UNG DUNG GIS DE XÂY DUNG CO SO DU LIEU BAT DONG SAN TAI THÀNH PHO DÔNG HÀ, TINH QUANG TRI LUAN VAN THAC SI

TR

NG

I H C HU
I H C NÔNG LÂM

LÊ TH Y N

NG D NG GIS
XÂY D NG C S D LI U B T
NG S N
T I THÀNH PH
ÔNG HÀ, T NH QU NG TR

LU N V N TH C S
QU N LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TR
Chuyên ngành: Qu n lý đ t đai.

HU -2019

NG


TR

NG

I H C HU
I H C NÔNG LÂM

LÊ TH Y N

NG D NG GIS
XÂY D NG C S D LI U B T
NG S N
T I THÀNH PH
ÔNG HÀ, T NH QU NG TR

LU N V N TH C S
QU N LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TR
Chuyên ngành: Qu n lý đ t đai.
Mã s : 8850103

NG

IH
NG D N KHOA H C
TS. PH M H U T

HU -2019

NG


i

L I CAM OAN
Tôi xin cam đoan r ng, các s li u và k t qu nghiên c u trong lu n v n này là
trung th c và ch a đ c s d ng đ b o v m t h c v nào.
Tôi xin cam đoan m i s giúp đ cho vi c th c hi n lu n v n này đã đ c c m n

và các thông tin trích d n trong lu n v n này đ u đã đ c ch rõ ngu n g c, xu t x .
Tôi xin cam đoan và ch u trách nhi m v n i dung đ tài c a mình.
Hu , ngày

tháng

n m 2019

Tác gi lu n v n

Lê Th Y n


ii

L IC M

N

Trong quá trình th c hi n đ tài tôi đã nh n đ c s giúp đ nhi t tình và s
đóng góp quý báu c a nhi u t p th và cá nhân đã t o đi u ki n cho tôi hoàn thành
lu n v n này.
- Tôi xin bày t lòng bi t n chân thành và sâu s c đ n TS. Ph m H u T , ng i đã
tr c ti p h ng d n và giúp đ tôi trong su t th i gian nghiên c u th c hi n lu n v n.
- Ban Giám hi u, t p th th y cô giáo khoa Tài nguyên đ t và Môi tr ng nông
nghi p, Phòng đào t o sau i h c - Tr ng i h c Nông Lâm Hu đã t o m i đi u
ki n cho tôi trong quá trình h c t p và th c hi n nghiên c u đ tài.
- y ban nhân dân xã H i Tr ng - c quan công tác đã t o m i đi u ki n cho
tôi su t quá trình h c t p và th c hi n lu n v n.
- Các phòng, ban ngành ch c n ng thành ph

ông Hà đã t n tình giúp đ cho
tôi trong quá trình thu th p s li u và đi u tra h gia đình ph c v cho nghiên c u này:
 y ban nhân dân thành ph

ông Hà

 V n phòng đ ng ký quy n s d ng đ t – Chi nhánh thành ph
 y ban nhân dân ph

ng ông L

ông Hà

ng.

- Tôi xin g i l i tri ân đ n các h gia đình trong m u đi u tra đã h p tác và t o đi u
ki n cho tôi trong quá trình ph ng v n, thu th p s li u. N u không có s giúp đ này, đ tài
khó có th đ c th c hi n.
C m n gia đình, các anh ch , b n bè và các b n đ ng nghi p đã đ ng viên,
giúp đ tôi trong quá trình h c t p, nghiên c u và th c hi n lu n v n này.
Xin chân thành c m n./.
Hu , ngày

tháng 03 n m 2019

Tác gi lu n v n

Lê Th Y n

iii

TÓM T T
tài “ ng d ng Gis đ xây d ng c s d li u b t đ ng s n t i thành ph
ông Hà, t nh Qu ng Tr ” đ c th c hi n t tháng 8/2018 đ n tháng 02/2019. S li u
c a đ tài đ c thu th p t nhi u ngu n khác nhau bao g m s li u th c p và s c p.
Ngu n tài li u s c p đ c thu th p qua đi u tra ph ng v n 293 ng i dân là ch s
d ng đ t và b t đ ng s n t i ph ng ông L ng, thành ph
ông Hà. Ph ng pháp
phân tích và xây d ng b n đ là ph ng pháp ch đ o đ c s d ng đ phân tích s
li u đi u tra.
tài t p trung đánh giá th c tr ng đi u ki n t nhiên, kinh t xã h i c a
ph ng ông L ng, t ng quan v tình hình qu n lý đ t đai và th tr ng b t đ ng s n
c a thành ph
ông Hà, xây d ng đ c c s d li u b t đ ng t i t b n đ s 27,
ph ng ông L ng, thành ph ông Hà.
ông L ng là m t ph ng có v trí khá thu n l i c a thành ph ông Hà, dân
c t p trung ngày càng đông và có nh ng đi u ki n đ phát tri n kinh t - xã h i khá
phong phú. Vì v y, cùng v i xu h ng phát tri n c a thành ph
ông Hà, ph ng
ông L ng c ng phát tri n m t cách nhanh chóng trong nh ng n m tr l i đây.
Trong ph m vi và th i gian cho phép, đ tài đã c g ng khai thác các tính n ng
ph n m m ArcGIS đ xây d ng c s d li u b t đ ng s n ph ng ông L ng v i
m c đích là ph c v cho th tr ng b t đ ng s n và đã ti n hành đi u tra đ c thông
tin cho 293 th a đ t và 698 cây xanh c ng nh các đ ng giao thông trên t b n đ s
27 trong t ng s 67 t b n đ đ a chính c a ph ng ông L ng.
T k t qu đi u tra đó, đ tài đã th c hi n xây d ng c s d li u thông tin
thu c tính c a t ng th a đ t, công trình xây d ng c ng nh t ng cây xanh k t h p v i
vi c ng d ng ph n m m ArcGIS đ liên k t d li u không gian nh m xây d ng các
b n đ đ n tính v các thông tin b t đ ng s n. K t qu , c s d li u b t đ ng s n s

cung c p t t c các thông tin liên quan đ n th a đ t nh s th a, ch s d ng, di n
tích, lo i đ t..; thông tin liên quan đ n công trình xây d ng nh di n tích xây d ng,
di n tích sàn.... ng th i s d ng b c s d li u đã đ c xây d ng ph c v cho th
tr ng b t đ ng s n trên đ a bàn ph ng ông L ng nh tìm ki m các thông tin
th a đ t theo yêu c u, thu s d ng đ t phi nông nghi p….
Qua đó cho th y, ph n m m ArcGIS có kh n ng t t đ ng d ng trong vi c
qu n lý thông tin và xây d ng mô hình 3D ph c v th tr ng b t đ ng s n không ch
t i ph ng ông L ng mà có th m r ng trên đ a bàn thành ph .


iv

M CL C
L I CAM OAN ......................................................................................................... i
L I C M N .............................................................................................................ii
TÓM T T ................................................................................................................. iii
M C L C .................................................................................................................. iv
DANH M C CÁC KÝ HI U VÀ CH

VI T T T .................................................. vi

DANH M C CÁC B NG ........................................................................................ vii
DANH SÁCH CÁC HÌNH V .................................................................................viii
M
1.1.

U ..................................................................................................................... 1
t v n đ ............................................................................................................. 1

1.2. M c tiêu c a đ tài ................................................................................................ 2

1.2.1. M c tiêu chung .................................................................................................. 2
1.2.2. M c tiêu c th .................................................................................................. 2
1.3. Ý ngh a khoa h c và th c ti n ............................................................................... 2
1.3.1. Ý ngh a khoa h c ............................................................................................... 2
1.3.2. Ý ngh a th c ti n ................................................................................................ 2
CH

NG 1. T NG QUAN CÁC V N

NGHIÊN C U ...................................... 3

1.1. C S LÝ LU N ................................................................................................ 3
1.1.1.

t đai và b t đ ng s n ...................................................................................... 3

1.1.2. Th tr

ng b t đ ng s n ..................................................................................... 8

1.1.3. Khái quát v giá đ t và b t đ ng s n ................................................................ 12
1.1.4. Lý thuy t v h th ng thông tin đ a lý (GIS) .................................................... 15
1.1.5. Gi i thi u v c s d li u ............................................................................... 18
1.1.6. Gi i thi u v ph n m m ArcGIS Destop 10.2 .................................................. 19
1.2. C S TH C TI N........................................................................................... 22
1.2.1. Tình hình ng d ng GIS trên th gi i ............................................................... 22
1.2.2. Tình hình ng d ng GIS
1.3. M T S

Vi t Nam ............................................................... 23

TÀI NGHIÊN C U CÓ LIÊN QUAN .......................................... 25

CH
NG 2.
I T
NG, PH M VI, N I DUNG, PH
NG PHÁP NGHIÊN
C U .......................................................................................................................... 28


v
2.1.

IT

NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U ..................................................... 28

it

ng nghiên c u....................................................................................... 28

2.1.1.

2.1.2. Ph m vi nghiên c u .......................................................................................... 28
2.2. N I DUNG NGHIÊN C U ............................................................................... 28
2.3. PH

NG PHÁP NGHIÊN C U ....................................................................... 28

2.3.1. Ph

ng pháp đi u tra, thu th p s li u.............................................................. 28

2.3.2. Ph

ng pháp t ng h p, x lý s li u ................................................................ 29

2.3.3. Ph

ng pháp phân tích và xây d ng b n đ s ................................................. 29

CH

NG 3. K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N ..................................... 30

3.1. KHÁI I U KI N T NHIÊN VÀ I U KI N KINH T - XÃ H I C A
THÀNH PH
ÔNG HÀ, T NH QU NG TR ........................................................ 30
3.1.1. i u ki n t nhiên ............................................................................................ 30
3.1.2. i u ki n kinh t xã h i ................................................................................... 36
3.1.3. Nh n xét chung ................................................................................................ 40
3.2. T NG QUAN TH TR
NG B T
NG S N C A THÀNH PH
ÔNG
HÀ, T NH QU NG TR ........................................................................................... 41
3.3. XÂY D NG C S

D

LI U B T

NG S N ............................................ 44

3.3.1. Quy trình xây d ng mô hình 3D ....................................................................... 44
3.3.2. Ngu n d li u đ u vào ..................................................................................... 45
3.3.3. Xây d ng c s d li u thu c tính và không gian ............................................. 47
3.3.4. T o mô hình 3D trong ArcScene ...................................................................... 54
3.4.

NG D NG C A H TH NG C S D

LI U B T

NG S N ............... 58

3.4.1. Ph c v cho công tác qu n lý đ t đai và b t đ ng s n ...................................... 58
3.4.2. Ph c v tra c u thông tin cho ng

i mua b t đ ng s n ..................................... 62

3.4.3. Hi n th , truy xu t, qu n lý d li u 3D ph c v quy ho ch không gian đô th ... 64
K T LU N VÀ KI N NGH .................................................................................... 66
1. K t lu n ................................................................................................................. 66
2. Ki n ngh ............................................................................................................... 67
TÀI LI U THAM KH O.......................................................................................... 68
PH L C .................................................................................................................. 70

vi

DANH M C CÁC KÝ HI U VÀ CH

VI T T T

GIS

H th ng thông tin đ a lý (Geographic Information System)

3D

3 chi u (3 Dimensional)


vii

DANH M C CÁC B NG

B ng 1.1.

ng d ng công ngh GIS trong m t s l nh v c ........................................ 17

B ng 3.1. B ng thu c tính th hi n thông tin ranh gi i th a đ t ................................. 52
B ng 3.2. B ng thu c tính th hi n thông tin l p Nhà ................................................ 53
B ng 3.3. B ng thu c tính th hi n thông tin l p giao thông ...................................... 54
B ng 3.4. B ng thu c tính th hi n thông tin l p Môi tr

ng (cây xanh) ................... 54

viii

DANH SÁCH CÁC HÌNH V
Hình 1.1. Mô t th tr

ng b t đ ng s n ....................................................................... 9

Hình 1.2. Các thành ph n c a GIS ............................................................................. 16
Hình 1.3. M i quan h gi a d li u không gian và d li u phi không gian ................. 19
Hình 3.1. B n đ hành chính thành ph

ông Hà ...................................................... 30

Hình 3.2. Quy trình xây d ng mô hình 3D trên ArcGIS. ............................................ 44
Hình 3.3. B n đ đ a chính ph

ng ông L

ng t l 1:1000 ................................... 46

Hình 3.4. H p tho i Add Data.................................................................................... 48
Hình 3.5. H p tho i Add Data.................................................................................... 48
Hình 3.6. H p tho i Feature To Polygon .................................................................... 49
Hình 3.7. L p thông tin ranh gi i............................................................................... 50
Hình 3.8. L p thông tin nhà ....................................................................................... 50
Hình 3.9. L p thông tin môi tr

ng – cây xanh.......................................................... 50

Hình 3.10. L p thông tin giao thông .......................................................................... 51
Hình 3.11. H p tho i Add Field ................................................................................. 51
Hình 3.12. H p tho i Scene Properties....................................................................... 55
Hình 3.13. Các l p d li u đ

c đ a vào ArcScene ................................................... 55

Hình 3.14. K t qu hi n th l p Nha_o ....................................................................... 56
Hình 3.15. H p tho i Properties ................................................................................. 57
Hình 3.16. Mô hình 3D c a khu v c nghiên c u. ....................................................... 57
Hình 3.17. H p tho i Select by Attributes .................................................................. 59
Hình 3.18. K t qu l a ch n n m chuy n nh

ng 2017 ............................................. 59

Hình 3.19. H p tho i Select by Location.................................................................... 61
Hình 3.20. K t qu tìm ki m trên b n đ .................................................................... 61
Hình 3.21. K t qu tìm ki m trên b ng thu c tính ...................................................... 62
Hình 3.22. H p tho i Identify Results ........................................................................ 63
Hình 3.23. Hình nh b t đ ng s n khi th c hi n ch c n ng Hyperlink ....................... 64
Hình 3.24. Mô hình 3D t b n đ s 27, ph

ng ông L

ng .................................. 65


ix
Bi u đ 3.1. S l ng giao d ch b t đ ng s n t i thành ph
ông Hà, t nh Qu ng Tr ,

giai đo n 2013 – 2018 (l t giao d ch)....................................................................... 42


1

M
1.1.

U

tv nđ

B t đ ng s n n c ta hi n nay đã tr thành m t ngu n v n, ngu n tài nguyên
đ nhà n c và nhân dân đ u t phát tri n s n xu t kinh doanh. nhi u n c trên th
gi i, nh t là các n c phát tri n, ho t đ ng mô gi i, giao d ch b t đ ng s n là ho t
đ ng có tính chuyên nghi p cao. B t đ ng s n là tài s n g n li n v i cu c s ng c a
m i thành viên trong xã h i. Các ho t đ ng giao d ch b t đ ng s n là các giao d ch
v tài s n và quy n, l i ích ch a đ ng c a ch s h u đ c quy đ nh t i các v n
b n quy ph m pháp lu t.
Trong nh ng n m v a qua, th tr ng b t đ ng s n đã hình thành và phát tri n
Vi t Nam, góp ph n thúc đ y t ng tr ng kinh t , n đ nh xã h i, kích thích đ u t ,
đáp ng các yêu c u b c xúc c a nhân dân v c i thi n n i .
thúc đ y th tr ng
b t đ ng s n phát tri n, Nhà n c đã áp d ng nhi u chính sách nh m t o ra s minh
b ch cho th tr ng. Tuy nhiên, cho đ n nay th tr ng b t đ ng s n n c ta v n còn
s khai, kém phát tri n v i s l n át c a th tr ng không chính th c. Tr c đây t t c
thông tin v b t đ ng s n mà ch y u là đ t đai đ c l u tr theo cách truy n th ng và
th công nh : tài li u, s sách, b n đ gi y. Vi c tra c u thông tin đ n t ng th a đ t,
t ng ch s d ng đ t ph c v cho công tác qu n lý hay mua bán b t đ ng s n thông
qua th tr ng còn g p khá nhi u khó kh n. Cùng v i s phát tri n trong xu th m i,

s phát tri n v t b c v khoa h c công ngh , nh t là l nh v c công ngh thông tin đòi
h i ph i xây d ng h th ng thông tin b t đ ng s n hi n đ i, chính xác, th ng nh t và
c p nh t k p th i quá trình bi n đ ng qua t ng ngày.
GIS là m t công ngh m i Vi t Nam nh ng đã đ c các n c tiên ti n ng
d ng r ng rãi t vài ch c n m g n đây. Công ngh này t o ra các s n ph m s v i đ
chính xác cao, kh n ng linh đ ng l n và chia s thông tin d dàng. Vi c thành l p c
s d li u d a trên công ngh GIS có u đi m là ch c n ng qu n lý thông tin không
gian và thu c tính g n li n v i nhau. Bên c nh đó thông tin đ c chu n hóa, các công
c tìm ki m, phân tích thông tin ph c v r t h u ích trong công tác qu n lý đ t đai mà
th c hi n theo ph ng pháp truy n th ng khó có th th c hi n đ c. Chính các đ c
đi m này làm cho công ngh GIS tr thành công ngh r t hi u qu và đ c ng d ng
r ng rãi.
Thành ph
ông Hà là trung tâm kinh t - chính tr c a t nh Qu ng Tr , đang
trên đà phát tri n chung cùng c n c, các ho t đ ng trong qu n lý thông tin v b t
đ ng s n đã và đang đ c tri n khai, thay th d n ph ng pháp qu n lý truy n th ng
b ng vi c s d ng công ngh tin h c. Trong đó, công ngh GIS đ c s d ng vào quá
trình xây d ng, qu n lý và khai thác thông tin cho th tr ng b t đ ng s n. Vì v y, vi c


2
nghiên c u và ng d ng các ph n m m c th vào qu n lý thông tin b t đ ng s n
ph ng là vi c làm t t y u và c n thi t.

đa

V i nh ng lý do trên, nh m ph c v cho th tr ng b t đ ng s n, giúp cho các
nhà qu n lý, nhà đ u t c ng nh nh ng ng i bán, ng i mua có cái nhìn th c t v
b t đ ng s n, có đ y đ thông tin đ ti n hành qu n lý, giao d ch b t đ ng s n thành
công, tôi th c hi n đ tài “ ng d ng GIS đ xây d ng c s d li u b t đ ng s n t i

thành ph ông Hà, t nh Qu ng Tr ”.
1.2. M c tiêu c a đ tài
1.2.1. M c tiêu chung
Xây d ng đ c c s d li u h th ng thông tin v b t đ ng s n, thành l p mô
hình 3D t i thành ph ông Hà, t nh Qu ng Tr .
1.2.2. M c tiêu c th
ph

- ánh giá đ
ông Hà.

c tình hình qu n lý và phát tri n th tr

ng b t đ ng s n t i thành

- Xây d ng đ c c s d li u b t đ ng, thành l p mô hình 3D t i ph
ông L ng, thành ph
ông Hà.

ng

1.3. Ý ngh a khoa h c và th c ti n
1.3.1. Ý ngh a khoa h c
Làm rõ các khái ni m, đ c đi m c a b t đ ng s n, th tr ng b t đ ng s n.
ánh giá, phân tích t đó xây d ng đ c c s d li u h th ng thông tin b t đ ng s n
mô hình 3D t i thành ph ông Hà, t nh Qu ng Tr .
1.3.2. Ý ngh a th c ti n
K t qu nghiên c u có th giúp cho cán b , công ch c, ng i mua, ng i bán
b t đ ng s n trong vi c qu n lý đ t đai, đ nh giá b t đ ng s n, xây d ng m t th tr ng
b t đ ng s n minh b ch và phát tri n.

K t qu nghiên c u làm tài li u tham kh o, h c t p nghiên c u trong l nh v c
đ t đai và b t đ ng s n.


3

CH

NG 1. T NG QUAN CÁC V N

1.1. C

S

1.1.1.

t đai và b t đ ng s n

NGHIÊN C U

LÝ LU N

1.1.1.1. Khái ni m v đ t đai
t đai là ph n v trái đ t đ c t o thành trong t nhiên bao g m: th ch quy n,
khí quy n và th y quy n. Theo Dale & McLaughlin (1988) đ t là “b m t c a trái đ t,
v t ch t phía d i, không khí phía trên và t t c nh ng th g n v i n n đ t”
V m t s h u c a qu c gia thì đ t đai là lãnh th và bao g m c lãnh h i.
V m t s h u s d ng thì đ t đai bao g m c b m t không gian trên đ t, m t
đ t và chi u sâu d i đ t theo chi u th ng đ ng.
t đ c s d ng vào nhi u m c đích khác nhau. t đ c coi là b t đ ng s n

và là b t đ ng s n đ c bi t, vì s d ng đ t có th mang l i l i nhu n và l i nhu n ngày
càng nâng cao mà giá tr c a đ t không m t đi. [14]
1.1.1.2. Khái ni m và phân lo i b t đ ng s n
Vi c phân lo i tài s n thành “b t đ ng s n” và “đ ng s n” có ngu n g c t Lu t
c La Mã, theo đó b t đ ng s n không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn là
t t c nh ng gì đ c t o ra do s c lao đ ng c a con ng i trên m nh đ t. B t đ ng s n
bao g m các công trình xây d ng, mùa màng, cây tr ng… và t t c nh ng gì liên quan
đ n đ t đai hay g n li n v i đ t đai, nh ng v t trên m t đ t cùng v i nh ng b ph n
c u thành lãnh th .
H u h t các n c đ u coi b t đ ng s n là đ t đai và nh ng tài s n có liên quan đ n
đ t đai, không tách r i v i đ t đai, đ c xác đ nh b i v trí đ a lý c a đ t. Tuy nhiên, m i
n c l i có quan ni m khác nhau v nh ng tài s n “g n li n” v i đ t đai đ c coi là b t
đ ng s n. i u 520 Lu t Dân s Pháp quy đ nh “mùa màng ch a g t, trái cây ch a b t
kh i cây là b t đ ng s n, n u đã b t kh i cây đ c coi là đ ng s n”. T ng t , quy đ nh
này c ng đ c th hi n Lu t Dân s Nh t B n, B lu t Dân s B c K và Sài Gòn c .
Trong khi đó, i u 100 Lu t Dân s Thái Lan quy đ nh “b t đ ng s n là đ t đai và nh ng
v t g n li n v i đ t đai, bao g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u đ t đai”. Lu t Dân
s
c đ a ra khái ni m b t đ ng s n bao g m đ t đai và các tài s n g n v i đ t.
Theo B lu t Dân s n m 2005 c a n c C ng hoà xã h i ch ngh a Vi t
Nam, t i i u 174 có quy đ nh: “B t đ ng s n là các tài s n bao g m:
t đai; Nhà,
công trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà, công


4
trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp
lu t quy đ nh”.
Nh v y, khái ni m b t đ ng s n r t r ng, đa d ng và c n đ c quy đ nh c th
b ng pháp lu t c a m i n c. Có nh ng tài s n qu c gia này cho là đ ng s n, trong khi

qu c gia khác l i li t kê vào danh m c b t đ ng s n. H n n a, các quy đ nh v b t
đ ng s n trong pháp lu t c a Vi t Nam là khái ni m m mà cho đ n nay ch a có các
quy đ nh c th danh m c các tài s n này.
T kinh nghi m c a nhi u n c và k t qu nghiên c u n c ta, b t đ ng s n
có th phân thành ba lo i: b t đ ng s n có đ u t xây d ng, b t đ ng s n không đ u t
xây d ng và b t đ ng s n đ c bi t.
- B t đ ng s n có đ u t xây d ng g m nhà , nhà x ng và công trình th ng
m i - d ch v , b t đ ng s n h t ng (h t ng k thu t, h t ng xã h i), tr s làm vi c...
Trong b t đ ng s n có đ u t xây d ng thì nhóm nhà đ t (bao g m đ t đai và các tài
s n g n li n v i đ t đai) là nhóm b t đ ng s n c b n, chi m t tr ng r t l n, tính ch t
ph c t p r t cao và ch u nh h ng c a nhi u y u t ch quan và khách quan. Nhóm
này có tác đ ng r t l n đ n quá trình công nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t n c c ng nh
phát tri n đô th b n v ng.
- B t đ ng s n không đ u t xây d ng ch y u là đ t nông nghi p (d i d ng t
li u s n xu t) bao g m các lo i đ t nông nghi p, đ t r ng, đ t nuôi tr ng thu s n, đ t
làm mu i, đ t ch a s d ng...
- B t đ ng s n đ c bi t là nh ng b t đ ng s n nh các công trình b o t n qu c
gia, di s n v n hoá v t th , nhà th h , đình chùa, mi u m o, ngh a trang... c đi m
c a lo i b t đ ng s n này là kh n ng tham gia th tr ng r t th p.
Vi c phân chia b t đ ng s n theo 3 lo i trên đây là r t c n thi t b o đ m cho
vi c xây d ng c ch chính sách v phát tri n và qu n lý th tr ng b t đ ng s n phù
h p v i đi u ki n kinh t - xã h i c a n c ta.[26]
1.1.1.3.

c đi m c a b t đ ng s n

a. Tính cá bi t và khan hi m
c đi m này c a b t đ ng s n xu t phát t tính cá bi t và tính khan hi m c a
đ t đai. Tính khan hi m c a đ t đai là do di n tích b m t trái đ t là có h n. Chính vì
tính khan hi m, tính c đ nh và không di d i đ c c a đ t đai nên b t đ ng s n có tính

cá bi t. Trên th tr ng khó t n t i hai b t đ ng s n hoàn toàn gi ng nhau vì chúng có v
trí không gian khác nhau k c hai công trình c nh nhau và cùng xây theo m t thi t k .
b. Tính b n lâu


5
t đai là tài s n do thiên nhiên ban t ng, m t lo i tài nguyên đ c xem nh
không th b hu ho i, tr khi có thiên tai, xói l , vùi l p. ng th i, các v t ki n trúc
và công trình xây d ng trên đ t sau khi xây d ng ho c sau m t th i gian s d ng đ c
c i t o nâng c p có th t n t i hàng tr m n m ho c lâu h n n a. Vì v y, tính b n lâu
c a b t đ ng s n là ch tu i th c a v t ki n trúc và công trình xây d ng.
Chính vì tính ch t lâu b n c a hàng hoá b t đ ng s n là do đ t đai không b m t
đi, không b thanh lý sau m t quá trình s d ng, l i có th s d ng vào nhi u m c đích
khác nhau, nên hàng hoá b t đ ng s n r t phong phú và đa d ng, không bao gi c n.
c. Tính ch u s

nh h

ng l n nhau

B t đ ng s n ch u s nh h ng l n nhau r t l n, giá tr c a m t b t đ ng s n này
có th b tác đ ng c a b t đ ng s n khác. c bi t, trong tr ng h p Nhà n c đ u t
xây d ng các công trình k t c u h t ng s làm t ng v đ p và nâng cao giá tr s d ng
c a b t đ ng s n trong khu v c đó. Trong th c t , vi c xây d ng b t đ ng s n này làm
tôn thêm v đ p và s h p d n c a b t đ ng s n khác là hi n t ng khá ph bi n.
d. Các tính ch t khác
- Tính thích ng: L i ích c a b t đ ng s n đ c sinh ra trong quá trình s
d ng. B t đ ng s n trong quá trình s d ng có th đi u ch nh công n ng mà v n gi
đ c nh ng nét đ c tr ng c a nó, đ ng th i v n đ m b o yêu c u s d ng c a ng i
tiêu dùng trong vi c tho mãn nhu c u sinh ho t, s n xu t - kinh doanh và các ho t

đ ng khác.
- Tính ph thu c vào n ng l c qu n lý: Hàng hoá b t đ ng s n đòi h i kh n ng
và chi phí qu n lý cao h n so v i các hàng hoá thông th ng khác. Vi c đ u t xây
d ng b t đ ng s n r t ph c t p, chi phí l n, th i gian dài. Do đó, b t đ ng s n đòi h i
c n có kh n ng qu n lý thích h p và t ng x ng.
- Mang n ng y u t t p quán, th hi u và tâm lý xã h i: Hàng hoá b t đ ng s n
ch u s chi ph i c a các y u t này m nh h n các hàng hoá thông th ng khác. Nhu
c u v b t đ ng s n c a m i vùng, m i khu v c, m i qu c gia là r t khác nhau, ph
thu c vào th hi u, t p quán c a ng i dân sinh s ng t i đó. Y u t tâm lý xã h i, th m
chí c các v n đ tín ng ng, tôn giáo, tâm linh ... chi ph i nhu c u và hình th c b t
đ ng s n.[26]
1.1.1.4. Các y u t

nh h

ng đ n giá tr b t đ ng s n

Giá c b t đ ng s n tu thu c m t ph n l n vào quan h cung - c u trên th
tr ng. Khi c u l n h n cung, giá b t đ ng s n th ng b đ y cao lên; ng c l i, khi
c u th p h n cung, giá b t đ ng s n có xu h ng gi m xu ng. Tuy nhiên, giá c còn
ph thu c vào nhi u y u t khác nh nh ng y u t xu t phát t nh ng khuy t t t c a
th tr ng: “đ c quy n”, “đ u c ”, “c nh tranh không lành m nh”...; có nh ng y u t


6
xu t phát t s can thi p c a Nhà n c nh đ u t c a Nhà n c vào vi c nâng c p c
s h t ng khu dân c (đ ng giao thông, c p và thoát n c, c p đi n...), t ng ho c
mi n gi m thu cho các doanh nghi p kinh doanh đ a c, áp d ng vi c bán đ u giá tài
s n b t đ ng s n thu c s h u Nhà n c, chính sách nhà cho ng i có thu nh p
th p...; có nh ng y u t b t ngu n t tâm lý, thói quen c a ng i dân.... Có 3 nhóm

nhân t tác đ ng nh h ng đ n giá b t đ ng s n, c th là:
a. Các y u t có m i liên h tr c ti p v i b t đ ng s n
- Nhóm các y u t t nhiên
* V trí c a b t đ ng s n: kh n ng sinh l i do y u t v trí b t đ ng s n mang
l i càng cao thì giá tr c a b t đ ng s n càng l n. M i b t đ ng s n luôn đ ng th i t n
t i 2 lo i v trí, v trí tuy t đ i và v trí t ng đ i. Xét trên ph ng di n t ng quát, c 2
lo i v trí nói trên đ u có vai trò quan tr ng trong vi c xác l p giá tr c a b t đ ng s n.
Nh ng b t đ ng s n n m t i trung tâm đô th hay m t vùng nào đó s có giá tr l n h n
nh ng b t đ ng s n cùng lo i n m các vùng ven trung tâm (v trí t ng đ i). Nh ng
b t đ ng s n n m t i các ngã 4 hay ngã 3, trên các tr c l giao thông quan tr ng l i có
giá tr cao h n nh ng b t đ ng s n n m v trí khác (v trí tuy t đ i). Vi c xem xét
đánh giá u th v v trí b t đ ng s n là c c k quan tr ng, đ c bi t là đ i v i vi c xác
đ nh giá đ t.
* Kích th c, hình th , di n tích th a đ t ho c lô đ t: m t kích th c và di n tích
th a đ t t i u khi nó tho mãn m t lo i nhu c u c th c a đa s dân c trong vùng.
* a hình b t đ ng s n to l c: đ a hình n i b t đ ng s n to l c cao hay th p
so v i các b t đ ng s n khác trong vùng lân c n có tác đ ng đ n giá tr b t đ ng s n.
nh ng khu v c th p, th ng hay b ng p n c vào mùa m a hay b hi n t ng tri u
c ng thì giá c a b t đ ng s n s th p, ng c l i giá c a nó s cao h n.
* c đi m trên m t đ t và d i lòng đ t (đ dày c a l p b m t, tính ch t th
nh ng, tính ch t v t lý…). M c đ nh h ng c a các y u t trên đ n giá tr c a b t
đ ng s n tu thu c vào m c đích s d ng đ t. Ví d : đ màu m c a đ t có th r t
quan tr ng đ i v i đ t khi s d ng vào m c đích nông nghi p, nh ng l i không quan
tr ng khi s d ng đ t cho xây d ng.
* Tình tr ng môi tr ng: môi tr ng trong lành hay b ô nhi m n ng, yên t nh
hay n ào đ u nh h ng tr c ti p đ n giá tr b t đ ng s n.
* Các ti n l i và nguy c r i ro c a t nhiên: nh ng b t đ ng s n n m nh ng
vùng th ng b các s c c a thiên tai (bão, l t, đ ng đ t, khí h u kh c nghi t…) làm
cho giá tr b t đ ng s n b gi m sút và ng c l i.
- Nhóm các y u t kinh t

7
* Kh n ng mang l i thu nh p t b t đ ng s n: m c thu nh p hàng n m t b t
đ ng s n mang l i s có nh h ng quan tr ng đ n giá tr c a b t đ ng s n đó. Khi kh
n ng t o ra thu nh p t b t đ ng s n càng cao thì giá chuy n nh ng c a nó càng cao
và ng c l i.
* Nh ng ti n nghi g n li n v i b t đ ng s n: h th ng đi n, n c, v sinh, đi u
hoà nhi t đ , thông tin liên l c. H th ng ti n nghi càng đ y đ và ch t l ng càng t t
thì càng làm cho giá tr b t đ ng s n càng gia t ng.
- Nhóm các y u t liên quan đ n th tr

ng

Tính h u d ng c a b t đ ng s n; nhu c u lo i b t đ ng s n trên th tr

ng.

b. Các y u t v pháp lý liên quan đ n b t đ ng s n
* Tình tr ng pháp lý c a b t đ ng s n: các gi y t ch ng th pháp lý v quy n
s d ng đ t, s h u nhà, gi y phép xây d ng... hi n có.
* Các quy đ nh v xây d ng và ki n trúc g n v i b t đ ng s n, các h n ch v
quy n s d ng đ t, s h u nhà và công trình xây d ng khác g n v i b t đ ng s n: tình
tr ng cho thuê, th ch p b t đ ng s n, tình tr ng tranh ch p quy n s d ng đ t, s h u
nhà, s h n ch quy n s h u chung.
c. Các y u t chung bên ngoài
- Các y u t chính tr pháp lý: s thay đ i v đ ng l i chính sách c a Nhà
n c và chính quy n đ a ph ng có th có nh ng tác đ ng đ n ho t đ ng c a th
tr ng b t đ ng s n nói chung và s đ u t vào l nh v c b t đ ng s n nói riêng.
- Các y u t thu c v kinh t v mô: đó là các y u t kinh t liên quan nh là

tình hình cung - c u b t đ ng s n trong khu v c; đ c đi m c a nh ng ng i tham gia
th tr ng b t đ ng s n trong khu v c; các đi u ki n c a th tr ng b t đ ng s n trong
khu v c, hi n tr ng vùng lân c n (c s h t ng nh đ ng, h th ng c p thoát n c,
c p đi n, thông tin liên l c…); m c đ t ng tr ng GDP hàng n m c a vùng; thu nh p
bình quân hàng n m c a ng i dân trong vùng (thu c nhóm cao, trung bình hay th p)
so v i các vùng khác; kh n ng đáp ng nhu c u tín d ng c a h th ng tín d ng trong
vùng; s l ng các lô, th a đ t tr ng trong vùng; m c giá bình quân các lo i đ t trong
vùng; t l thu và m c thu su t; m c đ l m phát chung; tình hình th tr ng lao
đ ng, th tr ng ch ng khoán, th tr ng tín d ng trong vùng.
- Các y u t xã h i: Các y u t xã h i c ng tác đ ng l n đ n giá tr b t đ ng
s n. M t khu v c mà m t đ dân s đ t nhiên t ng cao do t c đ t ng c a dân s c
h c thì giá tr b t đ ng s n n i đó s t ng lên do cân b ng cung - c u b phá v . M t
khác các y u t khác trong vùng nh : ch t l ng d ch v y t , giáo d c, trình đ dân
trí, v n đ an ninh, t p quán ng i dân trong vùng c ng có nh h ng đ n giá tr c a


8
b t đ ng s n. Tình tr ng nh ng ng i s ng trong b t đ ng s n, tình tr ng s c kho ,
ngh nghi p và tình tr ng vi c làm, các m i quan h tình c m gia đình, xã h i c a
nh ng ng i đang chung s ng…; nh ng v n đ liên quan đ n thuy t phong thu .[23]
1.1.2. Th tr

ng b t đ ng s n

1.1.2.1. Khái ni m
T khi th c hi n chuy n đ i n n kinh t k ho ch hóa t p trung sang n n kinh
t th tr ng đ nh h ng xã h i ch ngh a (1986), Vi t Nam đã n l c xây d ng và
phát tri n đ ng b các y u t c a kinh t th tr ng. n nay v c b n chúng ta hình
thành đ y đ các b ph n c a n n kinh t th tr ng, trong đó m t s th tr ng đã
phát tri n khá nh th tr ng các s n ph m đ u ra, nh t là th tr ng hàng hóa và m t

s s n ph m ph c v . Tuy nhiên, đ i v i các th tr ng s n ph m đ u vào có ý ngh a
quan tr ng đ i v i vi c phát tri n s n xu t kinh doanh nh th tr ng v n, th tr ng
lao đ ng đ c bi t là th tr ng b t đ ng s n l i ch m i trong giai đo n ban đ u hình
thành và phát tri n.
Có th th y r ng b n thân th tr ng b t đ ng s n không t d ng mà có, nó ph
thu c vào y u t khi nào b t đ ng s n đ c coi là hàng hóa, đ c trao đ i, mua, bán,
cho thuê, chuy n nh ng,... Nói chung là ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n.
Hi n nay quan ni m v th tr
n i lên m t s ý ki n nh sau:

ng b t d ng s n c ng đang đ

c tranh lu n và

Khái ni m 1: Th tr ng b t đ ng s n là th tr ng c a ho t đ ng mua bán, trao
đ i, cho thuê, th ch p, chuy n nh ng quy n s d ng b t đ ng s n theo quy lu t c a
th tr ng có s qu n lý c a nhà n c.
Khái ni m 2: Th tr ng b t đ ng s n là t ng hòa các giao d ch dân s v b t
đ ng s n t i m t đ a bàn nh t đ nh, trong th i gian nh t đ nh.
Khái ni m 3: Th tr ng b t đ ng s n là t ch c các quy n có liên quan đ n đ t
sao cho chúng có th trao đ i giá tr gi a các cá nhân ho c th c th . Các quy n này
đ c l p v i các đ c tính v t ch t mà th ng đ c g i là đ t.
nh ngh a th ba này nghiêng v th tr ng b t đ ng s n là m t mô hình, m t
t ch c đ các quy n có liên quan đ n đ t đ c th c hi n m t cách đ c l p. Tuy r ng
tính khách quan c a th tr ng b t đ ng s n là quan h giao d ch mua bán b t đ ng s n
theo quy lu t đ c thù c a th tr ng giá tr nh ng v ch quan là s giao d ch đó ph i
đ c t ch c theo m t ý đ nh t đ nh.
Có th mô t th tr

ng b t đ ng s n theo mô hình sau:

9

Qu n lý nhà n

c
Ng i
mua

Quy
lu t
đ c
thù b t
đ ng
s n

Quy
lu t
giá tr

- Quy lu t cung
c u
- Khan hi m
- C nh tranh
- c quy n
- L i nhu n

L i
Ng i

bán

L i ích

Ng i
s h u

Giá đ t

Ng i
s
d ng

Giá đ t

Quan h qu c t h i nh p
Hình 1.1. Mô t th tr

ng b t đ ng s n

Do quan đi m khác nhau v hàng hóa b t đ ng s n và ph m vi th tr
có m t s quan ni m khác nhau v th tr ng b t đ ng s n.

ng nên

- Có ý ki n cho r ng th tr ng b t đ ng s n và th tr ng đ t đai là m t b i vì tài
s n là nhà, công trình xây d ng ph i g n v i đ t đai m i tr thành b t đ ng s n đ c.
Do đó đ t đai b n thân nó là b t đ ng s n đ ng th i là y u t đ u tiên c a b t k b t
đ ng s n nào khác. Tuy nhiên trên th c t , th tr ng đ t đai ch là m t b ph n c a th
tr ng b t đ ng s n và hàng hóa đ t đai ch là m t ph n c a hàng hóa b t đ ng s n.

- Trên th c t , có m t s ng i cho r ng th tr ng b t đ ng s n là th tr ng
nhà đ t (th tr ng đ a c). Quan ni m này khá ph bi n n c ta vì cho r ng ch có
nhà đ t m i mang ra mua bán chuy n nh ng trên th tr ng. C ng gi ng nh quan
ni m trên b t đ ng s n nhà đ t ch là m t b ph n c a hàng hóa b t đ ng s n trên th
tr ng. Vì v y quan ni m này là không đ y đ .
- M t quan ni m khá ph bi n khác cho r ng th tr ng b t đ ng s n là ho t
đ ng mua bán, trao đ i, cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s h u (quy n s d ng


10
đ t) b t đ ng s n theo quy lu t th tr ng. Khái ni m này ph n ánh tr c di n các ho t
đ ng c a th tr ng c th . Khái ni m này d làm ng i ta nh n bi t ph m vi và n i
dung c a th tr ng b t đ ng s n h n là khái ni m có tính khái quát. C ng có ý ki n
b sung cho khái ni m này, cho r ng th tr ng b t đ ng s n là th tr ng c a ho t
đ ng mua bán, trao đ i, cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s h u (quy n s d ng)
b t đ ng s n theo quy lu t th tr ng có s qu n lý c a nhà n c. ý ki n này xu t phát
t đ c đi m là ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n h u h t các n c đ u đ c đi u
ch nh b ng pháp lu t dân s ho c pháp lu t đ t đai và ch u s can thi t và qu n lý ch t
ch c a nhà n c.
Tuy nhiên b t đ ng s n khác v i các hàng hóa khác ch chúng không ch
đ c mua bán mà còn là đ i t ng c a nhi u giao d ch khác nh cho thuê, th ch p,
chuy n nh ng quy n s d ng. Do đó, th tr ng b t đ ng s n hoàn ch nh không th
ch là quan h gi a ng i mua, ng i bán v b t đ ng s n mà còn là n i di n ra các
giao d ch liên quan đ n b t đ ng s n nh cho thuê, th ch p, b o hi m và chuy n
nh ng quy n s d ng. Th tr ng b t đ ng s n có th hi u m t cách khái quát nh
sau: Th tr ng b t đ ng s n là t ng th các giao d ch v b t đ ng s n d a trên các
quan h hàng hóa, ti n t di n ra trong m t không gian và th i gian nh t đ nh. [26]
1.1.2.2. Tính t t y u c a quá trình hình thành và phát tri n th tr

ng b t đ ng s n

Quá trình hình thành và phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n là m t quá trình
t t y u khách quan g n li n v i quá trình phát tri n c a s n xu t hàng hóa. C s kinh
t - xã h i c a s ra đ i và t n t i c a s n xu t hàng hóa là phân công lao đ ng gi a
ng i s n xu t này, do quan h khác nhau v t li u s n xu t quy đ nh.
Con ng i ngoài các nhu c u v n m c, làm vi c, lao đ ng... thì nhà c ng là
m t nhu c u không th thi u đ c c a cu c s ng. n đ nh ch
là công vi c đ u tiên
con ng i c n làm đ c khi b t tay vào th c hi n các d đ nh ti p theo. Hi n nay
trong khi dân s đang t ng nhanh, quá trình đô th hóa di n ra nhanh chóng, m c s ng
c a con ng i ngày càng t ng lên... nhu c u v nhà và đ t đai do v y c ng t ng lên,
trong khi đó đ t đai và nhà l i có gi i h n v vi c mua bán, chuy n nh ng, cho
thuê... là m t ho t đ ng t t y u ph i di n ra. Bên c nh đó thì các y u t xã h i nh tâm
lý, thói quen, t p quán c ng nh h ng đáng k t i vi c n y sinh nhu c u v b t đ ng
s n. Ngày nay khi cu c s ng các đô th ngày càng phát tri n thì s th h trong m t
gia đình gi m đi, nhu c u đ c s ng riêng t ng lên, con cái khi đã l n đ u có mong
mu n đ c có phòng riêng do v y nhu c u xây d ng, m r ng ch
t ng lên. i u
này là m t trong nh ng nguyên nhân d n t i nhu c u v b t đ ng s n t ng lên. Trong
n n kinh t th tr ng khi mà đã có c u, l i nhu n mà c u này mang l i r t l n, pháp
lu t l i không c m thì t t y u ng i ta s tìm cách đáp ng cung. Cung c u g p nhau
trên c s pháp lu t cho phép thì t t y u hình thành th tr ng.


11
N n kinh t v n hành theo c ch th tr ng thì m i y u t đ u vào s n xu t và
đ u ra s n ph m đ u tr thành hàng hóa và hình thành các lo i th tr ng chuyên bi t
phát tri n các m c đ khác nhau. Trong đi u ki n đó n u không th a nh n các b t
đ ng s n là hàng hóa, không th a nh n th tr ng b t đ ng s n thì s t o nên s
khuy t thi u, kém đ ng b trong h th ng th tr ng làm suy y u đ ng l c thúc đ y

c a c ch th tr ng t i s v n hành c a n n kinh t .
Th tr ng b t đ ng s n là m t b ph n c a h th ng th tr ng. Nói nh th có
ngh a là th tr ng b t đ ng s n là m t lo i th tr ng, nó t n t i và phát tri n theo quy
lu t riêng nh ng c ng ch u nh h ng c a các lo i th tr ng khác và c a nhi u y u t
kinh t , xã h i khác. Xã h i càng phát tri n thì nhà đ t, đ t càng có vai trò quan tr ng.
Vi t Nam phát tri n n n kinh t theo đ nh h ng xã h i ch ngh a, trong b i c nh nh
v y càng ph i hi u rõ th tr ng b t đ ng s n nh m t b ph n c u thành c a th
tr ng n c nhà có tính t i đi u ki n h i nh p qu c t . Ch c ch n vi c xây d ng n n
kinh t th tr ng c a n c ta còn c n nhi u th i gian cho vi c hoàn thi n th tr ng
b t đ ng s n. V i lý do nh trên có th kh ng đ nh là s hình thành, t n t i và phát
tri n c a th tr ng b t đ ng s n không ph i là tr c m t mà còn là lâu dài.[26]
1.1.2.3. Phân lo i th tr

ng b t đ ng s n

Tùy theo m c tiêu nghiên c u và ti p c n, ng
b t đ ng s n theo nhi u tiêu th c khác nhau.

i ta có th phân lo i th tr

ng

- C n c theo lo i hàng hóa b t đ ng s n, ng i ta có th chia th tr ng b t
đ ng s n thành th tr ng đ t đai, th tr ng nhà , th tr ng b t đ ng s n dùng trong
d ch v , th tr ng b t đ ng s n dùng cho v n phòng, công s , th tr ng b t đ ng s n
công nghi p.
- C n c theo lo i tính ch t các m i quan h xu t hi n trên th tr ng, ng i ta
có th chia th tr ng b t đ ng s n thành th tr ng mua bán, th tr ng thuê và cho
thuê, th tr ng th ch p và b o hi m.
- C n c theo trình t tham gia, ng i ta có th phân chia th tr ng b t đ ng

s n thành th tr ng chuy n nh ng quy n s d ng đ t (giao đ t, cho thuê đ t) hay
còn g i là th tr ng đ t đai, th tr ng xây d ng các công trình đ bán và cho thuê
(th tr ng s c p), th tr ng bán l i ho c cho thuê l i (th tr ng th c p).
- C n c theo m c đ ki m soát, ng i ta có th phân chia th tr ng b t đ ng
s n thành th tr ng chính th c là th tr ng có ki m soát c a nhà n c, hay th tr ng
phi chính th c là th tr ng không đ c ki m soát c a Nhà n c.[26]


12

1.1.3. Khái quát v giá đ t và b t đ ng s n
1.1.3.1. Khái ni m v giá tr c a đ t, giá đ t và giá tr quy n s d ng đ t
a. Giá tr c a đ t
Giá tr là công c kinh t đ ng i qu n lý và ng i s d ng đ t ti p c n v i
“c ch th tr ng”, đ ng th i c ng là c n c đ đánh giá công b ng trong s phân
ph i đ t đai đ ng i s d ng đ t đai th c hi n ngh a v tài chính c a mình và nhà
n c đi u ch nh các quan h đ t đai theo quy ho ch s d ng và pháp lu t.
Lao đ ng chuy n hóa đ t đai t nhiên thành đ t đai kinh t (giá tr kinh t c a
đ t đai). Giá tr là c s hình thành và v n đ ng c a giá, giá tr đ t chính là lao đ ng,
ti n v n, khoa h c k thu t đã đ u t vào đ khai thác và c i t o đ t.
Giá tr là c s kinh t đ hình thành giá, giá tr là b n ch t bên trong c a đ t
đai và giá bi u hi n b n ch t bên ngoài. Giá tr và giá c ph i luôn phù h p v i nhau,
chúng có th sai khác nhau do c nh tranh, s c mua c a ti n t , m t cân b ng cung –
c u, tâm lý khách hàng. [12]
b. Giá đ t
Giá đ t là ph ng ti n đ th hi n n i dung kinh t v giá tr c a đ t đai, đ c
bi t là trong các quan h chuy n nh ng s d ng đ t nh chuy n đ i, chuy n nh ng,
cho thuê, th a k và th ch p quy n s d ng đ t.
Giá c a đ t tùy thu c vào giá tr c a đ t bao g m: lo i đ t, h ng đ t, quan h
cung c u v đ t. Tùy thu c vào chi n l c phát tri n kinh t c a khu v c đ t, tùy l i

ích kinh t c a xã h i và ng i s d ng đ t c ng nh tùy thu c vào yêu c u qu n lý
đ t đai mà hình thành, nh v y giá đ t đ c hình thành là k t qu c a s tác đ ng qua
l i c a nhi u y u t m t cách khách quan trong m t s quy lu t nh t đ nh.
Giá đ t do nhà n c quy đ nh n m trong khung giá đ t c a Nhà n c, lo i giá
này d a trên c s phân h ng đ nh giá tr c a đ t d a vào các y u t đã quy đ nh và
tùy thu c vào t ng vùng, khu v c c ng nh đi u ki n c th c a t ng đ a ph ng mà
hình thành, d a trên c s phân h ng và đ nh giá đ t này Nhà n c quy đ nh m c thu
cho m i đ i t ng s d ng đ t.
Lo i giá th hai d a vào th tr ng, nhu c u và tâm lý c a ng i mua bán hay
chuy n nh ng, là lo i giá không n đ nh, d b chi ph i b i đi u ki n v chính tr và
kinh t trong n c c ng nh ngoài n c, không có c s v ng ch c v m t phân h ng
c ng nh pháp lý mà ch y u d a vào s
c đoán, vào th hi u hay tâm lý và s thích
c a ng i s d ng, lo i giá này thông th ng c ng d a trên c s khung giá đ t do
nhà n c quy đ nh mà hình thành nh ng th ng m c cao h n giá nhà n c. [12]


13

1.1.3.2. Các đ c đi m c a giá đ t
Không gi ng nhau v ph ng th c bi u th : giá c đ t đai ph n ánh tác d ng
c a đ t đai trong ho t đ ng kinh t , quy n l i đ t đai đ n đâu thì có kh n ng thu l i
đ n đó và c ng có giá c t ng ng, nh giá c quy n s h u, giá c quy n s d ng,
giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p… Nh v y giá đ t đ c bi u th nhi u
ph ng th c khác nhau, ngoài bi u th b ng giá c quy n s h u, giá c quy n s d ng
còn có th bi u th b ng ti n thuê. Có ngh a là đ t đai t n t i th tr ng cho thuê. M i
quan h giá c đ t đai v i ti n thuê c ng gi ng nh m i quan h l i t c v i t b n, ch
c n xác đ nh t su t l i t c hoàn v n là có th tính ra giá đ t.
Không gi ng nhau v th i gian hình thành: do đ t đai có tính khác bi t cá th
l n, l i thi u m t th tr ng n đ nh, giá c đ c hình thành d i s nh h ng lâu dài

t quá kh đ n t ng lai, th i gian hình thành giá c dài, khó so sánh v i nhau. Khi
đ nh giá c n c n c đ c đi m c a b n thân lo i đ t và tình tr ng th tr ng, ti n hành
phân tích c th đ đ a ra giá đ t phù h p v i t ng th i đi m nh t đ nh.
Giá đ t đai không ph i là bi u hi n ti n t c a giá tr đ t đai, giá c cao hay th p
không ph i do giá thành s n xu t quy t đ nh. t đai không ph i là s n ph m lao đ ng
c a con ng i, cho nên không có giá thành s n xu t. Th c t trong tr ng h p con
ng i khai phá đ t đai, thì chi phí là m t b ph n c a giá đ t vì ng i ta có th tính
đ c các chi phí tr c ti p đ u t vào đ t. Tuy nhiên các kho n chi phí khác thì khó
phân b đ ho ch toán vào giá đ t.
Ví d đ i v i đ t khu v c đô th các kho n chi phí tr c ti p nh : xây d ng h
th ng đ ng giao thông, đi n, c p và thoát n c… có th tính toán đ c và ph n b
m t ph n vào giá đ t. Nh ng các chi phí khác có th k đ n là xây d ng h th ng c
s h t ng xã h i (tr ng h c, b nh vi n, ch …), góp ph n làm cho khu dân c đó
thu n l i h n trong cu c s ng, ph n nào đ y giá đ t c a khu v c đó lên nh ng khó
tính toán đ đ a vào giá đ t đó đ c.
Giá đ t ch y u là do nhu c u v đ t đai quy t đ nh và có xu th t ng cao rõ
ràng, t c đ t ng giá đ t cao h n so v i t c đ t ng giá hàng hóa thông th ng.
Ch y u là do nguyên nhân t hai m t t o thành.
u tiên là do tính khan hi m c a
đ t đai nên tính co giãn trong cung nh ; mà đ ng th i s phát tri n kinh t , xã h i
và nhân kh u t ng lên không ng ng nên yêu c u v đ t ti p t c t ng theo, cho nên
giá đ t ngày càng t ng lên, đ ng th i do c u t o h u c c a t b n toàn xã h i đ c
nâng cao khi n cho t su t l i nhu n bình quân xã h i gi m, d n đ n xu th gi m
l i nhu n t đó làm cho giá đ t có tr ng thái t ng lên. Trong th tr ng thông
th ng, giá c hàng hóa ch u nh h ng c a b n thân đôi bên cung c u. Nh ng nói
chung cung c a đ t là do t nhiên cung c p, đ t đai mà con ng i có th s d ng


14
đ c là r t h n ch , làm cho tính co giãn trong cung kinh t c ng r t nh , nh ng do

nhu c u đ i v i đ t l i thay đ i theo phát tri n kinh t nên tính co giãn l i r t l n,
đó là m t ch y u nh h ng đ n giá đ t.
Giá đ t có tính khu v c và tính cá bi t rõ r t: do đ t c đ nh v v trí, nên gi a
các th tr ng có tính khu v c, giá c c a đ t r t khó hình thành th ng nh t, mà có tính
đ c tr ng khu v c rõ ràng, trong cùng m t thành ph , v trí c a th a đ t khác nhau thì
giá đ t c ng khác nhau, giá đ t có tính cá bi t r t rõ ràng; ngoài ra giá đ t còn ph c v
vào s phát tri n vào kinh t , s gia t ng dân s c a t ng vùng, vì v y th a đ t khác
nhau có giá c r t khác nhau. [24]
1.1.3.3. Các y u t

nh h

ng đ n giá tr c a đ t

đô th

a. Y u t v trí
Trong đi u ki n n c ta hi n nay, y u t v trí r t quan tr ng đ i v i đ t nh t
là đ t đô th . Vì y u t này quy t đ nh r t l n đ n ngu n thu nh p t khu đ t mang
l i, khu đ t v trí t t s t o đi u ki n thu n l i cho ch nhân trong th ng m i, kinh
doanh, cho thuê…
Trong phân h ng đ nh giá đ t v trí đ

c th hi n phân theo các c p sau:

- X p theo lo i đô th : Lo i 1,2,3,4 và 5
- X p theo khu v c: Trung tâm, c n trung tâm, khu v c ven đô…
- X p theo lo i đ

ng ph :

ng lo i 1,2,3,…

- X p theo v trí: V trí 1,2,3,…
b. Y u t hình th lô đ t
Hình th lô đ t c ng góp ph n quan tr ng trong vi c sinh l i cho ch s h u, nó
đ c th hi n chi u r ng và chi u sâu (thâm h u) c a th a đ t. Tùy vào m c đích khác
nhau mà hình th th a đ t s góp ph n sinh l i khác nhau. Thông th ng đ t đô th ,
v trí m t ti n có chi u ngang r ng h n chi u r ng thì có l i th h n. Trong phân h ng
có th phân c p đ r ng theo t ng ngang 4m – 5m đ tính đi m v i th a đ t khác.
c. Y u t c s h t ng k thu t
Y u t này góp ph n không nh đ t o nên l i th và đi u ki n ti n nghi cho
ng i s d ng. Trong đó y u t c s h t ng có nhi u y u t ph mà trong phân h ng
c n chú ý xem xét bao g m:
- H th ng c u đ

ng giao thông

- H th ng c ng thoát n

c

- H th ng đi n
- H th ng đi n tho i, cáp truy n hình và các ti n nghi sinh ho t khác góp ph n