quy hoạch chi tiết khu dân cư đô thị công nghiệp tân phú xã tân phú, huyện đức hòa, tỉnh long an

i

Lời cảm ơn
Để hoàn thành đồ án tốt nghiệp, tác giả đã trải qua quá trình học tập, tích lũy kiến
thức suốt 4,5 năm học tại trường Tôn Đức Thắng. Lời đầu tiên, tác giả xin chân
thành cảm ơn Giảng viên hướng dẫn báo cáo tập sự nghề nghiệp TS. Trịnh Tú Anh,
và Giảng viên hướng dẫn đồ án tốt nghiệp ThS. Lê Hoàng Nam đã cho tác giả học
được nhiều kiến thức bổ ích và tận tình hướng dẫn tác giả hoàn thành đồ án tốt
nghiệp trong suốt thời gian qua.
Ngoài ra, tác giả củng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến nhà trường và các thầy cô
trong khoa Kỹ Thuật Công Trình – trường đại học Tôn Đức Thắng đã tận tình
truyền đạt kiến thức, tạo điều kiện cho tác giả có cơ hội được học hỏi, tiếp thu nhiều
điều mới mẻ để giúp ích cho công việc sau này. Một lần nữa tác giả xin chân thành
cảm ơn và kính chúc quý thầy cô được nhiều sức khỏe, thành công trong công việc
để có thể tiếp tục hướng dẫn và truyền đạt cho thế hệ trẻ được nhiều kiến thức bổ
ích cũng như xây dựng đất nước trong tương lai.

TP. Hồ Chí Minh, ngày 21 tháng 02 năm 2019
Tác giả


ii

Lời cam đoan
Tác giả xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tác giả và được sự
hướng dẫn khoa học của ThS. Lê Hoàng Nam. Các nội dung nghiên cứu, kết quả
trong đề tài này là trung thực và chưa công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây.
Những số liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá
được chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi rõ trong phần tài liệu
tham khảo.
Ngoài ra, trong luận văn còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu

của các tác giả khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc.
Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về
nội dung luận văn của mình. Trường đại học Tôn Đức Thắng không liên quan đến
những vi phạm tác quyền, bản quyền do tác giả gây ra trong quá trình thực hiện
(nếu có).

TP. Hồ Chí Minh, ngày 21 tháng 02 năm 2019
Tác giả


iii

Mục lục
Lời cảm ơn.............................................................................................................................i
Lời cam đoan....................................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................................... iii
Danh mục từ viết tắt ............................................................................................................ v
Danh mục bảng biểu........................................................................................................... vi
Danh mục hình ảnh............................................................................................................vii
Chương 1. Giới thiệu chung ...............................................................................................1
1.1. Tổng quan về đề tài nghiên cứu ................................................................................1
1.2. Lý do chọn đề tài ........................................................................................................1
1.3. Mục đích nghiên cứu..................................................................................................2
1.4. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................................3
1.5. Phương pháp nghiên cứu ...........................................................................................3
1.6. Cấu trúc của thuyết minh đồ án ................................................................................4
Chương 2. Tổng quát về khu vực thiết kế ........................................................................5
2.1. Vị trí và quy mô ..........................................................................................................5
2.2. Điều kiện tự nhiên......................................................................................................6
2.2.1. Địa hình, địa mạo......................................................................................................6

2.2.2. Khí hậu .......................................................................................................................6
2.2.3. Thủy văn ....................................................................................................................8
2.3. Hiện trạng khu vực thiết kế.........................................................................................8
2.3.1. Hiện trạng dân cư, lao động ....................................................................................8
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất đai và xây dựng ............................................................. 10
2.3.3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật .................................................................................. 11
2.3.4. Phân tích hiện trạng theo phương pháp SWOT ................................................. 11
2.4. Kết luận ...................................................................................................................... 12
Chương 3. Cơ sở nghiên cứu và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật .................................... 14
3.1. Cơ sở pháp lý ............................................................................................................. 14
3.2. Cơ sở kinh nghiệm thực tiễn.................................................................................... 15


iv

3.2.1. Khu dân cư Vạn Phúc 3 ........................................................................................ 15
3.2.2. Mạng lưới giao thông nan quạt ở Manila ........................................................... 15
3.2.3. Pocket Neighborhoods ở Langleys ...................................................................... 16
3.3. Cơ sở lý luận (mang tính học thuật) ....................................................................... 17
3.3.1. Pocket Neighborhoods .......................................................................................... 17
3.3.2. Mô hình chung cư thấp tầng. ................................................................................ 17
3.3.3. Mạng lưới giao thông nan quạt. ........................................................................... 18
3.4. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật sử dụng trong đồ án ................................................ 19
Chương 4. Triển khai phương án.................................................................................... 21
4.1. Cơ cấu tổ chức không gian ...................................................................................... 21
4.1.1. Ý tưởng về cấu trúc ............................................................................................... 21
4.1.2 Phương án so sánh .................................................................................................. 22
4.1.3. Phương án chọn...................................................................................................... 24
4.2. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất ................................................................... 26
4.3 Quy hoạch mạng lưới giao thông đô thị .................................................................. 29

4.4. Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan ..................................................... 31
Chương 5. Hệ thống quản lý ........................................................................................... 32
5.1. Các quy định về kiến trúc nhà ở.............................................................................. 32
5.2. Quản lý cây xanh....................................................................................................... 35
5.3. Quản lý hạ tầng kỹ thuật - quản lí giao thông ....................................................... 35
Chương 6. Kết luận và kiến nghị .................................................................................... 37
6.1. Kết luận ...................................................................................................................... 37
6.2. Kiến nghị .................................................................................................................... 38
Tài liệu tham khảo ............................................................................................................ 39
Phụ lục ............................................................................................................................... 40


v

Danh mục từ viết tắt

BĐKH

Biến đổi khí hậu

BXD

Bộ Xây dựng

CHXHCN

Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa

CN

Chi nhánh

NĐ – CP

Nghị định - Chính phủ

NHNN

Ngân hàng nhà nước

QĐ-BXD

Quy định - Bộ Xây Dựng

QH

Quy hoạch

SWOT

Strengths–Weaknesses-Opportunities–Threates

TMCP

Thương mại cổ phần

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TP

Thành phố

TT- BXD

Thông tư - Bộ xây dựng

UB/TCCB

Uỷ ban tổ chức cán bộ

UBND

Uỷ ban nhân dân

VNĐ

Việt Nam đồng


vi

Danh mục bảng biểu

Bảng
2.1
3.1

Tên

Bảng phân tích SWOT
Chỉ tiêu sử dụng đất trong khu vực quy
hoạch

Trang
12
19

3.2

Chi tiêu sử dụng đất theo QCVN 01:2008

20

4.1

Bảng cân bằng đất đai phương án so sánh

23

4.2

Bảng cân bằng đất đai phương án chọn

25

4.3

Bảng thống kê QHSDD

27

4.4
5.1

Bảng thống kê mạng lưới đường giao
thông
Bảng quản lý quy hoạch xây dựng

30
34


vii

Danh mục hình ảnh

Hình ảnh

Tên

Trang

2.1

Ảnh khu đất chụp qua vệ tinh

5

2.2

Vị trí khu đất trong quy hoạch chung

6

2.3

2.4

2.5

2.6
3.1
3.2

Thể hiện tỉ lệ người dân có nha riêng và
việc làm
Khảo sát độ tuổi và giới tính của khu
vực
Thống kê về mức thu nhập và nhu cầu
giá cả nhà ở của công dân.
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất và hình
ảnh minh họa
Mô hình khu dân cư Vạn Phúc 3
Mạng lưới giao thông nan quạt ở thành
phố Manila

8

9

9

10
15
16

3.3

Một góc nhỏ ‘khu nhà bỏ túi’ ở Langley

16

3.4

Mô hình Pocket Neighborhoods

17

3.5

Mô hình chung cư thấp tầng

18

3.6

Mô hình mạng lưới giao thông nan quạt

19

4.1

Ý tưởng thiết kế cho khu đất

21

4.2

Phương án cơ cấu so sánh

22

4.3

Phương án cơ cấu chọn

24

4.4

4.5

4.6

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất khu vực
nghiên cứu.
Sơ đồ quy hoạch mạng lưới giao thông
đô thị
Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc

cảnh quan khu đất.

26

29

31


1

Chương 1. Giới thiệu chung
1.1. Tổng quan về đề tài nghiên cứu
Tên đề tài: Quy hoạch chi tiết khu đô thị công nghiệp Tân Phú với quy mô 39.4ha
dự kiến khoảng 6000 dân sinh sống.
Khu đất thuộc xã Tân Phú, huyện Đức Hòa. Huyện Đức Hòa là một huyện của
tỉnh Long An, có diện tích tự nhiên là 42.169 ha, dân số 283.646. Huyện Đức Hòa
có ranh giới với các đơn vị hành chính như sau:
Phía Đông giáp huyện Hóc Môn (thành phố Hồ Chí Minh); Đông Nam giáp
huyện Bình Chánh (thành phố Hồ Chí Minh).
Phía Tây giáp huyện Đức Huệ.
Phía Nam giáp huyện Bến Lức.
Phía Bắc giáp huyện Trảng Bàng (tỉnh Tây Ninh); Đông Bắc giáp huyện Củ
Chi (thành phố Hồ Chí Minh).
Từ Đức Hòa có thể liên hệ thuận lợi với các thị trấn của thành phố Hồ Chí
Minh nằm trên quốc lộ 22 và quốc lộ 1 (thị trấn Củ Chi, thị trấn Hóc Môn). Thị
Trấn Đức Hoà cách Chợ Bến Thành - TP HCM khoảng 28 km, cách thành phố Tân
An khoảng 35 km. Quốc lộ N2 dài 19 km còn là trục giao thông quan trọng nối
với quốc lộ 22 tạo thành trục giao thông liên hệ trực tiếp giữa Đông Nam Bộ và Tây
Nam Bộ.

1.2. Lý do chọn đề tài
Chủ trương của tỉnh Long An về định hướng phát triển tuyến đô thị dân cư công
nghiệp dịch vụ dọc sông Vàm Cỏ Đông thuộc huyện Đức Hòa.
Khu vực xã Tân Phú, thuộc huyện Đức Hòa, thuộc khu vực địa bàn có điều kiện
kinh tế - xã hội khó khăn, do đó khi nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ
tầng khu công nghiệp của vùng này càng được hưởng nhiều ưu đãi hơn nữa.


2

Việc lập quy hoạch chi tiết cho khu vực định hướng phát triển đô thị mới trên xã
Tân Phú là điều cấp thiết và mục tiêu hàng đầu trong định hướng phát triển kinh tế
xã hội của huyện cũng như của tỉnh Long An.
Vị trí nghiên cứu quy hoạch chi tiết thuộc xã Tân Phú, huyện Đức Hòa là khu vực
khá thuận lợi về mặt địa lý, thuận lợi về giao thông đường bộ và đường thủy cũng
như các tác động trong định hướng phát triển đô thị của huyện.
Tính chất thổ nhưỡng khu vực này ít đem lại hiệu quả trong việc canh tác sản xuất
nông lâm nghiệp và nuôi trồng thủy hải sản. Dân cư tại khu vực này còn rất thưa
thớt và cơ sở hạ tầng còn thiếu hay hầu như chưa có gì.
Lập đồ án quy hoạch chi tiết là tiền đề quan trọng trong việc xác định các tiêu chí về
quản lý sử dụng đất và cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho các dự án đầu tư vào khu vực.
1.3. Mục đích nghiên cứu
Xây dựng cơ sở hạ tầng tạo tiền đề phát triển, kích thích sự phát triển chung của khu
vực.
Làm cơ sở cho công tác quản lý xây dựng, quản lý đất đai, ngăn ngừa sự phát triển
tự phát của dân cư trên địa bàn.
Bảo đảm đáp ứng cho quá trình đô thị hoá đạt hiệu quả cao về kinh tế – xã hội và
bảo vệ môi trường.
Góp phần thực hiện chủ trương phát triển đô thị theo đúng quy hoạch.
Nâng cao đời sống người dân, đem lại lợi ích dân sinh.

Là khu dân cư xây dựng mới nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho những đối tượng
có nhu cầu tại chỗ- người dân địa phương. Đồng thời, khu công nghiệp DNN –Tân
Phú tại xã Tân Phú, huyện Đức Hoà, tỉnh Long An nằm phía Tây Nam khu dân cư
cũng đang trong quá trình hình thành chưa có quỹ đất dành cho công nhân và các
chuyên gia, nên dự án khu dân cư tái định cư DNN –Tân Phú giải quyết một phần
quỹ đất ở cho công nhân và chuyên gia làm việc trong khu công nghiệp.
Xác định vai trò, tính chất, quy mô, cơ cấu, phân khu chức năng sử dụng đất, tổ
chức không gian quy hoạch cảnh quan kiến trúc.


3

Tạo cơ sở pháp lý cho việc tiến hành triển khai việc xây dựng, quản lý xây dựng và
đầu tư xây dựng.
Tổ chức định hướng phân bố hệ thống công trình công cộng, phúc lợi xã hội.
Định hướng tổ chức không gian, hệ thống cơ sở hạ tầng:
Tổ chức không gian kiến trúc và phân vùng chức năng.
Định hướng tổ chức hệ thống giao thông.
Định hướng tổ chức hệ thống cấp nước và vệ sinh môi trường.
Định hướng hệ thống cấp cấp điện.

1.4. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu về hiện trạng của khu vực bao gồm kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, cảnh
quan, quy mô sử dụng đất đai và quy mô dân số của khu quy hoạch.
Đưa ra bản vẽ quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội có tầm nhìn đến năm
2035.
Khu đất nghiên cứu quy hoạch, trong quy hoạch chung xã Tân Phú, huyện Đức
Hòa. Với tổng diện tích là 39.4ha.
1.5. Phương pháp nghiên cứu
Khảo sát thực trạng khu vực, kết hợp phương pháp phân tích SWOT để thấy rõ

điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức của cùng từ đó đưa ra giải pháp.
Phương pháp phân tích tài liệu các thuyết minh quy hoạch chung phát triển kinh tếxã hội , thuyết minh tổng hợp sử dụng đất của xã Tân Phú từ đó nắm rõ phương
hướng phát triển đã đề ra của xã cũng như nhu cầu sử dụng đất.
Phương pháp tham vấn cộng đồng để biết được nhu cầu của người dân, những yếu
tố cần được bảo tồn, ưu tiên phát triển trước trong công tác lập quy hoạch.


4

1.6. Cấu trúc của thuyết minh đồ án
Cấu trúc tác giả đưa ra bao gồm 6 chương, như sau:
Chương 1 Giới thiệu chung.
Chương 2 Tổng quan về khu vực thiết kế.
Chương 3 Cơ sở nghiên cứu và chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật.
Chương 4 Triển khai phương án.
Chương 5 Hệ thống quản lý.
Chương 6 Đánh giá và kiến nghị.
Cuối cùng đưa ra kết luận.


5

Chương 2. Tổng quát về khu vực thiết kế

2.1. Vị trí và quy mô
Diện tích khu đất dự kiến quy hoạch 39.4ha
Khu đất đầu tư xây dựng mới – Tân Phú thuộc địa phận xã Tân Phú – huyện Đức
Hoà - tỉnh Long An được thể hiện trên hình 2.1 và hình 2.2.
Phía Bắc giáp kênh Tràm Văn
Phía Nam giáp khu dân cư hiện hữu.

Phía Đông giáp đường Ấp Chánh
Phía Tây giáp đường Gò Sao – Hiệp Hoà

Hình 2.1. Ảnh khu đất chụp qua vệ tinh


6

Hình 2.2. Vị trí khu đất trong quy hoạch chung
2.2. Điều kiện tự nhiên
2.2.1. Địa hình, địa mạo
Khu vực thiết kế có địa hình tương đối bằng phẳng, có độ dốc từ hướng Tây-Bắc
xuống phía Nam, giáp đường nhựa giao thông liên xã. Đất có cường độ chịu tải cao,
thuận lợi cho việc xây dựng công trình.

2.2.2. Khí hậu
Khu vực quy hoạch nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới có 2 mùa mưa và mùa khô.
Mùa mưa từ tháng 05 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 04. Lượng mưa
trung bình hằng năm là 1.900 mm và 87% lượng mưa tập trung vào mùa mưa.
Nhiệt độ không khí :
Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 26 0C.


7

Tháng 4 là tháng có nhiệt độ cao nhất từ 28 0 C – 290 C.
Tháng 12 là tháng có nhiệt độ thấp nhất khoảng trên dưới 25 0C.
Nhiệt độ tối cao đạt tới 38 0C, tối thấp khoảng 17 0C.
Biên độ nhiệt độ trong mùa mưa đạt 5,5–80C. Trong mùa khô đạt 5–12 0C.
Độ ẩm tương đối :

Độ ẩm trung bình : 64,8%
Độ ẩm cao nhất

: 99,6 %

Độ ẩm thấp nhất : 30%
Nắng :
Tổng giờ nắng trong năm khoảng 2350 giờ, trung bình mỗi tháng có 220 giờ nắng.
Các tháng mùa khô có số giờ nắng khá cao, chiếm 60% giờ nắng trong năm.
Tháng 3 có số giờ nắng cao nhất : khoảng 300 giờ.
Tháng 8 có số giờ nắng thấp nhất : khoảng 140 giờ.
Mưa :
Lượng mưa trung bình khoảng 1.800 – 2.000 mm/ năm.
Mưa phân bố không đều tạo nên 2 mùa mưa và khô. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng
10 chiếm trên 90% lượng mưa hàng năm. Các tháng 8, 9, 10 có lượng mưa cao
nhất. Có tháng lượng mưa lên đến 500mm như tháng 10 năm 1990. Các tháng mùa
khô còn lại từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau chiếm chưa đầy 10%. Có một số tháng
hầu như không có mưa như tháng 1 và 2. Ngày có lượng mưa cao nhất đo được là
430mm (1952).
Gió :
Mỗi năm có 2 mùa gió đi theo mùa mưa và khô. Về mùa mưa gió thịnh hành Tây
Nam.Về mùa khô gió thịnh hành Đông Bắc. Chuyển tiếp giữa 2 mùa còn có gió
Đông và gió Đông Nam. Đây là loại gió chướng địa phương.Gió chướng khi gặp
thủy triều sẽ làm nước dâng cao vào đất liền.
Tốc độ gió trung bình đạt 10 - 15 m/s, lớn nhất 25 - 30 m/s (90 - 100 km/h). Khu
vực này ít chịu ảnh hưởng của bão, tuy nhiên giông giật và lũ quét là hiện tượng
thường xảy ra.


8

2.2.3. Thủy văn
Khu vực thiết kế giáp kênh Tràm Văn, mực nước thấp, lên xuống theo thủy triều,
lòng rạch nhỏ từ 4-6m, không phục vụ được cho giao thông thủy.
Tại Long An lũ đến chậm và mức ngập không sâu như ở đầu nguồn, nhưng nhiều
nơi nước rút rất chậm ảnh hưởng đến giao thông đi lại. Mực nước cao nhất tại khu
vực quy hoạch khoảng 1,8m-2,0m (theo cao độ giả định do trung tâm đo đạc bản đồ
– Sở Tài nguyên môi trường cung cấp). Nên có phương án nâng nền ở cao độ thích
hợp so với cốt mặt đường để tránh ngập nước vào mùa mưa.
Do địa hình quy hoạch nằm trên khu vực tương đối cao, theo kết quả khoan thăm
dò, độ sâu xuất hiện nước ngầm từ 20-36m, cung cấp 850m3/ngày đêm.Lượng nước
ngầm này hoàn toàn thuận lợi cho công tác xây dựng công trình.

2.3. Hiện trạng khu vực thiết kế
2.3.1. Hiện trạng dân cư, lao động
Khu đất nghiên cứu nằm trong khu vực chưa phát triển kinh tế: là một trong những
khu vực nghèo của xã Tân Phú (hình 2.3).

Hình 2.3. Thể hiện tỉ lệ người dân có nha riêng và việc làm


9

Dân cư phân bố thưa thớt, độ tuổi lao động (16-65 tuổi) chiếm gần 60% dân số
(hình 2.4).Nghề nghiệp chủ yếu là công nhân cho các xí nghiệp, ngôn dân. Đời sống
vật chất, tinh thần còn khó khăn, mặt bằng dân trí thấp.

Hình 2.4. Khảo sát độ tuổi và giới tính của khu vực
Qua khảo sát bằng phương pháp hỏi trực tiếp người dân thì mức thu nhập cũng như
nhu cầu giá cả nhà của người dân được thể hiện qua hình 2.5

Hình 2.5. Thống kê về mức thu nhập và nhu cầu giá cả nhà ở của công dân.
Từ thống kê ta thấy được mức thu nhập của công nhân khá thấp trung bình 3 – 5
triệu/tháng nên mức giá cả thuê nhà của người dân sẽ rơi vào trung bình khoãng 500
nghìn/tháng.


10

Các công trình công cộng ở quy mô nhỏ không đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng, đang
trong quá trình xây dựng và sửa chửa (trường Mầm non, trường Tiểu học, UBND,
trạm y tế,..). Thiếu các công trình công cộng như: trường trung học phổ thông, trung
tâm thương mại. Chợ tạm bợ, mất vệ sinh, không đảm bảo an toàn
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất đai và xây dựng
Tổng diện tích tự nhiên của khu vực nghiên cứu là 39.4ha. Trong đó : đất ruộng là
31.46ha chiếm 79.8% diện tích toàn khu, đất dân cư là 1.46ha chiếm 3.7% tổng diện
tích, đất cây xanh, sân vườn là 4.7ha chiếm 11.9%, còn lại là đất kênh rạch
Có rất ít cư dân sinh sống. Nhà phân bố không đồng đều, chủ yếu là nhà cấp 4, nhà
tạm bợ (hình 2.6)
Khu vực đã chuyển dịch cơ cấu kinh tế tích cực từ nông nghiệp sang dịch vụ, công
nghiệp, đa dạng hóa nhiều ngành nghề… tạo được nhiều nguồn thu nhập cho người
dân, đóng góp vào ngân sách của xã.

Hình 2.6. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất và hình ảnh minh họa


11

2.3.3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
Hiện trạng kiến trúc cảnh quan

Khu đất đa số là nhà ở cấp 4 hoặc nhà tạm bán kiên cố, nhiều nơi không có đèn
đường, cây xanh mọc nhiều 2 bên đường
Đường đi sâu vào khu không phân vỉa hè rõ rệt, đường chủ yếu đường đất đá
Thực vật đa dạng :cây nông nghiệp, cỏ dại,..
Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
Cấp nước: Khu vực chưa có hệ thống cấp nước tập trung. Các hộ dân trong khu hiện
đang sử dụng nguồn nước ngầm bằng các giếng khoan tầng nông, chất lượng nước
chưa đạt tiêu chuẩn, ở tầng này hiện có dấu hiệu bị ô nhiễm.
Thoát nước mưa: Nước mưa trong khu vực thoát theo bề mặt tự nhiên xuống
mương, rạch xung quanh.
Thoát nước bẩn: Hệ thống thoát nước của khu vực chưa có, nước mưa tự thấm chảy
tràn, nước thải sinh hoạt một phần tự thấm và một phần xả trực tiếp ra ruộng, cùng
các mương, rạch xung quanh.
Hệ thống điện:
Hệ thống điện chưa hoàn chỉnh nên một số nhà dân còn kéo dây điện tùy tiện,
không đảm bảo an toàn trong cung cấp điện.
Hệ thống thông tin liên lạc: Hiện tại trong khu vực quy hoạch đã có hệ thống thông
tin liên lạc, tuy nhiên chỉ đạt khoảng 10%/ hộ dân.
2.3.4. Phân tích hiện trạng theo phương pháp SWOT
Dựa vào hiện trạng đã thu thập và phân tích ở mục trên tác giá tiếp tục phân tích
theo phương pháp SWOT được thể hiện ở bảng 2.1, bao gồm 4 nội dung: điểm
mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức.


12

Bảng 2.1. Bảng phân tích SWOT
S

W

Nằm gần trung tâm huyện Đức Hòa, thuận Cơ sở hạ tầng nhìn chung chưa hoàn chỉnh
lợi về giao thông, cấp điện nước và thông tin Hệ thống giao thông nội bộ còn kém phát
liên lạc

triển

Có địa hình tương đối bằng phẳng

Chưa có sự kết hợp cộng đồng trong khu

Đất trống và đất nông nghiệp chiếm 80% vực
diện tích khu đất, thuận lợi cho việc giải Khu quy hoạch chưa có hệ thống thoát nước
đồng bộ

phóng mặt bằng

Dân cư thưa thớt, chủ yếu nhà tạm bợ và nhà Chưa có hệ thống thu gom rác thải, rác thải
cấp 4, thuận tiện trong việc giãi phóng mặt sinh hoạt được đốt hoặc làm thức ăn cho gia
bằng

súc

Hệ thống HTKT có cơ sở ban đầu rất quan
trọng
O

T

Nằm trong khu vực được định hướng xây Đòi hỏi nguồn kinh phí lớn trong việc xây

dựng phát triển các khu đô thị mới hiện đại, dựng mới khu dân cư
thân thiện với môi trường sống.

Cạnh tranh từ các khu vực xung quanh

Có khả năng giao lưu tốt và kết nối với các Việc xây dựng sẽ làm ảnh hưởng đến môi
huyện lân cận và TP.HCM

trường sinh thái tự nhiên của khu vực

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội được xây Đưa ra phương án đầu tư xây dựng cơ sở hạ
dựng mới đồng bộ

tầng kỹ thuật hợp lý

Tạo mãng xanh cây xanh để cải tạo môi Đảm bảo thực hiện dự án đúng quy hoạch
trường sống

Thu hút người dân đến sinh sống

2.4. Kết luận
Từ bảng phân tích SWOT (bảng 2.4) và các vấn đề hiện trạng tác giả đã rút ra được
những kết luận sau đây:
Thứ nhất: Người dân trong khu vực chủ yếu là công nhân tại các xí nghiệp công
nghiệp,trình độ dân trí tương đối thấp, mức thu nhập trung bình thấp. Cho nên công
tác quy hoạch định hướng tập trung vào các chung cư thấp tầng có giá cả hợp lý


13

nhưng đầy đủ tiện nghị, đãm bảo an ninh cho người dân. Ngoài việc quy hoạch nhà
ở hợp lý cho người dân thu nhập thấp thì cần quy hoạch các khu nhà biệt thự liên kế
hiện đại hơn dành cho các chuyên gia và người dân thu nhập trung bình, cao trong
xã Tân Phú.
Thứ hai: Các công trình dịch vụ hạ tầng kỹ thuật trong khu vực vẫn chưa có, chưa
có nơi để người dân sinh hoạt cộng đồng ( công viên, quãng trường ). Cho nên cần
tạo ra nhiều nơi hòa nhập cộng đồng như: công viên khu ở, công viên trung tâm
quảng trường. Tăng tính kết nối bằng việc tạo đường đi bộ, xe đạp chạy dài trong
khu vực quy hoạch
Thứ ba: Theo định hướng dài hạn đến năm 2025 thì huyện Đức Hòa sẽ mở rộng
thêm các khu công nghiệp, sẽ ảnh hưởng rất lớn đến môi trường trong khu vực quy
hoach. Cho nên cần giãm lượng công trình, tăng mật độ cây xanh tại các khu công
viên, quảng trường, tạo môi trường xanh tại các khu chung cư thấp tầng, biệt thự.


14

Chương 3. Cơ sở nghiên cứu và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
3.1. Cơ sở pháp lý
QCXDVN 01:2008/BXD- Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng.
QCVN 07:2010/BXD ngày 05/02/2010 của Bộ Xây dựng về Quy chuẩn kỹ thuật
quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 của Quốc hội.
Luật xây dựng được Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/01/2003 và
có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005.
Tiêu chuẩn TCVN 4449:1987 Quy hoạch xây dựng đô thị.
Tiêu chuẩn TCXDVN 323:2004 “Nhà cao tầng – tiêu chuẩn thiết kế” của Bộ Xây
Dựng.
Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/08/2010 của Bộ Xây Dựng về việc quy định

hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị.
Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính Phủ về việc lập, thẩm
định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
Quyết định Số 02/2003/QĐ – UB ngày 03/01/2003 phê duyệt quy hoạch phát triển
mạng lưới trường học nghành giáo dục và đào tạo Thành phố đến năm 2020.
Quyết định số 24/QĐ-TTg ngày 06/01/2010 phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung
xây dưng TP HCM đến năm 2025.
Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 được Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Nghị định số 59/2007/NĐ-CP ngày 09/04/2007 của Chính phủ về quản lý
chất thải rắn;
Việt Nam khóa XII thông qua ngày 17/06/2009 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2010;
Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về việc lập, thẩm
định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về quản lý không
gian, kiến trúc, cảnh quan, đô thị;


15

3.2. Cơ sở kinh nghiệm thực tiễn
3.2.1. Khu dân cư Vạn Phúc 3
Khu dân cư Vạn Phúc 3 được xây dựng với tổng diện tích 34.8 ha, dân số là 6.391
người. Khu đô thị gồm nhiều dãy nhà liên kế, biệt thự, chung cư thấp tầng và cao
tầng, công viên trung tâm hồ nước tạo cảnh quan đặt biệt cho khu đô thị. Các dãy
nhà chạy xen kẽ với các mãn xanh giúp cân bằng môi trường xanh cho đô thị. Các
công trình công cộng, trung tâm thương mại dịch vụ được đặt trung tâm khu đô thị
nhằm đãm bảo bán kính phục vụ ( hình 3.1 ).

Hình 3.1. Mô hình khu dân cư Vạn Phúc 3
3.2.2. Mạng lưới giao thông nan quạt ở Manila

Malina nằm ở bờ đông của vịnh Manila, thuộc ven bờ phía tây của đảo Luzon.
Thành phố có diện tích 38.55 km2. Nét đặt sắc ở thành phố Manila đó là cách thiết
kế dựa trên mô hình mạng lưới giao thông hình nan quạt, khi đó tất cả các nhánh
đường chính của thành phố đều hướng về công viên trung tâm kết hợp quảng trường
của thành phố, công viên kết hợp quảng trường nằm ven bờ song, tạo nét đẹp cảnh
quan cũng như kết hợp kinh tế du lịch của thành phố (hình 3.2)


16

Hình 3.2. Mạng lưới giao thông nan quạt ở thành phố Manila
Nguồn : Thinkstock, 2016

3.2.3. Pocket Neighborhoods ở Langleys
Langley là một thành phố nhỏ thuộc quận Island, Washinton, nơi đây đặt sắc với
kiến trúc theo mô hình Pocket Neighborhoods ( khu phố bỏ túi ) với 3.7 mẫu Anh
(15.000 m2) (hình 3.3). Khu phố bỏ túi được thiết kế nhằm mục đích thay đổi khí
hậu khi tận dụng mản xanh nhiều bao gồm sưỡi ấm và làm mát địa nhiệt, là một sự
phát triển bền vững sẽ sử dụng một con đường phía sau khu nhà.

Hình 3.3. Một góc nhỏ ‘khu nhà bỏ túi’ ở Langley
Nguồn : New Earth Living, 2018


17

3.3. Cơ sở lý luận (mang tính học thuật)
3.3.1. Pocket Neighborhoods
Pocket Neighborhoods là các nhóm nhà ở nhó hoặc căn hộ láng giềng tập trung bao
quanh trong một không gian chung – sân vườn, công viên, vườn hoa truyền thống

nằm ngăn cách bởi đường nội bộ, được bao bộc bởi đường nội bộ. Tạo không gian
riêng tư, hòa nhập cộng đồng, tang sự tương tác giữa các cá nhân trong khu đô thị
(hình 3.4)

Hình 3.4. Mô hình Pocket Neighborhoods
Nguồn: Inglenook Cottage Homes, 2018

3.3.2. Mô hình chung cư thấp tầng.
Hiện nay, đa số chung cư được xây dựng mới là những chung cư cao tầng – chung
cư thương mại, điều này để đảm bảo tối đá lợi nhuận cho chủ đầu tư. Riêng, chỉ có
một số dự án hiện nay xây dựng với số tầng số nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho
khách hàng có thu nhập thấy, chung cư thấp tầng chủ yếu xây dựng căn hộ không
kết hợp trung tâm thương mại (hình 3.5).


18

Hình 3.5. Mô hình chung cư thấp tầng
Nguồn: kienviet, 2015

3.3.3. Mạng lưới giao thông nan quạt.
Khi đô thị mới hình thành thì hệ thống giao thông đường thủy và đường bộ giao lưu
với nhau ngay tại trung tâm của đô thị. Giao thông thủy bám vào đường sông, giao
thông bộ thì bám vào một địa hình thuận lợi để phát triển. Sau khi kỹ thuật phát
triển để thực hiện san lấp được khối lượng đất đai lớn nối các trục chính với nhau
tạo ra được mạng lưới đường thuận tiện hơn (hình 3.6).
Ưu điểm: có nhiều đường giao thơng cùng xuất phát từ một điểm ( có thể là trung
tâm thnh phố ) và phát triển về các hướng khác nhau. Hình thức này tạo khả năng
liện hệ nhanh giữa bên ngòai với trung tâm thnh phố.
Nhược điểm: Mật độ tập trung cao ở trung tâm gây khó khăn cho việc tổ chức đầu

mối giao thông.