Phân tích thị trường bất động sản Tp.HCM_liên hệ với thị trường Mỹ.pdf

Lời mở đầu
Việt Nam gia nhập WTO đánh dấu một bước ngoặt quan trọng về sự phát
triển kinh tế_ chính trị_xã hội. Mở ra một trang sử mới cho cả dân tộc, đưa nền
kinh tế nước ta hội nhập với kinh tế thế giới và có mối quan hệ sâu sắc hơn. Nếu
trước đây thị trường bất động sản mang tính nội bộ và không chịu ảnh hưởng
của nhiều yếu tố nước ngoài, thì nay mọi chuyện đã khác. Với rất nhiều những
cơ chế, chính sách trong thời đổi mới, thị trường này đã có nhiều biến đổi nhanh
chóng và sâu sắc. Tp.HCM có lẽ là nơi mà sự thay đổi đó thể hiện rõ nét nhất.
Sau bao nhiêu năm tháng đóng băng, thị trường bất động sản dường như
“tỉnh giấc” vào những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008; phát triển một cách
mạnh mẽ và nhanh chóng, giá nhà, giá đất cứ vùn vụt tăng lên biến thành bong
bóng bất động sản, thị trường trở nên nóng hơn bao giờ hết.
Có nhiều nguyên nhân để lý giải cho hiện tượng này. Một phần là do sự
ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng thị trường tín chấp ở Mỹ. Một phần là do tác
động từ những kênh đầu tư khác trong nền kinh tế. Và quan trọng là do những
chính sách của chính phủ trong thời gian trên.
Lo lắng trước sự đổ vỡ của thị trường bất động sản, bài học từ cuộc khủng
hoảng ở Mỹ vẫn còn đó với nhiều hậu quả dai dẵng đến hôm nay, chính phủ và
ban ngành lien quan đã có những cơ chế, chính sách để giải quyết vấn đề song
lại có nguy cơ đẩy bất động sản vào thời kỳ đóng băng như trước. Để trả lời cho
câu hỏi về sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản không phải là dễ
dàng và không thể một sớm một chiều mà làm được.
Đề tài “Phân tích thị trường bất động sản Tp.HCM_liên hệ với thị trường
Mỹ” mang tính chất phân tích để thấy được nguyên nhân cũng như đề xuất một
vài giải pháp cho thị trường bất động sản Tp.HCM trong thời gian tới.

MỤC LỤC
Phần I:
Nhìn lại cuộc khủng hoảng thị trường cho vay tín chấp tại Mỹ .......................... 1
I. Diễn biến cuộc khủng hoảng
1. Thời kỳ nhà đất hưng thịnh .......................................................................... 1
2. Mầm mống và sự lan tràn cuộc khủng hoảng ............................................... 2
3. Sự khủng hoảng đang được giải quyết ......................................................... 3
II. Phân tích nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng
1. Thừa tiền trong nền kinh tế, nghiệp vụ chứng khoán hóa ............................. 4
2. Lợi nhuận từ đầu cơ bất động sản cao hơn các hoạt động khác .................. 6
3. Sự ra đời của nhiều hình thức cho vay trả góp_ Cơ chế ARM ..................... 6
4. Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ (FED) cắt giảm lãi suất ở mức quá thấp và nâng
tỷ lệ này lên một cách nhanh chóng ............................................................ 8
5. Không ban hành các chính sách và lưỡng lự trong việc sử dụng tỷ lệ lãi suất để
kiềm chế hiện tượng bong bong ................................................................. 9
6. Hiệu ứng bầy đàn của làn song đầu cơ ........................................................ 9
III. Hành động của chính phủ Mỹ
1. Giảm thuế, giảm lãi suất, tăng cung tiền ....................................................10
2. Hoàn thuế cho người dân, giảm thuế cho doanh nghiệp, phát tiền cứu trợ cho
dân nghèo..................................................................................................11
3. Các ngân hang và tổ chức tín dụng bắt tay nhau vượt qua khủng hoảng .....13
IV. Bài học kinh nghiệm rút ra từ cuộc khủng hoảng
1. Chính sách lãi suất phù hợp ......................................................................13
2. Can thiệp đúng lúc ....................................................................................14

Phần II:

Phân tích thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ............................15
I. Đặc điểm thị trường bất động sản
1. Thị trường bất động sản nói chung ...................................................................15
a. Thị trường bất động sản được hình thành qua 4 cấp độ ..........................16
b. Có chu kỳ dao động như bất cứ thị trường nào khác ..............................16



c. Mang tính vùng miền sâu sắc ................................................................16
d. Chịu ảnh hưởng của yếu tố pháp luật.....................................................16
e. Là một dạng thị trường không hoàn hảo ................................................17
f. Có liên hệ với các thị trường khác ..........................................................17
2. Thị trường Bất động sản ở Tp. HCM ..........................................................18
a. Thị trường Bất động sản Tp.HCM rất đa dạng về chủng loại cũng như quy
mô giao dịch của từng loại ........................................................................18
b. Thị trường Bất động sản Tp.HCM mang tính phân khúc ......................18
c. Giao dịch có khoa học và có tổ chức- sàn giao dịch BĐS ......................18
d. Thu hút dòng vốn nước ngoài ................................................................19
II. Phân tích thực trạng trị trường Bất động sản Tp.HCM
1. Tình trạng bong bóng .................................................................................19
2. Chu chuyển vốn giữa ngành Bất động sản và các kênh đầu tư khác trong nên
kinh tế .......................................................................................................25
a. Thị trường chứng khoán ........................................................................25
b. Thị trường vàng và ngoại tệ...................................................................28
3. Ảnh hưởng từ những chính sách điều tiết của chính phủ .............................31
III. Liên hệ với cuộc khủng hoảng ở Mỹ 35

Phần III:
Giải pháp ............................................................................................................38
I. Phân tích một vài biện pháp mà chính phủ đã thực hiện ............................38

1. Siết cho vay bất động sản ...........................................................................38
2. Rút bớt tiền trong lưu thong ........................................................................39
3. Điều chỉnh một số sắc thuế liên quan ..........................................................42
II. Đề xuất một vài giải pháp trong thời gian sắp tới đối với thị trường Bất động
sản Tp.HCM .............................................................................................45
1. Về phía chính phủ .....................................................................................46
2. Về phía các doanh nghiệp .........................................................................48
3. Học hỏi kinh nghiệm từ các nước ..............................................................48




PHẦN I
NHÌN LẠI CUỘC KHỦNG HOẢNG THỊ
TRƯỜNG CHO VAY TÍN CHẤP Ở MỸ
 
I. DIỄN BIẾN CUỘC KHỦNG HOẢNG
Đầu năm 2000 tại Mỹ, lãi suất cho vay được cắt giảm xuống mức thấp làm
cho giá cả trên thò trường nhà đất liên tục leo thang. Người dân đổ xô đi mua nhà
đất do sức hút của mối lợi hiện rõ trước mắt. Vì mong muốn người dân được sở hữu
nhà riêng và kích thích tiêu dùng, Chính phủ Liên bang đã nới lỏng các điều kiện
và khuyến khích người dân mua bất động sản. Tại thời điểm đó, đi đâu cũng nghe
người ta kháo nhau chuyện “ông này, bà kia” thắng lớn từ kinh doanh bất động
sản. Giá nhà trung bình tại Mỹ vào tháng 4 năm 2005 lên đến 206.000USD tăng
15% so với năm 2004 và 55% so với 5 năm trước đó.

Tại Los Angeles, giá nhà lên đến 135% trong 5 năm, San
Diego là 132%, Las Vegas 117%, Miami 125%, Washington
108%, San Francisco 65%… Nhiều người đã phất lên rất nhanh
nhờ đầu cơ nhà đất. Sự ganh tỵ được kích thích, thế là người

người rủ nhau hùn vốn “chơi” bất động sản. Nhà đất trở thành
con heo đất có tỷ lệ lãi cao hơn ngân hàng, trở thành thẻ tín dụng, trở thành thứ
thay thế cổ phiếu xem ra đã hết thời, trở thành cái tổ chim sinh lợi chứ không đơn
thuần là nơi để an cư,…
Đó là thời kỳ hưng thònh nhất của việc kinh doanh bất động sản, mang lại
những khoản lợi nhuận kếch xù cho các nhà môi giới, ngân hàng, công ty đánh giá
tín nhiệm và nhà đầu tư, những người đã mua cổ phiếu hay giấy tờ có liên quan tới
lónh vực này. Lóa mắt trước lợi nhuận quá lớn, các ngân hàng cũng như các tổ chức
cho vay cầm cố sẳn sàng cho vay tín dụng mua nhà với những điều khoản cực kỳ
đơn giản, thậm chí không cần chứng minh thu nhập hay tiết kiệm gì, và có những

Giá nhà đất đang tăng
cao.



trường hợp chỉ cần tín chấp khách hàng dù có điểm tín dụng dưới tiêu chuẩn cũng
được cho vay mua nhà đất, tất nhiên là với mức lãi suất cao hơn thông thường.
Nhưng chất lượng tín dụng thấp hơn không gây lo ngại lớn cho các ngân hàng cũng
như việc phải trả mức lãi cao hơn không hề gây lo ngại cho khách hàng vì họ đều
tin rằng khả năng thu hồi các khoản nợ rất cao cũng như tin rằng người vay có thể
trả được khoản nợ đó trước tình hình nhà đất ngày càng nóng lên.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2005, bong bóng nhà ở bắt đầu sẹp hơi. Các cá nhân
gặp khó khăn trong việc trả nợ. Nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó
khăn vì không thu hồi được nơ. Một số tổ chức tín dụng của Mỹ như New Century
Financial Corporation phải làm thủ tục xin phá sản. Một số khác thì rơi vào tình
trạng cổ phiếu của mình mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation,
doanh thu của công ty tiếp tục sụt giảm, mức thua lỗ khoảng 422 triệu USD trong
quý IV/2007, khi mà có rất nhiều chủ nhà đã mất khả năng chi trả tiền vay mua
nhà. Tâm trạng hoang mang, lo lắng của nhiều người gửi tiền trước tình hình suy

giảm khả năng tài chính của các tổ chức tín dụng này đã khiến họ đổ xô đến rút
tiền, khiến cho các tổ chức này càng lâm vào tình trạng khốn khó. Từ đó hình
thành nên nguy cơ khan hiếm tín dụng. Hàng trăm tỷ đôla giá trò tài khoản, tài sản
bò tòch thu và thò trường tín dụng tê liệt; hàng loạt công ty bất động sản rơi vào cảnh
phá sản và giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản sụt giảm mạnh; giá trò các
khoản vay dưới tiêu chuẩn lên đến 600 tỷ đôla, bằng 1/5 thò trường cho vay mua
nhà của Mỹ trong bối cảnh lãi suất tăng cao và bong bóng bất động sản bắt đầu xì
hơi; khoảng 70 hãng cho vay cầm cố ở Mỹ đã ngừng hoạt động hoặc chờ rao bán…
Nhiều quỹ cho vay bất động sản lớn
khác cũng tuyên bố phá sản và hàng loạt
ngân hàng quốc tế lớn công bố kết quả kinh
doanh xấu trong lónh vực đầu tư vào bất động
sản đã tác động mạnh đến thò trường tài
chính thế giới những tháng cuối năm 2007.





Theo bảng báo cáo về tình hình mua bán nhà đất tại 10 thành phố lớn ở Mỹ
của Standard & Poor’s (S&P) – cơ quan đánh giá tín nhiệm tín dụng hàng đầu của
Mỹ và thế giới, giá nhà đất đã giảm kỷ lục 8,4% trong tháng 11.2007, và là tháng
thứ 11 liên tiếp giá nhà đất Mỹ giảm. Bộ Thương mại Mỹ cũng cho biết năm 2007,
việc kinh doanh nhà ở tại Mỹ đã giảm kỷ lục 26,4%, với chỉ 774.000 ngôi nhà mới
được bán, đây là mức tồi tệ nhất kể từ năm 1991. Hơn 1,3 triệu ngôi nhà nằm trong
diện bò ngân hàng siết nợ. Hơn 1% các chủ nhà ở Mỹ đã nằm trong quá trình bò siết
nơ trong năm 2007, so với khoảng 0,5% trong năm 2006.

Đối với nhiều người dân Mỹ, thò trường nhà đất và
cho vay tín chấp suy sụp là đáng phiền lòng nhất. Số

người buộc phải từ bỏ nhà cửa của họ đã lên đến mức kỷ
lục vì không thể chi trả tiền vay hàng tháng. Rất nhiều
người phải ngồi nhìn giá trò tài sản lớn nhất của mình co nhỏ lại mỗi ngày. Các
ngân hàng lớn nhỏ dắt tay nhau tới bờ vực phá sản. Năm 2007, kinh tế Mỹ chỉ tăng
trưởng 2,2%. Đây là mức tăng yếu kém nhất kể từ năm 2002. Các công ty xây
dựng phải giảm chi cho các dự án nhà ở tới mức 16,9%, mức lớn nhất trong vòng 25
năm qua. Theo New Yord Times, những tháng cuối năm 2007, GDP Mỹ tăng
0,6%, chỉ số lạm phát lên đến 7,4%, trong khi giá nhà đất giảm tới 15%. Đây có
thể coi là một thất bại thảm hại của Mỹ.
Bước qua năm 2008, xu thế đi xuống của thò trường nhà đất càng biểu hiện rõ
nét. Trong tháng 1.2008, lượng nhà bò tòch thu tăng tới 57% so với cùng thời điểm
năm ngoái. Hơn 233.000 chủ nhân các ngôi nhà đã nhận được giấy báo tòch thu gán
nợ trong tháng 1 so với 148.425 ngôi nhà trong tháng 1.2007. Theo thống kê, trung
bình cứ 534 ngôi nhà ở Mỹ có 1 ngôi nhà thuộc diện bò tòch thu gán nợ. Hạt Cafe
Coral-Fort Myers thuộc bang Florida là nơi có số lượng nhà bò tòch thu gán nợ cao
nhất trong cả nước Mỹ với tỷ lệ trung bình 1/86.
Hàng loạt bảng hiệu “For sale”
(nhà bán), dễ dàng bắt gặp tại
các thành phố lớn của Mỹ hiện
nay




Trong khi đó, số lượng căn hộ trong các khu nhà ở
cao tầng được bán ra trong tháng 1 nằm ở mức thấp nhất
kể từ năm 1999. Doanh số bán nhà tại Mỹ trong tháng 1
giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 9 năm qua và giá
nhà đất sụt giảm lần thứ 6 trong vòng 7 tháng. Nhiều dự
báo giá nhà tại thò trường Mỹ trong năm 2008 và 2009

tiếp tục sụt giảm, trong khi số lượng nhà bò tòch thu gán
nợ còn gia tăng khi các công ty tín dụng thế chấp siết chặt các điều kiện cho vay
để mua nhà hoặc thanh toán tiền mua nhà…. Nỗ lực của FED trong việc cung cấp
tín dụng giúp người dân mua nhà đã có vẻ thất bại. Hiện tại không có nhiều khả
năng mọi thứ sẽ trở nên tốt đẹp hơn, bởi vì cuộc khủng hoảng nhà đất tệ hại này đã
lan tràn và ảnh hưởng rất lớn đến các lónh vực khác của nền kinh tế và trong lúc
chính phủ Mỹ đang nỗ lực tìm kiếm các giải pháp nhằm cứu vãn nền kinh tế tránh
rơi vào khủng hoảng, suy thoái thì những dấu hiệu từ thò trường vốn cho thấy những
khó khăn đang ở phía trước,…
II. PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN CUỘC KHỦNG
HOẢNG
Thò trường nhà đất Mỹ trở nên thảm hại như thế là do sự kết hợp của nhiều
nguyên nhân, bao gồm cả khách quan và chủ quan.
1. Thừa tiền trong nền kinh tế, nghiệp vụ chứng khoán hóa.
Nguyên nhân sâu xa là sự bất cân đối về nguồn vốn tín dụng toàn cầu trong
những năm gần đây. Trong khi nguồn vốn tín dụng gia tăng từ các chính sách tiền
tệ mở thì nhu cầu huy động vốn các doanh nghiệp sau các bê bối tài chính tại Mỹ
như Enron, Worldcom và hiện tượng vỡ quả bong bóng đầu tư vào công nghệ thông
tin từ năm 2001 lại suy giảm. Sự bất cân đối cung cầu về vốn dẫn đến việc thừa
các nguồn vốn mà thò trường không sử dụng hiệu quả. Nền kinh tế thừa tiền. Lúc

Một ngơi nhà ở Los
Angeles bị ngân hàng
tịch thu gán nợ.



đó, việc cho vay tín chấp, cho vay nợ dưới chuẩn là một giải pháp để giải quyết bài
toán thừa vốn nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Thêm vào đó, khi thừa tiền, người ta mua
nhà không phải vì nhu cầu chỗ ở mà sử dụng nó như một công cụ đầu tư thì chắc

chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán, thò trường sẽ thừa nhà. Cho vay tín
chấp mua nhà lúc đó càng phát triển mạnh mẽ hơn. Thế là sụp đổ khi lãi suất tăng
nhanh, nhiều người mất khả năng trả nợ.
Cái tinh vi của thò trường tín dụng đòa ốc này là ở chỗ : các khoản vay tín dụng
xấu này được “đóng gói” thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem giao dòch
trên thò trường chứng khoán – đó là công cụ tài chính hiện đại rất tinh vi được gọi
là nghiệp vụ chứng khoán hóa (securitisation).
Về bản chất, chứng khoán hóa là một quá trình huy động vốn bằng cách sử
dụng các tài sản có trên bảng cân đối kế toán làm tài sản đảm bảo cho việc phát
hành các loại chứng khoán nợ trên cơ sở đảm bảo bởi dòng tiền mặt tương lai sẽ
thu được từ một nhóm tài sản chính sẵn có. Do đó, các nhà đầu tư mua chứng khoán
nợ chấp nhận rủi ro liên quan tới danh mục tài sản đảm bảo được đem ra chứng
khoán hóa. Như vậy là người cho vay không
nhất thiết nắm giữ rủi ro tín dụng mà có thể
chuyển hóa sang cho người khác một cách dễ
dàng thông qua việc phát hành chứng khoán nợ
lấy danh mục tín dụng làm tài sản đảm bảo.
Chính điều này là cơ sở để các ngân hàng đầu
tư đã tự tin bơm vốn vào hoạt động cho vay tín
chấp một cách dễ dàng. Cho vay thế chấp mua
nhà có lãi suất rất cao, do đó ngân hàng đầu tư
vừa thu lãi từ cung cấp vốn cho công ty tài
chính, vừa thu lãi từ nghiệp vụ chứng khoán
hóa. Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay tín
chấp. Các thủ tụcï thẩm đònh thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức lỏng

Thừa USD trên thị trường

lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao
giờ hết, cho vay thế chấp mua nhà lan nhanh ra toàn nước Mỹ. Giá bất động sản
tăng nhanh chóng. Và khi nền kinh tế hoạt động không hiệu quả, lãi suất tăng tạo
nên gánh nặng trả nợ với những người có thu nhập thấp, thất nghiệp gia tăng thì rủi
ro cho vay nợ dưới chuẩn bò ảnh hưởng nhanh nhất.

Như vậy, từ sự thừa vốn trên thò trường, sự lỏng lẻo trong quản lý cho vay tín
chấp và lòng tham của các nhà đầu tư đã dẫn đến cuộc khủng hoảng. Chứng khoán
hóa là một công cụ tài chính thông minh song đã bò lợi dụng vào việc xấu gây nên
hậu quả khôn lường,…
2. Lợi nhuận từ đầu cơ bất động sản cao hơn các hoạt động khác
Tâm lý có ảnh hưởng rất lớn trong việc ra quyết đònh đầu tư. Người ta đổ xô
vào bất động sản bởi niềm tin rằng nhà ở là hình thức đầu tư luôn có lãi. Nhân loại
đã chứng kiến nhiều cuộc khủng hoảng tài chính, tiền tệ, và trước tình hình kinh tế
thế giới đầy biến động thì bất động sản có lẽ là nơi ẩn náu an toàn nhất. Nhà ở là
tài sản hữu hình, nhà đầu tư sẽ tự tin hơn khi nắm giữ bất động sản trong thời kỳ
biến động.
3. Sự ra đời của nhiều hình thức cho vay trả góp – cơ chế ARM
Đầu những năm 2000, tâm lý sỡ hữu nhà trở nên phổ biến ở Mỹ thay cho tâm
lý ở nhà thuê vốn từng tồn tại một thời gian dài trong đời sống xã hội nước này.
Chính phủ Mỹ cũng khuyến khích và tạo điều kiện để công dân của mình được ở
trong ngôi nhà của chính mình bằng cách cho ra đời nhiều hình thức cho vay trả
góp mua nhà. Theo đó, việc mua nhà trở nên quá dễ dàng – bạn chỉ cần trả ngay
khoảng 20% giá trò căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn. Dễ
dàng đến nổi một phụ nữ tàn tật với thu nhập 8.500USD/năm vẫn có thể mua nhà
riêng. Thế là người ta đua nhau đi mua nhà. Lãi suất lúc ấy lại rất thấp nên mua
xong, người ta cứ cho thuê để lấy tiền trả góp ngân hàng, được giá là bán lại, lấy

lời. Mãi lo kiếm tiền, người ta không biết được rằng đang càng lúc càng lún sâu
vào những “cái bẫy” cho vay trả góp. Trong đó có cơ chế tín chấp điều chỉnh ARM
(Adjustable rate mortgages). Với ARM, bất luận có tiền hay không bạn đều có thể
mua đước nhà. Với vẻ ngoài “tốt đẹp” của mình, ARM đã giết chết hết người dân
này đến các nhà đầu cơ khác. Chỉ trong tháng 2.2006, khoảng 131.000 hồ sơ tòch
thu tài sản để siết nợ trả góp đã được ghi nhận. Tính khắp nước Mỹ, có đến hơn 1,2
triệu trường hợp tương tự trong năm 2006, chiếm tỷ lệ 1/92 hộ gia đình Mỹ, tăng
42% so với năm 2005.
Vậy ARM là gì? Tại sao lại có tác hại nghiêm trọng đến thế ?
Cơ chế tín chấp điều chỉnh ARM (Adjustable rate mortgages) đơn giản là
những khoản vay với lãi suất thả nổi. ARM có thể bắt đầu bằng những khoản phải
trả hàng tháng thấp hơn so với việc áp dụng cơ chế lãi suất cố đònh. Tuy nhiên,
những khoản tiền phải trả hàng tháng đó thường biến động, ngay cả khi lãi suất
trên thò trường không tăng lên thì số tiền này có thể vẫn tăng lên. Thêm nữa, khi
lãi suất trên thò trường giảm xuống thì không có gì chắc chắn là số tiền bạn phải trả
sẽ giảm xuống tương ứng. Đến lúc hoàn trả xong khoản nợ vay của mình, bạn sẽ
nhận ra rằng số tiền bạn bỏ ra vượt quá xa so với số tiền bạn đã mượn trước đó.
Những tưởng ARM sẽ là một món béo bở không ngờ đó là một cái bẫy thực sự.
Nếu như bạn phát hiện được cái bẫy ARM sớm hơn và muốn kết thúc sớm để tránh
phải trả những khoản tiền quá cao, điều đó thật không dễ vì bạn sẽ phải trả một
khoản phạt khá lớn cho hành động đó.
Cơ chế tín chấp điều chỉnh khác xa so với cơ chế tín chấp với lãi suất cố đònh.
Với cơ chế tín chấp với lãi suất cố đònh, lãi suất cố đònh trong suốt quãng thời gian
tồn tại của món nợ. Theo đó, số tiền bạn phải trả hàng tháng là bằng nhau và
không bò ảnh hưởng bởi sự thay đổi lãi suất trên thò trường. Với ARM, lãi suất thay
đổi theo từng giai đoạn, thường là liên quan mật thiết với các chỉ số khác trên thò
trường, khoản phải trả cũng vì thế mà thay đổi tương ứng.

Thường thì những người cho vay sẽ đònh lãi suất ban đầu theo cơ chế ARM
thấp hơn rất nhiều so với cơ chế tín chấp với lãi suất cố đònh, điều này hấp dẫn hầu
hết những người vay tiền bởi rõ ràng là số tiền phải trả thấp hơn rất nhiều lần.
Thêm nữa là nếu lãi suất ít thay đổi hoặc thay đổi với tỷ lệ thấp thì ARM trong
ngắn hạn sẽ là một sự lựa chọn tối ưu. Tuy nhiên rủi ro khi áp dụng ARM thường
ảnh hưởng trong một khoảng thời gian nhất đònh, thay đổi từ một tháng đến 5 năm
hoặc lâu hơn nữa. Đôi khi lãi suất và số tiền phải trả thay đổi rất nhiều. Ngay cả
khi lãi suất trên thò trường ổn đònh, lãi suất mà bạn phải trả khi áp dụng cơ chế
ARM vẫn thay đổi lớn. Đối với hầu hết các khoản vay áp dụng cơ chế ARM, lãi
suất và khoản phải trả hàng tháng thường thay đổi, có thể thay đổi hàng tháng,
hàng quý, hàng năm, hay thậm chí 3 năm, 5 năm,…
Đó chính là lý do vì sao ARM là một sự lựa chọn thông minh khi vay trong
ngắn hạn. Lúc đó số tiền phải trả sẽ biến động ít hơn so với số tiền ban đầu đã
thiết lập. Người đi vay sẽ rất có lợi.
Vậy sao lại có chuyện ARM là nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng thò
trường tín chấp ? Những người mua nhà ở Mỹ giai đoạn ấy chỉ phải trả một số tiền
ban đầu rất ít, số còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn nữa. Đó là một
khoảng thời gian quá dài để ARM tác động đến số tiền phải trả. Lúc đầu người ta
bò lóa mắt trước tỷ lệ lãi suất trả góp quá thấp và ngay lập tức chuyển từ cơ chế
vay với lãi suất ổn đònh sang cơ chế ARM. Sau đó, khi chính phủ Mỹ liên tục tăng
lãi suất lên, với bản chất điều chỉnh của luật ARM, những người đi vay trở nên
sống dở chết dở với tiền trả góp mua nhà. Vô tình người ta trở thành nạn nhân của
cái bẫy ARM và cái bẫy này vẫn tiếp tục “tàn sát” nhiều gia đình Mỹ đến thời
điểm hiện nay.
4. Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) cắt giảm lãi suất ở mức quá
thấp và nâng tỷ lệ này lên một cách nhanh chóng



Để đối phó với nguy cơ suy thoái kinh tế đầu những năm 2000, chính phủ Mỹ

đã hạ thấp lãi suất và khuyến khích tiêu dùng. Người ta đổ xô đi mua nhà trả góp
với lãi suất cực kỳ thấp. Và rồi mấy năm sau nguy cơ lạm phát gia tăng, FED
không ngần ngại tăng lãi suất thả nổi lên một cách chóng mặt. Những món nợ vay
mua nhà theo lãi suất thả nổi trở thành gánh nặng cho người mua nhà, nhiều người
mất khả năng chi trả,… Lãi suất càng ngày càng tăng, không ai dám mua nhà nữa.
Mọi việc trở nên bế tắc,… Nhiều người mất đi ngôi nhà của mình, nhiều nhà đầu cơ
chỉ biết “ôm” đất mà hoang mang. Nhiều ngân hàng, tổ chức tín dụng không thể
thu hồi vốn vay và khủng hoảng.
5. Không ban hành các chính sách và lưỡng lự trong việc sử dụng
tỷ lệ lãi suất để kiềm chế hiện tượng bong bóng
Biết rằng nếu ban hành các chính sách và sử dụng tỷ lệ lãi suất đúng lúc có
thể kiềm chế được hiện tượng bong bóng bất động sản. Sẽ chấm dứt haychí ít cũng
hạn chế phần nào tác động của cơn suy thoái. Thế nhưng, chính phủ của một quốc
gia phải cân nhắc và giải quyết rất nhiều vấn đề vó mô, trong đó có lạm phát và
tăng trưởng. Trong thời điểm lạm phát cao đang là mối lo ngại lớn nhất thì sự lưỡng
lự trong hành xử của FED là rất dễ hiểu. Tuy nhiên, không thể chối cãi một điều
rằng việc xử lý một cách chậm trễ của FED và các cơ quan điều tiết khác là một
trong những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng.

6. Hiệu ứng bầy đàn của làn sóng đầu cơ
Giới đầu cơ, kinh doanh là những người rất nhạy cảm, một khi đã “ngửi” thấy
mùi thành công là họ sẽ không bỏ qua cơ hội kiếm tiền. Lúc đó, ngoài các chương
trình quảng cáo truyền hình, cơn sốt tậu nhà và đầu cơ nhà còn được kích thích bởi
vô số quyển sách. Thế là không ai bảo ai, người ta kéo nhau đi mua nhà, mua đất
khiến giá nhà đất tăng vọt đến mức phi lý và thò trường bất động sản đóng băng…
Và khủng hoảng thò trường cho vay mua nhà tín chấp như một điều hiển vậy.



Như vậy, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng thò trường cho

vay tín chấp. Vì chính phủ quá nóng lòng tăng trưởng sau khủng hoảng đầu những
năm 2000. Vì lòng tham của các ngân hàng và đònh chế tài chính khác trước khoản
lợi nhuận kếch xù từ nhà đất. Vì người dân tin tưởng một cách tuyệt đối vào chính
sách của chính phủ trong việc tạo điều kiện cho họ sở hữu nhà nên dù mức trả góp
trung bình để mua nhà trong thực tế gần gấp đôi mức thuê nhà thì họ vẫn lựa chọn
để có được một căn nhà cho riêng mình. Vì những nhà đầu cơ quá thích thú với
khoản tiền kiếm được sau mỗi thương vụ mua đi bán lại trong chớp mắt. Và họ
không hề biết rằng, những công cụ, chính sách lãi suất, trả góp tưởng chừng như rất
tốt đẹp kia đang tàn sát họ từng ngày và đưa nền kinh tế vào bế tắc. Họ đã tin
tưởng rất nhiều thứ và cuối cùng phải trả giá, họ không còn tin tưởng vào ai nữa…
Cuộc khủng hoảng này xuất phát từ sự mất niềm tin do những rắc rối trên thò
trường cho vay thứ cấp chứ thực chất không phải là khủng hoảng kinh tế. Như vậy,
chỉ vì không có niềm tin, nước Mỹ đã trả giá bằng một cuộc khủng hoảng tín dụng
nặng nề rồi chuyển sang khủng hoảng ngân hàng và cả chứng khoán, khiến cả nền
kinh tế phải lao đao.
III. HÀNH ĐỘNG CỦA CHÍNH PHỦ MỸ
Thò trường nhà ở đang suy sụp, tình hình giá nhà đã vượt tầm kiểm soát, kinh
tế Mỹ đang trải qua giai đoạn khó khăn nhất, cơn ác mộng mang lên “suy thoái”
đang ám ảnh hưởng người đứng đầu nền kinh tế hùng mạnh nhất thế giới này. Với
hàng loạt những phát biểu nhận đònh của các chuyên gia kinh tế và những dữ liệu
kém lạc quan khiến người ta càng thêm ám ảnh bởi hai từ “khủng hoảng”.
Theo số liệu thống kê, khoảng 1/10 số nhà tại Clevelard bò thu hồi để phát
mai. Những người nhập cư với giấc mơ mua nhà trở về tay trắng. Giá nhà tại Mỹ
giảm thảm hại trong quý 3 năm 2007, mức tồi tệ nhất từ cuộc khủng hoảng tài
chính năm 1930. Ngay lập tức Cục dự trữ liên bang Mỹ và ngân hàng Trung Ương
Châu Âu phải bơm số vốn khổng lồ vào thò trường. Từ tháng 9/2007 đến nay, FED



đã liên tục 6 lần cắt giảm lãi suất chiết khấu đồng USD từ 5,25%/năm xuống mức

hiện tại 2,25%/năm. Đây là những biện pháp rất mạnh tay để cứu kinh tế Mỹ thoát
khỏi một cuộc suy thoái. Ngoài ra, chính phủ Mỹ còn nhiều chính sách khác như
hoàn thuế cho người dân, giảm thuế cho doanh nghiệp, phát tiền cứu trợ…
Tháng 8/2007, cuộc khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn thực sự bùng phát, FED
đã hành động một cách nhanh chóng. Tổng số tiền các ngân hàng Trung Ương bơm
ra trong vòng một tuần là hơn 400 tỷ USD, trong đó riêng số tiền tiếp sức khẩn cấp
trong hai ngày 9 và 10/8 mà FED và ngân hàng trung ương Châu Âu (ECB) tung ra
là 323,3 tỷ USD. Đây là khoản tiền kỷ lục và cao hơn nhiều số tiền tung ra sau vụ
khủng bố Tòa tháp đôi ngày 11/09/2001. Biện pháp này đã giúp hệ thống tài chính
tránh rủi ro từ tình trạng thiếu tiền mặt và bước đầu đã làm dòu bớt căng thẳng về
thanh khoản tín dụng trong bối cảnh nợ xấu đối với bất động sản ở mức cao và thò
trường nhà đất ở Mỹ đang trong thời kỳ khủng hoảng. Đây là biện pháp có tác
động tức thời nhất, nhưng việc bơm một số tiền quá lớn vào nền kinh tế rất dễ dẫn
đến lạm phát cao. Tháng 3.2008, FED đã bơm thêm 60 tỷ USD tiền mặt vào hệ
thống ngân hàng. Tuy nhiên, lượng tiền mặt đó vẫn chưa đủ và chưa thực sự tạo ra
được hiệu quả bình ổn rõ rệt trên các thò trường. FED thì sẵn sàng làm mọi việc có
thể để cứu nền kinh tế Mỹ thoát khỏi một cuộc suy thoái và biện pháp mạnh tay
nhất của FED là 6 lần liên tục cắt giảm lãi suất.
Q TRÌNH CẮT GIẢM LÃI SUẤT CỦA FED
5.25%
4.75%
4.50%
4.25%
3.50%
3.00%
2.25%
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%

4.00%
5.00%
6.00%
TRƯỚC
19/09/2007
19/09/2007 31/10/2007 12/2007 22/01/2008 30/01/2008 18/03/2008




Chưa bao giờ, kể từ cuộc đại suy thoái kinh tế trong những năm 30 của thế kỷ
20, nước Mỹ phải đối mặt với khó khăn chồng chất như vậy, cùng một lúc phải giải
quyết đồng thời hai nguy cơ : suy thoái kinh tế và lạm phát. Tất nhiên khi nền kinh
tế lớn nhất toàn cầu suy yếu thì tác động tiêu cực đến các khu vực và nền kinh tế
khác là khó tránh khỏi. Gánh nặng lại đè lên vai những nhà điều hành kinh tế Mỹ.
Và như một hành động tự nhiên – “có bệnh vái tứ phương” – chính phủ Mỹ ngoài
những biện pháp mạnh tay trong việc giảm lãi suất và bơm tiền mặt các lưu thông
còn thực hiện những biện pháp mang tính cụ thể và tác động một cách trực tiếp và
thiết thực đến các thành phần nhỏ của xã hội. Đó là việc hoàn thuế cho người dân
và hoàn thuế cho doanh nghiệp trong kế hoạch “cứu vớt” nền kinh tế trò giá 168 tỷ
USD. Theo đó, chính phủ Mỹ sẽ miễn giảm thuế cá nhân cho 130 triệu người dân,
chi tiền cho họ với các khoản thuế từ 300 – 1200USD, các hộ gia đình có con nhỏ
sẽ được thêm 300USD/trẻ. Các doanh nghiệp trong nền kinh tế sẽ có thời gian dài
hơn để sắp xếp cho các khoản thuế của mình. Ngoài ra, tiền cứu trợ, trợ cấp được
phát nhiều hơn trước nhằm kích thích người dân tiêu dùng và mua sắm, thúc đẩy
nền kinh tế.
Mới đây, ngày 2.4, Thượng viện Mỹ đã thông báo về một dự luật nhằm giảm
nhẹ hậu quả của cuộc khủng hoảng ngày càng trầm trọng trong lónh vực đòa ốc,
khiến cuộc sống của hàng triệu gia đình người Mỹ bò đe dọa do bò tòch thu nhà gán
nợ. Dự luật sẽ cấp ngân sách ngân sách hỗ trợ hàng tỷ USD và miễn giảm thuế cho

người mua nhà. Theo đó, chính phủ sẽ viện trợ không hoàn lại 4 tỷ USD cho chính
quyền các đòa phương mua lại nhà thuộc diện bò tòch thu gán nợ, cho phép vay dưới
chuẩn và miễn thuế 7.000USD cho những người mua nhà mới hoặc mua lại những
bất động sản thuộc diện bò tòch thu gán nợ.
Tuy nhiên, nếu chính phủ Mỹ cứ âm thầm giải quyết những vấn đề thời sự
này một mình thì khó lòng thành công. Nhất thiết phải có sự đồng lòng nhất trí và
hỗ trợ hết mình của người dân. Trong nỗ lực sát cánh bên nhau đập tan cơn ác
mộng mang tên “suy thoái”, chính phủ Mỹ đã kêu gọi và hậu thuẫn cho 6 ngân



hàng lớn hợp sức cứu thò trường bất động sản, giúp đỡ những chủ sở hữu nhà đang
gặp khó khăn trong việc giải quyết các khoản thế chấp. 6 ngân hàng này gồm :
Citigroup, Wells Fargo, Countrywide Financial, JP Morgan Chase và Washington
Mutual – Họ sẽ cùng tham gia vào một chương trình có tên gọi “Project Lifeline”.
Theo chương trình này, những người không thể trả tiền cho ngôi nhà đã thế chấp sẽ
có thêm 30 ngày để thương lượng phương án thanh toán. 6 ngân hàng trên chiếm
khoảng 50% thò phần về dòch vụ thế chấp ở Mỹ. Do đó, sự hỗ trợ của họ sẽ giúp ích
rất nhiều những ai đang hết sức khó khăn trong việc trả tiền nhà. Đồng thời cũng
góp phần ổn đònh thò trường cho vay bất động sản đang rối ren ở Mỹ.
Như vậy, chính phủ Mỹ đã hành động rất kiên quyết nhằm khác phục hậu quả
từ cuộc khủng hoảng thò trường tín chấp. Đồng thời ngăn chặn nguy cơ suy thoái
đang đến gần kề. Một thời gian dài cho việc họp bàn và ra quyết đònh này, ta đã có
thể thấy được những dấu hiệu khởi sắc của nền kinh tế lớn nhất toàn cầu này. Đó
là một điều đáng mừng. Hy vọng là Mỹ sẽ phục hồi nhanh chóng và cùng toàn thế
giới phát triển trong thời gian sớm nhất.
IV. BÀI HỌC KINH NGHIỆM RÚT RA TỪ CUỘC KHỦNG
HOẢNG
Cuộc khủng hoảng thò trường tín chấp đã ảnh hưởng lớn và để lại hậu quả quá
nặng nề cho nền kinh tế Mỹ. Để tránh lòch sử lặp lại, các nhà kinh tế Mỹ nhất đònh

phải xem xét một cách kỹ lưỡng và tìm ra những bài học kinh nghiệm cho chính
mình.
Sau khi theo dõi tiến trình cuộc khủng hoảng, một số bài học kinh nghiệm
được chúng tôi xác đònh là :
Thứ nhất, phải có chính sách lãi suất phù hợp. Chính sách tín dụng phải linh
hoạt và siết chặt những khe hở mà nhà đầu cơ có thể dựa vào đó để mưu lợi. Hiện
nay, lãi suất 2,25% là khá thấp, phải siết chặt tín dụng, đặc biệt là tín dụng dành
cho bất động sản để tránh phải một lần nữa đối mặt với khó khăn.



Thứ hai, trước những biến động mạnh mẽ và ảnh hưởng lớn như thế, chính
phủ nên can thiệp sớm hơn. Không nên lưỡng lự trong việc sử dụng tỷ lệ lãi suất để
kiềm chế hiện tượng bong bóng bất động sản, gây nên sự bùng phát cho vay thế
chấp.
Thứ ba, nghiệp vụ chứng khoán hóa và cơ chế ARM là những công cụ rất
thông minh, tuy nhiên bò lạm dụng một cách mù mờ, thiếu hiểu biết nên gây ra hậu
quả nghiêm trọng. Những sản phẩm tài chính này rất phức tạp vì vậy các nhà đầu
tư cần thấu hiểu các rủi ro trước khi sử dụng nhằm tránh những tổn thất nặng nề,
đặc biệt là trong quá trình hội nhập và phát triển.
Lòng tham của con người là vô đáy và có thể dẫn đến những việc làm có hậu
quả nghiêm trọng. Để hạn chế lòng tham của các nhà đầu cơ, nên có những sắc
thuế liên quan dẫn việc sở hữu và kinh doanh bất động sản. Ví dụ như quy đònh về
phí hoa hồng giao dòch, thuế kinh doanh cho thuê nhà. Khủng hoảng thò trường cho
vay tín chấp ở Mỹ là một bài học lớn cho tất cả các quốc gia và nền kinh tế. Mỹ là
quốc gia có nội lực tài chính rất vững mạnh vậy mà phải lao đao, khốn đốn tìm
cách khắc phục hậu quả. Các quốc gia nôn nóng phát triển nên xem đây là tấm
gương để có những chính sách phát triển thích hợp và bền vững nhằm tránh những
hậu quả nghiêm trọng.

PHẦN II
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
 
I. ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BĐS :
1. Thò trường BĐS nói chung :
a. Thò trường bất động sản được hình thành qua bốn cấp độ :
Ở hầu hết các quốc gia có nền kinh tế thò trường, thò trường bất động sản đều
hình thành và phát triển dựa trên 4 cấp độ : sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và
tài chính hóa.
 Cấp độ sơ khởi : đây là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập
được nhà của mình.
 Cấp độ tập trung hóa : Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây
dựng, không phải ai cũng có hình thành và phát triểu một tòa nhà, một bất
động sản lớn, một dự án bất động sản.
 Cấp độ tiền tệ : là giai đoạn có sự góp mặt của các doanh nghiệp phát triển
bất động sản, do hạn chế về vốn, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ
tiền để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra trên thò trường.
 Cấp độ tài chính hóa : khi quy mô của thò trường bất động sản tăng cao và
thò trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn tài trợ dài hạn cho
thò trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối
với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Từ đó buộc các ngân hàng
phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các
khoản tài trợ cho thò trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn.
Tuy nhiên, không nhất thiết trong nền kinh tế, thò trường bất động sản đều
tuân tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên, cũng như cấp độ phát triển thò

trường phải tuân theo giai đoạn như nhau về mặt thời gian. Và cũng không nhất
thiết phải kết thúc giai đoạn này rồi chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế,
nhất là đối với nền kinh tế đã phát triển qua cả bốn cấp độ từ rất lâu.
b. Có chu kỳ dao động như bất kỳ giai đoạn nào khác :
Bao gồm bốn giai đoạn :
+ Phồn vinh (sôi động)
+ Suy thoái (có dấu hiệu chững lại)
+ Tiêu điều (đóng băng)
+ Phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”).
c. Mang tính vùng, miền, khu vực sâu sắc.
Bất động sản là một loại hàng hóa cố đònh và không thể di dời về mặt vò trí và
nó chòu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thò hiếu. Trong khi đó, tâm lý
tập quán, thò hiếu của mỗi vùng, mỗi đòa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt
động của thò trường bất động sản mang tính đòa phương sâu sắc.
d. Chòu ảnh hưởng bởi yếu tố pháp luật :
Bất động sản là tài sản lớn của quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dòch
về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do
đó, các vấn đề về bất động sản đều chòu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ
thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống
các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.
e. Là một dạng của thò trường không hoàn hảo :
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chòu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thò hiếu, tâm lý xã
hội trong quá trình sử dụng bất động sản.



Thậm chí, ngay trong bản thân các thò trường đòa phương, sự hiểu biết về các

giao dòch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin
liên quan đến những giao dòch trước.
Mặt khác, thò trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái
tạo được của đất, nên thò trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều
hơn các thò trường hàng hóa khác.
f. Có mối liên hệ với các thò trường khác :
Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trò đất đai sau khi đã
được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với
thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi bất động
sản tham gia lưu thông trên thò trường bất động sản, các giá trò cũng như các quyền
về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v… giải quyết vấn đề
lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dòch.
Điều này chứng tỏ thò trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thò trường vốn.
Ngược lại, thò trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn
tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống
kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động
sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thò trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thò trường xây dựng
và nội thất, thò trường lao động v.v… dao động của thò trường này có ảnh hưởng lan
tỏa tới sự phát triển ổn đònh của nền kinh tế quốc dân.
2. Thò trường BĐS ở TP.HCM :
Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố năng động, là trung tâm kinh tế, xã
hội của cả nước và của khu vực phía nam nói riêng. Hàng năm, thành phố Hồ Chí
Minh thu hút hàng ngàn lao động từ khắp mọi miền trong và ngoài nước với đầy đủ
mọi thành phần trong xã hội. Do đó, nhu cầu về nhà ở, công trình kiến trúc rất lớn.
Không chỉ lượng lao động đến lập nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh mà còn thu
hút được một “lượng” lớn nhà đầu tư. Chính nhờ các thành phần này đã làm cho thò

trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh mang một số đặc điểm khác biệt so
với các vùng miền khác.
a. Thò trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh rất đa dạng về chủng loại
cũng như quy mô giao dòch của từng loại.
Sự đa dạng này được thể hiện ở chỗ, ngày càng có nhiều mặt hàng được giao
dòch trên thò trường.
Không chỉ có nhà ở, mà còn có sự góp mặt của nhiều
loại “mặt hàng” khác như : đất ở, căn hộ, văn phòng cho
thuê,.. và với mỗi loại lại chia ra thành nhiều dạng phù hợp
với túi tiền của người dân như : đối với nhà ở thì có nhà ở
dành cho người có thu nhập thấp, căn hộ chung cư đã qua sử dụng một vài năm hay
là căn hộ cao cấp, nhà thông minh dành cho người có thu nhập cao; còn đối văn
phòng cho thuê cũng được chia làm nhiều hạng : hạng A, B, C,…
b.Thò trường bất động sản TP.HCM mang tính phân khúc (cả về thò
trường lẫn đối tượng tham gia)
Chính sự đa dạng đã làm nên đặc điểm phân
khúc của thò trường. Các “mặt hàng” không đồng
loạt được giao dòch ở các đòa phương trên đòa bàn
thành phố. Giữa các mặt hàng có sự phân cấp đối
tượng giao dòch, tùy theo nhu cầu và tiềm lực tài
chính của chủ thể tham gia giao dòch.
c. Giao dòch khoa học và có tổ chức – sàn giao dòch bất động sản
Do khối lượng, quy mô các giao dòch bất động sản tại thành phố tương đối lớn,
đòi hỏi một hệ thống giao dòch khoa học và có tổ chức. Từ đó ra đời nhiều sàn giao
dòch được mở ra. Tại các sàn giao dòch bất động sản, người dân và các nhà đầu tư
có thể tìm thấy một số thông tin về sản phẩm, thông tin về các giao dòch; hưởng các

Khả năng mua nhà của khách hàng

dòch vụ như : tư vấn, môi giới, quảng cáo tiếp thò; kêu gọi góp vốn đầu tư, đònh giá
bất động sản và hỗ trợ tín dụng…
Cũng theo quy đònh của Luật kinh doanh BĐS, các dự án muốn chuyển
nhượng sản phẩm nhà đất phải thông qua sàn giao dòch bất động sản. Bởi vì sự
thiếu công khai, minh bạch của thò trường bất động sản nước ta vốn là một khuyết
tật lớn trong nhiều năm qua. Có những lúc lượng giao dòch không thức chiếm tới
80% tổng lượng của thò trường. Việc công khai hóa nguồn cung nhà ở của các dự
án vẫn chưa được thực hiện. Đứng ở giữa chủ đầu tư và người có nhu cầu thật sự
vẫn luôn có khá nhiều nhà đầu cơ và các “cò” nhà đất. Vì vậy, thiết yếu phải công
khai hóa việc mua bán nhà trên các sản giao dòch. Ngoài ra, sự xuất hiện của các
sàn giao dòch bất động sản còn tránh tình trạng “bán nhà trên giấy” (nhà hình
thành trong tương lai).
d. Thu hút dòng vốn nước ngoài
Không chỉ có nhà đầu tư trong nước mà còn có cả nhà đầu tư nước ngoài xem
việc kinh doanh bất động sản như “mỏ vàng”.
Được đánh giá là tiềm năng nhất tại Châu Á, thò trường bất động sản Việt
Nam đang là điểm nhắm của các nhà đầu tư nước ngoài.
Riêng TP.HCM, với những đặc điểm riêng biệt về sự phát triển, về kinh tế, xã
hội, và lại là trung tâm kinh tế, thương mại lớn nhất của cả nước nên được các nhà
đầu tư quan tâm nhiều hơn.
Sự góp mặt của các nhà đầu tư nước ngoài vào thò trường bất động sản
TP.HCM đã đẩy mạnh quá trình đô thò hóa và chỉnh trang bộ mặt đô thò của thành
phố, tạo ra nguồn cung mới cho thò trường bất động sản TP.HCM.
II. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM
1. Tình trạng bong bóng :



So với Nhật Bản, Việt Nam có diện tích đất sinh hoạt trên đầu người lớn hơn,

thu nhập trên đầu người thấp hơn 50 lần, thế nhưng giá nhà đất đô thò hai nước lại
có khi tương đương nhau. Điều này chứng tỏ giá nhà đất ở nước ta đang ở mức quá
cao. Theo thống kê, giá văn phòng cho thuê ở Việt Nam đứng khoảng thứ 17, giá
căn hộ đứng ở khoảng thứ 30 so với thế giới. Mức giá trên tuy không cao đến mức
không chấp nhận được, nhưng so với thu nhập của người dân và mức độ phát triển
của nền kinh tế là chưa phù hợp.
Thành phố Hồ Chí Minh là nơi mà giá nhà đất tăng “chóng mặt” nhất, giá của
các căn hộ chung cư cao tầng ở thành phố Hồ Chí Minh tăng khoảng 50%, trong
vòng 2 năm 2006 và 2007. Thực ra thì giá nhà đất đã bò thổi phồng lên một cách
quá đáng, vượt xa giá trò thực tế. Điều này gây nên hiện tượng bong bóng bất động
sản dẫn đến nhiều sự thay đổi lớn trên thò trường. Vậy hiện tượng này bắt đầu do
đâu ?
Có lẽ yếu tố đầu tiên nên được đề cập là hoạt động mua bán của những người
có thu nhập cao. Người ta mua nhà không nhằm phục vụ cho mục đích ổn đònh cuộc
sống, những người này mua để sau đó bán lại hưởng chênh lệch. Trong đó, rất
nhiều người đã sử dụng tiền nhàn rỗi hoặc rút từ thò trường chứng khoán để đầu tư
vào nhà đất vào đầu năm 2007, lãi suất ngân hàng ỏ mức thấp, thò trường chứng
khoán cũng không còn là cái mỏ vàng, nhiều nhà đầu cơ đã nhảy qua bất động sản
như một lẽ dó nhiên. Các nhà đầu cơ đều nghó rằng bất động sản là lónh vực luôn
mang lại lợi nhuận và là nơi trú ẩn an toàn nhất. Thời điểm đó, đến 80 – 90%
người mua căn hộ chung cư đang sốt nóng không phải để ở mà để dành đó sau này
bán lại kiếm lời. Nhiều nền nhà ở những dự án nhà ở lớn tại Quận 2, Quận 9, Quận
7,.. được mua đi bán lại đến hai mươi mấy lần.
Có lẽ là ai cũng nhận thấy lợi nhuận từ thò trường đầy tiềm năng này và
nhiều nguồn quỹ đầu tư, dòng tiền từ thò trường chứng khoán,.. cứ đổ vào bất động
sản, và như một quy luật tất yếu, giá nhà đất sẽ tự động nâng lên. Thông tin từ việc



thắng lớn từ bất động sản tạo ra làn sóng đầu cơ ồ ạt, khiến giá nhà đất lên một

cách chóng mặt. Ngay cả khi người ta không sẵn tiền trong túi, họ vẫn sẵn sàng đi
vay ngân hàng để đầu cơ vì lợi nhuận mang lại quá cao và trong thời gian tương đối
ngắn. Cứ thế, người ta chứ đua nhau tham gia thò trường bất động sản, thậm chí
những người dân bình thường, không hề biết gì về thò trường cũng thấy ra lợi nhuận
quá cao mà tham gia.
Cảnh tượng người dân xếp hàng qua đêm
trước cổng các dự án để chờ mua được một
căn hộ ở Quận 2, Quận 9 đã gây xôn xao dư
luận trong một thời gian khá dài. Có thể lúc
đầu người ta mua chỉ nhằm mục đích ở, nhưng
sau đó thấy giá lên cao quá, bán đi sẽ lời rất
nhiều, có thể mua lại căn khác nữa – và người
ta bán. Vô tình họ đã trở thành những nhà đầu cơ nghiệp dư. Lòng tham nổi lên,
nhiều người quên mất mục đích của việc mua nhà của mình, trở thành nhà đầu cơ
bất động sản,…
Nguyên nhân tiếp theo dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản là do cán
cân cung – cầu chưa được giải quyết triệt để. Giá nhà đất ở phân khúc nhà ở cao
cấp (biệt thự, căn hộ cao cấp,…) sốt cao là dựa trên những nhu cầu có thiết của tầng
lớp dân cư và lao động có thu nhập tăng mạnh. Đây là xu hướng tất yếu trong nền
kinh tế đang phát triển nhưng do tốc độ tăng trưởng,
phát triển của thò trường đòa ốc không theo kòp dẫn
đến tình trạng khan hàng – giá bò đẩy lên cao. Nguồn
cung quá nhỏ so với nhu cầu quá lớn để đáp ứng tốc
độ đô thò hóa tăng nhanh.
Theo số liệu thống kê từ vụ kiến trúc quy hoạch xây
dựng (Bộ xây dựng), tỷ lệ đô thò hóa của Việt Nam

Quang cảnh cả ngàn người tranh nhau đăng ký mua căn
hộ The Vista
Người dân xếp hàng bên ngồi phòng

giao dịch The Vista cả đêm, chờ đến 9
giờ sáng 19/10 để được vào đăng ký
mua căn hộ - Ảnh: Trần Tiến Dũng



năm 1999 là 23,6%, năm 2004 tăng 25,8%, dự báo năm 2010 tăng lên 33%. Diện
tích đất đô thò sẽ tăng gấp 4 lần trong hơn 10 năm nữa, từ 105.000(ha) hiện nay lên
đến 400.000(ha) vào năm 2020. Dân số đô thò hiện nay là khoảng 23 triệu người,
dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Như vậy, để phấn đấu đạt 20m
2

nhà ở/người tại đô thò vào năm 2020, trung bình mỗi năm Việt Nam phải phát triển
thêm 35 tirệu m
2
nhà. Đó là một việc hết sức khó khăn. Đặc biệt trong thời điểm
hiện nay, số người đang ở nhà trọ chiếm tỷ lệ khá cao. Hơn nữa khoảng cách giàu
nghèo quá lớn, ngay cả khi đạt được mục tiêu về nhà ở thì cũng sẽ không có một
sự đồng đều nào cả. Trong khi ở các nước khác, người ta không đề cao việc sở hữu
một ngôi nhà (thành phần có nhà riêng tại Thụy Só là 34%, Hamburg là 20%,
Amsterdam là 16% và Berlin là 11%) thì ở Việt Nam chúng ta, quan niệm “an cư
lạc nghiệp” vẫn còn sức ảnh hưởng quá lớn. Người ta kiếm tiền cho mục đích cao
cả của cuộc đời là mua được một căn nhà. Nhu cầu về nhà ở cứ thế mà tăng lên.
Tuy nhiên, nói như vậy không có nghóa là mức cung của thò trường bất động
sản quá ít. Thực ra, vì nhận thấy mức hấp dẫn của thò trường tiềm năng này nên có
rất nhiều nhà đầu cơ trong và ngoài nước bỏ vốn vào đây. Cụ thể là 70% vốn đầu
tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được đưa vào thò trường bất động sản. Song, tất cả các
phân khúc thò trường, đặc biệt là văn phòng và nhà ở vẫn đang thiếu hụt.
Vì rất nhiều khó khăn, mất khá nhiều thời gian và chi
phí, điều này vô tình tác động lên cung, đẩy giá nhà đất tăng

thêm nữa. Thêm vào đó, các tập đoàn bất động sản nước
ngoài với tiềm lực tài chính rất lớn đang đổ bộ vào Việt Nam
để tiềm kiếm cơ hội làm ăn; và Thành phố Hồ Chí Minh là
nơi tập trung đông đảo nhất. Những dự án của các tập đoàn
này mặc dù có góp phần tăng nguồn cung về nhà đất, tuy
nhiên lại đẩy giá lên quá cao nên mặt bằng chung vẫn không
có tác dụng giảm nhiệt thò trường bất động sản.
Một cao ốc cho th
trên đường Pasteur,
Q.1 - Ảnh: ĐỨC TRÍ