng Kế hoạch và Tài vụ trường ĐH KHTN Hà Nội.
KHOA QUẢN LÝ
CHỦ NHIỆM KHOA

PGS. TS. Phạm Q uang Tuấn

CHỬ TRÌ ĐỀ TÀI

PGS. TS. Trần Q uốc Bình

T RƯ Ờ N G ĐẠI HỌC K HO A HỌC T ự NHIÊN


SUMMARY
1. P ro je c t title: Research on the Development o f Software for Land Information System at
the Basic Level in Urban Area (Case Study in N guyen Du Ward. Hai Ba Trung District,
Hanoi City).
Project code: QG-08-14.
2. Project coordinator:
3. C o-operative officials:

Ass. Prof. Dr . Tran Quoc Binh.

Sen. Lect. Nguyen Thi Thanh Hai,

MSc. Le Phuong Thuy,

MSc. Nguyen Anh Tuan,

MSc. Pham Thi Phin,

MSc. Le Thi Hong,

MSc. Nguyen Hai Yen.

BSc. Trinh Thi Tham,

BSc. Do Thi Minh Tam.

BSc. student Hoang Van Ha,

BSc. Le Van Hung,

BSc. student Luong Thi Thoa.
4. Research objectives and contents
4.1. Objectives
Design a LIS software for supporting land management in urban areas at the basic
level, and create a teaching materials for education on Land Administration at both
undergraduated and graduated levels.
4.2. Contents
- Land information need assessment, review o f literature.
- Designing an urban land geodatabase.
- Developing a software for land information management and solution for delivering
land data via internet.
- Testing the system in Nguyen Du Ward. Hai Ba Trung District. Hanoi City.
5. Achieved results
• A review o f land information system development in Vietnam and in the World.
•

Development o f a cadastre data model for urban area, which is based on the Core

Cadastral Domain Model and Temporal Database technology.

•

Design o f an open source information system for delivering land information via
Internet.

•

Publication o f 02 scientific paper:
- Tran Quoc Binh. Le Phuong Thuy. Do Thi Minh Tam. Land value mapping b)
using GIS. The 3rd National Conference o f Vietnamese Geographers. Hanoi.
12/2008, pp. 1059-1068.
- Tran Quoc Binh. Hoang Van Ha. Luong Thi Thoa. Nguyen Van Hung. Designing
a low-cost WebGIS system for delivering land information via internet. VNU
Journal o f Science, Earth Sciences. 4/2009 (ready for publication).

•

Support for 04 master theses:
vi


SUMMARY
1. P ro je c t title: Research on the Development o f Software for Land Information System at
the Basic Level in Urban Area (Case Study in Nguyen Du Ward. Hai Ba Trung District,
Hanoi City).
Project code: QG-08-14.
2. Project coordinator:
3. C o-operative officials:

Ass. Prof. Dr . Tran Quoc Binh.

Sen. Lect. Nguyen Thi Thanh Hai,

MSc. Le Phuong Thuy,

MSc. Nguyen Anh Tuan,

MSc. Pham Thi Phin.

MSc. Le Thi Hong,

MSc. Nguyen Hai Yen.

BSc. Trinh Thi Tham,

BSc. Do Thi Minh Tam.

BSc. student Hoang Van Ha.

BSc. Le Van Hung,

BSc. student Luong Thi Thoa.
4. Research objectives and contents
4.1. Objectives
Design a LIS software for supporting land management in urban areas at the basic
level, and create a teaching materials for education on Land Administration at both
undergraduated and graduated levels.
4.2. Contents

- Land information need assessment, review o f literature.
- Designing an urban land geodatabase.
- Developing a software for land information management and solution for delivering
land data via internet.
- Testing the system in Nguyen Du Ward. Hai Ba Trung District. Hanoi City.
5. Achieved results
• A review o f land information system development in Vietnam and in the World.
•

Development o f a cadastre data model for urban area, which is based on the Core
Cadastral Domain Model and Temporal Database technology.

•

Design o f an open source information system for delivering land information via
Internet.

•

Publication o f 02 scientific paper:
- Tran Quoc Binh. Le Phuong Thuy. Do Thi Minh Tam. Land value mapping by
using GIS. The 3rd National Conference o f Vietnamese Geographers. Hanoi.
12/2008. pp. 1059-1068.
- Tran Quoc Binh. Hoang Van Ha. Luong Thi Thoa. Nguven Van Hung. Designing
a low-cost WebGIS system for delivering land information via internet. VNU
Journal o f Science. Earth Sciences. 4/2009 (ready for publication).

•

Support for 04 master theses:

vi


SUMMARY
1. P ro je c t title: Research on the Development o f Software for Land Information System at
the Basic Level in Urban Area (Case Study in Nguyen Du Ward. Hai Ba Trung District,
Hanoi City).
Project code: QG-08-14.
2. Project coordinator:
3. C o-operative officials:

Ass. Prof. Dr . Tran Quoc Binh.

Sen. Lect. Nguyen Thi Thanh Hai,

MSc. Le Phuong Thuy,

MSc. Nguyen Anh Tuan,

MSc. Pham Thi Phin.

MSc. Le Thi Hong,

MSc. Nguyen Hai Yen,

BSc. Trinh Thi Tham,

BSc. Do Thi Minh Tam.

BSc. student Hoang Van Ha,

BSc. Le Van Hung,

BSc. student Luong Thi Thoa.
4. Research objectives and contents
4.1. Objectives
Design a LIS software for supporting land management in urban areas at the basic
level, and create a teaching materials for education on Land Administration at both
undergraduated and graduated levels.
4.2. Contents
- Land information need assessment, review o f literature.
- Designing an urban land geodatabase.
- Developing a software for land information management and solution for delivering
land data via internet.
- Testing the system in Nguyen Du Ward. Hai Ba Trung District. Hanoi City.
5. Achieved results
• A review o f land information system development in Vietnam and in the World.
•

Development o f a cadastre data model for urban area, which is based on the Core
Cadastral Domain Model and Temporal Database technology.

•

Design o f an open source information system for delivering land information via
Internet.

•

Publication o f 02 scientific paper:

- Tran Quoc Binh. Le Phuong Thuy, Do Thi Minh Tam. Land value mapping by
using GIS. The 3rd National Conference o f Vietnamese Geographers. Hanoi
12/2008. pp. 1059-1068.
- Tran Quoc Binh. Hoang Van Ha. Luong Thi Thoa. Nguyen Van Hung. Designing
a low-cost WebGIS system for delivering land information via internet VNU
Journal o f Science, Earth Sciences. 4/2009 (ready for publication).

•

Support for 04 master theses:
ựj


+ Tran Minh Ha. Designing a land information system for the Old Quarter o f
Hanoi. Thesis for the Master o f Science degree, 2008.
+ Nguyen Anh Tuan. Designing a land information system at the basic levels and
a solution for system deployment on internet, Thesis for the Master o f Science
degree, 2008.
+ Nguyen Hai Yen. Using GIS for establishment o f land value database in urban
areas (case study in Quang Trung Ward, Ha Dong District, Hanoi City, Thesis for
the Master o f Science degree, 2009.
+ Le Phuong Thuy. Using GIS and M CA for landfill's site selection (case study in
Dong Anh District, Hanoi City), Thesis for the Master o f Science degree, 2009.
•

Support for 05 bachelor theses:
+ Le Viet Cuong. Designing a LIS o f Cong Vi Ward, Ba Dinh District. Hanoi City.
Thesis for the Bachelor degree. Hanoi, 2008.
+ Nguyen Van Hung. Designing a LIS o f Thuong Dinh Ward, Thanh Xuan District,
Hanoi City. Thesis for the Bachelor degree. Hanoi, 2008.

+ Nguyen Minh Huy. Designing a LIS o f Thuy Khue Ward, Tay Ho District,
Hanoi City. Thesis for the Bachelor degree. Hanoi, 2009.
+ Do Thi Tai Thu. Application o f GIS in the establishment o f land value database
for supporting property market development. Thesis for the Bachelor degree.
Hanoi, 2009.
+ Dinh Thu Trang. Application o f GIS in land use planning (case study in Phu Khe
Commune, Tu Son Town, Bac Ninh Province). Thesis for the Bachelor degree.
Hanoi, 2009.

•

Supervise 1 students' scientific research:
Hoang Van Ha, Luong Thi Thoa, Truong Trung Due. Application o f WebGIS
technology for delivering information on detailed land use planning (case study in
Phu Khe Commune, Tu Son District. Bac Ninh Province). Consolation prize o f the
Ministry o f Education and Traning. 2009.

vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIÉT TẮT

CCDM: Core Cadastral Domain Model - mô hình hạt nhân của lĩnh vực Địa chính;
COST: Commercial-Off-The-Shelf - phần mềm thương mại;
CSDL: Cơ sở dữ liệu;
EULIS: European Land Information Service - dịch vụ thông tin đất đai cua Liên minh
châu Âu;
FIG: Federation Internationale des Géomètres - Hiệp hội Trắc địa Thế giới;
FK: Foreign Key - khóa ngoại (trong cơ sở dữ liệu);
FLOSS: Free / Libre Open Source Software - phần mem mã nguồn mơ;

GCNQSDĐ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
GIS: Geographic Information System - hệ thông tin địa lý;
GML: Geography M arkup Language - ngôn ngữ đánh dấu địa lý;
NSD: người sử dụng đất;
PHP: Hypertext Preprocessor - ngôn ngữ lập trình kịch bản trên internet;
PK: Primary Key - khóa chính (trong cơ sở dữ liệu);
RRR: Right, Restriction, Responsibility - quyền, hạn chế và nghĩa vụ;
SQL: Structured Query Language - ngôn ngữ truy vấn có cấu trúc;
UML: Unified M odeling Language - ngôn ngữ mô hình hóa thống nhất;
XML: Extensible M arkup Language - ngôn ngữ đánh dấu m ở rộng.

viii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIÉT TẮT

CCDM: Core Cadastral Domain Model - mô hình hạt nhân của lĩnh vực Địa chính;
COST: Commercial-Off-The-Shelf - phần mềm thương mại;
CSDL: Cơ sở dữ liệu;
EULIS: European Land Information Service - dịch vụ thông tin đất đai của Liên minh
châu Âu;
FIG: Federation Internationale des Géomètres - Hiệp hội Trẳc địa Thế giới;
FK: Foreign Key - khóa ngoại (trong cơ sở dữ liệu);
FLOSS: Free / Libre Open Source Software - phần mem mã nguồn mở;
GCNQSDĐ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
GIS: Geographic Information System - hệ thông tin địa lý;
GML: Geography Markup Language - ngôn ngữ đánh dấu địa lý;
NSD: người sử dụng đất;
PHP: Hypertext Preprocessor - ngôn ngữ lập trình kịch bản trên internet;
PK: Primary Key - khóa chính (trong cơ sở dữ liệu);

RRR: Right. Restriction, Responsibility - quyền, hạn chế và nghĩa vụ;
SQL: Structured Query Language - ngôn ngữ tru> vấn có cấu trúc;
UML: Unified Modeling Language - ngôn ngữ mô hình hóa thống nhất;
XML: Extensible M arkup Language - ngôn ngữ đánh dấu m ớ rộng.

viii


DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Sơ đồ hệ thống N aL IS ............................................................................................................... 11
Hình 1.2. Giao diện người sử dụng của cổng thông tin Land G a t e ........................................... 11
Hình 1.3. Cấu trúc của cổng thông tin Land Gate ở Tây ú c ....................................................... 12
Hình 1.4. Sơ đồ cấu trúc của hệ thống D A TR ( H u n g a ry )............................................................. 13
Hình 1.5. Đồ thị biểu diễn số người đăng ký sử dụng và số lượng giao dịch qua hệ thống
TA K ARN ET theo thời gian.......................................................................................................13
Hình 1.6. Phân hệ quản lý dữ liệu không gian bằng iGeoMap của hệ thống thông tin đât
đai ở quận Tây, Varsava ........................................................................................................... 14
Hình 1.7. Dịch vụ WFS của Văn phòng đất đai ảo (Tây Ban N h a ) .......................................... 15
Hình 1.8. Cấu trúc hệ thống và dòng dữ liệu của Kadaster-on-line........................................... 16
Hình 1.9. Quy trình khai thác dịch vụ của K adaster-on-line....................................................... 17
Hình 1.10. Số lượng các đơn đặt hàng của Kadaster-on-line qua các n ă m ...............................18
Hình 1.11. Mạng lưới E U L I S ................................................................................................................... 19
Hình 1.12. Cách thức sử dụng hệ thống E U L I S .................................................................................. 20
Hình 1.13. Geospatial Solution của A u to D esk .................................................................................... 20
Hình 1.14. Hệ thống thông tin đất đai FELIS của N i g e r ia ................................................................21
Hình 1.15. Mối quan hệ giữa con người với thửa đất trong C C D M ..............................................22
Hình 1.16. Giao diện cơ bản của hệ thống O S C A R ........................................................................... 23
Hình 1.17. Hệ thống thông tin đất đai ớ Senegal do GCI thiết lậ p ................................................. 24
Hình 1.18. Cấu trúc chung của chuẩn dữ liệu nền địa lý tỷ lệ 1:2000 - 1:5000...........................26

Hình 1.19. Sơ đồ UM L thề hiện mối quan hệ giữa người sử dụng với thửa đất và các tài
sản gắn liền với đất (theo S E M L A )........................................................................................ 26
Hình 1.20. Mô hình thành phố 3D - một trong những sán phầm đầu tiên của U rbis.................27
Hình 1.21. Mô hình cơ sớ dừ liệu của hệ thống U r b i s ...................................................................... 28
Hình 1.22. Màn hình ban đầu của atlas điện tử phục vụ quản lý đất đai ở Hà N ộ i ....................29
Hình 1.23. Cấu trúc của atlas điện tử phục vụ quản lý đất đai ở Hà N ộ i.......................................29
Hình 1.24. Giao diện của phần mềm ViLIS phiên bản 1.0................................................................30
Hình 2.1. Mối quan hệ giữa con người với thửa đất trong C C D M ................................................. 36
Hình 2.2. Đối tượng đăng ký gồm 2 loại là bất động sản và phi bất động sản ............................ 36
Hình 2.3. Chi tiết hóa đối tượng đăng ký là bất động sản..................................................................37
Hình 2.4. Chi tiết hóa đối tượng là con người (chủ thể) ...................................................................37
Hình 2.5. Chi tiết hóa đối tượng R R R .................................................................................................... 38
Hình 2.6. Sơ đồ dòng dữ liệu của hệ thống thông tin đất đai............................................................39
Hình 2.7. Phân lớp dữ liệu không gian.................................................................................................40
Hình 2.8. Mô hình quan hệ thực thề của cơ sở dừ liệu đất đai...................................................... 42
Hình 3.1. Kiến trúc của UMN M a p S e r v e r ......................................................................................... 54
Hình 3.2. Sơ đồ triền khai hệ thống..........................................................................................................56
Hình 3.3. Hai phương án kết nối tới cơ sở dữ liệu PostG IS.............................................................. 57
Hình 3.4. Cấu trúc các lớp hiền thị dữ liệu không gian...................................................................... 59
Hình 3.5. Xây dựng phần mềm OPLIS trong môi trường phát triền ứng dụng Delphi 7 ......... 60
ix


Hình 3.6. Kiến trúc 3-tier và kiến trúc n-tier giữa các hệ t h ố n g ..................................................... 64
Hình 3.7. Ví dụ về kiến trúc của một hệ thống WebGIS cung cấp dịch vụ dưới dạng
Map Service.................................................................................................................................. 64
Hình 3.8. Xác lập một lớp dữ liệu đom giản....................................................................................... 66
Hình 3.9. Ví dụ về khai báo một C la s s ............................................................................................... 66
Hình 3.10. Ví dụ về khai báo nhãn cho một lớp dữ liệu................................................................. 67
Hình 3.11. Khai báo một thước tỷ lệ.................................................................................................... 67

Hình 3.12. Việt hóa giao diện trong file cartoclien.tpl................................................................... 68
Hình 3.13. Quản lý người sử dụng trong file a u t h .in i.................................................................... 69
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí của phường Nguyễn D u ................................................................................. 71
Hình 4.2. 16 mảnh bản đồ địa chính sau khi được g h é p ............................................................... 74
Hình 4.3. Chuyển đổi dữ liệu bằng công cụ "CAD to Geodatabase" ........................................ 74
Hình 4.4. Cơ sở dữ liệu được thiết lập trong PostgreSQL / P o s tG IS ......................................... 75
Hình 4.5. Màn hình cơ bản của OPLIS sau khi kết nối thành công với cơ sở dữ liệu............ 76
Hình 4.6. Hiển thị lớp nhà trên nền thửa đ ất......................................................................................76
Hình 4.7. Nhập dữ liệu về thửa đất ..................................................................................................... 77
Hình 4.8. Biên tập dữ liệu không gian bàng g v S I G ........................................................................78
Hình 4.9. Giao diện của hệ thống thông tin đất đai dưới dạng trang w e b ................................. 79
Hình 4.10. Hiển thị thông tin về giá đ ấ t .............................................................................................79
Hình 4.11. Kết quà truy vấn thông tin thuộc t í n h ............................................................................ 80
Hình 4.12. Vẽ phác họa trên bản đ ồ ..................................................................................................... 81
Hình 4.13. Tìm kiếm thông tin người sử dụng đất theo t ê n ..........................................................81
Hình 4.14. Ket quả tìm kiếm những người sử dụng có tên là "Chương"................................... 82
Hình 4.15. Xem thông tin về các đăng ký sử dụng hiện thời của người sử dụng đất ............82
Hình 4.16. Tra cứu thông tin lịch sử về các đăng ký sử dụng đất đã có của thửa số 68 1 ...... 85
Hình 4.17. Nội suy giá đ ấ t ......................................................................................................................85
Hình 4.18. Quy trình tính giá đền bù giải phóng mặt b ằ n g ........................................................... 87
Hình 4.19. Ket quả tính toán giá đền bù giải phóng mặt bằng cho một phương án quy
hoạch giả định ...........................................................................................................................88

X


MỞ ĐẦU

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. là một
trong 4 yếu tố đầu vào (đất đai, lao động, tài chính và công nghệ) có ý nghĩa quyết định cho

sự phát triển của nền sản xuất xã hội. Đất đai vừa là môi trường sống và sản xuất, vừa là nơi
tàng trữ và cung cấp nguồn tài nguyên khoáng sản và nguồn nước phục vụ cho cuộc song
của con người.
Do những lợi ích to lớn mà đất đai mang lại nên vấn đề quản lý và sử dụng hợp lý và
có hiệu quả nguồn tài nguyên này luôn được đặt lên hàng đầu ở mỗi quốc gia. Trong điều
kiện phát triển kinh tế - xã hội hiện nay ở nước ta, khi mà quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh
chóng, thì việc quản lý có hiệu quả tài nguyên đất đai ở các khu vực đô thị ngày càng trở
nên cấp thiết.
Để phát huy vai trò quản lý nhà nước về đất đai cần đẩy nhanh tiến độ ứng dụng các
công nghệ tiên tiến trong thu thập thông tin, mặt khác cần phải hiện đại hoá công nghệ xử lý
thông tin nhằm xây dụng một cơ sở dữ liệu đất đai đầy đù và chặt chẽ về mặt pháp lý để
đáp ứng nhanh, chính xác, ít tốn kém cho ngành Địa chính nói riêng và toàn xã hội nói
chung.
Khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu về thông tin của người dân ngày càng tăng
cao, đặc biệt là các thông tin về đất đai. Với khả năng phân phối và chia sẻ thông tin mạnh
mẽ cua mình, mạng Internet là một công cụ rất hữu ích trong việc tra cứu thông tin, tài liệu.
Một hệ thong thông tin đất đai khi được triên khai trên mạng Internet sẽ giúp ích rất nhiều
cho người dân khi có nhu cầu tìm kiếm thông tin về đất đai.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế trên, việc nghiên cứu xây dựng một hệ thống
thông tin phục vụ quan lý đất đai cấp cơ sở ờ khu vực đô thị và triển khai hệ thống đó trên
mạng Internet là hết sức cần thiết.
M ục tiêu nghiên cứu
Thiết kế và xây dựng một hệ thống thông tin đất đai cấp cơ sơ dựa trên các phần mềm
mã nguôn mở nhằm hồ trợ công tác quản lý và sử dụng đất đai ở các đô thị nước ta hiện
nay, đông thời tạo ra học liệu phục vụ đào tạo theo ngành Địa chính ờ bậc đại học và sau
đại học.
N ội dung nghiên cửu
- Nghiên cứu vê nhu câu xây dựng hệ thống thông tin đất đai. tình hình xâ\ dựng hệ
thống thông tin đất đai ở trong và ngoài nước.
- Thiêt kê cơ sở dữ liệu đât đai cấp cơ sơ ờ khu vực đô thị.

- Xây dựng phân mêm quán lý cơ sở dữ liệu đất đai và giài pháp cung cấp thông tin
1


trên mạng Internet.
- Thử nghiệm trên địa bàn phường Nguyễn Du và giải một số bài toán ứng dụng cua
hệ thống.
P hư ơng p h á p nghiên cứu
- Phương pháp tổng hợp và phân tích tài liệu: thu thập các tài liệu có liên quan, từ đó
đánh giá và phân tích, chỉ ra những ưu, khuyết điểm, đồng thời đề xuất biện pháp gi i
quyết;
- Phương pháp hệ thông tin địa lý: dùng để lưu trữ. xử lý và phân tích dữ liệu không
gian cũng như dữ liệu thuộc tính;
- Phương pháp cơ sở dữ liệu quan hệ: dùng để chuẩn hoá và thiết kế cơ sở dữ liệu một
cách đây đủ và chính xác làm cơ sở để xây dựng hệ thống thông tin đất đai;
- Phương pháp thiết kế có cấu trúc: thiết kế các mô hình quan hệ, mô hình chức năng
của hệ thống;
- Phương pháp lập trình hướng đối tượng để xây dựng các phần mềm của hệ thống;
- Phương pháp thử nghiệm thực tế: để kiểm chứng các kết quả nghiên cứu.
K ết quả đạt được
- Tông quan được tình hình xây dựng hệ thống thông tin đất đai ở trong và ngoài nước.
- Thiết kế được một cơ sớ dữ liệu đất đai có khá năng lưu trữ thông tin quá khứ dựa
trên mô hình Core Cadastral Data Model và khái niệm Temporal Database.
- Thiết kế được một hệ thống cung cấp thông tin đất đai qua mạng internet dựa trên
nền tảng các phần mềm mã nguồn mở.
- Công bo 1 bài báo và 1 báo cáo khoa học.
- Đào tạo 4 thạc sỹ khoa học.
- Đào tạo 5 cừ nhân khoa học.
- Hướng dẫn 1 báo cáo khoa học sinh viên đạt giải cấp Bộ Giáo dục và Đào tạo.
Ỷ nghĩa của đề tài

Hệ thống thông tin được thiết kế trong đề tài sẽ hỗ trợ cho công tác quản lý đất đai
cấp cơ sở, cung cấp thông tin đất đai cho người dân và góp phân làm minh bạch hóa thị
trường bất động sản.

2


trên mạng Internet.
- Thử nghiệm trên địa bàn phường Nguyễn Du và giải mọt so bai toan ưng

. ê

hệ thống.
Phư ơng p h á p nghiên cửu
- Phương pháp tổng họp và phân tích tài liệu: thu thập các tài liệu có lien quan, tư đo
đánh giá và phân tích, chỉ ra những ưu, khuyết điểm, đồng thời đê xuât biẹn phap giai
quyết;
- Phương pháp hệ thông tin địa lý: dùng để lưu trữ, xử lý và phân tích dữ liẹu khong
gian cũng như dữ liệu thuộc tính;
- Phương pháp cơ sở dữ liệu quan hệ: dùng để chuẩn hoá và thiết kê cơ sở dữ liệu mọt
cách đầy đủ và chính xác làm cơ sở để xây dựng hệ thống thông tin đât đai;
- Phương pháp thiết kế có cấu trúc: thiết kế các mô hình quan hệ, mô hình chức năng
của hệ thống;
- Phương pháp lập trình hướng đối tượng để xây dựng các phần mêm của hệ thông;
- Phương pháp thừ nghiệm thực tế: đề kiểm chứng các kết quả nghiên cứu.
K ết quả đạt được
- Tổng quan được tình hình xây dựng hệ thống thông tin đất đai ở trong và ngoài nước.
- Thiết kế được một cơ sơ dữ liệu đất đai có khả năng lưu trữ thông tin quá khứ dựa
trên mô hình Core Cadastral Data Model và khái niệm Temporal Database.
- Thiết kế được một hệ thống cung cấp thông tin đất đai qua mạng internet dựa trên

nền tảng các phần mềm mã nguồn mở.
- Công bố 1 bài báo và 1 báo cáo khoa học.
- Đào tạo 4 thạc sỹ khoa học.
- Đào tạo 5 cừ nhân khoa học.
- Hướng dẫn 1 báo cáo khoa học sinh viên đạt giải cấp Bộ Giáo dục và Đào tao
Y nghĩa của đề tài
Hệ thống thông tin được thiết kế trong đề tài sẽ hỗ trợ cho công tác quản lý đất đai
cấp cơ sở, cung cấp thông tin đất đai cho người dân và góp phần làm minh bạch hóa thi
trường bất động san.

2


CHƯƠNG 1. NHU CẦU XÂY DựNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐÁT
ĐAI Ở KHƯ V ự c ĐÔ THỊ

Theo Hiệp hội Trắc địa Thế giới FIG thì hệ thống thông tin đất đai được định nghĩa
như sau:
"Hệ thống thông tin đất đai là một công cụ cho việc tạo quyết định về mặt pháp luật,
hành chính, kinh tế, trợ giúp cho công tác quy hoạch và phát triển. Nó bao gồm một mặt là
cơ sở dữ liệu lưu trữ những dữ liệu không gian tham chiếu có liên quan đến đất đai trong
một vùng địa lý nhất định và một mặt là một tập họp các quy trình và công nghệ để thu thập,
cập nhật, xử lý và phân phối dữ liệu một cách có hệ thống. Cơ sở cho mọi hệ thống thông tin
đất đai là một hệ thống tham chiếu không gian cho dữ liệu trong hệ thống đồng thời có khả
năng liên kết với các dữ liệu có liên quan đến đất đai trong các hệ thống khác" [26],
1.1. Nhu câu xây dựng hệ thông thông tin đất đai ở Việt Nam
1.1.1. N hu cầu th ôn g tin về đất đai
Đất đai là môi trường sinh sống và sàn xuất cùa con người, là nơi tàng trữ và cung cấp
nguồn tài nguyên khoáng sàn và nguồn nước phục vụ cho lợi ích và sự sống cua con người.
Đất đai là một trong 4 yếu tố đầu vào (đất đai, lao động, tài chính và công nghệ) quyết định

sự phát triển của nền sản xuất xã hội. Do vậy, đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng đến sự
phát triển của kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng của mồi quốc gia
ơ nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý nhà nước về đất đai. N hà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai do vậy có
quyền định đoạt, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và có quyền sừ dụng đất đai.
Đe quản lý và sử dụng đất đai họp lý và có hiệu quả. chúng ta cần có hai \ ế u tố cơ
bản sau:
- Một hệ thống chính sách, pháp luật đây đủ, rõ ràng và minh bạch; một hệ thống kinh
tế đất hiệu quả và công bằng; một hệ thống quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cân bằng
được lợi ích của nhiều ngành trong nền kinh tể quốc dân và hiệu quả trong việc sư dụng đất.
- Các thông tin về đất đai có tính chính xác, tính đầv đu và được cập nhật thường
xuyên.
Thông tin đât đai (yêu tô thứ 2) có tác động trực tiêp giúp cho việc hoạch định, áp
dụng và thi hành các chính sách đât đai được nhanh chóng, hiệu qua và phù hợp \ ớ i từng
địa phương. Thông tin đât đai cân được cung câp và truyên tai đên các cơ quan chức năng.
đến từng hộ gia đình, từng cá nhân đê giúp và tạo điêu kiện phát triên thị trường bất động
sàn trong cà nước trên cơ sơ thực hiện các quyền sừ dụng đất do Luật Đất đai 2003 quv
3


định. Các thông tin về đất đai được lấy chù yếu từ các tài liệu của hồ sơ địa chính.
1.1.2. N hu cầu x â y dựng hệ thống thông tin đẩt đai
Công nghệ thông tin trên đà phát triển như vũ bão trong khoảng thời gian 30 năm gần
đây đã có tác động vô cùng to lớn đến mọi lĩnh vực kinh tế - xã hội và lĩnh vực quàn lý đất
đai không phải là ngoại lệ. Đối với công tác quản lý thông tin đất đai (hồ sơ địa chính) thì
việc áp dụng công nghệ tin học là một nhu cầu tất yếu bởi vì về bản chất, đây là một quá
trình xử lý và phân tích thông tin - thông tin vể đất đai. Có thể nêu ra 3 lý do cơ ban tại sao
cần phải nhanh chóng xây dựng hệ thống thông tin đất đai ở nước ta:
1. Yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải được cung cấp đầy đủ các
thông tin về tự nhiên, kinh tế, pháp lý của từng thửa đất cùng với bất động sản có trên đó và

thông tin về tùng người sử dụng đất. Chi tính riêng trong nhóm hồ sơ địa chính phục vụ
quản lý đất đai thường xuyên đã có tới gần 50 đon vị thông tin thuộc tính về thửa đất và
người sử dụng đất. Với số lượng thửa đất ước tính trên cả nước là khoảng 20 triệu thì có thê
dễ dàng tính được lượng thông tin cần phải lưu trữ, xử lý là khoảng 1 tỷ đơn vị. Đây mới
chi là những thông tin đang mang tính hiện thời, nếu tính cả thông tin quá khứ cần lưu trữ
thì lượng thông tin có thể đạt tới 2-3 tỷ đơn vị. Đối với dừ liệu không gian (bản đồ) thì việc
áp dụng công nghệ thông tin càng có ý nghĩa hon nữa vì công nghệ thông tin không chỉ
được sử dụng để lun trữ mà còn được áp dụng trực tiếp để thành lập loại dữ liệu này. Ngoài
ra, các dữ liệu dạng số có tính nhất quán cao hơn, độ chính xác tốt hon so với các dữ liệu
được xử lý bãng công nghệ tương tự.
2. Neu như việc quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện bằng công nghệ truyền thống
trên giấy tờ, sổ sách chỉ giới hạn trong việc lưu trữ và cung cấp thông tin khi cần thiết thì
khi áp dụng công nghệ thông tin. quá trình này còn bao hàm cả chức năng phân tích, thống
kê và chiết xuất thông tin thứ cấp. Đối với người sử dụng, hệ thống như vậy trở nên thông
minh hon, hữu ích hơn. Dưới đây là một số chức năng của hệ thống quản lý hồ sơ địa chính
mà chi có công nghệ thông tin mới có thê mang lại:
- Chức năng quản lý truy nhập: hệ thông hô sơ có rất nhiều người sư dụng và mỗi
người sử dụng chỉ có thê thực hiện một số hoạt động (đọc. sửa. tạo mới....) đối với một
nhóm dữ liệu nhất định (dừ liệu của một đơn vị hành chính, dừ liệu theo một chuyên đề nào
đó,...). Đối với phương pháp quàn lý băng giây tờ. sô sách thì hệ thống đã trở nên hết sức
rối rắm khi chỉ có khoảng 10 người sử dụng với những mức độ truy nhập khác nhau.
- Chức năng sao lun dữ liệu: với dữ liệu dạng số. chi cần một v-ài thao tác là dữ liệu có
thể được sao lưu trên các thiết bị lưu trữ. Với dừ liệu trên giấy thì việc sao lưu này có thể
kéo dài hàng tháng. Hơn nữa. các ban sao dạng sô trên đĩa cứng, đĩa quang, băng từ.... có
kích thước nhò gọn. ít chịu ảnh hường cua thời gian nên việc bao quan chúng dễ dàng hơn
nhiều lần so với sao lưu các văn bàn giấy tờ. Với trình độ phát triên cua công nghệ thông tin
hiện nay thì toàn bộ một thư viện vơi nhiêu phòng sách có thê được lưu trữ trên một ô đĩa
cứng bằng lòng bàn tay. Việc sao lưu. nhân ban một thư viện như \ ậ \ chi tốn một vài giờ là
4

thực hiện xong.
- Chức năng mã hóa dữ liệu: các dữ liệu nhạy cảm cần được mã hóa đê tránh bị các
đối tượng không có thẩm quyền khai thác, sử dụng. Mặc dù việc mã hóa có thê được thực
hiện cho dữ liệu dạng tương tự, nhưng nó chỉ có thể áp dụng cho một lượng dữ liệu rât nhò
bởi đây là quá trình tốn rất nhiều thời gian và công sức. Trong khi đó. việc mã hóa dữ liệu
dạng số bàng các thiết bị phần cứng hay phần mềm được thực hiện rất nhanh chóng, thậm
chí có thể là trong thời gian thực và người sử dụng hệ thống sẽ không cảm nhận được quá
trình này đang được thực hiện.
- Chức năng kiểm tra dữ liệu trong quá trình nhập / cập nhật: đối với phương pháp
quản lý giấy tờ, sổ sách, độ chính xác, độ tin cậy cùa quá trình nhập dừ liệu (ghi vào sô.
giấy tờ) phụ thuộc hoàn toàn vào kinh nghiệm, năng lực cùa cán bộ thực hiện công việc
này. Với việc áp dụng công nghệ thông tin thì rất nhiều lỗi lầm có thê tự động được kiểm
soát bởi hệ thống. Ví dụ như diện tích cùa thửa đất được xác định là dạng số thập phân có
một chữ số sau dấu phẩy thì nếu người sử dụng nhập một chữ cái (a, b, c,...) hay nhập 2, 3
chừ số sau dấu phẩy thì hệ thống sẽ báo lỗi hoặc tự động chỉnh sửa cho thích hợp. Một ví dụ
nữa là khi một dừ liệu nào đó có trong nhiều sồ sách, tài liệu khác nhau (ví dụ như họ tên
người sử dụng đất) thì với việc áp dụng công nghệ thông tin, dừ liệu này chi cần nhập một
lần và ớ những lần sau đó, người sử dụng chi cần chọn nó từ một danh sách có sẵn. Phương
thức làm việc như vậy sẽ giúp tránh được tình trạng dữ liệu bị thiếu nhất quán do chúng
được nhập vào nhiều lần với một số lỗi lầm nhỏ. khó phát hiện.
- Chức năng tra cứu, thống kê: đây là chức năng thường được người ta nghĩ đến khi
nói về việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính. Chi với vài lần nhấn
chuột, người sử dụng đã có thế lấy được các dừ liệu cần thiết cho mình. Còn nếu tra cứu
trên giấy tờ. sô sách thì công việc này có thê kéo dài tới vài giờ đồng hồ, thậm chí vài ngày
nếu thông tin cần được tổng hợp từ dữ liệu nàm trong nhiều nguồn khác nhau.
- Chức năng phân tích thông tin: đây là một chức năng mà công nghệ thông tin có thê
thay thế một phần trí tuệ của con người. Dựa trên nền tảng cùa hệ thông tin địa lý. hệ thống
có thể tổng hợp dữ liệu, chiết xuất thông tin tử một tập hợp dừ liệu đã có. Ví dụ như bàng
cách so sánh các ban đồ ở những thời kỳ khác nhau, hệ thống có thể nhanh chóng đưa ra số

liệu về biến động sư dụng đât hay biên động vê giá cả đât đai. Những số liệu đó có thê tiếp
tục được xử lý ở mức cao hơn đê đưa ra dự báo những diễn biến trong tương lai.... Chức
năng phân tích thông tin còn là nền tảng đê giải nhiêu bài toán úng dụng trong quản 1) đất
đai. chăng hạn như với sự phân bố hiện thời cua các loại hình sư dụng đât. cùa các khu dân
cư và các công trình hạ tầng kỳ thuật thì việc bố trí một đôi tượng quy hoạch (trường học.
bệnh viện, khu công nghiệp....) ờ vị trí nào là hợp lý nhất? Những bài toán như vậv chi có
thê giải được bằng phương pháp định lượng nếu như có sự trợ giúp cua công nghệ thôniỉ

3. Thị trường bât động sàn ơ Việt Nam ngày càne phát triên thi nó càng thu hút sự
tham gia cùa người dân và các nhà đầu tư ờ trong và ngoài nước. Do đó mà nhu cầu được
5


nắm bắt thông tin đất đai một cách chính xác, kịp thời, đầy đù đã trờ thành một nhu cầu
thiết yếu đối với từng người dân. Khi đánh giá về tính hấp dẫn cùa một thị trường bât động
sản, yếu tố đầu tiên người ta nghĩ đến là chỉ số minh bạch (transparency index) mà trong đó
chất lượng thông tin về đất đai đóng vai trò quan trọng nhất. Việt Nam chủng ta hiện đang
trong nhóm các nước có chỉ số minh bạch thấp nhất (56/56 vào năm 2006 [48] và 77/82) và
muốn cải thiện được tình trạng này thì rất cần phải thiết lập một hệ thống thông tin đất đai
hoạt động có hiệu quả trên phạm vi cả nước. Hệ thống này sẽ là hạ tầng kỳ thuật rất tốt đê
thực hiện chù trương công khai hóa thông tin đất đai cho mọi người dân mà Chính phu hiện
đang cố gắng thực hiện.
1.1.3. Chức năng của hệ thống thông tin đất đai
Xét một cách tổng quát, hệ thong thông tin đất đai có 5 chức năng cơ bán:
- Thu thập dừ liệu: là tiến trình thu nhận dữ liệu theo khuôn mẫu. mã hóa dừ liệu,
kiểm chứng và sửa lỗi để có được dừ liệu phù hợp với hệ thống.
- Xử lý dữ liệu thô: quá trình phân tích các thông tin theo các cách nhìn khác nhau đòi
hòi dữ liệu phải được biêu diễn và tổ chức cho phù hợp. Điều này đòi hòi không chỉ chức
năng tạo lập mô hình dừ liệu vector có cấu trúc tôpô và mô hình dừ liệu raster mà còn có
khả năng thay đôi cách biểu diễn, thay đổi phân lớp và sơ đồ mẫu, làm đơn giản hóa hay

tổng quát hóa dữ liệu, chuyển đổi giữa các hệ tọa độ và các phép chiếu bản đồ khác nhau.
- Lưu trữ và truy cập các dữ liệu: chức năng lưu trừ dừ liệu trong hệ thống thông tin đất
đai liên quan đến tạo lập cơ sớ dữ liệu không gian bao gồm tô họp dừ liệu vector hoặc dữ liệu
raster, dữ liệu thuộc tính để nhận dạng hiện tượng tham chiếu không gian. Khai thác dữ liệu
trên cơ sở vị trí hay quan hệ không gian được xem như nền tảng quan trọng của hệ thống.
- Tìm kiếm và phân tích không gian: bao gôm tìm kiếm nội dung trong vùng không
gian, tìm kiếm nội dung trong vùng cận kề, tìm kiếm hiện tượng và thao tác phủ, nội suy và
mô hình hóa bề mặt.
- Hiên thị đồ họa và tương tác: tâm quan trọng và bán chất không gian của thông tin
địa ]ý là đặc tả truy vấn và báo cáo kết qua được thực hiện hiệu qua là nhờ sừ dụng ban đồ.
do vậy các chức năng thành lập ban đô thường thấy trong hệ thống thông tin đất đai.
Cụ thể, một hệ thống thông tin đất đai có các chức năng chu yếu như sau:
- Quàn lý các loại bản đồ như bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sừ dụng đất. bản đồ
quy hoạch sư dụng đất,...
- Kê khai đăng ký đất đai ban đầu. cấp G C NQ SDĐ : kê khai đăng ký, quan K biến
động đất đai.
- Hỗ trợ cho công tác quy hoạch đô thị.
- Quan lý biến động về giá đất và các thông tin tài chính vê đất đai.
- Hồ trợ công tác thanh tra. giải quyết các tranh châp \ ê đất đai.
6


- Cung cấp thông tin cho các ban ngành,

tổ chức và cá nhân,...

1.2. Những đặc thù của công tác quản lý đất đaitại khu vực đô thị có ảnh hưởng
đến việc xây dựng và vận hành hệ thông thông tin đất đai
Mặc dù hệ thống quản lý đất đai ở nước ta được áp dụng thống

nhất

cho cà khu vực

đô thị và nông thôn song do sự khác biệt về quy mô và đặc điểm cùa các đối tượng quàn lý
nên tình hình quản lý đất đai ở khu vực đô thị vẫn có những đặc điểm riêng và thường là
phức tạp hơn khu vực nông thôn. Dưới góc độ xây dụng và vận hành hệ thống thông tin đất
đai, khu vực đô thị có những đặc thù sau:
ỉ. Đặc thù vế thông tin dừ liệu đất đai
- Các thửa đất ở khu vực đô thị thường có diện tích nhỏ dẫn đến mật độ thưa đât rât
cao. Thực trạng này làm cho khối lượng thông tin cần quàn lý trong một đơn vị hành chính
đô thị lớn hơn nhiều so với một đơn vị hành chính ở nông thôn. Tuy nhiên, cũng có một
thuận lợi là ranh giới thửa đất thường được xác định rõ ngoài thực địa tạo khả năng thuận
lợi cho việc đám bao tính xác thực của dữ liệu không gian.
- Đất đai ở khu vực đô thị có giá trị rất lớn, thường bị đẩy lên cao nhiều lần bởi yếu tò
tâm lý. Cũng một phần vì yếu tố tâm lý mà giá đất đô thị không ồn định, thường xuyên biến
động dẫn đến khó khăn trong việc quán lý các thông tin tài chính về đất đai. Bên cạnh đó,
nhà và các bất động sán khác trên đất có vai trò quan trọng hơn đối với thị trường bất động
sản nếu so sánh với khu vực nông thôn.
- Tình trạng pháp lý cua thửa đất thường phức tạp do thay đổi chủ sư dụng, mục đích
sừ dụng. Mặt khác do giá trị đất đai cao nên các tranh chấp về đất đai thường xuyên xảy ra.
Chính vì vậy mà các thông tin lịch sử cua thừa đất là rất cần thiết cho công tác quan lý. Ví
dụ như ở các khu phố cô Hà Nội. người ta phải thường xuyên sử dụng các bàn đồ địa chính
cũ thời Pháp thuộc làm cơ sơ đê aiai quyết các tranh chấp đất đai [12J.
- Một số lượng lớn các thưa đât là đông sứ dụng (chủ yếu là dưới hình thức nhà chung
cư) dẫn đến sự phức tạp trong thiết kế và quan lý cơ sờ dừ liệu.
- Hệ thống dừ liệu đât đai ở các đô thị (nhất là các đô thị lớn) hiện nay còn chưa đầy
đu và chưa phan ánh đúng thực trạng sư dụng đất đai. Ví dụ như ở phần lớn các quận nội
thành Hà Nội vẫn dang phải sư dụng các bán đồ giải thừa đã lạc hậu. đo \ ẽ trong những
năm 1980. Ban đồ địa chính chính quy mới chỉ được đo vẽ lé te ờ một vài phường [18],

2. Đặc thù cua cóng tác quan lý đát đai
- Công tác giao đất.cho thuê đất. thu hồi đất phức tạp do trên địa

bàn

đô thị thực hiện

nhiều công trình, dự án.
- Công tác quan lý đât đai cua các tô chức phức tạp hơn do đất đai cua các cơ quan, tô
chức thường chiêm diện tích lớn. nhiêu đơn vị sử dụng lãníỉ phí. sai mục đích, cho thuê trái
phép....
- Công tác giải quyết tranh chàp. khiêu nại phức tạp hơn: các tranh chấp đất đai xa> ra
7