Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM QUỐC HƯNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT THEO
LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - NĂM 2020

HÀ NỘI - năm


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM QUỐC HƯNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT THEO
LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG VŨ HUÂN

HÀ NỘI - NĂM 2020


LỜI CAM ĐOAN
Tôi muốn cam đoan rằng luận văn về đề tài " Quyền sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013 từ thực tiễn
Thành phố Hồ Chí Minh" là nghiên cứu cá nhân tôi trong thời gian gần đây.
Tất cả nội dung được sử dụng trong phân tích luận văn và kết quả nghiên cứu
là của riêng tôi từ nguồn tài liệu khách quan, trung thực, rõ ràng và thực hiện
theo quy định có trích dẫn nguồn.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Quốc Hưng


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO
THUÊ ĐẤT .............................................................................................................. 6
1.1 Khái quát lý luận về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam 6
1.2 Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được Nhà nước cho thuê đất

theo

pháp

luật

về

đất

đai…………………………………………………………12
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC

HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH……………………………………………………………………………21
2.1 Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được

thuê đất tại Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng ............... 21
2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của của các tổ chức
kinh tế được Nhà nước cho thuê đất

tại thành phố Hồ Chí

Minh…………………….….30
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP

LUẬT, BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HIỆU QUẢ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ
ĐẤT…………………………………………………………………………….49
3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện hiệu quả quyền sử

dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất từ thực tiễn thành

phố Hồ Chí Minh .................................................................................................... 49
3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện hiệu quả quyền sử

dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất từ thực tiễn thành
phố Hồ Chí Minh .................................................................................................... 51
KẾT LUẬN CHUNG ............................................................................................. 64
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................. 68


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

NĐCP:

Nghị Định Chính phủ

NQTW:

Nghị Quyết Trung Ương

QĐ-UBND:

Quyết Định Ủy Ban Nhân Dân

SHTP:

Khu Công nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh

TNMT:

Tài nguyên Môi trường

TTTP:

Thanh tra Thành phố


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 2.1: Các quy định của pháp luật Đất đai 2003 và 2013

Trang 25

Sơ đồ 1: Mô tả các nguồn thu từ đất

Trang 42


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Vì có tầm vô cùng quan trọng cho con người và cho xã hội chúng ta. Do
đó, đất đai có một vị trí rất đặc biệt, cho dù ở bất kỳ quốc gia nào và bất kỳ chế
độ nào. Không quốc gia nào lại không có lãnh thổ, không có đất đai của riêng
từng quốc gia một, nơi đó diễn ra tất cả các hoạt động kinh tế, xã hội của quốc
gia đó. Bất cứ nơi nào hoặc bất cứ điều gì, hoạt động sản xuất của con người
đều dựa trên đất đai. Do đó, đất đai luôn được coi là vốn quý giá của xã hội và
luôn chú ý đến việc bảo tồn và phát huy tiềm năng của nó từ đất đai.
Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành
Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử
dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”, “Thu hẹp các đối tượng
được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất”. Nghị quyết cũng nhấn

mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất
thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể
để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa
đất vào sử dụng…”. Trên tinh thần của Nghị quyết này, Luật Đất đai sửa đổi
đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ
họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014). Đây
được coi là cơ sở pháp lý quan trọng nhất đã thể chế hóa quan điểm của Đảng
và Nhà nước ta về chính sách đất đai. Vấn đề giao và cho thuê đất là các quyền
cơ bản của các cá nhân và tổ chức và được quy định tại Khoản 2, Điều 54 Hiến
pháp 2013: “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất
....”. Dù vậy, để thực hiện việc phân bổ quyền này một cách công bằng, hiệu
quả và tránh lãng phí đất đai là điều không dễ dàng. Một trong những đối
tượng quan trọng nêu trên là một doanh nghiệp được thành lập hoặc đăng ký
theo luật pháp Việt Nam và có trụ sở tại Việt Nam bao gồm các doanh nghiệp
được thành lập và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp.
1


Với những lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài “Quyền sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013
từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” để thực hiện nghiên cứu và làm Luận
văn Thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong những năm gần đây, việc nghiên cứu các quy định của Luật đất đai
về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế đã nhận được sự quan tâm của nhiều
nhà nghiên cứu lý luận, nhưng nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn vẫn còn nhiều
quan điểm khác nhau cần được nghiên cứu và làm rõ hơn.
Trong những công trình nghiên cứu, luận án, luận, cũng như các bài viết
khác nhau đã công bố của các tác giả có liên quan đến đề tài này bao gồm:

- “Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng
đất”, Luận án Tiến sỹ luật học của tác giả Nguyễn Ngọc Minh, bảo vệ thành
công vào năm 2016 tại Trường Đại học Luật Hà Nội. Trong luận án này, một
số vấn đề lý thuyết liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế
trong sử dụng đất được làm rõ, làm rõ bản chất và đặc điểm của chế độ pháp lý
về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế trong sử dụng đất; Ngoài ra, luận
án này cũng tập trung vào phân tích và đánh giá nội dung các quy định của
Luật Đất đai 2013.
- “Pháp luật về quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam”, Luận văn Thạc
sĩ luật học của Phạm Hương Thảo bảo vệ thành công năm 2015 tại Khoa Luật,
Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn tập trung vào việc hoàn thiện pháp luật về
quyền sử dụng đất theo hướng hài hòa giữa quan hệ sở hữu và sử dụng đất, tạo
môi trường pháp lý minh bạch cho các giao dịch dân sự, giao dịch đất đai.
- “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp
ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Hiền, bảo vệ
thành công năm 2015 tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn tập
trung vào vấn đề nghiên cứu xuất phát từ tình hình thực tiễn quản lý và hoạt
động sử dụng đất của doanh nghiệp. Việc giao đất, cho thuê đất thừa so với
2


nhu cầu sử dụng đất thực tế ở một số doanh nghiệp dẫn đến lãng phí tài nguyên
đất; chính sách giá đất quá cao; việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của doanh
nghiệp vẫn còn nhiều vấn đề liên quan đến phương thức thanh toán.
- “Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nước ngoài tại
Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ luật học của Trần Thị Minh Hà tại Khoa luật, Đại
học Quốc gia Hà Nội bảo vệ năm 2013. Lu ận v ăn đề cập đến một khía
cạnh của tổ chức kinh tế nước ngoài khi tham gia vào quan hệ sử dụng đất tại
Việt Nam có quyền và hạn chế quyền gì.
- “Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt

Nam hiện nay” bài viết của tác giả Nguyễn Văn Hiến đăng trên Tạp chí Dân
chủ và Pháp luật ( Bộ Tư Pháp) đề cập đến sự phức tạp của các quy định pháp
luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất có liên quan tới nhiều
lĩnh vực như giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất
đai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là nhằm sáng tỏ những vấn đề lý luận
về sở hữu đối với đất đai và các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói
riêng; Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại thành phố
Hồ Chí Minh, từ đó, đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và bảo đảm
thực hiện quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại thành phố Hồ Chí
Minh.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục đích nghiên cứu đã nêu trên, luận văn cần thực hiện
những nhiệm vụ chính như sau:
- Làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về tổ chức kinh tế, như khái
niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế; khái niệm, đặc điểm,
nội dung pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam nói
3


chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
- Phân tích và làm rõ thực trạng điều chỉnh pháp luật đối với quyền sử
dụng đất ở Việt Nam, cũng như các yếu tố tác động, chi phối đến pháp luật về
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở Việt Nam nói chung và thành phố Hồ
Chí Minh nói riêng; đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế tại thành phố Hồ Chí Minh.
- Đưa ra các định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và bảo

đảm thực hiện quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại Việt Nam từ thực
tiễn thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các nội dung văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ở Trung ương, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về quy
định giao đất, cho thuê đất từ khi có Luật Đất đai năm 2013 cho đến nay;
- Vê tình hình thực tiễn áp dụng pháp luật về các vụ việc, tình huống cụ
thể tại Thành phố Hồ Chí Minh từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến
nay.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung, Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và
đánh giá thực tiễn về những mặt ưu điểm, những tồn tại, hạn chế của pháp luật
về quyền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế ở Việt Nam nói chung và tại
thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
Về không gian và thời gian, Luận văn nghiên cứu lý luận và thực tiễn
pháp luật về quyền sử dụng đất của các các tổ chức kinh tế tại thành phố Hồ
Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2013 đến thời điểm hiện nay.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Về phương pháp luận, Luận văn sử dụng phương pháp luận nghiên cứu
khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin; tư
tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật; đường lối, chính sách của Đảng
4


và Nhà nước ta về chính sách đất đai trong quá trình phát triển nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thực hiện công bằng xã hội ở Việt Nam
hiện nay.
Về phương pháp nghiên cứu, Luận văn thực hiện dựa trên cơ sở phối
hợp các phương pháp nghiên cứu có tính phổ quát trong khoa học xã hội và

nhân văn như: Phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê, nghiên cứu xã hội học
pháp luật…
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Về mặt lý luận, Luận văn đã hệ thống hóa, bổ sung và phát triển những
vấn đề lý luận và pháp luật về quyền sử dụng đất của Việt Nam và các tổ chức
kinh tế tại Thành phố Hồ Chí Minh; thực hiện đánh giá thực trạng pháp luật và
thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại
thành phố Hồ Chí Minh; đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật, b ả o đảm
thực hiện quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại Thành phố Hồ Chí
Minh.
Về mặt thực tiễn, Luận văn làm tài liệu tham khảo không chỉ đối với các
ngũ cán bộ quản lý nhà nước trong việc xây dựng và áp dụng pháp luật về
quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế của thành phố Hồ Chí Minh, mà còn
là tài liệu chuyên khảo và tham khảo có giá trị cho các học viên ngành luật học
nói chung và luật kinh tế nói riêng.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, tiểu kết, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, về
nội dung Luận văn có kết cấu gồm 03 chương sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về quyền sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về
quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai 2013 tại TP.HCM.
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, bảo đảm t
hực hiện hiệu quả quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước
5


cho thuê đất.

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT
1.1. Khái quát lý luận về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
ở Việt Nam
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Trong thực tế, các quốc gia trên thế giới, ngoài một số quốc gia vừa tồn
tại song song sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể, thì hầu hết đều thuộc sở hữu
tư nhân. Có thể nói rằng, sở hữu tư nhân chi phối gần như tuyệt đối về quyền
sở hữu và vì vậy mà các quy phạm pháp luật dân sự điều chỉnh các quan hệ đất
đai.
Ở Việt Nam, quan hệ đất đai có những đặc thù nhất định, theo Điều 4
Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu”. Quy định này từ Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam (Hiến pháp năm 2013): “Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, không phận, tài nguyên thiên nhiên
khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư và quản lý là tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Bộ luật
Dân sự, Luật Đất đai đều cụ thể hóa quy định của Hiến pháp quy định đất đai
thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Như vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước làm đại diện
chủ sở hữu thống nhất quản lý theo quy định của Luật Đất đai 2013. Do đó,
Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho người dân thông qua giao đất hoặc cho
thuê đất. Quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định và quy định các
6


quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được pháp luật công nhận.Tuy
nhiên, Luật Đất đai không có quy định rõ ràng khái niệm quyền sử dụng đất,
nhưng luật đã đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên

một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch
về quyền sử dụng đất. Và giá trị của quyền sử dụng đất là giá trị tiền tệ của
quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích được xác định trong một thời gian
sử dụng nhất định.
Người sử dụng đất có thể sở hữu giá trị quyền sử dụng đất và được phép
chuyển quyền sử dụng đất sang các khu vực được giao tương ứng với nghĩa vụ
của họ với Nhà nước.
Trước khi phân tích, giải thích khái niệm về quyền sử dụng đất, chúng ta
cần hiểu quyền đó là gì. Theo Lý luận nhà nước và pháp luật, quyền chủ thể là
cách thức mà pháp luật cho phép các chủ thể được thực thi. Nói cách khác,
quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được
pháp luật cho phép. Quyền của chủ thể hiểu quyền sử dụng đất là gì?
Trong khái niệm luật dân sự truyền thống châu Âu, quyền sử dụng là
một trong những quyền của chủ sở hữu; Theo đó, chủ sở hữu có quyền sở hữu,
sử dụng và định đoạt tài sản của mình.
Tuy nhiên, khi đối tượng được cho thuê, ủy quyền quản lý hoặc cho
mượn bởi chủ sở hữu ... người đó cũng có một số quyền nhất định đối với đối
tượng như quyền chiếm giữ, bảo quản vật và quyền sử dụng vật. ... Khoa học
luật dân sự gọi những quyền này là “vật quyền” hoặc “quyền đối với vật”.
Đối với Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân, đại diện bởi Nhà nước, nhưng thực tế, Nhà nước không trực
tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân để sử dụng ổn định và lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất). Vì thế đất
đai trở thành loại hàng hóa đặc biệt, được thực hiện vào việc mua và bán, giao
dịch trên thị trường. Đó là, khía cạnh giá trị của đất đai khi tham gia vào nền
kinh tế thị trường.
7


Quyền sở hữu (quyền sử dụng) trở thành hàng hóa lưu chuyển trên thị

trường từ chủ thể này sang chủ thể khác. Giáo trình Luật Đất đai của Trường
Đại học Luật Hà Nội có nêu ra: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các
thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã
hội của đất nước”. Từ quan điểm kinh tế, quyền sử dụng đất rất quan trọng vì
nó đáp ứng nhu cầu và lợi ích của chủ sở hữu trong quá trình sử dụng đất. [38,
tr.92].
Vì vậy, về mặt chủ quan của quyền sử dụng đất là quyền lực của các tổ
chức, các hộ gia đình và các cá nhân khai thác các tài sản hữu ích của đất đai
và mang lại lợi ích vật chất nhất định cho họ. Về mặt khách quan, quyền sử
dụng đất là một chế định quan trọng của luật đất đai, bao gồm cả sự kết hợp
của luật đất đai do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát
sinh trong quá trình sử dụng đất làm mối quan hệ làm tăng thêm quyền sử
dụng đất; quan hệ về việc thực hiện quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo vệ
quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp về quyền sử dụng
đất). Xét trên phương diện này, quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định
pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng
đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết
khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã
dành trọn một chương (Chương XI - Từ Điều 166 đến Điều 194) quy định về
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ
chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm
người sử dụng đất.
1.1.1.2. Đặc điểm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản như: (i) Quyền sử
dụng đất là một loại quyền về tài sản, được xác đ ị n h giá trị và được phép
chuyển đổi trên thị trường; (ii) Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở hành vi chuyển
quyền của chủ sở hữu đất đai; (iii) Tổ chức kinh tế có quyền sử dụng đất luôn
8

chịu sự chi phối bởi ý chí của nhà nước trong quá trình thực hiện các quyền của
mình. Quyền sử dụng đất ở nước ta có ý nghĩa rộng hơn quyền sử dụng thông
thường Nó vượt ra ngoài khuôn khổ "hẹp" về quyền khai thác tiện ích, để hưởng
lợi tức và lợi nhuận từ tài sản để chủ thể tham gia vào các giao dịch dân sự trên
thị trường.
Điều đó có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp trong quan hệ thế
chấp, bảo lãnh cho vay tại ngân hàng, tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn
liên doanh trong bất động sản hoặc vốn kinh doanh. Khác với các quyền tài sản
khác, việc thực hiện quyền sử dụng đất nói chung và các tổ chức kinh tế Việt
Nam nói riêng luôn bị ảnh hưởng bởi ý chí của Nhà nước. Ảnh hưởng của Nhà
nước đối với các tổ chức kinh tế này có quyền sử dụng đất, thông qua quy
hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất, hoặc yêu cầu các thực thể tuân theo các thủ
tục pháp lý bắt buộc khi thực hiện các quyền của mình hoặc phải được Nhà
nước phê duyệt trong từng giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể.
Tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định về giao đất, cho thuê đất
và cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất dựa trên kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện hàng năm, thay vì căn cứ chung để lập kế hoạch và quy hoạch. quy
hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu
dân cư khu vực nông thôn.
So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, quy định Luật Đất đai 2013
này góp phần quản lý chặt chẽ hơn việc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền
quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Song
song đó, với quy định mới này, nó nhằm mục đích nâng cao vai trò của quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất dựa trên việc cải thiện chất lượng quy hoạch và
kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất hàng năm theo cấp
huyện.
Tóm lại, quyền sử dụng đất ở Việt Nam thể hiện rõ các đặc thù sau đây:
Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu, nhưng quyền sử dụng đất trên thực tế chủ yếu là các cá nhân và tổ

9


chức, chiếm một phần lớn trong luật đất đai chủ yếu giải quyết mối quan hệ
giữa chủ sở hữu và người có quyền sử dụng đất thực tế. Mối quan hệ giữa chủ
sở hữu đất và cá nhân và tổ chức có quyền sở hữu đất không được hình thành
trên cơ sở quan hệ dân sự thông thường mà thông qua quan hệ hành chính, do
đó nó đặc biệt trong luật đất đai nhằm điều chỉnh mối quan hệ giữa chủ sở hữu
đất và người có quyền sử dụng đất nói riêng và các tổ chức kinh tế nói chung
mang tính hành chính hóa.
Thứ hai, pháp luật đất đai điều chỉnh quyền sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế ở Việt Nam là sự giao thoa giữa luật công và luật tư, trong đó mối quan
hệ giữa doanh nghiệp với quyền sử dụng đất và Nhà nước có dấu hiệu, đặc
điểm của luật công và mối quan hệ giữa doanh nghiệp có quyền sử dụng đất
với các cá nhân, tổ chức khác trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất,
nhấn mạnh các dấu hiệu tự nguyện, thỏa thuận và ưu tiên lợi ích của Doanh
nghiệp có quyền sử dụng đất và lợi ích liên quan các bên. Ngoài ra, quy định
về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế cũng nhằm đảm bảo lợi nhuận và
cơ chế hoạt động minh bạch và bình đẳng của các chủ thể kinh doanh, do đó
hiệu quả kinh tế cũng được thể hiện khá rõ ràng trong luật đất đai Việt Nam
[16 tr.56,57,58].
Thứ ba, Vì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, nên luật đất đai luôn tập
trung vào ý chí của Nhà nước trong quá trình tổ chức kinh tế thực hiện quyền
sử dụng đất. Sự hiện diện của ý chí của Nhà nước này được luật hóa toàn diện
từ cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, trong
quá trình tổ chức kinh tế thực hiện quyền sử dụng đất và chấm dứt sự kiện
pháp lý, quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
Thứ tư, luật đất đai có phạm vi điều chỉnh rộng về mọi mặt liên quan
đến quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Luật đất đai không chỉ quy định
nội dung về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, trình tự, thủ tục và điều kiện

pháp lý để thực hiện quyền sử dụng đất mà còn là cơ chế pháp lý để giải quyết
tranh chấp trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
10


1.1.1.3. Phân loại quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể (là tổ chức, hộ gia đình hay cá
nhân): Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ
thể và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định.
Những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền
cho phép.
Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (là đất nông nghiệp, đất phi
nông nghiệp hay chưa sử dụng): Nghĩa là loại đất này được quy định sử dụng
vào mục đích nào thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu
có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và
phải được cho phép thì mới thực hiện.
Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết
định của cấp có thẩm quyền. Từ đó, quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được
quyết định là tạm thời hay lâu dài.
Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý. Có nghĩa là cần căn cứ theo
quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích
sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình
trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho
thuê lại, thừa kế [39, tr.655].
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm các tổ chức kinh tế
1.1.2.1. Khái niệm các tổ chức kinh tế
Theo khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế bao gồm
doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật
về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Điều đó chúng ta có thể
hiểu, tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai 2013, chỉ là doanh nghiệp có vốn đầu tư

hoàn toàn trong nước, không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,
dù cho doanh nghiệp đó được thành lập và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Khái niệm tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự thì chưa
được rõ ràng. Xét cả Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015
11


đều không có bất cứ một quy định nào giải thích khái niệm về tổ chức kinh tế
mà đều đưa ra những nội dung hết sức chung chung.
1.1.2.2. Đặc điểm của các tổ chức kinh tế
Nếu dựa trên căn cứ là doanh nghiệp, hợp tác xã có thể thấy tổ chức
kinh tế sẽ có một số đặc điểm như sau:
+ Được đăng ký thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật
+ Có hoạt động sản xuất, kinh doanh thực hiện mục đích phát triển kinh
tế
+ Có điều lệ, cơ cấu tổ chức rõ ràng
+ Có tên, địa chỉ cụ thể, có tài sản để hoạt động
+ Có tư cách pháp nhân
+ Không phải là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Về cơ bản, tổ chức kinh tế có nhiều điểm tương đồng với các tổ chức
có tư cách pháp nhân, tuy nhiên, xét trên các tổ chức có tư cách pháp nhân thì
tổ chức kinh tế nằm trong phạm vi nhỏ hơn vì theo Bộ luật Dân sự, pháp nhân
được chia ra nhiều loại trong đó có loại pháp nhân là tổ chức kinh tế. Có một
điểm đáng lưu ý về khái niệm tổ chức kinh tế là “trừ doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài”, có thể thấy, việc quy định tổ chức kinh tế để thực hiện các hoạt
động quản lý nội bộ trong nước của nhà nước Việt Nam, vì vậy, các doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hiện tại không được coi là tổ chức kinh tế.
1.1.2.3. Các hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế
Căn cứ Luật đất đai năm 2013 thì các hình thức sử dụng đất của tổ chức
kinh tế trong nước bao gồm:

- Nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước: (i) Được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất; (ii) Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác: (i) Nhận chuyển
quyền sử dụng đất như chuyển đổi; chuyển nhượng; thừa kế, tặng cho; góp vốn
(Đ.188); (ii) Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác.
12


1.2. Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được Nhà nước
cho thuê đất theo pháp luật về đất đai
1.2.1. Bản chất pháp lý về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các tài sản hữu ích của đất đai để
phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Từ quan điểm kinh
tế, quyền sử dụng đất rất quan trọng vì nó đáp ứng nhu cầu và lợi ích của
người dùng, đặc biệt là các tổ chức kinh tế, trong quá trình sử dụng đất đai. Là
đại diện chủ sở hữu đất, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các
tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước
không mất quyền sử dụng đất của mình. Bởi vì Nhà nước thực hiện các quy
định theo các hình thức chính sau: Thông qua việc thu thập và phê duyệt quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất để phân định các mục đích sử dụng đất cụ thể;
Thông qua việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về quản lý và sử
dụng đất, các tổ chức và hộ gia đình phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất.
Vấn đề này có nghĩa là, thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất,
các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực đồng thời, người
sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích. Chúng bắt
nguồn từ việc sử dụng đất dưới hình thức nghĩa vụ vật chất đối với Nhà nước
thông qua thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất…. .
Hiểu bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất là
quyền của các chủ thể có quyền khai thác, hưởng lợi và nhận lợi nhuận từ việc

sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển nhượng, chuyển từ các
thực thể khác thông qua chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, quà
tặng ... từ các thực thể khác có quyền sử dụng đất.
1.2.2. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi
được Nhà nước cho thuê đất
Theo quy định của pháp luật, các tổ chức kinh tế ở Việt Nam có quyền
sử dụng đất khi có các căn cứ sau đây:
(i) Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho
13


thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
(ii) Nhận chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi; chuyển nhượng;
thừa kế, tặng cho; góp vốn… và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
(iii) Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác và
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
1.2.3. Nội dung quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được
Nhà nước cho thuê đất
Thứ nhất, các tổ chức kinh tế khi được Nhà nước cho thuê đất có những
quyền chung của người sử dụng đất, bao gồm1:
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo
vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

- Được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm
quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp
luật về đất đai.
Thứ hai, quyền của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê2:
Các tổ chức kinh tế được giao đất có tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả
tiền thuê một lần trong toàn bộ thời gian thuê có các quyền và nghĩa vụ chung
được quy định tại Điều 166 và 170 của Luật Đất đai. Các tổ chức kinh tế mà
Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần trong
1
2

Điều 166 Luật Đất đai năm 2013.
Điều 174 Luật Đất đai năm 2013.

14


toàn bộ thời gian cho thuê quyền và nghĩa vụ chung, còn có các quyền sau đây:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của họ gắn
liền với đất;
- Cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu của mình,
gắn liền với đất trong trường hợp Nhà nước giao đất với thu tiền sử dụng đất;
cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu của mình đối với
đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ
thời hạn thuê;
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng
đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơ sở phục vụ lợi ích chung của cộng
đồng; tặng cho những nhà tình nghĩa gắn liền với đất đai theo quy định của
pháp luật;

- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ
chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Góp vốn với quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu của họ,
gắn liền với đất, để hợp tác sản xuất và kinh doanh với các tổ chức, cá nhân,
doanh nghiệp Việt Nam và đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Khi Nhà nước cho Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ như đã
nêu ở trên; cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận việc thực hiện các
quyền đó phải bằng văn bản. Trong trường hợp Nhà nước cho tổ chức tự trị
tài chính công thuê đất với toàn bộ tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian
thuê, thì tiền thuê đó phải có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo Điều 173
của Luật Đất đai quy định về quyền và nghĩa vụ.
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Trong trường hợp Nhà nước giao hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án
15


kinh doanh nhà ở và được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất
thì có quyền và nghĩa vụ theo luật đất đai như các trường hợp không được
miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Trong trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận khác với những mục đích quy định tại
điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được
miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có
mục đích sử dụng tương ứng;
- Trong trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực

hiện các dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận khác với quy định tại điểm a
khoản này và được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, họ có quyền và
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đất như trong trường hợp Nhà nước cho
thuê đất trả tiền thuê hàng năm cho loại đất với mục đích sử dụng tương ứng
Thứ ba, quyền của các tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử
dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm3:
Khi Nhà nước cho tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập thuê đất
thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật
Đất đai;
- Tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam việc thế
chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều
kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước
tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;
người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo
mục đích đã được xác định;
3

Điều 175 Luật Đất đai năm 2013.

16


- Cho thuê lại quyền sử dụng đất dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng
năm đối với đất có cơ sở hạ tầng đã được xây dựng trong trường hợp được
phép đầu tư xây dựng và vận hành kinh doanh cơ sở hạ tầng cho đất khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Do đó, theo quy định trên, Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đất chỉ
được phép thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại theo quy định của pháp luật Việt
Nam. Như vậy, khi Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đất thì các tổ chức
kinh tế đó không được phép thế chấp quyền sử dụng đất đó.
Thứ tư, quy định về quyền của tổ chức kinh tế được thuê đất để xây
dựng công trình ngầm4:
Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đất để đầu tư xây dựng công
trình ngầm thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: (i) Trường hợp thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ như tổ
chức kinh tế quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 174 của Luật Đất đai; (ii)
Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ như
tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật Đất đai.
Thứ năm, quy định về nhận quyền sử dụng đất5:
Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân có thể nhận quyền sử dụng
đất thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại
Điều 191 của Luật Đất đai 2013. Cụ thể như sau: (i) Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho
phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất; (ii) Tổ chức kinh tế không
4
5

Điều 178 Luật Đất đai năm 2013.
Điểm b, khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013.

17

được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất
rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích
sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
Giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý
đơn phương làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên đối với QSDĐ. Các
loại hình giao dịch QSDĐ bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế, góp vốn, thế chấp, cho thuê (cho thuê lại). Theo quy định của Luật
Đất đai năm 2013 (Luật Đất đai), bên chuyển đổi, bên chuyển nhượng, bên
tặng cho, bên thừa kế, bên góp vốn bằng QSDĐ, bên thế chấp, bên cho thuê
(bên cho thuê lại) QSDĐ (gọi chung là bên tiến hành giao dịch QSDĐ) và bên
nhận chuyển đổi, bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho, bên nhận thừa
kế, bên nhận góp vốn bằng QSDĐ, bên nhận thế chấp, bên thuê (bên thuê lại)
(gọi chung là bên tham gia giao dịch) chỉ có quyền giao dịch và tiến hành giao
dịch khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Đối với bên tiến hành giao dịch phải là chủ thể sử dụng đất (SDĐ).
- Phải được Luật Đất đai cho phép giao dịch.
- Không bị hạn chế quyền định đoạt.
1.2.4. Các yếu tố tác động đến quy định pháp luật về quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế
Một là, yếu tố kinh tế.
Nhằm thực hiện hiệu quả các hoạt động quản lý xã hội, Nhà nước không
thể thiếu việc ban hành các luật phù hợp với nhu cầu quản lý kinh tế xã hội của
đất nước. Các vấn đề cần được nhấn mạnh trong quy trình lập pháp là xây
dựng đồng bộ các loại thị trường trong xã hội hiện tại với mục tiêu cuối cùng
là đưa ra các loại pháp lý phù hợp với nhu cầu, sự phát triển cũng như quy luật
khách quan của xã hội, đặc biệt là quy luật phát triển kinh tế xã hội.
Ngoài ra, lợi ích của các bên liên quan đến tổ chức kinh tế là một trong

những yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ
18


chức kinh tế. Trong cuộc sống hiện nay, nhu cầu về quyền sử dụng đất của các
tổ chức kinh tế là nhu cầu chính đáng và hợp pháp6.
Hai là, yếu tố chính trị
Theo đó, yếu tố chính trị là tất cả các yếu tố tạo nên đời sống chính trị của xã
hội trong các giai đoạn lịch sử nhất định nào đó. Nó bao gồm môi trường chính
trị, hệ thống các tiêu chuẩn về chính trị, chủ trương và chính sách của Đảng và
nó cũng là quá trình tổ chức thực hiện của chúng; quan hệ chính trị và ý thức
chính trị; vận hành hệ thống chính trị. Cùng với đó là dân chủ xã hội và bầu
không khí chính trị - xã hội. Các yếu tố chính trị có ảnh hưởng mạnh mẽ đến
hiệu quả của các hoạt động thực thi pháp luật của các chủ thể pháp lý, đặc biệt
là các cơ quan nhà nước và cơ quan có thẩm quyền. Trong lịch sử Hiến pháp
năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nước ta thừa nhận sự tồn tại của nhiều
hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở
hữu tư nhân). Theo đó, Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất năm 19537 quy định:
“Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó... Chính quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia. Mọi khế ước cũ đều huỷ
bỏ. Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho... ruộng đất được
chia”. Tuy nhiên, kể từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thì “đất đai, rừng
núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và
thềm lục địa... đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19) và “những tập thể và cá
nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động
của mình theo quy định của pháp luật” (Điều 20). Chế độ sở hữu toàn dân đối
với đất đai tiếp tục được khẳng định tại Hiến pháp năm 1992 (Điều 17) và
Hiến pháp năm 2013 (Điều 53). Tinh thần đó, Luật Đất đai năm 1987, Luật
Đất đai năm 1993 (sửa đổi và bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 và
Luật Đất đai năm 2013 quy định toàn bộ quyền sở hữu đất đai của toàn dân,

đặc biệt là các quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện của chủ
sở hữu đất đai, ví dụ như: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai
6
7

Khoản 11, Điều 3; Điều 9 Luật Đất đai năm 2013.
(Đăng trên Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật thuộc Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp).

19