Giải pháp tăng cường công tác quản lý tài nguyên đất đai của huyện Tiên Du tỉnh Bắc Ninh

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này đƣợc thực hiện dựa trên số liệu thu thập từ nguồn thực
tế đƣợc cơng bố, đăng tải trên các tạp chí, sách, báo chuyên ngành. Các kết quả nêu
trong luận văn là trung thực, không sao chép bất kỳ một luận văn hay đề tài nghiên cứu
nào khác đã thực hiện trƣớc đó.
Tơi cũng cam đoan mọi tài liệu tham khảo trích dẫn trong Luận văn này đều đã đƣợc
chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Đỗ Văn Cƣơng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tác giả đã nhận đƣợc sự giúp đỡ tận
tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong
và ngoài trƣờng Đại học Thủy Lợi.
Đặc biệt, tác giả xin chân thành cảm ơn cô giáo, PGS.TS. Ngô Thị Thanh Vân ngƣời
hƣớng dẫn khoa học tận tình, chu đáo và đã giúp đỡ rất nhiều để tác giả có thể hoàn
thành luận văn này.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn cán bộ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bắc
Ninh, Phịng Tài ngun và Mơi trƣờng huyện Tiên Du đã giúp đỡ tác giả trong quá
trình thu thập số liệu để thực hiện luận văn .
Tác giả xin cảm ơn cơ quan, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè đã động viên, giúp đỡ để

tác giả hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp.
Tác giả xin đƣợc bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, q
báu đó.
Do thời gian và kinh nghiệm cịn hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi những thiếu
sót. Vì vậy rất mong đƣợc sự đống góp ý kiến của các Thầy, Cô và các bạn để luận văn
đƣợc hoàn thiện hơn.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Đỗ Văn Cƣơng

ii


MỤC LỤC
DANH MỤC HÌNH .......................................................................................................vi
DANH MỤC BẢNG .................................................................................................... vii
DANH MỤC VIẾT TẮT............................................................................................. viii
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIẾN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI
NGUYÊN ĐẤT ĐAI ....................................................................................................... 4
1.1 Cơ sở lý luận về tài nguyên đất đai và công tác quản lý đất đai ........................... 4
1.1.1 Một số khái niệm về tài nguyên đất đai.......................................................... 4
1.1.2 Nội dung của công tác quản lý tài nguyên đất đai cấp huyện ........................ 9
1.1.3 Các nhân tố có ảnh hƣởng đến cơng tác quản lý tài nguyên đất đai ............ 21

1.1.4 Các tiêu chí đánh giá công tác quản lý tài nguyên đất đai ........................... 24
1.2 Phƣơng pháp khảo sát số liệu, cách thức khảo sát đánh giá ................................ 27
1.2.1. Phƣơng pháp đánh giá đất của FAO ............................................................ 27
1.2.2. Đánh giá đất đai dựa trên cơ sở lập địa (Site) ............................................. 29
1.2.3. Phân chia lập địa trong lâm nghiệp ở Việt Nam ......................................... 32
1.3 Cơ sở thực tiễn về công tác quản lý tài nguyên đất đai ....................................... 44
1.3.1 Thực trạng công tác quản lý tài nguyên đất đai ở Việt Nam ........................ 44
1.3.2 Một số kinh nghiệm về công tác quản lý tài nguyên đất đai ........................ 49
1.3.3 Bài học kinh nghiệm về công tác quản lý tài nguyên đất đai ở một
số địa phƣơng ...................................................................................................... 51
1.4 Các cơng trình khoa học có liên quan đến đề tài ................................................. 56
Kết luận chƣơng 1 ......................................................................................................... 58
CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN TIÊN DU ............................................................................................... 59
2.1 Khái quát về đặc điểm kinh tế xã hội huyện Tiên Du ......................................... 59
2.1.1 Điều kiện tự nhiên ........................................................................................ 59
2.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội ................................................................................ 61
2.1.3 Những thuận lợi và khó khăn đối với sự phát triển kinh tế xã hội
huyện Tiên Du ...................................................................................................... 63
2.2 Thực trạng đất đai và tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Tiên Du ..... 65
iii


2.2.1 Thực trạng đất đai trên địa bàn huyện Tiên Du ........................................... 65
2.2.2 Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Tiên Du ................................ 67
................................................................................................................................... 68
2.3 Thực trạng quản lý về đất đai trên địa bàn huyện Tiên Du ................................. 69
2.3.1 Tổ chức bộ máy quản lý Nhà nƣớc về đất đai huyện Tiên Du .................... 69
2.3.2 Ban hành các chính sách về quản lý, sử dụng đất đai .................................. 73
2.3.3 Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành

chính, lập bản đồ hành chính ................................................................................. 74
2.3.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.............................................. 76
2.3.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích
sử dụng đất ........................................................................................................... 80
2.3.6 Quản lý tài chính về đất đai .......................................................................... 82
2.3.7 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .... 83
2.3.8 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .............................................................. 85
2.3.9 Công tác giải quyết đơn thƣ, khiếu nại tố cáo .............................................. 86
2.3.10 Tình hình thực hiện các nội dung khác ...................................................... 88
2.4 Kết quả đạt đƣợc và tồn tại ................................................................................. 89
2.4.1 Kết quả đạt đƣợc .......................................................................................... 89
2.4.2 Tồn tại, hạn chế ............................................................................................ 91
2.4.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế ..................................................... 92
Kết luận chƣơng 2 ................................................................................................. 94
CHƢƠNG 3 ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG CÔNG TÁC QUẢN
LÝ ĐẤT ĐAI ................................................................................................................ 95
3.1 Định hƣớng và dự báo nhu cầu sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Tiên Du giai
đoạn 2016- 2020 ........................................................................................................ 95
3.1.1 Định hƣớng phát triển kinh tế của huyện Tiên Du giai đoạn 2016 – 2020 .. 95
3.1.2 Định hƣớng sử dụng đất đai của huyện Tiên Du giai đoạn 2016 – 2020..... 96
3.1.3 Dự báo nhu cầu sử dụng đất đai của huyện Tiên Du giai đoạn 2016 – 2020
............................................................................................................................... 99
3.1.4 Dự báo nhu cầu đất phát triển thủy lợi ....................................................... 100
iv


3.2 Nguyên tắc đề xuất giải pháp đất đai.................................................................100
3.2.1 Nguyên tắc tuân thủ luật định.....................................................................100
3.2.2 Nguyên tắc hiệu quả và khả thi ..................................................................101

3.2.3 Nguyên tắc khoa học thống nhất ................................................................103
3.3 Một số giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn
huyện Tiên Du .........................................................................................................105
3.3.1 Hồn thiện hệ thống chính sách quản lý đất đai .........................................105
3.3.2 Tăng cƣờng công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...............109
3.3.3 Quản lý công tác tài chính về đất đai .........................................................114
3.3.4 Ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý Nhà nƣớc về đất đai ...........115
3.3.5 Nâng cao chất lƣợng nguồn nhân lực .........................................................116
3.3.6 Tăng cƣờng công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật và thông tin đất đai
.............................................................................................................................118
3.4 Một số giải pháp hỗ trợ......................................................................................120
Kết luận chƣơng 3 ...............................................................................................121
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................122
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................125

v


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1 Nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai của chính quyền huyện ..................... 12
Hình 1.2. Các giai đoạn đánh giá kết quả trong quản lý nhà nƣớc ............................... 26
Hình 2.1 Bản đồ địa lý huyện Tiên Du ......................................................................... 59
Hình 2.2 Biểu đồ cơ cấu đất đai huyện Tiên Du năm 2014 ......................................... 67
Hình 2.3 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Tiên Du năm 2014 .............................. 68
Hình 2.4 Biểu đồ diện tích đất đai huyện Tiên Du........................................................ 69
Hình 2.5 Cơ cấu tổ chức của UBND huyện Tiên Du ................................................... 70
Hình 2.6 Phân cấp quản lý đất đai ................................................................................ 71
Hình 2.7 Diện tích đất thu hồi giai đoạn 2013- 2016 .................................................... 82

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 Tình hình dân số huyện Tiên Du giai đoạn 2013 – 2016 .............................. 61
Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Du ...................................... 65
Bảng 2.3 Diện tích các loại đất của huyện ................................................................... 68
Bảng 2.4 Trình độ chun mơn nghiệp vụ của cán bộ ................................................. 72
Bảng 2.5 Đánh giá của ngƣời dân về cơng tác xác định địa giới hành chính, lập và
quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính ............................................ 75
Bảng 2.6 Bảng tổng hợp số lƣợng bản đồ địa chính theo Luật đất đai 1993 ............... 76
Bảng 2.7 Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất ........................................................ 78
Bảng 2.8 Kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất .................................................. 79
Bảng 2.9 Kết quả điều tra sự tham gia đóng góp ý kiến của ngƣời dân trong quá trình
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................................................ 80
Bảng 2.10 Bảng quản lý việc giao đất .......................................................................... 80
Bảng 2.11 Bảng quản lý việc cho thuê đất ................................................................... 81
Bảng 2.12 Kết quả thu hồi đất giai đoạn 2013- 2016 ................................................... 81
Bảng 2.13 Số hộ đƣợc cấp giấy chứng nhận đất ở địa phƣơng .................................... 84
Bảng 2.14 Bảng đánh giá kết quả giải quyết đơn khiếu nại, tố cáo ............................ 86
Bảng 2.15 Kế hoạch chuyển đổi các loại đất................................................................. 98
Bảng 2.16 Kế hoạch sử dụng đất 2016-2020 ..............................................................100

vii


DANH MỤC VIẾT TẮT

KT-XH:

Kinh tế xã hội

CNQSDĐ:

Chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN:

Giấy chứng nhận

GPMB:

Giải phóng mặt bằng

BĐS:

Bất động sản

QLNN:

Quản lý nhà nƣớc

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

SDĐ:

Sử dụng đất

TN&MT:

Tài nguyên và môi trƣờng

HĐND:

Hội đồng nhân dân

UBND:

Ủy ban nhân dân

MTTQ:

Mặt trận tổ quốc

KHSDĐ:

Kế hoạch sử dụng đất

CT-TTg:

Chỉ thị thủ tƣớng

ĐKDĐĐ:

Đăng ký đất đai

CNH- HĐH

Cơng nghiệp hóa- Hiện đại hóa

viii


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng trong đời sống sinh hoạt và sản xuất
của con ngƣời. Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai là yếu tố không thể thay thế,
cịn đối với cơng nghiệp, dịch vụ, đất đai là yếu tố quan trọng hàng đầu. Đất đai cịn là
địa bàn cƣ trú của dân cƣ, tạo mơi trƣờng khơng gian sinh tồn cho xã hội lồi ngƣời.
Việc sử dụng đất đai cần phải có sự quản lý chung của nhà nƣớc nhằm đảm bảo hiệu
quả đối với việc sử dụng đất và duy trì các mục tiêu chung của xã hội. Quản lý đất đai
tốt hay xấu có tác động rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều mặt của kinh tế - xã hội, nhất
là trong giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trƣờng.
Trong thời kỳ đổi mới vừa qua, Việt Nam đã có nhiều thay đổi trong quản lý Nhà nƣớc
về đất đai. Tuy nhiên, đến nay, tình hình diễn biến quan hệ về đất đai xuất hiện những
vấn đề mới và phức tạp, về lý luận cũng nhƣ thực tiễn của công tác quản lý đất đai vẫn
còn nhiều bất cập, chƣa đáp ứng yêu cầu đổi mới của cơ chế thị trƣờng. Việc chấp
hành kỉ luật, kỉ cƣơng trong quản lý sử dụng đất chƣa nghiêm, có khơng ít những quy
định của pháp luật đất đai và những quy định của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến
đất đai khơng đƣợc thực thi hoặc thực thi một cách hình thức. Nguồn lực đất đai chƣa
đƣợc khai thác và phát huy đầy đủ, các quy định của pháp luật chƣa bảo đảm giải
quyết hịa hợp lợi ích giữa nhà nƣớc, ngƣời sử dụng đất, chủ đầu tƣ. Tình trạng tham
nhũng trong quản lý nhà nƣớc về đất đai ngày càng gia tăng, việc chuyển nhƣợng trái
phép, cho mƣợn đất sai quy định...vẫn hằng ngày diễn ra. Chất lƣợng quy hoạch, sử
dụng đất chƣa cao, chƣa đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành, tính liên kết trong
quản lý quy hoạch cịn yếu.
Cơng tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh hiện nay còn khá
nhiều bất cập: về mặt pháp lý, số lƣợng văn bản quy phạm về đất đai đƣợc ban hành
nhiều nhƣng chất lƣợng xây dựng văn bản còn hạn chế về nội dung và chƣa kịp thời.

Công tác thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn chậm, thủ tục phiền
hà. Trình độ chuyên môn, năng lực của đội ngũ cán bộ cịn yếu kém, nhất là ở các cấp
chính quyền cơ sở, công tác thanh tra sử dụng đất chƣa thƣờng xuyên và thiếu kiên

1


quyết trong quá trình xử lý làm kéo dài thời gian thanh tra, gây tác động xấu đến công
tác quản lý trên địa bàn tỉnh.
Q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hoá đặt ra những yêu cầu to lớn đối với công tác
quản lý Nhà nƣớc về mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, trong đó bao hàm cả công
tác quản lý nhà nƣớc về đất đai đối với tỉnh Bắc Ninh nói chung và huyện Tiên Du nói
riêng. Tốc độ gia tăng dân số, q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu về
đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quy hoạch, sử dụng quỹ đất. Vì vậy, việc nghiên
cứu thực tiễn q trình thi hành cơng tác quản lý để từ đó có những đề xuất sửa đổi bổ
sung theo hƣớng phù hợp hơn với những yêu cầu mới là hết sức cần thiết. Xuất phát từ
những yêu cầu và thực tiễn trên, học viên lựa chọn đề tài “Giải pháp tăng cƣờng
công tác quản lý tài nguyên đất đai của huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh” làm đề tài
có tính cấp thiết và ý nghĩa cho luận văn của mình.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc về
đất đai trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh đến năm 2020.
3. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu sau:
- Phƣơng pháp điều tra, khảo sát;
- Phƣơng pháp thống kê;
- Phƣơng pháp hệ thống hóa;
- Phƣơng pháp phân tích so sánh;
- Phƣơng pháp phân tích tổng hợp;
- Phƣơng pháp đối chiếu với hệ thống văn bản pháp quy;

4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
a, Đối tƣợng nghiên cứu

2


Luận văn chủ yếu nghiên cứu các nội dung và công cụ sử dụng trong quản lý về đất
đai trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh
b, Phạm vi nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác quản lý về đất đai trong giai đoạn 2013 – 2016, và đề ra
các giải pháp tăng cƣờng hiệu quả công tác này cho đến năm 2020 trên địa bàn huyện
Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.

3


CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIẾN VỀ CÔNG TÁC QUẢN
LÝ TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI
1.1 Cơ sở lý luận về tài nguyên đất đai và công tác quản lý đất đai
1.1.1 Một số khái niệm về tài nguyên đất đai
1.1.1.1 Khái niệm
Đất đai là một định nghĩa mở rộng khác của đất. Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí
đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần
tới. Đất đai là khởi điểm tiếp xúc và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện.
Trong q trình phát triển của xã hội lồi ngƣời, sự hình thành và phát triển của mọi
nền văn minh vật chất và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa
khoa học đều đƣợc xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai. Đất đai là một
vùng không gian đặc trƣng đƣợc xác định. Đất đai xác định điều kiện cần thiết cho
việc xây dựng các cơng trình hạ tầng cơ sở nhƣ: nhà ở, giao thông, mặt bằng sản xuất
công nghiệp. Giá trị của đất đai đƣợc xác định bởi các điều kiện thuận lợi cho việc

thiết kế và xây dựng.Trong đó bao gồm các yếu tố:thổ quyển, quyển,thủy quyển, sinh
quyển, khí quyển đƣợc xác định trong vùng đặc trƣng đó. Đất đai cịn đƣợc kể thêm
hoạt động quản trị của con ngƣời trong quá khứ dẫn tới hiện tại và triển vọng trong
tƣơng lai. Tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai nhƣ sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của
môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó nhƣ: khí hậu bề mặt, thổ nhƣỡng,
dạng địa hình, mặt nƣớc, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nƣớc ngầm vá khống
sản trong lịng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết
quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nƣớc hay hệ
thống tiêu thoát nƣớc, đƣờng sá, nhà cửa...)” (Hội nghị quốc tế về Môi trƣờng ở Rio de
Janerio, Brazil, 1993).
Đất đai có hai nghĩa: đất đai là nơi ở, xây dựng hạ tầng của con ngƣời và thổ nhƣỡng
là mặt bằng sản xuất nông lâm nghiệp. Đất theo nghĩa thổ nhƣỡng là vật thể thiên
nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá gốc, động
thực vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Thành phần cấu tạo của đất bao gồm các hạt

4


khống chiếm 40% hợp chất humic 5% khơng khí 20% và nƣớc 35%. Giá trị tài
nguyên đất đƣợc đo bằng số lƣợng diện tích (ha, km2) và độ phì nhiêu ( độ màu mỡ
thích hợp cho cây trồng).
1.1.1.2 Chức năng cơ bản của đất
Chức năng sản xuất: là cơ sở cho nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống của con ngƣời,
qua quá trình sản xuất, đất đai cung cấp lƣơng thực, thực phẩm và rất nhiều sản phẩm
khác cho con ngƣời sử dụng trực tiếp hay gián tiếp thông qua chăn nuôi và trồng trọt.
Chức năng môi trƣờng sống: đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống trên lục
địa thông qua việc cung cấp các môi trƣờng sống cho sinh vật và gen di truyền để bào
tồn nòi giống cho động - thực vật và các cơ thể sống cả trên và dƣới mặt đất.
Chức năng cân bằng sinh thái: đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và là tấm thảm

xanh đã hình thành một thể cân bằng năng lƣợng trái đất thông qua việc phản xạ, hấp
thụ và chuyển đổi năng lƣợng phóng xạ từ mặt trời và tuần hồn khí quyền của
địa cầu.
Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nƣớc: đất đai là kho tàng lƣu trữ nƣớc mặt và
nƣớc ngầm vơ tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hồn nƣớc trong tự nhiên và có
vai trị điều tiết nƣớc rất to lớn.
Chức năng dự trữ: đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sử
dụng của con ngƣời.
Chức năng không gian sự sống: đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là mơi trƣờng
đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất của các chất thải độc hại.
Chức năng bảo tồn, bào tàng lịch sử: Đất đai là trung gian để bảo vệ các chứng tích
lịch sử, văn hóa của lồi ngƣời, là nguồn thơng tin về các điều kiện khí hậu, thời tiết và
cả quá trình sử dụng đất trong quá khứ.
Chức năng vật mang sự sống: đất đai cung cấp không gian cho sự chuyển vận của con
ngƣời, cho đầu tƣ sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật... giữa các vùng khác
nhau của hệ sinh thái tự nhiên.

5


Chức năng phân vùng lãnh thổ: sự thích hợp của đất đai về các chức năng chủ yếu nói
trên thể hiện rất khác biệt ở các vùng lãnh thổ của mỗi quốc gia nói riêng và trên tồn
trái đất nói chung. Mỗi phần lãnh thổ mang những đặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội rất
đặc thù.
Đất đai có nhiều chức năng và công dụng, tuy nhiên không phải tất cả đều bộc lộ ngay
tại một thời điểm. Có nhiều chức năng của đất đai đã bộc lộ trong quá khứ, đang thể
hiện ở hiện tại và nhiều chức năng sẽ xuất hiện từng triển vọng. Do vậy, đánh giá tiềm
năng đất đai là công việc hết sức quan trọng nhằm phát hiện ra các chức năng hiện có
và sẽ có trong tƣơng lai.
1.1.1.3 Đặc điểm

Đất đai là điều kiện vật chất chung nhất đối với mọi ngành sản xuất và hoạt động của
con ngƣời, vừa là đối tƣợng lao động (cho môi trƣờng để tác động, nhƣ: xây dựng nhà
xƣởng, bố trí máy móc, làm đất...) vừa là phƣơng tiện lao động (mặt bằng cho sản
xuất, dùng để gieo trồng, ni gia súc...), vì vậy đất đai là “Tƣ liệu sản xuất”. Tuy
nhiên, các tính chất “đặc biệt” của loại tƣ liệu sản xuất là đất so với các tƣ liệu sản
xuất khác nhƣ sau:
(1) Đặc điểm tạo thành: đất đai xuất hiện, tồn tại ngồi ý chí và nhận thức của con
ngƣời; là sản phản của tự nhiên, có trƣớc lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động.
Chỉ khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội, dƣới tác động của lao động đất đai
mới trở thành tƣ liệu sản xuất.
(2) Tính hạn chế về số lƣợng: đất đai là tài nguyên hạn chế về số lƣợng, diện tích đất
(số lƣợng) bị giới hạn bởi ranh giới đất liền trên mặt địa cầu. Các tƣ liệu sản xuất khác
có thể tăng về số lƣợng, chế tạo lại tuỳ theo nhu cầu của xã hội.
(3) Tính khơng đồng nhất: đất đai khơng đồng nhất về chất lƣợng, hàm lƣợng chất
dinh dƣỡng, các tính chất lý, hố. Các tƣ liệu sản xuất khác có thể đồng nhất về chất
lƣợng, quy cách, tiêu chuẩn (mang tính tƣơng đối do quy trình cơng nghệ quy định).
(4) Tính khơng thay thế: đất không thể thay thế bằng tƣ liệu sản xuất khác, những thay
thế do áp dụng KHCN có tính chất nhân tạo mang tính nhất thời, khơng ổn định nhƣ
6


tính vốn có của đất. Các tƣ liệu sản xuất khác, tùy thuộc vào mức độ phát triển của lực
lƣợng sản xuất có thể đƣợc thay thế bằng tƣ liệu sản xuất khác hồn thiện hơn, có hiệu
quả kinh tế hơn.
(5) Tính cố định vị trí, khơng thể di chuyển đƣợc,tính cố định vị trí quyết định tính
giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố mơi trƣờng nơi
có đất. Mặt khác, đất đai khơng giống nhƣ các hàng hóa khác có thể sản sinh qua q
trình sản xuất do đó, đất đai có hạn. Tuy nhiên, giá trịcủa đất đai ở các vị trí khác
nhau lại khơng giống nhau. Đất đai ở các đơ thị lại có giá trị lớn hơn ở nông thôn và
vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở

hạ tầng hồn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn.
(6) Tính vĩnh cửu :đất đai là tƣ liệu sản xuất vĩnh cửu (không phụ thuộc vàotác động
của thời gian). Nếu biết sử dụng hợp lý, đặc biệt là trong sản xuấtnông- lâm nghiệp,
đất sẽ không bị hƣ hỏng, ngƣợc lại có thể tăng tính chất sản xuất (độ phì nhiêu) cũng
nhƣ hiệu quả sử dụng đất. Khả năng tăng tính chất sản xuất của đất tùy thuộc vào
phƣơng thức sử dụng(tính chất có giá trị đặc biệt),khơng tƣ liệu sản xuấtnào có đƣợc.
Các tƣ liệu sản xuất khác đều bị hƣ hỏng dần, hiệu ích sử dụng giảm và cuối cùng bị
loại khỏi q trình sản xuất.
Đất đai có tính đa dạng phong phú tùy thuộc vào mục đích sử dụng của đất đai và phù
hợp với vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào lĩnh vực nơng nghiệp thì tính đa dạng
phong phú của đất đai do khả năng thích nghi của các loại cây và đất tốt hay xấu xét
trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích này nhƣng lại khơng tốt cho mục
đích khác. Lúc này, đất đai đƣợc coi nhƣ một hàng hóa và là một hàng hóa đặc biệt.
Thị trƣờng đất đai liên quan đến nhiều đến thị trƣờng khác và có những biến động của
thị trƣờng này có ảnh hƣởng đến nền kinh tế và đời sống khu dân cƣ.
1.1.1.4 Phân loại
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai đƣợc phân loại nhƣ sau:
(1) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
7


+ Đất trồng cây lâu năm;
+ Đất rừng sản xuất;
+ Đất rừng phịng hộ;
+ Đất rừng đặc dụng;
+ Đất ni trồng thủy sản;
+ Đất làm muối;
+ Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác
phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt khơng trực tiếp trên đất;

xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác đƣợc pháp
luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập,
nghiên cứu thí nghiệm; đất ƣơm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
(2) Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
+ Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp;
đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa
học và cơng nghệ, ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất; đất thƣơng mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp; đất
sử dụng cho hoạt động khống sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
+ Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không,
sân bay, cảng đƣờng thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đƣờng sắt, hệ thống đƣờng
bộ và cơng trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam
thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí cơng cộng; đất cơng trình

8


năng lƣợng; đất cơng trình bƣu chính, viễn thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải
và đất công trình cơng cộng khác;
+ Đất cơ sở tơn giáo, tín ngƣỡng;
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
+ Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên dùng;
+ Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho ngƣời lao động trong
cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nơng sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân
bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp và đất xây dựng cơng trình
khác của ngƣời sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình đó khơng

gắn liền với đất ở;
(3). Nhóm đất chƣa sử dụng gồm các loại đất chƣa xác định mục đích sử dụng.
1.1.2 Nội dung của cơng tác quản lý tài nguyên đất đai cấp huyện
Quản lý là sự tác động chỉ huy, điều khiển, hƣớng dẫn các quá trình xã hội và hành vi
hoạt động của con ngƣời để chúng phát triển phù hợp với quy luật, đạt tới mục đích đã
đề ra, đúng ý chí của nhà quản lý. Là một yếu tố hết sức quan trọng không thể thiếu
trong đời sống xã hội. Xã hội phát triển càng cao thì vai trị của ngƣời quản lý càng lớn
và nội dung quản lý càng phức tạp.
Khái niệm quản lý nhà nƣớc theo nghĩa rộng: Là hoạt động tổ chức, điều hành của cả
bộ máy nhà nƣớc, nghĩa là bao hàm cả sự tác động, tổ chức của quyền lực nhà nƣớc
trên các phƣơng diện lập pháp, hành pháp và tƣ pháp.
Theo nghĩa hẹp, quản lý nhà nƣớc là sự quản lý xã hội bằng quyền lực nhà nƣớc, ý chí
nhà nƣớc, thơng qua bộ máy nhà nƣớc làm thành hệ thống tổ chức điều khiển quan hệ
xã hội và hành vi hoạt động của con ngƣời để đạt đƣợc mục tiêu kinh tế xã hội nhất
định, theo những thời gian nhất định với hiệu quả cao. Đồng thời, các cơ quan nhà
nƣớc nói chung cịn thực hiện các hoạt động có tính chất chấp hành, điều hành, tính
chất hành chính nhà nƣớc nhằm xây dựng tổ chức bộ máy và củng cố chế độ công tác
nội bộ của mình (Phan Huy Đƣờng, 2010).

9


Quản lý nhà nƣớc về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền để bảo vệ quyền sở hữu nhà nƣớc về đất đai, cũng nhƣ bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Nhà nƣớc đó nghiên cứu toàn bộ quỹ đất của từng
vùng từng địa phƣơng dựa trên cơ sở các đơn vị hành chính để nắm chắc hơn về cả số
lƣợng và chất lƣợng. Đƣa ra các phƣơng án về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để
phân bổ hợp lý nguồn tài nguyên đất đai. Đảm bảo đất đƣợc giao đúng đối tƣợng, sử
dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, sử dụng có hiệu quả ở hiện tại
và bền vững trong tƣơng lai, tránh hiện tƣợng phân tán đất và đất bị bỏ hoang hóa

(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
Quản lý nhà nƣớc về đất đai của huyện dựa trên nền tảng là Luật đất đai, và các các
luật khác có liên quan đến đất đai nhƣ: Luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Bất động
sản. Ngoài ra để hƣớng dẫn thực hiện các Luật cịn có các Nghị định, Quyết định, các
Thơng tƣ, Chỉ thị của Chính phủ, các Bộ các Ngành có liên quan đến QLNN về đất đai
tạo thành hệ thống Luật pháp về đất đai. Đó là những quy định bắt buộc mà ngƣời
quản lý và SDĐ phải tuân theo. Đất đai và nhà ở là hai yếu tố gắn rất chặt với lợi ích
vật chất và tinh thần của các tổ chức và cá nhân. Nhu cầu SDĐ ngày càng lớn và hầu
hết các xã hội thƣờng khó cân bằng đƣợc nên dẫn đến tranh chấp, xung đột về đất đai.
Đây là vấn đề phức tạp, đòi hỏi Nhà nƣớc phải có khung pháp luật rõ ràng và phù hợp
với nguyện vọng của đông đảo các tầng lớp nhân dân, hệ thống lƣu trữ thông tin về đất
đai chính xác, cùng với một đội ngũ cơng chức chuyên nghiệp mới có thể giải quyết
triệt để vấn đề. Việc SDĐ của các tổ chức và cá nhân, ngoài đƣợc hƣởng các quyền lợi
từ đất còn phải thực hiện các nghĩa vụ của mình, nhƣ nghĩa vụ thuế, hoặc phải di
chuyển khi Nhà nƣớc thu hồi đất cho các mục tiêu của xã hội, hoặc chấp hành các quy
định của Nhà nƣớc về quản lý và SDĐ. Nhƣng không phải lúc nào các đối tƣợng này
cũng tự giác chấp hành.Rất nhiều trƣờng hợp phải cần đến luật pháp để cƣỡng chế bắt
buộc thực hiện. Điều này không những để duy trì trật tự xã hội mà cịn để các tổ chức
cá nhân hiểu rõ nghĩa vụ và trách nhiệm của mình. Luật pháp về đất đai cần phải rõ
ràng, đơn giản dễ áp dụng và có tính ổn định lâu dài, có các quy định buộc các đối
tƣợng phải chấp hành. Tránh tình trạng “xung đột” và các“khoản trống” trong hệ
thống Luật pháp về đất đai. Luật phải đƣợc ban hành đồng bộ cùng các văn bản hƣớng
dẫn nhằm sớm phát huy hiệu quả. Huyện chỉ là cấp thực thi các quy định của pháp
10


luật, các văn bản của cơ quan quản lý nhà nƣớc cấp trên. Nếu hệ thống pháp luật và
văn bản khơng đồng bộ và hồn chỉnh, sẽ gây ảnh hƣởng không tốt đến kết quả QLNN
về đất đai.
1.1.2.1. Căn cứ quản lý nhà nước về đất đai

Những căn cứ điển hình cho quản lý nhà nƣớc về đất đai :
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật Đất đai sửa đổi 2013
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ, ngày 24/10/2004 về thi hành Luật Đất
đai năm 2003.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ.
- Nghị quyết số 17/2011/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2011 của Quốc hội khóa XIII
kỳ họp thứ 2 về quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm
(2011 - 2015) cấp quốc gia;
- Thông tƣ số 19/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, ngày
02/11/2009 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
- Thông tƣ số 06/2010/TT-BTNMT ngày 15 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng ban hành Định mức kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
- Thông tƣ số 13/2011/TT-BTNMT ngày 15/4/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
quy định về Ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất phục vụ quy hoạch sử dụng đất và
bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Công văn số 23/CP-KTN ngày 23 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về việc phân bố
chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

11


Nội dung QLNN về đất đai đƣợc quy định tại Điều 6, LĐĐ 2003 gồm 13 “công việc”,
đƣợc áp dụng cho các cấp chính quyền, từ trung ƣơng đến địa phƣơng, nhằm đảm bảo
QLNN đƣợc thống nhất. Tác giả đề xuất nhóm 13 “cơng việc” thành 7 nhóm cơng việc
thuộc nội dung QLNN về đất đai của huyện, nhằm phù hợp với thực tiễn quản lý hiện
nay, đƣợc mô tả tại (Hình 1.1).

Quản lý quy hoạch, KHSDĐ

Quản lý việc giao đất, cho thuê và thu hồi,
chuyển mục đích SDĐ
Đăng ký QSDĐ, lập và QL hồ sơ địa chính
cấp giấy QSDĐ
Nội dung QLNN về đất
đai của huyện

Quản lý tài chính về đất đai

Cơng tác kỹ thuật và nghiệp vụ địa chính

Quản lý phát triển thị trƣờng QSDĐ và các
dịch vụ công về đất đai
Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành luật pháp và
giải quyết khiếu nại tố cáo trong QLĐĐ

Hình 1.1 Nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai của chính quyền huyện
Nội dung hoạt động QLNN về đất đai của huyện cần đem lại:
(i) tính xác thực của Luật pháp đối với sự thay đổi sâu sắc các hành vi của ngƣời dân;
(ii) đảm bảo thực hiện các quyền về đất đai phù hợp nhu cầu thiết thực của ngƣời dân;
(iii) tính xác thực từ việc phê chuẩn, sự cho phép, các thủ tục hành chính là những tiêu
chí mục tiêu của chính sách; (iv) tính xác thực trong quản lý tài chính của Nhà nƣớc và

12


xây dựng năng lực thể chế thực hiện luật pháp; (v) xác thực về khả năng SDĐ của
ngƣời dân, quan tâm đến quyền lợi của ngƣời nghèo.

1.1.2.2 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Cùng với q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hóa là q trình gia tăng dân số đô thị
tạo nên động lực phát triển, đồng thời với nguy cơ mất cân bằng đô thị. Tuy nhiên khó
có thể ngăn chặn đƣợc việc gia tăng dân số đơ thị mà chỉ có thể phát triển KT- XH,
phát triển đô thị để đáp ứng nhu cầu gia tăng, đó là biện pháp hàng đầu để giữ tăng
trƣởng đô thị trong sự ổn định và bền vững.
Đất đô thị có tác động lớn tới sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế đơ thị và là một chính thể
hữu cơ có quan hệ tỷ lệ nhất định, tỷ lệ không cân đối, sẽ gây ra sự không ăn khớp
giữa các chức năng đô thị gây cản trở sự phát triển của kinh tế đô thị. Khi ĐĐT đƣợc
sử dụng hợp lý, tạo đƣợc sự hài hoà giữa các bộ phận nhƣ một cơ thể sống, tạo sự
thống nhất giữa các chỉnh thể và nâng cao đƣợc hiệu quả kinh tế của đơ thị.
Trong quy hoạch cần có sự dự đốn về phát triển KT- XH, và tính đến kết quả phân
vùng và SDĐ. Quy hoạch sử dụng ĐĐT là bài tốn tổng hợp xem xét tồn bộ các vấn
đề về KT- XH nhằm giải quyết hài hoà các lợi ích trƣớc mắt và lâu dài, cá thể- cộng
đồng, cục bộ- lãnh thổ. Quy hoạch sử dụng ĐĐT thƣờng đƣợc thực hiện bởi Chính
phủ hoặc chính quyền địa phƣơng để làm tốt hơn cuộc sống của cộng đồng. Cấp trung
ƣơng lập quy hoạch, KHSDĐ dựa trên các phân tích về vấn đề và xu hƣớng quản lý,
giám sát định kỳ, xét tới nhiều khía cạnh nhƣ giao thơng, mơi trƣờng và xã hội. Cấp
địa phƣơng quy hoạch cần phản ánh mong muốn bởi cộng đồng, dựa trên các tƣ vấn và
tranh luận rộng rãi. Mối quan hệ giữa các cấp chính quyền trong quy hoạch cần dựa
trên quan hệ đối tác toàn diện và tạo khả năng sáng tạo cho chính quyền địa phƣơng,
cộng đồng địa phƣơng, giới kinh doanh, sản xuất, các tổ chức và nhóm lợi ích khác.
Nội dung QHSDĐ bao gồm: điều tra, nghiên cứu phân tích tổng hợp điều kiện tự
nhiên, KT- XH và điều kiện SDĐ. Xác định phƣơng hƣớng SDĐ, các loại đất cho nhu
cầu an ninh quốc phòng, cho các dự án. Phƣơng hƣớng biện pháp bảo vệ cảnh quan
môi trƣờng, và những giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch.

13

QHSDĐ bao gồm các bản vẽ quy định các khu vực dành cho các loại đất, mật độ xây
dựng tầng cao trung bình, các loại đất và sử dụng khác nhau nhƣ nhà ở, cơng trình
thƣơng mại, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, cấp thốt nƣớc, cây xanh... cũng nhƣ
các quy định các nguyên tắc và tiêu chuẩn đƣợc dùng khi bảo tồn hoặc phát triển
trong khu vực. Trong nội dung của QHSDĐ đô thị phải phản ánh đƣợc các chỉ tiêu
chính nhƣ:
Xác định ranh giới đồ án quy hoạch;
Quy mô dân số trong đồ án quy hoạch;
Phân khu chức năng (hoạch định mục đích SDĐ); xác định hệ thống giao thông và
hành lang kỹ thuật;
Xác định mật độ xây dựng tối đa;
Hệ số SDĐ;
Cốt san nền;
Các yêu cầu về kiến trúc;
Các yêu cầu về môi trƣờng;
Hệ thống hạ tầng, trong đó: mật độ xây dựng tối đa là tỷ lệ phần trăm của tổng diện
tích nền xây dựng trên tổng diện tích đất; hệ số SDĐ là tỷ lệ phần trăm của tổng diện
tích sàn xây dựng trên tổng diện tích đất.
Huyện là cơ quan chủ trì, việc lập quy hoạch do cơ quan chuyên môn của tỉnh thực
hiện. Trên cơ sở quy hoạch đƣợc duyệt, huyện lập KHSDĐ cho các năm sử dụng, đây
là công cụ quan trọng cho các nhà quản lý thực hiện và kiểm tra. KHSDĐ bao gồm cả
việc phân tích đánh giá kết quả của việc SDĐ kỳ trƣớc, dự kiến thu hồi các loại đất
phục vụ cho nhu cầu phát triển đô thị, dân cƣ cũng nhƣ cụ thể hoá kế hoạch từng năm
và giải pháp thực hiện.
1.1.2.3 Giao đất, cho thuê, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất
Huyện đƣợc quyền giao đất cho ngƣời SDĐ là: hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
14


cƣ. Việc giao đất đƣợc chia thành hai loại: giao đất khơng thu tiền SDĐ và giao đất có

thu tiền SDĐ. Sự phân biệt này chủ yếu dựa vào các tiêu chí đất nơng nghiệp hay đất
phi nơng nghiệp; đất trong hạn mức hay đất ngoài hạn mức SDĐ; đất dùng vào lợi ích
cơng cộng hay lợi ích cá nhân, kinh doanh. Cấp huyện cịn có nhiệm vụ cho th đất,
chuyển mục đích SDĐ, thu hồi đất đối với những trƣờng hợp SDĐ sai mục đích đƣợc
quy định tại Luật đất đai của các hộ gia đình, cá nhân. Đối việc SDĐ của các DN và tổ
chức huyện có nhiệm vụ thoả thuận trong hồ sơ xin thuê hoặc giao đất trình tỉnh phê
duyệt. Huyện có trách nhiệm thực hiện GPMB khi có các quyết định thu hồi đất của
thành phố, Nhà nƣớc. Đây đƣợc xem là nhiệm vụ khó khăn nhất trong QLNN về đất
đai của huyện.
1.1.2.4 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) là việc thực hiện một trong những quyền cơ bản
của ngƣời SDĐ và đƣợc chia thành hai loại: (i) đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) ban đầu thực
hiện với những ngƣời đang SDĐ, nhƣng chƣa kê khai đăng ký QSDĐ và chƣa đƣợc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) hoặc giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và QSDĐ ở; (ii) đăng ký biến động đất đai thực hiện đối với ngƣời SDĐ đã
đƣợc cấp giấy CNQSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐ ở
tại đơ thị khi có một trong những thay đổi về mục đích sử dụng, loại đất sử dụng, diện
tích đất sử dụng... Hệ thống ĐKĐĐ, BĐS hiện nay ở Việt Nam còn thiếu sự thống
nhất cả về mặt thủ tục, biểu mẫu hồ sơ địa chính, có địa phƣơng cịn tự quy định mẫu
cho mình. Hệ thống đăng ký cịn q coi trọng đối với việc lập các sổ địa chính, sổ
mục kê đất đai, chƣa coi trọng đúng mức việc lập và quản lý các giấy tờ chứng từ của
quá trình thực hiện thủ tục đăng ký (gồm đơn đăng ký, các hợp đồng chuyển quyền,
các văn bản về xác nhận, xét duyệt của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền trong q
trình thực hiện đăng ký, các tài liệu này đƣợc coi nhƣ hồ sơ gốc địa chính), các tài liệu
này cịn nhiều tồn tại về pháp lý và kỹ thuật, việc quản lý rất phân tán, nhiều nơi còn bị
thất lạc. Trong khoảng 10 năm gần đây tính đến 2003, trọng tâm của hệ thống địa
chính Việt Nam là cấp giấy CNQSDĐ. Nhiệm vụ này chƣa đƣợc hoàn thành trên toàn
quốc, ngoại trừ đất nơng nghiệp đã hầu nhƣ hồn thành cấp giấy.

15


Tuy nhiên, trọng tâm hiện nay chuyển sang việc đăng ký các giao dịch về quyền đối
với đất. Nếu nhƣ việc chuyển trọng tâm này khơng thành cơng, sẽ có những khó khăn
cho cả ngƣời quản lý và ngƣời SDĐ. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để thiết lập mối
quan hệ giữa ngƣời SDĐ và Nhà nƣớc, tạo điều kiện cho họ thực hiện các giao dịch về
đất đai trên thị trƣờng BĐS cũng nhƣ việc thực hiện các quyền gắn liền với QSDĐ
nhƣ: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, trao tặng, thừa kế, thế chấp. Việc thay đổi trọng tâm
QLNN về đất đai đƣợc thể hiện tại LĐĐ 2003, trong đó tập trung vào việc thành lập
văn phịng đăng ký QSDĐ tại cấp tỉnh và cấp huyện cũng nhƣ các quy định về đăng ký
QSDĐ tại các văn phòng này. Đối với cấp huyện đây là nhiệm vụ mới, huyện cần
quan tâm thích đáng để thực hiện hiệu quả.
1.1.2.5 Quản lý tài chính về đất đai
Trong nhiệm vụ quản lý và phát triển đô thị hiện nay, vấn đề tài chính ln có tính
chất quyết định, nguồn tài chính cho phát triển thƣờng hạn chế. Nhiệm vụ của huyện
thực hiện các khoản thu và chi về đất đai theo quy định của Nhà nƣớc. Đảm bảo nguồn
tài chính đƣợc giao phải đƣợc sử dụng đúng mục đích và hiệu quả. Trong xu thế phân
quyền QLNN hiện nay, huyện cần tạo ra môi trƣờng nhằm thu hút sự đa dạng hóa của
các nguồn vốn và mở rộng các nguồn vốn, huy động các nguồn tài chính từ doanh
nghiệp, ngƣời dân và các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc, các nguồn vốn từ đất đai
nhƣ:đầu tƣ hạ tầng nhằm tăng giá trị đối với quỹ đất đang quản lý và thực hiện đấu
thầu cho các tổ chức, tƣ nhân thuê đất đai. Thông qua việc đầu tƣ, cho thuê đất sẽ tạo
ra hiệu ứng tăng các khoản thu từ đất, cũng nhƣ từ thuế của các hoạt động kinh doanh,
tạo nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển KT - XH, giải quyết công ăn việc làm cũng nhƣ
các vấn đề xã hội khác của huyện.
Tuy nhiên trong huy động vốn cũng cần có sự chủ động tránh lệ thuộc, nhất là các
nguồn vốn từ nƣớc ngoài. Một trong 7 bài học đƣợc rút ra cho các nền kinh tế chuyển
đổi và có thể áp dụng cho tài chính đất đai, đó là:
Việc thúc đẩy hoạt động của khu vực tƣ nhân cũng có thể tăng tỷ lệ tiết kiệm và mở

rộng cơ sở thuế- hai yếu tố quan trọng để tăng tỷ lệ đầu tƣ bền vững. Việc tránh phụ

16


thuộc vào tiết kiệm nƣớc ngoài đƣợc coi là một khía cạnh quan trọng của duy trì sự
bền vững của tài chính .
Đối với nhiều huyện hiện nay, cơng tác này chủ yếu là triển khai các khoản thu theo
quy định của Luật đất đai và đƣợc giữ lại cho ngân sách huyện, chi theo kế hoạch đƣợc
duyệt phục vụ mục tiêu KT- XH của huyện và chế độ quản lý tài chính. Quy định cụ
thể của Nhà nƣớc về tài chính đất đai hiện hành bao gồm:
Giá đất: đƣợc Nhà nƣớc quy định về phƣơng pháp xác định giá đất, khung giá các loại
đất và hƣớng dẫn định giá các loại đất cụ thể làm căn cứ tính thuế SDĐ và tính thuế
chuyển QSDĐ; tính tiền SDĐ và tiền thuê đất khi giao đất, tính lệ phí trƣớc bạ chuyển
QSDĐ, tính đền bù khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Hàng năm tỉnh ra quyết định phê duyệt
giá đất trên địa bàn để các doanh nghiệp, cá nhân và các cơ quan quản lý có cơ sở thực
hiện.
Tiền sử dụng đất: đƣợc quy định khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền SDĐ; cấp giấy
CNQSDĐ cho các đối tƣợng phải nộp tiền SDĐ; và xây dựng khu công nghệ cao, khu
công nghiệp, khu kinh tế.
Tiền thuê đất: quy định cho các đối tƣợng trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất và
các hình thức đầu tƣ nƣớc ngồi tại Việt Nam. Khung giá cho thuê đất đối với các tổ
chức trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất quy định là một tỷ lệ phần trăm nhất
định áp dụng với hai ngành nghề chính là sản xuất và thƣơng mại - dịch vụ, dựa trên
mức giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng ban hành.
Đền bù thiệt hại: Nhà nƣớc chỉ thực hiện thu hồi và đền bù đất sử dụng vào mục đích
an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia lợi ích cơng cộng, xây dựng khu công nghiệp,
khu chế xuất, khu kinh tế phát triển và các dự án đầu tƣ lớn. Đối với các dự án sản
xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch SDĐ đƣợc xét duyệt thì nhà đầu tƣ đƣợc tự
nhận chuyển nhƣợng, thuê nhận hoặc góp vốn bằng QSDĐ của các tổ chức kinh tế.

Thuế nhà đất: căn cứ tính thuế là diện tích, hạng đất và mức thuế trên một đơn vị diện
tích căn cứ vào mức thuế SDĐ nông nghiệp ở địa phƣơng nhân với hệ số mức thuế
SDĐ nông nghiệp.

17