Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường từ đường phạm hùng đến đường lê đức thọ tại phường mỹ đình 1, mỹ đình 2, quận nam từ liêm, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

----------

VŨ VĂN VỊNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN
XÂY DỰNG ĐƯỜNG TỪ ĐƯỜNG PHẠM HÙNG ĐẾN
ĐƯỜNG LÊ ĐỨC THỌ TẠI PHƯỜNG MỸ ĐÌNH 1, MỸ
ĐÌNH 2, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2020


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

----------

VŨ VĂN VỊNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN
XÂY DỰNG ĐƯỜNG TỪ ĐƯỜNG PHẠM HÙNG ĐẾN
ĐƯỜNG LÊ ĐỨC THỌ TẠI PHƯỜNG MỸ ĐÌNH 1, MỸ
ĐÌNH 2, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Hà Thành
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

TS. Nguyễn Thị Hà Thành

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội – 2020


LỜI CAM ĐOAN
Đề tài “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng
mặt bằng của dự án xây dựng đường từ đường phạm hùng đến đường lê
đức thọ tại phường Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành
phố Hà Nội” là công trình do chính tác giả tìm hiểu, nghiên cứu và thực
hiện.
Những nội dung, ý tưởng của các tác giả khác trong các tài liệu tham
khảo đều được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định.
Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn.
Tác giả

Vũ Văn Vịnh

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Quý
Thầy, cô Khoa Địa Lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội đã
trang bị cho tôi những kiến thức quý báu, giúp tôi tiếp cận tư duy khoa học,
nghiên cứu, phục vụ công việc.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất tới giảng viên hướng dẫn là
TS. Nguyễn Thị Hà Thành đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt
quá trình hoàn thành luận văn.
Cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi hoàn
thành tốt nghiên cứu của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Vũ Văn Vịnh


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 5
1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT .................................................. 5
1.1.1. Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư............................. 5
1.1.2. Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ................ 5
1.1.3. Nguyên tắc bồi thường ........................................................................ 7
1.1.4. Yếu tố giá đất và định giá đất .............................................................. 7
1.1.5. Thị trường bất động sản ...................................................................... 8
1.1.6. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư ....................... 9
1.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT

NAM ................................................................................................................ 10
1.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở
một số nước trên thế giới ............................................................................. 10
1.2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở
Việt Nam ..................................................................................................... 16
1.3. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ Ở THÀNH
PHỐ HÀ NỘI................................................................................................... 29
1.3.1. Về công tác chỉ đạo, điều hành.......................................................... 30
1.3.2. Về công tác xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật
trong lĩnh vực thu hồi đất giải phóng mặt bằng .......................................... 31
1.3.3. Về công tác giải quyết, tháo gỡ vướng mắc trong việc áp dụng cơ chế
chính sách giải phóng mặt bằng .................................................................. 32
1.4. NHẬN XÉT CHUNG VỀ TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN
CỨU…….. ....................................................................................................... 34
CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG TỪ ĐƯỜNG PHẠM HÙNG


ĐẾN ĐƯỜNG LÊ ĐỨC THỌ TẠI PHƯỜNG MỸ ĐÌNH 1, MỸ ĐÌNH 2, QUẬN
NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ........................................................... 36
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Nam Từ Liêm ........................... 36
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 36
2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội ..................................................................... 38
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi
trường .......................................................................................................... 39
2.2. Tình hình quản lý đất đai quận Nam Từ Liêm ......................................... 41
2.2.1. Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ......... 41
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2018 ..................... 46
2.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất đai ....................... 48
2.3. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM .......................................................................... 48
2.3.1. Các văn bản pháp lý về bồi thường hỗ trợ và tái định cư ................. 48
2.3.2. Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất ........................................................................................... 49
2.3.3. Kết quả đạt được................................................................................ 54
2.3.4. Những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong việc thu hồi đất .................. 57
2.4. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TUYẾN ĐƯỜNG TỪ ĐƯỜNG
PHẠM HÙNG ĐẾN ĐƯỜNG LÊ ĐỨC THỌ TẠI PHƯỜNG MỸ ĐÌNH 1,
MỸ ĐÌNH 2 ..................................................................................................... 58
2.4.1. Cơ sở pháp lý của dự án .................................................................... 58
2.4.2. Khái quát về dự án trên địa bàn nghiên cứu ...................................... 60
2.5. ĐỐI TƯỢNG VÀ ĐIỀU KIỆN ĐƯỢC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ ......................................................................................................... 61
2.6. KẾT QUẢ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ Ý KIẾN CỦA
NGƯỜI DÂN KHI BỊ THU HỒI ĐẤT ........................................................... 73
2.6.1. Kết quả bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện dự án ................................ 73
2.6.2. Kết quả hỗ trợ tại dự án nghiên cứu .................................................. 82


2.6.3. Kết quả tái định cư của dự án ............................................................ 86
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC THU HỒI
ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN ĐƯỜNG TỪ ĐƯỜNG PHẠM
HÙNG ĐẾN ĐƯỜNG LÊ ĐỨC THỌ TẠI PHƯỜNG MỸ ĐÌNH 1, MỸ ĐÌNH 2,
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI............................................... 88
3.1. ĐÁNH GIÁ CHUNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TẠI DỰ
ÁN NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ
HÀ NỘI............................................................................................................ 88
3.1.1. Thuận lợi............................................................................................ 88
3.1.2. Khó khăn ........................................................................................... 88

3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN ĐƯỜNG TỪ ĐƯỜNG PHẠM HÙNG ĐẾN
ĐƯỜNG LÊ ĐỨC THỌ TẠI PHƯỜNG MỸ ĐÌNH 1, MỸ ĐÌNH 2, QUẬN
NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ....................................................... 89
3.2.1. Giải pháp về chính sách..................................................................... 89
3.2.2. Giải pháp về vai trò của cộng đồng và ý thức của người dân ........... 90
3.2.3. Về chức năng, nhiệm vụ của cán bộ thực hiện .................................. 91
3.2.4. Giải pháp tuyên truyền về chính sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ tái
định cư ......................................................................................................... 91
3.2.5. Giải pháp cụ thể cho dự án ................................................................ 92
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................. 94
1. KẾT LUẬN.................................................................................................. 94
2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................. 95
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 96
PHỤ LỤC


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng trong môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, cơ sở phát triển kinh tế, văn hóa đời sống xã hội của nhân dân.
Tài nguyên đất thì có hạn, bên cạnh đó dân số tăng nhanh dẫn đến nhu cầu sử
dụng đất cho các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia công cộng, phát
triền kinh tế... của con người ngày càng tăng. Đất đai có tính cố định và có giới
hạn về không gian không tuân theo ý muốn chủ quan của con người. Chính vì
vậy, đất đai cần được quản lý và sử dụng một cách hợp lý, có hiệu quả, tiết kiệm
và bền vững.
Thu hồi bồi thường, hỗ trợ tái định cư để thực hiện các công trình quốc
phòng an ninh, phát triển hạ tầng, kinh tế... là một khâu quan trọng của quá trình

phát triển đất nước. Bồi thường, hỗ trợ tái định cư cũng là một vấn đề hết sức
nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và công động
dân cư, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, đặc biệt
với các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, đến từng cơ
sở, đến từng địa phương.
Hạ tầng kinh tế xã hội đang được quan tâm đầu tư nâng cấp, một số dự án
quan trọng đã và đang được đầu tư xây dựng như các khu đô thị mới, các khu,
cụm công nghiệp, các trục giao thông, các khu nhà cao tầng, khách sạn…nên đã
góp phần gia tăng giá trị của ngành công nghiệp – xây dựng, hoạt động thương
mại - dịch vụ có thêm những thành tựu mới, doanh số tăng nhanh, chất lượng
được nâng cao, nhất là dịch vụ vận tải, bưu chính – viễn thông, ngân hàng, bảo hiểm.
Sản xuất nông nghiệp và xây dựng nông thôn có nhiều chuyển biến quan trọng.
Quận Nam Từ Liêm được thành lập theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày
27/12/2013 của Chính phủ về điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm để
thành lập 02 quận và 23 phường thuộc Thành phố Hà Nội. Theo quy hoạch
chung Thủ đô Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050, quận Nam Từ Liêm là một trong
những đô thị lõi, là trung tâm hành chính, dịch vụ, thương mại của Thủ đô Hà
Nội. Quận Nam Từ Liêm có nhiều công trình kiến trúc hiện đại và quan trọng
của Quốc gia và Thủ đô Hà Nội. Quận cũng là địa phương có tốc độ đô thị hóa
1


nhanh và mạnh mẽ trong các quận, huyện thuộc Thành phố, với nhiều dự án
trọng điểm đã và đang được triển khai.
Tuy nhiên, công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư của quận còn gặp nhiều
khó khăn, vướng mắc, chưa đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại
hoá. Thậm chí có lúc, có nơi xảy ra vụ việc phức tạp, kéo dài, làm chậm tiến độ thực
hiện dự án, gây ảnh hưởng về kinh tế và ảnh hưởng trật tự trị an xã hội.
Một trong những vấn đề quan trọng là người dân trong diện di dời phải thay
đổi nghề nghiệp, điều kiện sống, học tập, thay đổi tập quán và các vấn đề tâm lý,

xã hội khác. Cho nên bên cạnh đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng phục vụ
đầu tư xây dựng, thì tạo việc làm cho người dân trong diện di dời, tạo lập sự cân
bằng mới cho họ có được cuộc sống ổn định, cũng là yêu cầu hết sức cấp thiết
hiện nay. Chính vì những lý do đó, tôi tiến hành lựa chọn và nghiên cứu đề tài
“Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng
của dự án xây dựng đường từ đường Phạm Hùng đến đường Lê Đức Thọ tại
phường Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở dự án xây
dựng tuyến đường từ đường Phạm Hùng đến đường Lê Đức Thọ tại phường Mỹ
Đình 1, Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội làm cơ sở cho việc đề
xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ và nội dung nghiên cứu
- Khảo sát điều tra thu thập tài liệu;
- Tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG dự
án xây dựng tuyến đường từ đường Phạm Hùng đến đường Lê Đức Thọ tại phường
Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2;
- Phân tích làm rõ những ảnh hưởng từ việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ tái định cư tới tiến độ của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng dự án.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ
thực hiện Dự án.
2


4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án với tổng
diện tích 16,8 ha trên địa bàn các phường Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, quận Nam Từ

Liêm, thành phố Hà Nội.
Phạm vi khoa học: Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng, làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong
giải phóng mặt bằng của dự án. Đề xuất một số giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho
Dự án.
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp
+ Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên: vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, chế
độ thuỷ văn, tài nguyên thiên nhiên...
+ Thu thập số liệu về điều kiện kinh tế - xã hội: dân số, lao động, tình hình
sản xuất của các ngành...
+ Thu thập các thông tin liên quan đến tình hình bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của quận Nam Từ Liêm từ năm 2016 - 2019.
+ Thu thập các tài liệu liên quan đến dự án gồm: tài liệu về bản đồ quy
hoạch, bản đồ thu hồi đất và các văn bản pháp luật, chính sách có liên quan đến giải
phóng mặt bằng, các hồ sơ thu hồi đất có liên quan đến các dự án nghiên cứu.
+ Thu thập tài liệu, số liệu, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê kiểm
kê,... từ phòng Tài nguyên và Môi trường; phòng Thống kê...
5.2. Phương pháp điều tra nhanh các hộ gia đình và cá nhân
- Phỏng vấn các hộ có đất bị thu hồi tại dự án theo mẫu phiếu điều tra:
+ Thông tin về tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
+ Tình hình về bồi thường, hỗ trợ: Tổng diện tích đất bồi thường, giá để
bồi thường về đất, tài sản trên đất, số tiền được bồi thường
+ Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân đối với công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư
+ Nguyện vọng của người được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng như
mức độ ảnh hưởng của dự án đến đời sống, việc làm, thu nhập của người bị thu
hồi đất và người dân trong vùng dự án
- Số phiếu đã điều tra của là 90 phiếu.
3

5.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp thống kê
và xử lý số liệu thống kê từ các số liệu điều tra bằng phần mềm Excel. Sau đó
tiến hành sắp xếp số liệu đã xử lý dưới dạng biểu để dễ phân tích đánh giá việc
thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư thuộc dự án nghiên cứu.
5. Cấu trúc luận văn
Cấu trúc của luận văn ngoài phần Mở đầu, kết luận và kiến nghị gồm các
nội dung chính sau:
Chương 1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
của dự án xây dựng tuyến đường từ đường Phạm Hùng đến đường Lê Đức Thọ
tại phường Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng của dự án xây dựng tuyến đường từ đường Phạm Hùng đến đường Lê Đức
Thọ tại phường Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
6. Dự kiến kết quả đạt được
Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quận Nam Từ
Liêm, thành phố Hà Nội và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn nghiên cứu.
7. Ý nghĩa khoa học
- Đề tài nghiên cứu một cách khoa học, toàn diện và có hệ thống các
chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất của các dự án được chọn để đánh giá.
- Các cấp thẩm quyền liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định
trên địa bàn quận Nam Từ Liêm có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng các
giải pháp phù hợp để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư đạt
được kết quả tốt hơn.
- Kết quả nghiên cứu có thể dùng làm nguồn tài liệu tham khảo trong công

tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư trên địa bàn quận Nam Từ Liêm.

4


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
1.1.1. Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Theo khoản 4 Điều 5 của Luật Đất đai năm 2013 thì thu hồi đất: Là việc
Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất
đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định
(Quốc hội, 2013).
- Theo khoản 12 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 thì Bồi thường về đất là
nhà Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho
người sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
- Theo quy định tại Khoản 7, Điều 4, Luật đất đai năm 2003: “Hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua
đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”
(Luật đất đai 2003). Quy định tại Khoản 14, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu
hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” (Quốc hội, 2013).
- Tái định cư là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằm thông qua
các hoạt động hỗ trợ để giúp đỡ những người bị thu hồi đất ở nằm trong diện phải
di dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở mới được ổn định đời sống, ổn định sản
xuất để phát triển kinh tế-xã hội (Phạm Phương Nam, 2013).
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: Bồi
thường bằng nhà ở; Bồi thường bằng giao đất ở mới; Bồi thường bằng tiền để
người dân tự lo chỗ ở. Nhìn chung, TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ

vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng.
1.1.2. Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước ta
đó là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”. Công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là nhiệm vụ chung của cả hệ thống chính trị,

5


không riêng gì đơn vị nào. Do vậy, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và
Trung tâm Phát triển Quỹ đất tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng phải tranh thủ hệ thống mặt trận,
các đoàn thể ở địa phương tham gia tuyên truyền vận động ngay từ khi triển khai
thực hiện dự án. Đồng thời địa phương nào quan tâm, tích cực làm tốt công tác
này thì dự án sớm được triển khai và đi vào hoạt động, người dân sẽ có việc làm,
tăng thêm thu nhập cho gia đình và cũng tăng nguồn thu cho ngân sách góp phần
cho địa phương phát triển nhanh, phát triển bền vững.
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mang tính quyết định vì tiến độ
của các dự án, là khâu quan trọng trong thực hiện dự án. Có thể nói: việc bồi
thường giải phóng mặt bằng là mấu chốt quan trọng nhất của dự án, là linh hồn
của dự án. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước,
của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của
những người bị thu hồi đất. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chính là quá trình
thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình
xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất được quy hoạch cho việc cải
tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư được tính từ khi bắt đầu thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đến khi giải phóng mặt bằng xong, tạo quỹ đất sạch và bàn giao đất cho
chủ đầu tư. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa
các dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội. Triển

khai thực hiện đúng tiến độ, đúng kế hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và
việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại công tác này chậm, kéo dài gây ảnh
hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây
ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dân thi hành như : Nghị định
số 43/2014/NĐ- CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013; Ngày
15/5/2014 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 47/2014/NĐ- CP quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nhìn chung, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định trong tình hình hiện nay

6


không đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích
của người dân phải di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, có điều kiện
sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, hỗ trợ
đào tạo chuyển đổi nghề để tạo điều kiện, tạo công ăn việc làm cho người dân
sống và ổn định.
1.1.3. Nguyên tắc bồi thường
Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện do pháp luật quy định thì
được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xem xét, hỗ trợ;
Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết
định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu
có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch được thực hiện thanh toán bằng tiền.
1.1.4. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
+ Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung
gia đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng
01 hàng năm.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
7


những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế
nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi
chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất
được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng
loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp
với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp
truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh
trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2015 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì
có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường giải phóng mặt bằng chiếm
70,64%. trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng thì

có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất
chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tđc lại quá
cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi (bộ tài nguyên và môi
trường, 2015).
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
không được làm tốt sẽ làm cho công tác giải phóng mặt bằng ách tắc, dẫn tới
không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội
đầu tư.
1.1.5. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch
trên thị trường; đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai,
nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
8


Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
1.1.6. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư
Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với
điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Đối với khu vực đô thị, mật độ
dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình
thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có những đặc trưng nhất định.
Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương
mại, buôn bán nhỏ... quá trình giải phóng mặt bằng và giá đất tính bồi thường, hỗ
trợ cũng có đặc trưng riêng của nó. Còn đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản

xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó giải phóng mặt bằng và giá
đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong
đời sống kinh tế- xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân
cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu
sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất
để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên
truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển
nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác cây
trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất
định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường do các nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý
khác nhau, cơ chế chính sách chưa đáp ứng với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên
chưa giải quyết được các vướng mắc và tồn tại cũ.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
9


định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở
khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
1.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở
VIỆT NAM
1.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi

đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Trung Quốc
Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất năm 2009 tại một
số thành phố lớn của Trung Quốc: Thâm Quyến, Bắc Kinh... Người bị thu hồi đất
được bồi thường bằng đất nông nghiệp, nếu không có đất nông nghiệp thì được bồi
thường bằng tiền. Giá đất được tính để bồi thường bằng tiền được xác định theo
phương pháp thu nhập (lấy thu nhập ròng bình quân 3 năm liền đối với khu đất bị
thu hồi chia cho lợi tức tín dụng, sau đó nhân với 30 lần - tương ứng 30 năm được
giao đất). Tiền bồi thường được huy động từ 3 nguồn:
+ Nguồn thu từ đất đai khoảng gần 70%, nguồn thu này chiếm khoảng 15%
tổng thu ngân sách nhà nước hàng năm.
+ Doanh nghiệp bồi thường bằng việc trích từ 10% - 15% diện tích đất thu
hồi để nông dân có thể sử dụng đất đó làm khách sạn, nhà hàng, nhà ở, v.v. hoặc
góp vốn bằng đất với doanh nghiệp để kinh doanh, dịch vụ.
+ Cộng đồng thôn trích một khoản trong quỹ chung của thôn quỹ này được
hình thành từ nhiều nguồn trong đó một phần từ tiền Nhà nước đền bù cho người
bị thu hồi đất) để hỗ trợ cho người bị thu hồi đất.
Ngoài việc bồi thường bằng đất, bằng một phần đất và tiền hoặc bằng tiền,
người bị thu hồi đất nông nghiệp còn được đào tạo nghề đối với người trong độ
tuổi cho phép, được mua bảo hiểm xã hội. Việc thu hồi đất Nhà nước thông báo
cho người sử dụng đất biết trước trong phạm vi một năm. Người dân có quyền
lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
10


mới. Tại Bắc Kinh và Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt
hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình. Về giá bồi
thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước
quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh
hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại

chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại theo tính chất
của đất và loại đất
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp
thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng
khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều
kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có
chính sách riêng.
1.2.1.2. Hàn Quốc
Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, nhà nước có quyền
thu hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đích sau đây:
(-) Các dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh;
(-) Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi v.v;
(-) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu v.v;
(-) Dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng …;
(-) Dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu
nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng …
Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc
có những điểm đáng lưu ý sau đây:
+ Quy trình tham vấn và cưỡng chế.Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế với các bước cụ thể sau:
(i) Thu thập, chuẩn bị các quy định về tài sản và đất đai có liên quan đến
việc thu hồi đất;
(ii) Xây dựng và công bố phương án bồi thường;
(iii) Thành lập Hội đồng bồi thường;
(iv) Đánh giá và tính toán tổng số tiền bồi thường;
11


(v) Yêu cầu tham vấn bồi thường;
(vi) Hoàn tất hợp đồng bồi thường.

Các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án,
cách thức bồi thường. Nếu quá trình tham vấn bị thất bại thì nhà nước phải sử
dụng biện pháp cưỡng chế. Theo ông Kim Jaejeong, Cục trưởng Cục Chính sách
đất đai Hàn Quốc, thì ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp nhà nước thu
hồi đất thực hiện thành công theo quy trình tham vấn, chỉ có 15% các trường hợp
phải sử dụng phương thức cưỡng chế.
+ Nguyên tắc bồi thường, được ghi nhận trong các đạo luật về bồi thường
khi thu hồi đất. Những nguyên tắc cơ bản bao gồm:
(i) Chủ dự án bồi thường cho chủ đất và cá nhân có liên quan về những thiệt
hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất … cho các công trình công cộng;
(ii)Việc bồi thường được thực hiện trước khi triển khai dự án;
(iii) Bồi thường cho chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ thực hiện
dự án phát hành;
(iv) tiền bồi thường được chi trả cho từng cá nhân;
(v) Thực hiện bồi thường trọn gói, một lần.
+ Về thời điểm xác định giá bồi thường, trường hợp thu hồi đất thông qua
hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt
được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối với trường hợp thu
hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì xác định giá tại thời điểm cơ quan nhà
nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế.
+ Về xác định giá bồi thường, chủ thực hiện dự án không được tự định giá
mà do ít nhất hai cơ quan định giá thực hiện. Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất
hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức
năng tư vấn về giá đất. Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu về việc xác định giá
bồi thường thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ chức tư
vấn về định giá đất thứ ba. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường
là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư
vấn về giá đất độc lập được thuê định giá.
12

+ Về bồi thường đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Bồi thường đối với
đất được thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ công bố hàng
năm theo Luật Công bố giá trị và Định giá bất động sản. Tổ chức định giá sẽ tiến
hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, môi trường xung quanh… có ảnh
hưởng đến giá trị của đất, tham chiếu từ hơn 01 hoặc 02 mảnh đất tham khảo so
với mảnh đất cần định giá. Quá trình định giá cần đảm bảo sự hài hòa giữa giá
đất do tổ chức định giá đưa ra và mức giá theo khung giá đất công khai, chính
thức của Chính phủ…
Bồi thường đối với tài sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây trồng, công trình
xây dựng, mồ mả... Đối với các tài sản khác gắn liền với đất, việc bồi thường
được xác định cụ thể như sau:
(i) Bồi thường các quyền sử dụng đối với tài sản (quyền khai thác mỏ,
quyền đánh bắt cá, quyền sử dụng nguồn nước …) được thực hiện với mức giá
phù hợp thông qua định giá chi phí đầu tư, mức lợi nhuận mong đợi;
(ii) Bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất dẫn đến tạm ngừng hoặc dừng
công việc kinh doanh gây ra;
(iii) Bồi thường thiệt hại về hoa màu trên đất nông nghiệp dựa vào việc xác
định doanh thu trên mỗi đơn vị diện tích đất nông nghiệp;
(iv) Bồi thường thiệt hại về thu nhập cho người lao động bị mất việc hoặc
tạm thời nghỉ việc do thu hồi đất gây ra. Việc bồi thường được thực hiện dựa trên
căn cứ xác định mức lương trung bình của người lao động theo Luật liêu chuẩn
lao động.
+ Về tái định cư khi thu hồi đất ở. Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây
dựng khu tái định cư, trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư. Khu tái định
cư phải có hệ thống cơ sở hạ tầng đảm bảo cuộc sống của người dân. Người bị thu
hồi đất ở được ưu tiên mua đất tái định cư với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi
phí phát triển. Diện tích mỗi mảnh đất tái định cư rộng từ 165 m2 - 265 m2 …
(Nguyễn Quang Tuyến, 2013).
1.2.1.3. Singapore

Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và
người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất được
13


thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên
tắc chủ yếu sau đây:
(i) Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng;
(ii) Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các
trường hợp cần thiết);
(iii) Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo
luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng;
(iv) Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật
quy định.
Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm
trước khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực
hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc
bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).
Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore
có những điểm đáng lưu ý sau đây:
- Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất
động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí
mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới ... Trường hợp người bị thu
hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác
định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các
chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền thuê định giá lại.
Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do
người bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản. Phần
giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá
trị bồi thường. Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá bất

động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động
sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước.
Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất
các thiệt hại sau đây: Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua bất động
sản gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi,
14


người đi đường có thể nhìn vào nhà v.v; trường hợp công trình công cộng gây
chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ
sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại.
Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc
tháo dỡ nhà ở. Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu
hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu
cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp.
- Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để
bồi thường:
(i) Yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình không chịu
thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn;
(ii) Yêu cầu đòi bồi thường phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà hoặc xây
dựng nhà mới sau khi nhà nước đã có quyết định thu hồi đất;
(iii) Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế;
(iv) Trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động kinh doanh không
có giấy phép;
(v) Trường hợp người sử dụng đất không có căn cứ pháp lý để bồi thường;
(vi) Đất sử dụng bất hợp pháp …
- Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất. Trường
hợp người bị thu hồi đất không nhất trí với mức giá bồi thường họ có quyền
khiếu kiện về giá trị bồi thường. Hội đồng bồi thường là người có thẩm quyền
quyết định về giá trị bồi thường và đưa ra câu trả lời đối với người khiếu kiện.

Nếu người bị thu hồi đất không đồng ý với câu trả lời của Hội đồng bồi thường
thì có quyền khởi kiện vụ việc ra Tòa Thượng thẩm.
Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến
hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy
định chặt chẽ của pháp luật. Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong
quá trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân. Tỷ lệ cưỡng
chế khi thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất).
- Vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở rất được Chính phủ
15


Singapore rất chú trọng thực hiện. Chính sách này được triển khai gắn với việc
bố trí nhà ở do nhà nước xây dựng (nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm
với một số điều kiện. Cục Phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có
nhiệm vụ cung cấp nhà ở công cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ công tác
tái định cư. Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho 85% dân
số; trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ.
Việc tái định cư được thực hiện trên cơ sở điều tra xã hội học một cách cẩn
thận, tỉ mỉ nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ
gia đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất
động sản... tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác,
công bằng.
Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung
cấp phải được Cơ quan quản lý đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục
giới thiệu mua hoặc thuê nhà của Cục Phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu
đãi; được miễn thế chấp…Công dân Singapore được ưu tiên tái định cư. Trường
hợp người bị thu hồi đất ở không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà
nước hỗ trợ thêm một khoản tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore).
Nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, Chính phủ có các ưu đãi, hỗ
trợ cho chương trình phát triển nhà ở của HDB, nhất là các chính sách về tài

chính, huy động vốn và hỗ trợ, tạo điều kiện cho người mua nhà. HDB cung cấp
nhiều nhà ở công nhằm thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người dân, trong đó các
tòa nhà cao tầng chủ yếu được cung cấp phục vụ tái định cư. Bên cạnh đó còn có
các loại nhà hạng sang và kể cả nhà nhỏ khép kín. Để hạn chế tình trạng mua
bán, đầu cơ nhà ở kiếm lời, Chính phủ Singapore quy định người dân khi mua
nhà ở của HDB phải sử dụng để ở sau 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ
thời điểm bán căn nhà đầu tiên) mới được mua căn nhà thứ 2 của HDB (Nguyễn
Quang Tuyến, 2013).
1.2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất ở Việt Nam
1.2.2.1. Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và có
hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Quy định "đất có giá" và người sử dụng đất có các
16


quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác
bồi thường, giải phóng mặt bằng của Luật Đất đai năm 1993.
+ Tại Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. Tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Chính phủ quy định
khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.
+ Điều 27 quy định “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu
hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi
đất được đền bù thiệt hại”
Những quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Luật Đất đai
năm 1993 đã thu được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực
hiện, nhưng càng về sau, do sự chuyển biến của tình hình kinh tế xã hội, nó đã
dần mất đi vai trò làm động lực thúc đẩy phát triển. Để tạo điều kiện đẩy

nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ thi công công trình,
đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, nhiều văn bản
quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được ban hành:
Luật sửa đổi bổ sung một số điều năm 2001 Luật Đất đai
Nghị định số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP nêu trên.
Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC đã quy định
rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đối tượng phải
bồi thường thiệt hại, đối tượng được bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt
hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất,
17


việc lập khu TĐC cũng như việc tổ chức thực hiện.
- Về việc áp dụng: Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy
định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC áp
dụng chung cho mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất. Đây là một điểm khác
so với Nghị định số 90/CP.
- Đối tượng phải bồi thường thiệt hại: Người sử dụng đất được Nhà nước
giao đất hoặc cho thuê đất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về đất và tài sản
cho người có đất bị thu hồi để giao hoặc cho mình thuê.
- Đối tượng được bồi thường thiệt hại: Phải là người có quyền sử dụng đất,
người sở hữu tài sản hợp pháp theo quy định của pháp luật.
- Phạm vi bồi thường thiệt hại gồm:

Bồi thường thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi.
Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có.
Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di
chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.
Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi.
Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di
chuyển, giải phóng mặt bằng.
Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất thì tuỳ
từng trường hợp cụ thể mà người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng tiền,
nhà ở hoặc bằng đất. Khi bồi thường bằng đất hoặc nhà ở mà có sự chênh lệch về
giá trị thì người được bồi thường được nhận hoặc phải trả lại phần chênh lệch giá
trị đo bằng tiền.
Điều kiện được bồi thường: do chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam qua
các thời kỳ lịch sử có nhiều thay đổi và do còn nhiều bất cập trong công tác quản lý,
sử dụng đất, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã quy định rất cụ thể, chi tiết các trường
hợp được bồi thường thiệt hại về đất, về tài sản (Tổng cục địa chính, 2001).
Giá đất để tính bồi thường thiệt hại: Giá đất để tính bồi thường thiệt hại
được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của
Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả
18