trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ
CHUYÊN NGÀNH KẾ HOẠCH VÀ ĐẦU TƯ
MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐỀ TÀI:

TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT
GV:Thầy Dương Kim Thế
Nguyên

DS nhóm:


MỤ C LỤ C

1. Giao đất, thuê đất................................................................................................3
1.1

Về giao đất không thu tiền sử dụng đất.......................................................3

1.2

Về giao đất có thu tiền sử dụng đất..............................................................3

1.3

Về thuê đất....................................................................................................4

2. Chuyển mục đích sử dụng đất.............................................................................5

3. Về điều kiện giao đất, cho thuê đất.....................................................................6
3.1

Các loại điều kiện cụ thể...............................................................................6

3.2

Bổ sung quy định đối với trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất.....8

3.3

Bổ sung quy định về điều kiện được Nhà nước giao đất..............................8

4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép mục đích sử dụng đất.................9
KẾT LUẬN.............................................................................................................11


1. Giao đất, thuê đất
1.1

Về giao đất không thu tiền sử dụng đất

Khái niệm đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự
nghiệp trong Luật Đất đai năm 2003 (Điều 88) và trong Luật Đất đai năm 2013
(Điều 147) cơ bản không thay đổi nhưng Luật Đất đai năm 2013 khi quy định về
đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất đã chia đất xây dựng trụ sở cơ
quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp ra thành hai nhóm có địa vị pháp lý
khác biệt nhau chứ không gộp chung vào một nhóm như Luật Đất đai năm 2003.
Cụ thể, các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính không được
thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải

chuyển sang thuê đất. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp sẽ phải
chuyển sang thuê đất, các trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều phải
chuyển sang thuê đất. Quy định này làm rõ hơn quan điểm của Nhà nước về việc
xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất tiến tới công bằng trong việc sử dụng tài
nguyên quốc gia. Tuy nhiên, để làm rõ khái niệm “tổ chức sự nghiệp công lập tự
chủ về mặt tài chính” là điều không đơn giản.
Kèm theo đó, pháp luật hiện hành bỏ ba nhóm đối tượng được giao đất
không thu tiền sử dụng đất so với Luật Đất đai năm 2003, gồm:
Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Hợp tác xã nông nghiệp
sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây
dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối.
Hai chủ thể này được gộp vào nhóm công trình sự nghiệp, nếu là tổ chức sự
nghiệp công lập chưa tự chủ về mặt tài chính thì được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất, các trường hợp còn lại thì phải thuê đất của Nhà nước
Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với
nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Chủ thể này được dịch chuyển sang nhóm đối tượng được Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.


1.2

Về giao đất có thu tiền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

(Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013); quy định này thể hiện cách nhìn mới
mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút
đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tưở nước ngoài. Pháp
luật Việt Nam đã dùng 2 công cụ khác để rà soát đối tượng sử dụng đất: Công cụ
thứ nhất là quy định của Luật Đất đai về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư, công cụ thứ hai là Luật Nhà ở đang dự thảo. Công cụ thứ nhất
nhằm bảo đảm cho việc triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất khả thi, đạt hiệu quả
cao. Công cụ thứ hai để điều chỉnh đối tượng trực tiếp sử dụng tài sản trên đất gắn
liền với đất, vì thực chất đây mới là đối tượng sử dụng đất, nhà đầu tư chỉ sử dụng
đất trong giai đoạn triển khai dự án mà thôi chứ không phải người sử dụng đất thực
sự.
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng
quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử
dụng đất (Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013).
Quy định này của Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện tính thời sự cao. Nếu
như trong Luật Đất đai năm 2003, đất làm nghĩa trang nghĩa địa là đối tượng thuộc
nhóm được giao đất không thu tiền sử dụng đất - quy định này đã gây khó khăn khi
giải quyết thực tiễn là có những dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để
chuyển nhượng xuất hiện trong thời gian gần đây thì phải xử lý nghĩa vụ tài chính
về đất đai với Nhà nước như thế nào? Nói khác đi, đầu tư hạ tầng để kinh doanh thì
không lẽ được ưu ái không thu tiền sử dụng đất. Nhà nước đều phải công bằng với
các tổ chức kinh tế khi sử dụng đất vào mục đích kinh doanh kể cả đầu tư xây dựng
công trình công cộng có mục đích kinh doanh. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 chia
đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp lý đất đai khác nhau là:
Nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa
để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết vướng
mắc trên.

Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân trong nước trước đây được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc thuê đất thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất
nữa mà chỉ áp dụng hình thức thuê đất.
1.3

Về thuê đất

Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai
năm 2013). Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được
lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này đã
gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt. Cụ
thể: Giá thuê đất chỉ ổn định trong năm năm, mặc dù biến động về giá không vượt
quá 20% nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có
đủ năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không
được lựa chọn. Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự
lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp.
Như trên đã nêu, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế,
tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho
thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp ( Điểm e Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai
năm 2013).
2. Chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng
năm của cấp huyện[2], thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003. Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật. Nếu trước đây, để giao đất,
cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây
dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kế hoạch sử
dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt.


Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và
là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp
hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng
chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút
nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực,
tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi
trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và
rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác. Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn
tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí
sắp xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu
các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật. Điều đó cho phép việc
sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử
dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ
yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao
hơn. Dẫn đến, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”
(Khoản 4 Điều 40) Luật Đất đai năm 2013 quy định phải “Xác định vị trí, diện tích
đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định
tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành
chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân
cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ
cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản
xuất, kinh doanh” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất

hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) nhằm đảm bảo đủ căn cứ để
giao đất, cho thuê đất.
3. Về điều kiện giao đất, cho thuê đất
Đây là điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm
2003. Luật Đất đai năm 2003 chỉ nêu lên căn cứ giao đất, cho thuê đất chứ không
đặt ra điều kiện cho chủ thể xin giao đất, xin thuê đất.
3.1

Các loại điều kiện cụ thể.

Trên thực tế, khi không đặt điều kiện cho chủ dự án đầu tư khi chủ dự án đầu
tư xin giao đất, xin thuê đất thì rất nhiều dự án lâm vào tình trạng sau khi được
giao đất, cho thuê đất thì không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng


phí đất đai. Và để khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung các
quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất với hai loại điều kiện.
Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo an ninh, quốc
phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng,
đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với
biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục công trình đất lúa. Cụ thể: Đối với dự
án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục
đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính
phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được
quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có
một trong các văn bản sau đây:
- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng

phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
So với Luật Đất đai và các quy định hiện hành thì quy định mới về điều kiện
chuyển mục đích sử dụng với đất trồng lúa có mở hơn. Hiện tại tất cả các dự án có
sử dụng đất trồng lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp
thuận, theo Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ
10 héc ta đất trồng lúa trở lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn
các công trình sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa thì chỉ cần được Hội đồng nhân
dân cấp tỉnh thông qua.
Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê
đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến
lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân. Chủ dự án đầu tư muốn được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất phải thỏa mãn các điều kiện sau:
- Doanh nghiệp có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến
độ của dự án đầu tư, cụ thể: Doanh nghiệp phải có vốn thuộc sở hữu của mình để


thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử
dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có
quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; (2)
Doanh nghiệp có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín
dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Doanh nghiệp không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với
trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự
án đầu tư khác. Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy

định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau
đây: (1) Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa
phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; (2) Nội dung công bố về
tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên
Trang Thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất
đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
Nhưng không phải bất kỳ dự án nào khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đều phải thỏa mãn cả
3 điều kiện: Có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật. Theo quy
định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số
điều của Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ 3 nhóm dựán sau phải áp dụng điều kiện
này, đó là:
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp
cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
3.2

Bổ sung quy định đối với trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê
đất.

Luật đất đai 2013 bổ sung quy định đối với trường hợp cho hộ gia đình, cá
nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5


héc ta trở lên thì phải có thêm văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh,
khi đó Ủy ban nhân dân cấp huyện mới được ra quyết định theo thẩm quyền.
Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003, chủ thể có thẩm quyền giao đất, cho

thuê đất sẽ ra quyết định giao và cho thuê theo đối tượng sử dụng đất đúng với
thẩm quyền của mình chứ không quy định về hạn mức đất các cấp có thẩm quyền
được giao, cho thuê. Những quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất, cho thuê
đất thường do Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định. Nay, Luật Đất đai năm 2013
đưa quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND cấp huyện
vào Luật để đảm bảo sự đồng bộ trong cả nước về thẩm quyền giao và cho thuê đất
của UBND cấp huyện, phù hợp với năng lực quản lý của từng cấp. Nhưng đây
cũng sẽ là gánh nặng cho cơ quan chuyên ngành cấp tỉnh.
3.3

Bổ sung quy định về điều kiện được Nhà nước giao đất.

Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định về điều kiện được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và
hải đảo, đó là phải được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên
quan nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ.
Từ những phân tích trên có thể đưa ra một số kết luận sau:
- Các quy định về giao đất, cho thuê đất trong Luật Đất đai năm 2013 là sự
kế thừa có chọn lọc các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về vấn đề này;
- Các quy định về giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng
hạn chế đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử
dụng đất, mở rộng đối tượng thuê đất. Tạo lập sự bình đẳng trong điều kiện tiếp
cận đất của doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Tăng cường hiệu quả sử dụng đất bằng cách thiết lập điều kiện được giao đất, cho
thuê đất phù hợp…
- Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về giao đất, cho thuê đất được
sửa đổi, bổ sung phù hợp với các quy định khác có liên quan của Luật Đất đai năm
2013, của Hiến pháp năm 2013 và phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 19-NQ/TW
ngày 31/10/2012 của Bộ Chính trị “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất
đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm

2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại”.


4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép mục đích sử dụng đất
Căn cứ vào điều 59 Luật đất đai 2013: Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ
chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e
khoản 1 Điều 56 của Luật này
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Như vậy, thẩm quyển UBND cấp tỉnh trong giao đất thuê đất tiếp tục được phân
định theo loại chủ thể sử dụng đất là tổ chức, cở sở tôn giáo, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ
gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ
với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
của UBND cấp huyện được quy định theo loại chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình,

cá nhân, hộ dân cư. Tuy nhiên, so với quy định của luật đất đai 2003, thẩm quyền
cho thuê đất nông nghiệp của UBNND cấp huyện bị hạn chế hơn. Nếu cho hộ gia
đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ
với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân


dân cấp tỉnh trước khi quyết định. Đây là quy định nhằm kiểm soát nghiêm ngặt
tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng
khác, đặc biệt là mục đích kinh doanh phi nông nghiệp.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào
mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Như vậy cần lưu ý cho việc thuê đất
của UBND cấp xã khác với việc thuê đất của UBND cấp tỉnh và cấp huyện. Người
được UBNND cấp tỉnh và cấp huyện cho thuê đất sẽ được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Còn người
được UBNND cấp xã cho thuê thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận cho việc
thuê đất mang tính tạm thời để tránh lãng phí đất đai trong thời gian đất công ích
chưa được sử dụng, tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương giải quyết các nhu
cầu công ích.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền".
Ví dụ: Ông phó chủ tịch đã ký hợp đồng cho công ty du lịch A thuê 30ha đất
lâm nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã quản lý, thời hạn thuê là 5 năm. Vậy xin
trong thẩm quyền cho thuê đất của UBND cấp xã có đúng không và PCT xã có
quyền ký hợp đồng không?
- Dựa vào điều 59 luật đất đai tai thấy ở khoản 3, UBND xã có thẩm quyền
cho thuê đất thuộc quy đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của
xã, tuy nhiên ở đây luật không quy định rõ rằng UBND xã chỉ được cho hộ
gia đình, cá nhân thuê quỹ đất này hay còn được phép cho cả tổ chức thuê
phần quỹ đất công ích này.
- Theo khoản 1 điều 59 luật đất đai 2013 quy định UBND cấp tỉnh có thẩm

quyền cho thuê đất đối với tổ chức. Như vậy chỉ có UNBD cấp tỉnh mới có
thẩm quyền cho thuê đất đối với người có nhu cầu thuê là tổ chức còn
UBND cấp xã và cấp huyện thì không có thẩm quyền này mà chỉ có thẩm
quyền cho thuê đất đối với hộ gia đình và cá nhân.
- Từ những phân tích trên ta thấy UBND xã không có thẩm quyền cho tổ chức
thuê đất nhưng lại vẫn ký quyết định cho công ty du lịch Hùng Cường thuê
30 hecta đất lâm nghiệp dù đây vẫn thuộc quỹ đất công ích của xã. Vậy có
thể thấy UBND xã đã thực hiện việc cho thuê đất sai với thẩm quyền, vì đối


tượng là tổ chức không là đối tượng mà UBND xã được phép cho thuê đất.
Như vậy UNBD xã ra quyết định cho thuê đất này là sai.
- Thứ hai: người có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất là chủ tích UBND
cấp xã, tuy nhiên, chủ tịch UBND cấp xã có thể ủy quyền cho phó chủ tịch
ký quyết định cho thuê đất này.


KẾT LUẬN
Quyền sử dụng đất là gì là câu hỏi của khá nhiều người vì đây là một khái
niệm được sử dụng phổ biến. Thông qua văn bản luật Đất đai nói chung và chương
V của bộ luật nói riêng, có thể đi đến một số kết luận chung là công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, có vai trò quan
trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác cải cách
thủ tục hành chính về đất đai nói riêng. Trong hệ thống quản lý đất đai hiện đại, chỉ
có duy nhất một điểm tiếp xúc với công dân đó là cơ quan đăng ký đất đai. Xã hội
ngày càng phát triển, các nhu cầu đăng ký đất đai và sử dụng, tra cứu hệ thống hồ
sơ địa chính, được hình thành trong quá trình đăng ký đất đai phục vụ cho các mục
tiêu nhà nước ngày càng cao và có nhiều thay đổi đòi hỏi hồ sơ địa chính phải luôn
được cập nhật, hoàn thiện, muốn vậy công tác đăng ký đất đai cần phải được quan
tâm, chú trọng để theo kịp với sự thay đổi, biến động đất đai nhằm đáp ứng sự

mong đợi, yêu cầu của công dân, tổ chức.