Đề tài tốt nghiệp HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

NGUYỄN XUÂN NGHIỆP

ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP
HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

Kon Tum, tháng 6 năm 2019


ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP

HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : LÊ ĐÌNH QUANG PHÚC
SINH VIÊN THỰC HIỆN

: NGUYỄN XUÂN NGHIỆP

MSSV

: 1515238010705

LỚP

: K915LK2

Kon Tum, tháng 6 năm 2019



MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU ...........................................................................................................
1. Tính cấp thiết của đề tài .........................................................................
2. Tình hình nghiên cứu .............................................................................
3. Mục đích, nhiệm vụ, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn ........
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu ............................................
5. Những điểm mới của luận văn ...............................................................
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn ..........................................
7. Kết cấu của luận văn ..............................................................................
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA
BÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM ...............
1.1. Những vấn đề chung về hợp đồng và hợp đồng mua bán tài sản ..........
1.1.1. Khái niệm về hợp đồng..........................................................................
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản ...........
1.2. Những quy định về hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân
sự Việt Nam .........................................................................................
1.2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản ................................................


1.2.2. Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán tài sản ..........................
1.2.3. Hình thức và hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản ..........................
1.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể trong việc thực hiện hợp
đồng mua bán tài sản ............................................................................

1.2.5. Trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán tài sản ...........................
1.2.6. Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu .......................................................
1.2.7. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản ..........

Chương 2: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ HỢP
ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN ..............................................................
3.1. Phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng
mua bán tài sản .....................................................................................
3.1.1. Quy định về nguyên tắc và chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản ..........
3.1.2. Quy định về hình thức, nội dung và hiệu lực của hợp đồng mua
bán tài sản .............................................................................................
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng quy phạm pháp luật và giải
quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán tài sản ..............................
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật ............................................................................
3.2.2. Hướng dẫn thi hành ..............................................................................
3.2.3. Các giải pháp khác ...............................................................................


KẾT LUẬN .....................................................................................................
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

HĐ:

Hợp đồng

HĐMBTS:

Hợp đồng mua bán tài sản

BLDS :

Bộ luật Dân sự

TAND:

Tòa án nhân dân


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Chế định hợp đồng (HĐ) là một trong những nội dung quan trọng của pháp luật
dân sự Việt Nam không chỉ thể hiện thông qua gần một phần hai trên tổng số các
điều luật trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005, mà còn xuất phát từ vai trò của
HĐ trong đời sống xã hội. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa dưới sự quản lý của nhà nước, hợp đồng mua bán tài sản
(HĐMBTS) được biết đến là loại HĐ thông dụng nhất, phổ biến nhất và có số
lượng giao dịch nhiều nhất khi các chủ thể tham gia vào lĩnh vực này. HĐMBTS
nhằm đáp ứng các điều kiện về vật chất, tinh thần cho các chủ thể, thúc đẩy sản
xuất, kinh doanh phát triển. Bên cạnh đó, HĐMBTS từ những quy định của pháp
luật đến thực tiễn có nhiều vấn đề bất cập nảy sinh. Về phía những quy định của
pháp luật dân sự về HĐMBTS và những văn bản pháp luật khác liên quan đến
HĐMBTS còn nhiều điều bất cập, chưa đồng bộ, nhiều quy định khó được áp dụng
hoặc chưa phát huy tính hiệu lực của nó trong thực tiễn. Bên cạnh đó, có nhiều
quan hệ về HĐMBTS lại chưa có pháp luật điều chỉnh dẫn tới khi có tranh chấp
xảy ra rất khó giải quyết. Về phía các chủ thể thiếu hiểu biết và nhận thức không

đúng đắn khi tham gia vào một số HĐMBTS chưa tuân thủ các quy định của pháp
luật dẫn đến nhiều vi phạm, tranh chấp trong quá trình giao kết và thực hiện HĐ.
Việc phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động giải quyết tranh chấp về
HĐMBTS hiện nay là điều rất quan trọng để nhìn nhận rõ hơn về tính hiệu quả của
việc áp dụng các quy phạm pháp luật hiện hành, đồng thời qua tình hình thực hiện
HĐMBTS, từ đó đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho
HĐMBTS theo quy định của pháp luật Việt Nam trên cơ sở thực tiễn là những


tranh chấp về HĐMBTS tại tỉnh Kontum. Xuất phát từ vai trò quan trọng của
HĐMBTS trong đời sống xã hội,: “Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân
sự Việt Nam qua thực tiễn tại tỉnh Kontum” để làm đề tài nghiên cứu

2. Tình hình nghiên cứu

Luật Dân sự là một ngành luật có vị trí, vai trò quan trọng trong hệ thống pháp
luật Việt Nam. Vì vậy, từ trước đến nay có rất nhiều công trình nghiên cứu về Luật
Dân sự.

3. Mục đích, nhiệm vụ, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

* Mục đích

Từ việc nghiên cứu quy định của pháp luật về HĐ nói chung và HĐMBTS
theo pháp luật dân sự Việt Nam nói riêng đến thực tiễn tại tỉnh Kontum nhằm
đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật dân sự và các hệ thống
pháp luật khác trong lĩnh vực HĐMBTS ở Việt Nam. Việc nghiên cứu của đề tài là
phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về HĐMBTS, trên cơ sở
đó tìm hiểu những quy định còn bất cập của pháp luật hình thức và nội dung.

* Nhiệm vụ

Để thực hiện được mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ:


- Nghiên cứu các quy định của pháp luật về HĐMBTS theo pháp luật dân sự Việt
Nam hiện hành.

- Phát hiện những hạnh chế, vƯớng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện và áp
dụng pháp luật về HĐMBTS.

- Từ những quy định của pháp luật tới thực tiễn thi hành còn nhiều vướng
mắc, bất cập, từ đó có các giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý và thực tiễn áp
dụng.

* Đối tượng

Đề tài đề cấp đến những quy định của pháp luật về HĐ nói chung và HĐMBTS
nói riêng theo pháp luật dân sự Việt Nam, những quy định của pháp luật trong
việc giao kết HĐMBTS nhưnguyên tắc, hình thức, nội dung, chủ thể, ký kết
tới việc tranh chấp và giải quyết các tranh chấp phát sinh trong hoạt động mua bán
tài sản theo pháp luật dân sự và thực tiễn về quan hệ HĐMBTS cùng với những
tranh chấp và giải quyết tranh chấp .

* Phạm vi nghiên cứu

-Nghiên cứu hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật trong việc áp dụng để
giao kết, thực hiện HĐMBTS và nghiên cứu thực tiễn quan hệ HĐMBTS
cùng với những vấn đề tranh chấp và việc giải quyết các tranh chấp trong
HĐMBTS như những vi phạm về hình thức của HĐ mua bán nhà, vi phạm về thời

điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu, vi phạm
về nguyên tắc giao kếtHĐ, chủ thể giao kếtHĐ… trên địa bàn tỉnh Kontum, để từ
đó làm rõ các yêu cầu của đề tài đặt ra.

4. Cơ sở lý luận

Cơ sở lý luận

Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư
tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về Nhà nước và
Pháp luật.

5.Kếtcấucủa đề tài

Ngoài phần mở đầu,kết luậnvà danh mục tài liệu tham khảo bố cục của đề tài bao
gồm 2 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật
dân sự Việt Nam.

Chương 2:Phương hướng và giải pháp hoàn thiện về hợp đồng mua bán tài sản.


Chương 1

CƠ SỞLÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰVIỆT NAM

1.1. Những vấn đề chung về hợp đồng và hợp đồng mua bán tài sản

1.1.1. Khái niệm về hợp đồng

Theo Điều 388BLDS năm 2005 khái niệm HĐ được quy địnhmột cách khái
quát: “Hợp đồngdân sự là sự thoả thuận giữacác bên về việc xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền, nghĩavụ dân sự”.
-HĐdân sự được xác lập trên nguyên tắc tự do giao kết HĐ, tức là các bên tự do
thoả thuận về nội dung HĐ, nhưng khôngđược trái pháp luật hoặc đạo đức xã
hội.HĐdân sự có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bảnhoặc bằng hành vi cụ
thể, ví dụ: Ởchợ người ta có thể mua bán hàng hoá,thực phẩm thông thường bằng
miệng. Phương thức giao kết HĐlàmột bên đề nghị và bên kia chấpnhận. Khi hai
bên đã thoả thuận thì HĐcó hiệu lực, trừ trường hợphai bên thoả thuận giao kết HĐ
bằng hình thức nhất định thì HĐ chỉ được coi là đã giao kết khi đã tuân thủ hình
thức đó. Ví dụ: Hai bên thoả thuận miệng nhưng nhất trí là phải làm HĐ bằng văn
bản.Trong trường hợp pháp luật có quy định là HĐ dân sự phải được thể hiện bằng
văn bản, phải được chứng nhận của công chứng nhànước, đăng ký hoặc xin phép,
thì HĐchỉ được coi là đã giao kết khi tuân thủ những thể thức đó.
Ví dụ: HĐ mua bán nhà ở, HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Việc thực
hiện HĐ dân sự phải tuân theo nguyên tắc giao kết HĐ, được quy định tại Điều 389


BLDS năm 2005. HĐ dân sự chấm dứt trong các trường hợp được quy định tạiĐiều
424 BLDS năm 2005

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản
1.1.2.1. Khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản
Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức sản
xuất là sản xuất tự cung tự cấpvà sản xuất hàng hoá. sản xuất tự cung tự cấp
là hình thức sản xuất mà sản phẩm lao động chỉ dùng để thoả mãn nhu cầu

của người sản xuất trong nội bộ kinh tế. Đối lập với hình thức sản xuấtnày là
sản xuất hànghoá, sản xuất hàng hoá là sản phẩm của xã hội, trong đó mối
quan hệ sản xuất giữa người sản xuất biểu hiện ra thị trường, thông qua việc
mua bán, trao đổi sản phẩm và dịch vụ.Hàng hoá có thể thoả mãn nhu cầu
sản xuất, tiêu dùng củacon người thông qua việc trao đổi với nhau. Quá trình
phát triển lâu dài của sản xuất và trao đổi hàng hoá đã làm xuất hiện tiền tệ.
Tiền tệ làm thước đo giá trị vì bản thân nó cũng là một hàng hóa đặc biệt, có
giá trị như các loại hàng hoá khác. Giá trị của mỗi hàng hoá được biểu hiện
bằng một số tiền nhất định là giá cả. Do vậy, việc trao đổi hàng hoá và tiền tệ
làmột quan hệ pháp luật mà người mua và người bán có những quyền và
nghĩavụ nhất định, thông qua đó làm phát sinh chấm dứt quyền và tài sảncủa
các bên. Việc mua bán làm chấm dứt quyền sở hữu của người bán đốivới vậtđem
bán đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của người mua được thể hiện trong
HĐMBTS.


HĐMBTS là HĐ dân sự thông dụng, đượcBLDS năm 2005 đề cập tới đầu tiên. Xét
từ góc độ lịch sử thì HĐ mua bán không phải là hợp đồng xuất hiện đầu tiên, HĐ
xuất hiện đầu tiên là HĐ trao đổi tài sản, tuy nhiên, vì nó thông dụng nên được
BLDS năm 2005 xếp nó đầu tiên. Theo Điều 428 BLDS năm 2005 thì: “Hợp đồng
mua bántài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩavụ giao
tàisảncho bên muavà nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền
cho bên bán”.Như vậy, HĐMBTS phải có mục đích chuyển quyền sở hữu, chuyển
giao tài sản. Nếu không có chuyển giao sở hữu thì sẽ không có HĐ mua bán cho dù
có chuyển giao tài sản mà thực chất là HĐkhác.

1.1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản

Theo quy định tại Điều 428 BLDS năm 2005 có thể thấy HĐMBTS có những đặc
điểm sau đây:

Thứ nhất, HĐMBTS là sự thoả thuận giữa các bên chủ thể gồm bên mua và bên
bán, cơ sở đầu tiên để hình thành HĐ mua bán là sự thoả thuận bằng ý chí tự
nguyện củacác bên. Hay nói cách khác quan hệ HĐchỉ được hình thành từ
nhữnghành vi có ý chí. Theo quan điểm của Mác: “Tự chúng, hàng hoá không
thểđi đến thị trường và trao đổi được với nhau. Muốn cho những vật đó trao đổi
với nhau thì những người giữ chúng phải đối xử với nhau như những người mà ý
chí nằm trong các vật đó”.Chỉ khi ý chí của các bên không bị lừa dối hay cưỡng ép
mà hoàn toàn tự nguyện được thể hiện thống nhất thì quan hệ HĐ mới được hình
thành. Song HĐ đó có hiệu lực haykhông còn phụ thuộc vào nội dung thoả thuận
của các bên có hợp pháp hay không. Trong HĐMBTS các bên thoả thuận nhằm
làm chấm dứtquyền sở hữu của người bán đối với tài sản đó, và xác lập quyền sở


hữu tàisản đối với người mua. Việc chuyển quyền sở hữu tài sản này phải hợp
pháp, không vi phạm điều cấm của pháp luật thì HĐMBTSmới có hiệu lực.

Thứ hai, HĐMBTS là một dạng HĐcụ thể của HĐ dân sự. Nên có thể thấy
HĐMBTS có hai đặc tính gắnliền với nhau. Đặc tính thứ nhất, đối tượng chủ yếu
của HĐMBTS là quyền sở hữu đối với tài sản chứ không phải là chiếm hữu
tài sản.Theo ngôn ngữ thông thường quyền sở hữu một vật được đồng hoá với
vậtđó, nên khi nói mua bán một vật thực chất là mua bán quyền sở hữu vật đó.Điều
này lý giải tại sao thông thường người bán phải là chủ sở hữu của tàisản. Và tại
Điều 163 BLDS năm 2005 đã quy định:“Tài sản bao gồm: Vật,tiền, giấy tờ có giá
trị và các quyền tài sản”.Như vậy, trong HĐMBTS đối tượng chủ yếu của nó là
quyền sở hữu tài sản. Theo quy định tại Điều 164 của BLDS năm2005 thì: “Quyền
sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của
chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”.Để thỏa mãn là chủ sở hữu thì cá nhân,
pháp nhân, chủ thể khác phải có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,
quyền định đoạt tài sản. Bên cạnh quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu thì đối

tượng của HĐMBTS còn xác lập các quyền như quyền sở hữu đòi nợ, quyền
sở hữu công nghiệp, quyền tác giả...

Thứ ba, HĐMBTS còn phát sinh các quyền và nghĩavụ của các bên chủ thể phải
thực hiện khi tham gia giao kết HĐ. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể HĐMBTS
là một HĐ song vụ. Tính chất songvụ thể hiện ở chỗcác bên chủ thể đều có nghĩa
vụ đối với nhau, hay nóicách khác mỗi bên chủ thể tham gia vừa là người có quyền
lại vừa là ngườicó nghĩa vụ. Do vậy, trong nội dung của HĐMBTS, quyềndân sự
của chủ thể tham gia đối lập tương ứng với nghĩa vụ của chủ thể tham gia HĐkia


và ngược lại. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 406 BLDS năm2005 thì “Hợp đồng
song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩavụ với nhau”

-Ví dụ: Trong quan hệ mua bán ti vi, A là người mua còn B là người bán.Trong
trường hợp này, B có nghĩa vụ giao vật bán là chiếc ti vi theo thỏa thuận cho A, còn
Acó nghĩa vụ trả tiền cho B. Trong HĐ song vụ, khi các bên thỏa thuận về thời hạn
thực hiện nghĩavụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến
thời hạn. Trong trường hợp một bên không thực hiện nghĩa vụ thì bên kia có
quyền yêu cầu thực hiện đúng nghĩa vụ hoặc có quyền yêu cầu hủy HĐ. Khác với
HĐ đơn vụ, là HĐ mà chỉ có nghĩavụ của một bên. Bên có nghĩa vụ không có
quyền gì đối với bên kia và bên kia là người có quyền mà không phải thực hiện bất
kỳ một nghĩa vụ nào.

- HĐMBTS là HĐ có tính đền bù:

- Tính chất đền bù được xác định trên cơ sở có đi và có lại về lợi ích giữa các chủ
thể. Đây là loại HĐ mà mỗi bên chủ thể sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích
hay công việc nhất định thì sẽ nhận lại được từ bên kia một lợi ích tương đương.
Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp, nhất thiết hai bên đều nhận được lợi

ích vật chất thì mới coi là đền bù tương ứng.

-Ví dụ: A bán một chiếc xe máy choB. Chiếc xe có có giá ngoài thị trường là
20triệu đồng. Nhưng do B là bạn bè thân thiết nênA bán cho B chiếc xe với giá 10
triệu đồng. Đặc điểm của HĐMBTS có đền bù này là yếu tố phân biệt giữa
HĐMBTS với HĐ tặng cho tài sản không có tính đền bù.


1.2 Những quy định về hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân sự Việt
Nam
1.2.1. Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản
Nguyên tắc giao kết HĐMBTS cũng tuân thủ những quy định về nguyên tắc giao
kết HĐ nói chung. Vì vậy, các nguyên tắc giao kết HĐMBTS đƣợc quy định tại
Điều 389 BLDS năm 2005, với các nguyên tắc sau đây.
1.2.1.1. Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã
hội
-BLDS năm 2005 quy định cho các chủ thể được tự do giao kết HĐMBTS nhằm
tạo điều kiện cho các chủ thể có thể thoả mãn nhu cầu vật chất cũng như tinh thần.
Dựa trên nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ các điều kiện tư cách chủ
thể đều có thể tham gia giao kết bất kỳ mọi HĐMBTS nào nếu muốn.
-Tuy nhiên, HĐMBTS chỉ có hiệu lực pháp luật, được pháp luật công nhận và bảo
vệ khi ý chí của các bên giao kết HĐ phù hợp với ý chí của nhà nước.
1.2.1.2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng
-Nguyên tắc này được quy định nhằm bảo đảm trong việc giao kết HĐ không ai bị
cưỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý chí của mình, đồng thời thể hiện bản chất
của quan hệ pháp luật dân sự.
-Quy luật giá trị đòi hỏi các bên chủ thể khi tham gia các quan hệ trao đổi phải
bình đẳng với nhau; không ai được viện lý do khác biệt về hoàn cảnh kinh tế, thành
phần xã hội, dân tộc, giới tính hay tôn giáo… để tạo ra sự bất bình đẳng trong quan
hệ dân sự. Hơn nữa, ý chí tự nguyện của các bên chủ thể tham gia HĐMBTS chỉ

được bảo đảm khi các bên bình đẳng với nhau trên mọi phương diện. Chính vì vậy,
pháp luật không thừa nhận những HĐMBTS được giao kết thiếu sự bình đẳng và ý


chí tự nguyện của một trong các bên chủ thể. Tuy nhiên, trên thực tế thì việc đánh
giá một HĐMBTS có được giao kết bảo đảm ý chí tự nguyện của các bên hay
chƣa, trong một số trường hợp lại là một công việc hoàn toàn không đơn giản và
khá phức tạp bởi nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau. Như
chúng ta đã biết, ý chí tự nguyện là sự thống nhất giữa ý chí chủ quan bên trong và
sự bày tỏ ý chí ra bên ngoài của chủ thể.
- Chính vì vậy, sự thống nhất ý chí của chủ thể giao kết HĐMBTS với sự bày tỏ ý
chí đó trong nội dung HĐMBTS mà chủ thể này đã giao kết chính là cơ sở quan
trọng để xác định một HĐMBTS đã đảm bảo nguyên tắc tự nguyện hay chưa
- Do đó, theo quy định của pháp luật thì tất cả những HĐMBTS được giao kết do
bị nhầm lẫn, lừa dối hay bị đe doạ đều không đáp ứng được nguyên tắc tự nguyện
khi giao kết và do đó bị vô hiệu. Tóm lại, các nguyên tắc khi giao kết HĐMBTS có
một ý nghĩa rất quan trọng trong lý luận cũng như trong thực tiễn áp dụng chế định
HĐMBTS, góp phần nâng cao hiệu quả trong quá trình điều chỉnh các quan hệ
HĐMBTS. Chính vì vậy, việc nghiên cứu tìm hiểu nó một cách chi tiết, khoa học
vấn đề này luôn được đặt ra nhằm ngày càng làm hoàn thiện hơn các quy định
pháp luật về HĐMBTS, giúp các chủ thể có thể tự bảo đảm đƣợc lợi ích cá nhân
cũng như lợi ích cộng đồng khi tham gia giao kết HĐMBTS.
1.2.2. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản
Chủ thể của HĐMBTS gồm có bên mua và bên bán. Trong quan hệ HĐMBTS luôn
có sự xuất hiện của hai chủ thể này, nếu thiếu một trong hai thì không thỏa mãn
quan hệ giữa mua và bán. Bên bán là người có tài sản đem bán, bên bán có thể là
chủ sở hữu tài sản hoặc là người được chủ sở hữu uỷ quyền hợp pháp bán tài sản
hoặc là người có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật.

Ví dụ: Cơ quan thi hành án có quyền bán tài sản của người bị cưỡng chế thi hành
án dân sự. Nói chung, bên bán phải là người có quyền bán tài sản nếu bên bán
không có quyền bán tài sản thì HĐMBTS bị vô hiệu..
1.2.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán tài sản
1.2.3.1. Mục đích của hợp đồng mua bán tài sản
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 122 BLDS năm 2005 thì một giao dịch dân sự
(bao gồm cả HĐ nói chung và HĐMBTS nói riêng) được pháp luật thừa nhận có
hiệu lực pháp lý khi đảm bảo các điều kiện sau: “người tham gia giao dịch có năng
lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm
của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự
nguyện” . Như vậy, mục đích của HĐMBTS là lợi ích mà các bên mong muốn đạt
tới khi xác lập giao dịch dân sự. HĐMBTS là phương tiện pháp lý để các chủ thể
thực hiện quyền tự do trong giao lưu dân sự để thỏa mãn nhu cầu của mình. Nhằm
tạo điều kiện thuận lợi cho các bên khi giao kết HĐ, đồng thời nếu xảy ra tranh
chấp vẫn có cơ sở pháp lý để giải quyết. Nội dung của HĐMBTS là sự thỏa thuận
của các bên về những điều khoản chủ yếu của HĐ nhằm xác lập các quyền và
nghĩa vụ pháp lý của các bên chủ thể phù
- Về đối tượng của HĐMBTS Theo quy định tại Điều 429 BLDS năm 2005:
1. Đối tượng của HĐ mua bán là tài sản được phép giao dịch.
2. Trong trường hợp đối tượng HĐ mua bán là vật thì phải được xác định rõ.
3. Trong trường hợp đối tượng của HĐ mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy
tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.

1.2.4. Hình thức và hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản


1.2.4.1. Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản

- BLDS năm 2005 quy định chung về hình thức các loại HĐ dân sự tại Khoản 1
Điều 401. Theo đó, HĐ dân sự nói chung và HĐMBTS nói riêng có thể được giao

kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy
định loại HĐ đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Như vậy, theo
quy định của BLDS thì các bên chủ thể tham gia 27 giao kết HĐ được tự do lựa
chọn về hình thức của HĐ để giao kết, nếu pháp luật không quy định đối với loại
HĐ đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Các bên có thể thoả thuận
với nhau lựa chọn hình thức lời nói, hình thức văn bản hoặc thông qua hành vi cụ
thể để được giao kết HĐ. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định để bảo vệ
quyền lợi của các bên, lợi ích của người thứ ba, cũng như của xã hội thì quyền đó
bị hạn chế. Theo Khoản 2 Điều 401 BLDS năm 2005 quy định: “Trong trường hợp
pháp luật có quy định hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký
hoặc xin phép thì phải tuân theo quy định đó” .
1.2.4.2. Hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản
Hiệu lực của HĐMBTS có hai nội dung là thời điểm có hiệu lực của HĐMBTS và
hiệu lực của HĐMBTS.
Cụ thể như sau:
- Thời điểm có hiệu lực của HĐMBTS Đặc trưng của HĐMBTS là có sự chuyển
quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua và bên mua có nghĩa vụ trả tiền lại cho bên
bán. Mục đích hướng tới của các bên khi tham gia HĐMBTS là nhằm chuyển
quyền sở hữu của người bán đối với tài sản đó sang người mua. Trong quá trình
thực hiện HĐ, vào thời điểm nào thực hiện mục đích các bên đạt được hay nói cách
khác thời điểm nào quyền sở hữu tài sản được chuyển từ người bán sang người


mua. Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng của cá nhân, nó có liên quan đến nhiều vấn
đề khác nữa như là quyền hưởng lợi tức phát sinh tài sản hay trách nhiệm chịu rủi
ro với tài sản đó. Theo Điều 439 BLDS năm 2005 thì thời điểm chuyển quyền sở
hữu đối với HĐMBTS được quy định nhƣ sau: “Quyền sở hữu đối với tài sản mua
bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường
hợp các bên thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” . Đối với tài sản
mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được

chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối
với tài sản đó.
- Hiệu lực của HĐMBTS
Theo quy định tại Điều 405 BLDS năm 2005 thì HD được giao kết hợp pháp có
hiệu lực kể từ thời điểm giao kết trừ trường có thoả thuận khác hoặc pháp luật có
quy định khác. Tuy nhiên, BLDS năm 2005 lại không quy định thế nào là “được
giao kết hợp pháp”, do đó phải áp dụng Điều 122 BLDS năm 2005 về điều kiện có
hiệu lực của giao dịch dân sự vì HĐ là một trong những hình thức giao dịch dân
sự. Giao dịch dân sự được coi là có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:
+ Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội;
+ Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện
-Ngoài các điều kiện trên đây, nếu pháp luật quy định giao dịch phải được thể hiện
bằng một hình thức cụ thể, ví dụ phải thể hiện bằng văn bản, thì hình thức của giao
dịch là điều kiện có hiệu lực của giao dịch. Như vậy, khi HĐ có đủ 3 điều kiện trên
thì sẽ có hiệu lực trừ một số trường hợp mà pháp luật yêu cầu HĐ phải tuân theo
một hình thức nhất định như về thời điểm có hiệu lực HĐ. Quy định này rất có ý


nghĩa trong thực tiễn và khi có tranh chấp xẩy ra thì nó là cơ sở để cơ quan nhà
nước có thẩm quyền giải quyết.
1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể trong việc thực hiện hợp đồng
mua bán tài sản
-HĐMBTS là loại HĐ song vụ trong đó có sự tham gia giữa hai chủ thể là bên bán
và bên mua tương ứng với đó là quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia và
ngược lại.
-Khi các bên đã cam kết thỏa thuận với nhau các điều khoản trong HĐ thì phải
thực hiện đúng và đầy đủ các điều khoản đó và không được vi phạm, nếu vi phạm
thì phải chịu trách nhiệm dân sự.

-Khoản 1 Điều 302 BLDS năm 2005 quy định: “người có nghĩa vụ mà không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự thì phải chịu trách nhiệm do vi
phạm nghĩa vụ theo hợp đồng” .
Căn cứ vào việc thực hiện HĐ của các bên mà BLDS quy định chi tiết về quyền
và nghĩa vụ của các bên nhằm đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể trong quá trình
giao kết và thực hiện HĐMBTS.
Quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua tài sản trong HĐMBTS được thể hiên
như sau: Bên bán có quyền yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn như đã thỏa
thuận trong HĐ. Có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản trong trường hợp HĐ
không thỏa thuận về thời hạn giao tài sản. Nếu bên mua không trả hoặc trả không
đủ tiền thì bên bán có quyền áp dụng lãi suất chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân
hàng Nhà nƣớc công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán,
trong trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy đinh khác. Nội dung
này được quy định tại Khoản 2 Điều 305 BLDS năm 2005.


Bên bán có hai nghĩa vụ chính là:
-Nghĩa vụ giao tài sản và nghĩa vụ đảm bảo quyền sở hữu của bên mua.
-Theo quy định, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua, đúng thời hạn, đúng
đối tượng, đúng phương thức và địa điểm như đã thỏa thuận trong HĐ và chịu
trách nhiệm về việc không thực hiện nghĩa vụ đó. Theo Khoản 1 Điều 432 BLDS
năm 2005 quy định bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn như đã
thỏa thuận, bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên
mua đồng ý. Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có
quyền yêu câu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua
nhận tài sản bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
1.2.6. Trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán tài sản
-BLDS năm 2005 xác định thời điểm có hiệu lực của HĐMBTS trên cơ sở công
nhận hiệu lực của cam kết, thoả thuận của các bên, không phụ thuộc vào hình thức
của HĐ. Do đó, về mặt nguyên tắc, HĐ được giao kết vào thời điểm bên đề nghị

nhận được trả lời chấp nhận giao kết của bên được đề nghị. HĐ cũng xem như
được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận đề nghị vẫn im lặng, nếu các bên
có thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết. Trên cơ sở hình thức của
HĐ, pháp luật cũng quy định cụ thể đối với từng trường hợp.
-Ví dụ, đối với HĐ được giao kết bằng lời nói thì thời điểm giao kết HĐ là thời
điểm các bên đã thoả thuận về nội dung của HĐ; đối với HĐ được giao kết bằng
văn bản thì thời điểm giao kết HĐ là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản. Về
mặt nguyên tắc, thời điểm có hiệu lực của HĐ được tính từ thời điểm giao kết, tuy
nhiên vẫn có các ngoại lệ đó là khi các bên có thoả thuận khác.
- Ví dụ HĐ được các bên ký vào ngày 01/01/2000 nhưng các bên thoả thuận là HĐ
được coi là ký kết vào ngày 01/02/2000 hoặc khi pháp luật có quy định khác.


1.2.7. Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu
Bản chất của quan hệ dân sự mang yếu tố ý chí nên việc giao kết HĐ không ai bị
cưỡng ép hoặc bị cản trở trái ý chí mình, đồng thời qua đó thể hiện bản chất của
quan hệ pháp luật dân sự.
Quy luật giá trị đòi hỏi các chủ thể khi tham gia các quan hệ trao đổi phải bình
đẳng với nhau, không ai được viện lý do khác biệt về kinh tế, thành phần xã hội,
dân tộc, giới tính hay tôn giáo để tạo sự bất bình đẳng. Hơn nữa, ý chí tự nguyện
của các bên tham gia HĐ chỉ được đảm bảo khi các bên bình đẳng trên mọi
phương diện. Chính vì vậy, pháp luật không thừa nhận những HĐ được giao kết
thiếu bình đẳng và ý chí tự nguyện của một trong các chủ thể. Tuy nhiên, trên thực
tế thì việc đánh giá một HĐ được giao kết có đảm bảo ý kiến tự nguyện hai bên
hay chưa, trong một số trường hợp lại là công việc hoàn toàn không đơn giản và
khá phức tạp bởi nhiều nguyên do chủ quan và khách quan khác nhau. Ý chí tự
nguyện là sự thống nhất ý chí chủ quan bên trong và bày tỏ ý chí ra bên ngoài của
chủ thể.
-Vì vậy, sự thống nhất ý chí của chủ thể giao kết HĐ với sự bày tỏ ý chí trong nội
dung HĐ mà chủ thể này giao kết chính là cơ sở quan trọng để xác định một HĐ đã

đảm bảo nguyên tắc hay chưa. Nói cách khác, việc giao kết HĐ chỉ đƣợc xem là tự
nguyện khi hình thức của HĐ phản ánh một cách khách quan, trung thực, mong
muốn, nguyện vọng của các bên tham gia. Do đó, theo điểm c Khoản 1 Điều 122
BLDS năm 2005 quy định thì tất cả những HĐ được giao kết do bị nhầm lẫn, lừa
dối, đe doạ, giả tạo đều không đáp ứng nguyên tắc tự nguyện khi giao kết nên HĐ
bị vô hiệu.
- HĐ mua bán giả tạo là HĐ dân sự nhằm che dấu một HĐ dân sự khác thì HĐ giả
tạo vô hiệu, còn HĐ bị che dấu vẫn có hiệu lực nếu HĐ đó tuân thủ các điều kiện


có hiệu lực được quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005. Trừ trường hợp HĐ đó
không nhằm làm phát huy quyền và nghĩa vụ của các bên thì cũng vô hiệu. Chẳng
hạn như: hai bên xác lập HĐMBTS, nhưng thực chất là HĐ tặng cho thì HĐ tặng
cho vẫn có giá trị pháp lý. Hoặc trường hợp, HĐ được xác lập để che đấu một HĐ
khác thì HĐ đúng với bản chất là sự thỏa thuận của các bên vẫn có giá trị pháp lý.
-Ví dụ: hai bên chủ thể xác lập với nhau HĐ mua bán nhà có giá trị là 5 tỷ đồng
(đây là HĐ đúng) nhưng lại xác lập thêm một HĐ khác có giá trị là 500 triệu đồng
nhằm che dấu HĐ thứ nhất để trốn thuế chuyển nhượng). Như vậy, giả tạo còn
được hiểu là không có sự thoả thuận và thống nhất ý chí của các bên nhằm làm
phát sinh một quan hệ HĐ thực tế.
-HĐ được xác lập do nhầm lẫn là trường hợp mà bên tham gia HĐ hình dung sai
về chủ thể hoặc nội dung gây thiệt hại cho bên mình hoặc cho bên kia. Do nhầm
lẫn mà mất đi tính chất thoả thuận không phải là mong muốn đạt tới. Nguyên nhân
nhầm lẫn thường do các bên thiếu sự rõ ràng về các điều khoản của HĐ hoặc do
kém hiểu biết về đối tượng của HĐ.
-Ví dụ: trong HĐ mà hai bên chủ thể đã ký có thỏa thuận với nhau là trả bằng đôla,
nhưng bên bán hiểu là đôla Mỹ, bên mua lại hiểu là đôla Hồng Kông. Nên đã có sự
nhầm lẫn về giá và phương thức thanh toán trong nội dung của HĐ. HĐ dân sự xác
lập do lừa dối, đe doạ. Lừa dối là hành vi cố ý của một bên nhằm làm cho bên kia
hiểu sai về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của HĐ nên đã xác lập

HĐ đó. Do đó, khác với nhầm lẫn thì lừa dối là do thủ đoạn cố ý của một bên làm
cho bên kia tin tưởng thúc đẩy việc ký HĐ dân sự.
-Ví dụ: Bên bán giới thiệu cho bên mua một loại mặt hàng là mỹ phẩm nhập khẩu
từ Hàn Quốc với chất lượng cực tốt nên bên mua đã đặt mua hai hộp mỹ phẩm đó