Thực trạng lập quy hoạch và quản lý đô thị sau quy hoạch quận 7, 9.pdf

1
THỰC TRẠNG LẬP QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ SAU
QUY HOẠCH KHU VỰC QUẬN 9, QUẬN 7 – TP. HỒ CHÍ MINH

ThS.Trần Thị Hồng Thảo và Cộng sự
Trung tâm Nghiên cứu và Ứng dụng công nghệ Địa chính
Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh


Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là nhiệm vụ của Nhà nước, nhằm
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả,
phục vụ cho phát triển kinh tế – xã hội đất nước. Thông qua công cụ quy hoạch, Nhà nước
thực hiện ý đồ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, điều chỉnh việc sử
dụng đất, xây dựng… ngăn chặn tiêu cực trong việc sử dụng đất và trong giao dịch chuyển
quyền cũng như trong việc phát triển thị trường bất động sản. Căn cứ vào quy hoạch Nhà
nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể sử dụng đất và quản lý việc phát
triển đô thị phù hợp với quy hoạch và quy chuẩn xây dựng.
Kết quả của công tác quy hoạch: xác định quỹ đất đưa vào xây dựng đô thị, xây dựng
kết cấu hạ tầng, các công trình công cộng, lợi ích quốc gia, an ninh quốc phòng, xây dựng khu
dân cư nông thôn, phát triển các ngành kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế,… tạo lượng hàng hóa
Bất động sản cùng các loại cung cấp cho thị trường, phát triển đô thị.
Tuy nhiên, công tác lập quy hoạch và quản lý đô thị sau quy hoạch trên địa bàn thành
phố trong thời gian qua gặp không ít khó khăn và bấp cập: về phía cơ quan quản lý khó khăn
trong quản lý sử dụng đất theo quy hoạch, người dân bức xúc về quyền của mình không thực
hiện được khi đất nằm trong khu quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng, đặc biệt là trên địa
bàn các quận mới đô thị hóa.
Qua nghiên cứu thực trạng triển khai lập và quản lý quy hoạch trên địa bàn quận 7 và
quận 9 cho thấy như sau:
1. Thực trạng triển khai quy hoạch trên địa bàn quận 7:
Quận 7 là một trong 5 quận mới đang trong quá trình đô thị hóa của thành phố Hồ Chí
Minh, nằm ở vị trí đặc biệt quan trọng ở phía Nam Sài Gòn, thuộc khu vực mở rộng đô thị của

Tp.HCM, có lợi thế mật độ xây dựng còn thấp, có khả năng xây dựng mới theo hướng đô thị
hiện đại, hình thành khu trung tâm để phát triển khu vực phía Nam Tp.HCM cũng như các
tỉnh miền Tây.
Nhằm đáp ứng cho công tác quản lý và phát triển đô thị, công tác lập quy hoạch trên
địa bàn quận đã được tiến hành ngay sau khi thành lập Quận (quy hoạch chung quận 7 đến
năm 2020, 1999; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị Khu đô thị mới Nam Sài Gòn, 1999).
Trên cơ sở quy hoạch chung của Quận được phê duyệt năm 1999, Thành phố và Quận đã tiến
hành đầu tư xây dựng các hạng mục công trình theo đợt đầu (từ 1999 - 2005). Căn cứ nội
dung định hướng đồ án quy hoạch chung đã được phê duyệt này, UBND quận 7 phối hợp
cùng Sở quy hoạch kiến trúc đã phê duyệt 12 đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 với tổng
diện tích 1.786,03 ha. Nhìn chung, trên địa bàn Quận đã được phủ kín quy hoạch chi tiết.
Trong thời gian qua, Quận cũng đang từng bước thực hiện công tác quản lý và xây dựng phát
triển theo quy hoạch.
2

.
Hình 1: So sánh quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết xây dựng quận 7

Hình 2: So sánh quy hoạch chi tiết và hiện trạng sử dụng đất quận 7
Thực hiện quy hoạch tổng thể và quy hoạch xây dựng, trong thời gian qua các tuyến
đường mở mới cũng như mở rộng được đầu tư như: đường Nguyễn Văn Linh, Tôn Dật Tiên,
Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn Văn Quỳ, 15B (đại lộ Nguyễn Lương Bằng nối dài)… Khu chế
xuất Tân Thuận được hình thành và phát triển tạo thành điểm nhấn thu hút đầu tư trong và
ngoài nước, giải quyết một lượng lớn lao động cũng như góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển,
tạo lực hút để phát triển các khu dân cư xây dựng mới, tạo diện mạo mới cho vùng trũng phèn
trước đây. Khu đô thị Nam Sài Gòn cũng đang được đầu tư hình thành và phát triển tạo ra khu
đô thị hiện đại cho khu vực.
(Nguồn: UBND quận 7)
(Nguồn: Tổng hợp và biên tập)
(Nguồn: Tổng hợp

và biên tập)
3
Căn cứ vào quy hoạch tổng thể, 10 khu quy hoạch chi tiết trên địa bàn đã được thực
hiện tạo điều kiện cho các dự án được triển khai trên địa bàn trong thời gian qua. Các khu dân
cư xây dựng mới được hình thành: khu Phú Mỹ Hưng (Tân Phong, Tân Phú), khu dân cư
Nam Long (Tân Thuận Đông), khu dân cư Phú Mỹ (Phú Mỹ), khu tái định cư Phú Mỹ, khu
dân cư Him Lam (Tân Hưng)…
Bên cạnh, những kết quả đạt được trong quá trình triển khai quy hoạch trên địa bàn.
Quận 7 gặp nhiều khó khăn: Chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu và nạo vét kênh rạch, đầu
tư mảng công viên cây xanh, hầu hết các khu vực kênh rạch nhỏ trong khu dân cư hiện hữu bị
lấn chiếm làm nhà ở, các khu quy hoạch công viên cây xanh mật độ nhà tương đối cao, chi
phí bồi thường tương đối lớn, kinh phí địa phương không có để đầu tư, qua thời gian diện tích
lấn chiếm càng nhiều. Tính đến năm 2005, nếu đầu tư nạo vét kênh rạch theo quy hoạch chi
tiết thì diện tích cần thu hồi là 12,40 ha (trong đó, chủ yếu là đất ở), và để đầu tư 50% diện
tích đất công viên cây xanh sẽ phải thu hồi 102,59 ha đất ở. Do đó, mảng công viên cây xanh
trên địa bàn hiện nay chủ yếu chỉ nằm trong các dự án đầu tư đã thực hiện trên địa bàn Quận,
các khu công viên cây xanh tập trung hầu như chưa được đầu tư.
2. Thực trạng triển khai quy hoạch trên địa bàn quận 9:
Cũng như quận 7, quận 9 là một trong 5 quận ngoại thành đang trong quá trình đô thị
hóa của thành phố Hồ Chí Minh, nằm ở vị trí cửa ngõ thành phố, có lợi thế giao thông với xa
lộ Hà Nội, sông Đồng Nai và các xa lộ lớn dự kiến mở nối với các tỉnh xung quanh; nơi tập
trung nhiều dự án lớn về văn hóa, du lịch, nghỉ ngơi, giải trí cấp thành phố và khu vực.
Đáp ứng cho công tác quản lý và phát triển đô thị, công tác lập quy hoạch trên địa bàn
Quận đã được tiến hành ngay sau khi thành lập Quận, đến tháng 7/1999 quy hoạch chung
quận 9 đến năm 2020 được UBND thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt. Căn cứ vào quy hoạch
chung của Quận đã được phê duyệt, trong thời gian qua trên địa bàn Quận đã tiến hành lập rất
nhiều quy hoạch chi tiết xây dựng ở tỷ lệ 1/2000 gồm: 20 đồ án được duyệt (từ năm 1998 đến
năm 2004) theo thẩm quyền phê duyệt của thành phố; 5 đồ án được phê duyệt (thuộc thẩm
quyền của Quận); 3 đồ án 1/2000 đang chờ thẩm định của Sở QH – KT thành phố; 1 đồ án
điều chỉnh quy hoạch đang chờ thẩm định; 1 Đồ án đã có ý kiến thẩm định của Sở QH – KT

thành phố nhưng đang chờ Viện quy hoạch điều chỉnh đồ án để trình Quận phê duyệt; 1 đồ án
điều chỉnh quy hoạch đang thực hiện; 3 đồ án đang lập quy hoạch mới; 11 đồ án đã được báo
cáo thông qua nhiệm vụ quy hoạch (trong năm 2004 đến năm 2005); 2 đồ án đã lập QH mới
theo kế hoạch năm 2004 nhưng bị nằm trong khu đất đấu giá của Thành phố; 1 Đồ án Sở QH
–KT thành phố đang trình UBND thành phố xem xét và trình Bộ Xây dựng thông qua.
Quy hoạch chung của quận 9 bước đầu đã làm cơ sở để định hướng phát triển không
gian cho địa bàn. Trong thời gian qua, một số tuyến đường được mở rộng và nhựa hóa; một số
công trình đã được đầu tư xây dựng và đưa vào hoạt động như: sân golf Lâm Viên, khu du
lịch Suối Mơ, khu du lịch Suối Tiên…, các công trình này tạo thành các điểm nhấn thu hút du
khách đến với quận 9 và tạo điều kiện cho thương mại dịch vụ trên địa bàn phát triển. Khu
Công nghệ cao đang được đầu tư xây dựng, thu hút đầu tư trong ngoài nước, nguồn nhân lực
…
Tuy nhiên, sau 6 năm thực hiện, đồ án quy hoạch chung bọc lộ nhiều hạn chế chưa đáp
ứng nhu cầu phát triển đô thị cũng như kinh tế – xã hội của địa phương như: do ảnh hưởng từ
tác động của quá trình đô thị hóa, tình hình sử dụng đất (tính đến thời điểm hiện nay) đã
không thỏa mãn được những định hướng vốn đã được phê duyệt; quy mô dự báo dân số đến
năm 2010 của Quận 250.000 dân, trong khi đó dân số cuối kỳ năm 2005 là 212.137 người;
các tuyến đường giao thông đối ngoại cấp thành phố và quốc gia – vốn là tuyến xương sống
chính để phát triển - chưa được đầu tư đúng mức, mặc dù đã tiến hành xác định hướng tuyến
cụ thể. Các chương trình xây dựng mới hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội
4
không thực hiện theo như phân kỳ đầu tư dự báo trước đây, hệ thống giao thông trên địa bàn
Quận vẫn còn mang nặng tính chất của giao thông nông thôn: các tuyến đường dài, cong, hẹp
(trên địa bàn Quận hiện nay vẫn chưa có nút giao thông ngã tư có đèn báo hiệu nào); các vùng
quy hoạch nông nghiệp sạch tập trung thuộc các phường Phú Hữu, Long Thạnh Mỹ, Long
Trường, Trường Thạnh, Long Phước hiện nay không còn giữ được theo quy hoạch (ngoại trừ
khu vực phường Long Phước)… Chính vì vậy, hiện nay Quận đang tiến hành lập điều chỉnh
quy hoạch chung cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương, phù hợp với quy hoạch điều
chỉnh chung của toàn thành phố và phù hợp với xu thế phát triển kinh tế xã hội địa phương.

Hình 3: So sánh quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết xây dựng quận 9



(Nguồn: UBND quận 9) (Nguồn: Tổng hợp và biên tập)
(Nguồn: UBND quận 9)
5
Hình 4: So sánh hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch tổng thể quận 9
Trong vòng 6 năm qua đã tiến hành lập 49 đồ án quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000.
Tuy nhiên, các quy hoạch này chưa đáp ứng nhu cầu quản lý và sử dụng đất ở địa phương.
Các quy hoạch này thường là một phần địa bàn của các phường, không phủ kín được địa bàn.
Mặt khác bản đồ nền để thành lập bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng (QHCTXD) thực hiện
trên nền bản đồ địa hình không thể hiện được hiện trạng sử dụng đất, gây khó khăn cho việc
xác định ranh các khu chức năng để tiến hành giao đất. Do đó, ranh các dự án giao đất ngoài
thực địa không phù hợp ranh các khu chức năng trên bản đồ quy hoạch, khó thực hiện được
các dự án theo quy hoạch xây dựng. Ngoài ra, các công trình giao thông huyết mạch (như các
tuyến đường vành đai, các trục đường chính Lê Văn Việt, Đỗ xuân Hợp…) các khu thương
mại, dịch vụ, các công trình công cộng trọng điểm… chưa được chú trọng đầu tư đúng mức,
làm giảm hiệu quả của công tác quy hoạch. Ngoài ra, tiến độ lập quy hoạch chi tiết trên địa
bàn chậm. Một số nơi các dự án đã hình thành quy hoạch chi tiết mới theo sau để hợp thức
hóa các dự án như: dự án của công ty TNHH A Đông Hải ở phường Long Trường, công ty
TNHH Nhật Hoàng – phường Trường Thạnh.… Đây cũng chính là một trong những nguyên
nhân làm giảm hiệu quả của công tác lập quy hoạch
Tóm lại, chất lượng quy hoạch thể hiện ở nội dung đồ án quy hoạch mang tính hợp
nhất, đảm bảo không gian đô thị mở phát triển trong tương lai không gian sống cho hiện tại và
khả năng đầu tư trong hiện tại cũng như trong tương lai. Bên cạnh đó, quản lý và thực hiện
quy hoạch là vấn đề quyết định đến việc định hình bức tranh quy hoạch trong tương lai. Quy
hoạch đóng vai trò quan trọng trong việc định hình và phát triển đô thị. Công tác lập quy
hoạch hiện nay đang rất được quan tâm và chú trọng. Tuy nhiên, cách nhận thức cũng như

cách hiểu của các nhà quản lý, của các ngành, của người dân còn lẫn lộn. Chất lượng quy
hoạch hiện nay cũng đang còn nhiều tồn tại, gây tranh cãi: quy hoạch cây xanh trên nóc nhà
người dân, quy hoạch chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu…
Để phát huy được sức mạnh của quy hoạch trong phát triển đô thị hiện nay chúng ta
cần phải nâng cao cả chất lượng đồ án quy hoạch và nâng cao chất lượng công tác quản lý và
tổ chức thực hiện quy hoạch.
3. Một số giải pháp đề xuất:
3.1. Nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch:
Một trong nguyên nhân làm giảm chất lượng của quy hoạch, là quy hoạch và quản lý
nhà đất do nhiều bộ quản lý. Trong khi thực tế chỉ gồm một vấn đề quy hoạch và quản lý nhà
đất. Hiện nay liên quan trực tiếp đến quy hoạch quỹ đất có đến 2 hệ thống quy hoạch do 2 bộ
khác nhau quy định và được điều chỉnh bởi 2 Luật khác nhau: quy hoạch chung và quy hoạch
chi tiết xây dựng do luật Xây dựng điều chỉnh; quy hoạch sử dụng đất đai và quy hoạch sử
dụng đất đai chi tiết do luật Đất đai điều chỉnh. Nhưng trong cả hai Luật này đều không quy
định sự liên hệ giữa hai loại hình quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất trong quy
trình thực hiện. Mối quan hệ giữa hai loại hình quy hoạch này chưa rõ ràng, hệ thống chỉ tiêu
phân loại đất của hai loại hình cũng khác nhau. Trong khi thực tế cho thấy hai loại hình này
phải phù hợp mới đủ căn cứ để tiến hành giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Để nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch chúng ta cần có sự tập trung nguồn lực (nhân
lực, vật lực). Cụ thể để gắn kết được nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn đầu tư và các mục tiêu
chủ yếu, cần xác định lại chức năng các loại hình quy hoạch và sự phối hợp giữa các loại hình
quy hoạch trong đó quy định cụ thể nhiệm vụ và trách nhiệm của từng ngành, đặc biệt ngành
quản lý đất đai và ngành xây dựng.
Qua khảo sát thực tế cho thấy công tác lập và thực hiện quy hoạch trên địa bàn quận 7
tốt hơn trên địa bàn quận 9. Nguyên nhân do quy hoạch tổng thể phù hợp với nhu cầu phát