Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận lê chân, thành phố hải phòng
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.57 MB, 106 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------
NGUYỄN VĂN CƢỜNG
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH
PHỐ HẢI PHÒNG THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Hà Nội – 2020
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------
NGUYỄN VĂN CƢỜNG
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH
PHỐ HẢI PHÒNG THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG
Giáo viên hƣớng dẫn
Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học
TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ
PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
Hà Nội – 2020
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề
xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng theo Luật Đất đai năm 2013” hoàn
toàn là kết quả nghiên cứu, tìm hiểu của chính bản thân tôi và chƣa đƣợc công
bố trong bất cứ công trình nghiên cứu nào của ngƣời khác. Trong quá trình
thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc quy tắc đạo đức nghiên cứu.
Các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của
riêng cá nhân tôi.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội
dung khác trong luận văn của mình.
Tác giả luận văn
Nguyễn Văn Cƣờng
i
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài tôi đã nhận đƣợc sự
giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá
nhân để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
- Lời đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ
ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu,
thực hiện luận văn.
- Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong khoa Địa Lý
Trƣờng Đại Học Quốc Gia Hà Nội, Trƣờng Đại Học Khoa Học Tự Nhiên đã
tạo điều kiện cho tôi thực hiện luận văn.
- Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo Ủy ban
nhân dân quận Lê Chân, phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, Văn phòng đăng
ký đất đai chi nhánh quận Lê Chân; các phòng ban, đơn vị của Quận; Ủy ban
nhân dân các Phƣờng đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện luận văn.
- Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp; sự
động viên, tạo điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình, ngƣời thân trong
suốt quá trình tôi học tập và nghiên cứu thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Văn Cƣờng
ii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
CHƢƠNG I. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................... 6
1.1. Khái quát về đăng ký đất đai, hệ thống đăng ký đất đai và hồ sơ địa chính . 6
1.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai ............................................................................. 6
1.1.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam ........................................ 10
1.1.3. Khái quát về hồ sơ địa chính .......................................................................... 12
1.2. Văn phòng Đăng ký đất đai........................................................................ 14
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai ....... 14
1.2.2. Vai trò của Văn phòng Đăng ký đất đai trong cơ cấu tổ chức của cơ quan
quản lý đất đai ........................................................................................................... 16
1.2.3. Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký đất đai với cơ quan chuyên môn về đất
đai và chính quyền địa phƣơng. ................................................................................ 18
1.2.4. Xu hƣớng phát triển của Văn phòng Đăng ký đất đai gắn với cải cách hành
chính .......................................................................................................................... 19
1.3. Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế và Việt Nam .................................................. 20
1.3.1. Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế .................................................................... 20
1.3.2. Thực trạng hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai ở Việt Nam ....................... 22
1.4. Thực trạng về công tác cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại hệ thống Văn phòng đăng ký đất
đai ở Hải Phòng ................................................................................................ 29
1.4.1. Về tổ chức bộ máy, nhân sự của VPĐKQSD đất ........................................... 29
1.4.2. Về cơ sở vật chất ............................................................................................. 31
1.4.3. Thực trạng về công tác cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hải Phòng .............................. 33
CHƢƠNG II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI – CHI
NHÁNH QUẬN LÊ CHÂN...................................................................................... 36
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Lê Chân ...................................... 36
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 36
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 37
iii
2.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý đất đai tại quận Lê Chân, thành
phố Hải Phòng .................................................................................................. 41
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Lê Chân .............................................................. 41
2.2.2 Tình hình quản lý đất đai của quận Lê Chân giai đoạn 1981 - 2003 .............. 43
2.2.3 Tình hình quản lý đất đai của quận Lê Chân giai đoạn 2003 đến nay ............ 44
2.3. Giới thiệu về Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh quận Lê Chân .................. 47
2.3.1. Sơ lƣợc hình thành và phát triển của Văn phòng ............................................ 47
2.3.2. Chức năng, nhiệm vụ ......................................................................................... 48
2.3.3. Cơ cấu tổ chức, bộ máy, nhân sự .................................................................... 49
2.3.4 Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận. ....................................................................................................... 51
2.4. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng
Đăng ký đất đai - Chi nhánh quận Lê Chân ...................................................... 56
2.4.1. Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất. ........................................... 56
2.4.2. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại Quận Lê Chân ................. 64
2.5. Khảo sát, đánh giá tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. ......................................................................... 72
2.5.1. Về mức độ công khai thủ tục hành chính ........................................................ 72
2.5.2. Về thời gian thực hiện ..................................................................................... 73
2.5.3. Về thái độ và mức độ hƣớng dẫn của cán bộ .................................................. 74
2.5.4. Về các khoản lệ phí phải đóng ........................................................................ 76
2.6. Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh quận Lê Chân ................. 77
2.6.1. Kết quả đạt đƣợc ............................................................................................. 77
2.6.2. Những mặt tồn tại............................................................................................ 78
CHƢƠNG III. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG ..................................................... 81
3.1. Định hƣớng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
Ủy ban nhân dân quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng ..................................... 81
3.2. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công các đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. ............................................................................................ 83
iv
3.2.1. Về chính sách pháp luật .................................................................................. 83
3.2.2. Hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ............................................................... 83
3.2.3. Đầu tƣ cơ sở vật chất, áp dụng khoa học công nghệ ....................................... 85
3.2.4. Nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận. .................................................................................... 86
3.2.5. Giải pháp về tài chính ..................................................................................... 87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 92
v
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1. 1. Tình hình lập Văn phòng đăng ký đất đai các cấp...................................23
Bảng 1. 2. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký đất đai đất của cả nƣớc...........24
Bảng 1. 3. Kết quả cấp Giấy chứng nhận các loại đất ..............................................28
Bảng 1. 4. Nguồn nhân lực của Văn phòng Đăng ký đất đai đất Hải Phòng ............30
Bảng 1. 5. Nhà làm việc và kho lƣu trữ của các Chi nhánh VPĐKĐĐ ....................31
Bảng 1. 6. Tình hình trang thiết bị của Văn phòng đăng ký đất đai .........................32
Bảng 2. 1. Một số chỉ tiêu kinh tế quận Lê Chân ......................................................37
Bảng 2. 2. Dân số, lao động trên địa bàn quận Lê Chân năm 2016 ..........................38
Bảng 2. 3. Hiện trạng sử dụng đất quận Lê Chân năm 2018 ....................................42
Bảng 2. 4. Tổng hợp trang thiết bị Văn phòng..........................................................51
Bảng 2. 5. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính quận Lê Chân ......................................52
Bảng 2. 6. Bảng tổng hợp hệ thống hồ sơ địa chính. ................................................53
Bảng 2. 7.Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Lê Chân giai đoạn 2015
đến tháng 31/12/2018. ...............................................................................................60
Bảng 2. 8. Phân loại theo đối tƣợng cấp Giấy chứng nhận. ......................................61
Bảng 2. 9. Tỉnh hình đăng ký biến động đất đai qua các năm ..................................64
Bảng 2. 10. Tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn quận Lê Chân (Giai
đoạn 2015 - tháng 31/12/2018) .................................................................................67
Bảng 2. 11. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận...........................................................71
Bảng 2. 12. Đánh giá mức độ công khai thủ tục hành chính ....................................72
Bảng 2. 13. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký ...................74
Bảng 2. 14. Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ, mức độ hƣớng dẫn ...........................75
vi
DANH MỤC H NH
Hình 1. 1. Vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất đai ở
Việt Nam hiện nay ....................................................................................................18
Hình 1. 2. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) ..............................................34
Hình 2. 1. Sơ đồ hành chính quận Lê Chân ..............................................................37
Hình 2. 2. Cơ cấu đất đai quận Lê Chân năm 2018 ..................................................41
Hình 2. 3. Sơ đồ tổ chức, bộ máy hoạt động của Văn phòng ...................................50
Hình 2. 4. Biểu đồ tình hình cấp giấy chứng nhận tại quận Lê Chân .......................60
vii
DANH MỤC CHỮ VI T TẮT
Ký hiệu
Chú giải
UBND
Ủy ban nhân dân
GCN
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
VPĐK
Văn phòng đăng ký đất đai
STNMT
Sở Tài nguyên và Môi trƣờng
QLĐT
Quản lý đô thị
CCT
Chi cục Thuế
Một cửa
Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo cơ chế một
cửa
QLNN
Quản lý nhà nƣớc
viii
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
“Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc
gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến
lƣợc phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng nhƣ chiến lƣợc phát triển
nền kinh tế nói chung. Nó là môi trƣờng sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản
xuất kinh doanh. Đối với con ngƣời, đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con
ngƣời không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc
đều gắn với đất đai. Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nƣớc đại
diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm
và có hiệu quả cao nhất”.
“Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý đầy đủ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc quản
lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng
đất. Vấn đề đăng ký đất đai, thiết lập quyền lợi, nghĩa vụ của Nhà nƣớc, của công
dân luôn đƣợc Nhà nƣớc ta đặc biệt quan tâm, điều đó đã đƣợc thể hiện trong Hiến
pháp, trong luật và các văn bản quy định pháp luật khác”.
“Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai,
trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng
nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa
chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nƣớc và đối tƣợng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà
nƣớc quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và ngƣời sử dụng, quản lý đất theo
pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
ngƣời sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nƣớc về đất đai, đảm
bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học”.
“Quận Lê Chân là một quận nội thành của thành phố Hải Phòng, đƣợc đánh
giá là quận có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội
nhập và phát triển hiện nay. Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã
hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về
đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ
1
sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn đƣợc chính quyền quận Lê
Chân quan tâm, chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua”.
Tuy nhiên trên thực tế công tác này trên địa bàn vẫn chƣa đƣợc quản lý triệt
để, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển
nhƣợng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dƣới hình thức “tín dụng đen” không thông
qua cơ quan đăng ký vẫn còn nhiều…
“Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của
mình và thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh
bạch đồng thời Nhà nƣớc quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận hiện nay tiếp tục cần đƣợc coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp
uỷ, chính quyền, nhân dân thành phố Hải Phòng nói chung cũng nhƣ quận Lê Chân
nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết
dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác
đăng ký cấp Giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác này”.
Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ “Nghiên cứu
thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng theo Luật Đất đai năm 2013” nhằm
góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ
công của Nhà nƣớc về đăng ký đất đai, giải quyết đƣợc những hạn chế, khó khăn
trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản
lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn quận Lê Chân.
2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu tổng thể cơ sở lý luận, chính sách pháp luật về đăng ký đất đai,
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền trên đất theo Luật đất đai năm 2013 và đề xuất giải pháp, nâng cao
hiệu quả trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền trên đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.
2
3. Đối tƣợng nghiên cứu
Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai
chi nhánh quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.
4. Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi không gian: Đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất trên địa bàn
quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.
- Phạm vi thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu chính sách pháp luật áp dụng việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền trên đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng. Thời gian từ năm
2015 đến 31/12/2018.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp thu thập tài liệu và dữ liệu
Thu nhập tài liệu và chính sách liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất trong các hồ sơ
chuyển nhƣợng. Dữ liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội về tình hình quản lý
sử dụng đất cụ thể liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Phƣơng pháp thống kê: đƣợc sử dụng để thống kê dữ liệu về công tác thu
thập dữ liệu hồ sơ cấp giấy chứng nhận, dữ liệu hỗ trợ về giá đất đƣợc tính, thống
kê đánh giá tiến độ giải quyết công tác cấp giấy tại địa bàn nghiên cứu.Trên cơ sở
các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập đƣợc, tiến hành thống kê, lập bảng biểu tổng
hợp số liệu qua các các năm để nắm bắt đƣợc tổng quan thực trạng công tác đăng ký
đất đai, cấp GCN trong giai đoạn 2015 – 31/12/2018.
5.2. Phương pháp khảo sát thị trường đất
Khảo sát thị trƣờng đất tại khu vực nghiên cứu thông qua các giao dịch bất
động sản, thông tin quản lý đất đai của các cơ quan liên quan, và dữ liệu so sánh
theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng.
5.3. Phương pháp điều tra xã hội học
Đƣợc sử dụng để khảo sát, phóng vấn các hộ gia đình và cá nhân thuộc nhóm
đối tƣợng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền trên đất. Dự kiến, cuộc điều tra bằng bảng câu hỏi với tổng số phiếu là 150
3
phiếu về loại hình đăng ký, đối tƣợng đăng ký trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố
Hải Phòng.
5.4. Phương pháp so sánh
Đƣợc sử dụng để so sánh các dữ liệu thu thập đƣợc, do đó sự tƣơng đồng,
khác biệt trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập đƣợc, tiến hành thống kê, so sánh tài
liệu về đăng ký đất đai ở các nƣớc trên thế giới và các quy định liên quan đến đăng
ký đất đai ở Việt Nam nhằm nhận ra những mặt tích cực và hạn chế từ công tác
đăng ký đất đai tại Việt Nam.
5.5. Phương pháp phân tích, đánh giá chung
Phân tích , đánh giá và làm rõ tình trạng hồ sơ cấp giấy chứng nhận đƣợc
nhìn thấy khi thụ lý hồ sơ, từ đó đề xuất các giải pháp, hƣớng giải quyết cho hồ sơ
cấp giấy.
Dựa trên những số liệu sơ cấp và thứ cấp thu thập đƣợc, thông qua quá trình
tổng hợp, nghiên cứu tiến hành phân tích, đánh giá thực trạng nhằm thể hiện một
cách rõ nhất hệ thống đăng ký đất đai tại quận Lê Chân, những mặt tích cực và hạn
chế. Qua đó, làm cơ sở cho việc đƣa ra những giải pháp phù hợp với việc phát triển
công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai tại quận.
6. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
- Nghiên cứu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý
đất đai tại quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.
- Đánh giá thực trang công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố
Hải Phòng theo Luật Đất đai năm 2013.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Lê
Chân, thành phố Hải Phòng theo Luật Đất đai năm 2013
7. Bố cục luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chƣơng.
Chƣơng I: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Chƣơng II: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
4
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký đất
đai quận Lê Chân.
Chƣơng III: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn quận Lê Chân, Thành phố Hải Phòng.
5
CHƢƠNG I. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát về đăng ký đất đai, hệ thống đăng ký đất đai và hồ sơ
địa chính
1.1.1. Khái quát về đăng ký đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng cho sự tồn tại và
phát triển của loài ngƣời. Các nhà khoa học thổ nhƣỡng khẳng định nguồn gốc ban
đầu của đất (soil) là từ các loại đá mẹ trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần
dƣới tác động của các yếu tố lý học, hóa học, sinh học [27].
Đất đai đƣợc định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm
tất cả các thuộc tính ngay ở trên và dƣới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhƣỡng, địa
hình, hệ thống thủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nƣớc ngầm, quần thể
động thực vật và mọi hoạt động của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại nhƣ ruộng
bậc thang, hệ thống thủy lợi, đƣờng giao thông, các tòa nhà… (FAO, 1995).
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngƣời và các sinh vật
khác trên trái đất. Luật Đất đai năm 1993 có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao
công sức, xƣơng máu mới tạo lập, bảo vệ đƣợc vốn đất đai nhƣ ngày nay!”
Để phân loại đất đai, dựa vào các tiêu chí khác nhau mà có kết quả phân loại
khác nhau. Dựa vào mục đích sử dụng đất, ngƣời ta phân đất đai thành: nhóm đất
nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chƣa sử dụng. Trong đó, nhóm
đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công
trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích công cộng; Đất do các cơ sở tôn
giáo sử dụng; Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ; Đất
làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên
dùng; Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
Đất ở là đất để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu ở của con ngƣời.
Theo Thông tƣ 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 quy định đất ở là đất để xây
dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vƣờn ao gắn liền với
6
nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cƣ (kể cả trƣờng hợp vƣờn, ao gắn
liền với nhà ở riêng lẻ) đã đƣợc công nhận là đất ở.
Theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai 2013 thì đất ở là đất do
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng gồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công
trình phục vụ đời sống, vƣờn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cƣ, phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ, khu đô thị đã đƣợc cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt [27].
1.1.1.2. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nhằm thiết
lập bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, làm cơ sở cho việc cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời
sử dụng đất hợp pháp và xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử
dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý
các hoạt động và sự phát triển của thị trƣờng bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Nhƣ vậy, đăng ký đất đai là việc cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền căn cứ vào đơn đề nghị của ngƣời sử dụng đất, các hồ sơ có
liên quan và quy định của pháp luật để ghi nhận vào các loại sổ sách địa chính… Ở
nƣớc ta hiện nay, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời
đƣợc giao đất để quản lý (Khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013).
Đăng ký đất đai bao gồm: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và Đăng ký
biến động đất đai.
- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc ngƣời sử dụng đất đăng ký
quyền sử dụng đất lần đầu tiên đối với thửa đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê
đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chƣa đƣợc đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận lần nào. Đăng ký đất đai lần đầu đƣợc thực hiện trong phạm vi cả nƣớc.
Đăng ký lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau đây:
+ Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký;
+ Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chƣa đăng ký.
- Đăng ký biến động đất đai đƣợc thực hiện khi ngƣời sử dụng đất đã đƣợc
cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi trong quá trình sử dụng đất.
Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng ký biến
động về sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng
cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ
7
sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính chất
công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký
theo quy định pháp luật.
Đăng ký đất ở cũng bao gồm Đăng ký quyền sử dụng đất ở lần đầu và Đăng
ký biến động đất ở.
Đăng ký đất ở lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau: thửa đất ở
đƣợc giao sử dụng và thửa đất ở đang sử dụng mà chƣa đăng ký.
Đăng ký biến động đất ở đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp: đƣợc thực hiên cho
những trƣờng hợp đã đƣợc cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc đã đăng ký mà có
những thay đổi về: Ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu tài sản gắn liền với đất khi
thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất. Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, số hiệu, địa chỉ thửa
đất.Có thay đổi về tài sản trên đất so với tài sản đã đăng ký. Chuyển mục đích sử
dụng đất, có thay đổi thời hạn sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử
dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng. Chia tách quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của
hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngƣời sử dụng đất chung, nhóm
chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất. Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp
để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã đƣợc thi hành, văn bản công
nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật. Xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Có thay đổi về những hạn
chế quyền của ngƣời sử dụng đất.
1.1.1.3. Vai trò của đăng ký đất đai
- Đối với nhà nƣớc:
Đăng ký đất đai góp phần bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Theo Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành, đất đai ở nƣớc ta thuộc sở
hữu toàn dân. Nhà nƣớc chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân. Ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa
8
vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai thực chất là việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất,
đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật
nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng
đất. Mà muốn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, giám sát
việc thực hiện nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất thì cần phải có các thông tin chi tiết
và đầy đủ về ngƣời sử dụng đất và thửa đất, mà việc này chỉ có thể đƣợc giải quyết
nhờ việc đăng ký đất đai.
+ Đăng ký đất đai giúp quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và
bền vững đất đai.
Đăng ký đất đai nói chung và đất ở nói riêng là yêu cầu bắt buộc của nhà
nƣớc nhằm quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất ở trong phạm vi lãnh thổ. Việc đăng ký
đất đai giúp nhà nƣớc quản lý đƣợc diện tích đất đai của từng địa phƣơng, từng khu
vực, từng vị trí, từng thửa đất, từng chủ sử dụng và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi
biến động đất đai theo đúng pháp luật.
Ngoài ra, nắm chắc quỹ đất ở hiện có kết hợp với nắm chắc dân cƣ để dự báo
nhu cầu sử dụng đất ở cho tƣơng lai, làm cơ sở xác định nhu cầu sử dụng đất ở cho
các phƣơng án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân.
+ Đăng ký đất đai giúp nhà nƣớc thực hiện việc thu phí, lệ phí và các nguồn
tài chính từ đất.
Các khoản thu từ đất bao gồm phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… là
những nguồn thu lớn của ngân sách địa phƣơng. Nhƣng để giám sát, quản lý chặt
chẽ nguồn thu này thì cần phải có đầy đủ các thông tin của từng thửa đất, từng
trƣờng hợp biến động đất đai và đăng ký đất đai sẽ giúp giải quyết vấn đề này.
+ Đăng ký đất đai để nhà nƣớc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời
sử dụng đất, kiểm soát và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Công tác đăng ký đất ở nói riêng và đất đai nói chung giúp nhà nƣớc thiết lập
một bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, chính xác, kịp thời, làm cơ sở pháp lý cho việc giải
quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp
pháp cho ngƣời sử dụng đất [16].
- Đối với ngƣời sử dụng đất nói chung và sử dụng đất ở:
+ Đăng ký đất đai là sự ghi nhận pháp lý về quyền của ngƣời sử dụng đất, là
cơ sở thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và
9
tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nƣớc, từ đó Nhà nƣớc bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
+ Là cơ sở để các hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tạo sự yên tâm sử dụng và đầu tƣ
vào đất cũng nhƣ bảo vệ đất nhƣ xây dựng nhà ở và các công trình trên đất ở.
+ Là cơ sở để các hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ của mình đối với
Nhà nƣớc, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính nhƣ tiền sử dụng đất, thuế trƣớc bạ, các loại
thuế có liên quan,…
- Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan:
Các thông tin từ việc đăng ký đất đai đƣợc cụ thể bằng GCN là cơ sở để các ngân
hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo lãnh, góp vốn,…
1.1.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam
Trƣớc khi có Luật Đất đai, Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ
trƣớng Chính phủ "Về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất" đã lập đƣợc
hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất
thuộc khu dân cƣ nông thôn.
Luật Đất đai 1988 quy định:"Khi đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang
sử dụng đất hợp pháp mà chƣa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà
nƣớc - Ủy ban nhân dân Thành phố, quận thuộc thành phố; xã, phƣờng, thị trấn
và Ủy ban nhân dân phƣờng thuộc thành phố lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa
chính cho ngƣời sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chƣa sử dụng vào sổ địa
chính".
"Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp GCN và Thông tƣ số 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hƣớng dẫn
thực hiện Quyết định 201-ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ
thống đăng ký đất đai của Việt Nam".
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nƣớc nghiêm cấm việc mua, bán, lấn,
chiếm đất đai, phát canh thu tô dƣới mọi hình thức và phƣơng thức quản lý đất đai theo
cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
Luật Đất đai năm 1993 quy định: Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa
chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
"Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
10
đƣờng lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (Quyền sử dụng đất) tuy chƣa đƣợc
pháp luật thừa nhận là hàng hoá nhƣng trên thực tế, thị trƣờng này có nhiều biến
động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thƣờng xuyên, đặc
biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhƣợng
bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền."
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai đƣợc chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phƣơng đã nhận
thức đƣợc vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
Theo quy định pháp Luật Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nƣớc thống nhất quản lý, Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng vào các mục đích; Nhà nƣớc còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê
đất. Do vậy, ở nƣớc ta đăng ký đất đai là quyền sử dụng đất Nhà nƣớc giao, cho
thuê.
Luật Đất đai 2013 quy định nhiệm vụ: "Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". "Đăng ký quyền
sử dụng đất là việc làm ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất
xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng
đất" (11, Luật Đất đai năm 2013).
"Luật dành riêng một chƣơng quy định các thủ tục hành chính trong quản lý
và sử dụng đất đai theo phƣơng châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho ngƣời sử
dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất."
- Hệ thống đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến
động:
+ Đăng ký ban đầu đƣợc thực hiện khi Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
+ Đăng ký biến động: Đăng ký những biến động đất đai đƣợc thực hiện trong
quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (Tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp….), thay đổi
mục đích sử dụng, thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai:
"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng có Văn phòng Đăng ký đất đai đất là
cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý
thống nhất Hồ sơ địa chính, phục vụ ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa
11
vụ".(11, Luật Đất đai năm 2013)
1.1.3. Khái quát về hồ sơ địa chính
đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng
đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Hồ sơ địa chính gồm bốn loại tài liệu cơ bản: Bản đồ địa chính; Sổ mục
kê đất đai; Sổ địa chính; Sổ theo dõi biến động.
Nội dung cụ thể của bản đồ địa chính, các sổ sách địa chính bao gồm:
- Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên
quan, lập theo đơn vị hành chính cấp xã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xác
nhận.
- Sổ mục kê đất đai là sổ đƣợc lập cho từng đơn vị hành chính cấp xã để ghi
các thửa đất và các thông tin về thửa đất đó.
- Sổ địa chính là sổ đƣợc lập cho từng đơn vị hành chính cấp xã để ghi ngƣời
sử dụng đất và các thông tin về sử dụng đất của ngƣời đó.
- Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ đƣợc lập để theo dõi các trƣờng hợp có
thay đổi trong quá trình sử dụng đất gồm: thay đổi kích thƣớc, hình dạng thửa đất,
ngƣời sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ
của ngƣời sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính là nguồn cơ bản để tích hợp, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính,
là tài liệu đƣợc sử dụng thƣờng xuyên trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Do đó, nội dung của hồ sơ địa chính phải đƣợc thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời
phù hợp với hiện trạng sử dụng đất”.
1.1.3.1. Lập, quản lý hệ thống hồ sơ địa chính
- Hồ sơ địa chính đƣợc lập theo đơn vị hành chính cấp xã.
“Hồ sơ địa chính dạng số, trên giấy phải bảo đảm tính thống nhất nội dung
thông tin thửa đất với giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng đất.
Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính:
- Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm đầu tƣ và chỉ đạo việc lập, chỉnh
lý hồ sơ địa chính theo quy định.
- Sở Tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc đo vẽ
bản đồ địa chính và chỉ đạo việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính ở địa phƣơng.
- Văn phòng Đăng ký đất đai cấp quận chịu trách nhiệm thực hiện các công
việc sau đây: Cập nhật, chỉnh lý bản đồ địa chính và dữ liệu địa chính đối với các
12
trƣờng hợp thuộc thẩm quyền; Trong thời gian chƣa xây dựng đƣợc cơ sở dữ liệu
địa chính thì thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên giấy theo quy
định.
- Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý vào hồ sơ địa
chính trên giấy đang quản lý đối với tất cả các trƣờng hợp biến động về sử dụng
đất”.
1.1.3.2. Tầm quan trọng của hệ thống sơ hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý
đất đai
“Quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan
nhà nƣớc về đất đai. Đó là hoạt động trong việc quản lý tình hình sử dụng đất, phân
bổ đất đai và các mục đích sử dụng theo chủ trƣơng của nhà nƣớc trong việc kiểm
tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai.
Mục tiêu cao nhất của quản lý Nhà nƣớc về đất đai là bảo vệ chế độ sử hữu
toàn dân về đất đai, đảm bảo sự quản lý thống nhất của nhà nƣớc, đảm bảo cho việc
khai thác sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày càng có hiệu quả cao.
Do vậy, để nhà nƣớc quản lý đƣợc đất đai nhất thiết phải có thông tin về đất
đai. Trên cơ sở những thông tin thu đƣợc nhà nƣớc sẽ thực hiện việc điều chỉnh các
mối quan hệ kinh tế, xã hội liên quan đến các đối tƣợng sử dụng đất. Do đó hồ sơ
địa chính ra đời nhƣ một sản phẩm tất yếu của công tác quản lý Nhà nƣớc về đất
đai”.
1.1.3.3. Vai trò của hệ thống sơ hồ sơ địa chính đối với quá trình tin học hóa hệ
thống quản lý đất đai
“Để hệ thống đăng ký đất đai có thể vận hành hữu hiệu, tạo đƣợc niềm tin, đáp
ứng yêu cầu minh bạch hoá thị trƣờng bất động sản nhằm phát huy nguồn nội lực từ
bất động sản thúc đẩy phát triển kinh tế, điều cần thiết là các dữ liệu thông tin trong
hệ thống hồ sơ địa chính phải hoàn chỉnh, thống nhất và luôn đƣợc cập nhật. Hơn
nữa để bắt kịp sự sôi động của các giao dịch bất động sản trên thị trƣờng, việc ứng
dụng công nghệ thông tin nhằm xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính điện tử dựa
trên việc đăng ký đất đai bằng kỹ thuật số là một xu hƣớng của rất nhiều nƣớc trên
thế giới. Việt Nam cũng đang từng bƣớc tin học hoá hệ thống quản lý đất đai để
theo kịp sự phát triển của xu hƣớng này.
Nền tảng quản lý đất đai ở Việt Nam đƣợc xây dựng trên cơ sở phân chia đất
đai thành từng đơn vị gọi là thửa đất, với một chế độ pháp lý đƣợc thiết lập và thể
hiện thông qua hồ sơ địa chính. Tuy nhiên do hệ thống hồ sơ địa chính chƣa đƣợc
13
xác lập đầy đủ trên toàn quốc, nhiều nơi vẫn còn thiếu hoặc chƣa hoàn thành việc
đo đạc bản đồ địa chính nên các thông tin về từng thửa đất không đƣợc cụ thể, rõ
ràng và càng trở nên rắc rối, phức tạp khi biến động xảy ra, gây khó khăn trong
công tác quản lý và đăng ký đất đai.
Hiện nay công tác quản lý hồ sơ địa chính của các cấp chủ yếu ở dạng giấy,
gây khó khăn trong quá trình tìm kiếm, cập nhật thông tin khi có biến động. Do đó
việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính bằng công nghệ số để tích hợp thành cơ sở
dữ liệu địa chính đang đƣợc đặc biệt quan tâm”.
Cơ sở dữ liệu địa chính đƣợc xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu:
- Đƣợc cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung
thông tin của bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính.
- Từ cơ sở dữ liệu địa chính in ra đƣợc các loại tài liệu đúng tiêu chuẩn kỹ thuật
do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định nhƣ: Giấy chứng nhận; Bản đồ địa chính;
Sổ mục kê, Sổ địa chính; Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, ...
- Tìm kiếm thông tin về quản lý đất đai nhƣ: Thông tin về thửa đất khi biết
thông tin về ngƣời sử dụng đất và ngƣợc lại; tìm thông tin về thửa đất và ngƣời sử
dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên bản
đồ địa chính, .... một cách nhanh chóng và chính xác.
“Dƣới góc nhìn của công nghệ thông tin thì hồ sơ địa chính đƣợc hiểu là việc
thu nhận, xử lý, lƣu trữ và cung cấp thông tin về vị trí, hình dáng, kích thƣớc của
thửa đất và các thuộc tính pháp lý, tài chính, sử dụng của thửa đất đó. Mở rộng hơn
nữa cách tiếp cận này, có thể bổ sung nhiều loại thuộc tính khác nữa cần thu nhận
nhƣ các tham số về khoảng không, về chất đất, về tầng sâu dƣới mặt đất,... để có
đƣợc hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu.
Một hệ thống thông tin đất đai hiện đại chỉ có thể đƣợc xây dựng trên cơ sở
hạt nhân là hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chính xác và đƣợc cập nhật thƣờng
xuyên. Tiếp theo, một hệ thống quản lý đất đai điện tử chỉ có thể vận hành trên cơ
sở một hệ thống thông tin đất đai hiện đại”.
1.2. Văn phòng Đăng ký đất đai
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai
“Luật Đất đai năm 2013 quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc thực
hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai đất trong các trƣờng hợp: (1) ngƣời đang sử
dụng đất chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận; (2) ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng đất
14
và thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (3) ngƣời sử dụng đất đã có GCN
đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng
đất, thay đổi đƣờng ranh giới thửa đất; (4) ngƣời đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc
quyết định của Toà án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành.
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng có Văn phòng Đăng ký đất đai đất là
cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất
HSĐC, phục vụ ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;
- Các Nghị định của Chính phủ: Số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định
chi tiết thi hành Luật đất đai; Số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu
tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 quy định về lệ phí trƣớc bạ; Số
23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
45/2011/NĐ-CP”.
- Các Thông tƣ của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng: Số 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy
định về hồ sơ địa chính; Số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết
một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
- Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn
một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.
- “Các Quyết định của UBND TP Hải Phòng: Số 1394/2015/QĐ-UBND ngày
25/06/2015 ban hành Quy định về hạn mức công nhận đất ở đối với trƣờng hợp thửa
đất có vƣờn, ao, hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nƣớc thuộc nhóm
đất chƣa sử dụng; hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân và diện tích tách
thửa đất ở; Số 802/QĐ-CT ngày 20/4/2015 về việc ban hành bộ thủ tục hành chính
lĩnh vực tài nguyên và môi trƣờng thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân
dân thành phố; thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng; thẩm
quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã trên địa
bàn thành phố.
- Bộ Luật dân sự năm 2015 đã có quy định cụ thể liên quan đến quyền và
nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn
phòng Đăng ký đất đai đất bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
15
