Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THỊ HỒNG THƠM

CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội - 2020


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THỊ HỒNG THƠM

CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. HỒ NGỌC HIỂN

Hà Nội - 2020

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
số liệu, thông tin là hoàn toàn trung thực. Các tài liệu trích dẫn đều được ghi rõ
nguồn gốc và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tác giả.
Tác giả Luận văn

LÊ THỊ HỒNG THƠM


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.................................................................................................................. 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP

ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI....................7
1.1. Khái niệm và đặc điểm của Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai7

1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai................................................................................................ 17
1.3. Chủ thể chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai . 19

1.4. Nội dung của văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai......................................................................................................... 23
1.5 Hình thức, trình tự của văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai................................................................................................ 24
1.6 Thuế thu nhập cá nhân liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai.................................................................................................. 26
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH......................29
2.1. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai......................................................................................................... 29
2.2.Thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh.................................................... 43
Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ
GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ

CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.............................................. 57
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai..................................................................................... 57
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố


Hồ Chí Minh............................................................................................................ 59
KẾT LUẬN............................................................................................................. 67
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


BLDS

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
: Bộ Luật Dân sự

BVQLNTD

: Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng

Đảng

:

Đảng Cộng sản Việt Nam

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất

HĐMBNOHTTTL : Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
KDBĐS

:

Kinh doanh bất động sản

KDBH

:

Kinh doanh bảo hiểm

NOHTTTL

:

Nhà ở hình thành trong tương lai

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

TAND

:

Tòa án Nhân dân

TNCN

:

Thu nhập cá nhân

TSHTTTL

:

Tài sản hình thành trong tương lai

UBND

:

Ủy ban Nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam là một quốc gia có mật độ dân số cao đặc biệt ở các thành phố đô thị
loại 1 như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và một số tỉnh thành khác. Do dân số
đông nên nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên mạnh mẽ vì thế “Chính sách phát
triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” là nhu cầu bức thiết mà Đảng và
Nhà nước đặt lên hàng đầu và được quy định tại Hiến pháp 2013.
Nhìn chung phần lớn mỗi hộ gia đình, cá nhân thông qua nhiều hình thức khác
nhau như tự xây dựng nhà để ở hoặc thông qua các giao dịch như chuyển nhượng,
mua bán nhà ở nhằm mục đích tạo lập chỗ ở hợp pháp của mình. Để điều chỉnh các
quan hệ phát sinh Nhà nước đã ban hành các chính sách pháp luật phù hợp nhằm tạo
hành lang pháp lý để bảo vệ nhu cầu tạo lập nhà ở hợp pháp của người dân và góp
phần điều tiết sự phát triển của thị trường bất động sản.
Vì nhu cầu của xã hội nên để tạo điều kiện cho các giao dịch về nhà ở được
phát triển thuận lợi, một trong các hình thức nhà ở đặc biệt được pháp luật thừa
nhận là NOHTTTL. Tuy nhiên do nhu cầu ngày càng cao nên thị trường bất cân đối,
cung không đủ cầu nên dẫn đến hiện tượng một số khách hàng có nhu cầu nhà
ở thực sự phải tìm đến những người đã ký hợp đồng với chủ đầu tư để chuyển
nhượng. Đó là nguyên nhân làm cho thị trường NOHTTTL bắt đầu hình thành các
giao dịch về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL ngày càng sôi động. Vì thế, để điều
chỉnh về giao dịch trong thời gian qua các quy định của pháp luật về NOHTTTL
trong đó có quy định về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL được ban hành, đã tác
động tích cực đến sự phát triển của các giao dịch về nhà ở, bảo đảm an toàn pháp lý
cho các bên tham gia giao dịch, thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch.

Tuy nhiên, cho đến nay, hệ thống các quy định pháp luật về chuyển nhượng
HĐMBNOHTTTL còn có một số hạn chế, bất cập, tác động tiêu cực đến thị trường
BĐS nói chung, thị trường chuyển nhượng NOHTTTL nói riêng. Chính vì vậy, một
số hiện tượng tiêu cực như “cá lớn nuốt cá bé”, “đầu cơ”, “lách luật” của giới đầu tư
vẫn tồn tại đã ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản tại Việt Nam cũng như tác
1


động ngược lại với đường lối, chính sách của Đảng trong việc nỗ lực tạo mọi điều
kiện tốt nhất để mỗi người dân được quyền sở hữu nhà ở hợp pháp.
Vì vậy, việc xây dựng và hoàn thiện những quy phạm pháp luật điều chỉnh
những giao dịch về mua bán, chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL có vai trò quan
trọng góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển. Đó là lý do tác giả chọn
đề tài “Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
NOHTTTL không còn là những vấn đề mới mẻ ở Việt Nam, vấn đề này đã
được pháp luật quy định và được nhiều tác giả nghiên cứu trong các công trình khoa
học. Tuy nhiên về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL theo pháp luật Việt Nam từ
thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu
mà chỉ được nghiên cứu một cách khái quát trong quá trình nghiên cứu các vấn đề
liên quan về NOHTTTL, HĐMBNOHTTTL hoặc được một số chuyên gia, luật sư
đề cập một cách chung nhất trên một số các tạp chí chuyên môn. Trong quá trình
nghiên cứu đề tài, tác giả đã đọc, tìm hiểu và nghiên cứu một số đề tài nghiên cứu
khoa học liên quan của một số tác giả sau:
-

Tác giả Trần Thị Như Thủy (2017),“Chuyển giao hợp đồng theo pháp luật

dân sự Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh.

Thông qua việc phân tích các sự kiện pháp lý phát sinh từ hợp đồng, tác giả của
Luận văn khẳng định rằng nội dung của hợp đồng không đơn thuần quy định về
quyền và nghĩa vụ của các bên mà còn những vấn đề liên quan khác từ đó đề cập
đến những khái luận cơ bản về chuyển giao quyền và nghĩa vụ của các bên trong
pháp luật chuyên ngành và BLDS.
-

Tác giả Nguyễn Thu Trang (2016), “Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Trường
Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đã làm sáng tỏ về vấn đề tài sản đặc biệt khái
niệm về TSHTTTL, hợp đồng và những đặc điểm cơ bản của HĐMBNOHTTTL
đồng thời tác giả của luận văn cũng đề cập, phân tích những yếu tố cơ bản đảm bảo
2


hiệu lực HĐMBNOHTTTL khi giao kết. Từ đó đã đưa ra những kiến nghị nhằm
hoàn thiện các quy định của pháp luật về hiệu lực của HĐMBNOHTTTL.
-

Tác giả Phạm Hoàng Anh (2015), “Pháp luật về nhà ở hình thành trong

tương lai tại Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Luật Học, Đại học Quốc Gia Hà Nội.
Luận văn đã phân tích, đánh giá, tổng hợp các quy định pháp luật điều chỉnh về quá
trình giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán, bảo lãnh, thế chấp và thuê mua
NOHTTTL. Từ đó tác giả Phạm Hoàng Anh đã đưa ra những kiến nghị nhằm sửa
đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật để phù hợp với tình hình thực tiễn về
mua bán NOHTTTL.
-

Tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung (2013), “Pháp luật về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, Đại học
Luật Hà Nội. Luận án nghiên cứu các vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ
đồng thời so sánh với các hình thức giao dịch khác nhằm làm rõ vai trò của chuyển
nhượng QSDĐ từ đó phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ trong KDBĐS sản nhằm tìm ra những hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật
hiện nay.
Bên cạnh đó, trong quá trình nghiên cứu tác giả có tìm hiểu một số sách
chuyên khảo của một số tác giả dưới đây:
-

Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản

án, tập 2, nhà xuất bản Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam. Trong tác phẩm này từ
trang số 940 đến trang số 966 đề cập đến vấn đề về chuyển giao hợp đồng.
-

Đỗ Văn Đại, (2018) Luật nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Việt

Nam – Bản án và bình luận bản án, tập 1, nhà xuất bản Hồng Đức, Hội Luật gia
Việt Nam. Trong tác phẩm này, từ trang 577 đến trang 654, đề cập đến vấn đề
chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ.
Bằng việc bình luận các bản án đã xảy ra trên thực tế liên quan đến việc
chuyển giao hợp đồng, chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ, tác giả
Đỗ Văn Đại đã phân tích, đánh giá và bình luận các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến
quyền và nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng được chuyển giao.
3

-

Tác giả Diệu Anh (2019), “Tranh chấp trong giao dịch hợp đồng chuyển

nhượng căn hộ chưa có sổ hồng có nhiều rủi ro”. Tác giả Diệu Anh đã cung cấp cho
bạn đọc thấy được những khó khăn, bất cập của việc chuyển nhượng
HĐMBNOHTTTL hiện nay.
Nhìn chung các công trình nghiên cứu, các sách chuyên khảo, các bài viết mà
tác giả tham khảo chủ yếu tập trung đề cập về NOHTTTL, HĐMBNOHTTTL và
các vấn đề liên quan đến tự do giao kết hợp đồng và giá trị pháp lý về hiệu lực,
chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ trong giao dịch dân sự khi giao kết cũng như
những khó khăn mà các bên thường gặp. Tuy nhiên ở mức độ chuyên sâu nhằm khái
quát các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL thì các công trình
nghiên cứu chưa đề cập đến. Do đó theo tác giả đề tài nghiên cứu về vấn đề chuyển
nhượng HĐMBNOHTTTL là một vấn đề hoàn toàn mới và không bị trùng lắp với
những công trình đã công bố trước đây.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Trên cơ sở phân tích và làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về chuyển nhượng
HĐMBNOHTTTL, phân tích và đánh giá thực trạng các quy định pháp luật và thực
tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL, Luận văn đề xuất
những giải pháp sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về giao dịch chuyển
nhượng HĐMBNOHTTTL tại Việt Nam trong thời gian tới.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Để đạt được mục đích đã nêu, đề tài có các nhiệm vụ nghiên cứu như sau:
Thứ nhất, làm sáng tỏ các vấn đề lý luận pháp lý về chuyển nhượng
HĐMBNOHTTTL, bao gồm các vấn đề cơ bản về khái niệm, đặc điểm của chuyển
nhượng HĐMBNOHTTTL, chủ thể, hình thức, nội dung và điều kiện để xác lập
chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL.
Thứ hai, đánh giá thực trạng pháp luật từ thực tiễn áp dụng pháp luật về

chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL tại thành phố Hồ Chí Minh, phát hiện những bất
cập, thiếu sót, mâu thuẫn của các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về chuyển
4


nhượng HĐMBNOHTTTL từ đó xác định những điểm cần điều chỉnh, sửa đổi hoặc
bổ sung để bổ khuyết cho những khiếm khuyết còn tồn tại.
Thứ ba, đề xuất những phương hướng và giải pháp để hoàn thiện pháp luật về
chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đối
với NOHTTTL trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng mà Luận văn nghiên cứu và đề cập đến là giao dịch chuyển nhượng
HĐMBNOHTTTL giữa bên chuyển nhượng (tức bên mua đã ký HĐMBNOHTTTL
với chủ đầu tư) cho bên thứ ba hay còn gọi là bên chuyển nhượng đã được Luật nhà
ở, Luật KDBĐS và các văn bản liên quan điều chỉnh.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu về việc
chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL giữa bên chuyển nhượng (tức là bên mua ký kết
HĐMBNOHTTTL với chủ đầu tư) cho bên thứ ba (tức là bên nhận chuyển nhượng)
theo quy định của Luật KDBĐS 2014, Luật Nhà ở 2014 mà không đề cập đến
trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án cho bên thứ ba. Vì trường hợp chuyển
nhượng dự án, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ của
bên chuyển nhượng (là bên bán NOHTTTL) phát sinh từ HĐMBNOHTTTL thuộc
phạm vi điều chỉnh của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư.
Phạm vi nghiên cứu về không gian và thời gian: Luận văn tập trung nghiên
cứu những quy định về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL từ thực tiễn áp dụng
pháp luật tại thành phố Hồ Chí Minh kể từ khi Luật KDBĐS 2014, Luật Nhà ở 2014
được ban hành và có hiệu lực cho đến nay. Bên cạnh đó, tác giả cũng dành thời gian
để nghiên cứu một số quy định của các nước về vấn đề này để so sánh những khác

biệt nếu có.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ
nghĩa Mác - Lê -nin, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu bao gồm
5


phương pháp so sánh, phương pháp lịch sử, phương pháp phân tích, tổng hợp, thống
kê, phân tích vụ việc để làm rõ những vấn đề cần nghiên cứu.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Về lý luận, Luận văn góp phần làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận về
HĐMBNOHTTTL và chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL.
Về thực tiễn, Luận văn đã nhận diện thực, đánh giá thực trạng pháp luật và
thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL, chỉ ra một số
hạn chế, bất cập của pháp luật từ thực tiễn áp dụng. Từ đó đề xuất một số giải pháp
hoàn thiện pháp luật đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp
dụng pháp luật về chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL tại thành phố Hồ Chí Minh.
Kết quả nghiên cứu của Luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các cá
nhân, doanh nghiệp cũng như phục vụ cho công tác nghiên cứu, giảng dạy pháp luật
về lĩnh vực này.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung
của Luận văn gồm 03 (ba) chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng tại thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp để
nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh.

6


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP
ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai
Về khái niệm nhà ở, theo Từ điển Tiếng Việt phổ thông “Nhà là công trình xây
dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một việc nào đó” [54, tr. 635].
Theo quy định của pháp luật nhà ở “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở
và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”[ 23, tr.1]. Dựa vào định
nghĩa trên có thể hiểu một cách đơn giản “nhà ở là một loại công trình xây dựng” và
công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật xây dựng là “sản phẩm được tạo
thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công
trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt
đất, được xây dựng theo thiết kế”[24, tr.2]. Pháp luật về dân sự cho rằng “Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai” được xem là bất động sản và bất động sản đó có
thể là “tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” [25, tr.31]. Như vậy,
dưới góc độ nghiên cứu pháp lý hay dưới góc độ nghiên cứu về mặt xã hội, nhà ở là
tài sản dưới hình thức công trình xây dựng gắn bó với nhu cầu thiết yếu để ở của
con người và phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của con người.
Trước những năm 2000 khi khái niệm NOHTTTL chưa được đề cập chi tiết
trong pháp luật về nhà ở thì khái niệm về TSHTTTL đã được đề cập đến trong lĩnh
vực giao dịch bảo đảm, theo đó TSHTTTL được hiểu là “bất động sản hình thành
sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm”[7, tr.2]. Năm 2005, Quốc hội ban hành
BLDS thay thế cho BLDS 1995, khái niệm đối với vật được hình thành trong tương
lai để đảm bảo cho nghĩa vụ được hình thành “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong
tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm
nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” [14, tr.73]. Quy định
7


này được xem là quy định sơ khai làm tiền đề tạo điều kiện hình thành khái niệm
NOHTTTL lai hiện nay.
Mặc dù ngày 29/6/2006, Quốc hội khóa 11 đã thông qua Luật KDBĐS 2006
điều chỉnh về hoạt động KDBĐS tuy nhiên khái niệm NOHTTTL cho đến năm
2014 khi Luật KDBĐS được ban hành thay thế Luật KDBĐS 2006 thì mới được
quy định, theo đó NOHTTTL được hiểu “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà
đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” [22,
tr.1]. Tương tự khái niệm về NOHTTTL được pháp luật về nhà ở định nghĩa “Nhà ở
hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa
được nghiệm thu đưa vào sử dụng”[ 23, tr.3].
Từ những quy định trên, dưới góc độ nghiên cứu tác giả cho rằng khái niệm
NOHTTTL có thể được hiểu như sau “Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại
tài sản chưa được hình thành và đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thiện về
công dụng để đưa vào sử dụng”. Từ khái niệm và những quy định mà tác giả phân
tích, có thể thấy NOHTTTL có những đặc điểm như sau:
Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản.
Tài sản là một khái niệm quen thuộc phổ biển trong đời sống kinh tế xã hội,
là đối tượng nghiên cứu trong nhiều ngành khoa học pháp lý.
Theo BLDS 2005 “Tài sản bao gồm vật, quyền, giấy tờ có giá và các quyền
tài sản” [17, tr.39]. Đến năm 2015 khi BLDS được Quốc hội ban hành thay thế
BLDS 2005 thì phạm vi tài sản đã được mở rộng, theo đó tài sản bao gồm “Vật,
tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất
động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai ”
[25, tr.32]. Như vậy, phạm vi tài sản được mở rộng gồm cả những vật đang trong

quá trình hình thành hoặc cả những vật chưa được hình thành chứ không nhất thiết
phải là những vật đang tồn tại trên thực tế.
Vì NOHTTTL là một loại tài sản nên tài sản đó bất luận đã hoặc chưa được
hình thành thì cũng phải được pháp luật thừa nhận và cho phép tham gia vào tất cả
các giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho, trao đổi khi đáp ứng đủ điều
8


kiện theo quy định. Ở Việt Nam NOHTTTL không những được thừa nhận tham gia
vào thị trường mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho mà còn được dùng làm
tài sản bảo đảm cho các nghĩa vụ dân sự phát sinh trong đời sống xã hội mà pháp
luật không cấm. Như vậy theo tác giả có thể hiểu rằng tài sản là một khái niệm
“động” và vì tài sản là một khái niệm “động” nên NOHTTTL cũng là loại tài sản
được pháp luật thừa nhận và cho phép được phép giao dịch trên thị trường theo
đúng bản chất đối với loại tài sản đó.
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản chưa được hình
thành hoặc đã được hình thành nhưng chủ sở hữu xác lập quyền sở hữu sau thời
điểm giao dịch.
Nhà ở là một loại tài sản đặc thù có giá trị lớn trong đời sống kinh tế xã do
đó nó phải tồn tại, phải được nhìn thấy, được gọi tên và được đưa vào sử dụng theo
đúng công năng. Tuy nhiên khái niệm đó không còn phù hợp khi BLDS 2015 ra đời
theo đó tài sản không những là “Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản
bao gồm bất động sản và động sản” [26, tr.32] đã tồn tại mà còn bao gồm cả “bất
động sản và động sản hình thành trong tương lai”. Từ quy định này có thể thấy rằng
pháp luật dân sự thừa nhận tài sản bao gồm tài sản hiện hữu và cả những
TSHTTTL. NOHTTTL là tài sản nhưng tài sản này sẽ khác với tài sản là nhà ở đã
được hình thành vì NOHTTTL là một loại tài sản đặc biệt nó chưa được hình thành,
chưa tồn tại như một thực thể, chưa được xác lập quyền sở hữu nên con người
không thể gọi tên, nhận dạng, khai thác theo đúng công năng và chưa được xác lập
quyền sở hữu. Thế nên, Nhà nước cần phải ban hành những quy định riêng để điều

chỉnh và góp phần loại bỏ những rủi ro mà khi giao dịch con người thường hoài
nghi về tính pháp lý của nó.
Bên cạnh đó nhà ở đã được hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu
cũng được xem là TSHTTTL. Bản chất của loại nhà ở này chúng ta có thể nhìn
thấy, gọi tên, nhận dạng và thậm chí có thể đưa vào khai thác, sử dụng nhưng về
mặt pháp lý chủ sở hữu của nó có thể chưa được xác lập quyền sở hữu hợp pháp lần

9


đầu hoặc xác lập quyền sở hữu kế tục cho các chủ thể của những giao dịch tiếp theo
nên vẫn tồn tại và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Từ những đặc trưng riêng mà tác giả trình bày, có thể khẳng định rằng
NOHTTTL bao gồm nhà ở chưa được hình thành hoặc đã được hình thành nhưng
chưa xác lập được quyền sở hữu cũng được xem là một loại tài sản.
1.1.2. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định của BLDS “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa
các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và nhận tiền
còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền” [25, tr.109]. HĐMBNOHTTTL là
một loại hợp đồng mua bán tài sản, tuy nhiên đối tượng mua bán của
HĐMBNOHTTTL là một loại tài sản đặc thù nên pháp luật quy định khi xác lập
giao dịch phải kèm theo các điều kiện cụ thể “Mua bán nhà hình thành trong tương
lai là việc mua bán nhà mà tại thời điểm ký hợp đồng nhà ở đó chưa hình thành
hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể”
[18, tr.2].
Như vậy, có thể thấy rằng HĐMBNOHTTTL là giao dịch được xác lập
bằng văn bản để thỏa thuận, quy định quyền và nghĩa vụ của người bán và người
mua khi xác lập giao dịch mua bán đối với NOHTTTL. HĐMBNOHTTTL thực
chất là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản nhưng đối tượng của hợp đồng là
một loại tài sản đặc biệt nên HĐMBNOHTTTL phải có những đặc trưng riêng bắt

buộc các chủ thể phải đáp ứng khi giao kết. Theo tác giả, HĐMBNOHTTTL có
những đặc trưng riêng như sau:
Thứ nhất, đối tượng giao dịch của hợp đồng là nhà ở hình thành trong
tương lai.
Mặc dù NOHTTTL được xem là một loại tài sản đặc thù nhưng pháp luật
KDBĐS, pháp luật về nhà ở vẫn xem đây là đối tượng giao dịch của hợp đồng mua
bán tài sản nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định “Có giấy tờ về quyền sử dụng
đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về
10


nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ
dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành
trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của
tòa nhà đó”[22, tr.24]. Nhìn chung pháp luật thừa nhận NOHTTTL là đối tượng
được phép giao dịch nếu nhà ở đó được tạo dựng hợp pháp và đang trong quá trình
xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng hoặc nhà ở đã được hình thành
nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tài sản đó và không phải nhà ở có sẵn.
Thứ hai, đối tượng giao dịch phải đáp ứng điều kiện giao dịch theo quy định. Khi
xác lập HĐMBNOHTTTL, đối tượng của hợp đồng có thể chưa được cơ nhà nước
cấp giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp
luật mà chủ đầu tư chỉ cần cung cấp được tài liệu chứng minh nhà ở đó đang trong
quá trình xây dựng theo phê duyệt của cơ quan nhà nước.
Do đối tượng của giao dịch là NOHTTTL chưa được hình thành hoặc đang
trong quá trình xây dựng nên pháp luật cần phải ban hành những quy định để tạo
hành lang pháp lý nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đó chính là
lý do mà Quốc hội ban hành Luật KDBĐS 2014, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản
hướng dẫn quy định về điều kiện cho phép mua bán NOHTTTL. Theo đó
NOHTTTL được đưa vào kinh doanh khi chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện theo

quy định của pháp luật, cụ thể “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết
kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy
tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo
tiến độ dự án; nếu nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong
tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa
nhà đó”[22, tr.24], đồng thời trước khi bán chủ đầu tư phải có “văn bản thông báo
cho cơ quan nhà nước về việc nhà ở đủ điều kiện được bán và văn bản chấp thuận
của ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài
chính đối với khách hàng nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã
cam kết”[22, tr.24].

11


Thứ ba, điều kiện của chủ thể tham gia mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai.
NOHTTTL là một loại tài sản đặc biệt nên chủ thể tham gia giao dịch cũng
cần phải đáp ứng những điều kiện riêng của pháp luật. Theo đó pháp luật quy định
điều kiện đối với chủ thể phát triển NOHTTTL phải “Thành lập doanh nghiệp hoặc
hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được
thấp hơn 20 tỷ đồng. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải kê khai
nộp thuế theo quy định của pháp luật” [23, tr.5]. Theo tác giả điều kiện mà pháp luật
quy định và yêu cầu doanh nghiệp KDBĐS phải “thành lập doanh nghiệp” và “có
vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” là hoàn toàn phù hợp. Vì lĩnh vực
KDBĐS là một lĩnh vực nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý, hàng hóa
đưa vào kinh doanh là một loại hàng hóa đặc thù chưa được hình thành hoặc đang
xây dựng nhưng có giá trị cao về mặt kinh tế. Do đó, pháp luật cần phải có những
quy định, điều kiện để quản lý và bảo vệ các chủ thể khi mua bán NOHTTTL cũng
như tạo môi trường lành mạnh cho các doanh nghiệp có năng lực phát triển. Tuy

nhiên, đối với hộ gia đình, cá nhân KDBĐS quy mô nhỏ hoặc không thường xuyên
khi bán, chuyển nhượng bất động sản thì pháp luật không buộc “phải thành lập
doanh nghiệp” và “có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng” như đối với
doanh nghiệp mà quy định nhóm chủ thể này chỉ thực hiện việc kê khai nộp thuế
đầy đủ. Từ quy định này có thể thấy rằng pháp luật KDBĐS đã dự liệu nhóm các
chủ thể này sẽ tham gia vào thị trường nên đã tạo mọi điều kiện để họ có cơ hội
được phát triển mà không bị ràng buộc bởi những yếu tố khác.
Bên cạnh quy định về điều kiện đối với chủ thể phát triển NOHTTTL, pháp
luật cũng đưa ra những quy định đối với các chủ thể mua/nhận chuyển nhượng bất
động sản bắt buộc phải đáp ứng, theo đó pháp luật về nhà ở quy định “Tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân trong nước. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tổ chức, cá
nhân nước ngoài” [23, tr.5] đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật mới
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Để làm rõ về từng điều kiện đối với từng nhóm
12


đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, pháp luật quy định rõ “Người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam” nếu đáp ứng điều kiện “có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh
được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt
Nam cấp đối với tổ chức, hoặc có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập
cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam, được phép nhập cảnh vào Việt
Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự
theo quy định của pháp luật. Nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu mang
hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ
quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu. Nếu mang hộ chiếu nước
ngoài thì hộ chiếu phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan
quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch
Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp, cơ quan đại
diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp

hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam”[23. tr.5]. Từ quy định của
pháp luật và dưới góc độ nghiên cứu, tác giả thấy rằng pháp luật đã mở rộng đối
tượng nhằm tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ
chức nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam tuy nhiên pháp luật cũng đặt ra
những điều kiện riêng bắt buộc các chủ thể nói trên phải đáp ứng. Điều này theo tác
giả là hoàn toàn phù hợp vì nó ngoài việc bảo đảm cho công tác quản lý của nhà
nước thì còn bảo đảm cho chủ trương, đường lối của Đảng được thực thi phù hợp
với chính sách phát triển nhà ở mà Chính phủ Việt Nam đang xây dựng.
Thứ tư, chủ đầu tư có nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước.
Theo quy định của pháp luật về BVQLNTD, hợp đồng theo mẫu có nghĩa là
“hợp đồng do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ soạn thảo để giao dịch
với người tiêu dùng” [26, tr.2] và và điều kiện giao dịch chung có nghĩa là “những
quy định, quy tắc bán hàng, cung ứng dịch vụ do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng
hóa, dịch vụ công bố và áp dụng đối với người tiêu dùng” [27, tr.2]. Nhìn chung khi
13


đề cập đến hợp đồng đăng ký theo mẫu, điều kiện giao dịch chung liên quan đến
lĩnh vực bất động sản tuyệt đại đa số là đề cập đến hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư. Theo quy định tại Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng
ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, được sửa đổi, bổ sung bởi Quyết
định số 35/2015/QĐ-TTG ngày 20/8/2015; Quyết định số 38/2018/QĐ-TTg ngày
5/9/2018 về việc sửa đổi Quyết định số 35/2015/QĐ-TTG ngày 20/8/2015, Quyết
định số 25/2019/QĐ-TTg ngày 13/8/2019 về việc sửa đổi quyết định số
35/2015/QĐ-TTg ngày 20/8/2015, thì mua bán căn hộ chung cư thuộc danh mục
hàng hóa phải đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ
quyền lợi người tiêu dùng. Theo đó để đảm bảo việc kiểm soát hợp đồng theo mẫu,
điều kiện giao dịch chung Luật BVQLNTD quy định “Tổ chức, cá nhân kinh doanh

hàng hóa, dịch vụ thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng Chính
phủ ban hành phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ
quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng” [26,
tr.7].
Mua bán căn hộ chung cư thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải
đăng ký theo quy định tại Quyết định số 02/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 của Thủ
tướng Chính phủ và các quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/QĐ-TTg
ngày 13/01/2012 nên chủ đầu tư phải có nghĩa vụ “đăng ký hợp đồng theo mẫu,
điều kiện giao dịch chung với cơ quan nhà nước” trước khi tiến hành ký kết giao
dịch với người tiêu dùng. Theo tác giả quy định đăng ký hợp đồng theo mẫu là một
biện pháp tiền kiểm mà Nhà nước can thiệp nhằm bảo vệ người tiêu dùng để loại bỏ
“Những nội dung của hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vi phạm pháp
luật hoặc trái với nguyên tắc chung về giao kết hợp đồng” hoặc “Yêu cầu tổ chức,
cá nhân kinh doanh phải sửa đổi, hủy bỏ nội dung vi phạm đó” hoặc “Xét thấy nội
dung trong hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung không rõ hoặc có nhiều
cách hiểu khác nhau thì yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh giải trình làm rõ các
nội dung trong hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung đó” [26, tr.7]. Để
14


những quy định của pháp luật về BVQLNTD được thực thi, pháp luật cũng định ra
những chế tài xử lý vi phạm trong trường hợp nếu không thực hiện việc đăng ký
hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung hoặc cho phép người tiêu dùng yêu
cầu cơ quan tố tụng tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì vi phạm quy định đăng ký mà
pháp luật đã quy định “Luật quy định đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”[25,
tr.34].
Thứ năm, quy định đối với hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai
Như đã phân tích, HĐMBNOHTTTL là một dạng của hợp đồng mua bán nhà
ở và cũng là một loại của hợp đồng mua bán tài sản. Mặc dù BLDS không quy định

rõ về hình thức của hợp đồng mà chỉ quy định một cách khái quát “Giao dịch dân sự
có thể được các bên xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ
thể”[25, tr.34]. Xuất pháp từ nguyên tắc hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên nên
BLDS tôn trọng nguyên tắc các bên tự do lựa chọn hình thức của hợp đồng khi giao
kết. Khác với pháp luật dân sự, pháp luật nhà ở và pháp luật về KDBĐS cũng quy
định rõ hình thức của hợp đồng về nhà ở “phải được lập thành văn bản”.
Từ quy định trên có thể khẳng định rằng HĐMBNOHTTTL là một dạng của
hợp đồng mua bán nhà ở nên các bên khi giao kết phải tuân thủ quy định của pháp
luật đặc biệt khi luật chuyên ngành điều chỉnh về hình thức thì các bên khi giao kết
hợp đồng phải tuân thủ. Dựa vào những quy định này có thể khẳng định “Đối với
trường hợp mua bán NOHTTTL, pháp luật quy định hình thức của
HĐMBNOHTTTL phải lập thành văn bản. Đây không những là cơ sở chứng minh
sự tồn tại của giao dịch mà còn là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng buộc các bên
phải tuân thủ”.
Bên cạnh quy định HĐMBNOHTTTL phải được lập thành văn bản, pháp
luật còn quy định một yếu tố khác về mặt hình thức đó là công chứng. Trong trường
hợp này, pháp luật quy định việc công chứng bắt buộc với nhóm chủ thể là cá nhân,
tổ chức không có chức năng KDBĐS tham gia giao dịch, đối với nhóm chủ thể là tổ

15


chức có chức năng kinh doanh bất động sản thì pháp luật không bắt buộc mà hoàn
toàn do sự thỏa thuận của các bên.
Thứ sáu, quy định nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai.
HĐMBNOHTTTL nội dung phải đáp ứng quy định của Luật KDBĐS 2014
và các quy định chung của BLDS vì đây được xem là điều khoản bắt buộc để hợp
đồng có hiệu lực. Tuy nhiên, đối với HĐMBNOHTTTL ngoài việc đáp ứng các quy
định chung còn phải đảm bảo tuân thủ nguyên tắc thanh toán mà pháp luật quy

định, cụ thể “Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá
trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số
không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao, nếu doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Đồng thời, khi chưa được
cấp GCNQSDĐ thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, giá trị còn lại thanh
toán sau khi được cơ quan nhà nước cấp GCNQSDĐ cho bên mua”[22, tr.25].
Ngoài việc phải tuân thủ các điều kiện chung cũng như những quy đinh riêng khi
giao dịch mua bán NOHTTTL, tại thời điểm ký kết HĐMBNOHTTTL các bên phải
tuân thủ nguyên tắc “trung thực, công khai, minh bạch”. Sở dĩ pháp luật buộc các
bên phải tuân thủ quy định nói trên vì đối tượng giao dịch của hợp đồng là một loại
tài sản đặc thù mà tại thời điểm giao kết hợp đồng tài sản đó chưa được hình thành
hoặc đang được hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu.
Xuất phát từ đặc trưng cơ bản của đối tượng giao dịch là NOHTTTL nên để
loại trừ những rủi ro xuất phát từ lợi ích mà bên bán có thể tăng giá bán hoặc bên
mua có thể giảm giá mua hoặc một trong hai bên có thể nại ra nhiều lý do khác để
chấm dứt hợp đồng khi thị trường bất động sản biến động nên pháp luật buộc chủ
đầu tư phải công khai, minh bạch các thông tin và buộc phải tuân thủ những quy
định pháp luật khi xây dựng mẫu HĐMBNOHTTTL phục vụ cho hoạt động kinh
doanh. Theo đó, nội dung của HĐMBNOHTTTL ngoài việc phải quy định về thông
tin của nhà, dự án, giá bán, tiến độ, phương thức thanh toán, thời điểm bàn giao,
quyền, nghĩa vụ của các bên thì còn phải quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt
16


hại khi một trong hai bên vi phạm hoặc đơn phương chấm dứt HĐMBNOHTTTL.
Qua nghiên cứu, tác giả thấy rằng nội dung hướng dẫn của các văn bản pháp luật về
việc xây dựng mẫu HĐMBNOHTTTL không những chi tiết mà còn có những chế
tài nhằm đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích của các bên trong quá trình thực hiện
hợp đồng.
Xét về bản chất của HĐMBNOHTTTL, đây là một loại hợp đồng song vụ.

Các bên khi giao kết hợp đồng có thỏa thuận những điều khoản, điều kiện về quyền
và nghĩa vụ của các bên, nghĩa vụ của bên này là quyền của bên kia và ngược lại
nên không bên nào có quyền yêu cầu một bên thực hiện nghĩa vụ nếu mình chưa
đáp ứng các nghĩa vụ đối ứng theo quy định của hợp đồng. Tóm lại, từ những phân
tích trên có thể khẳng định vì đối tượng giao dịch của hợp đồng là một loại tài sản
đặc biệt nên HĐMBNOHTTTL phải có những quy định khác biệt so với các loại
hợp đồng khác mà pháp luật Việt Nam quy định.
1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai
Nhìn chung, dưới góc độ pháp lý, thuật ngữ chuyển nhượng có nghĩa là một
sự dịch chuyển của một tài sản, hoặc của quyền và nghĩa vụ từ người này sang
người khác để thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát đối với tài sản, quyền
và nghĩa vụ đó. Từ đó, có thể hiểu, chuyển nhượng hợp đồng có nghĩa là một trong
các bên đã giao kết hợp đồng và có quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ hợp
đồng đã giao kết nay chuyển nhượng lại toàn bộ quyền, nghĩa vụ hợp đồng của
mình cho bên thứ ba. Chuyển nhượng hợp đồng cũng là một dạng giao dịch chuyển
nhượng, đối tượng chuyển nhượng không phải là tài sản cụ thể mà là hợp đồng và
toàn bộ quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mà bên chuyển nhượng đã giao
kết.
Trước những năm 2000 ngoại trừ quy định của Luật KDBH đề cập đến việc
chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm “Bên mua bảo hiểm có thể chuyển nhượng hợp
đồng bảo hiểm theo thoả thuận trong hợp đồng bảo hiểm” [15, tr.12] thì pháp luật
Việt Nam không có bất kỳ quy định nào về vấn đề này. Xét về bản chất liên quan
17


đến việc chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm mà Luật KDBH đề cập có thể hiểu là
việc một chủ thể khác sẽ thay thế vị trí pháp lý của bên mua để thực hiện các quyền
và nghĩa vụ của hợp đồng.
Nghiên cứu BLDS và một số văn bản pháp luật chuyên ngành, tác giả thấy

rằng hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có bất kỳ khái niệm nào về chuyển nhượng
hợp đồng mà nó chỉ được đề cập tản mát trong một số các văn bản pháp luật như
Luật KDBĐS, Luật Nhà ở hoặc BLDS đề cập đến với cụm từ “chuyển giao quyền
yêu cầu” và “chuyển giao nghĩa vụ”. Nhìn chung BLDS cũng như các văn bản pháp
luật chưa đưa ra một quy định nào đồng nhất liên quan đến khái niệm chuyển
nhượng hay chuyển giao hợp đồng để làm rõ bản chất của giao dịch.
Về vấn đề này, pháp luật một số quốc gia cũng có các quy định như sau:
Tại điều 1601- 4 Bộ luật Dân sự Pháp 1804 quy định “Việc người mua
nhượng quyền của họ đối với bất động sản sẽ xây dựng đương nhiên làm cho người
được nhượng quyền thay thế các nghĩa vụ của người mua đối với người bán. Nếu
việc bán có kèm theo ủy thác, việc ủy thác này được tiếp tục giữa người mua và
người được nhượng. Những quy định này được áp dụng đối với mọi chuyển nhượng
khi còn sống, tự nguyện hoặc bắt buộc chuyển nhượng vì lý do chết” [52]. Bộ luật
Dân sự Napoleon (1884), điều 1251 “Thế quyền đương nhiên được thực hiện cho
người tiếp nhận bất động sản khi người này sử dụng tiền mua bất động sản để thanh
toán cho người có quyền đã nhận thế chấp bất động sản”[54]. BLDS Campuchia,
Điều 512 quy định rằng “Người ký hợp đồng với người khác có thể chuyển nhượng
vị trí trong hợp đồng đó cho người thứ ba”[52].
Có thể nhận thấy rằng pháp luật của các nước nhìn chung thừa nhận việc
chuyển nhượng hợp đồng là một trong những quyền của bên mua. Chuyển nhượng
hợp đồng là một giao dịch dân sự đặc biệt, giao dịch đó làm thay đổi chủ thể của
hợp đồng đã ký kết. Tương tự pháp luật các nước, pháp luật Việt Nam mặc dù chưa
có quy định chung về chuyển nhượng hợp đồng nhưng pháp luật về KDBĐS đã quy
định “Bên mua có quyền chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL khi hồ sơ đề nghị cấp
GCNQSDĐ cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền”
18


[23, tr.26]. Sự chuyển nhượng này sẽ làm thay đổi chủ thể thực hiện hợp đồng đã ký
ban đầu, bản chất của việc chuyển nhượng là chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa

vụ của một bên trong quan hệ HĐMBNOHTTTL cho bên thứ ba đồng thời bên thứ
ba sẽ thay thế địa vị của bên mua ban đầu chứ không làm thay đổi nội dung của
HĐMBNOHTTTL, địa vị của bên bán mà bên mua đã ký hợp đồng.
Qua việc phân tích các quy định của pháp luật, có thể thấy rằng đối tượng
chuyển nhượng hợp đồng là “Tập hợp quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng ban
đầu mà bên mua đã giao kết với bên bán trong quan hệ HĐMBNOHTTTL”.
Từ những phân tích ở trên theo tác giả “Chuyển nhượng HĐMBNOHTTTL là
việc bên mua chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ pháp lý của mình cho chủ thể
khác để chủ thể này tiếp tục thực hiện, kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ theo thỏa
thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”.
1.3. Chủ thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai
Như đã phân tích đối tượng chuyển nhượng của HĐMBNOHTTTL là tập
hợp quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mà bên mua đã ký với bên bán trong
quan hệ hợp đồng. Do đó có ba chủ thể liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng
là bên mua, bên thứ ba tức là bên nhận chuyển nhượng và bên bán đồng thời cũng là
chủ thể còn lại của HĐMBNOHTTTL đã ký ban đầu. Như vậy, bên mua chuyển
giao tư cách pháp lý mà mình đã xác lập với bên bán trong quan hệ hợp đồng cho
bên thứ ba và bên thứ ba sẽ thay thế vị trí pháp lý của bên mua để kế thừa toàn bộ
quyền, nghĩa vụ phát sinh từ HĐMBNOHTTTL với bên bán. Trong trường hợp này,
bên nhận chuyển nhượng sẽ trở thành bên mua mới và tiếp tục thực hiện các nghĩa
vụ với bên bán cũng như kế thừa toàn bộ quyền phát sinh từ hợp đồng với bên bán.
Đồng thời, bên mua sẽ rút ra khỏi quan hệ hợp đồng đã ký, bên thứ ba sẽ thay thế
bên mua và trở thành bên mua mới với bên bán, bên bán trở thành bên bán của bên
nhận chuyển nhượng. Vì hợp đồng được xác lập trên nguyên tắc tự do thỏa thuận
nên việc bên mua chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba khi chưa có sự đồng ý
của bên bán sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng, ảnh hưởng đến
19