NHỮNG NỘI DUNG CẦN NGHIÊN CỨU KHI LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

BÀI 2
NHỮNG NỘI DUNG CẦN NGHIÊN
CỨU KHI LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TS. Đinh Đào Ánh Thuỷ
TS. Nguyễn Thị Thu Hà
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

v1.0015105226

1


TÌNH HUỐNG KHỞI ĐỘNG
•

Công ty CP xây dựng Đại Dương thực hiện dự án đầu tư xây dựng một công trình tổ
hợp văn phòng cho thuê, dịch vụ thương mại, căn hộ và trường học (trường mẫu giáo
và tiểu học) tại Hà Nội.

•

Công trình được xây dựng trên khu đất có diện tích 15.000 m2, có 34 tầng gồm 4 tầng
hầm, 10 tầng cho thuê văn phòng và dịch vụ thương mại, 20 tầng căn hộ. Trường mầm
non quy mô 50 cháu và trường tiểu học quy mô 100 học sinh đã đưa vào sử dụng từ
năm 2012. Công trình được xây dựng tại quận Ba Đình giáp với quận Đống Đa. Diện
tích văn phòng và dịch vụ thương mại đã được cho thuê gần hết (90%). Số căn hộ có
người dân đến ở cũng đạt tỷ lệ tương đối cao (gần 75%).

1. Công ty đã quyết định đầu tư dựa trên những căn cứ gì?
2. Tại sao Công ty chọn địa điểm trên để xây dựng công trình? Công ty lựa
chọn phương án xây dựng dựa trên những căn cứ gì?

3. Hình thức tổ chức quản lý nào đối với dự án đã được Công ty lựa chọn?

v1.0015105226

2


MỤC TIÊU
•

Sự cần thiết và cách tiến hành nghiên cứu các căn cứ hình thành dự án đầu
tư trong quá trình lập dự án.

•

Vai trò và nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật, công nghệ của dự án.

•

Sự cần thiết và nội dung nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự
của dự án.

v1.0015105226

3


NỘI DUNG
Nghiên cứu các căn cứ chủ yếu hình thành dự án đầu tư

Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật

Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự

v1.0015105226

4


1. NGHIÊN CỨU CÁC CĂN CỨ CHỦ YẾU HÌNH THÀNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1. Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và
thực hiện dự án đầu tư

1.2. Nghiên cứu thị trường sản phẩm của dự án

v1.0015105226

5


1.1. NGHIÊN CỨU CÁC ĐIỀU KIỆN VĨ MÔ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH VÀ THỰC HIỆN
DỰ ÁN ĐẦU TƯ
•

Môi trường vĩ mô: tốc độ tăng trưởng cao và ổn định trong thời gian
dài sẽ thuận lợi cho việc đầu tư, tỷ lệ lạm phát thấp sẽ mang lại hiệu
quả cao, tỷ giá hối đoái thấp và ổn định sẽ thức đẩy dự án sản xuất
hàng xuất khẩu…

•

Môi trường chính trị, pháp luật (sự ổn định của chính trị, hệ thống
luật pháp sẽ tạo thuận lợi cho đầu tư).

•

Môi trường văn hóa xã hội (truyền thống văn hóa, dân số, hạ tầng
xã hội…).

•

Môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên (vị trí địa lý, khí
hậu, đất đai, trữ lượng khoáng sản…).
Có thuận lợi cho việc thực hiện dự án hay không?

6

v1.0015105226

6


1.1. NGHIÊN CỨU CÁC ĐIỀU KIỆN VĨ MÔ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH VÀ THỰC HIỆN
DỰ ÁN ĐẦU TƯ (tiếp theo)
Quy hoạch và kế hoạch phát triển:
•

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của
vùng, địa phương;

•

Quy hoạch phát triển ngành;

•

Quy hoạch phát triển lĩnh vực kết cấu hạ tầng;

•

Quy hoạch phát triển đô thị;

•

Quy hoạch xây dựng.

Có thuận lợi cho việc thực hiện dự án hay không?

7

v1.0015105226

7


1.2. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN
•

Khái niệm: là sự nghiên cứu tỉ mỉ, có khoa học xuất phát từ nghiên cứu nhu cầu của người
tiêu dùng để đi đến quyết định nên sản xuất kinh doanh mặt hàng gì, cách thức và chất lượng

như thế nào, với khối lượng bao nhiêu và lựa chọn phương thức bán hàng, tiếp thị và khuyến
mại nào để tạo chỗ đứng cho sản phẩm của dự án trên thị trường ở hiện tại và trong
tương lai.

•

Mục đích:
 Xác định sản phẩm của dự án;
 Xác định thị phần của dự án;
 Xác định cách thức chiếm lĩnh thị trường.

•

Vai trò: Là căn cứ quyết định mục tiêu và quy mô
của dự án.

•

Yêu cầu: Thu thập đầy đủ thông tin, thông tin
chính xác, có phương pháp phân tích phù hợp.

v1.0015105226

8


1.2.1. PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG TỔNG THỂ

Giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng quan về thị trường nói chung và thị trường mà dự án dự kiến
chiếm lĩnh.

v1.0015105226

9


1.2.2. PHÂN ĐOẠN THỊ TRƯỜNG VÀ XÁC ĐỊNH THỊ TRƯỜNG MỤC TIÊU
•

Phân đoạn thị trường: là quá trình phân chia thị trường
tổng thể thành những đoạn thị trường nhỏ mà ở đó khách
hàng sẽ có sự giống nhau về nhu cầu hoặc ước muốn, qua
đó chọn được những đoạn thị trường hấp dẫn đối với dự án.

•

Xác định thị trường mục tiêu: là thị trường bao gồm các
khách hàng có cùng nhu cầu hoặc mong muốn mà chủ đầu
tư có khả năng đáp ứng một cách có hiệu quả, đồng thời có
thể tạo ra ưu thế hơn so với các đối thủ cạnh tranh và đạt
được các mục tiêu đã định.

v1.0015105226

10


1.2.3. XÁC ĐỊNH SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN

Là việc thiết kế sản phẩm của dự án đáp ứng nhu cầu của khách hàng mục tiêu (sản phẩm có

những đặc tính khác biệt so với hàng hoá của đối thủ cạnh tranh và tạo cho nó một hình ảnh riêng
đối với khách hàng).

v1.0015105226

11


1.2.4. DỰ BÁO CUNG CẦU THỊ TRƯỜNG VỀ SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN
•

Dự báo cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án:
 Phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án trong quá khứ và hiện tại;
 Dự báo cầu sản phẩm dự án trong tương lai;
 Dự báo cung sản phẩm dự án trong tương lai.

•

Các phương pháp dự báo có thể áp dụng:
 Dự báo cầu thị trường bằng phương pháp ngoại suy thống kê;
 Dự báo cầu thị trường bằng mô hình hồi quy tương quan;
 Dự báo cầu thị trường bằng hệ số co giãn cầu;
 Dự báo cầu thị trường bằng phương pháp định mức;
 Dự báo cầu thị trường bằng phương pháp lấy ý kiến chuyên gia.

•

Trên cơ sở xác định được cầu và cung của thị trường trong tương lai, xác định được chênh
lệch giữa cầu và cung. Chênh lệch giữa cầu và cung trong tương lai sẽ chi phối trực tiếp đến
quy mô của dự án và thị phần của dự án tương lai.

v1.0015105226

12


1.2.5. NGHIÊN CỨU VẤN ĐỀ TIẾP THỊ SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN
•

Khâu tiếp thị sản phẩm nhằm giải quyết vấn đề: làm thế nào để người tiêu dùng sử dụng sản
phẩm của dự án đang xét thay vì sử dụng sản phẩm của dự án khác?

•

Tiếp thị là xác định bằng cách nào với chi phí bao nhiêu để có thể tiêu thụ được sản phẩm của
dự án.
•

Những công việc cần làm:
 Xác định đối tượng tiêu thụ sản phẩm
của dự án;
 Lựa chọn các phương pháp giới thiệu
sản phẩm;
 Lựa chọn các phương thức linh hoạt để
đẩy mạnh sức mua (phiếu thưởng, gói
hàng chung, quà tặng...);
 Tổ chức mạng lưới tiêu thụ sản phẩm.

v1.0015105226

13


1.2.6. NGHIÊN CỨU KHẢ NĂNG CẠNH TRANH VÀ CHIẾM LĨNH THỊ TRƯỜNG
•

Một dự án đầu tư có hiệu quả thực sự tức là dự án sản xuất ra sản phẩm được thị trường
chấp nhận, được tiêu thụ với số lượng lớn, nghĩa là dự án đó giành được thị phần nhất định.

•

Những công việc cần làm:
 Nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh;
 Xác định chiến lược cạnh tranh:

v1.0015105226



Chiến lược sản phẩm;



Chiến lược về giá sản phẩm;



Chiến lược tiếp thị.

14

2. NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ
2.1. Hình thức đầu tư
2.2. Quy mô, công suất dự án
2.3. Công nghệ kỹ thuật của dự án
2.4. Nguyên vật liệu đầu vào
2.5. Cơ sở hạ tầng
2.6. Địa điểm thực hiện dự án
2.7. Giải pháp xây dựng
2.8. Tác động của dự án đến môi trường
v1.0015105226

15


2.1. LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ
Các hình thức đầu tư:
•

Đầu tư mới: đầu tư để xây dựng mới, mua sắm
thiết bị và máy móc mới toàn bộ.

•

Đầu tư cải tạo, mở rộng: trên cơ sở vật chất kỹ
thuật đã có, chủ đầu tư cải tạo hoặc thay thế tài
sản cố định đã cũ, lạc hậu. Có thể chia làm đầu
tư theo chiều rộng và đầu tư theo chiều sâu.

Chú ý:
•

Nếu sản phẩm của dự án chưa từng có trên
thị trường thì hình thức đầu tư mới sẽ được
lựa chọn.

•

Nếu sản phẩm của dự án đã có trên thị trường
thì chủ đầu tư lựa chọn một trong hai hình thức
đầu tư sao cho đảm bảo hiệu quả đầu tư.

v1.0015105226

16


2.2. XÁC ĐỊNH QUY MÔ, CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN
•

Khái niệm công suất của dự án: Công suất hoặc
năng lực phục vụ của dự án được phản ánh thông
qua số lượng đơn vị sản phẩm hàng hoá, dịch vụ
được thực hiện trong một đơn vị thời gian với những
điều kiện cho phép.

•

Căn cứ lựa chọn công suất của dự án:

 Nhu cầu của thị trường hiện tại và tương lai đối
với các loại sản phẩm của dự án;
 Khả năng chiếm lĩnh thị trường của chủ đầu tư;
 Các thông số kỹ thuật và kinh tế của các máy móc hiện có;
 Khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào;
 Năng lực về tổ chức, điều hành sản xuất, khả năng về vốn đầu tư của chủ đầu tư;
 Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế của từng phương án công suất.

v1.0015105226

17


2.3. LỰA CHỌN CÔNG NGHỆ KỸ THUẬT CHO DỰ ÁN
•

Căn cứ lựa chọn:
 Yêu cầu về chủng loại sản phẩm, số lượng sản phẩm, chất lượng sản phẩm của dự án;
 Công suất của dự án;
 Các loại máy móc và dây chuyền công nghệ hiện có trên thị trường;
 Khả năng cung cấp đầu vào về vốn, vật tư, máy móc, nhân lực, nguyên vật liệu;
 Trình độ hiện đại của công nghệ định áp dụng;
 Yêu cầu về bảo vệ môi trường và cải thiện điều kiện lao động;
 Các kết quả của tính toán, so sánh hiệu quả kinh tế của các phương án công nghệ.

•

Sau khi lựa chọn được công nghệ tối ưu, cần vẽ sơ đồ công nghệ, trong đó chỉ rõ các công
đoạn, nguyên lý hoạt động.

v1.0015105226

18


2.4. NGUYÊN VẬT LIỆU ĐẦU VÀO
Nguyên tắc lựa chọn:
•

Phải chọn những nguyên vật liệu có đặc tính và chất lượng phù hợp với chất lượng sản phẩm
của dự án.

•

Là những vật liệu thông dụng, dễ tìm kiếm trên thị trường trong nước và thế giới.

•

Giá cả hợp lý (gồm giá thu mua, vận chuyển, bảo quản...).

v1.0015105226

19


2.4. NGUYÊN VẬT LIỆU ĐẦU VÀO (tiếp theo)
Bảng: Nhu cầu và chi phí nguyên vật liệu cho dự án
Năm sản xuất
STT

I

Tên nguyên vật liệu

Nguồn
gốc

Đơn
giá

Năm I

Năm II

Số
Số
Trị giá
lượng
lượng

Trị
giá

Năm ...
Số
Trị giá
lượng

Nguyên vật liệu nhập khẩu

1
2
II

Nguyên vật liệu trong nước

1
2
...
III

v1.0015105226

Tổng cộng

20


2.5. CƠ SỞ HẠ TẦNG CHO DỰ ÁN
•

Năng lượng;

•

Nước;

•

Nhu cầu vận tải và hệ thống giao thông trong nội bộ dự án;

•

Hệ thống thông tin liên lạc;

•

Hệ thống phòng cháy chữa cháy;

•

...

v1.0015105226

21


2.6. ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN
•

Nguyên tắc:
 Khi lựa chọn địa điểm thì các tiêu chuẩn về kỹ thuật bao giờ cũng được xem xét trước, rồi
mới đến các tiêu chuẩn kinh tế.
 Địa điểm được chọn phải phù hợp với quy hoạch chung.
 Địa điểm nên gần nguồn cung cấp nguyên liệu hoặc thị trường tiêu thụ sản phẩm của dự
án, hoặc gần nguồn cung cấp lao động.
 Địa điểm nên có cơ sở hạ tầng thuận lợi nhất là về điện, nước, giao thông vận tải, thông
tin liên lạc...
 Phải xét đến tính kinh tế của địa điểm.

 Nên có nhiều phương án địa điểm để chọn được phương án tối ưu.

v1.0015105226

22


2.6. ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN (tiếp theo)
•

Sau khi chọn địa điểm, cần thực hiện mô tả chi tiết địa điểm
trên bản đồ có tỷ lệ thích hợp.
 Mô tả vị trí: toạ độ địa lý hoặc khu vực hành chính;
 Mô tả địa điểm cụ thể với các số liệu mô tả diện tích
ranh giới;
 Môi trường tự nhiên của địa điểm;
 Cơ sở hạ tầng: đường sá, cầu cảng, điện nước...;
 Môi trường xã hội: dân cư, phong tục tập quán, dịch vụ
công cộng...

v1.0015105226

23


2.7. GIẢI PHÁP XÂY DỰNG DỰ ÁN
•

Căn cứ đề xuất giải pháp xây dựng:
 Tình hình của địa điểm xây dựng về mặt tự nhiên, kinh tế và xã hội;

 Công suất và dây chuyền công nghệ đã được lựa chọn;
 Khả năng cung cấp đầu vào cho quá trình xây dựng như vốn, nguyên vật liệu xây dựng,
máy móc xây dựng, nhân lực xây dựng;
 Thời gian xây dựng yêu cầu;
 Các quy định và luật pháp có liên quan đến xây dựng;
 Các kết quả so sánh về hiệu quả kinh tế.

•

Nội dung:
 Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng;
 Giải pháp kiến trúc;
 Giải pháp kết cấu xây dựng;
 Giải pháp về công nghệ xây dựng và tổ chức xây dựng;
 Dự kiến tổng chi phí xây dựng.

v1.0015105226

24


2.8. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
•

Mục đích: Phát hiện các tác động xấu của dự án đến môi trường, tìm các công cụ để quản lý,
hạn chế và ngăn ngừa chúng.

•

Những tác động tiêu cực có thể có:

 Làm thay đổi điều kiện sinh thái;
 Gây ô nhiễm môi trường;
 Ảnh hưởng đến cảnh quan môi trường thiên nhiên;
 Ảnh hưởng đến giá trị văn hóa truyền thống tốt đẹp.

•

Nội dung đánh giá tác động môi trường và các biện pháp giảm thiểu:
 Bước 1: Nhận dạng mọi tác động có thể có của dự án đến môi trường trong giai đoạn xây
dựng và giai đoạn vận hành khai thác.
 Bước 2: Đề xuất các giải pháp khắc phục.

v1.0015105226

25