PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THUẬN THÀNH, TỈNH BẮC NINH

 

LỜ I MỞ 
MỞ  ĐẦ
ĐẦU
U
1.  Tính cấ
cấp thiế
thiết của
của đề tài
đề tài
Hiện nay, các vụ  khiếu kiện và tranh chấp liên quan đến đất đai không chỉ  
nhiều mà còn diễn biến phức tạ p, gây ra nh ững căng thẳng xã hội. K ể t ừ khi nướ c
ta chuyển sang nền kinh tế  thị  trường, đặc biệt là những năm gần đây tình hình
tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về  số lượ ng
ng và phức tạ p về tính chất, nhất là
ở  nh
 những vùng đang đô thị hóa nhanh. Quá trình quản lý và sử dụng đất đai không
thể tránh khỏi phát sinh mâu thuẫn, b ất đồng, xung đột v ề l ợ i ích, quyền và nghĩa
vụ giữa ngườ i s ử d ụng đất v ới cơ quan công quyền, đó chính là những tranh chấ p
hành chính trong lĩnh vực đất đai. 
Tranh chấp đất đai là tranh chấp thườ ng
ng xuyên phát sinh, có giá tr ị l ớn và để 
lại nhiều hệ  lụy cho mỗi bên tham gia tranh ch ấ p. Do ảnh hưở ng
ng từ  vị  trí đất,
nguồn gốc đất mà các bên tham gia tranh chấp thườ ng
ng là anh chị em trong gia đình.
Để  giải quyết tranh chấ p, nhiều trườ ng
ng hợ  p các bên bất chấ p pháp luật dẫn đến
những hậu quả  đáng tiếc, việc giải quyết loại tranh chấ p này ở   nhiều địa phương
còn có những phản ứng bức xúc của ngườ i dân, gây mất an ninh tr ật tự  xã hội,

thậm chí có những nơi trở  thành điểm nóng gây ra dư luận xấu, ảnh hưở ng
ng lòng tin
của nhân dân đối v ới Đảng và Nhà nướ c.
c. Khiếu ki ện liên quan đến đất đai là một
vấn đề đau đầu ở  Vi
 Việt Nam trong nhiều năm qua. Các quy định về cách giải quyết
chỉ mớ i d ừng lại ở  m
 mức độ chung chung nên trên thực tế dẫn đến chồng chéo, đùn
đẩy gi ữa Ủy ban nhân dân và Tòa án nhân dân. Do đó việc giải quyết tranh chấ p
đất đai hiện nay là loại việc khó khăn, phức tạ p nh ất và là khâu kéo dài th ờ i gian
nhiều nhất trong công tác giải quyết các tranh chấ p dân sự nói chung.
Ta thấy hiện nay người dân đã lựa chọn cách giải quyết tranh chấ p qua TAND
TAND
trong lĩnh vực đất đai thay vì cách giải quyết thông thườ ng.
ng. Vì vậy, việc nghiên
cứu tranh  chấ p đất đai  và pháp luật về giải quyết tranh chấ p đất đai là cần thiết
trong giai đoạn hiện nay.
Vớ i mong muốn tìm hiểu những quy định pháp luật về cách thức, trình tự, thủ 
tục giải quyết tranh chấ p hiệu quả  nhất chính vì điều đó em xin đượ c trình bày
“ Pháp
Pháp luật và thự c ti 
ti ễ 
ễn
  gi ải quy ế 
ết  tranh chấp đất đai tại Toàn án nhân dân
huy 
hu
y ện Thuận Thà
T hành,
nh, t ỉ 

ỉnh
n
  h B ắc Ninh”. 
2.  Mục đích nghiên cứ u
Việc phân tích, đánh giá quy đị nh pháp luật trong việc giải quyết những tranh
chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Tòa án, qua đó đề  xuất các giải pháp hoàn thiện
 pháp
luảậ thơn
về  đất đai và áp dụng pháp luật để  giải quyết các tranh chấp đất đai có
hiệu qu
1


 

3.  Nhiệ
Nhiệm vụ
vụ nghiên cứ 
cứ u
- Làm sáng tỏ  những v ấn đề mang tính lý luận về tranh chấp đất đai và giải
quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án. Cụ thể là, nghiên cứu làm rõ khái niệm tranh
chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án cũng như các khái niệ m
khác có liên quan, để  từ  đó phân tích đặc điểm của tranh chấp đất đai, phân loại
tranh chấp đất đai, nguyên nhân và hậ u quả của tranh chấp đất đai và xác định vai
ả
ế
ấp đất đai bằ
ư
ư
ấn đề y â ề

trò
t tranh
ch châ p
ngva
tòa
Nghiên
c  ́ uchnh
ng
 l  ́  lu
quygi
ền isửquy
 dụng
đất, tranh
́ đất đai
ải quy
ế t tranh
ấp   đất
to  ̀ a  nạ́n.v  
̃ vđai bằ ng
  ̀ gián.
- Nghiên cứu các yế u tố  chi phố i viê  c̣ gia ̉ i quyế t tranh chấp đất đai bằng tòa
án; căn cư ́  đa ́ nh gia ́  hiê  ụ qua ̉  va  ̀ ca ́ c yế u tố  quyế t đi    nḥ hiê  ụ qua ̉  cu ̉ a viê  c̣ gia ̉ i quyết
tranh chấ p đất đai ta  i ̣ toà a ́ n.
- Phân tích, đánh giá th ư  c̣ tr a  ng
 gi a ̉ i quyế t tranh chấp đất đai va  ̀ 
̣ phá p luâ  t ̣ v ề  gi
thư  c̣ ti   ê ñ a  p
̣ pha  p
́ du  ng
́ luật đê ̉  gia ̉ i quyế t tranh chấp đất đai  bằng to  ̀ a a ́ n, tư  ̀   đo ́  ch  ̉

ra những kho ́  k hăn,
hăn, vươ 
 ́ ng mắ c trong qua ́  tr  nh
̀ gia ̉ i quyế t tranh chấ p đất đa i của tòa
án hiê  ṇ nay.
- Nêu các phương hướ ng
ng và đề xuấ t các gia ̉ i pha  p
   p̣ go  p
̣ ể, th ́ch hơ 
́ cu   th
́ phầ n
ho
nh cu ̉ avà
phtòa
về gi
a  ̀n thi
a ́ c quy
á p luánậtnói
a ̉ i quy
đấ t đai,
́ na cya ́ cmcơ
nóiđịchung
riêng
giảế ti tranh
́   p
quan
chứệnc cnăng
quyếtchcáấp
c tranh
châgiu

 p
̀ ô  t ̣
ca ́ ch co ́  hi ê  ụ qua ̉ , tr a ́ nh việc khiế u kiê  ṇ k e ́ o d a  ̀i gây a ̉ nh hươ 
 ̉ ng xấu đế n nhiề u mă  t ̣
cu ̉ a đơ 
  ̀ i số ng xã hô  i.̣
4. Phương pháp nghiên cứ u
Phương pháp nghiên cứu đề tài để đạt đượ c những mục đích đã đặt ra trên cơ
phương pháp luận
sở  lý
  lý luận Luận văn đượ c triển khai nghiên cứu d ựa trên cơ sở   phương
của chủ nghĩa Mác - Lê Nin, quan điểm của Đảng và nhà nướ c ta về xây dựng nhà
nướ c pháp quyền xã hội chủ nghĩa, cải cách tư pháp ở  nước ta trong giai đoạn hiện
nay. Quá trình nghiên c ứu cũng sử  dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học

 phương pháp so sánh, phân tích tài liệu, phương pháp tổng hợp, đồng thờ i ứng
dụng những thành tựu của khoa học luật Luật đất đai, Bộ  luật tố  tụng dân sự…
trong các công trình của các nhà khoa học - luật gia ở  trong và ngoài nướ c.
c. Ngoài
ra đề tài còn sử dụng trung thực các số liệu thống kê của Toà án nhân dân tối cao,
các sách tham khảo, t ạp chí chuyên ngành để làm rõ những tri thức khoa học liên
quan đến đề tài.
văn 
5. Cấu trúc củ
của luận
luận văn 
 Ngoài phần Mở   đầu, K ết luận, Danh mục tài liệu tham khảo luận án có 3
chương:
Chương 1. Những vấn đề lý luận về  tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đại tại Tòa án nhân dân.

2


 

Chương 2.  Thực trang pháp luật về  giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
nhân dân huyện Thuận Thành tỉnh Bắc Ninh.
Chương 3. Một số định hướ ng,
ng, kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật về 
giải quyết tranh chấ p đất đai tại Tòa án nhân dân Thu ận Thành tỉnh Bắc Ninh.

3


 

CHƯƠNG 1 
1 
NHỮ 
NH
Ữ NG
NG VẤN
VẤN ĐỀ LÝ
ĐỀ LÝ LUẬ
LUẬN VỀ
VỀ TRANH CHẤP
CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI
GIẢI
QUYẾ
QUY

ẾT TRANH CHẤP
CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
1.1. Nhữ 
Nhữ ng
ng vấn
vấn đề lý
đề lý luậ
luận về
về tranh chấp
chấp đất đai 
đai 
1.1.1. Khái niệ
niệm tranh chấp
chấp đất đai 
đai 
Tranh chấp đất đai trướ c h ết là tranh chấ p dân sự  thuộc th ẩm quyền c ủa Tòa
án, đượ c quy định tại Khoản 9 Điều 26 Bộ  luật tố  tụng dân sự  năm 2015. Theo
Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 thì “Tranh chấp đất đai là tranh chấ  p về  
quyền, nghĩa vụ của ngườ i sử  d 
 d ụng
ụng đấ t giữ a hai hoặc nhiề u bên trong quan hệ đấ t
đai”. Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý: Đối tượ ng
ng của tranh chấp đất đai
không phải là quyền sở  h
 hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấ p không phải là các
chủ  thể có quyền sở   hữu đối với đất. Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều 53,
ất rõ đất đai
Hiến pháp năm 2013 hay điều 4 Luật đất đai  năm  2013 quy định r ất
thuộc sở  h

 hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở  h
 hữu và thống nhất quản lý.
Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượ ng
ng phổ biến mà trong đó
còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấ p.
1.1.2. Đặc điểm
điểm tranh chấp
chấp đất đai 
đai 
Một là, đặc điểm v ề  chủ  thể. Do tính đặc thù của chế  độ  sở   hữu toàn dân về 
đất đai ở  nướ c ta, đất đai thuộc sở  h
 hữu toàn dân do Nhà nước đạ i diện chủ sở  h
 hữu.
 Nên tranh chấp đất đai ở   nướ c ta chỉ là tranh chấ p diễn ra giữa ngườ i s ử d ụng đất
vớ i nhau hoặc giữa ngườ i sử dụng đất vớ i tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. 
Hai là, ở  nướ c ta không có tranh chấ p về quyền sở  h
 hữu đất đai mà chỉ tồn tại
tranh chấ p về  quyền và nghĩa vụ  của ngườ i sử  dụng đất giữa hai hay nhiều bên
trong quá trình sử dụng đất. Do pháp luật nướ c ta chỉ thừa nhận một chế độ sở  h
 hữu
đất đai - Chế độ đất đai thuộc sở  h
 hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở  h
 hữu.
Ba là, tranh chấp liên quan đến cơ sở  pháp
 pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ 
của ngườ i sử  dụng đất giữa một bên là cơ quan nhà nướ c có thẩm quyền vớ i tổ 
chức, hộ  gia đình, cá nhân trong việc ra quyết định giao đất, cho thuê đất; quyết
định cho phép chuyển mục đích sử  dụng đất; quyết định cấ p giấy chứng nhận
quyền s ử  dụng đất (GCNQSDĐ); quyết định về phê duyệt phương án bồi thườ ng,
ng,

ợ, tái định cư khi Nhà nướ c thu hồi đất v.v... là tranh chấ p hành chính. Việc
hỗ  tr ợ,
giải quyết các tranh chấ p này do Tòa hành chính giải quyết. Trong khi đó, tranh
chấ p về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngườ i sử dụng đất giữa những ngườ i
sử d ụng đất vớ i nhau hoặc giữa họ vớ i t ổ chức, hộ  gia đình, cá nhân khác là tranh
chấ p mang tính chất dân sự. Việc giải quyết loại tranh chấ p này thuộc thẩm quyền
của Tòa dân sự.
4


 

Bốn là, tranh chấp đất đai luôn gắn liền vớ i quá trình sử dụng đất của các chủ 
thể nên khi xảy ra không chỉ ảnh hưở ng
ng tr ực tiếp đến lợ i ích của các bên tranh chấ p
mà còn làm ảnh hưởng đến các bất động sản liền k ề, gây mất ổn định, bất đồng
trong nội bộ  nhân dân và ảnh hưởng đến lợ i ích của Nhà nướ c,
c, làm cho những
chính sách, quy định pháp luật về  đất đai của Nhà nước không đượ c th ực thi một
cách triệt để.
1.1.3. Các dạ
dạng tranh chấp
chấp đất đai 
đai 
1.1.3.1. Tranh chấ
chấp về
về quy
 quyềền sử 
sử  dụng
 dụng đất

đất
 –  Tranh
  Tranh chấ p về  quyền sử  dụng đất có liên quan đến tranh chấ p về  địa giớ i
hành chính. Loại tranh chấp này thườ ng
ng xảy ra giữa ngườ i ở  hai
  hai tỉnh, hai huyện,
hai xã vớ i nhau, tậ p trung ớ   những nơi có vị trí quan tr ọng trong việc phát triển
kinh tế, văn hóa, ở   những vị trí dọc theo triền sông lớ n,
n, những vùng có địa giớ i
không rõ ràng, không có mốc giới nhưng là vị  trí quan tr ọng, ở   những nơi có
nguồn lâm, thổ sản quý.
 –  Tranh
 Tranh chấp đòi lại đất, đòi lạ i tài sản gắn liền vớ i quyền sử dụng đất.
 –  Tranh
ở  vvề đòi
 Tranh chấ p giữa những ngườ i làm nghề thủ công, nay thất nghiệ p tr ở 
lại ruộng của những ngườ i làm nông nghiệ p.
  Tranh chấp đòi lại đất, tài sản của nhà thờ , các dòng tu, chùa chiền, miếu
 –  Tranh
mạo, nhà thờ  h
 họ.
1.1.3.2. Tranh chấ
chấp về
về quy
 quyền
ền và nghĩa vụ trong
vụ trong quá trình sử 
sử  dụ
 dụng
 –   Tranh chấ p trong quá trình thực hiện hợp đồng về  chuyển đổi, chuyển

nhượ ng,
ng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
 –  Tranh
  Tranh chấ p v ề b ồi thườ ng
ng giải phóng mặt b ằng khi nhà nướ c thu hồi để s ử 
dụng váo mục đích an ninh, quốc phòng, lợ i ích quốc gia, lợ i ích công cộng.
 –   Tranh chấp do ngườ i khác gây thiệt hại hoặc hạn chế  quyền và nghĩa vụ 
 phát sinh
sinh trong quá trình
trình sử dụng đất.
1.1.3.3. Tranh chấ
chấp về
về m
 mục
ục đích sử  dụng
 dụng đất
đất
 Tranh chấp trong nhóm đất nông nghiệ p, giữa đất tr ồng
 –  Tranh
ồng lúa vs đất nuôi tôm,
giữa đất tr ồng café với đất tr ồng cao su.
 –  Trông
  Trông chấ p gi ữa đất nông nghiệp và đất thổ  cư trong quá trình phân bổ  và
quản lý sử dụng.
Tranh chấ p về quyền sử d ụng đất: Loại tranh chấp này thườ ng
ng do một bên tự 
ý thay đổi hoặc do hai bên không th ống nhất xác định vớ i nhau về ranh giớ i sử 
dụng đất: Tranh chấ p về  QSDĐ, tài sản g ắn li ền với đất trong quan hệ thừa k ế, ly
hôn giữa vợ  và
  và chồng. Đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất của ngườ i thân trong

những giai đoạn trước đây mà qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã đượ c cấ p cho
ngườ i khác, tranh chấ p giữa đồng bào dân tộc địa phương với đồng bào đi xây
vùng kinh tế  mớ i,i, với các lâm trường, nông trườ ng
ng và các tổ  chức sử  dụng đất
5


 

khác, tranh chấ p về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Việc
ở  vi
một bên vi phạm nghĩa vụ hoặc cản tr ở 
việc thực hiện quyền của bên kia cũng phát
sinh tranh chấp, thường đượ c thể hiện ở  các
  các hình thức: Tranh chấ p trong quá trình
thực hiện h ợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượ ng,
ng, cho thuê, cho thuê l ại QSDĐ,
thế chấ p, bảo lãnh, góp vốn bằng giá tr ị QSDĐ. Tranh chấ p về việc bồi thườ ng
ng giải
 phóng mặt bằng khi nhà nướ c thu hồi đất để s ử  dụng vào mục đích an ninh, quốc
 phòng, lợ i ích cộng đồng, tranh chấ p về mục đích sử dụng đất. Nhiều sự tranh chấ p
về  QSDĐ dẫn đến những tranh chấ p về  địa giớ i hành chính. Loại tranh chấ p này
thườ ng
ng xảy ra giữa hai cơ quan hành chính cùng cấ p vớ i nhau, tậ p trung ở   những
nơi có nguồn khai thác kinh tế  tr ọng yếu, những vùng có địa gi ớ i không rõ ràng,
không có mốc giới nhưng có vị trí quan tr ọng.
1.1.4. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp
chấp đất đai 
đai 
TCĐĐ xảy ra là hậu quả của những nguyên nhân nhất định.Nó là biểu hiện cụ 

thể của những mâu thuẫn, bất đồng về lợ i ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng đất
vớ i nhau. Trong những năm qua, TCĐĐ xảy ra ở  h
 h ầu hết các địa phương trên cả 
nướ c,
c, mỗi tranh chấ p có những đặc điểm, bản chất khác nhau. Tuy nhiên, phân tích
đánh giá các TCĐĐ xảy ra hiện nay có thể  thấy nó phát sinh chủ  yếu từ  những
nguyên nhân sau:
1.1.4. 1. Nguyên nhân khách quan
- Đất đai là một loại tài nguyên có giá tr ị chính vì vậy đã tác động đến tính
chất của vụ tranh chấ p không thể tự thương lượ ng
ng giữa hai bên.
- Trong một thờ i gian dài, công tác quản lý đất đai bị buông lỏng, quy trình
quản lý thiếu chặt chẽ, thiếu khoa học. Hồ sơ địa chính, tài liệu lịch sử làm căn cứ 
giải quyết không đầy đủ.
- Các chính sách, văn bản pháp luật của Nhà nướ c về quản lý đấ đai có nhiều
thay đổi, có những vấn đề  chưa thật cụ  thể. Mặt khác, công tác cậ p nhật văn bản
 pháp luật của cán bộ còn yếu, vì vậy việc vận dụng, thực thi trên thực tế gặ p nhiều
khó khăn. 
- Do trình độ nhận thức và hiểu biết pháp luật về đất đai của ngườ i dân không
cao nên dẫn đến tình tr ạng vi phạm các định của nhà nướ c trong sử d ụng và quản
lý đất đai. 
- Do xu hướ ng
ng ích k ỷ và lòng tham của con ngườ i nên một số bộ phận ngườ i
dân đã lợ i dụng việc quản lý thiếu chặt chẽ của nhà nước để thực hiện các hành vi
vi phạm đất đai nhằm mục đích đem lại lợ i ích cho bản thân. 
1.1.4.2. Nguyên nhân chủ
chủ quan
Bên cạnh những nguyên nhân khách quan thì TCĐĐ xảy ra còn xuất phát từ 
những nguyên nhân chủ quan. Cụ thể:
Thứ nhất, việc buông lỏng công tác thống nhất quản lý đất đai của Nhà nướ c.

c.
6


 

Trong cơ chế qu ản lý tậ p trung, bao cấp, Nhà nướ c phân công, phân cấ p cho
quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lý đất đai thiết chặt chẽ và còn nhiều sơ hở . 
Trình độ quản lý hành chính nhà nướ c nói chung về đất đai của các cấ p, các ngành
từ huyện đến cơ sở  còn
  còn nhiều b ất c ậ p. Công tác quản lý đất đai ở   địa phương còn
 bị  buông lỏng, chưa đượ c chú tr ọng, hồ  sơ địa chính không đầy đủ, không cậ p
nhật, thiếu chặt tr ẽ, thủ  tục hành chính không đảm bảo. Có thờ i k ỳ, mỗi loại đất
đượ c giao cho một ngành để quản lý điều này đã dẫn đến việc tranh chấ p giữa đất
nông nghiệ p với đất lâm nghiệp cũng như với đất chuyên dùng; có loại đất nhiều
cơ quan quản lý nhưng cũng có loại đấ t không có loại cơ quan nào quản lý.
Thứ hai, chính sách, pháp luật đất đai có một số  nội dung chưa phù hợ  p vớ i
thực tiễn; đặc biệt là các quy định về  xác định giá bồi thường khi Nhà nướ c thu
hồiđất; quy định về  thờ i hạn sử  dụng đất; quy định về  hạn mức giao đất nông
nghiệ p... Vi ệc thực hiện chính sách bảo vệ  đất nông nghiệp (đặc biệt là đất tr ồng
lúa ổn định) vớ i chính sách phát triển các khu công nghiệ p, khu kinh tế, khu công
nghệ cao, khu đô thị  mớ i,...
i,... còn bộc lộ  sự mâu thuẫn, không tương thích. Hơn
nữa, chính sách pháp luật đất đai thườ ng
ng xuyên sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng đòi
hỏi của sự nghiệ p phát triển đất nướ c.
c. Tuy nhiên, việc làm này cũng gây ra sự mâu
thuẫn về nội dung trong một số quy định của pháp luật đất đai.
Thứ ba, trong việc điều chỉnh địa giớ i hành chính giữa đơn vị hành chính xã,
huyện ở   một số  địa phương đượ c thực hiện song nội dung xác định địa giớ i hành

chính không thực hiện k ị p
 p thờ i hoặc không rõ ràng, cụ  thể  làm cho tình tr ạng
TCĐĐ tr ở 
ở  nên
nên phức tạp hơn.
Thứ  tư,trong quản lý đất đai còn bộc lộ  một số  tồn tại, hạn chế  về  mặt chủ 
quan như cán bộ thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền dẫn đến tham nhũng, tiêu
cực về đất đai.  Đối đội ngũ cán bộ chuyên trách công việc quản lý đất đai qua các
thờ i k ỳ còn thể hiện nhiều yếu kém, hạn chế về mặt trình độ chuyên môn, hiểu biết
về quy định pháp luật. Mặt khác do đội ngũ cán bộ quản lý chưa phát huy đượ c hết
vai trò trong việc quản lý, kiểm soát các hành vi vi phạm về  đất đai trên địa bàn
 ban đầu. Công tác giải
nên không k ị p
 p thời ngăn chặn đượ c hành vi vi phạm ngay từ ban
quyết TCĐĐ có trườ ng
ng hợp chưa đúng pháp luật mà chủ yếu dựa vào cảm tính chủ 
quan của ngườ i có thẩm quyền hoặc hữu khuynh mất cảnh giác để k ẻ xấu lợ i dụng
kích động, xúi giục quần chúng nhân dân gây mất ổn định chính tr ị - xã hội.
Thứ  năm, công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai đạt hiệu quả thấ p.
Mặt khác, một bộ phận quần chúng nhân dân ý th ức chấ p hành pháp luật chưa cao,
chuyển quyền sử  dụng đất trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về  thủ  tục
chuyển quyền sử dụng đất,... làm phát sinh các TCĐĐ. 

7


 

1.1.5. Hậ
quả tranh chấp

chấp đất đai 
đai 
Hậu quả
Thứ nhất, về mặt kinh tế: Khi các tranh chấ p phát sinh có thể gây ảnh hưở ng
ng
đến thờ i gian, tiền của của các bên tranh chấ p. Tiếp đó, nó ảnh hưởng đến hoạt
động của các cơ quan nhà nướ c.
c. Tranh chấp đất đai đang là vấn đề bức xúc ở  nhi
 nhiều
địa phương. Từ nh ững vụ việc tranh chấ p, mâu thuẫn về  nhà, đất không đượ c giải
quyết d ứt điểm đã gây ra hậu qu ả  nặng nề, ảnh hưở ng
ng tr ật tự  tr ị an xã hội, gây ra
thiệt h ại v ề kinh tế. Tranh chấp đất đai dẫn đến ẩu đả, hỗn chiến gây thương vong
cho nhiều người đang diễn ra ngày càng nghiêm tr ọng.
Thứ hai, về mặt chính tr ị: Các tranh chấ p phát sinh
sinh có thể gây ảnh hưở ng
ng xấu,
gây mất ổn định tình hình kinh tế, xã hội, làm giảm hiệu quả th ực hiện các đườ ng
ng
lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nướ c.
c. V ụ tranh chấ p x ảy ra cho thấy
những bất cậ p, hạn chế, quản lý lỏng lẻo của địa phương trong công tác quản lý đất
đai gây mất lòng tin của nhân dân đối vớ i các cấ p chính quyền.
Thứ ba, về mặt xã hội: Các tranh chấ p này sẽ là nguyên nhân gây nên r ạn nứt
trong mối quan hệ tình cảm giữa cha-mẹ, vợ -ch
-chồng, anh-em. 
anh-em.  Vụ  việc tranh chấ p
làm ảnh hưởng đến cuộc sống chung của những bên liên quan đến vụ  việc, đồng
thờ i gây mất tình làng nghĩ xóm giữa hai giai đình xả y ra tranh chấ p, gây ảnh
ng chung đến tình đoàn k ết, giúp đỡ  l lẫn nhau trong xóm, làng.

hưở ng
1.2. Nhữ 
Nhữ ng
ng vấn đề lý
đề lý luậ
luận về  gi
giảải quyế
quyết tranh chấp
chấp đất đai tại
tại Tòa án nhân
dân
1.2.1. Khái niệ
niệm giả
giải quyế
quyết tranh chấp
chấp đất đai tại
tại Tòa án nhân dân
Trên cơ sở   khái niệm tranh chấp đất đai chúng ta có khái niệ m giải quyết
tranh chấp đất đai như sau: “Giải quyế t tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ
quan Nhà nướ c có thẩ m quyề n nhằ m giải quyế t các bất đồng, mâu thuẫ n giữ a các
bên để  tìm
 tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở  pháp
 pháp luật nhằm xác định rõ quyề n
và nghĩa vụ của các chủ thể  trong
 trong quan hệ đất đai”. 
Việc gi ải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án đượ c thực hiện theo quy định
chung tại Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có
quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khở i kiện vụ án tại Tòa
án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó). 
Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất

đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại gi ấy tờ   quy định
tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và tranh chấ p về tài sản gắn liền với đất thì
thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 203 tranh chấp đất đai mà đương sự không có
giấy ch ứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ   quy định tại Điều 100
Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự  đượ c lựa chọn hoặc là yêu cầu UBND cấ p có
thẩm quyền giải quyết hoặc khở i kiện đến Tòa án để giải quyết tranh chấ p.
8


 

Dựa trên nội dung đã phân tích về  giải quyết TCĐĐ có thể  hiểu giải quyết
TCĐĐ bằng Tòa án là việc Tòa án áp dụng các quy định của pháp luật để  giải
quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể nảy sinh trong quá trình quản lý
và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, không phải TCĐĐ nào cũng có thể  đượ c giải quyết
thông qua Tòa án. Pháp
Pháp luật có quy định c ụ  thể  về  thẩm quyền của Tòa án trong
việc giải quyết các TCĐĐ, theo đó Tòa án chỉ  đượ c giải quyết những TCĐĐ nào
thuộc thẩm quyền của mình đượ c pháp luật quy định. Cụ thể, pháp luật đất đai căn
cứ vào việc ngườ i sử dụng đất có hay không có GCNQSDĐ hoặc có hay không có
giấy tờ  h
 h ợ  p l ệ v ề  đất đai và vào sự t ự do lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấ p
phân định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ.  Giải quyết tranh chấ p
của đương sự  để  phân
đất đai là dung những cách thức, giải pháp đúng đắn, phù hợp trên cơ sở  pháp
 pháp luật
nhằm gi ải quyết những b ất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân về  những v ấn
đề  liên quan đến đất đai. Vậy giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án là việc tòa
án áp dụng các quy định của pháp luật để  giải quyết những bất đồng, mẫu thuẫn

giữa các chủ thể này sinh trong quá trình qu ản lý và sử dụng đất đai. 
1.2.2. Đặc điểm
điểm củ
c ủa ho
hoạt
ạt động
động giả
giải quyế
quyết tranh chấp
chấp đất đai tại
tại Tòa án nhân
dân.
Thứ nhất: Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án đượ c thực hiện bở i tòa
quy ền lực nhà nước và đượ c tiến hành
án với tư cách là cơ quan tài phán mang tính quyề
theo trình tự, thủ tục tố tụng chặt chẽ.
Tranh chấp đất đai có thể đượ c giải quyết bở i nhiều cơ quan khác nhau
Việc giải quyết các tranh chấ p đất đai tại Tòa án nhân dân đã thu đượ c những
k ết quả đáng khích lệ. Vớ i nhiều vụ đượ c giải quyết tại Tòa án nhân dân, ngành tòa
án thực sự  có những kinh nghiệm không nhỏ  trong lĩnh vực này. Việc tổng k ết
kinh nghiệm hàng năm đã được đề  cậ p trong các báo cáo tổng k ết ngành Tòa án
nhân dân, trong đó có đánh giá cả  những mặt ưu điểm và những tồn tại cần uốn
nắn, sửa chữa. Đó không chỉ là những kinh nghiệm quý báu cho ngành tòa án v ề 
công tác xét xử mà còn là những kinh nghiệm để xây dựng các quy định tại Tòa án
nhân dân, một hình thức tố tụng độc lậ p vớ i tố t ụng dân sự, một hình thức t ố tụng
mà trước đây tố tụng lao động chỉ là một bộ phận không chính thức.
Thứ hai: Giải quyết tranh chấ p đất đai tại tòa án là hoạt động giải quyết cuối
cùng sau khi tranh chấp đã đượ c giải quyết ở  giai đoạn khác mà không đạ t k ết quả 
(tr ừ một số trườ ng
ng hợ  p nhất định).

Thứ ba: Các phán quyết của tòa án về vụ án tranh chấ p đất đai được đảm bảo
thi hành bằng các biện pháp cưỡ ng
ng chế nhà nước thông qua cơ quan thi hành án.

9


 

1.2.3. Mục
của việ
vi ệc xét xử 
xử  tranh
  tranh chấp
chấp đất đai thông qua Tòa án
Mục đích, ý nghĩa của
nhân dân
Mục đích hàng đầu c ủa đương sự khi khở i ki ện là nhằm b ảo v ệ quyền và lợ i
ích hợ  p pháp của mình. Chính vì vậy, sự  bảo đảm thi hành phán quyết của tòa án
 bằng s ức mạnh cưỡ ng
ng chế  nhà nước đượ c coi là một ưu điểm, t ạo ra sự khác biệt
trong cơ chế thi hành phán quyết của các loại cơ quan khác. 
Sở  dĩ phán quyết của tòa án có tính cưỡ ng
ng chế bởi Tòa án nhân dân là cơ quan
nằm trong hệ thống tư pháp, nhân danh Nhà nước để giải quyết các tranh chấ p nói
chung và tranh chấp lao động cá nhân nói riêng, thông qua đó bảo vệ quyền lợ i,i, tài
sản của cá nhân, công dân, tổ  chức… theo quy định của pháp luật. Khi đương sự 
không tự giác thi hành bản án, quyết định của tòa án, cơ quan thi hành án có quyề n
tổ  chức cưỡ ng
ng chế  buộc đương sự  phải thực hiện nghĩa vụ  của mình theo quyết

định của tòa án. Với đặc điểm này, hiệu lực thi hành phán quyết của tòa án sẽ hiệu
quả và mang tĩnh cưỡ ng
ng chế cao nhất.
Do đó các tranh chấ p đất đai khở i kiện tại tòa án đượ c giải quyết dứt điểm và
có khả năng bảo vệ tốt hơn các quyền và lợ i ích hợ  p pháp của các bên
1.2.4. Nguyên tắ
tắc xét xử 
xử  tranh
 tranh chấp
chấp đất đai tại
tại Tòa án nhân dân
Giải quyết TCĐĐ là một vấn đề nóng bỏng được đặt ra hiện nay không chỉ ở  
một địa phương nhất định mà trên phạm vi cả nướ c chính bở i tính chất phức tạ p và
và
sức ảnh hưở ng
ng của nó cho xã hội. Theo đó, giải quyết TCĐĐ nói chung và giải quyết
TCĐĐ tại Toà án nói riêng là hoạt động của cơ quan nhà nướ c có thẩm quyền nhằm
thực hiện một trong những nội dung quản lý Nhà nướ c về đất đai đượ c ghi nhận trong
Luật Đất đai 2013. Đồng thờ i,i, hoạt động này cũng góp phần vào việc duy trì sự ổn định
chính tr ị, tr 
tr ật tự an toàn xã hội và đảm bảo sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân; nâng cao
ý thức pháp luật đất đai cho ngườ i dân nói chung và của ngườ i sử dụng đất nói riêng,
củng cố chế độ sở  h
 hữu toàn dân về đất đai; góp phần bảo vệ quyền và lợ i ích hợ  p phá
phápp
của ngườ i sử  dụng đất. Mặt khác, thông qua hoạt động này góp phần vào việc tăng
ng pháp chế; đấu tranh ngăn ngừa các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nâng cao
cườ 
cư
ờ ng

Nhưng do TCĐĐ
TCĐĐ
nhận thức, hiểu biết của ngườ i dân trong quản lý, sử dụng đất đai....  Nhưng
có tính chất phức tạ p, có
có thể gây ảnh hưởng đến an ninh, chính tr ị,ị, gây ra “điểm nóng”
nên việc giải quyết TCĐĐ tại Toà án cũng phải hết sức thận tr ọng tùy vào tính chất
của tranh chấ p để có cách giải quyết phù hợ  p
 p,, không chỉ  hợ  p lý mà còn phải hợ  p
tình.
Theo đó, việc giải quyết TCĐĐ tại Toà án cần tuân theo những nguyên tắc như sau:
-Thứ  nhất, luôn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở   hữu toàn dân và Nhà
nước là đại diện chủ sở  h
 hữu.
- Thứ  hai, bảo đảm lợ i ích của ngườ i sử  dụng đất, nhất là lợ i ích kinh tế,
khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ nhân dân.
10


 

- Thứ ba, việc giải quyết nhằm mục đích ổn định kinh tế, xã hội, gắn vớ i
 phát triển sản xuất, mở  mang
  mang ngành nghề, tạo điều kiện cho lao động có việc làm,
 phù hợ  p với đặc điểm và quy hoạch của từng địa phương 
Cụ th
 thểể :
- Tranh chấp đất đai là tranh chấ p về  quyền và nghĩa vụ  của ngườ i sử  dụng
đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Luật Đất đai 2013 và Nghị định
01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướ ng
ng dẫn Luật đất đai, quy định khuyến khích

các bên TCĐĐ tự hòa giải hoặc giải quyết TCĐĐ thông qua hòa giải ở   cơ sở , nếu
không hòa giải đượ c thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa
giải. Không hòa giải đượ c có thể đệ đơn nên TAND. 
- Ngườ i khở i kiện vụ án gửi đơn khở i kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có
thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn ch ỉnh hồ  sơ, đơn khở i kiện
theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ  lý giải quyết vụ án, sẽ  tiến hành hòa
giải để  các đương sự  thỏa thuận v ớ i nhau về  việc giải quyết vụ án. Khác vớ i hoạt
động hòa giải trướ c khi khở i kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải
quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì
Tòa án sẽ  lậ p biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không
thay đổi ý kiến thì tranh chấ p chính th ức k ết thúc. Nếu hòa giải không thành thì
Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự 
vẫn có thể thỏa thuận vớ i nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên
vẫn có quyền kháng cáo theo trình t ự phúc thẩm.
1.2.5. Các quy định
định về
v ề  th
thẩẩm quyề
quyền gi
giảải quyế
quyết tranh chấp
chấp đất đai của
của Tòa án
nhân dân
Theo quy định c ủa Lu ật Đất đai năm 2013, ở   nướ c ta hiện nay tồn t ại hai hệ 
thống cơ quan khác nhau có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đó là hệ 
thống cơ quan xét xử và hệ thống cơ quan hành chính nhà nướ c.
c. Cơ sở  để Luật Đất
đai năm 2013 và các văn bản hướ ng
ng dẫn thi hành xác định thẩm quyền gi ải quyết

tranh chấp đất đai là căn cứ vào tình tr ạng pháp lý của đất đang có tranh chấ p, tài
sản gắn li ền với đất và sự  lựa chọn c ủa đương sự. Theo đó, trườ ng
ng h ợp đương sự 
có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại gi ấy tờ   quy định tại Điều 100 của
Luật đất đai năm 2013 và tranh chấ p về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân
ườ ng
dân giải quyết (Khoản 1 Điều 203); tr ườ 
ng hợp đương sự không có Giấy chứng
nhận quyền sử  dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở   hữu nhà ở  và
  và quyền sử  dụng
đất ở   đã đượ c cấp trướ c ngày 10/12/2009; Giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất,
quyền sở   hữu nhà ở   và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng
nhận), hoặc không có một trong các loại giấy tờ  quy định tại Điều 100 của Luật đất
đai năm 2013 được hướ ng
ng dẫn tại Điều 18 Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014
11


 

của Chính phủ, thì đương sự  đượ c lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết
tranh chấp đất đai như sau: 
- Khở i kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về 
tố tụng dân sự, trình tự thủ tục thực hiện theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự;
- N
 Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấ p tại Ủy ban nhân dân cấ p có thẩm
quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013. 
Khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Trườ ng
ng h ợp đương sự 
lựa chọn giải quyết tranh chấ p tại Ủy ban nhân dân cấ p có thẩm quyền thì việc giải

quyết tranh chấp đất đai đượ c thực hiện như sau:
- Trườ ng
ng hợ  p tranh chấ p giữa hộ  gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư vớ i
nhau thì Chủ  tịch Ủy ban nhân dân cấ p huyện giải quyết; nếu không đồng ý vớ i
quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ  tịch Ủy ban nhân dân cấ p
tỉnh hoặc khở i kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về  tố  tụng
hành chính;
- Trườ ng
ng hợ  p tranh chấ p mà một bên tranh chấ p là tổ  chức, cơ sở  tôn
  tôn giáo,
ngườ i Việt Nam định cư ở  nướ c ngoài, doanh nghiệ p có vốn đầu tư nướ c ngoài thì
Chủ  tịch Ủy ban nhân dân cấ p tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý vớ i quyết định
giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ  trưở ng
ng Bộ  Tài nguyên và Môi trườ ng
ng
hoặc khở i kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về  tố  tụng hành
chính” 
1.2.6. Trình tự 
tự , thủ
thủ t
 tụ
ục xét xử 
xử  tranh
 tranh chấp
chấp đất đai 
đai 
 Nói đến trình tự, thủ tục giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án chính là nói đến pháp luật
về hình thức. Để  giải quyết các tranh chấp phát sinh trong đờ i sống nói chung và
các tranh chấ p về  đất đai nói riêng thì hệ  thống các văn bản về hình thức để  điều
chỉnh hoạt động này là điều không thể  thiếu. Luật hình thức là văn bản pháp lý

ọng, là cơ sở   để  áp d ụng luật nội dung vào giải quyết các TCĐĐ.Văn bản
quan tr ọng,
 pháp luật hình thức không thể thiếu dùng để điều chỉnh các TCĐĐ đó là Bộ Luật tố 
tụng dân sự. Khi có TCĐĐ xảy ra và đương sự lựa chọn hình thức giải quyết thông
qua Tòa án thì pháp luật về hình thức sẽ do luật tụng dân sự điều chỉnh. K ể t ừ khi
Bộ  luật tố  tụng dân sự  ra đờ i và có hiệu lưc thi hành thì việc giải quyết TCĐĐ
thông qua Tòa án có một số những thay đổi so với trước đây.
Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua ngườ i
đại diện hợp pháp để viết đơn khở i kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết
TCĐĐ (Tòa án nơi có bất động sản).
- Sau khi nhận được đơn khở i kiện thì trong thờ i hạn 05 ngày làm việc Tòa án
 phải xem xét và có một trong các quyết định: tiến hành các thủ tục thụ lý giải quyết
vụ án nếu thuộc thẩm quyền; chuyển đơn khở i kiện cho Tòa án có th ẩm quyền, nếu
không thuộc thẩm quyền thì báo cho ngườ i khở i kiện biết; tr ả lại đơn khở i kiện nếu
12


 

không thuộc thẩm quyền của Tòa án. Tuy nhiên, một điểm mớ i của Bộ luật tố tụng
2015 đó là việc Tòa án không đượ c tr ả  lại đơn khở i kiện vớ i lý do chưa có pháp
luật điều chỉnh. Quy định này đã tạo điề u ki ện thuận l ợi và đảm b ảo t ối đa quyền
lợ i của các đương sự khi xảy ra tranh chấp; đồng thời cũng giải quyết tình tr ạng
Tòa án không thụ lý giải quyết vụ án vì những lý do không khách quan, làm ảnh
hưởng đến quyền lợ i của các đươ ng
ng sự.
- Trong thờ i hạn 15 ngày k ể từ ngày nhận đượ c thông báo của Tòa án thì ngườ i
khở i kiện phải tiến hành nộ p tiền tạm ứng án phí và nộ p lại biên lai để Tòa án tiến
hành thụ lý giải quyết vụ án.
- K ể từ thời điểm tòa án thụ lý giải quyết vụ án thì thờ i hạn chuẩn bị xét xử là

04 tháng đối vớ i vụ án và 02 tháng đối vớ i việc dân sự; nếu vụ án có tính chất phức
ở  ng
tạ p hoặc có tr ở 
ngại khách quan thì đượ c gia hạn nhưng không được vượ t quá 02
tháng đối vớ i vụ án và 01 tháng đối vớ i yêu cầu dân sự.
Trong quá trình chuẩn bị xét xử, Tòa án vẫn phải tiến hành thủ tục hòa giải bắt
 buộc tại phiên tòa tr ừ những vụ án không đượ c hòa giải hoặc hòa giải không đượ c.
c.
Thủ tục hòa giải phải tuân thủ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Trong quá
trình hòa giải nếu các đương sự thỏa thuận đượ c những vấn đề cần giải quyết trong
vụ án thì lậ p biên bản hòa giải thành và trong thờ i hạn 07 ngày k ể từ thời điểm lậ p
 biên bản hòa giải mà các đương sự không thay đổi ý kiến thì Tòa án ra quyết định
công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Nếu tại phiên hòa giải mà các đương sự 
không thỏa thuận được thì Tòa án đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung.
Tuy nhiên, như đã nêu ở  trên,
 trên, sau khi xét x ử sơ thẩm vụ án mà các đương sự 
không đồng ý vớ i bản án, quyết định của Tòa án thì có th ể kháng cáo để tòa án cấ p
trên giải quyết theo thủ  tục phúc thẩm. Đương sự  phải gửi đơn kháng cáo có đây
đủ các nội dung theo yêu cầu tại Điều 272 BLTTDS 2015. Kèm theo đơn kháng
cáo là các tài liệu, chứng cứ  bổ sung (nếu có) để  chứng minh cho kháng cáo của
mình là có căn cứ và hợ  p pháp.
Khi nhận thấy việc kháng cáo có cơ sở  và đủ thẩm quyền để xét xử phúc thẩm
thì Tòa án tiến hành các thủ tục thụ lý và giải quyết vụ án theo trình tự thủ tục giải
quyết phúc thẩm vụ án dân sự được quy định tại BLTTDS 2015 (từ Điều 270 đến
Điều 315). Cũng như trình tự, thủ tục giải quyết vụ việc nói chung, trình tự thủ tục
giải quyết TCĐĐ tại Tòa án cấ p phúc thẩm là không quá 05 tháng. Vi ệc quy định
này là hợ  p lý trong
trong quá trình
trình giải quyết các tranh chấ p dân sự nói chung và TCĐĐ
nói riêng bở i vì tính chất của TCĐĐ thường đa dạng, phức tạ p và ảnh hưở ng

ng lớ n
đến đờ i sống của các đương sự tham gia tranh chấ p nên cần phải nghiên cứu xử lý
thận tr ọng, k ỹ càng, tránh những sai sót làm ảnh hưởng đến quyền và lợ i ích của
các đương sự tham gia tranh chấ p.
13


 

 Ngoài ra, Điểm b Khoản 1 Điều 33 Luật Tố t ụng hành chính năm 2015 cũng
có quy định n ếu đương sự  không đồng ý vớ i quyết định giải quyết tranh chấ p l ần
đầu thì vẫn có quyền khở i kiện tại Tòa án nhân dân theo quy đị nh của pháp luật tố 
tụng hành chính. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ 
chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ  quyền và lợ i ích hợ  p
 pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết TCĐĐ. 
K ết luậ
luận Chương 1 
1 
Trên đây là những quy định pháp lý về tranh chấp đất đai và cách giải quyết
đất đai ở  Tòa
  Tòa án hiện tại. Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, nguồn
lực quan tr ọng phát triển đất nướ c.
c. Không ai có thể  phủ  nhận vai trò quan tr ọng
của đất đai đối vớ i cuộc sống của con người, nó có ý nghĩa hàng đầu trong đờ i
sống kinh tế, chính tr ị, xã hội và an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia, dân tộc.
 ĩ nh
Qua các trình bày ta thấy r ằng tranh chấp đất đai là mộ t l ĩ 
nh vực hay có tranh chấ p
và cũng đa dạng phát sinh. Để hiểu rõ hơn về cách giải quyết qua những cụ án cụ 
thể và số lượ ng

ng các vụ án phát sinh và cách gi ải quyết như thế nào, có triệt để hay
không, có những thuận lợi, khó khăn gì khi Tòa án áp dụ ng pháp luật hiện tại vào
quá trình giải quyết các vụ án. Chính vì những lý do đó em xin trình bày Chương 2 
về Thực tr ạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân huyện
Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh.

14


 

CHƯƠNG 2 
2 
THỰ 
TH
Ự C TR ẠNG PHÁP LUẬ
LUẬT VỀ  GI
GIẢ
ẢI QUYẾ
QUYẾT TRANH CHẤP
CHẤP ĐẤT ĐAI
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆ
HUYỆN THUẬ
THUẬN THÀNH TỈ
TỈNH BẮ
BẮC NINH.
2.1. Giớ 
Giớ i thiệ
thiệu chung về
về huy

 huyệện Thuậ
Thuận Thành, tỉ
tỉnh Bắ
Bắc Ninh
2.1.1. Đặc điểm
điểm về
về điề
điều
u kiệ
kiện tự 
tự  nhiên,
 nhiên, kinh tế
tế - xã hộ
hội củ
của huyệ
huyện Thuậ
Thuận Thành
2.1.1.1. Điều
Điều kiệ
kiện tự 
tự  nhiên
 nhiên
Thuận Thành là một huyện ở  phía
  phía nam tỉnh B ắc Ninh, tiế p giáp vớ i Hà Nội,
Hải Dương và Hưng Yên. Huyện lỵ là thị tr ấn Hồ. Thuận Thành - Luy Lâu là một
trong những vùng đất cổ của ngườ i Việt, từng là trung tâm văn hóa kinh tế  tôn giáo
trong suốt nghìn năm Bắc thuộc (sau này vị trí đó nhường cho Thăng Long khi các
triều đại phong kiến độc lậ p của Việt Nam hình thành).
Trong tương lai, Thuận Thành sẽ tr ở 
ở  thành

thành một đô thị lớ n của vùng Nam sông
Đuống vớ i chuẩn đô thị lo ại 4 là thị xã vệ tinh của thành phố B ắc Ninh và thủ  đô
Hà Nội với cơ cấu Công nghiệ p - Dịch vụ - Nông nghiệ p, các khu công nghiệ p,
cụm công nghiệp được đồng bộ  về giao thông và các dịch vụ  đi kèm nhằm thúc
đẩy đầu tư. 
Thuận Thành nằm cách trung tâm th ủ đô Hà Nội 25 km về phía tây nam, cách
trung tâm thành phố  Bắc Ninh khoảng hơn 10 km, phía bắc giáp vớ i huyện Tiên
Du và huyện Qu ế  Võ được ngăn cách bởi sông Đuống, phía đông giáp huyệ n Gia
Bình và huyện Lương Tài, phía nam giáp huyện Cẩm Giàng tỉnh Hải Dương và
huyện Văn Lâm tỉnh Hưng Yên, phía Tây giáp huyện Gia Lâm của Hà Nội
Diện tích tự nhiên là 116 km², dân số  là 136.000 người (năm 2004). Thuận
Thành là đơn vị  hành chính cấ p huyện r ộng thứ  hai và đông dân thứ  hai ở   Bắc
 Ninh.
Thuận Thành có 18 đơn vị hành chính cấ p xã, thị tr ấn, bao gồm:
Thị tr ấn Hồ - huyện lỵ 
17 xã: An Bình, Đại Đồng Thành, Đình Tổ, Gia Đông, Hà Mãn, Hoài
Thượng, Mão Điền, Nghĩa Đạo, Ngũ Thái, Nguyệt Đức, Ninh Xá, Song Hồ, Song
Liễu, Thanh Khương, Trạm Lộ, Trí Quả, Xuân Lâm.
2.1.1.2. Điều
Điều kiệ
kiện kinh tế
tế - Xã hộ
hội
Tổng giá tr ị  sản xu ất năm 2016 của huyện đạt 1.600,86 tỷ  đồng, tăng 11,8%
so năm 2015; giá trị công nghiệ p, xây dựng là hơn 510 tỷ đồng. Năm 2017, huyện
tậ p trung phấn đấu đạt giá tr ị tăng thêm đạt 1.750 tỷ đồng; sản lượng lương thực có
hạt đạt 82.000 tấn, tạo việc làm cho 4.000 lao động.
Trong năm 2017, tổng sản phẩm xã hội trong huyện tăng so vớ i cùng k ỳ năm
 tiểu thủ 
2016, trong đó: Giá trị nông nghiệp đạt 300,745 tỷ, sản xuất công nghiệ p –  ti

công nghiệp ước đạt 438,5 tỷ, tổng mức bán lẻ  hàng hóa tăng 18,9% so vớ i cùng
15


 

k ỳ  năm trướ c;
c; sản xuất nông nghiệ p giữ  ổn định.Thu ngân sách nhà nước đạ t
80,805 tỷ đồng, tăng 28,204 tỷ đồng so với năm 2016, đạt 53% so vớ i dự toán
 Năm 2008, chợ  trung
  trung tâm huyện Thuận Thành đượ c công ty cổ  phần đầu tư
xây dựng Bình Hưng tiến hành khở i công trên diện tích 1,4 ha v ớ i 200 ki ốt cùng
một hệ  thống chiếu sáng, điện nướ c,
c, hệ  thống camera an ninh. Hiện nay Thuận
Thành đã quy hoạch các KCN và ĐTM: 
• KCN Thuận Thành 3 (440 ha)
• KCN Thuận Thành 2 (250 ha)
• KCN Thuận Thành 1 đang quy hoạch
• Cụm công nghiệp Thanh khương diện tích 11,38 ha
• Cụm công nghiệ p Xuân Lâm diện tích 49,48 ha
• Cụm công nghiệ p Hà Mãn-Trí
Mãn-Trí Quả diện tích 87,93 ha
Hiện nay có r ất nhiều dự  án khu đô thị  mới và khu dân cư trên địa bàn như:
Khu ĐTM Hồng Hạc (Xuân Lâm), Khu ĐTM Khai Sơn (Xuân Lâm), Khu ĐTM
Đức Việt (Gia Đông), Khu dân cư xã An Bình, Khu dân cư phía Bắc Thị tr ấn Hồ,
Khu ĐTM Thuận Thành 2 (Thị tr ấn Hồ), Khu ĐTM Thuận Thành 3 (Gia Đông)....
Đã góp phần nâng cấ p hạ  tầng giao thông đồng bộ cho toàn huyện để  k ết n ối các
KCN,CCN, KĐT và các xã thị  tr ấn trong huyện vớ i nhau và với các địa phương
khác lân cận nh ằm thúc đẩy thị  trườ ng
ng cho các doanh nghiệ p trong huyện ti ến t ớ i

năm 2020 huyện sẽ là huyện công nghiệ p mớ i của tỉnh và là thị xã thủ  phủ vùng
 Nam Sông Đuống.
2.1.2. Thự 
Thự c tr
trạạng nguồ
nguồn nhân lự 
lự c làm công tác giả
giải quyế
quyết các tranh chấp
chấp đất
đất
đai tại
tại huyệ
huyện Thuậ
Thuận Thành.
 Nguồn nhân sự  giải quyết tranh chấp hành chính trong lĩnh vực đất đai còn
nhiều hạn chế. Trong cả  hệ  thống cơ quan  hành chính nhà nướ c và hệ  thống cơ
quan Tòa án, nguồn nhân sự  giải quyết tranh chấp hành chính trong lĩnh vực đất
đai có nhiều hạn chế cả về số lượ ng
ng và chất lượ ng.
ng. Thực tiễn giai đoạn vừa qua cho
thấy, trong bộ  máy tham mưu giải quyết khiếu n ại v ề  đất đai còn thiếu những cán
 bộ, công chức v ừa có chuyên môn về  lĩnh vực đất đai, lại vừa có chuyên môn, k ỹ 
năng về  giải quyết khiếu n ại hành chính. Đối v ới ngành Tòa án, ngườ i thẩm phán
giải quyết các vụ án hành chính về  đất đai đòi hỏi vừa phải có năng lực chuyên
môn như những thẩm phán khác, lại phải vừa có trình độ chuyên sâu trong công
tác quản lý nhà nướ c về  đất đai - một lĩnh vực r ất phức tạp, liên quan đến nhiều
lĩnh vực khác, đòi hỏi phải có trình độ  áp d ụng pháp luật r ất cao. Tuy nhiên, trên
thực tế, số  lượ ng
ng thẩm phán hành chính còn mỏng và số th ẩm phán đáp ứng đượ c

các yêu cầu trên thì càng ít hơn. Những hạn chế  về  nguồn nhân lực này đã ảnh
hưở ng
ng không nhỏ  đến hiệu quả  điều chỉnh pháp luật giải quyết tranh chấ p hành
chính trong lĩnh vực đất đai.
16


 

2.2. Thự 
tiễn giả
giải quyế
quyết tranh chấp
chấp đất đai tại
tại Tòa án nhân dân huyệ
huyện Thuậ
Thuận
Thự c tiễ
Thành
2.2.1. Tình hình thụ
thụ  lý, giả
giải quyế
quyết các vụ
vụ  án của Tòa án nhân dân huyệ
huy ện
Thuậận Thành
Thu
Thự 
Th
ự c tiễ

tiễn thụ
thụ lý vụ
vụ án
- Đối vớ i các vụ  án sơ thẩm về tranh chấp đất đai đượ c xét xử  tại TAND huyện.
Sau khi tiế p nhận đơn khở i ki ện c ủa đương sự. Tòa sẽ ti ến hành xem xét tính hợ  p
 pháp của đơn, hướ ng
ng dẫn đương sự  điền đầy đủ thông tin theo yêu cầu của Pháp
luật và tiến hành thự lý đơn.
- Đối vớ i các vụ án phúc thẩm: Sau khi nhận được đơn kháng cáo, kháng nghị, hồ 
sơ vụ án, tài liệu s ẽ  đượ c Chánh tòa Dân sự ki ểm tra và có chữ ký của ngườ i giao
và nhận, khi thấy có đầy đủ  giấy tờ   và tài liệu thì Chánh toàn giao cho phòng
thườ ng
ng tr ực tiến hành vào sổ  thụ  lý, đồng thờ i Chánh tòa dân sự  ra quyết định
thành lập HĐXX phúc thẩm và phân công một thẩm phán làm chủ  tọa phiên tòa
 phụ trách việc giải quyết vụ án.
Thự 
Th
ự c tiễ
tiễn lậ
lập hồ
hồ sơ và chuẩn
chuẩn bị
bị xét xử 
xử  
Trong quá trình giải quyết vụ  án ở   cấp sơ thẩm và phúc thẩm, trên cơ sở  nghiên
  nghiên
cứu hồ  sơ, tài liệu. Thẩm phán đượ c giao nhiêm vụ  tiến hành một số công việc
như: yêu cầu đương sự cung cấ p tài li ệu b ổ sung, triệu tập đương sự  lấy l ờ i khai.
Do tranh chấp đất đai thườ ng
ng là tranh chấ p ph ức t ạp nên đương sự  thườ ng

ng có yêu
cầu tòa án thu thậ p hộ chứng cứ. Trườ ng
ng hợ  p cần thiết thẩm phán đượ c giao nhiệm
vụ  về  tận địa phương nơi đất có tranh chấp để tìm hiểu và nghiên cứu tình hình.
Các tài liệu thu thậ p sẽ được đưa vào hồ sơ vụ án. Các tranh chấp đất đại đệu đượ c
tiến hành hòa giải ở  t tất cả các giai đoạn của quá trình tố tụng. Nếu hòa giải thành
Tòa vẫn tiến hành mở  phiên
  phiên tòa công nhận sự  thỏa thuận của các đương sự. Nếu
không hòa giải đượ c thì sau khi nghiên cứu nếu thấy có thể  đưa ra xét xử  đượ c
thẩm phán sẽ quyết định đưa vụ án ra xét xử.
Thự 
Th
ự c tiễ
tiễn tiế
tiến hành phiên tòa tranh chấp
chấp đất
đất đai.
đai.  
Đượ c tiến hành đúng quy định của BLTTDS năm 2015 bao gồm:
- Chuẩn bị khai mạc phiên tòa và thủ tục bắt đầu phiên tòa
- Thủ tục hỏi tại phiên tòa
- Thủ tục tranh luận tại phiên tòa
- HĐXX nghi án và tuyên án 
Hoạt
Ho
ạt động
động giả
giải quyế
quyết tranh chấp
chấp đất đai của

của TAND huyệ
huyện Thuậ
Thuận Thành
từ  năm 2014 đến năm 2017
chấp đất đai: các tranh chấp đất đai đã đượ c
-  Tổng số  vụ  án về  tranh chấp
TAND địa phương giải quyết từ năm 2014 đến năm 2017 là 168 vụ  án
17


 

Bảng 2.1: Tổng số  các vụ án mà TAND huyện Thuận Thành giải quyết từ  năm
2014 đến năm 2017 
Năm
Năm
Năm Năm
Năm  
Tính chấ
chất
2014
2015
2016 2017
Tranh chấ p hợp đồng chuyển

18

20

23

15

Tranh chấ p thừa k ế quyền
sử dụng đất

11

12

16

11

Tranh chấp đòi đất cho mượ n

6

6

8

12

đổi quyền sử dụng đất

Tổng



35
38
47
48
(Nguồn: TAND huyện Thuận Thành)
  Tranh ch
chấấp hợp đồng
đồng chuy
chuyển
ển đổi
đổi quyề
quyền sử   dụng đất
đất (t
(từ 
ừ   năm 2014 đế
đến
n
năm 2017) 
2017) 
Tổng số vụ án: 76 vụ.
Bảng 2.2. Số vụ án tranh chấ p hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2014
đến năm 2017 
Năm
Năm
Năm Năm
Năm  
Nội dung
2014
2015
2016 2017

Số vụ án phải giải quyết
18
20
23
15
Số vụ án đã giải quyết
18
20
23
15
Số vụ án còn lại
0
0
0
0
Tổng
18
20
23
15
(Nguồn: TAND huyện Thuận Thành) 


 

chấp50thừ 
chấ
thvừ 
 quyềền sử 
sử  dụng

 dụng đất
đất (từ 
(từ  năm 2014 đến năm 2017) 
2017) 
ụa. k ế quy
TổngTranh
số vụ án:
Bảng 2.3. Số  vụ án tranh chấ p thừa k ế  quyền sử  dụng đất từ  năm 2014 đến năm
2017
Năm
Năm
Năm
Năm
Nội dung
2014
2015
2016
2017
Số vụ án phải giải quyết
11
12
16
11
Số vụ án đã giải quyết
11
12
16
11
Số vụ án còn lại
0

0
0
0
Tổng
11
12
16
11
(Nguồn: TAND huyện Thuận Thành)
18


 



ừ   năm 2014 
2014 
  Tranh chấp
chấp đòi đất cho mượ n,
n, cho sử 
sử   dụng nhờ 
nhờ , lấn chiế
chiếm (t
(từ 
đến năm 2017) 
2017) 
Tổng số vụ án là: 32 vụ 
Bảng 2.4. Số vụ án tranh chấp đòi đất cho mượ n,
n, cho sử dụng nhờ , lấn chiếm từ 

năm 2014 đến năm 2017 
Năm
Năm
Năm
Năm
Nội dung

2014
2015
2016
2017
6
6
8
12
6
6
7
10
10
0
0
1
2
6
6
8
12
(Nguồn: TAND huyện Thuận Thành)
2.2.2.. Đánh giá về 

2.2.2
về  vi
việệc giả
giải quyế
quyết vụ  án của Tòa án nhân dân huyệ
huyện Thuậ
Thuận
Thành.
Căn cứ vào bảng số liệu thu thập đã đượ c nêu ở  trên
 trên và thực tiễn làm việc tại
TAND huyện Thuận Thành tỉnh Bắc Ninh thờ i gian qua em th ấy r ằng:
Số vụ án phải giải quyết
Số vụ án đã giải quyết
Số vụ án còn lại
Tổng

S
nng
chqua
 biến  động theo xu hướng tăng qua các năm. 
ụ tranh
ấ p cócácsựnăm
lượ ng
Sốố  lượ 
ngg các
các vtranh
chấp
2014 
- Năm 2014 
Tranh chấ p hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất chiếm 51,4%

Tranh chấ p thừa k ế quyền sử dụng đất chiếm 31,4%
Tranh chấp đòi đất cho mượ n chiếm 17,1%. So vớ i t ổng các vụ án xét xử t ại
tòa.
- Năm 2015 
Tranh chấ p hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất chiếm 52,6%
Tranh chấ p thừa k ế quyền sử dụng đất chiếm 31,5%
tòa. Tranh chấp đòi đất cho mượ n chiếm 15,7%. So vớ i t ổng các vụ án xét xử t ại
-  Năm 2016 
Tranh chấ p hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất chiếm 48,9%
Tranh chấ p thừa k ế quyền sử dụng đất chiếm 34,04%
Tranh chấp đòi đất cho mượ n chiếm 17,02%. So vớ i tổng các vụ án xét xử tại
tòa.
-  Năm 2017 
Tranh chấ p hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất chiếm 31,25%
Tranh chấ p thừa k ế quyền sử dụng đất chiếm 22,91%
tòa. Tranh chấp đòi đất cho mượ n chiếm 27,08%. So vớ i tổng các vụ án xét xử tại
19


 

 Nhận xét:  Qua

những số  liệu trên ta thấy số  lượ ng
ng phần trăm giữa các vụ 
tranh chấ p qua năm cụ  thể  từ  năm 2014-2017 của TAND huyện Thuận Thành
không có sự  biến động lớn. Trong đó nhìn tổng thể  qua các năm tranh chấ p hợ  p
đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất chiều % cao nhất trong các vụ án về tranh chấ p
đất đai tại TAND huyện Thuận thành, r ồi
ồi đến tranh chấ p thừa k ế  quyền sử  dụng

đất, còn lại là tranh chấp đòi lại đất cho mượ n.
n. Tuy đa số các vụ án đều đượ c xử lý,
tuy nhiên vẫn còn một số vụ án còn tồn đọng do nhiều lý do. Chính vì vậy em xin
 phân tích rõ về  từng dạng tranh chấp trên để có thể  hiểu rõ hơn và tìm ra hướ ng
ng
khắc phục.
Cụ th
 thểể qua các vụ
vụ tranh chấ
chấp
đồng chuyể
đất từ 
- Tranh chấ
chấp hợp
hợp đồng
chuyển quyề
quyền sử 
sử  dụng
 dụng đất
từ  năm
 năm 2014 đến năm
2017 
Chiếm 76/168 tổng vụ án
 Năm 2014 
- Vụ án phải giải quyết 18 vụ , số vụ án còn lại 0 vụ 
 Năm 2015 
- Vụ án phải giải quyết 20 vụ , số vụ án còn lại 0 vụ 
 Năm 2016 
- Vụ án giải quyết 23 vụ , số vụ án còn lại 0 vụ 
 Năm 2017

- Vụ án giải quyết 15 vụ, số vụ án còn lại 0 vụ 
Tổng các vụ  án có xu hướ ng
ng giảm dần theo dương vòng cung theo các năm
cụ thể 
- Năm 2014-2015 : Tăng 2 vụ  cụ thể 18 - 20 vụ 
- Năm 2015-2016: Tăng 3 vụ cụ thể 20 -23 vụ 
- Năm 2016-2017 : Giảm 8 vụ cụ thể 23-25 vụ 
 Nhận xét:  Nhìn vào s ố  liệu trên ta thấy r ằng các vụ  tranh chấ p hợp đồng
chuyển quyền sử  dụng đất từ  năm 2014 đến năm 2017  tăng lên nhanh chóng tại
huyện Thuận Thành. Theo Điều 523 BLDS năm 2015 quy định:“Hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa ngườ i sử dụng đất và chủ thể khác về việc
chuyển nhượ ng,
ng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấ p, góp vốn quyền sử dụng
đất, các quyền s ử  dụng đất khác trên cơ sở  tuân
  tuân thủ  các quy định của B ộ lu ật này
và pháp luật đất đai về  quyền và nghĩa vụ  của ngườ i sử  dụng đất, mục đích, thờ i
hạn sử dụng đất, hình thức và các trình tự, thủ tục giao k ết hợp đồng”. 
 Như đã trình bày ở  trên,
 trên, tranh chấ p về hợ  p đồng chuyển nhượ ng
ng quyền sử 
dụng đất diễn ra r ất phổ biến trong các TCĐĐ hiện nay. Vì vậy, vớ i tính chất đa
dạng, phức tạ p của nó thì trong quá trình gi ải quyết Tòa án nên lưu ý một số điểm
sau để áp dụng giải quyết một cách thống nhất:
20


 

 M ột là, những TCĐĐ mà giữa các bên có hợp đồng chuyển nhượ ng
ng quyền sử 

dụng đất nhưng hợp đồng chuyển nhượ ng
ng này chỉ  nhằm mục đích che giấu một
giao dịch khác như (thế chấ p, cầm cố, vay tai sản, tặng cho,...) thì Tòa án c ần xem
xét bản chất, mục đích của các bên khi tiến hành giao dịch để  tuyên hợp đồng
chuyển nhượ ng
ng quyền sử dụng đất đó có bị vô hiệu hay không.
 Hai là, đối vớ i hợp đồng chuyển nhượ ng
ng quyền sử dụng đất vi phạm các điều
kiện là chưa có giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất và hợp đồng không có sự 
chứng nhận của Công chứng Nhà nướ c hoặc chứng thực của UBND có thẩm
quyền, nếu sau khi giao k ết hợp đồng chuyển nhượ ng,
ng, bên nhận chuyển nhượng đã
tr ồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố   và bên chuyển nhượ ng
ng không phản
đối và cũng không bị  cơ quan Nhà nướ c có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính
theo các quy định của Nhà nướ c về  xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất
đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượ ng
ng chỉ  làm nhà
kiên cố trên một phần đất, thì Tòa án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượ ng
ng
quyền sử  dụng đất có nhà ở  và
  và huỷ  phần hợp đồng đối vớ i diện tích đất còn lại,
 buộc bên nhận chuyển
Khi thiết lậ p giao d ịch chuyển quyền sử  dụng đất, đòi hỏi các chủ  thể  phải
xác định đượ c các nội dung, điều khoản cơ bản cần phải có để  bảo đảm các tiêu
chí: Điều kiện giao k ết của hợp đồng; Bảo đảm khả  năng thực hiện của hợp đồng;
Thông tin về đối tượ ng
ng hợp đồng; Cơ chế giải quyết tranh chấ p.Pháp luật dân sự đã
có quy định về  điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung, nhưng hợp đồng

chuyển quyền sử dụng đất lại có thêm những điều kiện riêng. Do ngườ i dân không
hiểu biết pháp luật và xác định rõ luật để xác định hợp đồng đấy của mình có bị vô
hiệu hay không nên hay xảy ra các vụ án tranh chấ p.
Trên thực tế, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất hiện nay không đơn
thuần chỉ có đất, mà còn có các tài s ản gắn với đất (cây cối, nhà ở, văn phòng, kết
cấu hạ  tầng, nhà xưở ng
ng trong khu công nghiệp...). Trong khi đó quy chế pháp lý
đối vớ i tài sản g ắn với đất có sự khác biệt cơ bản vớ i quyền sử  dụng đất bở i tính
đặc thù về  quyền sở   hữu. Việc giải quyết hậu quả  khi xác định hợp đồng chuyển
nhượ ng
ng quyền sử  dụng đất và tài sản gắn li ền với đất vô hiệu còn nhiều thiêu sót
khiến cho ngườ i dân bất đồng.
- Tranh chấ
chấp thừ 
thừ a k ế quy
 quyềền sử 
sử  dụng
 dụng đất
đất từ 
từ  năm 2014 đến năm 2017 
2017 
Chiếm 50/168 tổng vụ án
 Năm 2014 
- Vụ án phải giải quyết 11 vụ , số vụ án còn lại 0 vụ 
 Năm 2015 
- Vụ án phải giải quyết 12 vụ , số vụ án còn lại 0 vụ 
 Năm 2016 
21

 

- Vụ án giải quyết 16 vụ , số vụ án còn lại 0 vụ 
 Năm 2017
- Vụ án giả quyết 11 vụ, số vụ án còn lại 0 vụ 
Tổng các vụ  án có xu hướ ng
ng giảm dần theo dương vòng cung theo các năm
cụ thể 
- Năm 2014-2015 : Tăng 1 vụ  cụ thể 11 –  12
 12 vụ 
- Năm 2015-2016: Tăng 4 vụ cụ thể 12 - 16 vụ 
- Năm 2016-2017 : Giảm 5 vụ cụ thể 16 - 11 vụ 
 Nhận xét  :
 : Ta thấy sau tranh chấ p chuyển nhượ ng
ng quyền s ử d ụng đất thì các tranh
chấ p thừa k ế quyền sử d ụng đất cũng xảy ra khá phổ biến cụ thể nó chiếm 50/168
các vụ  án qua các năm. Tuy nhiên ta thấy không có sự t ồn đọng về giải quyết các
vụ án qua các năm 2014-2017 và giảm mạnh vào năm 2016-2017.
Qua thực tiễn xét xử t ại Tòa án nhân dân cho th ấy các tranh chấ p v ề th ừa k ế 
QSDĐ thờ i gian qua chủ yếu vướ ng
ng mắc trong việc xác định nguồn gốc đất di sản
thừa k ế. Di sản là đất có nguồn gốc của ông bà, cha mẹ để lại, nay một hoặc một số 
người con, cháu đã đứng tên kê khai và có tên trong s ổ  địa chính. Thậm chí có
người còn đượ c cấ p giấy chứng nhận QSDĐ, khi tranh chấ p xảy ra, Tòa án coi đất
là di sản để chia thừa k ế  hoặc là tài sản chung để  chia. Ngượ c lại có trườ ng
ng hợ  p
Tòa đã không coi là di sản để bắt đầu chia thừa k ế QSDĐ. Trong cuộc sống, trườ ng
ng
hợ  p tranh chấ p này xảy ra nhiều và phổ biến nhất. Những tài sản cha mẹ để lại, nếu
không có những chứng cứ hay lậ p luận như di chúc, ghi âm rõ ràng, thật sự các

thành viên trong gia đình hoặc ngườ i thân có liên quan sẽ xảy ra nhiều tranh chấ p.
Theo luật pháp thì cha mẹ khi đã qua đờ i cần phải để lại bằng chứng rõ ràng về tài
ế. Nhưng nếu sự  việc không may xảy ra đột ngột,
sản của mình sẽ  đượ c ai thừa k ế.
nhất thờ i không có bằng chứng, thì đành rằng những ngườ i có tranh chấ p buộc phải
kiện lên Tòa Án Nhân Dân (TAND) để  tòa xem xét và đưa ra kết luận cuối cùng.
 Nếu ai trong gia đình muốn sở  h
 hữu được đất thì cần phải đưa ra bằng chứng cụ thể 
và chính xác thì mới đượ c chấ p nhận. Thời điểm đượ c chấ p nhận gi ải quyết là 10
năm kể từ lúc mở  th
 thừa k ế.
chấp đòi đất cho mượ n,
n, cho sử 
sử  dụ
 dụng nhờ 
nhờ , lấ
lấn chiế
chiếm từ 
từ  năm 2014
- Tranh chấp
đến năm 2017.
2017.
Chiếm 32/168 tổng vụ án
 Năm 2014 
- Vụ án phải giải quyết 6 vụ, số vụ án còn lại 0 vụ 
 Năm 2015 
- Vụ án phải giải quyết 6 vụ, số vụ án còn lại 0 vụ 
 Năm 2016
- Vụ án giải quyết 8 vụ, số vụ án còn lại 1 vụ 
22

 

 Năm 2017
- Vụ án giả quyết 12 vụ, số vụ án còn lại 2 vụ 
Tổng các vụ án có xu hướng tăng dần theo các năm cụ thể 
- Năm 2014-2015 : Không tăng cụ thể 6 - 6 vụ 
- Năm 2015-2016: Tăng 2 vụ cụ thể 6 - 8 vụ 
- Năm 2016-2017 : Tăng 4 vụ cụ thể 8 - 12 vụ 
 Nhận xét: Tranh chấp đòi đất cho mượ n,
n, cho sử d ụng nhờ , l ấn chiếm từ  năm
2014 đến năm 2017 có xu hướng tăng dân qua các năm và việ c giải quyết các vụ 
án r ất phức tạ p và vẫn còn sự tồn đọng án qua các năm. 
Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho mượ n,
n, cho thuê, cho ở  nh
 nhờ : Dạng tranh chấ p
này phát sinh do việc một bên cho bên kia mượn đất, thuê đấ t, cho ở   nhờ . Có vụ 
cho mượ n,
n, thuê gần đây, có vụ  cho mượn, thuê cách đây vài chục năm. Trong
nhiều trườ ng
ng hợ  p không làm hợ  p đồng, chỉ giao k ết bằng miệng dẫn đến khi bên
cho mượ n,
n, cho thuê, cho ở  nh
 nhờ  ho
 hoặc là hết hạn hợp đồng, hoặc đòi lại, bên mượ n,
n,
thuê, ở   nhờ   đã xây dựng nhà kiên cố, m ột số có tên trong sổ  địa chính hoặc đượ c
ở 
cấ p gi ấy chứng nhận quyền s ử  dụng đất (QSDĐ) thì việc tranh chấ p này càng tr ở 

nên phức tạ p, dẫn đến việc công dân khiếu kiện lên cơ quan nhà nướ c có thẩm
quyền trong việc cấ p giấy chứng nhận QSDĐ. Các vụ án liện quan đến tranh chấ p
cho mượ n,
n, sử dụng nhờ , lấn chiếm khá phức tạp, ít có có các văn bản quy đị nh cụ 
thể, có nhiều chi tiết phát sinh khi gi ải quyết.
Vướ ng
ng mắc trong việc gi ải quyết các vụ việc tranh chấ p quyền s ử  dụng đất
 bị lấn chiếm
Trong quá trình quản lý, sử d ụng đất, khó tránh khở i việc các hộ dân sinh
sống liền k ề cơi nớ i nhà cửa, lấn chiếm đất, xây dựng các công trình kiến trúc kiên
cố  trên diện tích đất của nhau nên trong thực tế  TCĐĐ dạng này tương đối phổ 
 biến. Thực ti ễn khi Tòa án giải quyết các tranh chấp đòi lại quyền sử  dụng đất bị 
lấn chiếm giữa các bên tranh chấ p phát sinh một số vướ ng
ng mắc như:
- Trong quá trình giải quyết, Tòa án cần thu thậ p các tài liệu như sổ  sách địa
chính, sổ quản lý ruộng đất, bản đồ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ... các tài
liệu về hi ện tr ạng của thửa đất, các tài liệu thể hi ện mốc giớ i,i, t ứ c ận của thửa đất,
các tài liệu, chứng cứ  về  việc chuyển nhượ ng
ng quyền sử  dụng đất, đồng thờ i xác
định mốc giớ i,i, thực t ế  sử  dụng đất, thờ i gian sử  dụng đất để  làm căn cứ  xác định
quyền sử dụng đất hợ  p pháp của mỗi bên đương sự, từ đó mới xác định các bên có
lấn chiếm đất của nhau hay không. Tuy nhiên, trong nhiều trườ ng
ng hợ  p Tòa án
không chú ý thu thậ p, xác minh các v ấn đề trên dẫn đến việc giải quyết các vụ án
thiếu sót, ảnh hưởng đến quyền lợ i hợ  p pháp của đương sự.
- Trong trườ ng
ng hợp khi Tòa án đã xác định đất bị  lấn chiếm, nhưng bên lấn
chiếm đã xây nhà kiên cố, n ếu đậ p bỏ s ẽ gây ra sụp đổ  căn nhà, hoặc hai bên xây
23

 

dựng tườ ng
ng nhà sát nhau... Tòa án khi giải quyết vẫn tuyên bộc tháo dỡ  (có trườ ng
ng
hợ  p chỉ đậ p bỏ 0,5cm đến 15cm tườ ng
ng ...) dẫn đến không thi hành án đượ c.
c.
 Nhận xét chung: Qua phân tích s ố li ệu qua các năm trên ta thấy qua các năm
TAND đa số  đã giải quyết các vụ tranh chấp đất đai, đều có xu hướ ng
ng giảm nh ẹ,
các vụ  án tồn đọng cũng còn rất hạn chế. Trong tất cả các vụ  án đất đai đã đượ c
 phân tích trên ta thấy đều có xu hướ ng
ng giảm chỉ riêng vớ i vụ án tranh chấp đòi đất
cho mượ  ử ụ
ờ  ấ
ế ẫ
ồn đọng qua các năm gầ
ất là năm
n, svà dcác
ngvnh
l n chi
n còntăng
t qua các nă m, ta thấy nr ằnh
ụ án, cũng
có m
xuvhướng
2016-2017,
ng số vụ án

khá ít nhưng việc giải giải quyết còn kéo dài, khó khan, lúng túng và khó th ống
nhất.
Về các mặt khó khăn: Khó khăn trong việc xác minh, thu th ậ p chứng cứ của
Toà án. Theo quy định của pháp luật TTDS hiện hành thì trong những vụ án dân sự 
nói chung và các v ụ án tranh chấp đất đai nói riêng nghĩa vụ  chứng minh là của
đương sự. Tuy nhiên, vì nhiều lý do mà tr ực tiế p là do công tác tuyên truyền pháp
luật của các cơ quan liên quan trên địa bàn huyện chưa đáp ứng đượ c yêu cầu,
trong khi trình độ dân trí của đại b ộ ph ận nhân dân còn th ấp đặc biệt là nhận thức
về Pháp luật đất đai nên trong nhiều trườ ng
ng hợp đương sự đánh mất quyền l ợ i của
mình trong quá trình giả  quyết tranh chấp đất đai. Nhiều đương sự  không biết
chứng cứ  nào có giá tr ị  chứng cứ  nào không đượ c pháp luật công nhận, nhiều
đương sự  chưa nhận thức đượ c t ầm quan tr ọng của th ủ  tục hoà giải nên chưa qua
 bướ c hoà giải t ại cơ sỏ  đã nộp đơn kiện lên Toà nhiều đối tượ ng
ng không cả lên toà
án theo giấy triệu tậ p của Toà án, một số bị đơn gây khó khăn trong việc cung cấ p
chứng cứ cho cán bộ toà án khi họ tiến hành xác minh thu thậ p chứng cứ hay thẩm
định định giá đất đai.  Nhiều vụ  án tranh chấ p cán bộ  Toà án phải tr ực tiế p xác
minh thu thậ p chứng cứ  mất r ất nhiều thờ i gian công sức mà vẫn không đạt hiệu
quả mong muốn, làm cho kéo dài thờ i gian chẩn bị xét xử trong khi theo pháp luật
thi quy định rõ thờ i hạn cụ  thể cho mỗi giai đoạn giải quyết càng gây sức ép lên
chất lượ ng
ng xét xử giải quyết các án loại này.
- Một khó khăn nữa, đó là Toà  án hiện nay phải giải quyết hậu quả của một
thờ i gian dài các cấ p thẩm quyền đã buông lỏng quản lý đất đai. Việc cơ quan quả n
lý đất đai đã cấ p sổ  đỏ  tuỳ  tiện, và nhiều sai phạm khác gây bất bình trong nhân
dân làm cho tình tr ạng tranh chấ p càng nóng bỏng, như thế  việc x ử lý của Toà án
gặ p nhiều khó khăn, vất vả.. Cùng với đó huyện Thuận Thành có vị  trí địa lý giáp
vớ i thủ  đô Hà nội nên mấy năm gần đây, giá đất tăng khá mạ nh, các giao dịch về 
đất đai trong nhân dân diễn ra r ất

ất sôi động đã và đang là những áp lực lớ n gây lên
tình tr ạng tranh chấp đất đai buộc TAND huyện Thuận Thành phải căng ra để giải
quyết gây lên tình tr ạng quá tải cho Toà án.
24


 

Về  thuận l ợ i:
i: Về  mặt nhân lực nguồn cán bộ  ở  TAND
  TAND huyện Thuận Thành
là những người có năng lực, nhiệt tình và có trách nhiệm cao trong công việc.
Cùng với đó là sự quan tâm sát sao của các cấp ngành liên quan đến đội ngũ cán bộ  
toà án, cán bộ toà án thường xuyên đượ c tậ p huấn về nghiệ p vụ và cậ p nhật những
thông tin pháp luật. Đội ngũ cán bộ công chức ngày càng đượ c kiện toàn cả v ề số 
lượ ng
ng và chất lượ ng.
ng. Về cơ sở  h
 hạ tầng, trang thiết bị, hiện nay TAND huyện Thuận
c tu máy
sửa khang
r ộng
rãi,photo
các thiêt
  làmbước
việc đượ 
hàngc
Thành
đã loa
đượ 

ục vụtừng
ngày như
copy b. ị.  ph
. cũng
  đài,
vi tính trang
máy in,
máy
trang bị làm năng suất làm việc của các cán bộ trong Toà án đượ c nâng cao.
Về  trình độ  hiểu biết pháp luật của nhân dân trong huyện đang đượ c cải thiện
nhanh chóng.
2.2.2. Mộ
Một số
số tranh chấp
chấp đất đai điển hình đã đượ c giả
giải quyế
quyết tạ
tại Tòa án nhân
dân huyệ
huyện Thuậ
Thuận Thành.
Để chứng minh cho nhưng khó khăn và vướ ng
ng mắc mà em đã nêu ở  trên,
 trên, em
xin đưa ra một ví dụ  một vụ  án điển hình TAND Huyện Thuận Thành đã thụ  lý
giải quyết trong năm 2014, đó là vụ  án số  02/2014/DSST ngày 29/05/2014 về 
“Tranh chấ p hợp đồng chuyển nhượ ng
ng quyền sử dụng đất’’. Cụ thể trong đơn khở i
kiện ngày 18/10/2014, các đồng nguyên đơn là : Ông Xuân Văn Đào, sinh năm
1965, Bà Nguyễn Thị  Lan, sinh năm 1968 là người thôn Quang Hưng, xã Nghĩa

Đạo, huyện Thuận Thành, Bắc Ninh. 
Bị  đơn là: Ông Nguyễn Văn Như, sinh năm 1949, Bà Xuân Thị   Nhuận, sinh
năm 1952 là người thôn Đông Ngoại, xã Nghĩa Đạ o, huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc
 Ninh.
Theo ông Xuân Văn Đào và ông Nguyễ n Văn Như trình bày thì vào ngày
19/02/2012 vợ  ch
 chồng ông Đào có mua lại của vợ  ch
 chồng ông Như một phần đất có
diện tích 100m2 (trong đó chiều r ộng là 4,5m và chiều dài là 23m) nằm trong thửa
đất 713m2 có số thửa 108 tờ  b
 bản đồ 07p đất ở  t tại thôn Đông Ngoại, xã Nghĩa Đạ o,
huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh. Khi mua bán hai bên có l ậ p một hợp đồng
chuyển nhượ ng
ng quyền sử  dụng đất, có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã Nghĩa
Đạo. Sau thỏa thuận chuyển nhượng, phía ông Như đã bàn giao cho ông Đào phầ n
đất chuyển nhượng và ông Đào đã cho xây mộ t móng nhà trên phần đất mà ông đã
mua. Sau này phía ông Như không chịu làm thủ t ục sang tên chuyển ch ủ cho ông
Đào phần đất mà ông Đào đã mua. Do vậy ông Đào làm đơn khở i kiện yêu cầu Tòa
án giải quyết việc tranh chấ p giữa hai bên về hợp đồng chuyển nhượng đất trên.
Theo biên bản hoà giải thành đượ c lậ p ngày 20/01/201
20/01/20144, ông Đào và ông Như
đã thoả  thuận như sau: “Ông Xuân Văn Đào và ông Nguyễn Văn Như thoả  thuận
vớ i nhau nay ông Nguyễn Văn Như đồng ý chuyển nhượng cho hai em Xuân Văn
Đào và Nguyễn Thị Lan miếng đất có tổng diện tích là 100m2 (trong đó chiều r ộng
25