Bài tập nhóm môn pháp luật về thị trường bất động sản hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
***

BÀI TẬP NHÓM
MÔN: PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Chủ đề:
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Nhóm 6:
1. Nguyễn Thị Thanh Tú
2. Nguyễn Xuân Đình
3. Nguyễn Ngọc Ánh
4. Nguyễn Khánh Linh
5. Đoàn Thị Thanh Mai
6. Phạm Thị Diễm Thi
7. Nguyễn Thị Phương (Nhóm trưởng)
SĐT: 0969029236
Email:

Hà Nội, Tháng 04 - 2017

MỤC LỤC

14061552
14060013
14061555
14061515
14060147
14061549

14061521


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS
TTBĐS
SGDKDBĐS
LKDBĐS

Bất động sản
Thị trường bất động sản
Sàn giao dịch kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản


MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Bất động sản là một loại tài sản có giá trị và giá trị sử dụng lớn. Nó cũng là một
loại hàng hoá đặc biệt trên một thị trường đặc biệt - Thị trường bất động sản. Thị
trường bất động sản cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động là những yếu tố
“đầu vào” quan trọng của quá trình sản xuất. Thực tế đã chứng minh, việc phát triển
của thị trường bất động sản ảnh hưởng sâu sắc đến sự hưng thịnh hay suy vong của
một nền kinh tế. Vì lẽ đó, thị trường bất động sản đã trở thành một trong những thị
trường nhạy cảm và được quan tâm hàng đầu trên thế giới. Tại Việt Nam, theo xu thế
hội nhập của nền kinh tế thị trường, thị trường quyền sử dụng đất đã được Nhà nước
quan tâm và thể chế hóa thành pháp luật; quyền của người sử dụng đất được mở rộng,
từ đó, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng. Thị trường Bất động
sản của nước ta được đánh giá là thị trường tiềm năng, là “mỏ vàng” để đầu tư và khai
thác. Tuy nhiên, bên cạnh đó thị trường còn ẩn chứa nhiều thách thức lớn, đặc biệt là

sự thiếu sự minh bạch của thị trường. Hàng loạt các giao dịch ngầm đã và đang vượt
ra khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước. Đây là nguyên nhân khiến cho thị trường Bất
động sản ở nước ta chậm phát triển và có đôi khi lâm vào tình trạng bế tắc. Những
“cơn sốt ảo” khiến cho thị trường trở nên quá “nóng” hoặc đôi khi thị trường quá
“lạnh” dẫn tới sự “đóng băng”. Trước thực trạng đó, sàn giao dịch bất động sản ra đời
đã góp phần điều tiết các giao dịch bất động sản trên thị trường. Các nhà đầu tư đã có
một kênh thông tin chính xác và hữu ích để tham khảo. Sàn giao dịch bất động sản
không chỉ thỏa mãn cơn khát thông tin mà còn tạo thuận lợi cho việc thực hiện các
giao dịch bất động sản một cách nhanh chóng, hiệu quả.
Trong thực tế, sàn giao dịch bất động sản không phải là cơ quan nhà nước,
không thực hiện chức năng của nhà nước, cũng không thực hiện chức năng kinh
doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là các tổ chức tư nhân, được thành lập
để kinh doanh các dịch vụ bất động sản nhằm hướng tới mục đích lợi nhuận. Vậy, làm
sao để có thể dung hòa lợi ích của nhà nước và lợi ích của sàn giao dịch bất động sản?
Vấn đề đặt ra là việc quản lý của Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản. Khả

3


năng điều tiết và kiểm soát thị trường của Nhà nước có đạt hiệu quả cao hay không sẽ
thể hiện một phần qua hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.
Pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ra đời để hỗ trợ kinh doanh bất
động sản và thị trường bất động sản. Đó là cơ sở để góp phần giúp hoạt động trên sàn
giao dịch bất động sản diễn ra dễ dàng và nhanh chóng hơn. Sau đây, tiểu luận đi
nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật liên quan đến dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề
mang tính lý luận và thực tiễn về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên thị trường
bất động sản và vai trò của nó với sự phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn thiện

pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi bài tiểu luận, nhóm chúng em tập trung làm rõ một số nội dung
sau:
Nghiên cứu các quan hệ dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam; phân tích các quy định pháp luật của Việt Nam có
liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản và môi giới bất động sản trên SGDBĐS.
Thông qua đó, tác giả đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện các
quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch.
4. Phương pháp nghiên cứu
Tiểu luận sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác - Lênin làm cơ sở
phương pháp luận cho việc nghiên cứu. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu, tác giả
sử dụng một số phương pháp sau:
- Phương pháp thu thập thông tin: thu thập các văn bản pháp luật và các tài liệu
liên quan đến dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; thu thập thông tin về thực tiễn hoạt
động sàn giao dịch bất động sản.

4


- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ sở những thông tin thu thập được,
tác giả sẽ tổng hợp để nghiên cứu, phân tích và đưa ra những nhận xét, đánh giá về
các quy định của pháp luật, thực trạng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Theo đó,
phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 2014
và các văn bản pháp luật có liên quan.
5. Bố cục của tiểu luận
Ngoài lời nói đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục từ
viết tắt, tiểu luận bao gồm 03 (ba) chương được bố cục như sau:
CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG
DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
CHƯƠNG III. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Chủ đề “HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN” là một vấn đề phức tạp, nó đòi hỏi người nghiên cứu đề tài cần có kiến
thức sâu rộng cả về lý luận thực tiễn trong quá trình thành lập và hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản, nắm bắt được những vấn đề cốt lõi, những tồn tại và vướng
mắc còn gặp phải, để từ đó đề xuất giải pháp giải quyết. Là sinh viên với vốn kiến
thức hiểu biết có giới hạn vì vậy, trong quá trình nghiên cứu chủ đề chúng em không
thể tránh khỏi có những thiếu sót, khiếm khuyết. Chúng em rất mong nhận được sự
đóng góp ý kiến đánh giá, phê bình của giảng viên và các bạn sinh viên để hoàn thiện
tiểu luận.

5


CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG
SẢN
1.1. Khái quát về sàn giao dịch bất động sản. và dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản
1.1.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc
gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất hàng
hóa theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hóa bất động sản phát
triển, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, loại hàng hóa BĐS có
đặc tính không di dời được, do đó, nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hóa.
Bên cạnh đó, TTBĐS là thị trường không hoàn hảo, thiếu thông tin, vì vậy, để người
bán và người mua có thể dễ dàng trao đổi mua bán BĐS, một thị trường mua bán BĐS

ra đời, gọi là sàn giao dịch BĐS.
Có thể nói rằng, việc Nhà nước quy định yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS phải thực hiện bán, cho thuê các BĐS thuộc quyền sở hữu của mình qua sàn giao
dịch BĐS là một bước ngoặt trong hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta. Điều này đã
làm thay đổi cách bán hàng truyền thống có từ hàng chục năm nay của các doanh
nghiệp này. Cùng với yêu cầu trên thì pháp luật cho phép thành lập các sàn giao dịch
bất động sản để bán, cho thuê BĐS cũng là một trong những quy định mới, các tác
động không nhỏ tới thị trường BĐS và hoạt động đầu tư, kinh doanh loại tài sản có giá
trị lớn như vậy.
Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản, việc bán, cho thuê BĐS của các
doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ thực hiện thông qua các mối quan hệ quan biết,
quan hệ ngoại giao trong làm ăn, các đối tác kinh doanh hoặc thông qua các nhà đầu
cơ, các nhà môi giới BĐS. Thực trạng này gây ra nhiều bất ổn cho TTBĐS, đây là
nguyên nhân làm cho thị trường này phát triển không minh bạch, không lành mạnh,
làm tăng giá BĐS bất hợp lý, những người có nhu cầu thực sự về nhà ở không có nhu
cầu thực sự về nhà ở không có cơ hội tiếp cận với các loại nhà ở với giá trị thực của
nó mà phải trải qua nhiều tầng lớp trung gian, phải trả thêm một lượng tiền tương đối
lớn cho những người đầu cơ.
6


Việc thành lập các sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê BĐS là một trong
những giải pháp quan trọng và cần thiết để hạn chế tối đa các giao dịch ngầm, không
chính thức làm cho thị trường BĐS phát triển minh bạch hơn, việc mua bán BĐS sẽ
được công khái hóa, tạo điều kiện để những người có nhu cầu có thể dễ dàng tiếp cận
được nhà ở.
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có những quy định cụ thể về sàn
giao dịch bất động sản, cụ thể là khoản 6, điều 3 của bộ luật này đã giải thích về khái
niệm của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, sàn giao dịch bất động sản được hiểu là
“nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho

thuê mua bất động sản1”. Sàn giao dịch BĐS chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và
bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có yêu cầu về dịch vụ có liên quan đến
kinh doanh BĐS. Sự khác biệt cơ bản so với những sàn mua bán khác chính là ở chỗ
nơi đó không có sự hiện diện của hàng hóa BĐS giao dịch, đồng thời, tất cả những
dịch vụ liên quan đến mua bán BĐS trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn, do tính
phức tạp của hệ thống dịch vụ BĐS… Sàn mua bán phải là mô hình hoạt động tổng
hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mợi dịch vụ liên quan đến BĐS, hơn thế,
đó phải là những dịch vụ mang tính chuyên nghiệp và khép kín, phải là nơi bảo đảm
tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà
nước, đồng thời cũng góp phần hạn chế rủi ro cho người dân khi tham gia vào các
hoạt động mua bán liên quan đến BĐS.
1.1.2. Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản
- Chức năng của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản được thành lập với mục đích là trung gian hỗ trợ thị
trường bất động sản, góp phần đưa thị trường vào “khuôn khổ”. Để đạt được mục đích
đó, sàn giao dịch bất động sản cần thực hiện tốt ba chức năng chủ yếu: (1) Chức năng
tổ chức kinh doanh Bất động sản, (2) Chức năng kinh doanh dịch vụ Bất động sản và
(3) Chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản.
Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản là nơi tổ chức kinh doanh bất động sản.
Giao dịch kinh doanh bất động sản phải được thực hiện trên sàn giao dịch bất động
1 Khoản 6, Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

7


sản. Các nhà đầu tư có thể đưa Bất động sản đã được tạo lập lên sàn giao dịch bất
động sản để trao đổi với nhau nhằm tìm kiếm lợi nhuận để tái đầu tư. Người bán,
người mua có nhu cầu có thể gặp nhau qua sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch
bất động sản góp phần thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi và an toàn.
Thông thường, một giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trải qua ba bước: đàm

phán- kiểm tra thực địa- đăng ký pháp lý 2. Khi tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch
bất động sản sẽ giảm thiểu thời gian cho việc thực hiện các thủ tục trên. Bất động sản
khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy
định về pháp luật. Vì thế, người mua, Nhà đầu tư có thể yên tâm về khối tài sản mà
mình sẽ sở hữu. Người bán có thể tránh khỏi mối lo mua rẻ, bán đắt. Bên cạnh việc
trung gian cho các hoạt động kinh doanh chủ yếu như: mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê hàng hóa bất động sản; sàn giao dịch bất động sản còn là địa chỉ để quảng bá các
thương hiệu, các sản phẩm bất động sản sẽ hình thành trong tương lai của những nhà
đầu tư lớn, có danh tiếng. Sàn giao dịch bất động sản là cầu nối để liên kết các nhà
đầu tư. Đồng thời, sàn giao dịch bất động sản còn đóng vai trò là trung gian trong việc
liên doanh, liên kết, tìm ra hướng đầu tư có hiệu quả; các giải pháp đầu tư hữu hiệu
nhằm ứng phó với thị trường bất động sản đầy biến động và rủi ro.
Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng kinh doanh dịch vụ
bất động sản. Các dịch vụ bất động sản là các dịch vụ nhằm mục đích hỗ trợ cho sự
phát triển của thị trường bất động sản; bao gồm: môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn,
quản ký bất động sản… Thông qua việc sử dụng các dịch vụ, Nhà đầu tư, người mua,
người bán sẽ có một kênh thông tin chính xác về bất động sản. Từ đó, có thể quyết
định việc đầu tư, mua hoặc bán. Các thủ tục về việc đăng ký pháp lý cũng sẽ được
giúp đỡ thực hiện nhanh chóng, chính xác. Việc kinh doanh dịch vụ bất động sản trên
sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo ra nguồn thu chủ yếu cho việc tổ chức, hoạt động
của sàn giao dịch bất động sản. Trong số các dịch vụ bất động sản được cung cấp trên
sàn giao dịch bất động sản thì loại hình diễn ra phố biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ
cao là: môi giới, tư vấn và quảng cáo bất động sản. Các hoạt động khác diễn ra còn
tương đối mờ nhạt. Đây cũng là điều dễ hiểu đối với một mô hình cung cấp dịch vụ
mới mẻ như sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Trước khi sàn giao dịch bất động
2 Văn Thị Anh (2009), Sàn giao dịch bất động sản_ một trong những nội dung quản lý của Nhà nước đối với thị
trường bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học, Trường Đại học Luật Hà Nội

8

sản ra đời người ta đã quá quen với khái niệm người môi giới bất động sản hay “cò
đất, cò nhà”. Đội ngũ “cò” này hoạt động khá sôi nổi và góp phần nhất định trong việc
thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động nhỏ lẻ, thiếu
tính tổ chức,… nên có đôi lúc họ cũng góp phần tạo ra những “cơn sốt” giả tạo trên thị
trường, một số “cò” có tính chất lừa đảo còn gây thiệt hại lớn cho người mua, người
bán... Công việc chủ yếu của các nhà môi giới này là tìm kiếm, giới thiệu, tư vấn,
quảng cáo về bất động sản cho người mua, người bán, nhà đầu tư và hưởng hoa hồng.
Thị trường bất động sản ở Việt Nam vốn thiếu minh bạch, thông tin đa chiều nên đây
là thị trường tiềm năng cho đội ngũ này hoạt động. Sau này, khi các quy định về sàn
giao dịch bất động sản ra đời, Nhà nước siết chặt quản lý, các “cò nhà, cò đất” hoạt
động nhỏ lẻ trở nên thiếu hiệu quả hơn. Vì thế, rất nhiều sàn giao dịch bất động sản
được lập ra chỉ nhằm mục đích hợp thức hóa những hoạt động môi giới, tư vấn, quảng
cáo vốn đã diễn ra lâu nay của các nhà môi giới. Bên cạnh đó, người dân cũng chưa có
thói quen sử dụng các dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản. Việc họ tìm đến sàn
giao dịch bất động sản chỉ đơn thuần giống như trước kia họ tìm đến với các “cò nhà,
cò đất”. Có lẽ vì thế, sự mất cân bằng của các dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản
ở nước ta hiện nay khá phổ biến. Trong tương lai, cùng với sự phát triển của nền kinh
tế, hy vọng người dân sẽ có thói quen sử dụng các dịch vụ định giá, đấu giá, quản lý
bất động sản; tạo ra sự cân bằng nhất định trong hoạt động cung cấp dịch vụ của sàn
giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng hỗ trợ thị trường bất
động sản. Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo và rất dễ biến
động. Việc giao dịch trên thị trường không hẳn là giao dịch bản thân bất động sản mà
là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản đó. Vì tính chất đặc
biệt của bất động sản nên việc thực hiện giao dịch cũng không thể diễn ra nhanh
chóng như giao dịch các loại hàng hóa khác. Vì thế, để hỗ trợ cho sự phát triển của thị
trường bất động sản, khắc phục tính không hoàn hảo của thị trường, sàn giao dịch bất
động sản là một giải pháp hợp lý. Thông qua sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước có
thể gián tiếp quản lý được thị trường bất động sản; có những biện pháp xử lý thích

hợp đối với những trường hợp vi phạm; có những định hướng và chính sách kịp thời
đối với từng giai đoạn. Qua đó, giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản, đáp ứng
9


yêu cầu của hội nhập kinh tế. Sàn giao dịch bất động sản thực sự là cây cầu tin cậy nối
liền các chủ thể trên thị trường bất động sản.
- Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường có sự tác động mạnh mẽ tới sự tăng trưởng kinh
tế, tốc độ đô thị hóa, sự phát triển của thị trường tài chính, thu hút đầu tư… Với một
thị trường có tầm quan trọng như vậy, việc quản lý và điều tiết thị trường là một vấn
đề cần quan tâm hàng đầu. Sàn giao dịch bất động sản là một yếu tố góp phần cân
bằng cho thị trường bất động sản. Điều đó được thể hiện qua các vai trò của sàn giao
dịch bất động sản.
Trước hết, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp thông tin. Thông tin
trên thị trường Bất động sản vốn rất đa dạng. Đó là những thông tin về những tài sản
hiện hữu; những tài sản hình thành trong tương lai; những giải pháp tối ưu cho việc
lựa chọn hình thức đầu tư hiệu quả, hợp lý; các hình thức hỗ trợ hiệu quả cho hoạt
động kinh doanh... Để có thể tiếp cận thông tin phụ thuộc rất nhiều vào khả năng tài
chính và nguồn lực con người của các chủ thể. Thông tin trên thị trường khan hiếm và
song hành với nó là sự xuất hiện của các nguồn thông tin “không chính thức”. Một số
đối tượng đã có những biểu hiện tiêu cực trong việc tiếp cận và sử dụng các thông tin
này. Vì thế, để có thể xác minh được tính chân thực của thông tin là điều khó khăn.
Trước đây, khi chưa có sàn giao dịch bất động sản, các chủ thể trên thị trường bất
động sản thường khó tiếp cận với các thông tin của bất động sản. Thông tin trên thị
trường thiếu chính xác và không đầy đủ. Việc đánh giá bất động sản trở nên rất khó
khăn và càng khó khăn hơn trong việc quyết định giao dịch. Sàn giao dịch bất động
sản ra đời đã khắc phục được hạn chế này. Thông tin bất động sản trên sàn được cập
nhật đầy đủ, kịp thời, chính xác; đồng thời, thường xuyên được sàng lọc kỹ càng để
Nhà đầu tư và người mua có thể an tâm tham khảo đầu tư hoặc mua nhằm mục đích sử

dụng. Với vai trò này, sàn giao dịch bất động sản đã có tác động mạnh mẽ tới các chủ
thể: Nhà nước, Nhà đầu tư, người mua, và thị trường bất động sản.
Đối với Nhà nước, khi thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất
động sản và các giao dịch được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản sẽ giúp Nhà
nước gián tiếp quản lý thị trường bất động sản. Những giao dịch ngầm, gây thất thu
cho Ngân sách nhà nước sẽ bị hạn chế một cách tối đa. Thông tin về hoạt động của thị
10


trường bất động sản thường xuyên được cập nhật trên sàn giao dịch bất động sản.
Những mầm mống của sự biến động thị trường, các cơn sốt “nóng” “lạnh”…sẽ sớm
được bộc lộ. Từ đó, Nhà nước sẽ có những chính sách, pháp luật thích hợp, kịp thời
đối với từng giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản.
Đối với Nhà đầu tư, người mua, việc tiếp cận được các thông tin chính xác sẽ
giúp họ có quyết định đúng đắn trong việc đầu tư, giao dịch. Khi tham gia thị trường
bất động sản- thị trường không hoàn hảo, Nhà đầu tư và người mua thường phải đối
mặt với nhiều rủi ro. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, vì thế chỉ cần một lựa chọn
sai lầm cũng có thể gây thiệt hại nghiêm trọng đến Nhà đầu tư và người mua. Nguyên
nhân lớn nhất dẫn đến rủi ro đó là thông tin về bất động sản nhiễu loạn, thiếu chính
xác. Sàn giao dịch bất động sản ra đời trở thành kênh thông tin đa dạng và nhiều chiều
tạo điều kiện cho người có nhu cầu có thể nắm bắt được thông tin một cách dễ dàng.
Từ đó, họ sẽ có thông tin hoàn hảo nhất về bất động sản để so sánh, đánh giá, và đi
đến lựa chọn thích hợp với mục đích, nhu cầu của mình.
Đối với thị trường bất động sản: thông tin về bất động sản được công khai trên
sàn giao dịch bất động sản sẽ hạn chế những biến động, “thăng trầm” của thị trường.
Số lượng và tần suất các giao dịch bất động sản sẽ được hạn chế tối đa, tạo ra sự bình
ổn về giá cả trên thị trường. Bất động sản sau khi mua đi, bán lại sẽ bị đẩy giá lên cao,
tạo ra sự ảo tưởng về giá cả trên thị trường. Những nhà đầu tư với mục đích đầu cơ,
kiếm lời liên tục tạo ra sự khan hiếm hàng hóa, đẩy giá cả thị trường lên ngất ngưởng.
Thị trường trở thành thị trường bong bóng, những cơn sốt đất giả tạo lại càng khiến

người mua lao vào đầu tư, kiếm lời. Bất động sản vốn dĩ giá trị đã cao nay lại càng bị
đẩy lên cao hơn, thực sự tạo ra khó khăn, rào cản lớn với những người mua có khả
năng kinh tế không cao. Cuối cùng, người hưởng lợi lớn nhất là các nhà đầu cơ, nhưng
lại khiến thị trường trở nên bất ổn định và khó khăn trong việc khôi phục lại. Với vòng
luẩn quẩn này, chủ thể chịu thiệt hại lớn nhất sẽ là người mua và thị trường bất động
sản. Khi thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, các chủ thể phải tiến hành
nộp thuế, giá mua và giá bán sẽ có sự chênh lệch lớn, chưa kể việc đối mặt với các rủi
ro nên những đối tượng đầu cơ, trục lợi mang tính thời cơ sẽ giảm đáng kể. Thị trường
bất động sản sẽ được phát triển lành mạnh hơn.

11


Có thể thấy, vai trò cung cấp thông tin về bất động sản của sàn giao dịch bất động sản
chiếm vị trí quan trọng và có sức ảnh hưởng mạnh mẽ tới tất cả các chủ thể trên thị
trường bất động sản.
Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị
trường bất động sản. Một trong những quy luật cơ bản của thị trường là có cầu thì ắt
sẽ có cung. Trong thực tế, nhu cầu về bất động sản trên thị trường hiện nay rất lớn. Vì
thế, thị trường phát triển mạnh mẽ, đa dạng, kéo theo sự hình thành và phát triển một
cách tự phát của các dịch vụ kinh doanh bất động sản như: môi giới, định giá, tư vấn,
quảng cáo bất động sản... Tuy nhiên, những dịch vụ này chưa được sự nhìn nhận đúng
đắn của xã hội. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã ghi nhận các dịch vụ kinh
doanh bất động sản trên. Qua đó, xã hội đã có cái nhìn thích đáng hơn đối với loại
hình dịch vụ này. Để đảm bảo việc thực hiện dịch vụ một cách quy mô, có tổ chức,
luật đã quy định thành lập sàn giao dịch bất động sản. Với chức năng hỗ trợ thị trường
bất động sản, sàn giao dịch bất động sản cung cấp các dịch vụ bất động sản để tạo điều
kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động
sản phục vụ trọn gói các khâu dịch vụ từ khi tìm kiếm, xác định, tiến hành giao dịch
và đăng ký bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các

chủ thể có liên quan như Ngân hàng, kho bạc, cơ quan đăng ký bất động sản, văn
phòng công chứng… Khi tiến hành các giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản, người
mua và người bán sẽ không tiêu tốn quá nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Với cơ
chế “một cửa”, các giao dịch sẽ được tiến hành nhanh chóng và chính xác. Thị trường
bất động sản không ngừng phát triển, dịch vụ kinh doanh bất động sản cũng càng ngày
càng trở nên chuyên nghiệp hơn. Các chủ thể tham gia thị trường có thể lựa chọn sản
phẩm dịch vụ do nhiều doanh nghiệp khác nhau cung cấp. Trong điều kiện cạnh tranh
mạnh mẽ, các sàn giao dịch bất động sản không chỉ cạnh tranh về sự phong phú, đa
dạng của hàng hóa, các loại hình dịch vụ; mà còn phải không ngừng nâng cao chất
lượng các loại hình dịch vụ; đi kèm với nó là việc giảm giá thành dịch vụ và phong
cách phục vụ chuyên nghiệp nhưng không kém phần tận tình, chu đáo. Thông qua các
sản phẩm dịch vụ đa dạng, sàn giao dịch bất động sản sẽ cung cấp cho các chủ thể
kinh doanh bất động sản những yếu tố cần thiết một cách nhanh nhất để họ cảm thấy
an toàn khi tiến hành đầu tư.
12


Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản là nơi quảng bá các dự án, các sản phẩm bất
động sản trên thị trường. Các nhà đầu tư khi muốn giới thiệu về dự án, sản phẩm của
mình, có thể đưa thông tin sản phẩm lên sàn giao dịch bất động sản. Tại đây, sẽ có các
dịch vụ hỗ trợ việc quảng cáo, tiếp thị sản phẩm tới những chủ thể có nhu cầu. Qua
đó, các dự án được biết đến rộng rãi hơn. Với độ tin cậy cao, sàn giao dịch bất động
sản sẽ có những bước tác động nhất định tới nhu cầu và tâm lý của nhà đầu tư, người
mua. Các nhà đầu tư gặp nhau trên sàn giao dịch bất động sản, cùng trao đổi, tham
khảo thông tin và quyết định đầu tư đối với những dự án khả thi. Sàn giao dịch bất
động sản đã trở thành yếu tố cần thiết để hỗ trợ và định hướng cho Nhà đầu tư trong
việc phân tích, đánh giá, nhận định và nắm bắt những cơ hội khi tham gia vào thị
trường bất động sản.
Thứ tư, tạo ra sự cạnh tranh giữa các chủ thể cung cấp dịch vụ công với dịch
vụ tư, góp phần hạn chế tình trạng sách nhiễu, cửa quyền của một bộ phận cán bộ Nhà

nước trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ công3. Để góp phần hỗ trợ thị trường bất động
sản, Nhà nước đã triển khai một số tổ chức dịch vụ công như: văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất, các tổ chức tư vấn khác… Tuy nhiên,
mức độ cung ứng dịch vụ còn thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
Nguyên nhân trực tiếp là do đội ngũ cán bộ còn thiếu về số lượng, yếu về chuyên
môn, chưa được đào tạo chính quy, bài bản, một số cán bộ còn tỏ ra thiếu thiện chí
trong việc cung cấp dịch vụ, gây khó khăn, phiền hà cho người sử dụng dịch vụ. Vì
thế, việc lựa chọn tổ chức cung cấp dịch vụ tư trở nên phổ biến hơn. Sàn giao dịch bất
động sản là một tổ chức cung cấp dịch vụ tư. Với mục đích phục vụ và mục tiêu lợi
nhuận, sàn giao dịch bất động sản đã thường xuyên có sự đổi mới để đáp ứng nhu cầu
và thị hiếu của người dân. Từ đây, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa sàn giao dịch
bất động sản với các tổ chức cung cấp dịch vụ công. Sự cạnh tranh này tạo ra hiệu quả
đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và giúp giảm bớt gánh nặng cho các
tổ chức dịch vụ công. Tuy sàn giao dịch bất động sản hoạt động để hướng tới mục tiêu
lợi nhuận nhưng vì yếu tố đó mà sàn giao dịch bất động sản mới có thể cung cấp được
những dịch vụ có chất lượng và hiệu quả cao. Khi các chủ thể tham gia thị trường có
thể lựa chọn nơi cung cấp dịch vụ thì sự cạnh tranh càng trở nên gay gắt hơn. Các tổ
3TS Nguyễn Quang Tuyến, TS Trần Quang Huy (2009), Giáo trình Pháp luật về Kinh doanh bất động sản, NXB Tư
pháp, Hà Nội. [ tr.169]

13


chức dịch vụ công sẽ không còn cơ hội để sách nhiễu người dân. Bên cạnh đó, tình
trạng quan liêu, hách dịch, trì trệ của một bộ phận cán bộ trong các tổ chức cung cấp
dịch vụ công cũng sẽ được hạn chế. Qua đó, góp phần cải cách thủ tục hành chính
hiện nay ở nước ta.
Thứ năm, sàn giao dịch bất động sản giúp minh bạch, công khai hóa thị trường
Bất động sản, thúc đẩy thị trường phát triển sôi động, có hiệu quả, chính quy và lành
mạnh hơn. Trong thực tế hoạt động, sàn giao dịch bất động sản đã thể hiện vai trò thiết

yếu của mình đối với thị trường bất động sản. Sự nhiệt tình trong việc cung cấp các
dịch vụ bất động sản của sàn giao dịch bất động sản đã tạo niềm tin đối với các chủ
thể tham gia thị trường. Bên cạnh đó, việc thường xuyên nâng cao chất lượng dịch vụ
sẽ thu hút giới kinh doanh bất động sản, tạo ra sự “kích cầu” đối với thị trường bất
động sản. Đồng thời, hạn chế được những giao dịch “ngoài luồng”, giao dịch “đen”,
giao dịch “trốn thuế” trên thị trường. Đây là yếu tố quan trọng trong việc minh bạch
hóa thị trường bất động sản. Về vĩ mô, sàn giao dịch bất động sản góp phần phát triển
kinh tế xã hội, tạo ra sự bình ổn nhất định trên thị trường.
Có thể thấy, sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động
sản, được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Sự ra đời của sàn giao
dịch bất động sản đã tạo ra bước tiến mạnh mẽ trong việc tác động vào thị trường bất
động sản. Sàn giao dịch bất động sản không chỉ cung cấp dịch vụ phục vụ thị trường
mà thông qua đó còn là cơ sở để Nhà nước tiến hành quản lý thị trường bất động sản.
Từ đó, giải quyết được những bế tắc trong việc quản lý thị trường bất động sản phi
chính quy.
1.1.3. Mục đích của dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Thị trường BĐS trong một thời gian dài trải qua nhiều biến động thăng trầm,
vượt xa sự kiểm soát của Nhà nước. Theo đó, giá BĐS tăng đột biến, không phản ánh
nhu cầu thực tế. Thực trạng đầu cơ, kích cầu ảo… làm thị trường lũng đoạn và thường
chỉ tập trung ở một giới có tiền. Chúng vượt xa khả năng và tầm với của những người
dân thường.
Bên cạnh đó, sự buông lỏng quản lý của Nhà nước hoặc chưa thiết lập một
hành lang pháp lý đầy đủ, một cơ chế quản lý phù hợp nên tình trạng giao dịch ngầm,
mua bán trao tay, không qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền chiếm tỷ lệ lớn. Đây là
14


nguyên nhân của tình trạng tranh chấp, bất đồng xảy ra… Từ đó, khiến cho thị trường
trở nên khó kiểm soát hơn. Kể từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản của Việt
Nam đã trải qua 3 lần sốt đất và 3 lần đóng băng. Căn cứ vào sự biến động của thị

trường trong 20 năm qua chúng ta có thể tạm chia thành 6 giai đoạn: cơn sốt năm
1993-1994, giai đoạn đóng băng năm 1995-1999, giai đoạn bùng nổ năm 2001-2002,
giai đoạn nguội lạnh năm 2002-2006, giai đoạn sốt nhà đất năm 2007-2010, giai đoạn
sồi sụt từ năm 2008 và suy giảm mạnh năm 2011. Mỗi bước thăng trầm của thị trường
thường gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách đối với bất động sản 4. Trên thực
tế, có tới hơn 70% số lượng các giao dịch bất động sản trên thị trường không được
tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản 5. Nhiều giao dịch kinh doanh bất động sản có
biểu hiện trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Từ đó, các tranh chấp và
khiếu kiện nảy sinh do chuyển nhượng trao tay, thị trường bất động sản trở nên hỗn
loạn.
Như một nhu cầu tất yếu khách quan, đã đến lúc Nhà nước cần phải kiểm soát
chúng bằng nhiều hình thức và biện pháp khác nhau. Ghi nhận sự ra đời và hoạt động
của sàn giao dịch bất động sản là một trong những cách thức và biện pháp để giải
quyết tình trạng trên với mục đích:
•

Là thể chế trung gian được pháp luật ghi nhận, hoạt động nhằm hỗ trợ các chủ thể
tham gia thị trường được thuận lợi, dễ dàng trong việc xác lập và thực hiện các giao
dịch. Sàn giao dịch bất động sản là một sân chơi chung mang tính chuyên nghiệp.
Thông qua đó, giảm dần và hướng tới sự triệu tiêu các tổ chức, cá nhân hành nghề trôi

nổi, tự phát để lũng đoạn hoặc thao túng thị trường.
• Cùng với các thể chế trung gian khác, sàn giao dịch bất động sản từng bước đưa thị
trường vào hoạt động theo quỹ đạo chung dưới sự kiểm soát của Nhà nước; hạn chế
các giao dịch ngầm; tạo đà chị thị trường minh bạch, công khai hóa. Từ đó, không chỉ
thể hiện và nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản
mà còn tận thu các khoản thuế vào ngân sách Nhà nước.

4 Diệu Vy, “Nhìn lại các chu kỳ thăng trầm của thị trường bất động sản”, đăng ngày 15/02/2012 lúc 22:00 trên :
/>5 TS Doãn Hồng Nhung (2009), Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam,

NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. trang 73

15


•

Sự ra đời của sàn giao dịch BĐS cũng hướng tới việc định hướng cho các nhà đầu tư
kinh doanh BĐS văn minh và chuyên nghiệp hơn; cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh và
an toàn hơn. Đây là bước nhằm tạo đà phát triển cho những doanh nghiệp thực sự có
năng lực và từng bước thanh lọc, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, không có khả

năng.
• Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản là một đòi hỏi tất yếu khách quan, phù hợp
với xu hướng chung của các quốc gia trên thế giới. Thực tế cho thấy bất kỳ quốc gia
nào có thị trường bất động sản phát triển sôi động cũng không thể thiếu được sự hỗ trợ
của các thể chế hỗ trợ trung gian với vai trò là cầu nối, là sợi dây liên kết và “kéo gần”
các nhà đầu tư lại với nhau- trong đó sàn giao dịch bất động sản là một trong những
cầu nối đó.
Có thể thấy, sàn giao dịch BĐS ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu minh bạch hóa thị
trường BĐS; Góp phần giúp Nhà nước trong việc quản lý thị trường BĐS; Giúp nhà
đầu tư và những người có nhu cầu giao dịch thuận lợi hơn trong việc tiếp cận thông
tin, đầu tư và thực hiện giao dịch; Giảm những giao dịch “ngầm” vốn dĩ rất khó quản
lý, tránh được tình trạng “đầu cơ bất động sản” gây những sóng gió trong thị trường
bất động sản.
1.2. Khái quát chung về pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
1.2.1. Khái niệm pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Dù hình thành muộn so với các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường
song thị trường bất động sản ở Việt Nam được đánh giá là thị trường phát triển nhanh
nhất, sôi động nhất nhưng cũng phức tạp nhất. Theo đó, các thể chế trung gian ra đời

và hoạt động trong thị trường bất động sản trong đó có hoạt động của sàn giao dịch
bất động sản cũng phát triển với tốc độ lan tỏa khá nhanh và phức tạp. Cả hai loại thị
trường này đều rất cần tới sự định hướng, quản lý và kiểm soát của Nhà nước thông
qua các quy phạm pháp luật.
Nếu so sánh với pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản thì pháp luật điều
chỉnh hoạt động của các thị trường dịch vụ bất động sản, trong đó có dịch vụ sàn giao
dịch bất động sản hình thành muộn hơn. Sự ghi nhận việc hình thành và tồn tại của
loại hình này, có sự quản lý và kiểm soát của nhà nước mới chỉ bắt đầu từ năm 2006khi có sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, cùng với đó là: Nghị
16


định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Thông tư số 13/2008/TT-BXD
ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Bên cạnh đó, còn một số văn
bản có liên quan như: Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; Luật Nhà ở
năm 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010, của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;…
Theo thời gian các văn bản trên được thay thế bổ sung, hoàn thiện có thể kể
đến như Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi
tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở
2014,… . Các văn bản pháp luật này ra đời là sự tuyên cáo chung đối với các loại hình
môi giới, quảng cáo, tư vấn, định giá… bất động sản trôi nổi trên thị trường. Qua đó,
đã chính thức thừa nhận sự hoạt động của một số loại hình dịch vụ trung gian trên thị
trường một cách hợp pháp, được pháp luật bảo vệ. Pháp luật quy định sàn giao dịch
bất động sản phải có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, hoạt động trong khuôn khổ của pháp
luật.
Mặc dù hình thành khá muộn song pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động

sản đã góp phần đưa các hoạt động dịch vụ bất động sản hoạt động một cách chính
quy, có tổ chức, có “thân phận” rõ ràng. Đây là cơ sở để các tổ chức, cá nhân hoạt
động trong lĩnh vực này có cơ hội và điều kiện phát triển, nhân rộng và tạo thương
hiệu riêng của mình- điều mà các dịch vụ trôi nổi, tự phát không thể có được.
Pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản bao gồm nhiều nội dung, nhiều
nhóm quy phạm điều chỉnh ở những khía cạnh khác nhau và mức độ khác nhau. Có
những nhóm quy phạm thể hiện sự can thiệp sâu sắc của Nhà nước, chi phối trực tiếp
tới quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; song có những nhóm quy
phạm thể hiện sự định hướng, tạo quyền chủ động và linh hoạt trong quá trình tổ chức
và hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản.
Thông qua đó, có thể hiểu: Pháp luật điều chỉnh về sàn giao dịch bất động sản
là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quá trình
17


hình thành, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất
động sản.
1.2.2. Cơ cấu pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Các văn bản pháp luật hiện hành quy định về tổ chức và hoạt động của sàn giao
dịch BĐS được biểu hiện ở nhiều nội dung khác nhau, song tựu chung lại chúng gồm
các nhóm quy phạm điều chỉnh những vấn đề cơ bản sau đây của sàn giao dịch bất
động sản:
Một là, nhóm quy phạm quy định về điều kiện của sàn giao dịch BĐS hợp
pháp. Nhóm quy phạm này chủ yếu đề cập đến tư cách chủ thể với điều kiện nào; tiêu
chí ra sao và phải thực hiện thủ tục gì tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì mới
được được Nhà nước thừa nhận sự tồn tại hợp pháp của sàn giao dịch BĐS. Đây là
nhóm quy phạm xác định sự ra đời và tồn tại của sàn giao dịch BĐS; cũng là cơ sở để
Nhà nước quản lý, kiểm soát cũng như để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
trong quá trình hoạt động.
Hai là, nhóm quy phạm quy định về những vấn đề mang tính nguyên tắc trong

quá trình tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đây là nhóm quy phạm
thể hiện ý chí của Nhà nước trong việc yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản khi
được thành lập phải hoạt động theo những tôn chỉ mục đích nhất định để đảm bảo hài
hòa lợi ích của Nhà nước, của các chủ thể tham gia thị trường và của chính sàn giao
dịch bất động sản. Nhóm quy phạm này hướng cho hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản tuân thủ đúng pháp luật, không vi phạm các quy định của Nhà nước trong
quá trình hoạt động của mình.
Ba là, nhóm quy phạm quy định về phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản. Theo đó, bằng các quy phạm cụ thể thể hiện phạm vi, nội dung hoạt động
của sàn giao dịch bất động sản bao gồm những hoạt động nào? Giới hạn của các hoạt
động đó ra sao? Hay nói cụ thể là: pháp luật cho phép sàn giao dịch bất động sản được
thực hiện những hoạt động kinh doanh dịch vụ gì trên thị trường bất động sản với
những yêu cầu, những điều kiện ràng buộc gì. Nhóm quy phạm này là cần thiết khách
quan để định hướng cho hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản. Theo
đó tùy từng điều kiện năng lực và thế mạnh, cũng như mục đích của mỗi sàn giao dịch
18


bất động sản khi ra đời sẽ lựa chọn cho mình những loại hình kinh doanh dịch vụ nào
cho phù hợp và có lợi nhất.
Bốn là, nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham
gia sàn giao dịch bất động sản. Mỗi chủ thể tham gia tại sàn giao dịch bất động sản
với mục đích khác nhau và theo đó quyền và lợi ích được hưởng từ mỗi loại hình dịch
vụ cũng không giống nhau. Vì vậy, pháp luật điều chỉnh về quyền và nghĩa vụ của các
bên nhằm hướng đến trước hết tạo ra sự bình đẳng và tôn trọng quyền và nghĩa vụ lẫn
nhau của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản. Đó cũng chính là mục đích
nhằm hài hòa hóa lợi ích giữa các chủ thể, lợi ích Nhà nước và của toàn xã hội. Đặc
biệt, nhóm quy phạm này nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch
và là cơ sở để Nhà nước giải quyết những tranh chấp, bất bình nếu xảy ra.
Năm là, nhóm quy phạm quy định về xử lý vi phạm đối với các sàn giao dịch

hoạt động trái pháp luật. Đây là nhóm quy phạm hết sức cần thiết, vừa có tác dụng
ngăn ngừa các hành vi sai phạm, vừa có tác dụng “chế tài” nếu sàn giao dịch bất động
sản trong quá trình tổ chức, hoạt động trái với pháp luật và đạo đức xã hội. Thông qua
nhóm quy phạm này cũng nhằm định hướng cho các sàn giao dịch bất động sản ý thức
tôn trọng và nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật. Mặt khác, định hướng cho sàn giao
dịch bất động sản hoạt động ngày càng chuyên nghiệp hơn, phù hợp với xu thế chung
của thế giới.
Với cách phân loại như vậy, chúng ta sẽ có cái nhìn rõ ràng và cụ thể hơn về
các quy phạm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản.
Có thể thấy, sàn giao dịch BĐS là một chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS được
pháp luật nước ta ghi nhận. Hoạt động của sàn giao dịch BĐS góp phần minh bạch
hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Đây chính là công
cụ để Nhà nước thông qua đó tiến hành việc quản lý thị trường bất động sản; đặc biệt,
đối với thị trường bất động sản phát triển phức tạp và đầy biến động như ở Việt Nam.
Vì vậy, pháp luật điều chỉnh về sàn giao dịch bất động sản là vấn đề cần được quan
tâm thích đáng. Từ đó, để sàn giao dịch bất động sản có thể thể hiện được đúng vai
trò, chức năng, nhiệm vụ của nó.

19


1.2.3. Vị trí, vai trò của pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Những quy định điều chỉnh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên sàn giao
dịch là rất cần thiết, bởi vì:
Thứ nhất, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ tác động tích cực vào sự tăng
trưởng của đất nước, nếu thị trường BĐS hoạt động không hiệu quả sẽ ảnh hưởng
không tốt đến tăng trưởng kinh tế, gây tâm lý hoang mang cho người dân và đe dọa sự
ổn định xã hội. Vì vậy, muốn xây dựng và phát triển thị trường bất động sản theo quỹ
đạo quản lý của Nhà nước thì hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, hoạt
động dịch vụ SGDBĐS nói riêng phải được vận hành dựa trên một khung pháp lý

hoàn thiện. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các thị
trường thành phần của nền kinh tế như thị trường vốn, thị trường khoa học công nghệ,
thị trường sức lao động… Sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản sẽ có ý
nghĩa nhiều về mặt chính trị, kinh tế, xã hội, còn khi thị trường bất động sản trì trệ sẽ
gây ra những tác động xấu tới nền kinh tế. Thị trường bất động sản mặc dù hình thành
muộn xong được đánh giá là thị trường phát triển nhanh nhất, sôi động nhất trong nền
kinh tế thị trường. Các thể chế trung gian của thị trường bất động sản cũng phát triển
với tốc độ nhanh với sức lan tỏa lớn, vì vậy thị trường bất động sản cũng như các thể
chế trung gian của nó đều rất cần sự định hướng, quản lý và kiểm soát của Nhà nước
thông qua các quy phạm pháp luật. Theo đó, hoạt động của SGDBĐS nói chung và
dịch vụ sàn giao dịch nói riêng phải được pháp luật quy định cụ thể.
Thứ hai, hoạt động kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh phức tạp do đối
tượng của hoạt động kinh doanh này là tài sản có giá trị lớn, cố định về vị trí, mang
tính cá biệt và khan hiếm… Để kinh doanh BĐS có hiệu quả thì nhà đầu tư phải am
hiểu thị trường, hiểu biết về quy hoạch, kiến trúc, phong thủy… Ngoài ra thị trường
bất động sản là thị trường không hoàn hảo, chịu sự chi phối của phong tục, tập quán,
tâm lý xã hội… nên nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn trong kinh doanh BĐS.
Chính vì vậy, họ tìm đến tổ chức trung gian - sàn giao dịch, mà ở đó họ được những
nhà môi giới chuyên nghiệp tư vấn, hỗ trợ để họ đạt được mục đích kinh doanh BĐS.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, giao dịch bất động sản phải được tiến hành
thông qua sàn giao dịch, bên cạnh đó, nhu cầu giao dịch bất động sản thông qua sàn
ngày càng tăng kéo theo nhu cầu về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Chính vì vậy,
20


để thị trường bất động sản phát triển ổn định cần phải có khung pháp lý quy định về
hoạt động của sàn nói chung và dịch vụ trên sàn nói riêng.
Thứ ba, để phát triển SGDBĐS chuyên nghiệp hơn, cần xây dựng khung pháp
lý hoàn thiện cho hoạt động dịch vụ trên SGDBĐS.
Như vậy, việc xây dựng khung pháp lý điều chỉnh dịch vụ môi giới trên

SGDBĐS ở nước ta là rất cần thiết.

21


CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG
DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch BĐS là một địa chỉ bán hàng tương đối mới trong hoạt động kinh
doanh BĐS ở Việt Nam, tại đó hàng hóa BĐS được bán ra thường có giá trị cao, đồng
thời phải tuân thủ những điều kiện nghiêm ngặt do pháp luật quy định để đảm bảo
hoạt động mua bán, cho thuê BĐS được diễn ra công khai, minh bạch và mang lại
hiệu quả. Do đó, các sàn giao dịch BĐS muốn được hình thành và hoạt động trên thị
trường giao dịch BĐS mang lại hiệu quả thì đầu tiên là phải đáp ứng đầy đủ các quy
định của pháp luật về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS, từ đó tạo cơ sở pháp lý
để sàn hoạt động chuyên nghiệp.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ về điều kiện thành lập
sàn giao dịch BĐS, cụ thể có ba điều kiện sau đây:
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải thành
lập doanh nghiệp. Để có thể thành lập doanh nghiệp phục vụ cho hoạt động kinh
doanh BĐS thì tổ chức, cá nhân đó phải đáp ứng trước hết là các điều kiện dành riêng
cho tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS quy định tại Điều 10, Luật Kinh doanh bất động
sản năm 2014. Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc
hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp
hơn 20 tỷ đồng.6 Mức vốn pháp định này được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của
doanh nghiệp, hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký
xác nhận về mức vốn pháp định. 7 Trừ các trường hợp sau thì không phải thành lập
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

6 Khoản 1, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

7 Điều 4, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ban hành ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật Kinh doanh bất động sản.

22


Một là, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên.8 Tuy nhiên, các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân này vẫn phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Hai là, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS quy định tại chương IV Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2014.9
Thứ hai, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất 02
người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn
giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Đây là quan điểm
rõ nhất của pháp luật khi nói hoạt động kinh doanh BĐS là hoạt động kinh doanh có
điều kiện. Hoạt động tại sàn không yêu cầu phải có vốn pháp định, nhưng do hoạt
động trong sàn chủ yếu là hoạt động môi giới BĐS nên pháp luật quy định bắt buộc
phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới BĐS.
Thứ ba, sàn giao dịch BĐS phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật
chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
Một là, về quy chế hoạt động của sàn. Theo quy định tại thông tư số
13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 thì nội dung cơ bản của quy chế bao gồm những
vấn đề: quy định chung về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch BĐS; về
tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận trong sàn giao dịch BĐS; về chế độ
quản lý tài chính của sàn giao dịch BĐS; về mối quan hệ khách hàng trong khi giao
dịch; về các loại và điều kiện của BĐS được đưa vào giao dịch... Việc yêu cầu phải có
quy chế này là để hoạt động của sàn bảo đảm đúng quy trình, tránh gây thiệt hại cho
khách hàng và là cơ sở để cơ quan Nhà nước kiểm soát hoạt động của sàn giao dịch
BĐS.
Hai là, sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ cụ thể. Nếu thay đổi về địa điểm

giao dịch thì phải thông báo tới cơ quan quản lý Nhà nước tại địa phương và khách
hàng đang giao dịch biết. Đây là một trong những điều kiện để hạn chế tình trạng kinh
doanh không ổn định hoặc kinh doanh không lành mạnh của sàn, việc chuyển địa

8 Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ban hành ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
9 Điểm b, Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ban hành ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

23


điểm, thay đổi tên gọi liên tục có thể gây thiệt hại cho khách hàng nên cần phải có
những điều kiện khắt khe để gắn trách nhiệm của sàn trong kinh doanh BĐS.
Ba là, về cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao
dịch. Cơ sở vật chất của sàn được hiểu gồm cơ sở kỹ thuật (hệ thống các máy móc,
thiết bị phục vụ cho hoạt động của sàn như bàn ghế, hệ thống máy tính...) và cơ sở vật
chất (địa điểm, trụ sở, hoạt động của sàn). Theo quy định tại thông tư số 13/2008/TTBXD ngày 21/05/2008 thì cơ sở vật chất của sàn giao dịch BĐS phải đáp ứng các yêu
cầu như: sàn phải có diện tích sử dụng để thực hiện các giao dịch và dịch vụ môi giới
BĐS tối thiểu là 50 m2, nếu đăng ký thêm các dịch vụ bổ sung khác thì tối thiểu mỗi
dịch vụ này phải có diện tích sử dụng bằng 20 m 2, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị
phù hợp với nội dung hoạt động.
2.2. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Nguyên tắc là những quy định để làm cơ sở cho các mối quan hệ xã hội. Bất kỳ
một hoạt động nào cũng đều dựa trên những nguyên tắc tổ chức nhất định. Để có thể
tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản cũng cần phải đáp ứng những nguyên
tắc nhất định. Trước đây Theo quy định tại Điều 56, Luật kinh doanh bất động sản
năm 2006, sàn giao dịch bất động sản có 5 nguyên tắc tổ chức và hoạt động cơ bản.
Một là, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh
dịch vụ bất động sản được thành lập SGDBĐS hoặc thuê SGDBĐS của tổ chức, cá

nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
Hai là, SGDBĐS phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh
doanh bất động sản thành lập SGDBĐS thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân
hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động
sản để hoạt động.
Ba là, Hoạt động của SGDBĐS phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp
luật.
Bốn là, SGDBĐS, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập
SGDBĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của SGDBĐS.

24


Năm là, SGDBĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc
thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo
với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
LKDBĐS năm 2014 không quy định riêng nguyên tắc tổ chức và hoạt động của
SGDBĐS, theo đó SGDBĐS hoạt động trên cơ sở tuân thủ nguyên tắc kinh doanh bất
động sản quy định tại Điều 4, như sau: Bình đẳng trước pháp luật; Tự do thoả thuận
trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không
trái quy định của pháp luật; Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện
theo quy định của Luật này; Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai,
minh bạch. Bên cạnh đó, SGDBĐS phải tuân thủ quy định tại Điều 69 LKDBĐS năm
2014 về điều kiện kinh doanh, bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ
SGDBĐS phải thành lập doanh nghiệp; Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS
phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý,
điều hành SGDBĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; SGDBĐS
phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt
động.
Về cơ bản, quy định về nguyên tắc, điều kiện tổ chức, hoạt đông SGDBĐS vẫn

giữ nội dung cũ, tuy nhiên các nhà làm luật đã cơ cấu lại dễ hiểu và khoa học hơn, sửa
đổi, bổ sung một số điểm mới so với LKDBĐS năm 2006. Theo LKDBĐS năm 2006,
tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất
động sản được thành lập SGDBĐS hoặc thuê SGDBĐS của tổ chức, cá nhân khác để
phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. SGDBĐS phải là pháp
nhân, có thể là pháp nhân độc lập với doanh nghiệp thành lập ra sàn cũng có thể phụ
thuộc (lấy tư cách pháp nhân của doanh nghiệp để hoạt động). Tuy nhiên, cơ quan
chức năng không hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, theo Điều 74 Bộ Luật Dân sự năm
2015 thì một pháp nhân phải vừa có trụ sở, vừa có tài sản, vừa có cơ cấu tổ chức chặt
chẽ và được quyền nhân danh pháp nhân để hoạt động nếu thiếu một trong các điều
kiện thì không gọi là pháp nhân, còn theo Luật Doanh nghiệp thì pháp nhân phải có đủ
các điều kiện trên và có con dấu để nhân danh pháp nhân. SGDBĐS gọi là pháp nhân,
có đủ các điều kiện nhưng không được cơ quan có thẩm quyền cấp con dấu để nhân
danh hoạt động bởi sàn giao dịch không nằm trong hệ thống các doanh nghiệp theo
25