Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (13.55 MB, 190 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THUỶ LỢI
VÕ NGỌC HỒNG PHƯỚC
TÊN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN
GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG DỰ ÁN PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở TẠI TP.HCM QUA DỰ ÁN NHÀ Ở
THỊ TRẤN TÂN TÚC HUYỆN BÌNH CHÁNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
TP.HỒ CHÍ MINH – 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ----- BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI
VÕ NGỌC HỒNG PHƯỚC
TÊN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN
GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG DỰ ÁN PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở TẠI TP.HCM QUA DỰ ÁN NHÀ Ở
THỊ TRẤN TÂN TÚC HUYỆN BÌNH CHÁNH
Chuyên ngành : Quản lý xây dựng
Mã số
: 60-58-0302
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Người hướng dẫn khoa học:
Người HDKH1: PGS. TS. LÊ VĂN HÙNG
Người HDKH2: TS. KTS. LÊ QUANG NINH
TP. HỒ CHÍ MINH - 2015
LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT
ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI
TP.HCM QUA DỰ ÁN NHÀ Ở THỊ TRẤN TÂN TÚC HUYỆN BÌNH CHÁNH
Ý KIẾN CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN:
Người HDKH1: PGS. TS. LÊ VĂN HÙNG
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………
NGƯỜI HDKH 2 : TS.KTS.LÊ QUANG NINH
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………
Ý KIẾN CỦA BỘ MÔN: CÔNG NGHỆ VÀ QLXD
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………
Ý KIẾN CỦA HỘI ĐỒNG KHOA HỌC:
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………
LỜI CẢM ƠN
Trong công tác hiện tại của một kiến trúc sư tham gia tư vấn thiết kế các
dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn TP.HCM của mình. Bản thân đã nhận ra
một số vấn đề cần được chú trọng, quan tâm trong công tác quản lý dự án xây
dựng ngay từ bước chuẩn bị đầu tư để dự án được triển khai một cách thuận
lợi và hiệu quả....
Nội dung nghiên cứu của luận văn đã được tạo lập trên những kiến thức
học thuật khi tham gia khóa cao học của trường, qua trải nghiệm thực tế công
tác và đặc biệt là được sự động viên, giúp đỡ, hướng dẫn tận tình của Thầy
hướng dẫn PGS.TS Lê Văn Hùng và TS.KTS.Lê Quang Ninh nên luận văn
được hoàn thành theo quy định.
Tác giả cũng không quên cám ơn sự hỗ trợ nhiệt tình của lãnh đạo công
ty Tư vấn kiến trúc và xây dựng thành phố (tên cũ-Viện thiết kế thành phố) và
tập thể các cán bộ thiết kế xí nghiệp Quy hoạch Kiến trúc xây dựng đã tạo điều
kiện tiếp cận về tư liệu và kinh nghiệm liên quan đến đề tài....
Với lòng kính trọng và biết ơn tất cả các Thầy Cô, Giáo Sư trong và
ngoài trường đại học Thủy Lợi, mong rằng những kết quả đạt được trong quá
trình nghiên cứu, và kết quả khoa học đạt được trong nghiên cứu của luận văn
là tấm lòng biết ơn sâu sắc nhất của tác giả….
Xin trân trọng cảm ơn./.
Tác giả
VÕ NGỌC HỒNG PHƯỚC
BẢN CAM KẾT
Đề tài Luận văn cao học “Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà
ở tại Tp.HCM, qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh” của Tác
giả đã được Nhà trường giao nghiên cứu theo Quyết định số 1630/QĐ-ĐHTL ngày
16 tháng 09 năm 2013 của Hiệu trưởng trường Đại học Thủy Lợi.
Trong thời gian học tập tại trường với sự định hướng, hướng dẫn tận tình
của các giảng viên, giáo sư, tiến sĩ cộng với kinh nghiệm làm việc tại cơ quan, sự
giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp và đặc biệt là sự giúp đỡ, hướng dẫn của PGS.TS.
Lê Văn Hùng, Ts Lê Quang Ninh.
Ngoài những tư liệu mang tính thông tin. Các kết quả nghiên cứu của luận
văn là thành quả lao động, là sự tổ hợp của các yếu tố mang tính nghề nghiệp của
chính Tác giả và công sức hướng dẫn của các Thầy. Tác giả cam đoan không sao
chép bất kỳ nội dung nào của các nghiên cứu khác./.
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2015
Tác giả
VÕ NGỌC HỒNG PHƯỚC
LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT
ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI
TP.HCM QUA DỰ ÁN NHÀ Ở THỊ TRẤN TÂN TÚC HUYỆN BÌNH CHÁNH
Mục lục
A. PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................ 01
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................... 01
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN ......................................... 01
3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHÍNH CỦA LUẬN VĂN ........................... 02
4. CÁC GIỚI HẠN NGHIÊN CỨU ................................................................ 02
5. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................ 02
6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI .......................... 03
7. KẾT QUẢ DỰ KIẾN ĐẠT ĐƯỢC............................................................. 03
8. CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN .................................................................. 04
B. PHẦN NỘI DUNG LUẬN VĂN .................................................................. 05
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở .................................................................. 05
1.1. Tình hình ĐTXD phát triển nhà ở tại Việt Nam và TP.HCM ...................... 05
1.1.1 Tình hình ĐTXD phát triển nhà ở tại Việt Nam ................................... 05
1.1.2 Tình hình ĐTXD phát triển nhà ở tại TP.HCM .................................... 06
1.2.Tình hình quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở tại Việt Nam và
TP.HCM ........................................................................................................... 09
1.2.1 Quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở........................................ 09
1.2.2 Hành lang pháp lý cho công tác lập dự án và quy hoạch xây dựng ...... 12
1.2.3 Tình hình quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở trong giai
đoạn chuẩn bị đầu tư ...................................................................................... 14
1.2.4 Tình hình tài chính đầu tư dự án xây dựng ........................................... 16
1.3. Dự án ĐTXD Khu dân cư Thị trấn Tân Túc – Bình Chánh TP.HCM .......... 18
1.3.1 Thông tin chủ đầu tư ............................................................................. 18
1.3.2 Thông tin chung về dự án...................................................................... 18
1.3.3 Phương án quy hoạch chi tiết xây dựng ................................................ 21
1.3.4 Tình hình triển khai dự án .................................................................... 22
1.4.Thực trạng và những khó khăn, thách thức đối với công tác quản lý xây
dựng đối với các dự án ĐTXD ....................................................................... 23
1.4.1 Những khó khăn, thách thức đối với công tác quản lý xây dựng,
chính sách nhà ở… của nước ta hiện nay....................................................... 23
1.4.2 Các vấn đề cần quan tâm trong công tác quản lý dự án ở bước
chuẩn bị đầu tư để đạt hiệu quả đầu tư........................................................... 23
1.5. Kết luận chương 1 ......................................................................................... 24
CHƯƠNG 2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU, CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC &
PHÁP LÝ TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở ................................................................................................................. 25
2.1. Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 25
2.1.1 Các phương pháp nghiên cứu................................................................ 25
2.1.2 Trình tự thực hiện nghiên cứu ............................................................... 26
2.2.Các cơ sở khoa học và pháp lý ....................................................................... 27
2.2.1 Các quy định pháp lý hiện hành liên quan đến công tác lập dự án
ĐTXD - trong lĩnh vực phát triển nhà ở ........................................................ 27
2.2.2 Các quy định pháp lý hiện hành liên quan đến công tác quy hoạch
xây dựng ......................................................................................................... 30
2.2.3 Các quy chuẩn kỹ thuật liên quan đến quy hoạch xây dựng dự án ...... 33
2.2.4 Các cơ sở tính toán tổng mức đầu tư xây dựng dự án........................... 34
2.2.5 Tình hình đầu tư tài chính liên quan của thị trường tài chính
ngân hàng ....................................................................................................... 41
2.2.6 Các tư liệu liên quan đến dự án phát triển Nhà ở tại thị Trấn Tân
Túc - Bình chánh Tp.HCM ............................................................................ 47
2.3. Kết luận chương 2 ......................................................................................... 54
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU – GIẢI PHÁP QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU
TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở .................................................................................. 55
3.1. Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng ...................................................... 55
3.2. Quy trình công tác lập quy hoạch xây dựng ........................................... 62
3.3. Các giải pháp “tài chính” để dự án đạt hiệu quả kinh tế ......................... 66
3.4. Vận dụng các kết quả nghiên cứu cho việc quản lý xây dựng dự án
phát triển nhà ở tại thị trấn Tân Túc - Bình Chánh, TP.HCM ....................... 76
3.5. Kết luận chương 3 ................................................................................... 90
C. PHẦN KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ ............................................................ 91
1. Những kết quả đạt được ............................................................................. 91
2. Những tồn tại trong quá trình thực hiện luận văn ...................................... 95
3. Những kiến nghị về hướng nghiên cứu tiếp theo ....................................... 95
D. TÀI LIỆU THAM KHẢO
E. PHẦN PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
- TP
: Thành phố
- TP.HCM
: Thành phố Hồ Chí Minh
- QHXD
: Quy hoạch xây dựng
- QHCT
: Quy hoạch chi tiết
- XD
: Xây dựng
- ĐTXD
: Đầu tư xây dựng
- DA
: Dự án
- DA ĐTXD : Dự án Đầu tư xây dựng
- CBĐT
: Chuẩn bị đầu tư
- BĐS
: Bất động sản
- NOXH
: Nhà ở xã hội
- CĐT
: Chủ đầu tư
- DN
: Doanh nghiệp
- TĐC
: Tái định cư
- GPMB
: Giải phóng mặt bằng
- SDĐ
: Sử dụng đất
- CTCC
: Công trình công cộng
- TMDV
: Thương mại dịch vụ
- HTKT
: Hạ tầng kỹ thuật
- ĐTM
: Đánh giá tác động môi trường
- TL
: Tỷ lệ
- TB
: Trung bình
- CP
: Chi phí
-CPXD
: Chi phí xây dựng
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
1. Hình 1.1- Các dự án Khu đô thị mới tại Việt Nam
2. Hình 1.2a- Sơ đồ vị trí Khu đô thị mới GS - Nhà Bè
3. Hình 1.2b- Dự án Khu đô thị mới GS - Nhà Bè
4. Hình 1.3- Sơ đồ chu trình dự án đầu tư xây dựng công trình
5. Hình 1.4- Dự án Khu dân cư Tân Túc - Bình Chánh
6. Hình 1.5- Bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất
7. Hình 2.1- Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất khu trung tâm và dân
cư Tân Túc TL 1/2000
Hình ảnh về đồ án QHCT TL 1/500 khu dân cư Tân Túc:
8. Hình 2.2- Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất
9. Hình 2.3- Bản đồ đánh giá hiện trạng tổng hợp khu vực lập quy hoạch
10. Hình 2.4- Bản đồ tổng mặt bằng khu dân cư
Sơ đồ hóa quy trình thực hiện từ bước lập QHCT đến chuẩn bị đầu tư dự án:
11. Hình 3.1- Sơ đồ hóa Quy trình chuẩn bị đầu tư
12. Hình 3.2a- Sơ đồ hóa quy trình lập QHCT TL 1/500 làm cơ sở lập DA ĐTXD
13. Hình 3.2b- Sơ đồ hóa quy trình lập QHCT TL 1/500 đối với khu vực đã duyệt
QHCT TL 1/2000, với quy mô dự án > 5ha
14. Hình 3.2c- Sơ đồ hóa quy trình lập QHCT TL 1/500 đối với khu vực chưa có
QHCT TL 1/2000, với quy mô dự án > 5ha
15. Hình 3.2d- Sơ đồ hóa quy trình lập QHXD đối với quy mô dự án < 5ha
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1- Tính chi phí xây dựng
Bảng 2.2- Thống kê chi tiết các loại nhà ở
Bảng 2.3- Thống kê nhà ở theo mục đích sử dụng
Bảng 3.1- Thống kê chi tiết các loại nhà ở - KDC Tân Túc
Bảng 3.2- Thống kê nhà ở theo mục đích sử dụng - KDC Tân Túc
CHƯƠNG 1:
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
1.1. TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI VIỆT
NAM VÀ TP.HỒ CHÍ MINH:
1.1.1 . Tình hình ĐTXD phát triển nhà ở tại Việt Nam
1.1.2 . Tình hình ĐTXD phát triển nhà ở tại TP.HCM
1.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
TẠI VIỆT NAM VÀ TP.HCM:
1.2.1. Quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở
1.2.2. Hành lang pháp lý cho công tác lập dự án và quy hoạch xây dựng
1.2.3. Tình hình quản lý xây dựng các DA phát triển nhà ở trong giai đoạn
chuẩn bị đầu tư
1.2.4. Tình hình tài chính đầu tư dự án xây dựng
1.3. DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ THỊ TRẤN TÂN TÚC BÌNH CHÁNH TP.HCM:
1.3.1. Thông tin chủ đầu tư
1.3.2. Thông tin chung về dự án
1.3.3. Phương án quy hoạch chi tiết xây dựng
1.3.4. Tình hình triển khai dự án
1.4. THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG KHÓ KHĂN, THÁCH THỨC ĐỐI VỚI
CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG:
1.4.1. Những khó khăn, thách thức đối với công tác quản lý xây dựng, chính
sách nhà ở… của nước ta hiện nay
1.4.2. Các vấn đề cần quan tâm trong công tác quản lý dự án ở bước chuẩn bị
đầu tư để đạt hiệu quả đầu tư
1.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
CHƯƠNG 2:
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU, CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC & PHÁP
LÝ TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ
ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
2.1. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
2.1.1 Các phương pháp nghiên cứu.
2.1.2. Trình tự thực hiện nghiên cứu.
2.2. CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ:
2.2.1. Các quy định pháp lý hiện hành liên quan đến công tác lập dự án đầu
tư xây dựng - trong lĩnh vực phát triển nhà ở.
2.2.2. Các quy định pháp lý hiện hành liên quan đến công tác QHXD.
2.2.3. Các quy chuẩn kỹ thuật liên quan đến quy hoạch xây dựng dự án.
2.2.4. Các cơ sở tính toán tổng mức đầu tư xây dựng dự án.
2.2.5. Tình hình đầu tư tài chính liên quan của thị trường tài chính ngân hàng.
2.2.6. Các tư liệu liên quan đến dự án phát triển Nhà ở tại thị Trấn Tân Túc Bình chánh TP.HCM.
2.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
CHƯƠNG 3:
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU -
GIẢI PHÁP QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
3.1. QUY TRÌNH LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG.
3.2. QUY TRÌNH CÔNG TÁC LẬP QUY HOẠCH XÂY DỰNG.
3.3. CÁC GIẢI PHÁP “TÀI CHÍNH” ĐỂ DỰ ÁN ĐẠT HIỆU QUẢ KINH TẾ:
3.3.1. Cân đối cơ cấu đất đai trong giải pháp QH để đạt hiệu quả kinh doanh
3.3.2. Cách xác định tổng mức đầu tư cho dự án
3.3.3. Xác định các giai đoạn tập trung tài chính phù hợp
3.4. VẬN DỤNG CÁC KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHO VIỆC QUẢN LÝ
XÂY DỰNG DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI THỊ TRẤN TÂN
TÚC - BÌNH CHÁNH, TP.HCM:
3.4.1. Quản lý công tác lập quy hoạch xây dựng cho dự án
3.4.2. Quản lý công tác lập dự án đầu tư xây dựng
3.4.3. Xác định cơ cấu đất trong giải pháp QHXD
3.4.4. Xác định quy mô dự án - Tổng mức đầu tư
3.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
D. TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 về Xây dựng, Quốc hội nước
Cộng Hòa Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa X, kỳ họp thứ 10.
2. Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 về Xây dựng, Quốc hội nước
Cộng Hòa Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 7.
3. Luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 Quốc hội nước Cộng
Hòa Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 5.
4. Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.
5. Luật nhà ở số số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014.
6. Luật đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014.
7. Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014.
8. Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – QCXDVN 01: 2008/BXD - Quy hoạch xây
dựng theo quyết định số 04/2008-QĐXD ngày 03/04/2008.
9. Quy chuẩn Việt Nam – QCVN 007: 2010/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia
các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị.
10. Thủ Tướng Chính Phủ, Quyết định phê duyệt điều chỉnh định hướng Quy hoạch
tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến
năm 2050, số 445/QĐ-TTg ngày 07/04/2009.
11. Thủ Tướng Chính Phủ, Quyết định về việc phê duyệt quy hoạch vùng TP.HCM
đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050, số 589/QĐ-TTg, ngày 20/05/2008.
12. Thủ Tướng Chính Phủ, Quyết định về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch
chung xây dựng TP.HCM đến năm 2025, số 24/QĐ-TTg ngày 06/01/2010.
13. Barbara J.Jackson, Ph.D, DBIA, Nguyễn Ngọc Thôn dịch. Quản lý xây dựng Mỹ.
14. Bùi Mạnh Hùng - Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, nhà xuất bản khoa
học kỹ thuật – Hà Nội 2006.
15. Trần Đình Ngô – Cẩm nang Quản lý Dự án đầu tư xây dựng, nhà xuất bản lao
động, năm 2013.
16. Nguyễn Xuân Hải – Quản lý xây dựng dự án nhìn từ góc độ nhà nước - nhà đầu
tư - nhà tư vấn - nhà thầu, nhà xuất bản Xây dựng, năm 2004.
-1-
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỂ TÀI:
Nhà ở luôn là vấn đề được mọi người trên toàn thế giới quan tâm. Nhu cầu về
nhà ở cũng là một trong những vấn đề thiết yếu của mỗi con người. Trên thế giới
hàng ngày cũng vẫn diễn ra các hoạt động xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu ở cho
con người và hiện nay trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và các thành
phố trên cả nước nói chung, nhu cầu xây dựng phát triển các khu đô thị mới, khu
thương mại, khu dân cư… ngày càng trở nên cấp thiết.
Tuy nhiên, các giải pháp quản lý xây dựng vĩ mô (chính sách vĩ mô cấp Nhà
nước) và các quy định quản lý trong lĩnh vực xây dựng các dự án Nhà ở còn chưa
thật chặt chẽ và hợp lý. Thông thường có sự xung đột về pháp lý giữa các chuyên
ngành liên quan. Cụ thể là ngành tài nguyên môi trường, ngành xây dựng, ngành tài
chính… nên các dự án thường được triển khai rất chậm so với các dự án khác trong
nước, hoặc các dự án cùng loại ở nước khác. Mặt khác, các xung đột đó cũng gây
rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý, thực hiện dự án đối với chủ đầu tư, các
nhà tư vấn hay ngay cả các cơ quan quản lý nhà nước làm kéo dài tiến độ thực hiện
dự án tăng chi phí đầu tư dẫn tới hiệu quả đầu tư của dự án không cao, không đáp
ứng được kỳ vọng của nhà đầu tư.
Trên cơ sở nghiên cứu, thu thập phân tích các tài liệu về công tác quản lý xây
dựng trong và ngoài nước, công tác quản lý xây dựng của TP.HCM (trong giai đoạn
chuẩn bị đầu tư) trong bối cảnh đô thị hóa và trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế
hiện nay cũng như hành lang pháp lý chưa thật chặt chẽ và qua dự án nhà ở thị trấn
Tân Túc, huyện Bình Chánh của Công ty Cổ phần Điện Lực Thành phố để đề xuất
một số giải pháp trong công tác quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở phù hợp và
đạt hiệu quả cho dự án ngay từ bước chuẩn bị đầu tư.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN:
Ở góc độ hẹp trong lĩnh vực quản lý quy hoạch thiết kế xây dựng mà luận văn
mong muốn nghiên cứu đó là:
“Giải pháp quản lý xây dựng” các dự án phát triển nhà ở trong giai đoạn chuẩn
___________________________________________________________________
Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước
-2-
bị đầu tư sao cho các dự án được thực hiện hợp lý, khoa học, bài bản, hiệu quả...
Cụ thể quản lý cho dự án KDC Tân Túc, huyện Bình Chánh, TP.HCM.
3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHÍNH CỦA LUẬN VĂN:
•
Xác định quy trình lập QHXD cho dự án đầu tư phát triển nhà ở;
•
Xác định quy trình lập dự án đầu tư xây dựng – giai đoạn chuẩn bị đầu tư;
•
Xác định tổng mức đầu tư dự án và đề xuất các giải pháp quản lý dự án ở
giai đoạn chuẩn bị đầu tư;
•
Vận dụng các nghiên cứu cơ sở trên đề xuất giải pháp quản lý dự án đầu tư
xây dựng dự án phát triển nhà ở “Khu nhà ở Tân Túc - Bình Chánh”
4. CÁC GIỚI HẠN NGHIÊN CỨU:
- Giới hạn nghiên cứu trong ngành quy hoạch kiến trúc. Luận văn chỉ nghiên
cứu ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư các công tác chính: lập dự án đầu tư xây dựng nhà
ở, quy hoạch chi tiết xây dựng, cách xác định tổng mức đầu tư dự án. Để dự án đạt
được những hiệu quả nhất định về tiến độ và hiệu quả kinh tế,... trong giai đoạn
chuẩn bị đầu tư thực hiện dự án.
- Các quy trình trên chỉ nghiên cứu trên cơ sở pháp lý chính quy;
- Một số thông tin dự án, luận văn tự giả thiết (như việc lựa chọn chủ đầu tư,
cách xác định các định mức tính toán tài chính... ) hoặc xem như được xác định ở
trạng thái “lý tưởng” (không bao gồm các vấn đề mang tính “xã hội”).
5. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
5.1- ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU: - Đối tượng nghiên cứu “cơ sở lý luận” là các
dự án nhà ở đô thị - nhà ở thương mại (không bao gồm các dự án xây dựng khu
nhà ở nông thôn, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ...), thuộc các dự án thương mại kinh doanh bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại TP.HCM nói riêng , trong giai
đoạn chuẩn bị đầu tư (giai đoạn lập dự án và quy hoạch xây dựng);
- Đối tượng cụ thể vận dụng là dự án phát triển nhà ở thị trấn Tân Túc - Bình
Chánh (tại Tp. Hồ Chí Minh). Cụ thể:
• Nghiên cứu Lý thuyết: Chủ yếu là nghiên cứu các cơ sở pháp lý hiện hành liên
quan đến bước chuẩn bị đầu tư qua các công tác:
___________________________________________________________________
Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước
-3-
+ Lập quy hoạch xây dựng;
+ Lập dự án đầu tư xây dựng.
• Nghiên cứu vận dụng: Vận dụng quản lý DA ĐTXD dự án phát triển nhà ở Bước CBĐT nhằm đạt được những hiệu quả tài chính phù hợp qua các công tác
như: + Lập dự án; lập quy hoạch chi tiết;
+ Tính toán tài chính cho dự án qua dự án Khu dân cư Thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh.
5.2-PHẠM VI NGHIÊN CỨU: Trọng tâm nghiên cứu chính là công tác quản lý xây
dựng dự án phát triển nhà ở cuối giai đoạn chuẩn bị đầu tư (các giai đoạn xin “chủ
trương“ đầu tư hay chấp thuận địa điểm đầu tư, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư…
Xem như Thành phố sẽ/đã giao cho chủ đầu tư).
6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI:
- Sản phẩm nghiên cứu của luận văn có thể vận dụng thực tế cho công tác quản lý
xây dựng chủ yếu đối với chủ đầu tư, các nhà kế hoạch hoạch định kinh doanh xây
dựng, các nhà tư vấn xây dựng… cho bước Chuẩn bị đầu tư.
- Mặt khác, đây cũng là giải pháp đề nghị vận dụng cho công tác quản lý dự án cụ
thể tại DA phát triển nhà ở KDC Tân Túc, Bình Chánh - TP.HCM mà chính tác giả
tham gia quản lý với vai trò nhà tư vấn đầu tư và tư vấn XD ở giai đoạn CBĐT.
7. KẾT QUẢ DỰ KIẾN ĐẠT ĐƯỢC:
1.- Tổng quan tình hình quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở tại TP.HCM
trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư hiện nay chủ yếu qua 2 công tác lập quy hoạch xây
dựng và dự án đầu tư. Theo đó, Luận văn sẽ tổng hợp Quy trình quản lý dự án
đầu tư xây dựng đối với dự án phát triển Nhà ở, giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
2.- Tổng hợp các giải pháp xác định tổng mức đầu tư dự án một cách khoa học và
chính xác, cùng với các giải pháp “kiểm soát” cơ cấu đất đai cần thiết cho một dự
án ngay tại bước lập đồ án QHXD, để đem lại hiệu quả ĐT ngay tại bước CBĐT.
3.- Vận dụng các kết quả nghiên cứu cơ sở trên để vận dụng quản lý xây dựng đối
với dự án ĐTXD phát triển Nhà ở KDC Thị trấn Tân Túc - huyện Bình chánh,
thành phố Hồ Chí Minh - bước chuẩn bị đầu tư.
___________________________________________________________________
Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước
-4-
8. CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN:
Luận văn được trình bày trong 96 trang viết (không bao gồm các trang phụ
lục, bảng biểu, hình ảnh, tài liệu tham khảo...), được trình bày theo dạng báo cáo
khoa học với cấu trúc như sau:
A- PHẦN MỞ ĐẦU (4 trang)
B- PHẦN NỘI DUNG LUẬN VĂN (86 trang) bao gồm các chương:
Chương 1. Tổng quan tình hình quản lý dự án ĐTXD phát triển nhà ở (20
trang), trình bày các nội dung chính sau:
•
Tình hình ĐTXD phát triển nhà ở tại Việt Nam và TP.HCM.
•
Tình hình quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở tại Việt Nam và
TP.HCM.
•
Dự án ĐTXD Khu dân cư Thị trấn Tân Túc – Bình Chánh TP.HCM.
•
Thực trạng và những khó khăn, thách thức đối với công tác quản lý xây
dựng đối với các dự án ĐTXD .
•
Kết luận chương 1.
Chương 2. Phương pháp nghiên cứu, các cơ sở khoa học & pháp lý trong công tác
quản lý dự án ĐT phát triển nhà ở (30 trang), trình bày các nội dung chính sau:
•
Phương pháp nghiên cứu.
•
Các cơ sở khoa học và pháp lý.
•
Kết luận chương 2
Chương 3. Kết quả nghiên cứu – giải pháp quản lý dự án đầu tư phát triển nhà
ở (36trang), trình bày các nội dung chính sau:
•
Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng
•
Quy trình công tác lập quy hoạch xây dựng
•
Các giải pháp “tài chính” để dự án đạt hiệu quả kinh tế
•
Vận dụng các kết quả nghiên cứu cho việc quản lý xây dựng dự án phát triển
nhà ở tại thị trấn Tân Túc - Bình Chánh, TP.HCM
•
Kết luận chương 3
C- PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ (6 trang)
D- TÀI LIỆU THAM KHẢO
E- PHẦN PHỤ LỤC
___________________________________________________________________
Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước
CHƯƠNG 1:
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
1.1. TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI VIỆT
NAM VÀ TP.HỒ CHÍ MINH:
1.1.1 . Tình hình ĐTXD phát triển nhà ở tại Việt Nam
1.1.2 . Tình hình ĐTXD phát triển nhà ở tại TP.HCM
1.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
TẠI VIỆT NAM VÀ TP.HCM:
1.2.1. Quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở
1.2.2. Hành lang pháp lý cho công tác lập dự án và quy hoạch xây dựng
1.2.3. Tình hình quản lý xây dựng các DA phát triển nhà ở trong giai đoạn
chuẩn bị đầu tư
1.2.4. Tình hình tài chính đầu tư dự án xây dựng
1.3. DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ THỊ TRẤN TÂN TÚC BÌNH CHÁNH TP.HCM:
1.3.1. Thông tin chủ đầu tư
1.3.2. Thông tin chung về dự án
1.3.3. Phương án quy hoạch chi tiết xây dựng
1.3.4. Tình hình triển khai dự án
1.4. THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG KHÓ KHĂN, THÁCH THỨC ĐỐI VỚI
CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG:
1.4.1. Những khó khăn, thách thức đối với công tác quản lý xây dựng, chính
sách nhà ở… của nước ta hiện nay
1.4.2. Các vấn đề cần quan tâm trong công tác quản lý dự án ở bước chuẩn bị
đầu tư để đạt hiệu quả đầu tư
1.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
-5-
1.1- TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI VIỆT
NAM VÀ TẠI TP.HỒ CHÍ MINH
1.1.1 - Tình hình đầu tư xây dựng phát triển nhà ở tại Việt Nam:
Trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới vẫn có nhiều diễn biến phức tạp,
phục hồi chậm hơn dự báo; nền kinh tế trong nước vẫn đang trong giai đoạn khó
khăn; thị trường BĐS vẫn còn trầm lắng; sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp
vẫn trong tình trạng khó khăn, xử lý hàng tồn kho và nợ xấu. Do đó, để duy trì đời
sống, việc làm cho người lao động hiện nay đang là một thách thức lớn đối với các
doanh nghiệp…
Hiện nay, nhiều dự án lại tiếp tục được đầu tư bằng nhiều hình thức khác
nhau. Tuy nhiên, trong gần 3 năm qua, tình hình thế giới có nhiều diễn biến rất phức
tạp như: Xung đột và thiên tai xảy ra ở nhiều nơi; Kinh tế thế giới phục hồi chậm
hơn dự báo; Cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu lần này được
đánh giá là trầm trọng nhất kể từ Đại suy thoái kinh tế thế giới 1929 - 1933. Nhiều
nước công nghiệp phát triển đã điều chỉnh mạnh chính sách để bảo hộ sản xuất trong
nước. Cạnh tranh quyết liệt giữa các nước lớn tại khu vực và diễn biến phức tạp trên
Biển Đông, Biển Hoa Đông...
Thực trạng trên tác động bất lợi đến phát triển kinh tế - xã hội của các nước.
Điều này đã dẫn đến ảnh hưởng sâu sắc tới tình hình đầu tư xây dựng phát triển nhà
ở của các nước, trong đó có Việt Nam.
Tỷ lệ đô thị hóa cả nước tiếp tục tăng, đạt khoảng 33,47%, trong đó 79% dân
số đô thị được cung cấp nước sạch thông qua hệ thống cấp nước tập trung, 84% rác
thải đô thị được thu gom và xử lý...Tỷ lệ phủ kín quy hoạch chung xây dựng đạt
100% và tỷ lệ quy hoạch phân khu/quy hoạch chi tiết 1/2000 đạt 70% (tăng 10% so
với năm 2012)... Đặc biệt, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đã tăng thêm 0,6m2
sàn/người, đạt 19,6m2 sàn/người; cả nước có khoảng 1 triệu m2 sàn nhà ở xã hội,
tương đương với khoảng 20 nghìn căn hộ; tổng sản lượng xi măng tiêu thụ khoảng
61 triệu tấn, đạt 107,5% so với kế hoạch năm…
(Xem thêm hình 1.1)
______________________________________________________________________________________________
Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước
KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ HƯNG
Hình 1.1- Các dự án Khu đô thị mới tại Việt Nam
TỔNG THỂ KHU ĐÔ THỊ TÂY HỒ TÂY
-6-
1.1.2 - Tình hình đầu tư xây dựng phát triển nhà ở tại TP.HCM:
Trong những năm 2011-2012, ảnh hưởng của chính sách kiềm chế lạm phát của
Chính phủ, tín dụng cho các lĩnh vực phi sản xuất đang được giảm (bao gồm lĩnh vực
bất động sản), cùng với việc tăng giá điện và nhiên liệu dẫn đến sự gia tăng chi phí
nguyên liệu, đã ảnh hưởng đến việc xây dựng phát triển các dự án mới do chi phí đầu
vào ngày càng tăng. Thị trường nhà ở lâm vào tình trạng trì trệ kéo dài và nhiều phân
khúc của thị trường này bị “đóng băng”, đã ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh
doanh, vốn bị tồn đọng không quay vòng được, tác động đến các ngành khác như xi
măng, sắt thép, trang trí nội thất,...
Tại TP.HCM, Sở Xây dựng đã nghiên cứu, cụ thể hóa các chủ trương chính sách
của Trung ương tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính
phủ; Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng, Thông
tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Ngân hàng Nhà nước để báo
cáo, tham mưu Ủy ban nhân thành phố một số giải pháp nhằm giải quyết tồn kho sản
phẩm bất động sản nhà ở, ...Trước những tháo dỡ khó khăn trên trong năm qua 2014,
tình hình bất động sản đã có nhiều khởi sắc hơn, các doanh nghiệp các nhà đầu tư
đã có được chỗ dựa tài chính (gói vay vốn 3000 tỷ…)
Những ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, làm cho ngành xây dựng
và địa ốc ảnh hưởng không nhỏ. Nhằm tháo gỡ những khó khăn đó, các nước khác đã
quản lý xây dựng một cách chặc chẽ hơn, nhằm nâng cao hiệu quả của dự án. Các dự
án ở nước ngoài được tiến hành bài bản và có định hướng. Nghiên cứu từ thị trường,
nhu cầu nhà ở rồi phát triển dự án theo một trật tự chung.
Thực tiễn phát triển nhà ở trong những năm vừa qua, cho thấy những gia đình
có điều kiện kinh tế khá, nhà ở đã được cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, một bộ phận
vừa đông về số lượng vừa bức xúc về nhà ở lại là những người làm công ăn lương,
những người có thu nhập thấp còn gặp nhiều khó khăn trong việc cải thiện nhà ở. Do
nhận thức chưa thật đầy đủ nên xu thế thị trường hóa đang lấn át yếu tố xã hội của
lĩnh vực nhà ở. Tính độc quyền trong đầu tư và kinh doanh còn thể hiện khá rõ dẫn
đến nhà ở kém chất lượng và thiếu nhà ở còn phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt
______________________________________________________________________________________________
Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước
-7-
là các đô thị lớn và các khu công nghiệp tập trung. Mặt khác, vì trình độ quản lý
chưa theo kịp với nền kinh tế thị trường đang phát triển mạnh mẽ làm cho thị trường
nhà ở có nhiều biến động, dẫn đến những xáo trộn trong đời sống nhân dân.
Nhà ở là một trong những vấn đề kinh tế - xã hội quan trọng, vì vậy Chính phủ
của tất cả các nước đều đặc biệt quan tâm. Đối với Việt Nam, cơ chế bao cấp về nhà
ở cho cán bộ công nhân viên trong thời kỳ trước những năm 1990 tuy có giải quyết
một số khó khăn tức thời nhưng đã không còn phù hợp với cơ chế kinh tế mới cũng
như bản chất vốn có của thị trường bất động sản nhà ở. Vì vậy, để phù hợp với cơ chế
đổi mới nền kinh tế, Chính phủ các cấp chính quyền phải xây dựng được kế hoạch
quản lý xây dựng và phát triển nhà ở cho hợp lý và có hiệu quả.
Nếu như trước đây, các dự án đầu tư xây dựng chủ yếu lấy số lượng là chính,
còn về mặt thẩm mỹ thì kém hơn so với các nước khác trên Thế Giới. Thì ngày nay,
giải pháp đầu tư xây dựng 1 dự án đã có chiều hướng thay đổi thiên về cái “đẹp”
nhiều hơn. Trước tình hình bất động sản bị đóng băng năm 2012, dẫn đến “lãng phí
trong xây dựng” và trì trệ nguồn thu từ các công trình trong dự án làm cho các chủ
đầu tư không dám đầu tư mạnh vào thị trường bất động sản tại Việt Nam thì hi vọng
với thực trạng tình hình đầu tư xây dựng của Việt Nam nói chung và của TP.HCM
nói riêng như hiện nay, các dự án cần được đầu tư và quản lý sát sao hơn. Hãy học
hỏi các nước đã phát triển, chú trọng đến thẩm mỹ của dự án hơn là số lượng căn hộ
để sinh lợi nhuận trước mắt. Vì một dự án mang tính thẩm mỹ, chất lượng tốt vẫn
bền vững hơn một dự án vì lợi nhuận trước mắt mà gây tổn thất nhiều hơn trong quá
trình vận hành sử dụng.
Điển hình một dự án của tập đoàn GS E&C của Hàn Quốc đầu tư vào TP.HCM.
Tại nước bản địa nhà đầu tư thuê hẳn một công ty tư vấn nghiên cứu đầu tư và quản
lý dự án. Dự án dựa theo thực trạng và xu thế phát triển trong hoạt động xây dựng
các khu đô thị ở các khu đô thị mới vùng TP.HCM - Thành phố đã phát triển một số
khu đô thị như khu đô thị Phú Mỹ Hưng, khu đô thị mới Nhà Bè... Trong đó xu thế
phát triển trong hoạt động xây dựng khu đô thị mới tại Nhà Bè với khu đô thị được
kiến tạo theo những nguyên tác nhằm mang lại những giá trị về chất lượng và thẩm
______________________________________________________________________________________________
Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước
-8-
mỹ như: tạo trục đô thị hướng sông nước, các tuyến bộ hành kết nối các tiểu khu,
tạo cửa ngõ và biểu tượng phát triển, xây dựng tòa nhà cao tầng và khu dạo chơi
dọc bờ sông, xây dựng các khu phức hợp kết hợp vui chơi giải trí. Bên cạnh đó, dự
án còn hình thành lá phổi xanh cho khu đô thị (công viên sinh thái, khu hội chợ),
xây dựng trung tâm hoạt động và phần kết nối các khu vực. Lập tuyến bộ hành thân
thiện với môi trường kết hợp khu dạo chơi công cộng ....xung quanh khu công viên
trung tâm. Với một số thông tin cụ thể như:
Khu đô thị mới Nhà Bè:
- Chủ đầu tư: tập đoàn GS E&C (Hàn Quốc).
- Tổng kinh phí xây dựng toàn bộ dự án: khoảng 2.100 tỷ VNĐ.
- Vị trí khu đất: xã Phước Kiển - Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP.HCM
- Tổng diện tích: 349.36 ha - Dân số dự kiến: 68.000.
- Mục tiêu phát triển của dự án: dự án được xem là cửa ngõ mới vào khu Nam
thành phố Hồ Chí Minh, một khu đô thị bền vững kiểu mới, khu đô thị ngoại vi
độc lập hoạt động và giúp cân bằng sự phát triển của TP.HCM.
(Xem thêm hình 1.2a&b)
______________________________________________________________________________________________
Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước
Hình 1.2a- Sơ đồ vị trí Khu đô thị mới GS - Nhà Bè
