Phương hướng giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại công ty bất động sản Tôgi

Phương hướng giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại công ty bất
động sản Tôgi
1. PHƯƠNG HƯỚNG, NHIỆM VỤ TRONG THỜI GIAN TỚI CỦA CÔNG
TY TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tiếp tục củng cố uy tín là đơn vị tiên phong trong định giá bất động sản
Trong báo cáo tổng kết hoạt động cuối năm 2005 vừa qua, Ban Tổng giám đốc
đã kết luận rằng, phải đẩy nhanh hơn nữa công tác định giá của công ty, tiếp tục giữ
vững vị trí là một trong những công ty hàng đầu của nước ta trong hoạt động định
giá. Đó là phương hướng và cũng là mục tiêu trong trong hoạt động định giá của
công ty trong những năm tới. Có thể thấy rằng đây là một mục tiêu hoàn toàn khả thi
bởi trên thực tế công ty vẫn đang là lá cờ đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản.
Có trong tay những đội ngũ cán bộ định giá giàu kinh nghiệm có bầu nhiệt huyết
cống hiến sức mình cho hoạt động của công ty. Đó sẽ là nhân tố chính tạo nên sự
thành công của công ty trong những năm vừa qua. Thực tế cũng cho thấy, thị trường
bất động sản nước ta đang trong quá trình phát triển, số lượng các giao dịch liên quan
đến bất động sản ngày càng tăng. Điều đó sẽ là cơ hội cho công ty củng cố vị trí của
mình trong hoạt động định giá, khi mà cầu về lĩnh vực này không ngừng tăng. Với
kinh nghiệm hoạt động hơn chục năm nay trong lĩnh vực bất động sản công ty cũng
đã trải qua những thách thức khó khăn trong quá trình đi lên của thị trường bất động
sản nước ta. Sự khởi đầu sớm đó đã cung cấp cho công ty rất nhiều kinh nghiệm
trong hoạt động định kinh doanh bất động sản nói chung và lĩnh vực định giá nói
riêng. Để tạo dựng niềm tin đối với khách hàng trong hoạt động định giá công ty
không ngừng tìm tòi, đổi mới để làm sao sản phẩm của công ty, những bất động sản
được định giá tạo ra sự thoái mái và niềm tin đối với khách hàng.
1
1
1.2. Hoàn thiện các phương pháp định giá thông qua quá trình nghiên cứu thị
trường
Nghiên cứu thị trường là một công việc quan trọng trong kinh doanh. Ở đây ta
có thể coi sản phẩn kinh doanh của công ty chính là định giá bất động sản. Bởi vậy
quá trình nghiên cứu thị trường sẽ là rất quan trọng đối với hoạt động định giá của

công ty. Để có thể tồn tại và phát triển trên thị trường thì các công ty đều phải có
trong tay những sách lược kinh doanh hợp lý. Thông thường khi trải qua qúa trình
nghiên cứu thị trường công ty sẽ có được những chiến lược hợp lý nhất cho sự phát
triển của mình.
Khi quá trình xem xét nghiên cứu thị trường chỉ ra rằng, thị trường bất động
sản đang trong thời kỳ suy thoái, cung vượt quá cầu, hoặc có sự cạnh tranh khốc liệt
hay thị hiếu tiêu dùng đã có sự thay đổi. Lúc này để tồn tại các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản bắt buộc phải hạ thấp giá trị của bất động sản. Khi này hoạt động
định giá cũng phải có sự điều chỉnh để có sự phù hợp về giá trị bất động sản trong
một thị trường suy thoái.
Nếu căn cứ vào nhu cầu của nhà đầu tư bất động sản ta có thể biết được cách
thức mà nhà đầu tư sử dụng bất động sản. Đó sẽ là một căn cứ khá chính xác để ước
lượng sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản. Như vậy thì giá của bất động sản
sẽ sát với thực tế hơn. Nếu nhà đầu tư muốn tăng lượng tiêu thụ bất động sản một
cách tối đa thì đương nhiên giá của bất động sản sẽ không phải là giá cao nhất của nó
trên thị trường. Do đó người định giá cần phải nghiên cứu tìm hiểu những bất động
sản cùng loại được giao bán trên thị trường, giá của bất động sản này đôi khi sẽ thấp
hơn so với thực tế khi mà người bán sử dụng các hình thức khuyến mại.
2
2
2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp định giá tại công ty
2.1. Xây dựng một quy trình định giá chung
Quy trình định giá chung sẽ là một cơ sở quan trọng để xác định các phương
pháp định giá cụ thể được sử dụng để định giá bất động sản. Để có thể xây dựng nên
một quy trình định giá chung, ta có thể tiến hành theo một trình tự là:
- Lảm rõ những vấn đề cần định giá
+ Nhận biết về bất động sản
+ Nhận biết về quyền trong bất động sản
+ Ngày định giá
+ Mục đích định giá

- Điều tra ban đầu để có kế hoạch định giá
+ Những thông tin cần thiết
+ Nguồn thông tin
+ Số lượng nhân viên cần huy động phục vụ cho công tác định giá
+ Kế hoach về thời gian tiến hành
- Thu thập và phân tích thông tin
+ Thông tin tổng quát: về vị trí (vùng, thành phố, lân cận, khối) về kinh tế
(phân tích tài chính, thị trường, cơ sở kinh tế, chiều hướng biến động)
+ Thông tin chi tiết: về bất động sản định giá (bằng khoán, vị trí, tự nhiên, sử
dụng cao nhất tốt nhất) về bất động sản so sánh (giá thành, bán, cho thuê, chi
phí)
- Sử dụng các phương pháp định giá để tính toán giá trị: Sử dụng các phương
pháp phù hợp với bất động sản để tính toán giá trị
- Điều hoà giá trị thù được từ các phương pháp: Căn cứ vào mục đích định giá
để có sự điều hoà cho phù hợp.
Việc xây dựng nên một quy trình định giá chung này sẽ tạo ra một cái
khung thống nhất trong quá trình định giá để từ đó có thể đi sâu vào từng phương
3
3
pháp. Làm cho quá trình định giá không bị chông chéo khi phải sử dụng đồng thời
nhiều phương pháp. Và đặc biệt nó sẽ rất hữu ích trong quá trình lưu trữ thông tin
quan trọng về các bất động sản được định giá.
2.2. Hoàn thiện các phương pháp thu thập và xử lý thông tin
Công việc thu thập và xử lý thông tin là yếu tố then chốt quyết định đến sự
hình thành nên giá trị của bất động sản. Bởi vậy muốn nâng cao chất lượng của quá
trình định giá không thể không coi trọng quá trình này. Các phương pháp thu thập và
xử lý thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến các phương pháp định giá được sử dụng.
Thực tế hoạt động định giá cho thấy, nhiều khi do không có đủ thông tin mà các
phương pháp định giá đã không thể sử dụng được. Để làm cho quá trình thu thập và
xử lý thông tin này được khách quan và chính xác công ty cần phải:

- Thống nhất quá trình thu thập thông tin liên quan trong quá trình định giá
- Phân rõ trách nhiệm, nội dung, mục tiêu của từng loại thông tin đối với từng
cán bộ trực tiếp tổ chức thu thập
- Xây dựng một mạng lưới thu thập thông tin ở các địa bàn cụ thể, tổ chức phân
vùng thu thập thông tin.
- Thực hiện việc kiểm tra chéo đối với các thông tin thu được, so sánh các thông
tin đó với những doanh nghiệp có liên quan hoặc quan tâm đến bất động sản
cần định giá
- Tổ chức hội thảo rút kinh nghiệm thực tế
- Xây dựng một cơ sở dữ liệu bất động sản riêng của công ty: công việc này sẽ
đòi hỏi người định giá phải luôn bổ sung cập nhật các thông tin liên quan đến bất
động sản để xây dựng nên khung dữ liệu này. Quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu về
các bất động sản định giá sẽ ngày càng làm cho các thông tin về bất động sản mà ta
cần thu thập trở nên đa dạng và phong phú.
4
4
2.3. Nâng cao tính thực tế trong việc ước lượng các giá trị phát triển trong
phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa
Các giá trị phát triển có thể là chi phí, doanh thu, giá bán, giá cho thuê tối ưu
trong việc sử dụng phương pháp chi phí, hay quá trình tính dòng tiền của dự án, tỷ lệ
chiết khấu, tỷ lệ hoàn vốn nôi bộ trong việc sử dụng phương pháp vốn hoá. Trên thực
tế hoạt động của công ty, các giá trị này do các nhân viên tại phong Dự án tính toán.
Nhưng trong quá trình thu thập giá trị thị trường và những xu hướng biến động của
bất động sản lại là những chuyên viên định giá của công ty. Như vậy thì phần giá trị
phát triển này phần nào đã mang cảm tính của nguời ước lượng và thiếu đi những cơ
sở của thị trường. Nên chăng, quá trình ước tính giá trị phát triển này được thực hiện
bởi các chuyên viên định giá dựa trên sự tư vấn của các nhân viên phòng Dự án.
2.4. Tiếp cận các phương thức điều hoà kết quả định giá theo mục đích của nhà
đầu tư
Ta biết rằng mỗi một phương pháp định giá tiếp cận bất động sản ở một góc độ

khác nhau. Do đó giá trị của các bất động sản này được ước lượng theo từng phương
pháp sẽ có những sự khác biệt rõ nét. Quá trình điều hoà kết quả giá trị thu được từ
các phương pháp định giá đóng vai trò quyết định đến giá giá trị cuối cùng của bất
động sản mục tiêu. Do yêu cầu từ khách hàng định giá công ty thường xác định ra
mức giá tối thiểu của bất động sản mục tiêu hay mức giá tối đa của bất động sản đó.
Việc xác định các mức giá này chủ yếu dựa trên kết quả thu được từ các phương
pháp sử dụng. Tức là mức giá tối thiểu chính là mức giá thấp nhất của các phương
pháp đã được sử dụng. Hoặc mức giá cao nhất có thể của bất động sản mục tiêu
chính là mức giá cao nhất trong kết quả thu được từ các phương pháp định giá. Như
vậy thì giá của bất động sản thực tế khó có thể là mức giá thấp nhất hoặc cao nhất đó
và như vậy thì cũng không thể coi là bất động sản đã được ước lượng ở mức sử dụng
cao nhất, tốt nhất. Trên thực tế để bất động sản đạt sử dụng cao nhất tốt nhất cần phải
căn cứ vào mục đích của nhà đầu tư. Chính mục đích của nhà đầu tư sẽ quyết định
5
5
đến các phương pháp mà ta sử dụng để định giá. Chẳng hạn như với một mảnh đất
mà chủ đầu tư dự kiến sẽ sử dụng làm cao ốc văn phòng để bán hoặc cho thuê. Lúc
này các phương pháp địnhg giá được sử dụng có thể là phương pháp so sánh, phương
pháp chi phí, phương pháp vốn hoá. Nếu căn cứ theo mục đích của nhà đầu tư thì
phương pháp vốn hoá sẽ là phương pháp có cơ sở nhất đối với bất động sản này. Khi
đó ta phải coi phương pháp đó là chủ đạo và giá trị được lấy ra từ phương pháp này
phải đóng vai trò quan trọng nhất đối với giá của bất động sản mục tiêu.
Xét theo cách tiếp cận này thì việc điều hoà giá của bất động sản trong từng
phương pháp là không được thực hiện. Ví dụ như ở bất động sản công ty đã định giá
(Đường Nguyễn Hữu Cảnh thành phố Hồ Chí Minh), ta không lấy giá bất động sản
cuối cùng là trung bình cộng của 3 phương pháp được sử dụng mà căn cứ vào mục
đích đầu tư ta coi phương pháp thặng dư là có ý nghĩa nhất và phù hợp nhất. Lúc này
ta có thể gắn trọng số cho từng phương pháp và sẽ cho ta một kết quả.
7.803.666 = (8.691.000x2 + 6.772.776x3 + 9.112.250x1) / (2+3+1)
Mức giá này sẽ sát với giá thực tế được giao dịch hơn bởi nó đã tính đến mục

đích của nhà đầu tư. Tuy nhiên trong từng trường hợp cụ thể ta vẫn có thể sử dụng
cách tính trung bình cộng giá của bất động sản theo từng phương pháp như việc sử
dụng giá định giá để làm căn cứ đấu giá.
2.5. Hoàn thiện phương pháp định giá thông quá việc nâng cao trình độ chuyên
môn cho người định giá
Hoạt động định giá chịu tác động của các yếu tố chủ quan của người định giá.
Bởi vậy muốn nâng cao được quá trình sử dụng các phương pháp định giá. Thì công
việc thiết yếu là phải nâng cao trình độ chuyên môn cho người địnhg giá. Việc nâng
cao trình đô cho các chuyên viên định giá tại công ty sẽ trực tiếp tác động và làm
thay đổi những yếu tố quan trọng của hoạt động định giá và là giải pháp quan trọng
làm tác động trực tiếp đến những hạn chế trong quá trình sử dụng các phương pháp
định giá.
6
6