Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tỉnh quảng ninh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (483.78 KB, 110 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ
THỰC TIỄN TẠI TỈNH QUẢNG NINH
Ngành: Luật kinh tế
LÝ VĂN THÁI
Hà Nội – Năm 2020
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ
THỰC TIỄN TẠI TỈNH QUẢNG NINH
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8380107
Họ và tên học viên: LÝ VĂN THÁI
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN CẢNH
Hà Nội – Năm 2020
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các nội dung
nghiên cứu và số liệu trong đề tài này là trung thực và có nguồn gốc trích dẫn rõ
ràng. Nếu phát hiện ra có sự gian lận nào tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước
hội đồng, cũng như kết quả luận văn của mình.
Hà Nội, ngày 22 tháng 01 năm 2020
Lý Văn Thái
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn này, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ nhiệt tình từ các cơ quan, tổ chức và cá nhân. Nhân đây, tôi xin gửi lời cảm
ơn sâu sắc lòng biết ơn chân thành đến các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện và giúp
đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Trước hết tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Ngoại
thương, Khoa Sau đại học của trường cùng tập thể các thầy cô giáo, những người đã
trang bị kiến thức cho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường.
Với lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất, tôi xin trân trọng cảm ơn TS.
Nguyễn Văn Cảnh, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu
và hoàn thiện đề tài.
Do thời gian nghiên cứu và kiến thức còn hạn chế, luận văn được hoàn thiện
không thể tránh khỏi những sơ suất thiếu sót, tác giả rất mong nhận được những ý
kiến của các thầy cô giáo cùng các bạn.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 22 tháng 01 năm 2020
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Lý Văn Thái
iii
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN........................................................................................................... ii
MỤC LỤC...............................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.......................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG, BIỂU.................................................................................... vii
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.................................................................. viii
MỞ ĐẦU................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài..................................................... 2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu..................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 4
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu......................................... 5
7. Kết cấu cấu đề tài nghiên cứu............................................................................ 5
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT........................6
1.1. Khái niệm, đặc điểm về tặng cho quyền sử dụng đất......................................6
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất.............................................. 6
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm về tặng cho quyền sử dụng đất.............................. 13
1.1.3. Sự khác nhau giữa tặng cho quyền sử dụng đất và tặng cho tài sản........19
1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
20
1.2.1. Khái niệm pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất............................... 20
1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất..........................21
1.2.3. Vai trò của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất..............................26
1.2.4. Bản chất xã hội - pháp lý của pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất......29
Kết luận chương 1................................................................................................... 31
iv
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT QUA THỰC TẾ TẠI TỈNH QUẢNG NINH.................................................. 33
2.1. Nội dung pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất....................................... 33
2.1.1. Các quy định về đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất...................33
2.1.2. Các quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về tặng cho quyền sử
dụng đất............................................................................................................ 35
2.1.3. Các quy định về hợp đồng và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất............................................................................................................ 40
2.1.4. Các trường hợp hợp đồng và hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất vô hiệu........................................................................................... 43
2.1.5. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tặng cho quyền
sử dụng đất....................................................................................................... 47
2.1.6. Đánh giá tồn tại của hệ thống văn bản pháp luật về tặng cho quyền sử dụng
đất..................................................................................................................... 49
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh
54
2.2.1. Giới thiệu tổng quát về tỉnh Quảng Ninh................................................ 54
2.2.2. Thực tiễn quản lý quyền sử dụng đất...................................................... 56
2.2.3. Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại
Tỉnh Quảng Ninh.............................................................................................. 66
Kết luận chương 2................................................................................................... 71
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ
NÂNG CAO KHẢ NĂNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH QUẢNG NINH................................................................ 72
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất của Tỉnh
Quảng Ninh trong thời gian tới............................................................................ 72
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất 74
3.2.1. Hoàn thiện các quy định chung của pháp luật......................................... 74
3.2.2. Hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình thức hợp đồng tặng cho tài sản
78
v
3.2.3. Hoàn thiện các quy định hợp đồng và hình thức hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất....................................................................................................... 81
3.2.4. Hoàn thiện các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp tặng cho quyền
sử dụng đất....................................................................................................... 84
3.3. Một số giải pháp nâng cao khả năng áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử
dụng đất tại Tỉnh Quảng Ninh.............................................................................. 86
Kết luận chương 3................................................................................................... 95
KẾT LUẬN............................................................................................................. 96
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................. 98
vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT
KÝ HIỆU
DIỄN GIẢI
1
BLDS
Bộ luật dân sự
2
BTNMT
Bộ tài nguyên môi trường
3
CNH
Công nghiệp hoá
4
ĐTH
Đô thị hoá
5
GCN
Giấy chứng nhận
6
KT–XH
Kinh tế - Xã hội
7
HĐH
Hiện đại hoá
8
LĐĐ
Luật đất đai
9
NSDĐ
Người sử dụng đất
10
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
11
QSH
Quyền sở hữu
12
UBND
Ủy ban nhân dân
vii
DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Trang
Bảng 2.1. Dân số tỉnh Quảng Ninh.......................................................................... 55
Biểu đồ 2.1. Biểu đồ cơ cấu ngành kinh tế của Quảng Ninh năm 2018...................56
Bảng 2.2. Thống kê hồ sơ đề nghị cấp, được cấp và chưa được cấp QSDĐ............62
Bảng 2.3: Thống kê hồ sơ không đủ điều kiện được cấp QSDĐ.............................64
viii
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Luận văn góp phần bổ sung và hoàn thiện những vấn đề lý luận về tặng cho
QSDĐ, pháp luật tặng cho QSDĐ, tạo cơ sở khoa học để hoàn thiện chế định QSH
đất đai và QSDĐ trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa. Đề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu, các cơ quan áp dụng
pháp luật để giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật về tặng cho QSDĐ.
Luận văn có thể là một kênh tham khảo giúp các cơ quan quản lý nhà nước,
cơ quan chuyên ngành để nâng cao hiệu quả quản lý, áp dụng thực hiện và giảm
thiểu những tranh chấp không đáng có trong các vụ việc về tặng cho QSDĐ tại tỉnh
Quảng Ninh. Ngoài ra, Luận văn còn có ý nghĩa rất lớn đối với việc tuyên truyền,
giáo dục pháp luật, áp dụng pháp luật về tặng cho QSDĐ.
Thông qua nghiên cứu, tìm hiểu nội dung về pháp luật tặng cho quyền sử
dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật, tình hình thực tế tại tỉnh Quảng Ninh, luận
văn đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
như: Hoàn thiện các quy định chung của pháp luật; Hoàn thiện các quy định hợp
đồng và hình thức hợp đồng tặng cho tài sản; Hoàn thiện các quy định hợp đồng và
hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ; Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp
tặng cho quyền sử dụng đất.
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của
lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động
vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ
đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử
dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho phép chuyển
quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền
của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ
đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển
của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường,
các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật đất
đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy
các văn bản này vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với
nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, trong đó các quy định về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp
trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng
cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, tặng cho quyền sử dụng đất là
hình thức giao dịch khá phổ biến. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến. Trong điều kiện của chúng ta hiện nay,
khi nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã và đang phát triển với những
biểu hiện tích cực, nhưng cũng đã bộc lộ những mặt trái của nó; trong đó đất
2
đai đã được coi là đối tượng đặc biệt trong giao dịch dân sự, kinh tế, chịu ảnh hưởng
mạnh mẽ của quy luật giá trị, khi thấy giá trị QSDĐ biến động với mức cao hơn
NSDĐ đã tặng cho lại đòi lại QSDĐ; đồng thời, ý thức chấp hành pháp luật của
NSDĐ chưa cao, nên khi pháp luật đã có quy định về tặng cho QSDĐ, nhưng
NSDĐ vẫn tặng cho QSDĐ tùy tiện không tuân thủ đúng các quy định của pháp
luật. Bên cạnh đó, chính sách pháp luật về đất đai của Việt Nam chưa đồng bộ, đặc
biệt các quy định về việc chuyển dịch QSDĐ chưa theo kịp với cuộc sống đã và
đang làm cho việc chuyển dịch bất động sản nói chung, đất đai nói riêng ngày càng
bộc lộ nhiều bất cập.
Xuất phát từ những vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên, học viên đã mạnh dạn
đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại
Tỉnh Quảng Ninh” để làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ luật kinh
tế của mình.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Thời gian qua, đã có một số công trình khoa học nghiên cứu về tặng cho quyền
sử dụng đất, có thể kể ra một số công trình tiêu biểu sau đây: Luận án tiến sỹ ngành
Luật kinh tế với đề tài: Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất, của
tác giả Nguyễn Hải An, bảo vệ năm 2011 tại trường Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận
văn thạc sỹ luật học với đề tài: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật đất đai 2013, của tác giả Nguyễn Ngọc Anh, bảo vệ tại trường
Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2015. Luận văn thạc sỹ ngành Luật kinh tế với đề tài:
Pháp luật tặng, cho quyền sử dụng đất, của tác giả Nguyễn Minh Tâm, bảo vệ năm
2017 tại Viện Đại học Mở Hà Nội. Luận văn thạc sỹ luật học với đề tài: Hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất – một số vấn đề lý luận và thực tiễn, của tác giả Trần Thị Minh,
bảo vệ tại trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2012. Toà án nhân dân tối cao qua nhiều
năm giải quyết các tranh chấp về tặng cho QSDĐ đã có công trình nghiên cứu đề tài
cấp bộ năm 2008: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản tại Tòa án
nhân dân - những vướng mắc và kiến nghị: nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định về
hợp đồng tặng cho tài sản nói chung trong việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân
dân. Đây là những kết quả của các tác giả trước được học viên sử dụng làm
3
nền tảng lý luận để thực hiện đề tài. Tuy nhiên, các công trình nói trên chưa nghiên cứu
một cách hệ thống, chưa chỉ ra thực tiễn áp dụng pháp luật nào tại các địa phương. Cụ
thể, các công trình trên chưa chỉ ra một số bấp cập, khoảng trống và đưa ra những đóng
góp cho những vấn đề sau đây: (1) Những quy định được sửa đổi, bổ sung trong Bộ
luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 chưa được đề cập nhiều đến;
(2) Do nền kinh tế thị trường nhiều thành phần có nhiều biến động phát sinh những
hoạt động kinh tế, hợp đồng tặng cho QSDĐ có nhiều thay đổi; (3) Vẫn còn tồn tại
nhiều khó khăn, bất cập trong việc áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ trong đời sống
xã hội nói chung và tỉnh Quảng Ninh nói riêng.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục đích nghiên cứu: nhằm góp phần làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận pháp
luật và thực tiễn thực thi pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó, tìm ra
những bất cập, đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao khả
năng thực thi pháp luật về tặng cho QSDĐ.
- Nhiệm vụ nghiên cứu: Làm rõ một số vấn đề lý luận về tặng cho QSDĐ;
nghiên cứu thực tiễn các quy định của pháp luật hiện hành về tặng cho QSDĐ; nghiên
cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng cho QSDĐ thông qua hoạt động thực tiễn
tại Tỉnh Quảng Ninh; kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật, cũng như giải
pháp thực hiện và áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ để tạo ra cơ sở pháp lý vững
chắc trong quan hệ tặng cho QSDĐ.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề liên quan đến tặng cho
quyền sử dụng đất; pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn thực thi
pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Tỉnh Quảng Ninh
b. Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi về không gian: vấn đề pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật tại
tại Tỉnh Quảng Ninh
4
- Phạm vi về thời gian: Đề tài nghiên cứu vấn đề pháp luật và thực tiễn thực thi
pháp luật tại tại Tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn 2014 - 2018.
- Phạm vi về nội dung: Là học viên ngành Luật kinh tế, làm đề tài Luận văn
Thạc sỹ liên quan đến chuyên ngành đào tạo là Luật kinh tế, học viên giới hạn nội
dung nghiên cứu Đề tài dưới góc độ là một phần chuyên sâu chuyên ngành Luật
kinh tế. Vì, tặng cho quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp và rộng lớn, có thể
được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau.
5. Phương pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận của luận văn là quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư
tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm đường lối chính sách của Đảng Cộng Sản Việt
Nam và của Nhà nước ta về Nhà nước pháp quyền và hoạt động tư pháp, các học
thuyết chính trị pháp lý trên thế giới. Luận văn cũng được trình bày trên cơ sở
nghiên cứu Hiến pháp, Luật Tổ chức Tòa án nhân dân và các tài liệu khác.
Các phương pháp nghiên cứu cụ thể như phương pháp hệ thống, lịch sử,
lôgíc, phân tích, tổng hợp, so sánh luật học. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu,
tác giả còn tham khảo ý kiến của các chuyên gia đầu nghành trong lĩnh vực dân sự
có liên quan đến đề tài.
Phương pháp thống kê so sánh: Luận văn sử dụng hệ thống số liệu thống kê
trong một chuỗi thời gian để lập bảng, biểu diễn trên biểu đồ để so sánh và đánh giá
thực trạng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn tặng cho quyền sử
dụng đất qua thực tế tại Tỉnh Quảng Ninh.
Phương pháp phân tích, tổng hợp, tư duy logic: Bằng phương pháp phân tích
chi tiết, cùng với phương pháp lập luận, diễn giải và tổng hợp để trên cơ sở đó đưa
ra những nhận xét xác đáng về những vấn đề liên quan lý luận tại chương 1 và thực
tiễn tại chương 2.
Bẳng phương pháp tư duy độc lập, học viên đã đề xuất các giải pháp và kiến
nghị theo tư duy hiểu biết và cơ sở lý luận nhằm hoàn thiện pháp luật và áp dụng
pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Tỉnh Quảng Ninh trong chương 3.
5
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần bổ sung và hoàn thiện những vấn đề lý
luận về tặng cho QSDĐ, pháp luật tặng cho QSDĐ, tạo cơ sở khoa học để hoàn thiện
chế định QSH đất đai và QSDĐ trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa. Đề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu, các cơ quan áp dụng
pháp luật để giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật về tặng cho QSDĐ.
- Ý nghĩa thực tiễn: Luận văn có thể là một kênh tham khảo giúp các cơ quan
quản lý nhà nước, cơ quan chuyên ngành để nâng cao hiệu quả quản lý, áp dụng
thực hiện và giảm thiểu những tranh chấp không đáng có trong các vụ việc về tặng
cho QSDĐ tại tỉnh Quảng Ninh. Ngoài ra, Luận văn còn có ý nghĩa rất lớn đối với
việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật, áp dụng pháp luật về tặng cho QSDĐ.
7. Kết cấu cấu đề tài nghiên cứu
Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục bảng
biểu, phụ lục, luận văn được chia thành ba chương với nội dung cụ thể như sau:
Chương 1: Một số vấn đề cơ bản về tặng cho quyền sử dụng đất và pháp luật
về tặng cho quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn
tặng cho quyền sử dụng đất qua thực tế tại Tỉnh Quảng Ninh
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp
luật về tặng cho quyền sử dụng đất tại Tỉnh Quảng Ninh
6
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm về tặng cho quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở
hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các
quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích
cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián
tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê
đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp.
Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một
quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử
dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm
đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể
thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội. Chẳng hạn:
+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất
đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc
thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp
từ đất đai. Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không thể sản sinh
ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày. Khi xác định mối
quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho rằng: "Lao động là yếu tố cơ bản của
quá trình sản xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất. Lao
động phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất" (Nguyễn
Đức Khả 2003)
+ Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và
thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể
tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như không có đất đai thì không
7
có cuộc sống của con người.
+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính
trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần
để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền
năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Ở đây chúng ta đi sâu phân tích quyền
sử dụng đất dưới góc độ chính trị - pháp lý.
Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai.
Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta
chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc
biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá
nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn
này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Người đang sử dụng đất cảm
thấy "đột ngột" vì mình không phải là sở hữu chủ thửa đất nhưng lại thấy dường
như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không
còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn
này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng,
pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho
quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó. Thực trạng này
cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không chủ động
khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở
nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều. Đây
là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại
diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã quy định một cách cụ thể, có
hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những quy định này, chế
định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc
sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một
8
hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao đất,
ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công
dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã
tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một
sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ
chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa
không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán,
chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động,
chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước.
Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một
mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp
luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý,
thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác,
pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người
sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc
thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều
kiện do Nhà nước đặt ra. Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất đã được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng đất
"quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất
định", nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của
mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi
không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật
đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử
dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất.
Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất đã được xem như là một quyền tài sản, có
thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng đất
của mình vào tham gia các giao dịch dân sự.
Luật đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng
9
sử dụng đất và nay luật đất đai 2013 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho quyền sử
dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất
bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể.
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là
quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất,
cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng
đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy đủ
các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; thứ hai, không
phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 05 quyền tại Luật Đất
đai năm 1993, sau đó mở rộng đến 10 quyền tại Luật Đất đai năm 2003 và 08 quyền
tại Luật Đất đai năm 2013. Luật đất đai 2013 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử
dụng đất. (Luật đất đau năm 1993) (Luật đất đai năm 2003) (Luật đất đai năm 2013)
Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực
hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện
chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt
pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy
nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền
định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng
đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định
hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử
dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định
cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng
của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là
loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu
với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như
quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ
thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban
10
hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện,
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất
một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho
người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa
diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền
sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng
pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này
phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất định. Khuôn khổ đó
chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp
luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo. Các
quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát
triển của xã hội. Từ chỗ chỉ ghi nhận người sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền
sử dụng đất tại Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng cho người sử dụng đất có
thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường
hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 01/12/1998
và các quyền này tiếp tục được khẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật đất đai ngày 29/6/2001 và đặc biệt là Luật đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003. Và tại Luật đất đai
năm 2013 người sử dụng đất có 8 quyền chuyển quyền sử dụng đất: Quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai, góp
phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà nước giao quyền sử
dụng đất, Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở rộng quyền năng của người sử
dụng đất. Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của
Nhà nước đến người sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác
tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng
11
thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng
đất. Tuy nhiên, việc mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân phối
hoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất
đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện
những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền
đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ
những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định.
Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ
có những quyền năng pháp lý cụ thể.
Từ những phân tích trên có thể hiểu: quyền sử dụng đất là một loại tài sản ở
dạng quyền tài sản đặc biệt của một chủ thể nhất định mà giá trị của tài sản này
chính là giá trị khai thác công dụng của đất được xác định bằng tiền đối với một
diện tích đất nhất định trong thời hạn sử dụng đất nhất định trong đó chủ sở hữu
đất đai là Nhà nước và chủ sở hữu quyền sử dụng là người sử dụng đất.
1.1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Thứ nhất, quyền sử dụng đất – một quyền năng của chủ sở hữu đất đai
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, chính vì vậy,
Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai. Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà
nước thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý
đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất đai. Bên cạnh đó, với tư cách là
chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước còn có đầy đủ ba quyền năng đối với tài sản
thuộc sở hữu của mình: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
luật”.( Bộ luật Dân sự năm 2015) Như vậy, dưới góc độ này, đất đai chính là tài sản,
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với tài sản là đất đai. Do đó, Nhà nước có quyền
sử dụng đất. Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy đinh: “Quyền sử dụng là
quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. (Bộ luật Dân sự
12
năm 2015) Và chủ thể có quyền sử dụng đối với tài sản bao gồm chủ sở hữu và người
không phải là chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước là chủ sở hữu đất có quyền sử dụng đối
với đất, hoặc người không phải là chủ sở hữu chỉ được sử dụng đất theo thỏa thuận với
chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật, bao gồm người nhận được quyền sử dụng
theo một giao dịch, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay
tình, người được Nhà nước giao quyền sử dụng tài sản của Nhà nước… Như vậy, dưới
góc độ này, quyền sử dụng đất được hiểu là một quyền năng của chủ sở hữu
– Nhà nước, đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là đất đai.
Thứ hai, quyền sử dụng đất – một loại quyền tài sản
Khi quyền sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp thực hiện, quyền này chỉ thuộc
về Nhà nước mà thôi. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng tất cả đất đai
trên lãnh thổ, mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất lại cho chủ sử dụng đất thông
qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, thì quyền sử dụng đất lại được coi là
một loại tài sản, cụ thể là một loại quyền tài sản.
Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có
giá và quyền tài sản”. Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục quy định: “Quyền
tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu
trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. (Bộ luật Dân sự năm 2015)
Như vậy, dưới góc độ này, quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản.
Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản
này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai. Chính vì coi quyền sử dụng đất
là một loại tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất được thực
hiện các giao dịch đối với tài sản này.
Người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc được thực
hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình, như mua bán, trao đổi, tặng
cho, thế chấp, để lại thừa kế… theo quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự. Điều
54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất,
thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất
13
được pháp luật bảo hộ”.(Hiến pháp năm 2013) Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy
định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
theo quy định của Luật này”. Như vậy, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của
giao dịch – là một loại tài sản. Những quy định trên đã dẫn đến hai cách hiểu không
thống nhất: Điều 54 Hiến pháp quy định người sử dụng đất có quyền “chuyển
nhượng” quyền sử dụng đất, thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật, còn
Điều 167 Luật Đất đai quy định cụ thể người sử dụng đất có quyền “chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất”.( Luật Đất đai năm 2013) Cách hiểu thứ nhất là, theo quy định
của Điều 54 Hiến pháp năm 2013 thì quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao
gồm quyền thực hiện tất cả các giao dịch nhằm mục đích chuyển dịch quyền sử
dụng đất cho chủ thể khác. Với cách hiểu này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất. Cách hiểu thứ hai, theo quy định của
Luật Đất đai năm 2013 thì chuyển nhượng chỉ là một loại giao dịch về quyền sử
dụng đất trong số các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản nên quyền sử dụng đất phải có
giá trị. Giá trị của quyền sử dụng đất được xác định theo giá đất. Như vậy, quyền sử
dụng đất và đất là hai loại tài sản không thể tách rời. Vì vậy, quyền sử dụng đất
được coi là một loại bất động sản.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm về tặng cho quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất
Đất đai với ý nghĩa bao quát là chỉ đất nước một miền đất có biên giới nhất
định của một quốc gia; với ý nghĩa để chỉ một mảnh đất có vị trí, diện tích nhất định
mà ta có thể hưởng dụng được để sinh sống.
Từ thời cổ đại, đất đai được coi là tài sản có giá trị nhất do giá trị của đất đai
trong cuộc sống nói chung và trong sản xuất nông nghiệp nói riêng, với tính ổn định
của đất đai cùng với tài sản khác gắn liền với đất đai tạo thành tư liệu sản xuất quan
14
trọng nhất trong xã hội, mà nông nghiệp chiếm vị trí hàng đầu. Mặt khác, đất đai là
một bộ phận quan trọng nhất, đầu tiên của một quốc gia, chính vì có đất đai mới có
vùng trời, vùng biển, do đó mọi quyết định về đất đai phải do cơ quan có quyền lực
cao nhất của Nhà nước thực hiện. Chế độ, chính sách về đất đai luôn được sự quan
tâm đặc biệt của Nhà nước và xã hội.
Pháp luật Việt Nam hiện nay không thừa nhận các hình thức sở hữu khác về đất
đai ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Hiến pháp 2013 và Luật đất đai 2013 quy định
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” (Hiến pháp năm 2013, Đ.53) và (Luật đất đai, Đ.4),
trong BLDS 2015 cũng quy định: " Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý " (Bộ luật dân sự năm 2015, Đ.197) đã có sự thống nhất
trong văn bản có hiệu lực cao nhất của nhà nước về sở hữu đất đai.
Nhà nước ta không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai nhưng Nhà
nước công nhận cho NSDĐ có QSDĐ bao gồm các quyền gần như các quyền của
chủ sở hữu. QSDĐ là một quyền tài sản, quyền này trị giá được bằng tiền và có thể
chuyển giao trong giao lưu dân sự. QSDĐ là trường hợp đặc biệt, mặc dù là quyền
sử dụng nhưng NSDĐ có những quyền “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Luật
Đất đai năm 2013, Đ.167) những quyền này thực chất là quyền của chủ sở hữu chứ
không phải quyền sử dụng như tên gọi. Song định đoạt đối với QSDĐ cũng có
những đặc thù như việc định đoạt phải thực hiện trong thời hạn sử dụng đất, đúng
mục đích, nhìn chung với những tài sản khác thì việc định đoạt QSDĐ có những
hạn chế trong những quyền mà NSDĐ được phép thực hiện.
Như vậy, Nhà nước là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước thực hiện quyền sở
hữu của mình bằng cách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức quyền sử dụng đất
lâu dài, ổn định, ngoài các quyền người sử dụng họ còn có quyền định đoạt, chuyển
nhượng, tặng cho …Luật đất đai 2013 quy định “Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất
cũng chỉ là một dạng đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng việc
15
chuyển nhượng này có giá trị bằng không”. (Luật Đất đai năm 2013) Tặng cho
QSDĐ là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không có sự đền
bù về mặt vật chất.
Khái niệm về tặng cho QSDĐ phải được xem xét ở nhiều phương diện khác
nhau, theo phương diện khách quan thì tặng cho QSDĐ là các quy phạm pháp luật
của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình
dịch chuyển QSDĐ giữa các chủ thể với nhau. Đó là quy định về điều kiện, nội
dung, hình thức của Hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bên tặng cho và bên được tặng
cho. BLDS năm 2005 quy định về hợp đồng tặng cho QSDĐ trên cơ sở quy định
quyền tặng cho QSDĐ của LĐĐ năm 2013 đến BLDS năm 2015 quy định chung về
Hợp đồng về QSDĐ trên cơ sở NSDĐ được thực hiện các quyền “Quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai năm 2013, Đ.167)
Xét theo phương diện chủ quan thì tặng cho QSDĐ là một giao dịch dân sự,
trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tặng cho QSDĐ để làm phát
sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất.
Sự thỏa thuận về việc tặng cho QSDĐ này là sự thống nhất ý chí giữa bên tặng cho và
bên được tặng cho. Theo đó bên tặng cho chuyển giao QSDĐ của mình chi bên được
tặng cho mà không yêu cầu bên được tặng cho trả cho mình bất cứ lợi ích vật chất nào;
còn bên được tặng cho đồng ý nhận QSDĐ mà bên kia cho tặng. Như vậy hợp đồng
tặng cho QSDĐ không chỉ là sự thỏa thuận để dịch chuyển QSDĐ từ bên tặng cho sang
bên được tặng cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt các quyền
và nghĩa vụ của mỗi bên. Do đó, trên phương diện chủ quan có thể nêu một cách khái
quát về khái niệm tặng cho QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho
giao QSDĐ cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho
đồng ý nhận nhằm thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất.
Xét về hai phương diện trên, khi các bên thỏa thuận cho nhau QSDĐ theo
đúng quy định của pháp luật thì được Nhà nước thừa nhận sự thỏa thuận đó và Hợp
đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng
