Giải pháp trong đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu dân cư mới và định hướng thời gian tới

GIẢI PHÁP TRONG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC
KHU ĐÔ THỊ, KHU DÂN CƯ MỚI VÀ ĐỊNH HƯỚNG 
THỜI GIAN TỚI
Đồng chí Phạm Giang ­ Giám đốc Sở Xây dựng
phát biểu thảo luận tại Kỳ họp thứ 7, HĐND tỉnh
 
          Trong thời gian qua, được sự quan tâm lãnh đạo, chỉ  đạo của Tỉnh ủy, HĐND,  
UBND tỉnh, với sự tham mưu, phối hợp thực hiện của các Sở, Ban, Ngành, UBND các 
huyện, thành phố, đến nay công tác phát triển đô thị  trên địa bàn tỉnh đã có bước phát  
triển rõ rệt, nhiều đô thị  đã được quy hoạch điều chỉnh, mở  rộng; các dự  án đầu tư 
phát triển khu đô thị, khu dân cư mới, phát triển nhà ở đã và đang xây dựng, hoàn thành 
đã làm thay đổi về kiến trúc, cảnh quan đô thị  và có chất lượng môi trường sống tốt 
hơn. Do có cơ chế hấp dẫn, đã thu hút được các nhà đầu tư  quan tâm đầu tư  vào các  
dự án phát triển đô thị (tại 8/10 huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh). Đến nay đã có 41  
dự án khu đô thị  mới, khu dân cư mới, nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư 
(9 dự án đã hoàn thành; 9 dự án hoàn thành từ 80% khối lượng trở lên và 23 dự án đang  
triển khai giải phóng mặt bằng, thi công xây dựng) với quy mô sử  dụng đất khoảng  
650 ha. Nhiều khu đô thị mới đã được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng  
xã hội như: khu đô thị Bách Việt Lake Garden, khu đô thị số 1,2,3,6,7 thuộc khu đô thị 
phía nam thành phố  Bắc Giang; khu đô thị  phía Tây thị  trấn Vôi, huyện Lạng Giang; 
khu đô thị Đồng Cửa, thị trấn Đồi Ngô, khu đô thị tiểu khu 2,3 thị trấn Neo, huyện Yên  
Dũng...Một số  khu đô thị  đã và đang xuất hiện các công trình kiến trúc cao tầng, khu 
công viên cây xanh cảnh quan đẹp là những điểm nhấn kiến trúc của đô thị văn minh, 
hiện đại chất lượng cao. Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch, quản lý trật tự 
xây dựng tại các dự  án cũng dần đi vào nề  nếp, nhiều khu đô thị, khu dân cư  đã làm  


tốt công tác quản lý trật tự xây dựng, tạo bộ  mặt đô thị  ngày càng khang trang, sáng, 
xanh, sạch đẹp, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế ­ xã hội của địa phương.
          Việc kêu gọi các nhà đầu tư tham gia đầu tư  các dự  án KĐTM, KDCM đã góp  
phần giảm áp lực cho ngân sách nhà nước, là nguồn vốn bổ sung quan trọng đáp ứng 

nhu cầu vốn đầu tư phát triển và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của tỉnh; góp phần thúc 
đẩy chuyển dịch cơ  cấu kinh tế  của tỉnh theo hướng tích cực là tăng tỷ  trọng ngành 
công nghiệp ­ xây dựng, dịch vụ, giảm dần tỷ trọng ngành nông nghiệp trong nền kinh  
tế của tỉnh. Đa số các dự án có quy mô lớn nên được đầu tư đồng bộ, góp phần quan  
trọng để  mở  rộng không gian đô thị, thúc đẩy quá trình đô thị  hóa; Góp phần hoàn  
thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện,  
chiếu sáng, thông tin, bãi đỗ xe, khuôn viên cây xanh) theo quy hoạch xây dựng đô thị 
được duyệt; khắc phục dần tình trạng đầu tư  các điểm dân cư  nhỏ  lẻ, bám dọc các 
tuyến đường quốc lộ, tỉnh lộ với hạ tầng sơ sài, không đồng bộ. Đồng thời tạo ra quỹ 
đất ở, quỹ đất dịch vụ và đất công cộng lớn, giải quyết được nhu cầu về đất ở, chỗ ở 
của nhân dân và quỹ  đất để  đầu tư các công trình công cộng (trụ  sở  cơ quan, trường  
học, bệnh viện, nhà văn hóa, công viên, quảng trường…) qua đó đã góp phần không 
nhỏ vào sự phát triển kinh tế­xã hội, nâng cấp các đô thị.
          Tuy nhiên, bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện còn một số hạn chế như sau:
          ­ Công tác quy hoạch, kế  hoạch còn hạn chế. Các huyện, thành phố  chưa xây  
dựng và ban hành được Chương trình phát triển đô thị, hồ  sơ  đề  xuất khu vực phát 
triển đô thị, kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị (mới có 3/17 đô thị có hồ sơ  
đề xuất khu vực phát triển đô thị được duyệt gồm Thành phố Bắc Giang, Thị trấn Vôi,  
thị trấn Cao Thượng).
          ­ Công tác dự  báo về  thị  trường bất động sản chưa được quan tâm đúng mức, 
chưa xây dựng được trung tâm thông tin, dữ liệu thị trường bất động sản.
          ­ Việc bố trí kinh phí lập quy hoạch xây dựng còn ít, dẫn đến còn thiếu nhiều  
quy hoạch. Tỷ lệ phủ kín quy hoạch, nhất là quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết ở 


các đô thị còn thấp. Công tác lập quy hoạch chi tiết xây dựng còn một số bất cập, một  
số dự án có thời gian chuẩn bị đầu tư  kéo dài nên đến khi triển khai thực hiện nhiều 
yếu tố  về kinh tế­xã hội, hiện trạng khu vực dự kiến phát triển đô thị  đã có sự  thay 
đổi so với thời điểm khảo sát, lập quy hoạch; chất lượng khảo sát phục vụ  lập quy  
hoạch tại một số  dự  án thấp, còn có sai sót, chồng lấn giữa các dự  án nhưng chưa 

được phát hiện. Do đó có trường hợp phải điều chỉnh quy hoạch trong quá trình thực 
hiện dự án.
          ­ Công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn dẫn đến một số  dự  án bị 
chậm tiến độ, phải gia hạn trong quá trình thực hiện.
          ­ Dự án khu đô thị là dự án có quy mô sử dụng đất và vốn đầu tư lớn, liên quan  
đến nhiều chuyên ngành, nhiều Luật, nhưng do quy định tại các Luật còn mâu thuẫn,  
chồng   chéo   dẫn   đến   việc   thực   hiện   dự   án   còn   có   sai   sót,   như:   Nghị   định   số 
11/2013/NĐ­CP của Chính phủ  về  quản lý đầu tư  phát triển đô thị  thì  ở  bước chấp 
thuận đầu tư  chưa cần đánh giá tác động môi trường trong khi đó theo Luật Bảo vệ 
Môi trường thì phải có đánh giá tác động môi trường;   Nghị  định số  11/2013/NĐ­CP 
của Chính phủ  quy định việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng 
cho người dân tự  xây dựng nhà  ở  phải xin ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ 
Xây dựng trong khi Nghị định số  43/2014/NĐ­CP của Chính phủ  quy định chi tiết thi  
hành một số điều của Luật Đất đai thì không quy định việc xin ý kiến thống nhất với 
Bộ Xây dựng...
          ­ Việc tổ chức giám sát thực hiện dự án, giám sát quản lý chất lượng các khu đô  
thị  đã được các huyện, thành phố  quan tâm tuy nhiên qua kiểm tra thì có dự  án chất 
lượng chưa cao, vẫn còn sai sót trong quá trình thi công xây dựng.
          Đề xuất một số giải pháp và định hướng chủ yếu trong thời gian tới:
          Một là, đối với Sở Xây dựng và các Sở, ban, ngành của tỉnh có liên quan:
          ­ Tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các quy định của tỉnh về đầu tư xây dựng khu 
đô thị, khu dân cư mới theo hướng tạo ra cơ chế thu hút đầu tư  vừa hấp dẫn vừa cụ 


thể, công khai minh bạch; Rà soát, bổ  sung, hoàn chỉnh quy trình và đơn giản hoá thủ 
tục hành chính về  đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy, tạo 
điều kiện và hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện các thủ tục hành chính.
          ­ Hướng dẫn UBND các huyện thành phố xây dựng chương trình phát triển đô  
thị, khu vực phát triển đô thị và xây dựng kế hoạch phát triển đô thị phù hợp với điều  
kiện kinh tế­xã hội; đảm bảo phát triển đô thị theo chương trình, kế hoạch và nhu cầu  

bất động sản của địa phương.
          ­ Đổi mới và hướng dẫn UBND các huyện, thành phố, các chủ đầu tư  công tác 
lập, thẩm định quy hoạch xây dựng. Nâng cao chất lượng thẩm định các đồ  án quy  
hoạch xây dựng, dự  án đầu tư, thiết kế  bản vẽ  thi công thuộc thẩm quyền của Sở.  
Tăng cường hướng dẫn, kiểm tra, quản lý chất lượng xây dựng công trình và trật tự 
xây dựng trên địa bàn.
          ­ Xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản để phục vụ công 
tác quản lý nhà nước và làm cơ sở xây dựng các chương trình, kế hoạch phát triển đô  
thị và nhà ở trong từng thời kỳ.
              ­ Khuyến khích các nhà đầu tư  thực hiện đầu tư  theo hướng nâng cao chất 
lượng sống cho cư dân trong khu đô thị, khu dân cư (sử dụng vật liệu mới; đầu tư xây  
dựng các dự án đồng bộ hạ tầng xã hội, cây xanh, công viên, khu thể dục thể thao... có  
chất lượng tốt, có cảnh quan đẹp, hấp dẫn để thu hút người dân vào sinh sống tại khu  
đô thị).
          Hai là, đối với UBND các huyện, thành phố:
          ­ Khẩn trương tổ chức lập chương trình phát triển đô thị, hồ sơ đề xuất khu vực 
phát triển đô thị cho phù hợp với điều kiện thực tế phát triển kinh tế ­ xã hội của địa 
phương theo từng thời kỳ; gắn kết chặt chẽ giữa chương trình phát triển đô thị, quy  
hoạch xây dựng đô thị với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch chuyên 
ngành khác, đảm bảo đồng bộ, tránh mâu thuẫn, chồng chéo. Đề xuất danh mục dự án  
khu đô thị, khu dân cư  mới phù hợp với chương trình, kế  hoạch, hồ  sơ  đề  xuất khu  


vực phát triển đô thị, phù hợp với quy hoạch điểm dân cư  nông thôn nhằm tránh tình  
trạng mất cân đối cung cầu bất động sản.
          ­ Quan tâm, ưu tiên bố trí vốn cho công tác lập quy hoạch xây dựng, nhất là quy  
hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị. Định kỳ  rà soát, điều chỉnh các đồ  án quy 
hoạch cho phù hợp với điều kiện thực tế phát triển kinh tế ­ xã hội của địa phương; 
gắn kết chặt chẽ, đảm bảo đồng bộ, tránh mâu thuẫn, chồng chéo giữa quy hoạch xây  
dựng với quy hoạch, kế  hoạch sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành khác có  

liên quan.
          ­ Không đầu tư  xây dựng phát triển các điểm dân cư  nhỏ  lẻ  dọc theo các trục 
đường giao thông mà thực hiện đầu tư thành khu dân cư tập trung đồng bộ hạ tầng kỹ 
thuật  và   hạ   tầng  xã   hội  theo  chỉ   đạo  của   Chủ   tịch  UBND   tỉnh  tại  Công  văn  số  
1344/UBND­XD ngày 19/5/2016.
          ­ Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động cán bộ, đảng viên và nhân dân  
nhằm tạo sự  thống nhất, đồng thuận cao trong thực hiện các cơ  chế  chính sách về 
phát triển đô thị. Tập trung cao cho công tác bồi thường GPMB, coi đây là nhiệm vụ 
trọng tâm, trọng điểm và là khâu đột phá trong phát triển đô thị; chủ động tháo gỡ khó 
khăn, tham mưu, đề  xuất với UBND tỉnh nhân rộng cách làm hay, mới, tính sáng tạo 
trong quá trình thực hiện dự án và giải phóng mặt bằng.
          ­ Hàng năm, thực hiện rà soát, tính toán nhu cầu để đề xuất quy mô, danh mục,  
số lượng dự án, phân kỳ đầu tư hợp lý, có tính khả thi cao, phù hợp với năng lực, nhu  
cầu thị trường và tình hình thực tiễn của mỗi địa phương.
          ­ Nâng cao chất lượng công tác đấu thầu để lựa chọn được chủ đầu tư có kinh  
nghiệm, năng lực thực sự về kỹ thuật, tài chính bảo đảm cho việc triển khai thực hiện  
các dự  án; Khi ký hợp đồng thực hiện dự  án với chủ  đầu tư, cần quy định rõ trách  
nhiệm của các bên liên quan và điều khoản xử  lý trong trường hợp dự  án chậm tiến 
độ, làm cơ  sở  để  xử  lý đối với chủ  đầu tư  không thực hiện hoặc thực hiện tiến độ 
chậm, vi phạm theo quy định.


          ­ Đối với các khu vực có khả năng sinh lời cao, quy mô hợp lý thì bố  trí nguồn  
vốn đầu tư công để trực tiếp đầu tư. Mặt khác hàng năm thực hiện lập kế hoạch đầu  
tư công đối với một số công trình hạ tầng xã hội được quy hoạch trong các khu đô thị,  
khu dân cư  (nhà văn hóa, khu thể  thao, trường học,...) và các công trình hạ  tầng kỹ 
thuật ngoài ranh giới các dự  án để  tạo sự  đồng bộ, đảm bảo phục vụ  nhu cầu của  
người dân.
          ­ Tăng cường trách nhiệm của người đứng đầu các cơ  quan, đơn vị  trong việc  
thực hiện nhiệm vụ được giao; công tác quản lý, kiểm tra, giám sát chặt chẽ tiến độ, 

chất lượng xây dựng các dự án đầu tư phát triển đô thị, nhất là các công trình hạ tầng  
kỹ  thuật bàn giao cho nhà nước quản lý. Đồng thời đề  xuất biện pháp xử  lý đối với 
các hành vi vi phạm; kiên quyết kiến nghị  thu hồi các dự  án không triển khai hoặc 
triển khai chậm do lỗi chủ quan của chủ đầu tư.
          Ba là, đối với các chủ đầu tư dự án:
          ­ Chủ  động xây dựng kế  hoạch, tập trung nguồn lực, đẩy nhanh tiến độ  thực  
hiện theo đúng tiến độ  dự  án đã được chấp thuận; Bố  trí đủ  kinh phí để  UBND các 
huyện, thành phố triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB và triển khai đầu tư 
dự án theo kế hoạch.
          ­ Lựa chọn các nhà thầu tư vấn, thi công xây lắp có đủ điều kiện năng lực kinh 
nghiệm thực sự, am hiểu về đầu tư dự án phát triển đô thị và kiểm soát chặt chẽ chất 
lượng, tiến độ thi công của các nhà thầu tham gia thực hiện dự án; chủ động phối hợp 
với Sở Xây dựng, các ngành liên quan và UBND các huyện, thành phố để được hướng 
dẫn, tháo gỡ kịp thời các vướng mắc, phát sinh trong quá thực hiện dự án.
          ­ Khi thực hiện dự án, thực hiện đầu tư  các hạng mục cảnh quan, hạ  tầng xã 
hội đồng thời với công trình hạ  tầng kỹ  thuật; đồng thời quản lý chặt chẽ  việc xây 
dựng theo quy hoạch, đặc biệt là xây dựng theo thiết kế  đô thị  được duyệt để  đảm  
bảo kiến trúc cảnh quan; Quy định rõ trong hợp đồng chuyển nhượng điều khoản 
người dân phải xây dựng theo đúng thiết kế đô thị đã duyệt. Khuyến khích chủ đầu tư 


xây thô và hoàn thiện mặt ngoài nhà  ở  trước khi chuyển nhượng, đặc biệt với các  
tuyến phố chính trong đô thị để đảm bảo kiến trúc cảnh quan.
          Trên đây là nội dung bài tham luận tại kỳ họp thứ 7 ­ HĐND tỉnh khóa XVIII, Sở 
Xây dựng báo cáo Thường trực HĐND tỉnh. Xin chân thành cảm ơn!