Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần hàng hải việt nam chi nhánh khánh hòa

LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “Thực trạng công tác thẩm định giá bất
động sản trong cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng Hải Việt Nam –
Chi nhánh Khánh Hòa” là kết quả nghiên cứu và nỗ lực của bản thân em.
Các nội dung, kết quả nghiên cứu, phân tích dựa trên tài liệu thực tế thu được từ
quá trình thực tập tại Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng Hải Việt Nam – Chi nhánh
Khánh Hòa và kết quả làm việc của bản thân.
Khánh Hòa, ngày ….. tháng ….. năm 2019
Tác giả khóa luận tốt nghiệp

Nguyễn Mạnh Hào

iii


LỜI CẢM ƠN
Được đi học có lẽ là mong muốn của rất nhiều người, mong muốn đó có khi nó là
một món hàng xa xỉ đối với một số người. Và cũng thật may mắn khi em được có một
quá trình đi học đầy đủ như thế này với 12 năm học qua các cấp tiểu học và trung học
phổ thông và lại được tiếp tục học 4 năm đại học tại ngôi trường mà được mệnh danh là
một trong những ngôi trường đẹp nhất của nước ta đó là Đại học Nha Trang. Quá trình
học tập ở đây là một điều vô cùng hạnh phúc và bổ ích của em, khi có thể kết thêm bạn
mới và tiếp thu thêm kiến thức thực tế về xã hội và chuyên ngành của em. Trong 4 năm
ở đây ngoài sự giúp đỡ của bạn bè và người thân thì thầy cô Khoa Kế Toán – Tài chính
nói riêng và thầy cô trường Đại học Nha Trang nói chung đã giúp đỡ em cũng như tất
cả sinh viên của trường có được một kho kiến thức có lẽ không to lắm nhưng là như một
món “của hồi môn” mà thầy cô cho em để có thể “xuất giá” bước vào cuộc sống thực
tế. Mặc dù trong quá trình học tập em còn có nhiều thiếu sót nhưng vô cùng cảm ơn sự
hết lòng của thầy cô đã bỏ qua cho sự bồng bột của tuổi trẻ nơi em.
Để hoàn thành bài khóa luận tốt nghiệp của em thì em xin tiếp tục chân thành cảm
ơn sự giúp đỡ của thầy cô khoa Kế toán – Tài chính, trường Đại học Nha Trang. Đặc

biệt em xin gửi đến cô Nguyễn Thị Liên Hương, người đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ
em để có thể hoàn thành tốt bài khóa luận tốt nghiệp của mình.
Trong quá trình làm bài khóa luận tốt nghiệp của mình khó tránh khỏi những sai
sót, rất mong thầy cô có thể bỏ qua đồng thời do trình độ lý luận cùng với kinh nghiệm
về thực tế còn quá non kém nên bài khóa luận này có thể chưa đạt được chất lượng như
mong muốn của các thầy cô thì em cũng mong thầy cô có thể cho em những đánh giá.
Những đánh giá đó sẽ giúp thêm cho em những kinh nghiệm để áp dụng vào thực tiễn
sau này.
Em xin chân thành cảm ơn!

iv


TÓM TẮT KHÓA LUẬN
Tác giả tóm tắt một số vấn đề sẽ có trong bài khóa luận: “Thực trạng công tác
thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng
hải Việt Nam – Chi nhánh Khánh Hòa”.
“Tấc đất, tấc vàng”, ý nghĩa của câu tục ngữ này quả không sai khi hiện nay đầu
tư vào BĐS là một kênh đầu tư không những an toàn mà còn đem lại lợi nhuận cao cho
nhà đầu tư. Đặc biệt trong bối cảnh những năm gần đây đất nước chúng ta đang phát
triển nhanh và nóng như thế này, các quỹ đất trong nội thành các thành phố dần hạn hẹp
đi đã giúp cho giá của BĐS có giá trị hơn, và xu hướng những năm tới là các quỹ đất ở
ngoại thành sẽ được nhắm tới. BĐS khu công nghiệp cũng đang được chú trọng tới rất
nhiều khi chiến tranh thương mại giữa hai nước Mỹ - Trung đang chưa có dấu hiệu hạ
nhiệt. Việc BĐS ngày càng có giá trị đòi hỏi phải có một hoạt động chứng minh cũng
như xác định giá trị đó là giá trị thực, tránh gây rủi ro cho người sở hữu. Cứ như thế tầm
quan trọng của thẩm định giá BĐS càng được chú trọng hơn, vì chỉ có việc thẩm định
giá mới phản ánh đúng nhất giá trị của một BĐS. Trong hoạt động cho vay tại ngân hàng
thì việc thế chấp là một công cụ phòng ngừa rủi ro hữu hiệu vì thế việc thẩm định giá
một BĐS là một việc cần thiết trước khi xem xét cơ sở cho vay.

Khóa luận dựa trên cơ sở thu thập thông tin thực tế, đánh giá thực trạng, phân tích
các ưu điểm, hạn chế của công tác thẩm định giá BĐS tại MSB Khánh Hòa giai đoạn
2016 – 2018. Tìm ra những nguyên nhân gây ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá
BĐS của MSB Khánh Hòa và từ đó có đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác
thẩm định giá BĐS tại ngân hàng.

v


MỤC LỤC
Đề mục

Trang

LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................... iii
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................iv
TÓM TẮT KHÓA LUẬN ............................................................................................... v
MỤC LỤC ......................................................................................................................vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU ......................................................................................... viii
DANH MỤC SƠ ĐỒ................................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................ix
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN .................................................................................................................................5
1.1 Bất động sản ..............................................................................................................5
1.1.1 Khái niệm BĐS .......................................................................................................5
1.1.2 Đặc điểm của BĐS..................................................................................................5
1.1.3 Phân loại BĐS ........................................................................................................7
1.1.4 Giá trị BĐS .............................................................................................................8
1.2 Tổng quan về công tác thẩm định giá BĐS ............................................................... 8

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS ................................................................................8
1.2.2 Quá trình hình thành thẩm định giá BĐS ............................................................... 9
1.2.3 Đối tượng của thẩm định giá BĐS .......................................................................10
1.2.4 Mục đích của thẩm định giá BĐS .........................................................................11
1.2.5 Vai trò của thẩm định giá BĐS.............................................................................12
1.2.6 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS ......................................................................12
1.2.7 Các phương pháp thẩm định giá BĐS ..................................................................15
1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá BĐS .......................................................18
1.3.1 Nhóm các yếu tố từ nội tại của BĐS.....................................................................18
1.3.2 Nhóm các yếu tố khách quan ................................................................................19
1.4 Kinh nghiệm thẩm định giá BĐS của một số NHTM trên địa bàn thành phố Nha
Trang và bài học cho MSB Khánh Hòa.........................................................................20
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM - CHI
NHÁNH KHÁNH HÒA .............................................................................................. 23
2.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam – Chi nhánh Khánh Hòa ....23
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng MSB .....................................23
vi


2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của MSB Khánh Hòa ........................... 24
2.1.3 Định hướng chiến lược của Ngân hàng ............................................................... 27
2.1.4 Đánh giá sơ lược kết quả hoạt động kinh doanh của MSB Khánh Hòa ..............28
2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại MSB Khánh Hòa ...................30
2.2.1 Tổng quan hoạt động thẩm định giá BĐS của MSB Khánh Hòa .........................30
2.2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS của MSB Khánh Hòa ........................... 34
2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá của MSB Khánh Hòa .....43
2.4 Đánh giá chung công tác thẩm định giá BĐS của MSB Khánh Hòa ......................45
2.4.1 Những thành công ................................................................................................ 45
2.4.2 Những hạn chế ......................................................................................................47

2.4.3 Nguyên nhân .........................................................................................................50
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI MSB KHÁNH HÒA...................................53
3.1 Phương hướng phát triển công tác thẩm định giá BĐS của MSB Khánh Hòa trong
những năm tới ................................................................................................................53
3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại MSB Khánh Hòa ...............54
3.2.1 Nhóm giải pháp dành cho phía Ngân hàng ..........................................................54
3.2.2 Kiến nghị với nhà nước ........................................................................................57
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 61
PHỤ LỤC 01 – QUY ĐỊNH NHÀ NƯỚC VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS NGÂN HÀNG
MSB ÁP DỤNG ............................................................................................................62
PHỤ LỤC 02 – CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CÔNG TY THIÊN KIM
.......................................................................................................................................63
PHỤ LỤC 03 – HÌNH ẢNH & SƠ ĐỒ VỊ TRÍ BĐS THẨM ĐỊNH GIÁ ...................72

vii


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 Tổng quan tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng MSB Giai đoạn
2016 – 2018 ................................................................................................................... 28
Bảng 2.2 Kết quả hoạt động kinh doanh của MSB Khánh Hòa giai đoạn 2016 –
2018 ............................................................................................................................... 29
Bảng 2.3 Kết quả thực hiện chức năng của bộ phận thẩm định MSB - Khánh Hòa ..... 36
Bảng 2.4 Kết quả đơn giá BĐS so sánh ........................................................................ 40
Bảng 2.5 Bảng kết quả đơn giá bình quân ..................................................................... 41

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1 Tổ chức hoạt động của MSB Khánh Hòa ..................................................... 26
Sơ đồ 2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS tại MSB – Khánh Hòa ................................... 33

viii


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Giải thích

BĐS

Bất động sản

BTCT

Bê tông cốt thép

CB

Cán bộ

CBTĐ

Cán bộ thẩm định

CLCL

Chất lượng còn lại

CTXD

Công trình xây dựng

CV

Chuyên viên

CV HTKD

Chuyên viên hỗ trợ kinh doanh

DPRRTD

Dự phòng rủi ro tín dụng

ĐG

Định giá

GĐ QHKH

Giám đốc quan hệ khách hàng

HĐ DV

Hoạt động dịch vụ

HĐ KD

Hoạt động kinh doanh

HĐ KDNH

Hoạt động kinh doanh ngoại hối

KH

Khách hàng

KQĐG

Kết quả định giá

LNST

Lợi nhuận sau thuế

LNTT

Lợi nhuận trước thuế

MBCK

Mua bán chứng khoán

MBCKKD

Mua bán chứng khoán kinh doanh

NHBL

Ngân hàng bán lẻ

NHDN

Ngân hàng doanh nghệp

NHTM

Ngân hàng thương mại

NHTMCP

Ngân hàng thương mại cổ phần

NHTMNN

Ngân hàng thương mại nhà nước

TMCP

Thương mại cổ phần

TNDN

Thu nhập doanh nghiệp

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

ix


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Có thể thấy trong những năm gần đây Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ với nhiều
sự đổi mới. Tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh, theo báo cáo của ngành Xây dựng thì
đến ngày 10/9/2018 tốc độ này là 34,75% cao so với con số 17% của năm 2013. Việc
tốc độ đô thị hóa tăng nhanh như thế, cộng thêm việc quản lý những cá nhân môi giới
không có chứng chỉ môi giới hay còn thường gọi là “cò đất, cò bất động sản” đã làm cho
xuất hiện tình trạng đẩy giá BĐS lên tăng một cách phi mã khiến cho thị trường BĐS
càng thêm nóng. Việc giá BĐS tăng nhanh như thế có thể sẽ đem lại lợi nhuận cho một
số nhà đầu tư chọn cách là đầu tư lướt sóng, những cá nhân mang mục đích đầu cơ,
nhưng nó sẽ đem lại rất nhiều rủi ro cho những nhà đầu tư chọn cách đầu tư dài hạn.
Mặt khác nó cũng khiến cho một số tầng lớp dân cư muốn mua BĐS để phục vụ mục
đích “an cư lạc nghiệp” càng trở nên khó khăn. Thêm vào đó một số công ty dịch vụ
thẩm định giá BĐS lại giúp đỡ khách hàng định giá sai chênh lệch giá trị thực của BĐS,
gây ảnh hưởng cho một số chủ thể trong nền kinh tế. Vì thế việc thẩm định BĐS trước
khi ra quyết định đầu tư là vô cùng quan trọng cho mỗi quyết định đầu tư, và trong mỗi
quyết định làm cơ sở cho vay của mỗi ngân hàng. Bởi lẽ, nếu thẩm định tốt thì sẽ phản
ánh đúng giá trị thực của BĐS giúp cho ngân hàng giảm thiểu được rủi ro trong việc cấp

tín dụng cho khách hàng đồng thời giúp tăng khả năng cạnh tranh, thu hút khách hàng
của ngân hàng đối với các ngân hàng khác. Nó cũng chính là “sợi dây an toàn” của ngân
hàng đề phòng khi khách hàng xảy ra rủi ro, nâng cao trách nhiệm của khách hàng trong
việc sử dụng vốn của ngân hàng và ý thức trả nợ của khách hàng.
Tuy nhiên do có nhiều yếu tố cả chủ quan và khách quan đã tác động lên công tác
thẩm định giá, quản lý, xử lý BĐS là tài sản bảo đảm tại các ngân hàng còn gặp nhiều
khó khăn làm hoạt động cho vay chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng
cũng như hoạt động của ngân hàng và một trong những nguyên nhân chính gây tăng nợ
xấu của hệ thống ngân hàng trong thời gian qua.
MSB Khánh Hòa – thuộc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng hải Việt Nam
(MSB) là một trong những chi nhánh trong hệ thống ngân hàng có bộ phận thẩm định
giá BĐS độc lập, được đào tạo chuyên nghiệp. Tuy nhiên, trong quá trình tác nghiệp do
cả yếu tố nội bộ và cả yếu tố ngoài nội bộ đã gây ảnh hưởng đến bộ phận khiến ngân
1


hàng vẫn gặp một số bất cập cũng như rủi ro nhất định ảnh hưởng đến công tác thẩm
định giá BĐS. Và đây là lý do em chọn đề tài “Thực trạng công tác thẩm định giá bất
động sản trong cho vay tại Ngân hàng MSB – Chi nhánh Khánh Hòa” nhằm nghiên
cứu hoạt động thẩm định giá BĐS trong cho vay, phân tích đánh giá và đề xuất giải pháp
góp phần hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại ngân hàng.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu chung
Vận dụng các lý thuyết về thẩm định giá BĐS, khóa luận “Thực trạng công tác
thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng MSB – Chi nhánh Khánh
Hòa” nhằm tìm ra những ưu, nhược điểm của công tác thẩm định giá BĐS tại MSB –
chi nhánh Khánh Hòa, những yếu tố khách quan và chủ quan gây ảnh hưởng đến công
tác thẩm định giá BĐS, từ đó đề xuất giải pháp để cải thiện cũng như có thể hoàn thiện
công tác thẩm định giá BĐS một cách tốt nhất cho ngân hàng.
2.2 Mục tiêu cụ thể

Nghiên cứu hoạt động thẩm định giá tại MSB – Chi nhánh Khánh Hòa giải quyết
các mục tiêu cơ bản sau đây:
-

Hệ thống hóa những vấn đề lý luận chung về thẩm định giá BĐS.

-

Đánh giá thực trạng về công tác thẩm định giá BĐS tại ngân hàng MSB – Chi

nhánh Khánh Hòa.
-

Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại ngân hàng

MSB – Chi nhánh Khánh Hòa.
3. Nội dung, kết cấu của khóa luận
Ngoài các phần như: phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục,… Khóa
luận được kết cấu thành 3 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá BĐS
Mục tiêu của chương này nhằm trình bày những khái quát vấn đề lý thuyết liên
quan đến BĐS và thẩm định giá BĐS, mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến
công tác thẩm định giá BĐS được vận dụng trong chương 2.
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS tại Ngân hàng MSB – Chi
nhánh Khánh Hòa.
2


Nội dung của chương này tập trung vào đánh giá thực trạng của công tác thẩm định
giá BĐS tại đơn vị nghiên cứu. Bên cạnh đó các phương pháp thẩm định giá BĐS được

áp dụng trong thực tiễn cũng được trình bày trong nội dung chương này. Mục tiêu của
chương 2 là tìm ra những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của công tác thẩm định giá
BĐS tại MSB Khánh Hòa để làm cơ sở đề xuất giải pháp trong chương 3.
Chương 3: Giải pháp phát triển và hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong
cho vay tại Ngân hàng MSB – Chi nhánh Khánh Hòa
Mục tiêu của chương này là đưa ra những giải pháp nhằm giải quyết cho vấn đề
còn tồn tại trong công tác thẩm định giá BĐS tại chương 2 đã nêu lên. Nhằm góp phần
làm tăng hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại Ngân hàng MSB –
Chi nhánh Khánh Hòa.
4. Câu hỏi nghiên cứu
Từ các mục tiêu nghiên cứu trên, các câu hỏi nghiên cứu bao gồm:
1. Những cơ sở lý luận nào cần thiết cho công tác thẩm định giá BĐS?
2. Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS tại Ngân hàng MSB – Chi nhánh
Khánh Hòa trong thời gian qua như thế nào?
3. Những giải pháp nào để hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại Ngân hàng
MSB – Chi nhánh Khánh Hòa?
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại Ngân hàng
Thương mại Cổ phần Hàng Hải Việt Nam – Chi Nhánh Khánh Hòa.
Phạm vi nghiên cứu:
- Về nội dung: Ngân hàng Hàng Hải Việt Nam có rất nhiều hoạt động thẩm định
giá như: BĐS, máy móc, thiết bị, dự án. Nhưng trong khóa luận này tác giả sẽ chỉ tập
trung nghiên cứu và đưa ra các khuyến nghị để hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS
tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng hải Việt Nam – Chi nhánh Khánh Hòa.
- Về không gian: Tại Ngân hàng MSB – Chi nhánh Khánh Hòa.
- Về thời gian: Giai đoạn 2016 – 2018.
6. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện nghiên cứu cũng như đánh giá công tác thẩm định giá những phương
pháp nghiên cứu chủ yếu được sử dụng trong bài khóa luận gồm có: Phương pháp thu
3

thập, tổng quan tài liệu; phương pháp tổng hợp, phương pháp thu thập và xử lý số liệu;
phương pháp phân tích, suy luận logic; phương pháp so sánh và một số phương pháp
kinh tế khác có liên quan nhưng không được sử dụng chủ yếu khác.

4


CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Bất động sản
1.1.1 Khái niệm BĐS
BĐS đang là một khái niệm rất phổ biến trên khắp các lãnh thổ toàn cầu. Mỗi nơi
lại có những khái niệm hay quan điểm về BĐS khác nhau, chẳng hạn như:
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt
khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”; Tương tự, quy định này
cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ;
- Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”;
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm: BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với
đất.
- Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
-

Có nhiều khái niệm khác nhau về BĐS, tuy nhiên có thể thống nhất khái niệm

về BĐS tại điều 181 – Bộ luật Dân sự 1995: “BĐS là những tài sản không thể di dời
được bao gồm:Đất đai; Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các
tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, khái niệm về BĐS rất đa dạng, mỗi quốc gia lại có một khái niệm khác
nhau về BĐS theo quy định pháp luật của nước đó. Việc đa dạng như thế cũng gây ra
việc không đồng nhất trong việc xác định BĐS vì tại nước này thì tài sản đó được đưa
vào BĐS còn tại nước khác nó lại không được đưa vào danh mục coi là BĐS. Hơn nữa,
tại chính nước ta các quy định về BĐS trong pháp luật lại là khái niệm mở mà cho đến
nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.2 Đặc điểm của BĐS
Đặc trưng của hoạt động định giá được quy định bởi đặc điểm của BĐS. Do đó
BĐS có những đặc trưng mà không một tài sản loại nào giống nó, vì vậy việc định giá
5


BĐS cũng có những đặc điểm khác với định giá tài sản thông thường. Định giá BĐS có
những trưng cơ bản sau:
- BĐS là loại hàng hóa cố định, không di dời được nên trong quá trình thẩm định
giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có BĐS. Đồng thời còn phải
thông qua nhiều nguồn tin từ bên ngoài để có thể nắm được diễn biến của BĐS, đặc biệt
là thông tin xung quanh nơi có BĐS.
- Một trong những đặc điểm khác của BĐS là mang tính độc nhất mà không hàng
hóa nào có đặc tính này, nên trong thực tế khó có một phương pháp định giá nào để xác
định giá của BĐS. Vì vậy, thẩm định giá của BĐS chỉ mang tính ước lượng giá trị của
BĐS bằng cách kết hợp các phương pháp thẩm định với nhau.
- Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Tính khan hiếm của BĐS tạo nên sự kém
co giãn của cung BĐS so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Hay
ta có thể hiểu theo một vài câu nói truyền miệng như “Người đẻ chứ đất có đẻ bao giờ”.
- Thời gian mua bán dài, cộng thêm đó là chi phí giao dịch cao. Do BĐS là tài sản

quan trọng có giá trị tương đối cao nên việc ra quyết định mua bán đòi hỏi thời gian dài
để đưa ra một cách chính xác nhất. Mặt khác nó cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ
tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Về mặt chi phí thì do việc thẩm định
BĐS cần chuyên môn và một số công cụ thẩm định nên việc thuê thẩm định viên để
thẩm định giá BĐS cũng tốn kém một khoản chi phí tương đối cao so với hoạt động
thẩm định khác.
- Khả năng thanh khoản của BĐS cũng kém linh hoạt, khả năng thanh khoản này
còn phụ thuộc rất nhiều vào xu hướng của nhà đầu tư. Thêm vào đó vì BĐS là tài sản
gắn liền với hoạt động sinh hoạt của con người nên việc ra quyết định đầu tư hay thay
đổi cũng cần thời gian.
- Chịu sự quản lý giám sát chặt chẽ từ Nhà nước: Đất đai là nguồn tài nguyên quan
trọng của đất nước của đất nước và gắn liền với đời sống sinh hoạt của người dân. Mọi
sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia
nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi
BĐS.
- Đa chức năng sử dụng: BĐS nói chung và đất nói riêng có nhiều chức năng sử
dụng, về lý thuyết tài nguyên đất là yếu tố đầu vào của tất cả các hoạt động của con

6


người, ví dụ như: sử dụng đất để xây nhà ở, xây nhà xưởng, công ty, trồng trọt, xây dựng
thương mại, dịch vụ,…
- Tính không đồng nhất: Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt không đồng nhất với
các tài sản khác, ví dụ: đất đai có tọa độ vị trí khác biệt, chất lượng cũng khác nhau, địa
hình nơi cao nơi thấp, cảnh quan môi trường không đồng nhất, còn tài sản gắn liền với
đất cũng có kết cấu, kiến trúc trang thiết bị rất phong phú và đa dạng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội: Những yếu tố có thể là: thích
ở nhà thấp tầng, lô vuông vức, chọn hướng nhà, không thích ở lô đất tóp hậu, tránh
đường giao thông hướng vào lô đất.

1.1.3 Phân loại BĐS
BĐS hiện tại chỉ xoay quanh là đất và các tài sản gắn liền trên đất do đó việc phân
loại BĐS cũng dựa trên đặc tính của 2 loại trên. Về cơ bản BĐS có thể phân loại theo
tình trạng sử dụng, theo quyền tài sản, hoặc theo chức năng sử dụng. Hiện tại, BĐS được
phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản
đặc biệt.
-

BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình

thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm
việc v.v.. Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai
và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn.
Chúng có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan, khách
quan. Nhóm này có ảnh hưởng rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước, sự phát triển đô thị bền vững. Điều đáng nói ở đây là nhóm BĐS này chiếm đại
đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta và các nước trên thế giới.
-

BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm thì chủ yếu là đất nông nghiệp

(dưới dạng tư liệu sản xuất). Cụ thể là các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng
thuỷ hải sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng,… .
-

BĐS đặc biệt: là nhóm BĐS bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ

họ, di sản văn hoá vật thể, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang. Nhóm BĐS này có khả
năng tham gia thị trường thấp nhất. Việc phân loại BĐS cần thiết cho việc xây dựng cơ
chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS.

7


1.1.4 Giá trị BĐS
BĐS cũng là một loại hàng hóa trên thị trường, nên tất thảy BĐS cũng sẽ có một
giá trị nhất định như mọi loại hàng hóa khác. Giá trị của BĐS cũng sẽ được tính dựa
trên những loại chi phí liên quan như: Chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí
sử dụng kết cấu hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng); Chi phí chuẩn bị xây dựng (quy
hoạch, nghiên cứu khả thi, đo đạc và khảo sát địa chất, thiết kế); Chi phí xây dựng; Tiền
thuế; ... . Giá BĐS phản ánh giá trị mà người sở hữu nó có được khi bán BĐS hay là số
lượng tiền tệ mà người nào muốn sở hữu nó phải bỏ ra. Nhưng tùy thuộc vào mỗi BĐS
có mục địch sử dụng khác nhau lại có giá trị khác nhau:
-

Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của BĐS: Mỗi một BĐS có một giá trị

chủ quan đối với một người nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng nó. Giá trị sử
dụng của BĐS thể hiện qua khả năng thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng, cụ thể là nó
mang lại lợi ích như thế nào đối với người sử dụng hoặc muốn sử dụng BĐS đó.
-

Giá trị đầu tư BĐS là những gì mà nhà đầu tư hiện tại mong chờ ở thu nhập

tương lai của BĐS. Giá trị đầu tư BĐS bị ảnh hưởng bởi thu nhập do BĐS mang lại và
khả năng thu hồi vốn của việc khai thác BĐS đó.
-

Giá trị trao đổi hay giá cả BĐS là một khoản tiền yêu cầu, chào bán hoặc trả

cho một BĐS. Do các động cơ và mối quan tâm đặc biệt của một người mua và người
bán nhất định, mức giá được trả cho BĐS có thể có hoặc không có sự liên hệ nào với
giá trị có thể được quy cho BĐS bởi những người khác.
1.2 Tổng quan về công tác thẩm định giá BĐS
Từ những năm 40 của thế kỷ XX, thẩm định giá đã được coi nhưng là sản phẩm
của nền kinh tế thị trường sản sinh ra và được chấp nhận như là một nghề nghiệp hợp
pháp. Hiện nay những doanh nghiệp thẩm định giá, các thẩm định viên về giá được hoạt
động độc lập theo quy định của pháp luật. Chủ yếu hoạt động theo các thông tư, thông
báo, công văn của Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam.
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS
Có rất nhiều quan điểm khác nhau về thẩm định giá, có người cho rằng BĐS cũng
như các loại hàng hóa khác nên việc thẩm định cũng tương tự không có nhiều khác biệt,
nhưng có người lại cho rằng BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt cần có những phương

8


pháp thẩm định giá khác biệt hơn. Tác giả tóm tắt lại một số quan điểm của một vài cá
nhân về công tác thẩm định giá:
-

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định

giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo
tiêu chuẩn thẩm định giá (Theo luật giá số 11/2012/QH13 năm 2012 của Việt Nam).
-

Thẩm định giá là việc ước tính giá trị theo thị trường hợp lý của một tài sản

một cách khách quan dưới dạng văn bản, tại một thời điểm (Ling and Wayne, A value
proach, 2005).
-

Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng

hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ ràng trong những điều kiện của
một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp (Tài liệu bồi dưỡng kiến thức
ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, Q.2 – NXB Hà Nội, 2007).
-

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với

thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
thông lệ quốc tế.
Cuối cùng, các khái niệm trên khi đề cập đến định giá đều có chung một số yếu tố
mà tác giả tóm tắt lại như sau:


Sự ước tính bằng giá trị hiện tại;



Tính bằng tiền tệ;



Về tài sản, BĐS hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, BĐS;



Theo yêu cầu, mục đích nhất định;



Ở địa điềm, thời điểm, thời gian cụ thể;



Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố thị trường.

1.2.2 Quá trình hình thành thẩm định giá BĐS
Từ những năm 1940, thẩm định giá xuất hiện và trở thành một nghề dịch vụ tài
chính không thể thiếu trong tổng quan của ngành tài chính. Nó ra đời và đã khắc phục
được một số yếu điểm mà nghề kế toán hay kiểm toán không thể kiểm soát giá trị của
cải trong xã hội không trên cơ sở số học đơn thuần theo tài liệu, sổ sách mà trên cơ sở
thông tin thị trường tại thời điểm cần xác định. Mức độ chính xác, tin cậy của kết quả
thẩm định giá được thể hiện ở khả năng tiếp cận thị trường và khả năng, trình độ lập
9


luận phân tích của thẩm định viên để thuyết phục được các đối tượng liên quan chấp
nhận một giá trị của tài sản có tính độc lập, khách quan nhất.
Rồi đến những năm 1970, việc mở rộng giao thương toàn cầu rất phổ biến việc
thẩm định giá không còn chỉ nằm trong khu vực lãnh thổ của một nước mà có thể trải
rộng đến biên giới của rất nhiều nước. Việc mở rộng như thế cần phải đòi hỏi tất yếu
cần phải có những chuẩn mực chung để xóa bỏ đi ranh giới về biên giới giữa những
quốc gia, để từ đó có thể thống nhất về việc thẩm định giá BĐS.
Đến ngày 24/6/1965, Ủy ban Thường vụ Quốc hội Việt Nam đã ra Nghị quyết cho
phép thành lập ra Ủy ban Vật giá Nhà nước là bước đầu cho việc quản lý vật giá nhà

nước. Nhưng phải cho đến khi đất nước ta chuyển đổi cơ cấu từ bao cấp sang thị trường
thì lúc này nghề thẩm định giá mới chính thức ra đời tại Việt Nam vào năm 1998. Hiện
nay tại Việt Nam không còn các đơn vị nhà nước hoạt động theo mô hình sự nghiệp
trong lĩnh vực giá mà phải đổi thành mô hình doanh nghiệp, hoạt động bình đẳng trước
pháp luật không có sự can thiệp, ưu đãi đặc biệt của Nhà nước.
1.2.3 Đối tượng của thẩm định giá BĐS
Hiện nay, việc ngày càng mở rộng giao thương rồi các sản phẩm được đem ra làm
tài sản cũng khá đa dạng. Vì thế Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã mở rộng
phạm vi đối tượng thẩm định giá hơn rất nhiều so với lúc đầu.
Quyền tài sản – là khái niệm pháp lý bao gồm tất cả quyền, quyền lợi và lợi ích
liên quan đến quyền sở hữu. Quyền tài sản được dùng để chỉ đối tượng của thẩm định
giá bao gồm tài sản BĐS, tài sản các nhân (tài sản riêng), doanh nghiệp và các lợi ích
tài chính.
Các loại tài sản có thể kể đến như
- Tài sản BĐS: bao gồm các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến sở quyền
sở hữu BĐS. Ở nước ta, quyền sử dụng BĐS của các đối tượng không phải là Nhà nước.
Bao gồm:
o Đất đai tự nhiên và những gì con người tạo nên gắn liền với đất
o Các tài sản khác theo quy định của pháp luật
- Tài sản cá nhân: quyền sở hữu một lợi ích gắn liền với một tài sản không phải
là BĐS, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
10


- Doanh nghiệp: là một thực thể hoạt động thương mại, công nghiệp, dịch vụ hoặc
đầu tư theo đuổi một lợi ích kinh tế.
- Các lợi ích tài chính: là sự phân chia về mặt pháp luật về các quyền sở hữu về
lợi ích như doanh nghiệp, BĐS, tài sản vô hình.
1.2.4 Mục đích của thẩm định giá BĐS
Mục đích của thẩm định giá cho đến cùng vẫn chỉ là việc phản ánh đúng giá trị

thật của tài sản mà ở đây là BĐS. Nhưng việc thẩm định giá còn tùy vào mục đích của
việc sử dụng tài sản cho mục đích gì. Mục đích của người sử dụng thì có vô vàn, nhưng
trong khóa luận này tác giả sẽ đề cập đến một số mục đích là:
-

Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu: giúp người mua và người

bán xác định được số tiền phải bỏ ra và số tiền có được từ việc chuyển giao quyền sở
hữu. Thiết lập một mức giá để làm cơ sở cho việc trao đổi tài sản này với tài sản khác;
-

Xác định giá trị tài sản cho mục đích tài chính – tín dụng: việc thẩm định sẽ là

cơ sở để thiết lập cho việc sử dụng tài sản để cầm cố, thế chấp, xác định giá trị bảo hiểm
trong hoạt động cho vay của người sở hữu với các tổ chức tài chính - tín dụng;
-

Xác định giá trị tài sản để phát triển và đầu tư: đầu tư BĐS là một kênh đầu tư

an toàn và hiệu quả, nhưng để đạt hiệu quả một cách tối đa thì khi đầu tư nhà đầu tư sẽ
tiến hành so sánh giá cũng như đặc tính của BĐS. Lúc này thẩm định giá đóng một vai
trò trong việc ra quyết định đầu tư của nhà đầu tư khi so sánh các BĐS với nhau;
-

Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp: việc hạch toán các giá trị của tài

sản trong doanh nghiệp là một cơ sở cho việc lập báo cáo tài chính của doanh nghiệp,
xác định giá trị thị trường của vốn đầu tư, xác định giá trị của doanh nghiệp, là dễ dàng
trong việc xử lý tài sản khi doanh nghiệp sáp nhập, chia tách, thanh lý các tài sản của
doanh nghiệp;

-

Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý: các yếu tố pháp lý

mà người hay pháp nhân sở hữu tài sản có thể phải đáp ứng nói đến như là: thuế hàng
năm, giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản, tính thuế khi một tài sản được bán
hoặc để thừa kế, để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử, xác định giá đấu
thầu, hay là việc phát mãi, tịch thu xung công quỹ tài sản.

11


1.2.5 Vai trò của thẩm định giá BĐS
Thẩm định giá ra đời là một bước ngoặt lớn mang tính tích cực cho nền kinh tế thị
trường. Thẩm định giá xuất hiện tại tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế, phục vụ nhiều
mục đích như ở trên tác giả đã nói. Nhiêu đây đã để thấy thẩm định giá có vai trò như
thế nào với nền kinh tế thị trường hiện tại. Nhưng để thấy công tác thẩm định giá BĐS
quan trọng thì tác giả nêu ra một số vai trò điển hình:
-

Xác định về giá trị, giá cả BĐS giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan

và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua – bán, đầu tư, cho
vay BĐS;
-

Định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị

trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả;
-

Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS

trong nước cũng như trên toàn thế giới;
-

Tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài hội nhập vào nền kinh tế trong

nước thông qua việc nhìn thấy sự minh bạch của nền kinh tế nội địa.
1.2.6 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS
Thẩm định giá là công tác quan trọng, mang tính ảnh hưởng đến nhiều cá thể của
nền kinh tế. Nên việc định giá đúng và hiệu quả là điều cần thiết. Để có thể mang lại
hiệu quả tốt nhất thì việc tuân thủ các nguyên tắc là điều phải làm với thẩm định giá.
Việc con người làm theo các nguyên tắc này sẽ đạt được mục đích khi thẩm định giá.
Thứ nhất, nguyên tắc hữu dụng: là nguyên tắc khởi đầu của thẩm định giá trị BĐS.
Hữu dụng là khả năng mà BĐS có thể đáp ứng nhu cầu của người sử dụng tại địa điểm
cho trước, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nguyên tắc này, BĐS có khả năng
đáp ứng nhu cầu của người sử dụng càng cao thì có tính hữu dụng cũng như giá trị càng
cao.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: là cách mà thẩm định viên sử
dụng sao cho tài sản đó có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận,
khả thi về mặt tài chính và mang lại giá trị cao nhất. Nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định
viên phải luôn đặt tài sản trong tình huống sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, không
nên dựa trên tình trạng hiện tại của tài sản.
12


Nguyên tắc thay thế: khi hai BĐS có mức giá ước tính, tính hữu ích như nhau thì
BĐS có giá thấp hơn sẽ được mua trước. Giá trị của BĐS có thể được tính dựa trên chi
phí tạo ra hoặc mua một BĐS thay thế tương đương, với điều kiện việc này không có sự

chậm trễ. Có người sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay
thế cùng một thị trường và cùng một thời điểm.
Nguyên tắc cung – cầu: quan hệ cung – cầu là sự tất yếu từ những thời kỳ đầu của
xã hội loài người. Quan hệ này có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, tác động qua lại với
nhau. Hàng hóa là BĐS cũng không thoát khỏi quan hệ này, vì thế tại thời điểm thẩm
định giá thì thẩm định viên phải xác định được cung và cầu của loại tài sản đang được
thẩm định. Phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của lực lượng cung cầu
đến thị trường.
Nguyên tắc đóng góp: mỗi bộ phận có mức độ đóng góp như thế nào vào tổng thu
nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Cũng như thế, giá trị
của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt
của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản. Nguyễn tắc này bổ trợ
để xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định
mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc hiệu suất còn lại của đất: hiệu suất còn lại của đất là thu nhập ròng còn
lại sau khi đã thanh toán mọi chi phí hoạt động và trả lãi vốn đầu tư vào cải tạo đất.
Người muốn sở hữu BĐS ban đầu sẽ phải trả các loại chi phí như lao động, vốn(tiền và
các chi phí được trả bằng tiền), sự quản lý. Nếu đất chưa có công trình xây dựng thì cần
phải tính thêm chi phí xây dựng. Đất là thu nhập ròng sau khi các yếu tố sản xuất khác
đã được trả.
Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị tài sản có thể được xác định bằng việc
dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn
luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài
sản của người mua.
Nguyên tắc cân bằng: các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản
đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới
13

sự cân bằng như vậy hay không. Trong lĩnh vực BĐS, giá bán đất ở một vị trí không chỉ
ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
Nguyên tắc phụ thuộc: vị trí là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến
giá trị BĐS. Một vị trí tốt phụ thuộc vào việc những đặc điểm vật chất của khu đất đáp
ứng được đến đâu với loại hình sử dụng đất trong vùng cũng như sự gần cận của khu đất
với môi trường kinh tế. Hai đặc tính này tạo thành vị trí kinh tế của BĐS. Giá trị thị
trường của những BĐS có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các
BĐS khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều
lần. Những BĐS có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những BĐS ở đó chủ
yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các BĐS có giá trị cao đó có
chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
Nguyên tắc phù hợp: theo nguyên tắc này giá trị BĐS sẽ đạt tối đa nếu như nó
được thiết kế một cách hòa hợp với những thứ xung quanh và tương thích với loại hình
sử dụng đất trong vùng. Sự phù hợp của các đặc điểm của BĐS chủ thể với nhu cầu và
kỳ vọng của thị trường bảo đảm giá trị cao nhất cho BĐS. Sự phù hợp được thể hiện ở
nhiều khía cạnh như mục đích sử dụng đất, thiết kế công trình, các quy định về quy
hoạch đô thị, mật độ xây dựng, số tầng, còn có thể ở các nước Á Đông thì còn có thê
yếu tố phong thủy. Nếu một BĐS phù hợp các yếu tố trên giá trị sẽ cao và ngược lại.
Nguyên tắc phù hợp có ý nghĩa quan trọng trong xác định hao mòn của BĐS thẩm định.
Nếu BĐS không phù hợp sẽ bị giảm giá trị hao mòn chức năng và hao mòn kinh tế.
Nguyên tắc ngoại vi: giá trị BĐS chịu ảnh hưởng rất nhiều bởi các yếu tố nằm bên
ngoài tài sản. Các yếu tố này có thể là tích cực hay tiêu cực tác động lên giá trị của BĐS.
Nguyên tắc cạnh tranh: theo quy luật cạnh tranh lợi nhuận quá cao sẽ làm phát sinh
một sự cạnh tranh tốn kém mà sau đó sẽ dẫn tới loại bỏ những lợi nhuận này. Việc thấy
đầu tư BĐS đem lại lợi nhuận cao sẽ khiến nhiều người tham gia, nhưng việc tăng cung
qua nhiều nhưng cầu lại không có sẽ đem đến việc giảm lợi nhuận. Nên khi thẩm định
viên thẩm định tại thời điểm này cần phải giảm giá trị hoặc tăng rủi ro.
Cuối cùng, nguyên tắc thay đổi: giá trị của BĐS không phải là bất biến, nó thay
đổi theo thời gian do các yếu tố: sự hao mòn của công trình; sự thay đổi sử dụng đất do
sự thay đổi của nhà nước; thay đổi lượng tiền trong lưu thông và lãi suất; những điều

kiến kinh tế mới mở ra; công nghệ thay đổi; sự tăng trưởng dân số. Những yếu tố này
14


và nhiều yếu tố khác có thể làm thay đổi tính hữu dụng của BĐS và ảnh hưởng đến giá
trị của nó, đòi hỏi thẩm định viên cần phải nhìn thấy xu hướng phát triển của thị trường.
1.2.7 Các phương pháp thẩm định giá BĐS
Theo luật định của nước ta thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói
riêng thực hiện bằng 5 phương pháp sau:
1.2.7.1 Phương pháp so sánh
Khái niệm: Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: phương pháp
so sánh giá bán, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường, phương
pháp so sánh giao dịch thị trường. Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị của BĐS được
ước tính dựa trên giá giao dịch của các lô đất tương đồng có trên thị trường thông qua
sự điều chỉnh thích hợp.
Nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
Điều kiện áp dụng: Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản
tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá;
Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được; Thị trường phải ổn định.
Chính vì những điều kiện này mà phương pháp so sánh thường được áp dụng với những
BĐS có tính đồng nhất cao.
Ưu, nhược điểm:
+ Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó
dựa vào chứng cứ giá thị trường.
+ Nhược điểm: bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử do tính
chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang
được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
1.2.7.2 Phương pháp chi phí
Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc
chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá. Nếu người mua tiềm năng có

đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để
tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự.
Nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
15


Áp dụng thực tiễn: thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt;
những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp
so sánh thị trường; Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác; Là phương pháp của
người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.
Ưu, nhược điểm:
+ Ưu điểm: áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường
do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
+ Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường
toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại; Phải có dữ liệu từ thị trường;
Khấu hao mang tính chủ quan; Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm.
1.2.7.3 Phương pháp vốn hóa thu nhập
Khái niệm: là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách thể hiện giá
các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn
thời điểm hiện tại.
Nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, nguyên tắc
cung – cầu, nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
Điều kiện áp dụng: đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai.
Áp dụng thực tiễn: đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc
dạng đầu tư.
Ưu, nhược điểm:
+ Ưu điểm: đơn giản, dễ sử dụng; Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất
khoa học.
+ Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do việc đầu tư
tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng thẩm định viên.

1.2.7.4 Phương pháp giá trị còn lại (thặng dư)
Khái niệm: là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm
định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của
sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để
tạo ra sự phát triển đó.

16


Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, nguyên tắc
dự kiến lợi ích tương lai.
Điều kiện và áp dụng thực tiễn: Áp dụng cho những BĐS có tiềm năng để phát
triển (đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo).
Ưu, nhược điểm
+ Ưu điểm: Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học, giúp bộ phận
kế toán có số liệu để hạch toán cho các nghiệp vụ kế toán.
+ Nhược điểm: khó khăn trong việc xác định các sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất;Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của
thị trường; Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính
các chi phí và giá bán; Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính
tất cả các khoản mục khác nhau; Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của
đồng tiền, như vậy đã giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm,
mà giả định này không hiện thực.
1.2.7.5 Phương pháp lợi nhuận
Khái niệm: là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử
dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Điều kiện áp dụng: cần phải có số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn
gốc về khoản thu và khoản chi (nếu có thể xem xét ghi chép ít nhất 3 năm về trước);
Xác định lãi suất vốn hóa cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường, khi có tiềm năng

tăng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cần phản ánh được điều đó.
Áp dụng thực tiễn: áp dụng cho những tài sản có khả năng sinh lợi trong một số
hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào giao dịch
thương mại, mà giao dịch thương mại đó xác định dòng thu nhập hiển thị cho tài sản.
Phương pháp này đặc biệt được áp dụng cho tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao
gồm cả khách sạn và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương đương
sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản.

17


Ưu, nhược điểm
+ Ưu điểm: Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học, tận dụng hết
nguồn lực mà người nắm giữ tài sản có được.
+ Nhược điểm: khó khăn trong việc xác định tốt nhất và có hiệu quả nhất; Khó
khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa, chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt
động của nó tạo ra lợi nhuận, lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ
thu nhập thực, đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này.
Kết luận: Tất cả các phương pháp thẩm định giá trên đều có những ưu điểm và
nhược điểm riêng, nhưng thật sự không có phương pháp nào là hoàn hảo chính xác hoàn
toàn mà còn phải tùy vào từng trường hợp mà sử dụng. Phương pháp thích hợp nhất sẽ
được chọn và các phương pháp còn lại sẽ là những tấm gương dùng để đối chiếu kiểm
tra trước khi đưa kết quả giá trị cuối cùng của BĐS.
1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá BĐS
1.3.1 Nhóm các yếu tố từ nội tại của BĐS
-

Yếu tố tự nhiên: các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng chính đến giá của BĐS chủ

yếu đến từ những yếu tố như: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên

nhiên. Qua tìm hiểu thì hiện nay các yếu tố chính mà nhà đầu tư hay quan tâm đó chính
là vị trí và diện tích. Một BĐS có vị trí thuận lợi hay cộng thêm diện tích phù hợp sẽ
giúp cho giá trị của BĐS càng lớn và ngược lại. Thông thường, vị trí BĐS tại những nơi
có vị trí tuyệt đối như ngã 4 ngã 3 đường giao thông, trên các trục giao thông lớn có giá
trị cao hơn những BĐS nằm ở những vị trí khác. Còn các vị trí tương đối như là những
BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương
mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm.
Giá trị BĐS sẽ càng cao khi mà BĐS lại nằm tại nơi có cả 2 vị trí tương - tuyệt đối,
nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn mà lại có thêm diện tích
phù hợp thì giá trị BĐS được định giá rất cao. Ngoài việc hai yêu tố này là điều kiện
tiên quyết cho việc lựa chọn BĐS thì hiện nay tâm lý nhà đầu tư đang có xu hướng
chuyển dịch dần qua việc đánh giá tất cả các yếu tố còn lại để lựa chọn một BĐS vừa ý.
-

Yếu tố kinh tế: Hiện nay kinh doanh BĐS là một kênh đầu tư khá an toàn và

lại còn đem lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư. Nên việc một BĐS có khả năng mang
18