báo cáo thực tập giữa khóa đánh giá quá trình bán hàng dự án vinhome smart city tại công ty đất xanh miền bắc

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (379.77 KB, 32 trang )

BÁO CÁO THỰC TẬP

Mục lục
LỜI MỞ ĐẦU.................................................................................................................................................2
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về lĩnh vực Bất động sản và thực trạng nhành BDS Việt Nam........................3
1.1.

Những đặc thù trong ngành kinh doanh BDS................................................................................3

1.1.1.

Khái niệm về Bất động sản......................................................................................................3

1.1.2.

Cơ sở pháp luật của Bất động sản..........................................................................................4

1.1.3.

Phân loại bất động sản............................................................................................................5

1.1.4.

. Đặc điểm của bất động sản...................................................................................................5

1.1.4.1.

Tính cá biệt và tính khan hiếm...........................................................................................5

1.1.4.2.

. Tính lâu bền.......................................................................................................................6

1.1.4.3.

. Tính chất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau............................................................................6

1.2.

Thị Trường BDS Việt Nam 2018 và dự báo tình hình năm 2019..................................................7

Chương 2 Giới thiệu về công ty Đất xanh Miền Bắc và dự án trọng điểm Vinhomes Smart City............15
2.1.

Công ty Đất xanh Miền Bắc...........................................................................................................15

2.1.1.

Quá trình phát triển của công ty..........................................................................................15

2.1.2.

Tổ chức bộ máy của công ty DXMB......................................................................................16

2.1.3.1.
2.2.

Dự án Vinhome Smart City...........................................................................................................22

2.2.1.
2.3.

2.4.

Lĩnh vực hoạt động...........................................................................................................16
Tổng quan về dự án...............................................................................................................22

Tổng quan tình hình bán hàng......................................................................................................23

2.3.1.

Bảng hàng..............................................................................................................................24

2.3.2.

Chính sách bán hàng.............................................................................................................24

Thực trạng bán hàng ở Công ty Đất xanh Miền Bắc........................................................................25

2.4.1.

Thực trạng bán hàng.................................................................................................................25

2.4.2.

Quy trình bán hàng....................................................................................................................26

Chương 4 Những ưu và nhược điểm quy trình môi giới của Công ty TNHH DXMB.................................27
NHẬT KÝ THỰC TẬP..................................................................................................................................31

1

LỜI MỞ ĐẦU
Môi giới bất động sản là một cá nhân, một nhóm, tổ chúc làm trung gian cho hai
hoặc nhiều chủ thể khác tạo một mối quan hệ trong kinh doanh bất động sản. Môi giới
bất động sản phát sinh khi đã hội tụ đầy đủ các yếu tố như: Xuất hiện quan hệ giữa các
bên;
Các bên không thể giải quyết được công việc hoặc giải quyết không hiệu quả; Tồn tại
người thứ ba chính là nhà môi giới có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết các công
việc có liên quan giữa các bên.
Có thể thấy rất rõ, những năm gần đây môi giới bất động sản đang càng ngày càng
phát triển, với xu thế hội nhập các công ty bất động sản đã hình thành và đang dần dần
thế chỗ các trung tâm hay văn phòng môi giới bất động sản. Việc ra đời các công ty
bất động sản và hình thành nên môt thị trường bất động sản sẽ giúp cho sự phát triển
và nền kinh tế trở nên ổn định hơn. Và Công ty DXMB đã được hình thành trong giai
đoạn này. Tuy mới thành lập được khoảng một năm nhưng công ty Đất Xanh Miền
Bắc đang từng bước phát triển và hoàn thiện. Tuy chỉ được thực tế với khoảng thời
gian ngắn tại công ty, nhưng đã giúp tôi có được cái nhìn rõ nét hơn về hoạt động môi
giới bất động sản ở Việt Nam trong năm qua.
Với thời gian thực tế ngắn và kiến thức chưa đủ sâu rồng, bài viết của tôi còn nhiều
thiếu sót và có những đánh giá còn mang tính phiến diện, chủ quan. Tôi rất mong
nhận được những lời góp ý của thầy cô để hoàn thiện kiến thức của mình. Xin chân
thành cảm ơn!

2

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về lĩnh vực Bất động sản và thực trạng nhành BDS Việt
Nam
1.1.

Những đặc thù trong ngành kinh doanh BDS

1.1.1. Khái niệm về Bất động sản
Có rất nhiều cách định nghĩa về Bđs, chúng ta có thể dựa vào những định nghĩa chính
thống được lấy từ các trang web uy tín mà chúng tôi gửi tới các bạn trong nội dung
dưới đây.
Theo Wikipedia – Cuốn Bách khoa toàn thư mở định nghĩa:
“Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số
nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và
những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn
như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất
đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không
được xem là bất động sản”.
Cũng tại đây, khái niệm bất động sản (Real Estate, Real Property) được phân biệt rõ
ràng với từ động sản (Personal Property). Những người sở hữu bất động sản sẽ được
hưởng mọi quyền đối với bất động sản đó bao gồm sử dụng, cho thuê, mua bán, làm
quà, ký quỹ,... cho những người khác, hoặc cũng có thể để yên bất động sản đó cho
riêng mình. Bất động sản gắn liền mật thiết với tài chính và vốn.
Đây là những gì được Wikipedia định nghĩa, cho bạn hiểu rõ về khái niệm Bđs là gì.
Tuy nhiên, với những khái niệm “nôm na” và đầy đủ ý nghĩa được đưa ra dưới đây
chắc chắn sẽ dễ dàng đi vào tư duy của các bạn hơn. Vậy hãy tham khảo thêm một
cách hiểu đơn giản nữa về khái niệm bất động sản nhé.
Khi phân loại tài sản, người ta phân chia rõ ràng làm hai loại, đó là bất động sản và
động sản. Trong đó, khái niệm bất động sản ngoài việc bao hàm cả giá trị đất đai, của
3

cải thì nó còn chỉ toàn bộ những tài sản được làm ra từ chính sức lao động của con
người.

Như vậy, có thể thấy bất động sản ở đây còn bao gồm cả các công trình xây dựng, cây
trồng hay mùa màng,...
>>> Ngành bất động sản ra đời mang lại rất nhiều công việc cho những ai muốn kiếm
được việc làm có lương hấp dẫn bậc nhất hiện nay. Trên mạng thông tin tuyển nhân
viên phòng dự án rất nhiều, và bạn cần chọn lọc ra tin tức nào có lợi và uy tín để tham
gia làm việc. Timviec365.vn cung cấp những tin tức việc làm ngành bất động sản
không chỉ hấp dẫn mà còn cực kỳ uy tín bởi toàn bộ đều là những tin xác thực. Bạn có
thể tham khảo công việc này ngay!
1.1.2. Cơ sở pháp luật của Bất động sản
Mặc dù trên thế giới, pháp luật của các quốc gia đều thống nhất khái niệm Bất động
sản ở chỗ nó bao gồm đất đau cùng những tài sản gắn liền với đất đai. Thế nhưng, về
cụ thể thì mỗi nước lại đưa ra những khái niệm riêng về bất động sản mang tính đặc
thù, thể hiện rõ quan điểm về việc phân loại và các tiêu chí phân loại bất động sản.
Dựa vào các điều luật đến từ các nước như Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 517
và 518 của Luật Dân sự Cộng Hòa Pháp, Điều 94 và 96 của Luật Dân sự Cộng Hòa
Liên Bang Đức, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga,... đều quy định rằng
Bất động sản là tài sản cố định, không tách rời đất đai. Bất động sản được xác định
theo vị trí của đất.
Nhưng, với Liên Bang Nga thì quy định rằng, bất động sản ở đây chính là mảnh
đất không phải là đất đai nói chung. Hiểu theo như vậy là điều hợp lý bởi vì đất đai nói
chung chỉ bộ phận lãnh thổ, không phải là đối tượng để thực hiện việc giao dịch dân
sự.
Trái lại, theo điều 100 Luật Dân sự của đất nước Thái Lan có quy định: “BĐS là đất
đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu
đất đai”. Còn Luật Dân sự Đức lại quy định rằng Bất động sản gồm đất đai và những
tài sản gắn liền với đất.
Năm 1994, Luật Dân sự của Nga đã đưa ra những quy định mới, khác biệt so với khái
niệm truyền thống. Tại điều 130 đưa thêm khái niệm chung về bất động sản: “những
đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” và đưa cả những yếu
tố không hề liên quan đến đất đai cũng là bất động sản như máy bay, tàu biển, phương

tiện vũ trụ,...
Còn trong Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành
năm 2005, tại Điều 174 có quy định cụ thể như sau: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất
đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
4

Dựa vào những phân tích trên chúng ta có thể thấy được rằng, bất động sản là một khái
niệm rất rộng lớn và đa dạng. Nó cần được quy định rõ ràng bằng pháp luật, tùy vào
mỗi quốc gia sẽ quy định đâu là tài sản thuộc bất động sản và không phải bất động sản.
1.1.3. Phân loại bất động sản
Bất động sản có thể phân chia ra thành 3 loại như sau:
- Bất động sản có đầu tư xây dựng:

Bất động sản nhà đất: Đây là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn nhất
nhưng có tính phức tạp cao, gồm đất đai và tài sản gắn với đất đai.


Bất động sản nhà xưởng, công trình thương mại – dịch vụ



Bất động sản về cơ sở hạ tầng



Bất động sản trụ sở làm việc



...

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: trong loại bất động sản này sẽ bao gồm đất
chưa sử dụng, đất hiếm, đất nông nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản,...
- Bất động sản đặc biệt: gồm những công trình là di sản văn hóa vật thể, đình chùa
miếu mạo, nhà thờ, các công trình bảo tồn quốc gia,...
1.1.4. . Đặc điểm của bất động sản
1.1.4.1.

Tính cá biệt và tính khan hiếm

Sở dĩ bất động sản mang đặc điểm này là do xuất phát từ tính chất khan hiếm và cá
biệt của đất. Tính khan hiếm của đất chính là sự giới hạn của đất về mặt diện tích, khu
vực, lãnh thổ,... Do bất động sản có tính khan hiếm, và cố định, không di dời được cho
nên dẫn đến đất đai trở thành thứ hàng hóa mang tính cá biệt.
Vậy tính chất này được thể hiện như thế nào? Không chỉ đơn giản ở việc đi tìm khái
niệm Bđs là gì nữa mà chúng ta còn tìm thấy cả đặc điểm của chúng thông qua những
biểu hiện cụ thể. Điển hình đó là tính khan hiếm, cá biệt đang được nhắc tới ở đây.
Để hình dung rõ nhất về tính chất này, chúng ta có thể dựa vào các ví dụ, dẫn chứng
thiết thực có trong thực tế. Chẳng hạn như, cùng nằm trong một khu vực, thậm chí đó
là hai bất động sản được đặt cạnh nhau thì chúng cũng đều chứa đựng những yếu tố
hoàn toàn khác nhau.
Chính vì thế mà dù có được đặt cạnh nhau và có chung một kiểu thiết kế đi chăng nữa
thì những công trình bất động sản này cũng sẽ mang tính cá biệt, không cái nào giống
với cái nào, ít nhất là chúng có vị trí không gian khác nhau.

5

Hơn nữa, tính cá biệt cũng là một đặc điểm mà các nhà đầu tư khá là quan tâm vì
chính đặc điểm này là chiếc chìa khóa giúp cho bất động sản trở nên hấp dẫn hơn trong
mắt của khách hàng, có thể đáp ứng được sở thích cá nhân của họ.
1.1.4.2.

. Tính lâu bền

Sở dĩ bất động sản có đặc điểm này là do đất đai là “vật phẩm” được thiên nhiên ban
tặng, là nguồn tài nguyên quý giá và không bao giờ có thể hủy hoại được. Nhất là khi
các công trình, kiến trúc nếu được xây dựng trên nền đất đai thì có thể mang giá trị tồn
tại lâu bền hàng trăm năm khi được tu tạo, nâng cấp cẩn thận.
Qua đây có thể thấy, tính chất bền lâu của bất động sản mang ý nghĩa chỉ tuổi thọ của
công trình xây dựng và vật kiến trúc. Tuổi thọ của bất động sản có hai kiểu, đó là tuổi
thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.
Nếu là tuổi thọ kinh tế thì sức sống của bất động sản sẽ ngắn ngủi hơn và nó có thể
chấm dứt ngau trong điều kiện thị trường hoạt động bình thường, mang đến giá trị kinh
tế chỉ ngang bằng với lợi ích do bất động sản tạo ra. Trong khi đó, tuổi thọ vật lý thì
dài hơn và mang đến những giá trị kinh tế nhiều hơn bởi lẽ nó chỉ chấm dứt khi công
trình và vật kiến trúc có kết cấu chịu lực đã bị hư hỏng, lão hóa.
Theo nghiên cứu, ước tính trung bình, bất động sản của nhà ở, khách sạn... sẽ từ 40
năm tuổi thọ. Còn các công trình như nhà xưởng, nhà ở phổ thông sẽ có tuổi thọ trên
45 năm.
Tính chất lâu bền của bất động sản quy định hàng hóa bất động sản mang đặc điểm đa
dạng, phong phú, không bao giờ vơi cạn, có thể dùng vào nhiều mục đích khác nhau.
1.1.4.3.

. Tính chất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Sau khi nắm được khái niệm bđs là gì thì ắt bạn sẽ đoán được bất động sản sẽ có tính

chất này – chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. Thậm chí đó còn là sức ảnh hưởng rất lớn. giá
trị của bất động sản này có thể sẽ chịu sự tác động rõ rệt của bất động sản khác, chẳng
hạn như khi Nhà nước xây dựng những công trình hạ tầng thì đương nhiên nó làm gia
tăng vẻ đẹp, nâng cao hơn nữa giá trị sử dụng của các bất động sản khác ở trong khu
vực đó. Nói một cách khác, các bất động sản có giá trị làm tôn lên vẻ đẹp, sự hấp dẫn
cho nhau
Ngoài 3 tính chất trên, bất động sản còn có những tính chất khác như tính thích ứng,
tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính tập quán và mang nặng tư tưởng tâm lý xã
hội.

1.2.

Thị Trường BDS Việt Nam 2018 và dự báo tình hình năm 2019

Thị trường bất động sản năm 2018 tiếp tục sôi động với hàng loạt các thương vụ mua
bán và sáp nhập thuộc phân khúc nhà ở, thương mại và công nghiệp.
6

Hình thức liên doanh giữa các nhà đầu tư nước ngoài – với lợi thế về khả năng tài
chính mạnh và giàu kinh nghiệm, và doanh nghiệp địa phương – những nhà đầu tư
đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính
quyền sở tại, đang ngày càng trở nên phổ biến.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguồn cung bất động sản tại một số vùng phát
triển nóng và nội thành các thành phố lớn có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội và TP. Hồ
Chí Minh, do nguồn cung hạn chế nên lượng giao dịch đất nền không được ghi nhận
nhiều, giao dịch trên thị trường chủ yếu thuộc loại hình chung cư, một số ít là biệt thự,
liền kề và nhà phố.
Tại những tỉnh/ thành phố tiếp giáp Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh như Vĩnh Phúc, Bắc
Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên, Đồng Nai, Biên Hòa… giao dịch cũng khá sôi động

nhờ thu hút được sự đầu tư từ nhiều tập đoàn lớn tập trung phát triển các khu đô thị
mới với loại hình sản phẩm chủ yếu là đất nền, liền kề, shophouse, biệt thự.
Năm 2018 tiếp tục là năm số lượng nguồn cung mới chào bán trên cả nước duy trì mức
cao. Trong đó, thị trường Hà Nội có khoảng 43.000 căn hộ mới chào hàng, tăng gần
12.000 căn so với năm 2017 (trong đó riêng Vingroup những tháng cuối năm chào bán
ra thị trường khoảng 10.000 căn hộ tại 2 đại dự án Vincity Ocean Park Gia Lâm và
Vincity Sportia Đại Mỗ. Còn tại TP.HCM có 32.000 căn chào bán, tăng 1.000 căn so
với 2017.
Tuy nguồn cung căn hộ khá nhiều và phong phú tại tất cả các phân khúc tuy nhiên
chúng ta cũng đã chứng kiến sức “hấp thụ” khá tốt từ thị trường khi hầu hết các dự án
chào bán trong 3 Quý đầu năm 2018 đã tiêu thụ hết hàng, chỉ còn 1 số dự án mới chào
bán trong Quý 4 còn tồn hàng ở hạng mục căn hộ có diện tích lớn! Cá biệt, các dự án
cao cấp của các Chủ đầu tư thương hiệu hàng đầu như Sun Grand City hoặc Vin
Metropolis ở Hà Nội tuy có giá rất cao lên tới 80.000.000-100.000.000 đ/m2 vẫn tiêu
thụ hết hàng! Đến những tuần cuối năm 2018, báo cáo phân tích bán hàng của các Sàn
Bất động sản lớn như Đất Xanh Miền Bắc, Cenland vẫn chứng kiến các con số ngoạn
mục với mức bán ra khoảng vài trăm sản phẩm/ tuần/ Sàn (đặc biệt với 2 đại dự án
Vincity Ocean Park Gia Lâm và Vincity Sportia Đại Mỗ, lượng hàng cứ ra đến đâu thị
trường hấp thụ hết đến đấy, nhờ vào hiệu quả truyền thông quá tốt của Vingroup và lực
đẩy mạnh từ hàng ngàn sales và các đại lý sơ cấp, thứ cấp).
Phân khúc cao cấp và hạng sang ghi nhận mức tăng vào khoảng 8 – 9% so với năm
ngoái. Loại hình nhà ở trung cấp, bình dân gần như ít biến động, chỉ những dự án đẹp
mới có mức tăng tầm 1 – 3%. Dự kiến giá nhà cao cấp có thể tăng lên đến 6.000 –
7.000 USD/m2 khi nguồn cung trong trung tâm hạn chế. Còn phân khúc trung cấp sẽ
ổn định và khó tăng giá cao.
7

Xu hướng mua bất động sản để an cư cũng đang giảm dần trong năm 2018, nhường
chỗ cho hình thức đầu tư. Điều này có thể thấy ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhu

cầu mua đầu tư chiếm đến 61% thay vì 50% như 2017, khách hàng mua để ở chỉ
chiếm 26% và đầu tư ngắn hạn tầm 13%, trong khi năm 2017 mua để ở là 35% và đầu
tư ngắn hạn là 15%.
Năm 2018 cũng là năm ghi nhận sự thay đổi trong nhu cầu mua nhà của khách ngoại.
Nếu như năm 2017, Việt kiều là đối tượng người nước ngoài chính mua bất động sản
Việt Nam thì năm 2018, 70% lượng khách nước ngoài mua nhà là nhà đầu tư Trung
Quốc, Hàn Quốc và Mỹ với tỷ lệ lần lượt là 41%, 19% và 3%.
Ở phía Nam, thị trường sẽ tiếp tục dành sự quan tâm cho phân khúc chung cư bình
dân. Các tỉnh lân cận TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai sẽ có bước phát
triển vào năm 2019 do quỹ đất ở nội đô đang ngày càng co hẹp.
Theo tôi, với các tín hiệu lạc quan về nền kinh tế trong năm 2018 tăng trưởng GDP với
mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây 7,08% và sự ổn định chính trị cộng với
chính sách điều hành Kinh tế Vĩ mô tương đối ổn định của Chính phủ, xu hướng dịch
chuyển sản xuất của các nhà đầu tư Quốc tế về Việt Nam, ngoại trừ 1 tác động tiêu cực
nếu có là sự thắt chặt dòng tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản, bất động
sản Việt Nam năm 2019 sẽ tiếp tục có 1 năm khởi sắc, với dự báo chi tiết như dưới
đây:
Theo dự báo, năm 2019 sẽ tiếp tục chứng kiến dòng vốn ngoại đổ vào bất động sản
Việt Nam nhờ các yếu tố Kinh tế Vĩ mô như GDP tiếp tục tăng trưởng tốt, sự tăng
trưởng nhanh chóng của tầng lớp Thượng lưu và Trung lưu thuộc hàng top 10 Châu Á
và các động lực tích cực nêu trên! Nhiều Tập đoàn Bất động sản hàng đầu thế giới đều
đang có động thái tìm kiếm các Quỹ đất đẹp và các dự án có nhu cầu chuyển nhượng
để mua bán – sáp nhập nên M&A bất động sản sẽ có 1 năm sôi động. Bên cạnh đó, đất
nền và shophouse sẽ là phân khúc chủ đạo do có sức hấp dẫn đặc biệt với nhà đầu tư.
Bởi đây là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất, dù có bất kỳ sự biến động nào của thị
trường.
Theo ghi nhận tại một số khu vực vùng ven TP HCM và các tỉnh lân cận, thị trường
đất nền đã có dấu hiệu tăng giá và sôi động trở lại, đặc biệt tại những khu có dự án lớn.
Đỉnh điểm hiện tại là quận 9, TP HCM, một số tuyến đường quanh siêu Dự án VinCity
Grand Park đang được thi công như Nguyễn Xiển, Trường Lưu, Phước Thiện, Hoàng

Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…, giá đất tăng mạnh và liên tục xác lập mặt bằng giá
mới.
Dự kiến thị trường đất nền tại Quận 9 sẽ cực kỳ sôi động, thể hiện qua việc trao đổi
với các nhà đầu tư Sài Gòn và thậm chí Hà Nội đều đang có nhu cầu tìm hiểu để tranh
thủ lướt sóng hoặc đầu tư trung dài hạn vào các dự án đất nền xung quanh Quận 9 nhờ
vào sóng Đại dự án Vincity.

8

Các dự án đất nền xung quanh Vincity Quận 9 được rao bán rất sôi động những ngày
đầu năm 2019, chúng ta rất dễ dàng tìm trên google và các trang web bất động sản phổ
biến như batdongsan.com.vn
Ở thị trường miền Bắc, dự kiến phân khúc đất nền/ shophouse sẽ sôi động đặc biệt tại
các tỉnh thành mới hoặc sắp thông xe các tuyến đường cao tốc kết nối với Hà Nội, đặc
biệt như Quảng Ninh, Hải Phòng và các tỉnh lân cận Hà Nội như Bắc Ninh, Hải
Dương, Hưng Yên…Điển hình như dự án FLC Tropical Hà Khánh của Tập đoàn FLC
mới chào bán khoảng 1 tháng cuối năm 2018 đã tiêu thụ gần 600/ 1000 sản phẩm đất
nền, shophouse hay dự án New City Uông Bí có nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền tới 20
lô nền trong 1 buổi mở bán, hay dự án mặt cảng biển Tuần Châu Marina của Tập đoàn
Gami Group, số lượng sản phẩm đã bán ra lên tới vài trăm sản phẩm trong vòng 5
tháng cuối năm 2018 do vị trí đẹp, tiềm năng du lịch lớn của Hạ Long cùng với sự
khan hiếm của sản phẩm mặt biển, giá thành hợp lý…Cá biệt với lợi thế có sân bay
quốc tế do tư nhân đầu tư hiện đại bậc nhất Việt nam và chuẩn bị có Casino sau Phú
Quốc, Vân Đồn cũng được dự báo sẽ sôi động trở lại sau thời gian bị cấm giao dịch
sau thời kỳ bị “cò đất” thổi giá khi có thông tin trở thành đặc khu kinh tế.
Các tỉnh có lợi thế hạ tầng lớn với nhiều khu Công nghiệp như Bắc Ninh, Hưng Yên,
Hải Dương, Hải Phòng…dự kiến sản phẩm đất nền quanh các khu Công nghiệp cũng
sẽ có sức tiêu thụ đặc biệt mạnh trong năm 2019 sau khi chứng kiến thành công của
phân khúc này trong năm 2018 (nhận định này càng được củng cố thêm khi các dự án

đất nền tại các tỉnh xa xôi như Tuyên Quang cũng “cháy hàng” trong 2018 với mức giá
lên đến vài chục triệu đồng/ m2).
Nói riêng tại thị trường Hà Nội, trong quý 1/2019, tổng nguồn cung phân khúc bán lẻ tại
Hà Nội đạt khoảng 1.4 triệu m2với 16,000 m2 được bổ sung từ một dự án ở khu vực nội
thành, giúp khu vực này chiếm 46% thị phần.
Giá thuê gộp trung bình tầng trệt tăng 2% theo quý và 20% theo năm trong khi công suất
thuê tăng nhẹ 2 điểm % theo quý và giảm 1 điểm % theo năm. Khối đế bán lẻ tại các khu
dân cư đang phát triển mạnh mẽ với công suất thuê cao.

9

Khối đế bán lẻ có giá thuê tăng mạnh nhất. Nguồn: Savills
Theo đánh giá của bà Hoàng Diệu Trang - Quản lý cấp cao, bộ phận Cho thuê Thương
mại Savills, “nhiều thương hiệu bán lẻ cao cấp quốc tế quan tâm đến thị trường Hà Nội.
Thế nhưng thị trường đang thiếu mặt bằng bán lẻ chất lượng để đáp ứng các yêu cầu
của những thương hiệu này”.
Năm 2019, Hà Nội đặt mục tiêu doanh thu thương mại điện tử chiếm 9% tổng mức bán
lẻ và giữ vững xếp hạng 2 cả nước về chỉ số thương mại điện tử. Thủ đô cũng kỳ vọng tỷ
lệ dân số tham gia mua sắm trực tuyến chiếm 68% số người sử dụng internet, chiếm
85% cơ sở bán lẻ, 25% cửa hàng xăng dầu chấp nhận thanh toán không dùng tiền mặt và
95% doanh nghiệp sẽ có trang thông tin điện tử.

10

Không có nguồn cung mới tại trung tâm và phía Đông trong 2 năm tới. Nguồn: Savills
Theo ước tính đến năm 2020, thị trường sẽ có 22 dự án với khoảng 364,000 m2 gia
nhập. Với bối cảnh thương mại được cải thiện, số lượng các nhà bán lẻ quốc tế tham gia
thị trường được dự đoán sẽ gia tăng.

Giá thuê văn phòng tăng nhưng công suất giảm

Nguồn: Savills
Trong quý 1/2019, 1 dự án hạng A mới và 3 dự án hạng B mới đã bổ sung thêm 81,000
m2 ra thị trường. Phân khúc hạng B và khu vực phía Tây duy trì nguồn cung lớn nhất.
Mặc dù khu vực trung tâm có mức giá thuê cao hơn khu vực ngoài trung tâm nhưng lại
giảm tốc giá thuê mạnh hơn. Bên cạnh đó, khu vực trung tâm vừa chào đón dự án hạng
A đầu tiên sau 5 năm.

11

Giá thuê phân khúc hạng A tăng trưởng mạnh nhất. Nguồn: Savills
Đến năm 2020, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm khoảng 392,000 m2. Khách thuê
đang có xu hướng di chuyển từ khu vực trung tâm cũ (Hoàn Kiếm) đến các khu vực kinh
tế mới - nội thành và phía Tây.

12

Khu vực nội thành và phía Tây có nguồn cung lớn trong tương lai. Nguồn: Savills
Các yếu tố thúc đẩy nguồn cầu bao gồm cơ sở hạ tầng cải thiện (các tuyến đường sắt trên
cao), sự gia tăng của những dự án thương mại và nhà ở, hay những diện tích thuê lớn với
mức giá hợp lý. Nhu cầu đối với văn phòng làm việc có thể tăng tại các quận Thanh
Xuân, Hai Bà Trưng, Long Biên, Hà Đông và Tây Hồ vì nguồn lao động tại các khu vực
này lớn.
Phân khúc căn hộ trung cấp lớn mạnh
“Việc thiếu hụt các tài sản thương mại khiến thị trường nhà ở trở thành lựa chọn thực tế
cho phần lớn nhà đầu tư”. Đó là nhận định của ông Dương Đức Hiển, Giám đốc, Bộ
phận kinh doanh nhà ở Savills.

Trong quý 1/2019, thị trường Hà Nội đón nhận khoảng 9,700 căn hộ mới. Con số này
giảm 36% theo quý nhưng tăng 76% theo năm. Tất cả các phân khúc đều ghi nhận sự sụt
giảm lượng tung bán mới do các hoạt động kinh doanh tạm dừng trong dịp tết Âm lịch.

13

Nguồn: Savills
Xét theo từng phân khúc, hạng A ghi nhận nguồn cung mới giảm 84% theo quý, hạng B
và C giảm 35% theo quý. Số lượng căn bán đạt khoảng 9,800 căn, tăng mạnh 70% theo
năm nhưng giảm 14% theo quý.
Hạng B tiếp tục dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 22,500 căn, tương ứng 65% thị phần.
Nguồn cầu lớn từ người mua để ở và nhà đầu tư dẫn đến khối lượng giao dịch của hạng
B lớn, chiếm 70% tổng số giao dịch và tăng cao nhất trong ba phân khúc khi đạt 99%
theo năm. Giá bán trung bình hạng B khoảng 1,390 USD/m2, giảm 2% theo quý nhưng
tăng 8% theo năm.

Hoạt động thị trường các phân khúc giảm nhẹ. Nguồn: Savills
Khả năng chi trả mua nhà của Việt Nam đã được sự cải thiện trong 3 năm trở lại đây. Chỉ
số giá nhà trên thu nhập giảm từ 34 trong năm 2016 xuống 21 trong năm 2018 do sự
tăng trưởng mạnh mẽ của tầng lớp thượng lưu và trung lưu. Chỉ số giá nhà trên thu nhập
của Hà Nội ở mức 17, tốt hơn mức trung bình của cả nước. Từ năm 2014, lượng hàng
bán ra tăng với tốc độ 28% mỗi năm.
14

Theo dự kiến, có khoảng 44,000 căn hộ từ 34 dự án hiện tại và tương lai sẽ gia nhập thị
trường.
Trên đây là một vài nhận định sơ lược về tổng quan thị trường Bất động sản Việt Nam
2018 và một số dự báo, khuyến nghị đầu tư bất động sản 2019

Chương 2 Giới thiệu về công ty Đất xanh Miền Bắc và dự án trọng điểm Vinhomes
Smart City
2.1.
2.1.1.

Công ty Đất xanh Miền Bắc
Quá trình phát triển của công ty

Tên công ty: Công Ty Cổ phần Đất xanh Miền Bắc
Tên giao dịch: NORTHERN GREEN LAND REAL ESTATE AND SERVICES JOINT
STOCK COM
Mã số thuế: 0104794967
Ngày
Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hà Nội
Người đại diện theo pháp luật: Ông Vũ Cương Quyết- Tổng Giám Đốc.
Loại hình doanh nghiệp: Công ty Cổ phần
Địa chỉ Công ty: Thôn T18, Center Building, số 1, đường Nguyễn Huy Tưởng,
Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội
Điện thoại: 02462638181
Website
Chính thức hoạt động từ tháng 7 năm 2010, Đất Xanh Miền Bắc luôn nỗ lực cung
cấp giải pháp bất động sản toàn diện và chuyên nghiệp nhất. Đối với khách hàng,
chúng tôi giúp bạn sở hữu và thuê các bất động sản chất lượng với mức giá phù hợp,
tiềm năng sinh lời cao, thông tin minh bạch và thủ tục tiện lợi. Đối với các đối tác,
chúng tôi tư vấn và quản lý bán hàng bằng chiến lược linh hoạt và đội ngũ kinh
nghiệm.
15

Trong quá trình hoạt động từ năm 2010 đến nay, Đất Xanh Miền Bắc đã tham gia

phân phối hơn 300 dự án, đầu tư 8 dự án và tư vấn cho thuê hơn 100 sản phẩm.
Chúng tôi tự hào đã giúp hơn 100.000 khách hàng lựa chọn được các sản phẩm bất
động sản ưng ý, bao gồm các căn hộ cao cấp, biệt thự và nhà liền kề, chung cư, văn
phòng, mặt bằng thương mại, nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng...
2.1.2.


Tổ chức bộ máy của công ty DXMB

Đứng đầu công ty là là ban Giám đốc gồm TGĐ Vũ Cương Quyết và Phó TGD

Nguyễn Chí Nghĩa


Công ty được phân thành 2 khối chính là Khối kinh doanh và Khối Văn phòng

o

Khối kinh doanh ( GĐ Trần Minh Thắng) chịu trách nhiệm về tình hình bán hàng

của toàn hệ thống, khối kinh doanh bao gồm các công ty nhỏ và các sàn chi nhánh.
Hiện tại hệ thống có 4 Sàn BDS : Cầu Giấy, Thụy Khuê, Trung Kính và Nam Hà Nội.
Phụ trách mỗi sàn chi nhánh là các Giám đốc sàn. Các sàn bao gồm các văn phòng làm
việc tại từng dự án chuyên biệt, đứng đầu các văn phòng là các Trưởng phòng kinh
doanh
o

Khối văn phòng ( Giám đốc Nguyễn Thị Lệ Uyên) chịu trách nhiệm vận hành

toàn hệ thống nhân viên văn phòng. Khối đơn vị bao gồm các phòng



Phòng nhân sự quản lý nhân sự trong công ty



Phòng công nghệ: Hỗ trợ khối kinh doanh về mảng cập nhập thông tin, giao dịch



Phòng dịch vụ khách hàng: chăm sóc khách hàng, hỗ trợ khối kinh doanh trên

mảng giấy tờ, pháp luật khi phát sinh giao dịch


Phòng tài chính : sử dụng dòng tiền vào các danh mục đầu tư



Phòng kế toán phụ trách dòng tiền trong công ty



Phòng marketing phụ trách nhiệm vụ quảng cáo truyền thông

2.1.3.

Bộ phận kinh doanh tại công ty Đất xanh Miền Bắc

16

2.1.3.1.

Lĩnh vực hoạt động

Dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở, văn phòng giao dịch, cửa hàng;
- Dịch vụ khai thác nhà cho thuê;
- Tư vấn và môi giới thương mại;
- Dịch vụ khai thác kinh doanh, quản lý, vận hành nhà cho thuê, chung cư, cao
ốc, khu đô thị mới;
- Dịch vụ đầu tư thuê và cho thuê lại nhà ở, chung cư, cao ốc;
- Nghiên cứu thị trường và môi giới giao dịch thương mại;
- Tư vấn và quản lý bất động sản (không bao gồm tư vấn thiết kế công trình);
2.1.3.2.

Quy trình làm việc

Thu thập thông tin về BĐS
Công ty thường tiến hành thu thập thông tin ở rất nhiều nội dung như với rất nhiều góc
độ như: Nguồn cung về BĐS, đối tượng có nhu cầu về BĐS, các bên tham gia môi giới
BĐS, về giá cả BĐS, về hệ thống luật pháp liên quan đến việc kinh doanh BĐS,
về nên kinh tế xã hội v.v.v…
a, Đối với thông tin về nguồn cung BĐS:
Nguồn cung BĐS là nơi cung cấp các BĐS, và nguồn cung chủ yếu cung về bán,
cho thuê và cho thuê lại BĐS. Nguồn cung BĐS phụ thuộc vào lượng BĐS rao bán,
cho thuê tại thời điểm đó cộng với số lượng BĐS mà chủ sở hữu huỷ hợp đồng thuê.
Hàng hóa BĐS là nhà ở bao gồm những nguồn cung từ phía nhà nước; các cá nhân, tổ
chức sở hữu BĐS; các công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển nhà ở; ngân hàng; BĐS ở
nước ngoài.

Để thực hiện các thương vụ môi giới nhà ở thành công, công ty phải thu thập
các thông tin liên quan đến BĐS trong vùng. Có rất nhiều nguồn thông tin tiềm năng
về BĐS có thể khai thác như:
- Sách báo, Internet - Đây là nguồn cung cấp thông tin chủ yếu cho công ty. Các
nhận viên môi giới trong công ty thường nghiên cứu các loại báo như: báo mua và bán,
tạp chí
17

BĐS, thị trường BĐS, chứng khoán, thời báo kinh tế, thế giới BĐS, các trang web
liên quan đến BĐS như mục rao vặt, các mục thông tin kinh tế xã hội về các thông báo
của các công ty BĐS . . . Đây là nguồn cung cấp thông tin rất phong phú. Ngoài ra,
công ty cũng trực tiếp đăng báo, đăng trên các trang web tìm kiếm các loại BĐS.
- Liên hệ với các cơ quan nhà nước có liên quan đến việc quản lý BĐS như Bộ
xây dựng, Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ kế hoạch và đầu tư, các tổ chức, công ty
xây dựng BĐS, đặc biệt là các công ty xây dựng chuyên về các dự án nhà ở khu đô thị
nhằm nắm bắt những thông tin về các dự án, về quy hoạch, các công trình đang và sẽ
được xây dựng.
- Các nhân viên môi giới trong công ty thường đi khảo sát thực tế khu nhà, những
dự án mới đang được triển khai.
- Ngoài ra công ty mua hoặc thoả thuận trao đổi một số thông tin về bất động sản
với các nhà môi giới khác…
b) Đối với các thông tin về cầu bất động sản:
Công ty thường phân loại các đối tượng có nhu cầu về nhà ở theo tiêu chí như: nhu cầu
nhà ở các khu đô thị mới đang xây dựng, những chung cư đã được sử dụng hay chung
cư cũ, nhà riêng, nhà biệt thự. Bên cạnh đó công ty cũng chú ý đến nhu cầu của người
dùng theo tiêu chí là khách hàng có nhu cầu mua, hay chỉ có nhu cầu thuê để ở trong
những khoảng thời gian nhất định.
Thêm vào đó công ty cũng tìm hiểu thêm về thị hiếu của khách hàng xem họ có
xu hướng sẽ mua BĐS ở những khu nào để từ đó tìm hiểu thực tế vị trí mà người mua

mong muốn.
c) Các thông tin về giá, pháp lý, kinh tế, xã hội.
Các nhân viêt trong công ty liên tục cập nhật về giá cả bất động sản, mức lạm phát, sự
phát triển kinh tế xã hội, nghiên cứu nhu cầu của người tiêu dùng, các chính sách
nhà nước có ảnh hưởng trực tiêp đến đời sống kinh tế xã hội.
Đồng thời công ty rất chú trọng đến việc cập nhật và nghiên cứu các văn bản pháp luật
điều chỉnh đến vấn đề nhà ở, đây là cơ sở pháp lý để công ty thiết lập giao dịch
với khách hàng một các chặt chẽ nhất.
18

Phân tích khách hàng
Để thành công cho một thương vụ môi giới ta phải đánh giá được khách hàng
trên phương diện về các yếu tố tài chính, nhu cầu, các rằng buộc pháp lý theo từng đối
tượng.
Cụ thể như sau:
a) Chủ sở hữu - người bán
Cần nắm bắt được hoàn cảnh của người bán, đặc biệt khi mà một BĐS nhiều chủ sở
hữu thì cần phải thống nhất uỷ quyền cho một người. Ngoài ra có thể gặp các rắc rối
như chủ sở hữu là hai vợ chồng, bình thường thì một trong hai người quyết định,
nhưng nếu hai vợ chồng đang ly hôn, ly thân thì có thể sẽ xảy ra phản ứng tiêu cực cho
cuộc giao
dịch.
b) Người mua và khả năng tài chính
Đối với người mua thì khả năng tài chính luôn là một vấn đề quan trọng nhất. Chính
vì vậy công ty cần phải tìm hiểu, trả lời cho những câu hỏi: Người mua có khả năng
và thực tế của họ đến đâu, người mua có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính
này được sử dung đến đâu? Nguồn tiền của người mua là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay
hay thế chấp. Ngoài vấn đề có bao nhiều thì vấn đề khi nào có cũng hết sức quan
trọng, nó xác định thời hạn các bước thanh toán.

Để kiểm tra được năng lực tài chính của người mua thì nhân viên công ty thường thực
hiện nhiều cách khác nhau như: Thông qua người bán, người bán sẽ trực tiếp đòi kiểm
tra năng lực tài chính của người mua; kiểm tra thông qua Ngân hàng mà người
mua thuế chấp bất động sản. Ngoài ra nhà môi giới trực tiếp tiến hành kiểm tra và
đánh giá khả năng tài chính.
Ngoài các vấn đề liên quan đến tài chính thì nhân viên công ty luôn chú trọng đến tình
trạng cá nhân của người mua, xem người mua có đủ 16 tuổi không, là người Việt nam,
nước ngoài hay Việt Kiều, tư cách pháp nhân hay các vấn đề liên quan đến pháp
luật khác để biết cách hành động.
Một điểm quan trọng nữa là việc xác định yêu cầu của khách hàng. Người môi
19

giới phải đưa ra câu hỏi rõ ràng nhất để nhận được câu trả lời rõ ràng, ngay cả khi đã
có câu trả lời rõ ràng thì phải kiểm tra xem liệu yêu cầu của khách có hợp lý với thực
tế không?
Quan niệm và sở thích của khách hàng là rất dễ thay đổi, cần phải định hướng cho
khách hang, liên tục liên lac với khách hàng để cập nhật thông tin và kịp thời điều
chỉnh sở thich của người mua.
c) Chủ sở hữu - người cho thuê
Trên thị trường bất động sản hiện nay, việc cho thuê bất động sản là rất phổ biến và rất
phức tạp và nhạy cảm. Không phải lúc nào người cho thuê cũng tỏ ra trung thực tử
tế,nhiều khi họ có mục đích và ý đồ xấu như: Để người thuê trang bị BĐS hộ rồi thay
đổi ngay kế hoạch; khi người thuê đang ở rất tốt thì ngừng hợp đồng nhằm mục đích
hưởng những lợi ích đó. Tất cả những tình huống đó sẽ làm người đi thuê và nhà môi
giới khó xử.
d) Người thuê
Đối với người thuê cần phải tìm hiểu kỹ mục đích của người thuê, khả năng tài
chính của người thuê. Cần nắm được hoàn cảnh của người thuê, khả năng kinh tế, thu
nhập bởi đây là những vấn đề mà người cho thuê rất quan tâm. Thông thường công ty

thường môi giới cho người nước ngoài thuê để ở trong thời gian dài.
Thực hiện giao dịch với khách hàng
a) Chuẩn bị và hoàn chỉnh hồ sơ cho việc ký kết hợp đồng công chứng:
Khi tiếp nhận thương vụ cần nhanh chóng chuẩn bị hồ sơ giấy tờ ngay sau khi ký
hợp đồng môi giới. Không nên nhận các giấy tờ bản gốc vì giấy tờ rất dễ mất do nhiều
nguyên nhân khách quan và chủ quan, chính vi vậy cần photo copy và trả lại bản gốc
cho chủ sở hữu hay người được uỷ quyền trình tại nơi cần thiết, lúc thích hợp. Khách
hàng trong khi thực hiện thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ
và chúng ta cần phải bám sát tiến trình này. Cần tiến hành kiểm tra, theo dõi, và ở
những giai đoạn cần thiết thì giúp đỡ khách hàng để công việc đạt hiệu quả cao. Có
như vậy chúng ta mới chắc chắn không xảy ra sơ xuất.
Đồng thời chúng ta phải nắm chắc chắn và chính xác được các thông tin cá nhân của
20

khách hàng, bao gồm:
+ Họ và tên;
+ Địa chỉ thường trú;
+ Số chứng minh thư;
+ Sổ hộ khẩu đã photo;
+ Địa chỉ liên lạc;
+ Số điện thoại di động và điện thoại bàn;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực được photo.
+ Các hợp đồng mua bán đã trao tặng đã diễn ra trước đó đã được photo...
Ngoài những loại giấy tờ cơ bản trên cần thu thập them các loại giấy tờ khác liên quan
đến bất động sản như: hồ sơ xây dựng, bản chia tài sản, thừa kế của toà án…
b) Quá trình đàm phán:
Quá trình đàm phán cần phải nhanh chóng và phải lập biên bản thoả thuận
nhằm thảo ra hợp đồng có các điều khoản mà hai bên đã đi đến thống nhất. Trong
biên bản thoả thuận cần chú ý các điểm sau:

- Miêu tả đối tượng được giao dịch;
- Địa điểm viết biên bản tại BĐS được giao dịch hay tại công ty;
- Giá cả BĐS;
- Lượng tiền đặt cọc;
- Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm trong vòng bao lâu kể từ ngày lập biên bản
thoả thuận.
- Thời hạn ký hợp đồng công chứng sau thời điểm lập biên bản thoả thuận là bao
nhiêu ngày.
- Thời hạn giao BĐS ngay sau khi ký hợp đồng công chứng bao nhiêu ngày;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Bên chi trả các khoản phí là bên nào.
Tất cả các điều khoản thoả thuận và chũ ký các bên trong biên bản thoải thuận là cơ sở
thực hiện hợp đồng, đảm bảo không có sự nghi ngờ hay nhầm lẫn. Tuy nhiên nó
21

không buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã thoả thuận.
c) Dẫn dắt thương vụ và giải quyết các vấn đề về thủ tục.
Công ty cố gắng đôn đốc khách hàng thực hiện đúng về thời hạn và các bước
của thương vụ. Việc thực hiện được chia thành ba giai đoạn.
- Ký kết hợp đồng khởi điểm: Việc ký kết hợp đồng được diễn ra tại nới có BĐS
hay tại công ty là do các bên thỏa thuận. Tài thời điểm này bên mua đặt cọc tiền cho
bên bán.
Đồng thời các bên kiểm tra lại toàn bộ các điều khoản hợp đồng công chứng lần cuối.
- Tại cơ quan công chứng, khi hai bên đã trình các giấy tờ và hoành thành các thủ
tục pháp lý để ký hợp đồng công chứng. Tại thời điểm này đã chính thức bàn giao
quyền sử dụng BĐS cho người mua về thủ tục pháp lý, song song là việc các bên
thanh toán và bàn
2.2. Dự án Vinhome Smart City
2.2.1.

Tổng quan về dự án

2.2.1.1.

Giới thiệu

Vinhomes Smart City là Đại đô thị thông minh đẳng cấp quốc tế đầu tiên tại Việt Nam
– một trong những sản phẩm tiên phong của Vinhomes nói riêng và Vingroup nói
chung ứng dụng các công nghệ và cung cấp các sản phẩm công nghệ cao cấp tân tiến
nhất thị trường – nổi bật với Hệ sinh thái thông minh toàn diện trên 4 trục cốt lõi: An
ninh thông minh, Vận hành thông minh,
– Tên dự án: Vinhomes Smart City( Tây Mỗ – Đại Mỗ)
– Quy mô dự án: khoảng 280 ha
– Mật độ xây dựng: 14,7%
– Sản phẩm dự án: Căn hộ chung cư, nhà phố thương mại, trung tâm thương mại và
các tiện ích dịch vụ khác.
– Hồ điều hòa: khoảng 7,33 ha
– Số lượng tòa: dự kiến 58 tòa tháp căn hộ
– Chiều cao trung bình mỗi tòa: 35-39 tầng
– Diện tích thiết kế mỗi căn hộ dự kiến: 28m2 – 76m2.
– Dự kiến bàn giao: Năm 2020
LOẠI HÌNH

Căn hộ

Shophouse dưới các toà nhà (có toà có, toà không có)
22








Hệ thống trường học Vinschool, trường quốc tế Pháp Montesori)
Trung tâm thương mại
Văn Phòng: Tầng 2- Tầng 16 của 2 toà thuộc phân khu Dream
Thấp tầng: 98 căn biệt thự (Bán buôn)
Layout căn hộ: U, L, Z
Tiêu chuẩn bàn giao: 100% căn hộ là bàn giao hoàn thiện

2.2.1.2.

Vị trí dự án và tiện ích

Vinhomes Smart City cách Trung tâm Hội nghị Quốc Gia Mỹ Đình 3km, nằm trên trục
Đại lộ Thăng Long giữa phía Tây Hà Nội. Đây được coi là tọa độ vàng cho cuộc sống
năng động. Không chỉ là vị trí thuận lợi để cư dân di chuyển về mọi phía, đây còn
là tiềm năng thúc đẩy sự gia tăng giá trị bất động sản.

Hệ thống tiện ích
- Khu Picnic theo kiểu Nhật.
- Hệ thống máy tập gym ngoài trời lớn nhất Việt Nam: 1200 máy.
- 200 sân thể thao lớn nhỏ khắp dự án.
- 70 sân chơi các loại.
- Bệnh viện Vinmec chuẩn 3* đầu tiên phía Tây Hà Nội.
- TTTM Vincom Megamall.

- Công viên vui chơi vận động liên hoàn, CV Patin, CV xe đạp địa hình, CV khiêu vũ,
CV yoga, CV picnic, CV Erobic, CV chèo thuyền Kayak, CV BBQ... Công viên gym
lớn nhất Việt Nam, hàng chục công viên thể thao, giải trí khác.
- Dịch vụ y tế, phòng khám, bệnh viện Vinmec.
- Trường học liên cấp Vinschool, trường công lập cấp 1, 2, 3.
- Khu vui chơi, vận động ngoài trời, bóng đá, bóng rổ, tennis, bể bơi...
- Công viên, vườn hoa, BBQ, tiểu cảnh, sông hồ...
- An ninh đảm bảo, môi trường sống xanh, gần gũi với thiên nhiên.
2.2.1.3.

Căn hộ thông minh

Bằng việc ứng dụng công nghệ 4.0, Vinhomes Smart City mong muốn đảm bảo một
cuộc sống an ninh, an toàn cao cho mọi thành viên cư dân. Hệ thống camera đa lớp
tích hợp trí tuệ nhân tạo tự động nhận diện khuôn mặt, biển số xe, tự động cảnh báo
đối tượng lạ trong khu đô thị. Ngoài ra, chủ hộ còn có thể quan sát, mở cửa thang máy
từ xa cho khách thăm nhà hoặc người giao hàng qua intercom hoặc smartphone. Điều
này giúp nâng cao sự an toàn cho người thân, đặc biệt là trẻ em, người lớn tuổi.
23

Vấn đề an toàn cảnh báo cháy và hướng dẫn thoát nạn cũng được chủ đầu tư Vinhomes
Smart City đặt lên hàng đầu. Khi có hiện tượng cháy nổ, ứng dụng trên điện thoại sẽ
cập nhật và hỗ trợ chủ nhà đưa ra giải pháp xử lý kịp thời.
Ngoài ra, cư dân có thể tự do lựa chọn sử dụng các dịch vụ nội khu chất lượng như: sử
dụng dịch vụ tiện ích, mua sắm không cần tiền mặt, thanh toán hóa đơn điện nước
nhanh chóng qua phần mềm trên điện thoại, tìm chỗ đậu xe dễ dàng và tiết kiệm thời
gian hơn với ứng dụng tìm chỗ đậu xe, thanh toán phí tự động. Điều này giúp tiết kiệm
thời gian cũng như mang lại sự tiện lợi trong cuộc sống.
2.3. Tổng quan tình hình bán hàng

2.3.1.

Bảng hàng

Hiện tại dự án đã mở bán 2 phân khúc The Hero với 9 tòa nhà với 5426 căn hộ. Tính
đến thời điểm hiện tại quy hàng đã có 2642 căn hộ trong đó 1473 căn hộ đã được
bán( cập nhập ngày 6/8/2019)
Hiện tại dự án đang mở bán 5 loại căn hộ.
• Căn hộ studio 28m2-31m2: giá từ 1 tỷ- 1,1 tỷ.
• Căn hộ 1PN+1 42,8m2: 1,5 tỷ - 1,6 tỷ.
• Căn hộ 2PN+1 54,2m2: 1,8-1,9 tỷ.
• Căn hộ 2PN+1 62m2: 2,2 - 2,3 tỷ.
• Căn hộ 3PN 75m2: 2,8 tỷ.
2.3.2.

Chính sách bán hàng

CÁC PHƯƠNG ÁN THANH TOÁN
Khách hàng lựa chọn một trong các chương trình ưu đãi dưới đây
Theo tiến độ thông thường
Khách hàng THUÊ căn hộ và lựa chọn hình thức thanh toán theo tiến độ thường
bằng vốn tự có sẽ được hưởng mức chiết khấu 2% giá thuê căn hộ (trước thuế GTGT)
đối với tòa S1.02, S1.03, S2.02 và 2,5% giá thuê căn hộ (trước thuế GTGT) đối với tòa
S1.06, S2.01 khi ký HĐT.
Khách hàng ký HĐT và có nhu cầu thanh toán trước hạn bằng vốn tự có (ít nhất 7
ngày trước ngày đến hạn của từng đợt thanh toán) sau khi ký HĐT sẽ được hưởng mức
lãi suất chiết khấu tương đương 8%/năm trên khoản tiền và số ngày thanh toán trước
hạn (Áp dụng cho khách hàng thanh toán tròn đợt tiến độ), trừ khi có thỏa thuận khác
(Mức chiết khấu này có thể thay đổi mà không cần báo trước). Khoản tiền này sẽ được
24

giảm trừ vào giá trị thanh toán của các lần thanh toán tiếp theo. KH cá nhân chịu thuế
TNCN cho khoản lãi này
Chương trình dành cho khách hàng ký HĐT có nhu cầu thanh toán sớm lên đến 100%
giá thuê căn
hộ (gồm thuế GTGT) bằng vốn tự có trong vòng 15 ngày kể từ ngày ký HĐT / Khách
hàng được hưởng mức chiết khấu 2% giá thuê căn hộ (trước thuế GTGT và KPBT) đối
với tòa S1.02, S1.03, S2.02 và 2,5% giá thuê căn hộ (trước thuế GTGT và KPBT) đối
với tòa S1.06, S2.01 khi ký HĐT.
Khách hàng có nhu cầu thanh toán trước hạn bằng vốn tự có lên tới 100% giá thuê căn
hộ (gồm thuế GTGT) trong vòng 15 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng thuê dài hạn sẽ
được hưởng mức lãi suất 9,5%/năm trên số tiền thanh toán và số ngày thanh toán trước
hạn trừ khi có thỏa thuận khác (Mức chiết khấu này có thể thay đổi mà không cần báo
trước). Khoản tiền này sẽ được giảm trừ vào giá trị thanh toán. KH cá nhân chịu thuế
TNCN cho
2.4.

Thực trạng bán hàng ở Công ty Đất xanh Miền Bắc

2.4.1. Thực trạng bán hàng
Hiện tại Công ty đang độc quyền phân phối tòa S101 nên em xin phép chỉ trình bày về
thực trạng bán hàng đối với tóa S101
C
ă
n

1

2