Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý dự án đầu tư xây dựng khu dân cư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

LÊ VĂN THẠNH

ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHU DÂN CƢ
ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU DÂN CƢ
DO CÔNG TY KIM SƠN LÀM CHỦ ĐẦU TƢ

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018.


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƢỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

LÊ VĂN THẠNH

ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHU DÂN CƢ
ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU DÂN CƢ
DO CÔNG TY KIM SƠN LÀM CHỦ ĐẦU TƢ

Chuyên ngành: Quản Lý Xây Dựng
Mã số: 8.58.03.02

NGƢỜI HƢỚNG DẪN: 1. TS. LÊ TRUNG PHONG
2. TS. HOÀNG BẮC AN

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018.


LÊ VĂN THẠNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
……

TP HCM, NĂM 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên: Lê Văn Thạnh học viên lớp cao học 24QLXD21-CS2 chuyên ngành “Quản
lý xây dựng” niên hạn 2016 - 2018, Trƣờng Đại học Thủy Lợi – Cơ sở 2 TP. HCM.
Là tác giả luận văn thạc sĩ với đề tài “Đề Xuất Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Quản
Lý Dự Án Đầu Tƣ Xây Dựng Khu Dân Cƣ, Áp Dụng Cho Dự Án Đầu Tƣ Khu
Dân Cƣ Do Công Ty Kim Sơn Làm Chủ Đầu Tƣ” đã đƣợc Hiệu trƣởng trƣờng Đại
học Thủy Lợi giao nghiên cứu tại Quyết định số 2236/QĐ-ĐHTL ngày 18 tháng 10
năm 2017. Tôi cam đoan các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa
từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác./.
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2018
Tác giả

Lê Văn Thạnh

i


LỜI CÁM ƠN
Trong suốt quá trình nghiên cứu để hoàn thiện luận văn mặc dù gặp không ít khó khăn
trong việc thu thập tài liệu, cũng như tìm hiểu kiến thức thực tế. Nhưng với sự tận tình
của thầy cô, đồng nghiệp, bạn bè cùng với sự nỗ lực của bản thân, luận văn đã hoàn
thành đúng thời hạn.
Mặc dù đã rất cố gắng nghiên cứu, nhưng do thời gian có hạn và do trình độ, kinh
nghiệm quản lý còn hạn chế nên trong quá trình nghiên cứu không thể tránh kh i
nh ng thiếu sót.

ể luận văn được hoàn thiện hơn và để có thêm nh ng kinh nghiệm

trong công tác Quản lý dự án, rất mong nhận được sự góp ý của thầy, cô, bạn bè và
đồng nghiệp.
Tác giả xin bày t lòng biết ơn sâu sắc đối với TS. Lê Trung Phong và TS. Hoàng Bắc
An đã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu và hoàn thành luận
văn.
Tác giả xin gởi lời chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu nhà trường; Quý Thầy Cô Bộ
môn Công nghệ và Quản lý xây dựng, Khoa Công trình; Ban

ào tạo-CTSV Cơ sở 2

đã tạo điều kiện để tác giả hoàn thành khóa học và luận văn này.
Cuối cùng là sự cám ơn tới nh ng người thân trong gia đình, bạn bè nh ng người đã
luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu
của mình.
Xin chân thành cám ơn ./.
Tp Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2018

Lê Văn Thạnh

ii


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU

.................................................................................................................. 1

CHƢƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐẦU TƢ DỰ ÁN TRONG GIAI

ĐOẠN THỰC HIỆN ĐẦU TƢ ........................................................................................ 7
1.1 Tổng quan về công tác đầu tƣ dự án ........................................................... 7
1.1.1 Dự án đầu tƣ xây dựng ................................................................................. 7
1.1.2 Dự án đầu tƣ xây dựng khu dân cƣ .............................................................. 9
1.1.3 Quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình ................................................. 10
1.2 Các mô hình quản lý DAĐT trên thế giới ................................................ 17
1.2.1. Mô hình quản lí đầu tƣ xây dựng ở Nga ................................................... 17
1.2.2. Mô hình quản lí đầu tƣ xây dựng ở Mỹ .................................................... 18
1.2.3. Mô hình quản lí đầu tƣ xây dựng ở Pháp .................................................. 18
1.2.4. Mô hình quản lí đầu tƣ xây dựng ở Singapore.......................................... 19
1.2.5. Mô hình quản lí đầu tƣ xây dựng ở Nhật .................................................. 19
1.3 Các mô hình quản lý DAĐT tại Việt Nam ................................................ 20
Kết luận Chƣơng 1. ........................................................................................... 21
CHƢƠNG 2

. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU

TƢ XÂY DỰNG TRONG GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN ĐẦU TƢ.............................. 22
2.1 Cơ sở lý luận và khoa học trong công tác quản lý DAĐT xây dựng ...... 22
2.1.1. Cơ sở pháp lý về công tác đầu tƣ xây dựng ............................................. 22
2.1.2 Các qui định về quản lý đầu tƣ xây dựng. .................................................. 23
2.1.3 Các tiêu chuẩn, quy chuẩn trong quản lý DAĐT xây dựng. ...................... 24
2.2 Hiệu quả quản lý dự án và đặc thù công tác quản lý dự án tại công ty . 30
2.2.1 Khái niệm: .................................................................................................. 30
iii


2.2.2 Đặc thù quản lý dự án đầu tƣ xây dựng khu dân cƣ do công ty Kim sơn làm
chủ đầu tƣ. .......................................................................................................... 30
2.3 Nhận diện các yếu tố ảnh hƣởng đến hiệu quả quản lý DAĐT trong giai
đoạn thực hiện đầu tƣ tại dự án do công ty Kim Sơn làm CĐT. .................. 31
2.3.1 Đền bù giải phóng mặt bằng: ..................................................................... 31
2.3.2 Mô hình quản lý dự án, năng lực LCNT, quản lý thi công xây dựng. ....... 32
2.3.3 Quản lý sự phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt.......................................... 34
2.3.4 Nhận diện các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu qủa quản lý dự án .................. 35
2.4 Thiết kế mô hình nghiên cứu, thu thập dữ liệu, thống kê phân tích dữ
liệu phục vụ công tác nghiên cứu. .................................................................... 37
2.4.1 Qui trình nghiên cứu ................................................................................... 37
2.4.2 Giới thiệu phần mềm. ................................................................................. 37
2.4.3 Phƣơng pháp nghiên cứu và thiết kế nghiên cứu ....................................... 38
2.4.4 Ý kiến chuyên gia về các nhân tố và đề xuất mô hình nghiên cứu ............ 39
2.4.5 Lập bảng câu hỏi, tiến hành khảo sát, thu thập dữ liệu . ............................ 43
2.4.6 Thống kê mẫu nghiên cứu .......................................................................... 48
2.4.7 Thống kê mô tả kết quả khảo sát ................................................................ 54
2.4.8 Kiểm định độ tin cậy thang đo (Cronbach’s Alpha) .................................. 56

2.4.9 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) ............................................................ 58
2.4.10 Phân tích tƣơng quan ................................................................................ 66
2.4.11 Phân tích hồi quy đa biến ......................................................................... 66
CHƢƠNG 3

. THỰC TRẠNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ Ở GIAI ĐOẠN THI

CÔNG. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ DỰ
ÁN ĐẦU TƢ ÁP DỤNG CHO CÔNG TY KIM SƠN ............................................... 74

iv


3.1 Giới thiệu về công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh nhà Kim Sơn ... 74
3.1.1 Quá trình hình thành, phát triển ............................................................... 74
3.1.2 Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh ............................................................ 74
3.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ...................................................... 75
3.1.4 Các dự án đã và đang đầu tƣ xây dựng. ..................................................... 78
3.1.5 Các nội dung cơ bản trong công tác quản lý dự án tại các dự án của công ty
Kim Sơn làm CĐT trong giai đoạn thực hiện đầu tƣ .......................................... 79
3.2 Thực trạng về công tác quản lý dự án hiện nay tại công ty Kim Sơn .... 79
3.2.1 Mô hình tổ chức quản lý DAĐT tại công ty. ............................................. 79
3.2.2 Tình hình QLDA trong giai đoạn thực hiện đầu tƣ tại công ty .................. 84
3.3 Phân tích các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả quản lý đầu tƣ trong
giai đoạn thực hiện đầu tƣ. ............................................................................. 102
3.3.1 Thảo luận kết quả phân tích SPSS .......................................................... 102
3.3.2 Đánh giá mức độ quan trọng từng nhân tố ảnh hƣởng đến công tác quản lý
dự án.

........................................................................................................ 102

3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý DAĐT xây dựng DAĐT
do công ty Kim Sơn làm CĐT. ....................................................................... 103
3.4.1 Đề xuất giải pháp...................................................................................... 103
3.4.2 Tham khảo ý kiến chuyên gia về các giải pháp đề xuất........................... 105
3.4.3 Các giải pháp khả thi và hiệu quả nhất. ................................................... 106

v


DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
Hình 0.1 Bản đồ định hƣớng phát triển không gian TP HCM đến năm 2025. ...............2
Hình 0.2 Khu đô thị mới Nam thành phố HCM ..............................................................4
Hình 1.1 Sơ đồ nội dung quản lý dự án [9] .................................................................13
Hình 1.2 Tiêu chí quản lý dự án ..................................................................................13
Hình 1.3 Hình thức quản lý dự án ...............................................................................13
Hình 2.1 Quy trình nghiên cứu ....................................................................................37
Hình 2.2 Mô hình nghiên cứu đề xuất ..........................................................................43
Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu đối tƣợng khảo sát theo đơn vị công tác ................................ 50
Hình 2.4 Biểu đồ Cơ cấu đối tƣợng khảo sát theo kinh nghiệm làm việc ...................51
Hình 2.5 Biểu đồ Cơ cấu đối tƣợng khảo sát theo vị trí hiện tại ...................................52
Hình 2.6 Biểu đồ Cơ cấu đối tƣợng khảo sát theo loại dự án công trình ......................52
Hình 2.7 Biểu đồ Cơ cấu đối tƣợng khảo sát theo tình trạng biết về QLDA ................53
Hình 2.8 Biểu đồ Cơ cấu đối tƣợng khảo sát cho biết ảnh hƣởng của QLDA đến hiệu
quả QLDA .....................................................................................................................54
Hình 2.9. Sơ đồ nghiên cứu chính thức .........................................................................65
Hình 2.10 Biểu đồ P – P plot của hồi quy phần dƣ chuẩn hóa ......................................69
Hình 2.11 Biểu đồ tần số của phần dƣ chuẩn ................................................................ 70
Hình 3.1 Sơ đồ tổ chức chung công ty Kim Sơn ...........................................................79
Hình 3.2 Sơ đồ tổ chức quản lý dự án công ty Kim Sơn ...............................................80

Hình 3.3 Quy trình lựa chọn nhà thầu ...........................................................................87
Hình 3.4 Sơ đồ tổ chức tổ liên ngành. .........................................................................107
Hình 3.5 Quy trình kiểm tra hồ sơ xây dựng. ..............................................................107

vi


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1 Cơ cấu thực hiện một số dự án quan trọng ở Việt Nam ................................ 20
Bảng 2.1 Bảng các Tiêu chuẩn, Quy chuẩn...................................................................24
Bảng 2.2 Nhận diện các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả QLDA ................................ 35
Bảng 2.3 Bảng kết quả ý kiến chuyên gia về các nhân tố ............................................39
Bảng 2.4 Phân hóa và mã hóa các nhân tố ...................................................................41
Bảng 2.5 Đặc điểm mẫu nghiên cứu .............................................................................48
Bảng 2.6 Bảng kết quả thống kê mô tả ..........................................................................54
Bảng 2.7 Kết quả phân tích kiểm định Cronbach’s Alpha nhóm các biến độc lập .......56
Bảng 2.8 Phân tích kiểm định Cronbach’s Alpha nhóm các biến phụ thuộc ................57
Bảng 2.9 Kết quả kiểm định KMO and Bartlett's Test ..................................................58
Bảng 2.10 Tổng phƣơng sai trích ..................................................................................59
Bảng 2.11 Ma trận xoay các nhân tố .............................................................................60
Bảng 2.12 Kết quả kiểm định KMO and Bartlett's Test ................................................61
Bảng 2.13 Tổng phƣơng sai trích ..................................................................................61
Bảng 2.14 Ma trận xoay ................................................................................................ 63
Bảng 2.15 Kết quả kiểm định KMO and Bartlett's Test ................................................64
Bảng 2.16 Tổng phƣơng sai trích ..................................................................................64
Bảng 2.17 Bảng ma trận xoay biến phụ thuộc ..............................................................65
Bảng 2.17 Kết quả kiểm định Pearson’s mối tƣơng quan giữa biến phụ thuộc và các
biến độc lập ....................................................................................................................66

vii

Bảng 2.18 Phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác quản lý DAĐT xây
dựng KDC......................................................................................................................67
Bảng 2.19 Kết quả kiểm định F .....................................................................................68
Bảng 2.20 Kiểm định hiện tƣợng đa cộng tuyến ...........................................................71
Bảng 2.21 Kết quả phân tích hồi quy đa biến ...............................................................72
Bảng 3.1 Tổng hợp chi phí đền bù và Tái định cƣ ........................................................85
Bảng 3.2 Các giải pháp đề xuất ...................................................................................103
Bảng 3.3 Kết quả đánh giá mức độ khả thi và hiệu quả của các giải pháp .................105

viii


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VÀ GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ
Ban BTGPMT

Ban bồi thƣờng giải phóng mặt bằng

BCH

Ban chỉ huy

Ban TGĐ

Ban Tổng giám đốc

BIM

Mô hình quản lý thông tin xây dựng (Building Information

Modeling)

BVTC

Bản vẽ thi công

CCHN

Chứng chỉ hành nghề

CĐT

Chủ đầu tƣ

CLCT

Chất lƣợng công trình

CLSP

Chất lƣợng sản phẩm

Công ty Kim Sơn

Công ty cổ phần xây dựng kinh doanh nhà Kim Sơn

DAĐT

Dự án đầu tƣ

ĐBGPMB

Đền bù giải phóng mặt bằng

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HSMT

Hồ sơ mời thầu

HSTC

Hồ sơ thi công

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

KDC

Khu dân cƣ

LCNT

Lựa chọn nhà thầu

QLDA

Quản lý dự án

QLNN

Quản lý nhà nƣớc

SPSS

Statistical Package for the Social Sciences

SXD

Sở Xây dựng

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TCN

Tiêu chuẩn ngành

TĐC

Tái định cƣ

TP. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TVGS

Tƣ vấn giám sát

UBND

Ủy Ban nhân dân

XD

Xây dựng

ix


MỞ ĐẦU
I.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Hiện nay do tốc độ phát triển dân số ở thành phố ngày càng cao, nhất là ở các thành
phố đô thị nhƣ TP.HCM. Theo đó, nhu cầu về nhà ở càng cấp thiết, quy mô càng mở
rộng.
Thật vậy, kể từ sau năm 1975, dân số TP.HCM gia tăng nhanh, nên việc xây dựng nhà
cửa bừa bãi gây ảnh hƣởng không nhỏ đến hạ tầng mỹ quan đô thị. Theo thống kê
chính thức, dân số Sài Gòn năm 1975 là 3.498.120 ngƣời. Tính đến năm 2012, dân số
toàn TP.HCM đạt gần 7.750.900 ngƣời. Năm 2015, TP.HCM có 8.224.000 ngƣời,
chiếm 9% dân số toàn Việt Nam, tăng thêm 1 triệu ngƣời so với năm 2009 và có thể
trên 10 triệu ngƣời vào năm 2020.
Trƣớc tình hình đó, TP.HCM đã điều chỉnh quy hoạch chung thành phố nhằm đảm bảo
các điều kiện phát triển kinh tế, xã hội, giao thông, môi trƣờng đặc biệt là nhu cầu phát
triển quỹ đất ở của thành phố. Cụ thể, sau khi Đồ án Quy hoạch chung đầu tiên đƣợc
phê duyệt năm 1993 và đƣợc điều chỉnh vào năm 1998, Đồ án điều chỉnh Quy hoạch

chung năm 2010 vẫn tiếp tục phát triển thành phố theo mô hình cấu trúc đa trung tâm
với khoảng 10 triệu dân vào năm 2025.
Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng TP.HCM đến năm 2025 đƣợc Thủ tƣớng
Chính phủ phê duyệt với định hƣớng “Thành phố là đô thị đặc biệt, một trung tâm lớn
về kinh tế, văn hoá, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ, có vị trí chính trị quan
trọng của cả nƣớc; đầu mối giao lƣu quốc tế; trung tâm công nghiệp, dịch vụ đa lĩnh
vực”. Từ đó, sẽ phát huy vai trò đặc biệt của Thành phố trong mối quan hệ với Vùng
TP. HCM, Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam, với cả nƣớc và quốc tế.

1


Hình 0.1 Bản đồ định hƣớng phát triển không gian TP HCM đến năm 2025.

Khu nội thành phát triển (các quận mới): Nguyên tắc là tập trung phát triển các khu đô
thị mới quy mô lớn, đồng bộ về hạ tầng xã hội và HTKT đô thị. Các trung tâm khu vực
quy hoạch theo bốn hƣớng gồm: Hƣớng Đông Bắc có Khu Công nghệ cao 913ha, Khu
đại học Quốc gia 800 ha (phần thuộc TP.HCM là 200ha), Công viên Lịch sử Văn hóa

2


Dân tộc 382 ha, Khu đô thị khoa học – công nghệ thuộc một phần Thủ Đức và quận 9.
Hƣớng Bắc có khu đô thị sinh thái kết hợp du lịch, nghỉ dƣỡng bao gồm một phần
quận 12 và huyện Hóc Môn. Hƣớng Tây là một số KDC mới thuộc quận Bình Tân và
huyện Bình Chánh gắn với khu công nghiệp tập trung; Hƣớng Nam tập trung cho Khu
đô thị Nam Sài Gòn và một số KDC mới ở quận 7. Dân số tại các quận (cũ và mới)
đƣợc điều chỉnh tăng lên 7,4 triệu ngƣời, so với trƣớc đó là 6 triệu ngƣời. Khu vực
ngoại thành: Nguyên tắc là tập trung đầu tƣ xây dựng các điểm dân cƣ nông thôn theo
mô hình nông thôn mới và đầu tƣ xây dựng một số khu đô thị vệ tinh hiện đại, tạo

động lực phát triển các huyện ngoại thành. Khu vực ngoại thành (gồm năm huyện
Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ) tập trung phát triển các thị trấn,
KDC nông thôn và các đô thị vệ tinh, hạn chế phát triển tràn lan, giữ lại quỹ đất dự trữ,
công viên, rừng cây xanh lớn của thành phố nhƣ Cần Giờ; phát triển nhà ở thấp tầng
và khu nghỉ dƣỡng. Quy mô đáng kể nhất là Khu đô thị Tây Bắc tại huyện Củ Chi,
Hóc Môn – diện tích khoảng 6.000 ha và Khu đô thị cảng Hiệp Phƣớc tại huyện Nhà
Bè diện tích khoảng 1.600 ha. Hƣớng phía Bắc thuộc Hóc Môn và Củ Chi sẽ có thêm
một số KDC mới gắn với thị trấn, thị tứ và các khu công nghiệp tập trung. Hƣớng Tây
thuộc Bình Chánh và hƣớng Nam thuộc Nhà Bè có một số KDC mới theo dạng cụm
dân cƣ để phù hợp với điều kiện địa chất thủy văn, bảo vệ hệ thống sông rạch…
Với phƣơng châm phát triển Khu đô mới Nam thành phố thành một "NƠI TẠO RA
GIÁ TRỊ", Ban Quản lý Khu Nam đã và đang nỗ lực phối hợp tốt với các nhà đầu tƣ
trong công cuộc xây dựng và phát triển Khu đô thị mới Nam thành phố, tạo tiền đề
quan trọng về cơ sở hạ tầng, chính sách, khoa học quản lý và tiềm lực tài chính, góp
phần thúc đẩy kinh tế - xã hội khu vực thành phố nói riêng và cả nƣớc nói chung phát
triển một cách bền vững.
Khu đô thị mới Nam thành phố đƣợc quy hoạch trên diện tích 2.965 ha, gồm một
tuyến đƣờng xƣơng sống dài 17,8 km, lộ giới 120 m và 10 làn xe, bắt đầu từ cửa ngõ
của Khu chế xuất Tân Thuận, xuyên qua quận 7, quận 8, huyện Bình Chánh, dừng lại
tại quốc lộ 1 hƣớng về vùng Đồng bằng Sông Cửu Long và 21 phân khu chức năng
đƣợc xây dựng dọc hai bên đƣờng cấu thành một đô thị hiện đại, hỗn hợp đa chức
năng gồm: trung tâm tài chính, thƣơng mại, dịch vụ, công nghiệp sạch, khoa học, văn

3


hóa, giáo dục, y tế, nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí với quy mô dân số khoảng 500.000
ngƣời.

Hình 0.2 Khu đô thị mới Nam thành phố HCM

Khu đô mới Nam thành phố đƣợc quy hoạch nhằm cung cấp cho thành phố và cƣ dân
những tiện ích đa dạng về văn hóa, giáo dục và vui chơi giải trí; đồng thời kiến tạo cấu
trúc đô thị hiện đại để khai thác và quản lý hiệu quả nguồn tài nguyên đa dạng trong
quá trình phát triển.
Một mạng lƣới giao thông đƣợc thiết kế để kết nối các trục lộ xuyên trung tâm thành
phố và các tuyến đƣờng vành đai nhằm tăng cƣờng tính hệ thống trong lƣu chuyển
hàng hóa và nối kết các cộng đồng dân cƣ phát triển dọc tuyến. Các tuyến giao thông
này đƣợc củng cố và tô điểm thêm bằng những dòng sông cảnh quan hiện hữu.
Tọa lạc tại khu chức năng số 2 thuộc khu đô thị mới Nam thành phố, dự án KDC Tân
Phong Kim Sơn cung cấp cho khu vực 36.205 m2 đất ở ( 336 lô đất) ; 25.282 m2 đƣờng
giao thông; 15.692 m2 cây xanh và 10.853 m2 công trình công cộng, giải quyết chỗ ở
cho hơn 2000 ngƣời.
Với nhu cầu xã hội to lớn đó, đồng thời đƣợc sự quan tâm của các cấp chính quyền địa
phƣơng, đặc biệt là Ban quản lý Khu Nam, Ban BTGPMB quận 7, UNBD quận 7, dự
án KDC Tân Phong –Kim Sơn nói riêng và các dự án trên địa bàn Khu Nam nói
chung, khi triển khai còn gặp nhiều khó khăn. Công tác ĐBGPMB bế tắc do đơn giá

4


đền bù thấp, không thƣơng lƣợng đƣợc. Việc chậm đền bù GPMB dẫn đến chậm tiến
độ hoàn thành dự án, chủ đầu tƣ phải trả chi phí cho các hoạt động nhƣ lƣơng công
nhân viên vận hành bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật… Việc xây dựng trái phép trong
khu vực chuẩn bị hiệp thƣơng đền bù dẫn đến dự án kéo dài, hiệu quả kinh tế dự án
thấp.
Việc xây dựng nhà ở trong dự án theo quy hoạch vẫn chƣa đƣợc quan tâm đúng mức
dẫn đến xây dựng sai mẫu nhà, sai quy hoạch cụ thể nhƣ lấn khoảng lùi, ban công, sân
thƣợng, thậm chí thay đổi kiến trúc mặt tiền nhà… dẫn đến mất cảnh quan trong khu
quy hoạch mới, hiệu quả về mặt xã hội thấp.
Xuất phát từ thực tế đó, để đảm về mặt hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu tƣ tác

giả chọn đề tài “ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ DỰ
ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHU DÂN CƢ, ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN ĐẦU TƢ
KHU DÂN CƢ DO CÔNG TY KIM SƠN LÀM CHỦ ĐẦU TƢ” làm luận văn
Thạc sỹ Quản Lý Xây Dựng cho mình.
II.MỤC ĐÍCH VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
1.

Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu công tác QLDA đầu tƣ xây dựng KDC của công của ty cổ phần xây dựng
và Kinh doanh nhà Kim Sơn. Từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đầu
tƣ xây dựng KDC.
Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý cho Ban QLDA công ty
Kim Sơn.
2.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu, phân tích quá trình thực hiện nhiệm vụ QLDA các dự
án đầu tƣ xây dựng KDC (trong giai đoạn thực hiện đầu tƣ) do công ty Kim Sơn làm
CĐT.
III.CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.

Cách tiếp cận:

-

Thu thập phân tích các số liệu thống kê, tài liệu có liên quan đến các dự án xây

5


dựng KDCtrên địa bàn TP. HCM.
-

Tìm hiểu các tài liệu văn bản pháp luật liên quan đến công tác QLDA: Luật Xây

Dựng 50/2014/QH13; Luật đấu thầu 43/2013/QH13; Lật đất đai 45/2013/QH13; Nghị
định 15/2013 NĐ-CP; Nghị Định 46/2015/NĐ-CP; Nghị định 59/2015/NĐ-CP và các văn
bản khác liên quan.
-

Điều tra, khảo sát thực tế tìm hiểu các yếu tố tác động đến hiệu quả QLDA;

2.

Phƣơng pháp nghiên cứu:

-

Nghiên cứu tổng quan lý thuyết và thực trạng;

-

Nghiên cứu, phân tích, kế thừa và tham khảo ý kiến chuyên gia đánh giá các

nhân tố ảnh hƣởng đến QLDA;
-

Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp khắc phục tồn tại trong công tác QLDA, qua

đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả QLDA.
IV.KẾT QUẢ ĐẠT ĐƢỢC
-

Hệ thống, cơ sở lý luận về QLDA phục vụ cho quá trình đánh giá hiệu quả

QLDA xây dựng nói chung và các dự án đầu tƣ xây dựng KDCnói.
-

Có cái nhìn tổng quan về công tác QLDA và QLDA xây dựng KDC trên địa bàn

TP. HCM, đặt biệt là các dự án do công ty Kim Sơn làm CĐT.
-

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác QLDA đầu tƣ xây dựng KDC

nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội theo định hƣớng phát triển bền vững.

6


CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐẦU TƢ DỰ ÁN TRONG
GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN ĐẦU TƢ
1.1 Tổng quan về công tác đầu tƣ dự án
1.1.1 Dự án đầu tư xây dựng
Theo định nghĩa của tổ chức quốc tế về tiêu chuẩn hóa ISO trong tiêu chuẩn ISO
9000:2000 đƣợc Việt Nam chấp thuận trong tiêu chuẩn TCVN ISO 9000:2000: “Dự án
là một quá trình đơn giản, gồm một tập hợp các hoạt động có phối hợp và đƣợc kiểm

soát, có thời hạn bắt đầu và kết thúc, đƣợc tiến hành để đạt một mục tiêu phù hợp với
các yêu cầu qui định, bao gồm các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn lực”.
Luật đấu thầu hiện hành giải thích: “Dự án là tập hợp các đề xuất để thực hiện một
phần hay toàn bộ công việc nhằm đạt đƣợc mục tiêu hay yêu cầu nào đó trong một thời
gian nhất định dựa trên nguồn vốn xác định”
Nhƣ vậy có thể nhận thấy thuật ngữ “Dự án” đƣợc giải thích theo nhiều cách diễn đạt
khác nhau. Tuy nhiên, điểm chung về nội hàm dễ nhận thấy của dự án là mỗi dự án có
một nỗ lực đồng bộ, có giới hạn (có ngày bắt đầu và hoàn thành cụ thể), thực hiện một
lần nhằm tạo mới hoặc nâng cao khối lƣợng, chất lƣợng của sản phẩm hoặc dịch vụ,
đáp ứng nhu cầu của khách hàng hay của xã hội.
Thông qua việc nghiên cứu, tham khảo một số tài liệu và văn bản của nhà nƣớc tác giả
nhận thấy: Thuật ngữ “ Dự án đầu tƣ” trong các văn bản pháp luật của Việt Nam và
nhiều công trình nghiên cứu đã đƣợc công bố trong nƣớc đƣợc sử dụng khá phổ biến.
DAĐT, về mặt bản chất có thể hiểu là một chƣơng trình hay kế hoạch chi tiết của hoạt
động đầu tƣ (vật chất hay tài chính) để thông qua quá trình vận hành, khai thác đối
tƣợng đầu tƣ có thể đạt đƣợc những lợi ích mong muốn (mục đích đầu tƣ). Mục đích
đầu tƣ cũng vì thế là mục tiêu kết quả cần đạt tới của DAĐT. Mục tiêu của DAĐT
luôn phản ảnh lợi ích cần đạt đƣợc, các lợi ích này có thể là lợi ích về kinh tế tài chính,
về kinh tế xã hội và môi trƣờng hoặc đồng thời các lợi ích đó.
Theo luật đầu tƣ năm 2005 của Việt Nam :”DAĐT là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung
và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tƣ trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời

7


gian xác định”
Đối với DAĐT, ngoài các đặc điểm chung của dự án nhƣ đã nêu trên còn có những
đặc điểm riêng là tính dài hạn và tính rủi ro cao. Một DAĐT thƣờng có thời gian tồn
tại khá dài nhiều năm, bao gồm thời gian tạo dựng nên đối tƣợng đầu tƣ và thời gian
khai thác đối tƣợng đầu tƣ (thời gian vận hành DAĐT). Do đó, DAĐT thƣờng hình

thành và triển khai trong những điều kiện rủi ro bởi tính dài hạn của hoạt động đầu tƣ.
DAĐT có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
-

Về mặt hình thức nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết, có

hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt đƣợc những kết quả và
thực hiện đƣợc những mục tiêu nhất định trong tƣơng lai.
-

Trên góc độ QLDA, DAĐT là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tƣ, lao động

để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài.
-

Trên góc độ kế hoạch, DAĐT là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một

công cuộc đầu tƣ SXKD, phát triển kinh tế xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu
tƣ và tài trợ.
-

Về mặt nội dung, DAĐT là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau

đƣợc kế hoạch hóa nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả
-

Cụ thể trong một thời gian nhất định thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác

định.
-

Cũng nhƣ thuật ngữ “Dự án đầu tƣ”, thuật ngữ ”Dự án đầu tƣ xây dựng công

trình” theo nghiên cứu của tác giả thì ít đƣợc sử dụng trong các tài liệu. Ở nƣớc ta,
thuật ngữ này xuất hiện từ khi luật xây dựng đƣợc quốc hội thông qua năm 2003.
Theo giải thích của Luật xây dựng Việt Nam hiện hành: ”DAĐT xây dựng công trình
là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc
cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao CLCT
hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời gian nhất định. DAĐT xây dựng công trình bao
gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở”
Về phƣơng diện lý luận, DAĐT xây dựng công trình đƣợc hiểu là các DAĐT mà đối
tƣợng đầu tƣ là công trình xây dựng, nghĩa là dự án có liên quan đến hoạt động xây

8


dựng cơ bản nhƣ xây dựng nhà cửa, đƣờng xá, cầu cống,…
Không phải tất cả các DAĐT đều có liên quan đến hoạt động xây dựng. Vì thế, đối với
những DAĐT không liên quan tới hoạt động xây dựng cơ bản không gọi là DAĐT xây
dựng.
DAĐT xây dựng cơ bản (báo cáo nghiên cứu khả thi), xét về mặt hình thức là một tập
hợp các hồ sơ, tài liệu thuyết minh chi tiết kế hoạch khả thi xây dựng công trình và các
tài liệu liên quan khác xác định CLCT cần đạt đƣợc, tổng mức đầu tƣ của dự án, hiệu
quả kinh tế tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội và đánh giá tác động môi trƣờng của dự
án.
1.1.2 Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư
Về khái niệm DAĐT phát triển đô thị, theo quy định tại Khoản 8, Điều 2 Nghị định
số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tƣ phát triển đô thị,
DAĐT phát triển đô thị là DAĐT xây dựng một công trình hoặc một tổ hợp công trình
trong khu vực phát triển đô thị đã đƣợc cấp có thẩm quyền quyết định và công bố, bao

gồm:
DAĐT xây dựng khu đô thị: Là DAĐT xây dựng các công trình (có thể bao gồm nhà
ở, HTKT, công trình công cộng…) trên một khu đất đƣợc giao trong khu vực phát
triển đô thị theo quy hoạch đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
DAĐT xây dựng công trình trong đô thị: Là DAĐT xây dựng mới; hoặc là mở rộng,
cải tạo chỉnh trang công trình kiến trúc, HTKT.
Xác định DAĐT xây dựng nhà ở:
Về khái niệm DAĐT xây dựng nhà ở, theo quy định tại Khoản 8, Điều 3 và Khoản 2,
Điều 17 Luật Nhà ở năm 2014 thì DAĐT xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có
liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình HTKT, hạ tầng
xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định,
gồm:
-

DAĐT xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm

công trình nhà ở.

9


-

DAĐT xây dựng khu nhà ở có hệ thống HTKT và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu

vực nông thôn.
-

DAĐT xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích

đất trong dự án để xây dựng nhà ở.
-

DAĐT xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

-

Nguyên tắc áp dụng của pháp luật là dự án đƣợc chấp thuận, phê duyệt theo quy

định của văn bản quy phạm pháp luật nào thì phải triển khai thực hiện theo quy định
của văn bản quy phạm pháp luật đó.
1.1.3 Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình
1.1.3.1 Khái niệm về quản lý dự án:
Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về QLDA
QLDA là việc điều phối và tổ chức các bên khác nhau tham gia vào dự án, nhằm hoàn
thành dự án đó theo những hạn chế đƣợc áp đặt bởi: chất lƣợng, thời gian, chi phí.
QLDA là điều khiển một kế hoạch đã đƣợc hoạch định trƣớc và những phát sinh xảy
ra trong một hệ thống bị ràng buộc bởi các yêu cầu về pháp luật, về tổ chức, về con
ngƣời, về tài nguyên nhằm đạt đƣợc các mục tiêu đã định ra về chất lƣợng, thời gian,
giá thành, an toàn lao động và môi trƣờng[9].
Nhƣ vậy QLDA có các yếu tố:
-

Thứ nhất, muốn quản lý đƣợc dự án cần phải có một chƣơng trình, một kế hoạch

đã đƣợc định trƣớc.
-

Thứ hai, phải có các công cụ, các phƣơng tiện để kiểm soát và quản lý.

-

Thứ ba, phải có qui định các luật lệ cho quản lý

-

Thứ tƣ, là con ngƣời, gồm các tổ chức và cá nhân vận hành bộ máy quản lý.

Bất kì một dự án nào cũng phải trải qua một số giai đoạn phát triển nhất định. Để đƣa
dự án qua các giai đoạn đó, ngƣời QLDA phải bằng cách này hay cách khác quản lý
đƣợc nó (dự án). QLDA thực chất là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn
lực và giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm bảo đảm cho dự án hoàn thành
đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách đƣợc duyệt và đạt đƣợc các yêu cầu đã định về
kỹ thuật và CLSP, dịch vụ bằng phƣơng pháp và điều kiện tốt nhất cho phép.

10


QLDA là một quá trình hoạch định (Planning), tổ chức (Organizing), lãnh đạo
(Leading/direting) và kiểm tra (controlling) các công việc và nguồn lực để hoàn thành
các mục tiêu đã định.
QLDA là việc lên kế hoạch, tổ chức triển khai, chỉ đạo, giám sát, điều phối, đối với 4
giai đoạn của vòng đời dự án (giai đoạn hình thành dự án, giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ,
giai đoạn thực hiện đầu tƣ và giai đoạn kết thúc). Mục đích của hoạt động QLDA là tổ
chức và quản lý, áp dụng các biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện tốt mục tiêu dự án về
giá thành, thời gian, mục tiêu chất lƣợng. Vì vậy, quản lý tốt và hiệu quả dự án là một
việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng và cần thiết.
1.1.3.2 Lĩnh vực quản lý dự án:
Quản lý dự án là việc giám sát, chỉ đạo, điều phối, tổ chức, lên kế hoạch đối với 4 giai
đoạn của vòng đời dự án (giai đoạn hình thành, giai đoạn phát triển, giai đoạn trƣởng

thành và giai đoạn kết thúc).
Gồm 9 lĩnh vực quản lý nhƣ sau:
a.

Quản lý phạm vi dự án:

Quản lý phạm vi dự án là việc khống chế quá trình quản lý đối với nội dung công việc
của dự án nhằm thực hiện mục tiêu dự án. Nó bao gồm việc phân chia phạm vi, quy
hoạch phạm vi, điều chỉnh phạm vi dự án…
b.

Quản lý thời gian dự án:

Là quá trình quản lý mang tính hệ thống nhằm đảm bảo chắc chắn hoàn thành dự án
theo đúng thời gian đề ra. Quản lý thời gian dự án bao gồm các công việc nhƣ xác định
hoạt động cụ thể, sắp xếp trình tự hoạt động bố trí thời gian, khống chế thời gian và
tiến độ dự án.
c.

Quản lý chi phí dự án:

Quản lý chi phí dự án là quản lý chi phí, giá thành dự án nhằm đảm bảo hoàn thành dự
án chi phí không vƣợt qua mức trù bị ban đầu. Quản lý chi phí bao gồm việc bố trí
nguồn lực, dự tính giá thành và khống chế chi phí của dự án.

11


d.

Quản lý chất lƣợng dự án:

Quản lý chất lƣợng dự án là quá trình quản lý có hệ thống việc thực hiện dự án nhằm
đảm bảo đáp ứng đƣợc yêu cầu về chất lƣợng mà khách hàng đặt ra. Quản lý chất
lƣợng dự án bao gồm việc quy hoạch chất lƣợng, khống chế chất lƣợng và đảm bảo
chất lƣợng,…
e.

Quản lý nguồn nhân lực:

Là phƣơng pháp quản lý mang tính hệ thống nhằm đảm bảo, phát huy hết năng lực,
tính tích cực, sáng tạo của mỗi ngƣời trong dự án và tận dụng nó một cách có hiệu quả
nhất. Nó bao gồm các việc nhƣ quy hoạch tổ chức, xây dựng đội ngũ, tuyển chọn nhân
viên và xây dựng các Ban quản lý dự án.
f.

Quản lý việc trao đổi thông tin dự án:

Quản lý việc trao đổi thông tin dự án là biện pháp quản lý mang tính hệ thống nhằm
đảm bảo việc truyền đạt, thu thập, trao đổi một cách hợp lý các tin tức cần thiết cho
việc thực hiện dự án cũng nhƣ truyền đạt thông tin, báo cáo tiến độ dự án.
g.

Quản lý rủi ro trong dự án:

Khi thực hiện dự án sẽ gặp phải những nhân tố rủi ro mà chúng ta không lƣờng trƣớc
đƣợc. Quản lý rủi ro là biện pháp quản lý mang tính hệ thống nhằm tận dụng tối đa
những nhân tố bất lợi không xác định cho dự án. Công tác quản lý này bao gồm việc
nhận biết, phân biệt rủi ro, cân nhắc, tính toán rủi ro, xây dựng đối sách và khống chế
rủi ro.

h.

Quản lý việc mua bán của dự án:

Quản lý việc thu mua của dự án là biện pháp quản lý mang tính hệ thống nhằm sử
dụng những hàng hóa, vật liệu thu mua đƣợc từ bên ngoài tổ chức thực hiện dự án. Nó
bao gồm việc lên kế hoạch thu mua, lựa chọn việc thu mua các nguồn vật liệu.
i.

Quản lý việc giao nhận dự án:

Đây là một nội dung QLDA mới mà hiệp hội các nhà QLDA trên thế giới đƣa ra dựa

12


vào tình hình phát triển của QLDA. Một số dự án tƣơng đối độc lập nên sau khi thực
hiện hoàn thành dự án, hợp đồng cũng kết thúc cùng với sự chuyển giao kết quả.
Nhƣng một số dự án khác sau khi hoàn thành dự án thì khách hàng lập tức sử dụng kết
quả này vào việc vận hành sản xuất. Dự án vừa bƣớc vào giai đoạn đầu vận hành sản
xuất nên khách hàng (ngƣời tiếp nhận dự án) có thể thiếu nhân tài quản lý kinh doanh
hoặc chƣa nắm vững đƣợc tính năng, kỹ thuật của dự án, vì thế cần có sự giúp đỡ của
đơn vị thi công dự án, giúp đơn vị tiếp nhận dự án giải quyết vấn đề này, từ đó mà xuất
hiện khâu quản lý việc giao – nhận dự án. Việc này cần có sự tham gia của đơn vị thi
công dự án và tiếp nhận dự án tức là cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa hai bên giao và
nhận nhƣ vậy mới tránh đƣợc tình trạng dự án tốt nhƣng hiệu quả kém, đầu tƣ cao
nhƣng lợi nhuận thấp.

Hình 0.3 Hình

1.1 Sơ đồ nội dung quản lý dự án [9]

1.1.3.3 Tiêu chí quản lý dự án
-

Hoàn thành trong thời gian quy định (Within Time)

-

Hoàn thành trong chi phí cho phép (Within Cost)

13