LV Thạc sỹ_hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIÊT TẮT
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
TÓM TẮT LUẬN VĂN
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ..................................................................................................1
PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................................i
CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI...................................................ii
1.1. Dự án đầu tư bất động sản..............................................................................................ii
1.2. Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản........................................................iii
1.3. Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản....................................iii
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại
ngân hàng thương mại...........................................................................................................iv
3.2. Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động
cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.............................................................x
3.2.1. Tăng cường độ đội ngũ cán bộ thẩm định cả về số lượng và chất lượng................................x
3.2.2. Đa dạng hóa và nâng cao chất lượng nguồn thông tin, đặc biệt là thiết lập và duy trì mối
quan hệ thường xuyên với các nhà tư vấn bất động sản có uy tín....................................................xi
3.2.3. Tổng hợp và lưu trữ các thông số kinh tế kỹ thuật cơ bản của các dự án bất động sản........xi
3.2.4. Nâng cao và phát huy tiềm lực khoa học công nghệ..............................................................xi
3.2.5. Xây dựng và đưa vào thực hiện quy trình tái thẩm định........................................................xi

PHẦN MỞ ĐẦU.......................................................................................................................1
CHƯƠNG 1...............................................................................................................................4
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI..........................................................................4
1.1. Dự án đầu tư bất động sản......................................................................................................4
1.1.1. Dự án đầu tư...........................................................................................................................4
Dự án đầu tư không chỉ là một ý tưởng, phác thảo mà là hoạt động có mục đích, mục tiêu
rõ ràng cần đạt tới khi thực hiện;.................................................................................................5
Dự án đầu tư không chỉ là một nghiên cứu hay dự báo mà là một quá trình tác động để đạt

đến mục tiêu mong đợi;..................................................................................................................5
Dự án đầu tư tồn tại trong một môi trường không chắc chắn. Môi trường triển khai dự án
thường xuyên thay đổi, chứa đựng nhiều yếu tố bất định. Do vậy, dự án đầu tư bao giờ
cũng có bất ổn và rủi ro nhất định;...............................................................................................5
Dự án đầu tư bị khống chế bởi thời hạn, đó là các hoạt động đặc thù phải có thời hạn kết
thúc. Mọi sự chậm trễ trong việc thực hiện dự án đầu tư sẽ làm mất cơ hội phát triển, kéo
theo những bất lợi, tổn hại cho các nhà đầu tư và cho nền kinh tế...........................................5


2

Dự án đầu tư chịu sự ràng buộc về nguồn lực. Dự án đầu tư thường bị ràng buộc về vốn,
vật tư, lao động. Đối với dự án đầu tư có quy mô càng lớn, mức độ ràng buộc về nguồn lực
càng cao và càng phức tạp..............................................................................................................5
Theo mục đích đầu tư: bao gồm Dự án đầu tư mới; Dự án đầu tư mở rộng sản xuất kinh
doanh, cải tạo, hiện đại hoá;..........................................................................................................5
Theo loại hình, lĩnh vực đầu tư: bao gồm Dự án đầu tư về năng lượng (thủy điện, nhiệt
điện, phong điện, điện nguyên tử); Dự án đầu tư về Bất động sản (văn phòng cho thuê,
trung tâm thương mại, khách sạn, chung cư, hỗn hợp); Dự án đầu tư nhà máy sản xuất (xi
măng, giấy...); và một số Dự án đầu tư đặc thù theo ngành khác;.............................................5
Theo quy mô dự án: bao gồm dự án có quy mô lớn, quy mô vừa và quy mô nhỏ;..................5
Theo thẩm quyền quyết định và cấp phép đầu tư: gồm dự án nhóm A, nhóm B và nhóm C.
Trong đó, dự án nhóm A do Thủ tướng Chính phủ quyết định, dự án nhóm B và C do Thủ
trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan trực thuộc Chính phủ, UBND cấp Tỉnh và Thành phố
trực thuộc Trung ương quyết định................................................................................................6
1.1.2. Đặc trưng của dự án đầu tư bất động sản..............................................................................6
Đất đai;............................................................................................................................................6
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;.......................................................................6
Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các công trình nuôi trồng thuỷ
sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; một số công trình khai

thác hầm mỏ…................................................................................................................................6
Đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, và vốn này phải là dài hạn. Do đó, cơ
hội và rủi ro rất khó phân chia. Cơ hội và rủi ro tập trung bởi lẽ nhà đầu tư khó có thể
phân tán rủi ro vào các BĐS khác nhau trong điều kiện bình thường không như việc đầu tư
vào các hình thức đầu tư khác. Hay nói cách khác, tính thanh khoản của nó là không cao...6
Đầu tư kinh doanh BĐS có độ trễ lớn, do đó, khó rút khỏi thị trường BĐS. Để đầu tư vào
một BĐS cho đến lúc phát huy được, nói chung, nhà đầu tư cần phải có một thời gian. Và
cùng với việc các DAĐT kinh doanh BĐS có thời gian tiến hành dài nên trong quá trình
thực hiện đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố bất định..................................................7
1.2. Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản...................................................................9
1.2.1. Khái niệm về thẩm định tài chính dự án.................................................................................9
1.2.2. Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản..............................................10
1.2.3. Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản.....................................................13
1.3. Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản..............................................28
1.3.1. Mục tiêu hoàn thiện thẩm định tài chính dư án đầu tư bất động sản....................................28
1.3.2. Các tiêu chí đánh giá hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản...............31
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại ngân
hàng thương mại...........................................................................................................................34
1.4.1. Nhóm nhân tố chủ quan........................................................................................................34
1.4.2. Nhóm nhân tố khách quan....................................................................................................37

THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN
VIỆT NAM..............................................................................................................................39
2.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam......................................39


3

2.1.1. Sơ lược quá trình hình thành, phát triển và mô hình tổ chức của Ngân hàng Đầu tư và Phát

triển Việt Nam.................................................................................................................................39
2.1.2 Mô hình tổ chức trụ sở chính................................................................................................42
2.1.3. Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 45
2.2. Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay
củaNgân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam...........................................................................50
2.2.1. Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của Ngân hàng Đầu tư và Phát
triển Việt Nam.................................................................................................................................50
2.2.2. Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát
triển Việt Nam.................................................................................................................................57
2.2.3. Giới thiệu một dự án bất động sản......................................................................................65
doanh thu thực phẩm, đồ uống, thông tin liên lạc, spa...thuộc doanh thu khu vực khách
sạn...................................................................................................................................................72
doanh thu khu vực tầng hầm với tỷ lệ lấp đầy đạt 90%, mức giá 500.000đ /chỗ/tháng.......72
chi phí thực phẩm, đồ uống, thông tin liên lạc, spa...thuộc chi phí khu vực khách sạn........72
chi phí lãi vay vốn lưu động........................................................................................................72
2.3. Đánh giá thẩm định tài chính dự án bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam........................................................................................................................................74
2.3.1.Các kết quả đạt được............................................................................................................74
2.3.3. Hạn chế và nguyên nhân......................................................................................................78

CHƯƠNG 3.............................................................................................................................84
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM...................................................................................................84
3.1. Định hướng phát triển hoạt động cho vay theo dự án đầu tư bất động sản của Ngân
hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam...........................................................................................84
3.1.1. Định hướng phát triển chung...............................................................................................84
Tiếp tục kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, gắn công tác tín dụng với nhiệm vụ trọng
tâm là huy động vốn và phát triển dịch vụ; việc cấp tín dụng cho khách hàng phải nhằm
phục vụ mục tiêu kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội ;........86

Tập trung phục vụ các khách hàng truyền thống, hoạt động kinh doanh, hiệu quả đặc biệt
là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, các khách hàng sản xuất, kinh doanh hàng xuất khẩu; các
Tập đoàn, Tổng công ty có vai trò tạo lập các cân đối vĩ mô....................................................86
Điều hành tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2011 theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng
Chính phủ và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước và trên nguyên tắc chỉ tăng trưởng tín dụng
khi huy động được nguồn vốn phù hợp và đảm bảo các tỷ lệ an toàn theo quy định của
Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010 và các quy định của Ngân hàng Nhà nước..................86
Xác lập và cương quyết quản lý cơ cấu tín dụng theo ngành, lĩnh vực. Tiếp tục cải thiện
nhanh các cơ cấu tín dụng, tái cấu trúc danh mục tín dụng để phát triển bền vững. Tập
trung ưu tiên vốn phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh, nông nghiệp, nông thôn, xuất
khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa. Kiểm soát quy mô và giảm tốc độ tăng
trưởng tín dụng cho khu vực phi sản xuất.................................................................................86


4

Nâng cao hiệu quả tín dụng như giảm nợ xấu, gia tăng lãi suất cận biên, tận thu ngoại
bảng, đẩy mạnh thu lãi treo đã phát sinh và hạn chế phát sinh lãi treo mới…......................86
Bổ sung, ban hành đồng bộ các chính sách, quy trình, hướng dẫn tác nghiệp, chế tài trong
hoạt động tín dụng. Thực hiện cải cách hành chính trong hoạt động tín dụng cả về thủ tục,
thời gian xử lý, phân cấp ủy quyền gắn với kiểm soát hoạt động toàn hệ thống cũng như
từng đơn vị thành viên.................................................................................................................86
2.3.2. Định hướng về cho vay theo dự án bất động sản trong thời gian tới...................................87
3.2. Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động
cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam............................................................90
3.2.1.Tăng cường độ đội ngũ cán bộ thẩm định cả về số lượng và chất lượng.............................90
3.2.2. Đa dạng hóa và nâng cao chất lượng nguồn thông tin, đặc biệt là thiết lập và duy trì mối
quan hệ thường xuyên với các nhà tư vấn bất động sản có uy tín...................................................93
3.2.3.Tổng hợp và lưu trữ các thông số kinh tế kỹ thuật cơ bản của các dự án bất động sản.......94
3.2.4 Nâng cao và phát huy tiềm lực khoa học công nghệ.............................................................95

3.2.5. Xây dựng và đưa vào thực hiện quy trình tái thẩm định......................................................95
3.3. Một số kiến nghị....................................................................................................................96
3.3.1. Với Chính phủ, các bộ ngành..............................................................................................96
3.3.2. Ngân hàng Nhà nước, Bộ tài chính......................................................................................98

KẾT LUẬN...........................................................................................................................101


BẢNG KÝ HIỆU VIẾT TẮT
BĐS
BIDV
NHĐT&PTVN

Bất động sản
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

DA

Dự án

DA ĐT

Dự án đầu tư

DNTD

Dư nợ tín dụng

ĐCTC

Định chế tài chính

ĐVTV

Đơn vị thành viên

KDBL

Kinh doanh bán lẻ

KH

Kế hoạch

KHDN

Khách hàng doanh nghiệp

KH ĐCTC

Khách hàng Định chế tài chính

HĐV

Huy động vốn

HĐQT

Hội đồng quản trị

HSC

Hội sở chính

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

QHKH

Quan hệ Khách hàng

QLRR

Quản lý rủi ro

TCT

Tổng công ty

TD

Tín dụng

TDH

Trung dài hạn


DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
Tên bảng và sơ đồ
Bảng 1.1- Bảng tính dòng tiền theo phương pháp gián tiếp
Sơ đồ 2.1- Mô hình tổ chức của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển VN
Bảng 2.1- Cơ cấu vốn chủ sở hữu của BIDV
Bảng 2.2- Phân loại nhóm nợ theo tiêu chuẩn quốc tế
Bảng 2.3- Một số chỉ tiêu phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh của
BIDV
Bảng 2.4- Bảng các chỉ tiêu về khả năng sinh lời
Bảng 2.5- Phân tích rủi ro dự án đầu tư bất động sản
Bảng 2.6- Cơ cấu dư nợ bất động sản
Bảng 2.7- Doanh số đầu tư các dự án bất động sản tại các địa phương
Bảng 2.8- Doanh số đầu tư các dự án bất động sản theo vùng/miền
Bảng 2.9- Phân khu chức năng dự án Habico Tower
Bảng 2.10- Tổng mức đầu tư dự án Habico Tower
Bảng 2.11- Cơ cấu nguồn vốn tham gia dự án Habico Tower
Bảng 2.12- Nhu cầu vốn theo tiến độ dự án Habico Tower
Bảng 3.1- Một số chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh chủ yếu năm 2011

Trang
18
45
47
49
50
52
57

64
67
68
70
71
71
74
90


i

PHẦN MỞ ĐẦU
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với trọng tâm hoạt động
đồng thời là nghề nghiệp truyền thống là phục vụ đầu tư phát triển, cung cấp vốn
cho các dự án, chương trình phát triển kinh tế then chốt của đất nước đã và đang
trở thành một nguồn cung cấp vốn quan trọng để đầu tư phát triển các dự án bất
động sản. Thực tế cũng cho thấy dư nợ các dự án bất động sản (BĐS) của BIDV
những năm gần đây liên tục tăng. Đặc trưng của lĩnh vực BĐS là lĩnh vực nhạy
cảm, chứa đựng nhiều rủi ro, với diễn biến thị trường phức tạp đòi hỏi BIDV cần
thực tiện tốt công tác thẩm định dự án bất động sản trước khi quyết định tài trợ cho
dự án. Trong hoạt động thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án bất động
sản nói riêng, BIDV đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận góp phần đáng kể
vào việc nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng của ngân hàng. Một trong những
nội dung lớn và quan trọng trong việc thẩm định dự án tại BIDV hay bất cứ Ngân
hàng thương mại nào là thẩm định tài chính dự án. Có thể nói chất lượng thẩm định
tài chính dự án ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của khoản tài trợ của Ngân
hàng. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được, hoạt động thẩm định tài
chính dự án đầu tư bất động sản của BIDV còn bộc lộ nhiều hạn chế dẫn đến một
số dự án không được hiệu quả như kết quả thẩm định, kết quả thẩm định tài chính

còn thiếu tin cậy, tiến độ thẩm định tài chính dự án chưa đáp ứng được yêu cầu gây
tốn kém về mặt thời gian, chi phí và đôi khi làm lỡ cơ hội kinh doanh của chủ đầu
tư... Do vậy, yêu cầu về việc hoàn thiện thẩm định tài chính các dự án bất động sản
luôn được Ban Lãnh đạo BIDV quan tâm nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng thẩm
định dự án đầu tư bất động sản tại BIDV. Là một cán bộ đang công tác tại HSC
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, được tiếp xúc với khá nhiều dự án đầu
tư bất động sản, tôi đã chọn đề tài “Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư
bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt
Nam” làm đề tài luận văn thạc sỹ. Qua đó tôi xin đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn
thiện nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho
vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu
theo 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
của Ngân hàng thương mại


ii

Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong
hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Dự án đầu tư bất động sản
Khái niệm về BĐS và đầu tư kinh doanh BĐS: nếu xét về tính chất của tài
sản thì chúng ta có thể chia thành tài sản là Động sản và tài sản là Bất động sản.
Theo quy định của Bộ luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành thì Bất động

sản là các tài sản không thể di dời được và BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai; Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn
cây lâu năm, các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối, các công
trình du lịch, vui chơi, thể thao, một số công trình khai thác hầm mỏ...
Đầu tư kinh doanh BĐS được hiểu là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Đầu tư kinh doanh BĐS có một số đặc
điểm như: Đầu tư kinh doanh BĐS là một loại hình đầu tư hấp dẫn; Đầu tư kinh
doanh BĐS là một hoạt động đầu tư mang nhiều rủi ro; Đầu tư kinh doanh BĐS là
một hình thức đầu tư đòi hỏi người đầu tư phải có chiến lược đầu tư dài hạn; Hoạt
động đầu tư kinh doanh BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc; Hoạt động
đầu tư kinh doanh BĐS liên quan và chịu sự chi phối của nhiều chính sách pháp
luật
Theo loại hình đầu tư thì đầu tư kinh doanh BĐS được chia thành; DA xây
dựng văn phòng cho thuê; DA xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở; DAĐT
cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị; Dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn;
DAĐT xây dựng khu du lịch; DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ; Dự án
BĐS kết hợp với các hình thức kể trên (gọi tắt là DA kết hợp).


iii

Theo hình thức đầu tư thì hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chia thành: Đầu
tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Mua nhà, công
trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để
cho thuê lại; Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình xây dựng hạ tầng trên đất
thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư
xây dựng công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất
đã có hạ tầng để cho thuê lại.

1.2. Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
Thẩm định tài chính dự án được hiểu là việc rà soát, đánh giá một cách khoa
học và toàn diện các khía cạnh tài chính của dự án trên giác độ của các nhà đầu tư:
doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, các cá nhân.
Các phương pháp sử dụng để thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
bao gồm: Phương pháp kiểm tra thông tin; Phương pháp so sánh, đối chiếu; Phương
pháp chuyên gia; Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, dự báo; Phương pháp
toán kinh tế.
Các nội dung của thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản bao gồm:
Thẩm định về tổng mức đầu tư và tính khả thi của nguồn tài trợ; Thẩm định dòng
tiền của dự án; Thẩm định về hiệu quả tài chính dự án; Phân tích rủi ro và các biện
pháp giảm thiểu rủi ro.

1.3. Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
Mục tiêu của việc hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
là giúp cho các Ngân hàng đưa ra các quyết định tài trợ hợp lý, giảm thiểu rủi ro
trong hoạt động.
Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư phải đảm bảo một số nguyên
tắc hoàn thiện như: Phương pháp và các nội dung thẩm định tài chính dự án phải
đảm bảo tính khoa học, hợp lý; Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư được
hoàn thiện phải có sự định hướng phát triển, tiếp cận và phù hợp với thông lệ quốc
tế; Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án phải chú ý đến tính hiện đại về công nghệ
của phương pháp thẩm định, đặc biệt là khả năng ứng dụng công nghệ thông tin
vào thẩm định tài chính dự án; Hoàn thiện việc thu thập, xử lý thông tin.


iv

Các tiêu chí để đánh giá việc hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất
động sản bao gồm có tiêu chí định lượng (Tỷ lệ nợ gốc đủ tiêu chuẩn trung, dài

hạn; Tỷ lệ nợ gốc quá hạn trung, dài hạn; Tỷ lệ lãi phải thu chưa thu được; Tỷ lệ
các dự án không trả nợ đúng kế hoạch dự kiến; Số lần thay đổi chính sách, phương
pháp thẩm định về mặt văn bản, chế; Số lần đào tạo, bồi dưỡng cán bộ thẩm định
dự án đầu tư); Tiêu chí định tính (Cung cấp thông tin; Qui trình thẩm định tài chính
dự án; Nội dung thẩm định tài chính dự án; Tổ chức công tác thẩm định…)

1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động
sản tại ngân hàng thương mại
Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều
yếu tố: Các yếu tố chủ quan xuất phát từ phía ngân hàng và các yếu tố khách quan
bên ngoài, xuất phát từ môi trường hoạt động kinh doanh của ngân hàng cũng như
bản thân khách hàng.
Các nhân tố chủ quan xuất phát từ phía bản thân ngân hàng thương mại, như:
Chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định; Chất lượng các nguồn thông tin; Phương
pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư; Chi phí và thời gian thẩm định; Trang thiết
bị, công nghệ của Ngân hàng đều có tác động đến thẩm định tài chính dự án đầu tư
bất động sản của các ngân hàng thương mại.
Bên cạnh đó, các nhân tố khách quan xuất phát từ bên ngoài như môi trường
pháp lý; Môi trường kinh tế, xã hội; Tính chất của dự án; Năng lực của chủ đầu tư
cũng tác động tới thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của các ngân hàng
thương mại


v

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN
HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
2.1.

Giới thiệu chung về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) được thành lập theo nghị

định số177/TTg ngày 26 tháng 4 năm 1957 của Thủ tướng Chính phủ. 44 năm qua
BIDV đã có những tên gọi: Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam từ ngày 26/4/1957;
Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam từ ngày 24/6/1981; Ngân hàng Đầu tư và
Phát triển Việt Nam từ ngày 14/11/1990.
BIDV là một doanh nghiệp Nhà nước hạng đặc biệt, được tổ chức theo mô
hình Tổng công ty Nhà nước (tập đoàn) mang tính hệ thống thống nhất bao gồm
hơn 112 chi nhánh và các Công ty trong toàn quốc, có 3 đơn vị liên doanh với nước
ngoài (2 ngân hàng và 1 công ty), hùn vốn với 5 tổ chức tín dụng.
Giai đoạn từ năm 2006-2010, đặc biệt trong ba năm từ 2008 đến 2010, nền
kinh tế thế giới có những bước thăng trầm đầy sóng gió với 03 cuộc khủng hoảng
liên tiếp về nhiên liệu, tài chính và nợ công tại Châu Âu. Trong bối cảnh đó, hoạt
động của hệ thống Ngân hàng Việt Nam nói chung và BIDV nói riêng cũng đối mặt
với nhiều khó khăn, thách thức với những diễn biến trái chiều. Song với mục tiêu
duy trì sự ổn định và phát triển, hướng tới cổ phần hóa, năm 2010 BIDV đã nỗ lực
đảm bảo hiệu quả hoạt động kinh doanh.
2.2. Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt
động cho vay củaNgân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Về tổ chức bộ máy và nhân sự: Đối với những dự án đầu tư bất động sản
thuộc thẩm quyền phê duyệt của chi nhánh thì người trực tiếp thực hiện thẩm định
tài chính dự án đầu tư bất động sản chính là cán bộ quan hệ khách hàng. Việc phê
duyệt tính đúng đắn trong công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản được thực
hiện bởi lãnh đạo Phòng Quan hệ khách hàng, Phó Giám đốc QHKHDN hoặc Giám
đốc Chi nhánh hoặc Hội đồng tín dụng cơ sở. Bộ phận QLRR không trực tiếp phê
duyệt trên đề xuất tín dụng của bộ phận QHKH nhưng bộ phận QLRR cũng tiến
hành thẩm định lại tính khả thi của dự án và tính đúng đắn của hồ sơ do bộ phận
QHKH cung cấp để tiến hành phê duyệt trên báo cáo thẩm định rủi ro; Đối với các
dự án đầu tư bất động sản vượt thẩm quyền phê duyệt của hội đồng tín dụng cơ sở

của chi nhánh thì được gửi tiếp lên bộ phận QHKHDN trên hội sở chính. Việc tiến


vi

hành thẩm định lại dự án đầu tư trong đó có nội dung thẩm định tài chính dự án
được thực hiện bởi cán bộ QHKH của ban QHKHDN. Cấp có thẩm quyền phê
duyệt là Giám đốc/Phó GĐ Ban QHKHDN, Phó Tổng Giám đốc hoặc Tổng Giám
đốc hoặc Hội đồng tín dụng trung ương hoặc hội đồng quản lý tín dụng. Cấp phê
duyệt được BIDV quy định cụ thể trong quy trình cấp tín dụng doanh nghiệp và
phân cấp uỷ quyền phán quyết tín dụng của BIDV.
Về quy chế, quy trình: Hiện nay, BIDV chưa có quy chế, quy trình riêng cho
việc thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản mà coi đây là một nội dung
trong thẩm định dự án nói chung. Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản
của BIDV tuân thủ theo Quyết định số 3999 /QĐ-QLTD1 ngày 14 tháng 07 năm
2009 về trình tự, thủ tục, thẩm quyền cấp tín dụng đối với khách hàng là doanh
nghiệp. Ngoài ra, BIDV còn có các quy định hướng dẫn cụ thể đối với hoạt động
cho vay bất động sản như: Quyết định Số 2556 /QĐ-TD3 ngày 03 tháng 06 năm
2008 về ban hành quy định cho vay dự án đầu tư bất động sản. Theo quy định này,
quy định cụ thể các loại dự án bất động sản mà BIDV được phép cho vay, các điều
kiện cụ thể ban đầu trước khi quyết định có cần phải thẩm định dự án đầu tư hay
không.
Về phương pháp: Các phương pháp cơ bản trong thẩm định tài chính dự án
đầu tư đang được BIDV áp dụng gồm: Kiểm tra thông tin; So sánh, đối chiếu;
Phương pháp chuyên gia; Sử dụng các phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích,
dự báo; Sử dụng các phương pháp toán kinh tế...
Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của BIDV được lập
tương đối đầy đủ, khoa học và hợp lý tạo điều kiện cho cán bộ thẩm định tiến hành
thẩm định tài chính đối với dự án. Tuy nhiên, các nội dung thẩm định tài chính của
BIDV còn có một số điểm khó khăn như: Việc xác định tổng mức đầu tư dự án gặp

nhiều khó khăn; Các thông số đầu vào sử dụng khi tính toán hiệu quả tài chính dự án
có tính sát thực và có cơ sở đối với các yếu tố đầu vào còn ở mức hạn chế, chưa có
những kênh cung cấp các số liệu thống kê, thông tin mang tính chính thống chính
vì vậy tính chính xác của việc tính toán chưa thật sự cao.
Thực trạng cho vay dự án đầu tư bất động sản của BIDV: BIDV tập trung
cho vay đối với các dự án đầu tư bất động sản như: Đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân
cư, khu đô thị; Đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị; Đầu tư khu du lịch; Đầu tư


vii

cơ sở hạ tầng khu công nghiệp; Đầu tư xây dựng nhà để bán; Đầu tư xây dựng văn
phòng cho thuê. Các dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở chủ yếu vẫn tập trung ở hai
thành phố lớn đó là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận.
2.3.

Đánh giá thẩm định tài chính dự án bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư
và Phát triển Việt Nam
Kết quả đạt được: Là nội dung được đặc biệt quan tâm trong quá trình thẩm
định dự án đầu tư bất động sản, kết quả thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động
sản của BIDV ngày càng được nâng cao, đảm bảo tính khoa học, hợp lý và hiệu
quả. Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của BIDV đã đạt một số kết
quả đáng ghi nhận: Nhận thức tầm quan trọng của thẩm định tài chính dự án nên
các chỉ tiêu, phương pháp thẩm định tài chính dự án luôn được BIDV đổi mới, cập
nhật và điều chỉnh phù hợp với thực tế; BIDV rất chú trọng tới công tác phân tích
đánh giá thị trường thực tế để đưa ra nhận định về tình hình cung cầu, giá cả hiện
tại và đưa ra những dự đoán phù hợp trong ngắn hạn và dài hạn; Việc thẩm định
mặt tài chính của dự án được BIDV kiểm soát khá chặt chẽ; Việc xác định dòng
tiền trả nợ hàng năm của dự án được BIDV đánh giá khá kỹ lượng...
Hạn chế: Bên cạnh những kết quả đạt được thì thẩm định tài chính dự án nói

chung và thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản nói riêng tại hội sở chính
và các chi nhánh của BIDV có những tồn tại sau:
Thứ nhất: Quyết định 3999/QĐ-RRTD1 ngày 14/07/2009 Về trình tự, thủ
tục, thẩm quyền cấp tín dụng đối với khách hàng là doanh nghiệp (thay thế Quyết
định số 4275/QĐ-PC ngày 25/8/2008) khá chặt chẽ, các hướng dẫn bảng biểu được
hướng dẫn khá chi tiết, song quy trình vẫn chưa đưa ra được các quy định về các hệ
số tài chính bắt buộc phải tính trong thẩm định tài chính dự án và các thông tin phi
tài chính mà cán bộ QHKH; QLRR phải thu thập và sử dụng để đánh giá. Mặt khác
quy trình cũng chưa cụ thể các loại hình dự án khác nhau thì có mẫu biểu nào.Vì
vậy khi phân tích tài chính dự án phụ thuộc rất nhiều vào chủ quan và trình độ cán
bộ quan hệ khách hàng.
Thứ hai: Công tác đánh giá rủi ro của dự án vẫn được hiện thủ công trên
Excel. Đánh giá độ nhạy mới chỉ xem xét được tác động tối đa là hai biến và chưa
xem xét được xác suất xảy ra chúng trong khi thực tế các chỉ tiêu để thẩm định tài
chính dự án chịu tác động của rất nhiều yếu tố cùng một lúc và xác suất xảy ra
chúng cũng khác nhau. Các phương pháp đánh giá phổ biến trên thế giới chưa được
nghiên cứu để học tập và ứng dụng vào công tác thẩm định một cách toàn diện (mô
phỏng Monter Carlo...). Có những hàm có thể đánh giá được tác động của nhiều


viii

biến như Scenarior đã được đề cập song chưa được hướng dẫn và quy định sử dụng
cụ thể. Với các rủi ro từ cơ chế chính sách, tỷ giá, làm phát... thì khả năng lượng
hoá chính xác là rất khó khăn. Hơn nữa khi đánh giá rủi ro của dự án giai đoạn khai
thác vận hành là rất khó khăn bởi cán bộ thẩm định không phải là các chuyên gia
thị trường.
Thứ ba: Quá trình thẩm định được tiến hành thông qua sự phối hợp của
nhiều phòng chức năng nhưng sự phối hợp thiếu tính thống nhất nên chưa phát huy
được năng lực cần thiết của mình trong quá trình thẩm định dự án cũng như thẩm

định tài chính dự án tại HSC và tại các chi nhánh của BIDV.
Thứ tư, trình độ của cán bộ thẩm định trong hệ thống BIDV vẫn chưa có sự
đồng đều, đôi khi vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu. Mặc dù chi nhánh đã thực hiện
quy trình khá chặt chẽ, nhưng do trình độ năng lực của cán bộ thẩm định còn nhiều
hạn chế nên nhiều khi còn thiếu sót, bỏ qua một số bước hoặc thẩm định chiếu lệ.
Đội ngũ cán bộ thẩm định đa số còn thiếu kinh nghiệm thực tiễn, chỉ mới nghiên
cứu công tác thẩm định tài chính dự án qua tài liệu tự nghiên cứu, tự tham khảo mà
không được đào tạo một cách bài bản.
Thứ năm: Nội dung, phương pháp thẩm định tài chính dự án, việc sử dụng
các chỉ tiêu tài chính chưa thực sự có hiệu quả.
Thứ sáu: Tại các chi nhánh của BIDV hiện nay, việc thẩm định, đánh giá các
dự án đầu tư mới ở trạng thái “tĩnh” là chủ yếu, BIDV còn hạn chế trong việc thẩm
định dự án và tài chính dự án ở trạng thái “động” của dự
Nguyên nhân: Những hạn chế trong công tác thẩm định tài chính dự án tại
BIDV là do sự tác động của nhiều nguyên nhân, tuy nhiên chúng ta có thể quy gọn
chúng vào hai nhóm nguyên nhân chính như sau: nguyên nhân chủ quan và nguyên
nhân khách quan:
Nguyên nhân chủ quan:
Thứ nhất: Mặc dù đã xây dựng và ban hàng các quy trình quan trọng làm cơ
sở để cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định tài chính dự án. Tuy nhiên, cũng như
nhiều Ngân hàng thương mại khác, BIDV cũng không thể có đa dạng các loại hình
dự án làm cơ sở để cán bộ thẩm định đúc rút các kinh nghiệm trong việc thẩm định
tài chính dự án. Bên cạnh đó, tình hình thị trường bất động sản của Việt Nam diễn
biến khá phức tạp nên việc dự báo được thông số hợp lý để tính toán hiệu quả tài
chính của dự án là khá khó khăn.


ix

Thứ hai: Nhận thức về công tác thẩm định tài chính dự án của một số chi

nhánh trong hệ thống đôi khi chưa được đầy đủ. Điều này thể hiện trong việc khi
tiến hành thẩm định dự án một số Chi nhánh đã quá coi trọng thẩm định về lịch sử
hoạt động khách hàng hay thẩm định tài sản cầm cố, thế chấp mà không thẩm định
kỹ các nội dung tài chính cũng như hiệu quả tài chính của dự án.
Thứ ba: Trình độ của cán bộ thẩm định tại một số Chi nhánh chưa đáp ứng
được yêu cầu của công việc.
Thứ tư, việc áp dụng trang bị hiện đại cho công tác thẩm định còn nhiều hạn
chế. Mặc dù các chi nhánh của BIDV đã và đang được trang bị hệ thống máy tính khá
đầy đủ nhưng do năng lực còn nhiều hạn chế nên các cán bộ thẩm định chưa khai thác
được hết các công dụng của hệ thống máy tính trong công việc của mình, chưa ứng
dụng được thành thạo các phần mềm chuyên dụng trong công tác thẩm định.
Nguyên nhân chủ quan:
Thứ nhất, Việt Nam là đất nước có nền kinh tế đang phát triển. Vì vậy cơ
chế chính sách còn chưa hoàn thiện.
Thứ hai, Mặc dù hệ thống thông tin trong nền kinh tế giúp cho công tác thẩm
định tài chính dự án khá đa dạng, nguồn thông tin internet, từ các cơ quan chủ
quan, nhưng thông tin chưa có hệ thống.
Thứ ba, tình trạng lập dự án thiếu tính chính xác, thiếu căn cứ khoa học của
chủ đầu tư đã làm cho công tác thẩm định gặp không ít khó khăn để có thể đánh giá
một cách chính xác nhất các dự án đó.
Thứ tư, tình hình thị trường giá cả nói chung, thị trường giá cả tiền tệ nói
riêng nhiều bất ổn đã gây ảnh hưởng xấu đến công tác thẩm định tài chính dự án
đầu tư do quy trình thẩm định vẫn chưa thực sự quan tâm đến giá trị của đồng tiền
qua các thời kỳ.

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
3.1. Định hướng phát triển hoạt động cho vay theo dự án đầu tư bất động sản
của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

3.1.1. Định hướng phát triển chung
Các năm tới, nhận thức được sự những thử thách khó khăn trong hoạt động,
cùng với xác định sự cạnh tranh giữa các Ngân hàng ngày càng gay gắt, BIDV tập
trung xây dựng các mục tiêu hoạt động của mình hướng tới mục tiêu xây dựng một


x

định chế tài chính uy tín và lớn mạnh. Trong các năm tới, BIDV tập trung vào một
số mục tiêu sau: Cùng với phát huy các hoạt động truyền thống và có thế mạnh của
Ngân hàng, đẩy mạnh và hoàn thiện hơn nữa việc chuyển đổi toàn diện hoạt động
theo mô hình Ngân hàng hiện đại, tập trung phát triển Ngân hàng bán lẻ; Tận dụng
các thời cơ, cơ hội và lợi thế của nền kinh tế và của BIDV đồng thời lường trước
đón những khó khăn, thách thức; xây dựng kế hoạch, biện pháp, giải pháp điều
hành cụ thể cho kế hoạch của từng năm...
3.1.2. Định hướng về cho vay theo dự án bất động sản trong thời gian tới
Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24 tháng 02 năm 2011 của Chính
phủ về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô,
bảo đảm an sinh xã hội, ngày 01/3/2011, BIDV đã kiểm soát chặt chẽ việc cho vay
một số lĩnh vực rủi ro hoặc cần phải hạn chế theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà
nước, trong đó có cho vay kinh doanh bất động sản. Chủ trương của BIDV là hạn
chế cho vay bất động sản đặc biệt là các dự án trong giai đoạn đền bù, giải phóng
mặt bằng, dự án có vốn đầu tư lớn, thời hạn cho vay >5 năm. Đối với các dự án
mới phải đáp ứng các quy định, điều kiện tín dụng, giải ngân mới được tiếp cận
đánh giá và báo cáo đề xuất HSC để xem xét và quyết định; Tăng cường rà soát,
kiểm soát các dự án cho vay dở dang, quá trình chuyển nhượng, thu tiền của các
khách hàng để quản lý được dòng tiền vào của dự án, đảm bảo khả năng trả nợ của
doanh nghiệp theo đúng cam kết; BIDV đã chỉ đạo các chi nhánh toàn hệ thống
thực hiện định hướng cho vay lĩnh vực đầu tư bất động sản trong thời gian tới tại 2
địa bàn trọng điểm là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

3.2.

Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

3.2.1. Tăng cường độ đội ngũ cán bộ thẩm định cả về số lượng và chất lượng
Thực tế đã chứng minh, trong bất kỳ công tác nào, nhân tố con người luôn
giữ vị trí trung tâm và có vai trò hết sức quan trọng, chi phối và có ảnh hưởng đến
sự thành công, thất bại và hiệu quả của công việc. Trong thẩm định dự án đầu tư
nói chung và thẩm định tài chính dự án đầu tư nói riêng, kết quả thẩm định dự án
dựa trên sự đánh giá, xem xét chủ quan của cán bộ thẩm định trên cơ sở các thông
tin thu thập được, các cơ sở khoa học và các chuẩn mực kinh tế, kỹ thuật khác
nhau. Do vậy, muốn hoàn thiện thẩm định tài chính dự án bất động sản, yếu tố đầu


xi

tiên cần được ưu tiên xem xét là cần xây dựng một đội ngũ cán bộ thẩm định đủ về
số lượng và đảm bảo về chất lượng để đáp ứng yêu cầu của công việc.
3.2.2. Đa dạng hóa và nâng cao chất lượng nguồn thông tin, đặc biệt là thiết lập
và duy trì mối quan hệ thường xuyên với các nhà tư vấn bất động sản có
uy tín
Thẩm định tài chính dự án bất động sản cần rất nhiều thông tin để người cán
bộ thẩm định có thể đưa ra các phân tích liên quan đến vấn đề tài chính của dự án
làm cơ sở Ban lãnh đạo ngân hàng ra quyết định tài trợ dự án. Hiện nay, các thông
tin chủ yếu được cán bộ thẩm định thu thập trên sách, báo, Internet...Các thông tin
này chủ yếu mang tính đại chúng, chưa thực sự chuyên sâu. Do đó, việc đa dạng
hóa và nâng cao chất lượng nguồn thông tin là hết sức cần thiết
3.2.3. Tổng hợp và lưu trữ các thông số kinh tế kỹ thuật cơ bản của các dự án
bất động sản

Nhận thức được sự cần thiết và quan trọng của các thông số kinh tế kỹ thuật
cơ bản của các dự án bất động sản trong việc thẩm định dự án nói chung và thẩm
định tài chính nói riêng. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại BIDV vẫn chưa có kho
thông tin dữ liệu về các thông số kinh tế kỹ thuật cơ bản của các dự án bất động
sản. Là một ngân hàng có thị phần lớn nhất trong lĩnh vực đầu tư, cho vay các dự
án bất động sản, việc xây dựng, tổng hợp và lưu trữ các thông số kinh tế kỹ thuật
cơ bản của các dự án bất động sản cần được BIDV nhanh chóng tiến hành.
3.2.4. Nâng cao và phát huy tiềm lực khoa học công nghệ
Để thẩm định tài chính dự án đạt được kết quả tốt nhất, cần nghiên cứu và
đưa vào áp dụng các phương pháp đánh giá phổ biến trên thế giới trong công tác
thẩm định một cách toàn diện (mô phỏng Monter Carlo...); Hàm đánh giá được tác
động của nhiều biến như Scenarior…
3.2.5. Xây dựng và đưa vào thực hiện quy trình tái thẩm định
Đây không chỉ là biện pháp để hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư
bất động sản mà là biện pháp để hoàn thiện thẩm định dự án đầu tư nói chung.
Tái thẩm định là vấn đề rất cần thiết để kiểm soát chất lượng các dự án đã
cho vay trong giai đoạn vận hành, nắm bắt các số liệu thực tế để kiểm chứng với
các số liệu, thông tin thẩm định trước đó có đúng như dự kiến không, các vấn đề về
tài chính, kỹ thuật của các công trình đã đi vào vận hành... để kịp thời có những


xii

biện pháp xử lý, hỗ trợ hoạt động kinh doanh khách hàng trong phạm vi có thể
cũng như đảm bảo cho chất lượng khoản tín dụng
3.3. Một số kiến nghị
3.3.1. Kiến nghị đối với Chính phủ, các Bộ ngành
Một số kiến nghị đối với Chính phủ, các Bộ ngành:
- Nhà nước cần chú trọng những biện pháp tăng nguồn cung cho thị trường.
- Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống thông tin về thị trường bất động sản.

- Nâng cao năng lực, hiệu lực của bộ máy quản lý nhà nước về thị trường bất
động sản.
3.3.2. Kiến nghị đối với ngân hàng Nhà nước, Bộ tài chính: Cần sớm xây
dựng cơ chế tài chính phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là cơ chế tài chính
phát triển nhà ở trong ngắn hạn và trung, dài hạn.


xiii

KẾT LUẬN
Luận văn đã đưa ra những khái niệm cơ bản về thẩm định tài chính dự án
đầu tư nói chung và thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản nói riêng, quan
niệm về hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản, các nhân tố ảnh
hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của các Ngân hàng
thương mại. Từ đó trình bày nội dung và thực trạng công tác thẩm định tài chính dự
án đầu tư bất động sản tại BIDV.Với những hạn chế và nguyên nhân đã được phân
tích từ nội dung thẩm định, phương pháp thẩm định cũng như cách thức tổ chức
thẩm định các dự án bất động sản tại BIDV trong thời gian vừa qua, tác giả của
luận văn đã đề xuất một số giải pháp, mong muốn có thể áp dụng để hoàn thiện hơn
công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay
của BIDV trong thời gian tới, góp phần nâng cao hiệu quả tín dụng cũng như hiệu
quả hoạt động chung của BIDV.
Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản là vấn đề phức tạp có liên quan
đến nhiều vấn đề tài chính của dự án, là một cán bộ thẩm định trẻ, chưa có nhiều
kinh nghiệm trong công tác thẩm định tài chính các dự án đầu tư bất động sản, do
đó luận văn không thể tránh khỏi những khiếm khuyết. Em rất mong nhận được sự
đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo để luận văn thạc sĩ của em được hoàn thiện
hơn nữa

1

PHẦN MỞ ĐẦU
 Lý do chọn đề tài:
Là một tài sản lớn và quan trọng của bất cứ quốc gia nào trên thế giới, bất động
sản (BĐS) ngày càng khẳng định được vị trí của mình trong nền kinh tế ở mỗi quốc
gia.Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng
thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động
liên quan đến BĐS cũng chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Vì các lý
do đó mà thị trường BĐS được đánh giá là một trong những thị trường quan trọng
của nền kinh tế. Đầu tư vào thị trường bất động sản không còn là hoạt động mới mẻ
với các nhà đầu tư, các hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản thường được
các nhà đầu tư tổ chức dưới dạng các dự án đầu tư. Nhu cầu vốn cho các dự án đầu
tư BĐS là rất lớn, đòi hỏi việc tăng cường phát triển các kênh huy động vốn và hệ
thống pháp lý để có thể quản lý tốt thị trường BĐS. Thực tế trong thời gian qua,
lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đã có sự phát triển mạnh mẽ, hàng loạt các dự
án bất động sản có quy mô lớn, hiện đại được triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu của
người dân. Những dự án đầu tư bằng nguồn vốn trong nước, đặc biệt là những dự
án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản ngày càng tăng chứng tỏ sự hấp
dẫn của thị trường bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, hiện nay ở Việt Nam các
kênh huy động vốn đầu tư BĐS mới đang phát triển ở giai đoạn đầu, chủ yếu tập
trung ở các kênh huy động vốn giản đơn như ngân hàng, tín dụng và huy động vốn
từ người sử dụng. Các kênh huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán và các
công cụ tài chính khách còn ở trình độ phát triển thấp. Điều này một mặt cho thấy
vai trò của các NHTM trong việc phát triển của thị trường BĐS, một mặt cũng cho
thấy các NHTM đang là đối tượng gánh chịu phần lớn rủi ro của việc huy động vốn
đầu tư BĐS. Tốc độ tăng trưởng tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản ở các
NHTM ở mức rất cao, trên 40%/năm. Trong khi đó, thị trường bất động sản luôn có
những biến động khó lường, khi thị trường BĐS trầm lắng, hệ thống ngân hàng rất
dễ đứng trước nguy cơ tỷ lệ nợ xấu tăng cao đột ngột dẫn đến khủng hoảng trong

thanh toán ở một số Ngân hàng.
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với trọng tâm hoạt động
đồng thời là nghề nghiệp truyền thống là phục vụ đầu tư phát triển, cung cấp vốn


2

cho các dự án, chương trình phát triển kinh tế then chốt của đất nước đã và đang
trở thành một nguồn cung cấp vốn quan trọng để đầu tư phát triển các dự án bất
động sản. Thực tế cũng cho thấy dư nợ các dự án BĐS của BIDV những năm gần
đây liên tục tăng. Đặc trưng của lĩnh vực BĐS là lĩnh vực nhạy cảm, chứa đựng
nhiều rủi ro, với diễn biến thị trường phức tạp đòi hỏi BIDV cần thực tiện tốt công
tác thẩm định dự án bất động sản trước khi quyết định tài trợ cho dự án. Trong hoạt
động thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án bất động sản nói riêng, BIDV
đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận góp phần đáng kể vào việc nâng cao chất
lượng hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Một trong những nội dung lớn và quan trọng trong việc thẩm định dự án tại
BIDV hay bất cứ Ngân hàng thương mại nào là thẩm định tài chính dự án. Thẩm
định tài chính là việc cán bộ thẩm định rà soát, đánh giá một cách khoa học và toàn
diện các khía cạnh tài chính của dự án. Cùng với thẩm định kỹ thuật dự án, thẩm
định kinh tế dự án, thẩm định tài chính dự án là cơ sở để Ngân hàng ra quyết định
tài trợ cho dự án. Có thể nói chất lượng thẩm định tài chính dự án ảnh hưởng trực
tiếp đến chất lượng của khoản tài trợ của Ngân hàng. Kết quả thẩm định tài chính
đã đóng góp vào thành tựu chung của công tác thẩm định dự án đầu tư. Các dự án
đầu tư bất động sản thường là các dự án có vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư dài, các
rủi ro khó dự đoán, do đó việc thẩm định tài chính càng cần được chú trọng.
Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản đã giúp Ngân hàng phân tích
được các khía cạnh tài chính của dự án, xác định nhu cầu vốn đầu tư, đánh giá hiệu
quả tài chính, khả năng trả nợ…từ đó làm cơ sở cho Ban Lãnh đạo ra quyết định về
việc tài trợ dự án. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được, hoạt động

thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của BIDV còn bộc lộ nhiều hạn chế
dẫn đến một số dự án không được hiệu quả như kết quả thẩm định, kết quả thẩm
định tài chính còn thiếu tin cậy, tiến độ thẩm định tài chính dự án chưa đáp ứng
được yêu cầu gây tốn kém về mặt thời gian, chi phí và đôi khi làm lỡ cơ hội kinh
doanh của chủ đầu tư... Do vậy, yêu cầu về việc hoàn thiện thẩm định tài chính các
dự án bất động sản luôn được Ban Lãnh đạo BIDV quan tâm nhằm nâng cao hơn
nữa chất lượng thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại BIDV. Là một cán bộ đang
công tác tại HSC Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, được tiếp xúc với khá
nhiều dự án đầu tư bất động sản, tôi đã chọn đề tài “Hoàn thiện thẩm định tài


3

chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư
và Phát triển Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sỹ. Qua đó tôi xin đưa ra một số
đề xuất nhằm hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
 Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở nghiên cứu những lý luận chung về thẩm
định tài chính dự án, luận văn đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định tài chính dự
án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, từ đó đề xuất
một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính dự án
đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
 Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tìm hiểu hoạt động thẩm định tài chính dự
án bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
 Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi của đề tài tập trung chủ yếu tới các nội dung
thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam giai đoạn 2008-2010.
 Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình nghiên cứu, luận văn dựa trên cơ
sở vận dụng phép biện chứng kết hợp với các phương pháp khác nhau như: Phương
pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh...

 Kết cấu của Luận văn: Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Tài liệu tham
khảo, Luận văn được kết cấu theo 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
của Ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong
hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.


4

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Dự án đầu tư bất động sản
1.1.1. Dự án đầu tư
1.1.1.1.

Khái niệm dự án đầu tư

Đầu tư là hoạt động quan trọng của bất kỳ tổ chức nào trong nền kinh tế. Đó
là hoạt động bỏ vốn với kỳ vọng đạt được lợi ích tài chính, lợi ích kinh tế xã hội
trong tương lai. Hoạt động đầu tư thường đòi hỏi một lượng vốn lớn, thời gian đầu
tư và phát huy kết quả đầu tư tương đối dài, phạm vi tác động rộng. Hiện nay,
nhằm tối đa hóa hiệu quả đầu tư, các hoạt động đầu tư thường được thực hiện theo
dự án. Trước khi thực hiện đầu tư, chủ đầu tư phải tiến hành thu thập các thông tin,
tài liệu có liên quan tới hoạt động đầu tư của họ. Quá trình phân tích, xử lý các
thông tin và đưa ra các giải pháp cho ý tưởng đầu tư được gọi là quá trình lập dự án
đầu tư.

Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm dự án đầu tư, nhưng xét về mặt
tổng quát nhất, dự án đầu tư được hiểu là một tập hợp các hoạt động đặc thù liên
kết chặt chẽ và phụ thuộc lẫn nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã
định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua
việc sử dụng các nguồn lực xác định. Xét về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập
hồ sơ tài liệu trong đó nghiên cứu một cách đầy đủ, khoa học và toàn diện toàn bộ
nội dung các vấn đề có liên quan đến công trình đầu tư, nhằm giúp cho việc ra
quyết định đầu tư được đúng đắn và đảm bảo hiệu quả vốn đầu tư. Dự án đầu tư có
vai trò rất quan trọng đối với các chủ đầu tư, các nhà quản lý và tác động trực tiếp
tới tiến trình phát triển kinh tế xã hội. Nếu không có dự án đầu tư, nền kinh tế sẽ
khó nắm bắt được cơ hội phát triển. Dự án là căn cứ để các tổ chức tài chính đưa ra
quyết định tài trợ, các cơ quan chức năng của Nhà nước phê duyệt và cấp giấy phép


5

đầu tư. Dự án còn được coi là công cụ quan trọng trong quản lý vốn, vật tư, lao
động trong quá trình thực hiện đầu tư.

1.1.1.2.

Đặc điểm của dự án đầu tư

Xuất phát từ cách hiểu về dự án đầu tư như trên, dự án đầu tư có thể được
nhận biết thông quá các đặc điểm như sau:
-

Dự án đầu tư không chỉ là một ý tưởng, phác thảo mà là hoạt động có

-

mục đích, mục tiêu rõ ràng cần đạt tới khi thực hiện;
Dự án đầu tư không chỉ là một nghiên cứu hay dự báo mà là một quá

-

trình tác động để đạt đến mục tiêu mong đợi;
Dự án đầu tư tồn tại trong một môi trường không chắc chắn. Môi
trường triển khai dự án thường xuyên thay đổi, chứa đựng nhiều yếu tố
bất định. Do vậy, dự án đầu tư bao giờ cũng có bất ổn và rủi ro nhất

-

định;
Dự án đầu tư bị khống chế bởi thời hạn, đó là các hoạt động đặc thù
phải có thời hạn kết thúc. Mọi sự chậm trễ trong việc thực hiện dự án
đầu tư sẽ làm mất cơ hội phát triển, kéo theo những bất lợi, tổn hại cho

-

các nhà đầu tư và cho nền kinh tế.
Dự án đầu tư chịu sự ràng buộc về nguồn lực. Dự án đầu tư thường bị
ràng buộc về vốn, vật tư, lao động. Đối với dự án đầu tư có quy mô
càng lớn, mức độ ràng buộc về nguồn lực càng cao và càng phức tạp.

1.1.1.3.

Phân loại dự án đầu tư

Dự án đầu tư được phân loại theo nhiều cách thức khác nhau, dưới đây là

một số tiêu chí phân loại chủ yếu:
-

Theo mục đích đầu tư: bao gồm Dự án đầu tư mới; Dự án đầu tư mở

-

rộng sản xuất kinh doanh, cải tạo, hiện đại hoá;
Theo loại hình, lĩnh vực đầu tư: bao gồm Dự án đầu tư về năng lượng
(thủy điện, nhiệt điện, phong điện, điện nguyên tử); Dự án đầu tư về
Bất động sản (văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn,
chung cư, hỗn hợp); Dự án đầu tư nhà máy sản xuất (xi măng, giấy...);

-

và một số Dự án đầu tư đặc thù theo ngành khác;
Theo quy mô dự án: bao gồm dự án có quy mô lớn, quy mô vừa và quy
mô nhỏ;


6

-

Theo thẩm quyền quyết định và cấp phép đầu tư: gồm dự án nhóm A,
nhóm B và nhóm C. Trong đó, dự án nhóm A do Thủ tướng Chính phủ
quyết định, dự án nhóm B và C do Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ
quan trực thuộc Chính phủ, UBND cấp Tỉnh và Thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định.

1.1.2. Đặc trưng của dự án đầu tư bất động sản
Khái niệm về BĐS và đầu tư kinh doanh BĐS: nếu xét về tính chất của tài
sản thì chúng ta có thể chia thành tài sản là Động sản và tài sản là Bất động sản.
Theo quy định của Bộ luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành thì Bất động
sản là các tài sản không thể di dời được và BĐS bao gồm:
-

Đất đai;
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các công
trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch,
vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ…

Đầu tư, kinh doanh BĐS được hiểu là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,
nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS
Trước hết, đầu tư kinh doanh BĐS là một loại hình đầu tư hấp dẫn bởi lẽ:
Đầu tư kinh doanh BĐS là hình thức đầu tư thường mang lại lợi nhuận cao, mang
lại thu nhập cao và khá ổn định và đều đặn cho chủ đầu tư. Đây là một trong những
đặc điểm làm nên tính hấp dẫn của việc đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực này so với
các hình thức đầu tư khác.
Thứ hai, đầu tư kinh doanh BĐS là một hoạt động đầu tư mang nhiều rủi ro.
Bởi lẽ, tính hấp dẫn và lợi nhuận của một hoạt động đầu tư nào đó luôn đi cạnh nó
là những rủi ro. Đầu tư kinh doanh BĐS có những rủi ro lớn là:
-

Đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, và vốn này phải
là dài hạn. Do đó, cơ hội và rủi ro rất khó phân chia. Cơ hội và rủi ro tập
trung bởi lẽ nhà đầu tư khó có thể phân tán rủi ro vào các BĐS khác nhau