LV Thạc sỹ_hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam

1

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIÊT TẮT
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
TÓM TẮT LUẬN VĂN
PHẦN MỞ ĐẦU.......................................................................................................1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI...............................5
1.1. Dự án đầu tư bất động sản...............................................................................5
1.1.1. Dự án đầu tư....................................................................................................5
1.1.2. Đặc trưng của dự án đầu tư bất động sản.......................................................7
1.2. Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản..........................................10
1.2.1. Khái niệm về thẩm định tài chính dự án........................................................10
1.2.2. Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản.......................11
1.2.3. Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản..............................14
1.3. Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản........................29
1.3.1. Mục tiêu hoàn thiện thẩm định tài chính dư án đầu tư bất động sản.............29
1.3.2. Các tiêu chí đánh giá hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động
sản........................................................................................................................... 33
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động
sản tại ngân hàng thương mại..............................................................................36
1.4.1. Nhóm nhân tố chủ quan.................................................................................36
1.4.2. Nhóm nhân tố khách quan.............................................................................39
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM............................................................41
1.5. Giới thiệu chung về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam................41
1.5.1. Sơ lược quá trình hình thành, phát triển và mô hình tổ chức của Ngân
hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam....................................................................41
1.5.2. Mô hình tổ chức trụ sở chính......................................................................45

1.5.3. Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Đầu tư và
Phát triển Việt Nam...............................................................................................47
1.6. Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt
động cho vay củaNgân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.............................52


2

1.6.1. Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của Ngân hàng Đầu
tư và Phát triển Việt Nam........................................................................................52
1.6.2. Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng
Đầu tư và Phát triển Việt Nam.................................................................................59
1.6.3. Giới thiệu một dự án bất động sản................................................................68
1.7. Đánh giá thẩm định tài chính dự án bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và
Phát triển Việt Nam...............................................................................................76
1.7.1. Các kết quả đạt được.....................................................................................76
1.7.2. Hạn chế và nguyên nhân................................................................................81
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN
HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM...............................................87
1.8. Định hướng phát triển hoạt động cho vay theo dự án đầu tư bất động sản
của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam...................................................87
1.8.1. Định hướng phát triển chung.........................................................................87
1.8.2. Định hướng về cho vay theo dự án bất động sản trong thời gian tới.............90
1.9. Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong
hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam...................93
1.9.1. Tăng cường độ đội ngũ cán bộ thẩm định cả về số lượng và chất lượng......93
1.9.2. Đa dạng hóa và nâng cao chất lượng nguồn thông tin, đặc biệt là thiết lập và
duy trì mối quan hệ thường xuyên với các nhà tư vấn bất động sản có uy tín.........97
1.9.3. Tổng hợp và lưu trữ các thông số kinh tế kỹ thuật cơ bản của các dự án bất

động sản..................................................................................................................98
1.9.4. Nâng cao và phát huy tiềm lực khoa học công nghệ......................................99
1.9.5. Xây dựng và đưa vào thực hiện quy trình tái thẩm định................................99
1.10. Một số kiến nghị..........................................................................................100
1.10.1. Với Chính phủ, các bộ ngành....................................................................100
1.10.2. Ngân hàng Nhà nước, Bộ tài chính............................................................102
KẾT LUẬN..........................................................................................................105

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ


3

PHẦN MỞ ĐẦU
 Lý do chọn đề tài:
Là một tài sản lớn và quan trọng của bất cứ quốc gia nào trên thế giới, bất động
sản (BĐS) ngày càng khẳng định được vị trí của mình trong nền kinh tế ở mỗi quốc
gia.Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng
thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động
liên quan đến BĐS cũng chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Vì các lý
do đó mà thị trường BĐS được đánh giá là một trong những thị trường quan trọng
của nền kinh tế. Đầu tư vào thị trường bất động sản không còn là hoạt động mới mẻ
với các nhà đầu tư, các hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản thường được
các nhà đầu tư tổ chức dưới dạng các dự án đầu tư. Nhu cầu vốn cho các dự án đầu
tư BĐS là rất lớn, đòi hỏi việc tăng cường phát triển các kênh huy động vốn và hệ
thống pháp lý để có thể quản lý tốt thị trường BĐS. Thực tế trong thời gian qua,
lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đã có sự phát triển mạnh mẽ, hàng loạt các dự
án bất động sản có quy mô lớn, hiện đại được triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu của
người dân. Những dự án đầu tư bằng nguồn vốn trong nước, đặc biệt là những dự

án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản ngày càng tăng chứng tỏ sự hấp
dẫn của thị trường bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, hiện nay ở Việt Nam các
kênh huy động vốn đầu tư BĐS mới đang phát triển ở giai đoạn đầu, chủ yếu tập
trung ở các kênh huy động vốn giản đơn như ngân hàng, tín dụng và huy động vốn
từ người sử dụng. Các kênh huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán và các
công cụ tài chính khách còn ở trình độ phát triển thấp. Điều này một mặt cho thấy
vai trò của các NHTM trong việc phát triển của thị trường BĐS, một mặt cũng cho
thấy các NHTM đang là đối tượng gánh chịu phần lớn rủi ro của việc huy động vốn
đầu tư BĐS. Tốc độ tăng trưởng tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản ở các
NHTM ở mức rất cao, trên 40%/năm. Trong khi đó, thị trường bất động sản luôn có
những biến động khó lường, khi thị trường BĐS trầm lắng, hệ thống ngân hàng rất
dễ đứng trước nguy cơ tỷ lệ nợ xấu tăng cao đột ngột dẫn đến khủng hoảng trong
thanh toán ở một số Ngân hàng.
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với trọng tâm hoạt động
đồng thời là nghề nghiệp truyền thống là phục vụ đầu tư phát triển, cung cấp vốn


4

cho các dự án, chương trình phát triển kinh tế then chốt của đất nước đã và đang
trở thành một nguồn cung cấp vốn quan trọng để đầu tư phát triển các dự án bất
động sản. Thực tế cũng cho thấy dư nợ các dự án BĐS của BIDV những năm gần
đây liên tục tăng. Đặc trưng của lĩnh vực BĐS là lĩnh vực nhạy cảm, chứa đựng
nhiều rủi ro, với diễn biến thị trường phức tạp đòi hỏi BIDV cần thực tiện tốt công
tác thẩm định dự án bất động sản trước khi quyết định tài trợ cho dự án. Trong hoạt
động thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án bất động sản nói riêng, BIDV
đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận góp phần đáng kể vào việc nâng cao chất
lượng hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Một trong những nội dung lớn và quan trọng trong việc thẩm định dự án tại
BIDV hay bất cứ Ngân hàng thương mại nào là thẩm định tài chính dự án. Thẩm

định tài chính là việc cán bộ thẩm định rà soát, đánh giá một cách khoa học và toàn
diện các khía cạnh tài chính của dự án. Cùng với thẩm định kỹ thuật dự án, thẩm
định kinh tế dự án, thẩm định tài chính dự án là cơ sở để Ngân hàng ra quyết định
tài trợ cho dự án. Có thể nói chất lượng thẩm định tài chính dự án ảnh hưởng trực
tiếp đến chất lượng của khoản tài trợ của Ngân hàng. Kết quả thẩm định tài chính
đã đóng góp vào thành tựu chung của công tác thẩm định dự án đầu tư. Các dự án
đầu tư bất động sản thường là các dự án có vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư dài, các
rủi ro khó dự đoán, do đó việc thẩm định tài chính càng cần được chú trọng.
Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản đã giúp Ngân hàng phân tích
được các khía cạnh tài chính của dự án, xác định nhu cầu vốn đầu tư, đánh giá hiệu
quả tài chính, khả năng trả nợ…từ đó làm cơ sở cho Ban Lãnh đạo ra quyết định về
việc tài trợ dự án. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được, hoạt động
thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của BIDV còn bộc lộ nhiều hạn chế
dẫn đến một số dự án không được hiệu quả như kết quả thẩm định, kết quả thẩm
định tài chính còn thiếu tin cậy, tiến độ thẩm định tài chính dự án chưa đáp ứng
được yêu cầu gây tốn kém về mặt thời gian, chi phí và đôi khi làm lỡ cơ hội kinh
doanh của chủ đầu tư... Do vậy, yêu cầu về việc hoàn thiện thẩm định tài chính các
dự án bất động sản luôn được Ban Lãnh đạo BIDV quan tâm nhằm nâng cao hơn
nữa chất lượng thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại BIDV. Là một cán bộ đang
công tác tại HSC Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, được tiếp xúc với khá
nhiều dự án đầu tư bất động sản, tôi đã chọn đề tài “Hoàn thiện thẩm định tài


5

chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư
và Phát triển Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sỹ. Qua đó tôi xin đưa ra một số
đề xuất nhằm hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
 Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở nghiên cứu những lý luận chung về thẩm

định tài chính dự án, luận văn đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định tài chính dự
án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, từ đó đề xuất
một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính dự án
đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
 Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tìm hiểu hoạt động thẩm định tài chính dự
án bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
 Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi của đề tài tập trung chủ yếu tới các nội dung
thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam giai đoạn 2008-2010.
 Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình nghiên cứu, luận văn dựa trên cơ
sở vận dụng phép biện chứng kết hợp với các phương pháp khác nhau như: Phương
pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh...
 Kết cấu của Luận văn: Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Tài liệu tham
khảo, Luận văn được kết cấu theo 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
của Ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong
hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.


6

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1. Dự án đầu tư bất động sản
1.1. Dự án đầu tư
1.1.1.

Khái niệm dự án đầu tư

Đầu tư là hoạt động quan trọng của bất kỳ tổ chức nào trong nền kinh tế. Đó
là hoạt động bỏ vốn với kỳ vọng đạt được lợi ích tài chính, lợi ích kinh tế xã hội
trong tương lai. Hoạt động đầu tư thường đòi hỏi một lượng vốn lớn, thời gian đầu
tư và phát huy kết quả đầu tư tương đối dài, phạm vi tác động rộng. Hiện nay,
nhằm tối đa hóa hiệu quả đầu tư, các hoạt động đầu tư thường được thực hiện theo
dự án. Trước khi thực hiện đầu tư, chủ đầu tư phải tiến hành thu thập các thông tin,
tài liệu có liên quan tới hoạt động đầu tư của họ. Quá trình phân tích, xử lý các
thông tin và đưa ra các giải pháp cho ý tưởng đầu tư được gọi là quá trình lập dự án
đầu tư.
Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm dự án đầu tư, nhưng xét về mặt
tổng quát nhất, dự án đầu tư được hiểu là một tập hợp các hoạt động đặc thù liên
kết chặt chẽ và phụ thuộc lẫn nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã
định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua
việc sử dụng các nguồn lực xác định. Xét về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập
hồ sơ tài liệu trong đó nghiên cứu một cách đầy đủ, khoa học và toàn diện toàn bộ
nội dung các vấn đề có liên quan đến công trình đầu tư, nhằm giúp cho việc ra
quyết định đầu tư được đúng đắn và đảm bảo hiệu quả vốn đầu tư. Dự án đầu tư có
vai trò rất quan trọng đối với các chủ đầu tư, các nhà quản lý và tác động trực tiếp
tới tiến trình phát triển kinh tế xã hội. Nếu không có dự án đầu tư, nền kinh tế sẽ
khó nắm bắt được cơ hội phát triển. Dự án là căn cứ để các tổ chức tài chính đưa ra
quyết định tài trợ, các cơ quan chức năng của Nhà nước phê duyệt và cấp giấy phép
đầu tư. Dự án còn được coi là công cụ quan trọng trong quản lý vốn, vật tư, lao
động trong quá trình thực hiện đầu tư.


7

1.1.2.

Đặc điểm của dự án đầu tư

Xuất phát từ cách hiểu về dự án đầu tư như trên, dự án đầu tư có thể được
nhận biết thông quá các đặc điểm như sau:
-

Dự án đầu tư không chỉ là một ý tưởng, phác thảo mà là hoạt động có

-

mục đích, mục tiêu rõ ràng cần đạt tới khi thực hiện;
Dự án đầu tư không chỉ là một nghiên cứu hay dự báo mà là một quá

-

trình tác động để đạt đến mục tiêu mong đợi;
Dự án đầu tư tồn tại trong một môi trường không chắc chắn. Môi
trường triển khai dự án thường xuyên thay đổi, chứa đựng nhiều yếu tố
bất định. Do vậy, dự án đầu tư bao giờ cũng có bất ổn và rủi ro nhất

-

định;
Dự án đầu tư bị khống chế bởi thời hạn, đó là các hoạt động đặc thù
phải có thời hạn kết thúc. Mọi sự chậm trễ trong việc thực hiện dự án
đầu tư sẽ làm mất cơ hội phát triển, kéo theo những bất lợi, tổn hại cho

-

các nhà đầu tư và cho nền kinh tế.
Dự án đầu tư chịu sự ràng buộc về nguồn lực. Dự án đầu tư thường bị
ràng buộc về vốn, vật tư, lao động. Đối với dự án đầu tư có quy mô
càng lớn, mức độ ràng buộc về nguồn lực càng cao và càng phức tạp.

1.1.3.

Phân loại dự án đầu tư

Dự án đầu tư được phân loại theo nhiều cách thức khác nhau, dưới đây là
một số tiêu chí phân loại chủ yếu:
-

Theo mục đích đầu tư: bao gồm Dự án đầu tư mới; Dự án đầu tư mở

-

rộng sản xuất kinh doanh, cải tạo, hiện đại hoá;
Theo loại hình, lĩnh vực đầu tư: bao gồm Dự án đầu tư về năng lượng
(thủy điện, nhiệt điện, phong điện, điện nguyên tử); Dự án đầu tư về
Bất động sản (văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn,
chung cư, hỗn hợp); Dự án đầu tư nhà máy sản xuất (xi măng, giấy...);

-

và một số Dự án đầu tư đặc thù theo ngành khác;
Theo quy mô dự án: bao gồm dự án có quy mô lớn, quy mô vừa và quy

-

mô nhỏ;
Theo thẩm quyền quyết định và cấp phép đầu tư: gồm dự án nhóm A,
nhóm B và nhóm C. Trong đó, dự án nhóm A do Thủ tướng Chính phủ


8

quyết định, dự án nhóm B và C do Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ
quan trực thuộc Chính phủ, UBND cấp Tỉnh và Thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định.

1.2. Đặc trưng của dự án đầu tư bất động sản
Khái niệm về BĐS và đầu tư kinh doanh BĐS: nếu xét về tính chất của tài
sản thì chúng ta có thể chia thành tài sản là Động sản và tài sản là Bất động sản.
Theo quy định của Bộ luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành thì Bất động
sản là các tài sản không thể di dời được và BĐS bao gồm:
-

Đất đai;
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các công
trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch,
vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ…

Đầu tư, kinh doanh BĐS được hiểu là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,
nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS
Trước hết, đầu tư kinh doanh BĐS là một loại hình đầu tư hấp dẫn bởi lẽ:

Đầu tư kinh doanh BĐS là hình thức đầu tư thường mang lại lợi nhuận cao, mang
lại thu nhập cao và khá ổn định và đều đặn cho chủ đầu tư. Đây là một trong những
đặc điểm làm nên tính hấp dẫn của việc đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực này so với
các hình thức đầu tư khác.
Thứ hai, đầu tư kinh doanh BĐS là một hoạt động đầu tư mang nhiều rủi ro.
Bởi lẽ, tính hấp dẫn và lợi nhuận của một hoạt động đầu tư nào đó luôn đi cạnh nó
là những rủi ro. Đầu tư kinh doanh BĐS có những rủi ro lớn là:
-

Đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, và vốn này phải
là dài hạn. Do đó, cơ hội và rủi ro rất khó phân chia. Cơ hội và rủi ro tập
trung bởi lẽ nhà đầu tư khó có thể phân tán rủi ro vào các BĐS khác nhau
trong điều kiện bình thường không như việc đầu tư vào các hình thức đầu
tư khác. Hay nói cách khác, tính thanh khoản của nó là không cao


9

-

Đầu tư kinh doanh BĐS có độ trễ lớn, do đó, khó rút khỏi thị trường
BĐS. Để đầu tư vào một BĐS cho đến lúc phát huy được, nói chung, nhà
đầu tư cần phải có một thời gian. Và cùng với việc các DAĐT kinh doanh
BĐS có thời gian tiến hành dài nên trong quá trình thực hiện đầu tư sẽ
chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố bất định.
Thứ ba, đầu tư kinh doanh BĐS là một hình thức đầu tư đòi hỏi người đầu

tư phải có chiến lược đầu tư dài hạn. Sở dĩ như vậy là vì xuất phát từ các đặc điểm
trên: BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc
mua bán không thể đơn giản như đối với các hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố

vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì
thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi
những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn,
đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết
định đầu tư.
Thứ tư, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS mang tính vùng và tính khu vực
sâu sắc. BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS ở các
vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất
lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặc khác, BĐS còn có đặc điểm là phụ
thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có những
đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này
sang nơi khác, cũng như không thể di dời tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu
vực này, sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và
tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh BĐS ở các đô thị, ở
các vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn
hoá, du lịch... thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn cũng như diễn ra sôi
động hơn ở các vùng khác.
Thứ sáu, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS liên quan và chịu sự chi phối của
nhiều chính sách pháp luật: trực tiếp nhất là luật kinh doanh BĐS, sau nữa là các
luật về đất đai, luật nhà ở, luật về đầu tư xây dựng, luật dân sự, luật về thương mại,


10

doanh nghiệp... và một loạt hệ thống văn bản, các quy định, hướng dẫn dưới luật có
liên quan.
Các loại hình đầu tư kinh doanh BĐS
Theo loại hình đầu tư thì đầu tư kinh doanh BĐS, hiện nay chia ra thành:
1, DA xây dựng văn phòng cho thuê: là DAĐT xây dựng mặt bằng, văn

phòng, siêu thị, nhà kho ... để cho thuê.
2, DA xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở: là DA xây dựng nhà chung
cư, nhà ở tại các khu đô thị, khu dân cư từ khâu đầu tư cơ sở hạ tầng cho đến khi
hoàn tất việc xây dựng nhà để đưa vào kinh doanh.
3, DAĐT cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị: là DAĐT cho phần cơ sở hạ
tầng tại các khu dân cư, khu đô thị.
4, Dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn: là DA xây dựng nhà ở tại các
khu dân cư, khu đô thị trên cơ sở hạ tầng có sẵn.
5, DAĐT xây dựng khu du lịch: là DAĐT vào khu nghỉ mát (resort), xây
dựng công viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, đầu tư xây dựng nhà nghỉ,
khách sạn... và đầu tư các BĐS kinh doanh khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh
du lịch.
6, DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ: là DAĐT kinh doanh các
trung tâm thương mại, trung tâm hội nghị, chợ.
7, Dự án BĐS kết hợp với các hình thức kể trên (gọi tắt là DA kết hợp): là
DA kết hợp ít nhất hai hình thức đầu tư kể trên
Theo hình thức đầu tư thì hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chia thành:
1, Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
2, Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
3, Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại
4, Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình xây dựng hạ tầng trên đất thuê
để cho thuê đất đã có hạ tầng
5, Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư xây dựng công trình hạ
tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho
thuê lại


11

2. Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

2.1. Khái niệm về thẩm định tài chính dự án
Những con số tính toán cũng như những nhận định đưa ra trong dự án (khi
lập dự án) chỉ là những dự kiến, bởi vậy chứa đựng ít nhiều tính chủ quan của
người lập dự án. Người lập dự án ở đây có thể là chủ đầu tư, hoặc các cơ quan tư
vấn được thuê lập dự án, cơ sở các ý đồ kinh doanh và mong muốn của dự án. Khi
tiến hành thẩm định dự án, người ta phải xem xét, đánh giá nhiều yếu tố liên quan
đến dự án đó. Trong số những yếu tố đó, các yếu tố liên quan đến vấn đề tài chính
của doanh nghiệp và của dự án đầu tư được đặc biệt quan tâm. Nguyên nhân xuất
phát từ kết quả xem xét, đánh giá các yếu tố này cho phép người thẩm định xác
định được nhu cầu vốn đầu tư, cơ cấu nguồn vốn đầu tư cần thiết, dòng tiền hàng
năm mà dự án đầu tư có thể mang lại. Đồng thời, qua xem xét, đánh giá các yếu tố
liên quan đến tài chính của dự án cũng cho phép người thẩm định xác định được dự
án có hiệu quả hay không có hiệu quả về mặt tài chính. Từ đó, có thể ra quyết định
đầu tư một cách chính xác hơn. Là một nội dung quan trọng của thẩm định dự án,
thẩm định tài chính được cả nhà đầu tư, cơ quan quản lý Nhà nước và các Ngân
hàng quan tâm. Nếu như các cơ quan quản lý Nhà nước thường quan tâm đến hiệu
quả kinh tế xã hội của dự án thì chủ đầu tư và các Ngân hàng lại quan tâm nhiều
hơn đến khả năng sinh lãi hay hiệu quả tài chính của dự án.
Khi thực hiện tài trợ vốn cho các dự án, ngân hàng thương mại thường phải
đối mặt với nhiều những rủi ro. Nguyên nhân là do một dự án thường kéo dài trong
nhiều năm, đòi hỏi một lượng vốn lớn và bị chi phối bởi nhiều yếu tố mà trong
tương lai có thể sẽ biến động khó lường. Như đã trình bày ở trên, khi tiến hành xem
xét tài trợ vốn cho dự án, ngân hàng thương mại phải tiến hành thẩm định dự án với
các nội dung cần thiết. Một nội dung không thể thiếu khi thẩm định dự án là thẩm
định tài chính của dự án. Thông qua thẩm định tài chính dự án, ngân hàng sẽ đánh
giá được các nội dung quan trọng về dự án như tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn,
hiệu quả tài chính dự án mang lại cũng như khả năng trả nợ của dự án. Vì vậy, có
thể nói việc thẩm định tài chính dự án là nội dung góp phần quan trọng vào quyết
định tài trợ vốn cho dự án của các ngân hàng.

12

Như vậy, thẩm định tài chính dự án được hiểu là việc rà soát, đánh giá một
cách khoa học và toàn diện các khía cạnh tài chính của dự án trên giác độ của các
nhà đầu tư: doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, các cá nhân.

2.2. Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
Để đảm bảo được tính khoa học và toàn diện khi thẩm định tài chính các dự
án đầu tư, chủ thể thẩm định phải biết sử dụng tổng hợp và linh hoạt các phương
pháp thẩm định khác nhau, kết hợp các phương pháp truyền thống và hiện đại trong
quá trình thẩm định. Các phương pháp cơ bản trong thẩm định tài chính dự án đầu
tư gồm:
- Kiểm tra thông tin: để đưa ra được các đánh giá, kết luận đúng đắn thì chủ
thể thẩm định phải có cơ sở dữ liệu chính xác, tin cậy. Việc kiểm tra thông tin nhằm
đánh giá tính chuẩn xác của các dữ liệu được sử dụng trong dự án.
- So sánh, đối chiếu: đây là những phương pháp truyền thống, cơ bản và rất
thông dụng khi thẩm định các dự án đầu tư. Các thông số kinh tế, kỹ thuật của dự
án sẽ được các chủ thể thẩm định so sánh, đối chiếu với các chiến lược, quy hoạch,
các quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức trong đầu tư nói chung và đầu tư lĩnh vực,
ngành nghề của dự án nói riêng... để kiểm tra tính pháp lý, sự phù hợp, tính hợp lý
của việc đầu tư thực hiện dự án. Việc sử dụng các phương pháp này tương đối đơn
giản, dễ hiểu nên được các chủ thể thẩm định sử dụng rất phổ biến.
- Phương pháp chuyên gia: chủ thể thẩm định thu thập (trực tiếp hoặc gián
tiếp) ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực dự án về một hay nhiều khía cạnh
liên quan đến dự án thẩm định. Sử dụng phương pháp này, chủ thể thẩm định tận
dụng được các kiến thức, kinh nghiệm chuyên sâu của các chuyên gia đối với
những vấn đề quan tâm nhưng bản thân chủ thể thẩm định không đủ thông tin, năng
lực để đưa ra những nhận định, đánh giá chính xác, đầy đủ. Tuy nhiên, tính khách
quan, khoa học, kinh nghiệm và năng lực của chính các chuyên gia là những yếu tố

quyết định đến chất lượng thẩm định khi sử dụng phương pháp này, đòi hỏi chủ thể
thẩm định phải thận trọng khi lựa chọn chuyên gia để lấy ý kiến.
- Sử dụng các phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, dự báo: đây cũng
là nhóm phương pháp tương đối cơ bản và thông dụng. Các chủ thể thẩm định sử


13

dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích để có được những thông tin cơ
bản nhất, chung nhất liên quan đến ngành nghề, lĩnh vực của dự án cần thẩm định,
đồng thời sử dụng phương pháp dự báo thống kê để đánh giá khả năng vận hành,
tiêu thụ sản phẩm dự án trong tương lai. Thực tế, công tác thống kê và dự báo là
điểm yếu chung của Việt Nam, số liệu thống kê không đầy đủ, không chính xác dẫn
tới các dự báo thống kê cũng không đủ cậy. Việc sử dụng các phương pháp này
phức tạp hơn nhóm phương pháp đầu tiên, đòi hỏi chủ thể thẩm định phải có trình
độ nhất định.
- Sử dụng các phương pháp toán kinh tế: đây là phương pháp hiện đại, tiên
tiến, hỗ trợ rất hiệu quả cho hai nhóm phương pháp trên. Các chủ thể thẩm định sử
dụng phương pháp toán kinh tế để tính toán lại hoặc tính toán bổ sung các chỉ tiêu
định lượng quan trọng cơ bản của dự án và phân tích độ nhạy. Với phương pháp
toán kinh tế, các chủ thể thẩm định sử dụng công cụ Excel như một công cụ tối ưu
nhất, phổ biến nhất để thẩm định dự án. Nhờ khả năng ứng dụng tương đối rộng rãi,
việc sử dụng Excel có thể phục vụ cho công tác thẩm định dự án bằng cách: thiết
lập các bảng tính toán, sử dụng các hàm tài chính, hàm thống kê, hàm toán học,
logic để xác định các chỉ tiêu tài chính; khảo sát độ nhạy của dự án thông qua sự
thay đổi của các biến số đầu vào trọng yếu; sử dụng một số hàm đặc trưng để hỗ trợ
xây dựng các kịch bản tính toán, xây dựng bài toán ngược... Bên cạnh đó, một số
công cụ hiện đại hơn cũng đã được sử dụng trong thẩm định dự án (như phần mềm
Crystall Ball để phân tích rủi ro và dự báo) bổ sung cho các công cụ truyền thống,
nâng cao chất lượng của công tác thẩm định.

Mỗi nhóm phương pháp trên đều bao gồm nhiều phương pháp cụ thể, với số
lượng, mức độ tiên tiến và khả năng ứng dụng không ngừng được cải thiện. Mỗi
nội dung thẩm định đều có những mục tiêu cụ thể, chủ thể thẩm định cần lựa chọn
những phương pháp thẩm định phù hợp nhằm thực hiện được các mục tiêu đã đặt ra
một cách khoa học, chính xác trong phạm vi chi phí và thời gian thẩm định xác định:
- Ở giai đoạn thẩm định tổng quát, mục tiêu là nhằm nhanh chóng đưa ra kết
luận về tính pháp lý, tính đầy đủ, logic, phù hợp của dự án. Vì vậy, phương pháp
thẩm định được sử dụng ở giai đoạn này chủ yếu là so sánh, đối chiếu để kiểm tra


14

sơ bộ tính pháp lý, tính đầy đủ, logic và phù hợp của dự án, từ đó hoặc bác bỏ ngay
dự án hoặc tìm ra những vấn đề cần đặc biệt xem xét kỹ ở giai đoạn thẩm định chi
tiết sau này, hoặc yêu cầu chủ đầu tư bổ sung, làm rõ thêm các vấn đề chưa chắc
chắn.
- Đến giai đoạn thẩm định chi tiết, với mỗi nội dung thẩm định cụ thể, chủ
thể thẩm định lại cần lựa chọn những phương pháp thẩm định phù hợp khác nhau.
Trong đó, phương pháp kiểm tra thông tin là phương pháp được sử dụng ở hầu hết
các nội dung, chủ thể thẩm định cần kiểm tra các thông tin, số liệu mà dự án đã sử
dụng có đảm bảo tính trung thực, hợp lý, phù hợp với thực tế đang diễn ra hay
không, làm cơ sở tin cậy cho những phân tích, đánh giá tiếp sau. Ngoài ra, các nội
dung thẩm định cụ thể thường áp dụng các phương pháp sau:
+ Với khía cạnh thị trường, các chủ thể thẩm định thường sử dụng phương
pháp đối chiếu (đối chiếu nội dung của dự án với các chiến lược, quy hoạch liên
quan đến lĩnh vực dự án), so sánh (so sánh sản phẩm của dự án với các sản phẩm
hiện có trên thị trường để đánh giá khả năng cạnh tranh); thống kê, phân tích, dự
báo, toán kinh tế (khi cần tính toán, tính toán lại một số chỉ tiêu định lượng cơ bản
để đánh giá và dự báo cung, cầu thị trường sản phẩm dự án), phương pháp chuyên
gia (tham khảo ý kiến các chuyên gia khi không có đủ thông tin hoặc không thể tự

tính toán, dự báo cung cầu thị trường)...
+ Với khía cạnh kỹ thuật, các phương pháp chủ yếu đối chiếu (đối chiếu các
thông số kỹ thuật của dự án với các định mức, quy định, tiêu chuẩn kỹ thuật có liên
quan); thống kê, toán kinh tế (khi cần kiểm tra sự phù hợp trong việc xác định các
thông số kỹ thuật quan trọng của dự án), phương pháp chuyên gia (sử dụng khi chủ thể
thẩm định hạn chế hoặc không có chuyên môn để kiểm tra các thông số kỹ thuật)...
+ Với khía cạnh tài chính, kinh tế, các chủ thể thẩm định lại thường sử dụng
các phương pháp đối chiếu (đối chiếu với các quy định về lập tổng vốn đầu tư, dự
toán hay tổng dự toán, đối chiếu các thông số tài chính, kinh tế đầu vào với các quy
định, tiêu chuẩn, định mức liên quan đến dự án); so sánh (so sánh quy mô đầu tư,
cơ cấu đầu tư, suất đầu tư, hiệu quả đầu tư với các dự án tương tự); tổng hợp, phân
tích (tổng hợp các thông số về vốn đầu tư, nguồn vốn, các số liệu về doanh thu, chi
phí liên quan để làm cơ sở tiến hành tính toán hiệu quả tài chính, kinh tế của dự án,


15

phân tích cụ thể đối với các nội dung quan tâm), toán kinh tế (khi tính toán các chỉ
tiêu hiệu quả, phân tích độ nhạy của dự án)...

2.3. Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
2.3.1.

Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi của nguồn tài trợ

 Tổng mức đầu tư của dự án
Việc thẩm định tổng vốn đầu tư là rất quan trọng để tránh việc khi thực hiện
vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu dẫn đến việc
không cân đối được nguồn ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án.
Xác định tổng vốn đầu tư sát thực với thực tế sẽ là cơ sở để tính toán hiệu quả tài

chính và dự kiến khả năng trả nợ của dự án.
Trong phần này, cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư
của dự án đã được tính toán hợp lý hay chưa, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản
cần thiết chưa, cần xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm
khối lượng, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ...
Thông thường, kết quả phê duyệt tổng vốn của các cấp có thẩm quyền là hợp lý.
Tuy nhiên, trên cơ sở những dự án tương tự đã thực hiện và được xem xét ở giai
đoạn thẩm định dự án sau đầu tư (về suất vốn đầu tư, về phương án công nghệ, về
các hạng mục thực sự cần thiết và chưa thực sự cần thiết trong gia đoạn thực hiện
đầu tư...) cán bộ thẩm định sau khi so sánh nếu thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳ
một nội dung nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận
xét. Từ đó, đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dự
kiến ban đầu của dự án để làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà Ngân hàng nên
tham gia vào dự án.
Trường hợp dự án mới ở giai đoạn duyệt chủ trương hoặc tổng mức vốn đầu
tư mới ở dạng khái toán, Cán bộ thẩm định dự án phải dựa vào số liệu đã thống kê
đúc rút ở giai đoạn thẩm định sau đầu tư của các dự án trước để nhận định, đánh
giá và tính toán.
Ngoài ra, cán bộ thẩm định cũng cần tính toán, xác định xem nhu cầu vốn
lưu động cần thiết ban đầu để đảm bảo hoạt động của dự án sau này nhằm có cơ sở
thẩm định giải pháp nguồn vốn và tính toán hiệu quả tài chính sau này.


16

 Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ
Thông thường quá trình huy động và sử dụng vốn đầu tư của một dự án sẽ
được thực hiện theo tiến độ thực hiện, triển khai của dự án đó. Điều này phụ thuộc
vào nhiều yếu tố tuy nhiên quan trọng nhất là mức độ phức tạp của dự án và loại
hình của dự án đầu tư. Đặc trưng của dự án đầu tư bất động sản là yêu cầu vốn đầu

tư lớn, dự án được thực hiện thành nhiều giai đoạn, do đó, cán bộ thẩm định cẩn
phải xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai
đoạn như thế nào, có hợp lý hay không. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từng
giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công. Ngoài ra, cần phải xem xét
tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không, thông
thường trong giai đoạn đầu của dự án vốn tự có phải tham gia đầu tư trước. Xem
xét khối lượng, giá trị đã thực hiện đầu tư cho các hạng mục công trình, cơ cấu
nguồn vốn đã tham gia vào công trình tính đến thời điểm thẩm định dự án. So sánh
giá trị đã thực hiện với kế hoạch ban đầu để đánh giá khả năng thực hiện dự án theo
tiến độ kế hoạch.
Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn có vai trò rất quan trọng trong
việc thẩm định hiệu quả tài chính của dự án sau này, làm cơ sở cho việc dự kiến
tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công và xác định thời gian
vay trả.
 Tính khả thi của nguồn vốn đầu tư
Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, cán bộ thẩm định rà soát lại
từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia của
từng loại nguồn vốn, chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của
từng loại nguồn vốn. Việc cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tư và khả năng tham gia tài
trợ của các nguồn vốn dự kiến được thực hiện nhằm mục đích đánh giá tính khả thi
của các nguồn vốn thực hiện dự án.
Thông thường đối với các dự án đầu tư bất động sản hiện nay, ngoài huy
động từ nguồn vốn tự có, chủ đầu tư thường sử dụng các nguồn: vốn vay thương
mại và vốn chiếm dụng từ người mua (thuê). Ngoài ra, một số dự án có thể sử dụng
một phần vốn từ ngân sách, vốn ODA, trái phiếu chính phủ...


17

Đánh giá tính khả thi phương án huy động vốn cụ thể như sau:

Các nguồn vốn ngoài vốn tự có (trừ nguồn vốn ngân hàng đang thẩm định):
xem xét đến thời điểm thẩm định các nguồn vốn này đã được chính thức chấp
thuận hay thỏa thuận nguyên tắc ban đầu hay chưa có ý kiến nào của bên cung cấp
vốn? Khả năng được chính thức chấp thuận và nguồn vốn thay thế nếu không được
chấp thuận? Đánh giá các điều kiện sử dụng những nguồn vốn này có thuận lợi và
khó khăn gì cho dự án, có ảnh hưởng gì đến nguồn vốn vay ngân hàng nếu chấp
thuận cho vay dự án không (như phải ưu tiên trả nợ trước hay chia sẻ tài sản bảo
đảm)?
Nguồn vốn tự có: do thời gian thực hiện các dự án đầu tư bất động sản
thường kéo dài, nhu cầu sử dụng vốn được phân kỳ nên nguồn vốn tự có cũng
không nhất thiết phải đảm bảo có đủ ngay toàn bộ tại thời điểm thẩm định. Việc
đánh giá tính khi của nguồn vốn tự có cần xem xét sự phù hợp với tiến độ sử dụng
vốn của dự án:
Đối với doanh nghiệp mới thành lập để thực hiện dự án: nguồn vốn tự có
được thể hiện qua vốn điều lệ của doanh nghiệp. Ngân hàng kiểm tra tiến độ góp
vốn điều lệ được phê duyệt, các tài liệu chứng minh số vốn đã thực góp đến thời
điểm thẩm định; đánh giá khả năng tiếp tục góp vốn theo tiến độ của các thành
viên/cổ đông của doanh nghiệp. Nếu vốn tự có không đủ để tham gia vào dự án như
cam kết, doanh nghiệp phải có phương án huy động thêm vốn tự có, Ngân hàng
xem xét cụ thể tính pháp lý và khả năng thực hiện phương án này.
Trường hợp có khó khăn khi đánh giá khả năng góp vốn của các thành
viên/cổ đông (do báo cáo tài chính là không được kiểm toán hoặc có thành viên/cổ
đông là cá nhân hay các thông tin liên quan không đủ tin cậy), Ngân hàng cần đề
nghị chủ đầu tư có các quy định chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ góp vốn; có thể yêu
cầu các thành viên/cổ đông thực hiện bảo đảm nghĩa vụ góp vốn bằng việc thế chấp
hoặc cầm cố các tài sản phù hợp, đủ điều kiện.
Đối với doanh nghiệp đã có hoạt động sản xuất kinh doanh trước khi thực
hiện dự án: kiểm tra các nguồn vốn có thể huy động cho dự án (từ lợi nhuận để lại,
các quỹ đầu tư, phát triển sản xuất và các quỹ khác, thặng dư vốn...), nhu cầu vốn

18

để đầu tư cho các dự án khác theo kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp, cân đối và
đánh giá khả năng đáp ứng vốn tự có cho dự án. Nếu nguồn vốn cân đối còn lại
không đủ số vốn cần có để tham gia dự án, Ngân hàng yêu cầu doanh nghiệp có
phương án huy động bổ sung, đánh giá tính pháp lý và khả năng thực hiện phương
án này.
Trường hợp doanh nghiệp bổ sung vốn bằng việc tăng thành viên/cổ đông
và/hoặc vốn góp của các thành viên/cổ đông hiện có, Ngân hàng cần đánh giá lại
khả năng góp vốn của từng thành viên/cổ đông, có thể yêu cầu thực hiện bảo đảm
nghĩa vụ góp vốn nếu cần thiết.
Căn cứ đánh giá:
٧ Báo cáo tài chính của doanh nghiệp, của các thành viên/cổ đông (nếu có);
٧ Báo cáo tiến độ, các cam kết/bảo lãnh liên quan đến việc góp vốn thực
hiện dự án;
٧ Kế hoạch cổ phần hóa, phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu của doanh
nghiệp (nếu có);
٧ Các thông tin độc lập, tin cậy về các vấn đề có liên quan đến tình hình
đầu tư, sản xuất kinh doanh, tình hình tài chính của doanh nghiệp, của các
thành viên/cổ đông. Đây là nguồn thông tin quan trọng và cần được khai
thác tối đa.

2.3.2.

Thẩm định dòng tiền của dự án

Nguồn trả nợ cho một dự án là tiền mặt tạo ra từ dự án, vì vậy, để tính toán
khả năng trả nợ của một dự án, việc lập dòng tiền là rất cần thiết.
Dòng tiền cho phép đánh giá được hiệu quả dự án dựa trên các chỉ tiêu NPV,

IRR, đây là các chỉ tiêu đánh giá chính xác nhất vì nó căn cứ vào dòng tiền bỏ ra và
dòng tiền thu vào của một dự án có tính đến yếu tố thời gian.
Dòng tiền của một dự án được chia thành 3 nhóm bao gồm: Dòng tiền từ
hoạt động kinh doanh, Dòng tiền từ hoạt động đầu tư và Dòng tiền từ hoạt động tài
chính. Dòng tiền của một dự án là tổng hợp của dòng tiền từ 3 nhóm này.
Cách lập các nhóm như sau:
 Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh:


19

Từ lợi nhuận ròng sau thuế, cộng với các khoản chi phí phi tiền mặt như
khấu hao (là khoản chi phí phân bổ cho nhiều năm) và lãi vay (thực chất là khoản
chi tiền mặt nhưng được tính ở phần chi hoạt động tài chính) và sau đó điều chỉnh
cho khoản thay đổi nhu cầu vốn lưu động (thực chất là điều chỉnh các khoản phải
thu, phải trả, hàng tồn kho ...).
 Dòng tiền từ hoạt động đầu tư:
- Dòng tiền ra (chủ yếu): Bao gồm khoản chi đầu tư tài sản cố định và nhu
cầu vốn lưu động ban đầu.
- Dòng tiền vào: Bao gồm các khoản thu hồi cuối kỳ như giá trị thanh lý tài
sản cố định (thường được lấy bằng giá trị còn lại của tài sản cố định cuối kỳ hoặc
ước lượng thực tế) và vốn lưu động thu hồi cuối kỳ (thường được lấy bằng nhu cầu
vốn lưu động cuối kỳ).
 Dòng tiền từ hoạt động tài chính:
- Dòng tiền vào: Bao gồm các khoản như góp vốn tự có, vốn vay.
- Dòng tiền ra: bao gồm các khoản trả vốn gốc và lãi vay, chi cổ tức (đối với
Cty cổ phần) hay khoản chi phúc lợi, khen thưởng (đối với các Doanh nghiệp nhà
nước).
Cụ thể bảng tính Dòng tiền như sau (theo phương pháp gián tiếp):
Bảng 1.1: Bảng tính dòng tiền theo phương pháp gián tiếp

Chỉ tiêu

Năm
1

Năm
2

Năm
...

Diễn giải

I. Dòng tiền từ hoạt động SXKD
1. Lợi nhuận ròng: (lãi +, lỗ - )
2. Khấu hao cơ bản: (+)
3. Chi phí trả lãi vay: (+)
4. Tăng giảm nhu cầu vốn lưu động:
(tăng -, giảm +)
Dòng tiền ròng
II. Dòng tiền từ hoạt động đầu tư
1. Chi đầu tư TSCĐ: (-)
2. Vốn lưu động ban đầu: (-)

= 1+2+3+4


20

3. Giá trị thu hồi

- Giá trị thanh lý TSCĐ: (+)
- Vốn lưu động thu hồi cuối kỳ: (+)
Dòng tiền ròng

= 1+2+3

III. Dòng tiền từ hoạt động tài
chính
1.Vốn tự có: (+)

KH góp vốn

2. Vay dài hạn: (+)
3. Trả nợ vay dài hạn: (-)
4. Vay ngắn hạn: (+)

(a)

5. Trả vốn vay ngắn hạn: (-)

(a)

6. Trả lãi vay: (-)
7. Chi cổ tức (Chi quỹ phúc lợi, khen
thưởng): (-)
Dòng tiền ròng

Chính sách của
doanh nghiệp
=1+2+3+4+5+6+7

IV. Dòng tiền ròng của dự án
- Dư tiền mặt đầu kỳ
- Dư tiền mặt cuối kỳ
V. Dòng tiền từ hoạt động kinh
doanh và đầu tư (b)
- Luỹ kế dòng tiền
- Hiện giá dòng tiền
- Luỹ kế hiện giá dòng tiền

= I + II + III
= Cuối kỳ trước
= Đầu kỳ + IV
= I + II

Các tỷ số đánh giá hiệu quả tài
chính:
- NPV
- IRR
- DSCR (c)
(Nguồn: Quy trình thẩm định dự án Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam)
Trong đó:
(a): Nhu cầu vay trả nợ ngắn hạn được xác định dựa theo tình hình thiếu
hụt nguồn tiền mặt tạm thời của từng năm (đảm bảo dòng tiền cuối kỳ không


21

âm) nhưng dư nợ vay ngắn hạn không được vượt quá tổng nhu cầu vốn lưu động
tại từng thời điểm.

(b): Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và đầu tư là dòng tiền thực sự, là
dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án, được xác định để tính các chỉ số hiệu quả
dự án như IRR, NPV.
(c): DSCR (Debt Service Coverage Ratio) - là chỉ số đánh giá khả năng trả
nợ dài hạn của dự án.

2.3.3.

Thẩm định về hiệu quả tài chính dự án

a) Nội dung thẩm định hiệu quả tài chính dự án
Tất cả những phân tích, đánh giá thực hiện ở trên nhằm mục đích hỗ trợ cho
phần tính toán, đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu
tư. Việc xác định hiệu quả về mặt tài chính của dự án có chính xác hay không tuỳ
thuộc rầt nhiều vào việc đánh giá và đưa ra các giả định ban đầu. Từ kết quả phân
tích ở trên sẽ được lượng hoá thành những giả định để phục vụ cho quá trình tính
toán, cụ thể như sau:
-

Đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: Phần này sẽ đưa
vào để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn (lãi, phí vay vốn cố
định), chi phí sửa chữa TSCĐ, khấu hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phải
trả.

-

Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩn, dịch vụ đầu ra của
dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán: Mức huy
động công suất so với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm.

-

Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tính
của dây chuyền công nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi
phí sản xuất trực tiếp.

-

Căn cứ vào tốc độ luân chuyển vốn lưu động hàng năm của dự án, của các
doanh nghiệp cùng ngành nghề và mức độ vốn lưu động tự có của chủ dự án
(phần tài chính doanh nghiệp) để xác định nhu cầu vốn lưu động, chi phí vốn
lưu động hàng năm.


22

-

Các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự án để xác
định phần trách nhiệm của chủ dự án đối với ngân sách...
Trên cơ sở những căn cứ nêu trên, Cán bộ thẩm định phải thiết lập được các

bảng tính toán hiệu quả tài chính của dự án làm cơ sở cho việc đánh giá hiệu quả và
khả năng trả nợ vốn vay.
Quá trình tính toán hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư được
chia thành 6 bước chính như sau:
Bước 1: Xác định mô hình đầu vào, đầu ra của dự án.
Bước 2: Phân tích để tìm dữ liệu.
Bước 3: Lập bảng thông số cho trường hợp cơ sở.
Bước 4: Lập các bảng tính trung gian.

Bước 5: Lập báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ và tính
toán khả năng trả nợ của dự án.
Bước 6: Lập bảng cân đối kế hoạch.
Trong quá trình tính toán, tuỳ theo đặc điểm, yêu cầu của từng dự án cụ thể Cán
bộ thẩm định có thể linh hoạt lựa chọn các bảng tính để tính toán. Thông thường,
việc tính toán sẽ sử dụng phần mềm Excel để thực hiện. Trong quá trình tính toán,
cần liên kết các bảng tính lại với nhau để đảm bảo tính liên tục khi chỉnh sửa số
liệu. Các bảng tính cơ bản yêu cầu bắt buộc phải thiết lập kèm theo Báo cáo thẩm
định gồm:
-

Báo cáo kết quả kinh doanh (báo cáo lãi, lỗ).

-

Dự kiến nguồn, khả năng trả nợ hàng năm và thời gian trả nợ.
Nguồn trả nợ của khách hàng về cơ bản được huy động từ 3 nguồn

chính, gồm có:
-

Lợi nhuận sau thuế để lại (thông thường tính bằng 50-70%).

-

Khấu hao cơ bản.

-

Các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án.

Trong quá trình đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án, có hai nhóm chỉ
tiêu chính cần thiết phải đề cập, tính toán cụ thể, gồm có:


23

-

Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án:
 NPV
 IRR
 ROE (đối với những dự án có vốn tự có tham gia)

-

Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ.
 Nguồn trả nợ hàng năm
 Thời gian hoàn trả vốn vay
 DSCR (chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án)

b) Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư bất động sản
 Giá trị hiện tại ròng (NPV)
Giá trị hiện tại ròng của một dự án đầu tư là số chênh lệch giữa giá trị hiện tại
các nguồn thu nhập ròng trong tương lai với giá trị hiện tại của vốn đầu tư.
Công thức tính:
NPV = - Co + PV
Trong đó:
+ NPV là giá trị hiện tại ròng
+ Co là vốn đầu tư ban đầu vào dự án, Co mang dấu âm (do là khoản đầu tư)

+ PV là giá trị hiện tại của các dòng tiền dự tính mà dự án mang lại trong
thời gian hữu ích của nó. PV được tính như sau:
PV

C1
C2
C3
+
+
…… +
2
(1 +r)
(1+r)
(1+r)3
+ Ct là các dòng tiền dự tính dự án mang lại ở các năm t
=

Ct
(1+r)t

+ r là tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án
Ý nghĩa của NPV chính là đo lường phần giá trị tăng thêm dự tính mà dự án
đem lại cho nhà đầu tư với mức độ rủi ro cụ thể của dự án… Việc xác minh chính
xác tỷ lệ chiết khấu của mỗi dự án đầu tư là khó khăn. người ta có thể lấy bằng với
lãi suất đầu vào, đầu ra thị trên trường… Nhưng thông thường là chi phí bình quân
gia quyền của vốn. Tuỳ từng trường hợp, người ta còn xem về biến động lãi suất
trên thị trường, và khả năng giới hạn về vốn của chủ đầu tư khi thực hiện dự án…
Sử dụng chỉ tiêu NPV để đánh giá dự án đầu tư theo nguyên tắc:

24

-

Đối với các doanh nghiệp, các dự án đầu tư tuỳ thuộc theo quy mô nguồn
vốn, nếu NPV ≥ 0 đều được chọn (sở dĩ dự án NPV = 0 vẫn có thể chọn vì
khi đó có nghĩa là các luồng tiêu thụ của dự án vừa đủ để hoàn vốn đầu tư và
cung cấp một tỷ lệ lãi suất yêu cầu cho khoản vốn đó). Ngược lại NPV < 0 
bác bỏ dự án. Tuy nhiên đối với các ngân hàng, NPV < 0 chưa đánh giá được
khả năng trả nợ của dự án, nếu dòng tiền trả nợ của dự án đảm bảo khả năng trả
nợ ngân hàng trong khi NPV < 0 thì việc tài trợ cho dự án là vẫn có thể xảy ra.

-

Nếu các dự án loại trừ nhau thì dự án nào có NPV ≥ 0 và lớn nhất thì được
chọn.

Sử dụng phương pháp NPV để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư có ưu nhược
điểm sau:
Ưu điểm:
-

Phương này tính toán dựa trên cơ sở dòng tiền có chiết khấu (tức là hiện tại
hoá dòng tiền) là hợp lý vì tiền có giá trị theo thời gian.

-

Lựa chọn dự án theo chỉ tiêu NPV là thích hợp vì nó cho phép chọn dự án
nào có làm tối đa hoá sự giàu có của chủ đầu tư.

-

Phương pháp này ngầm giả định rằng tỷ lệ lãi suất mà tại các luồng có tiền có
thể được tái đầu tư là chi phí vốn, nó là giả định thích hợp nhất.

Nhược điểm:
-

Phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu r được lựa chọn. Cụ thể: r càng nhỏ tức
là NPV càng lớn và ngược lại. Trong khi đó, việc xác định đúng r là rất khó
khăn.

-

Chỉ phản ánh được quy mô sinh lời (số tương đối: hiệu quả của một đồng vốn
bỏ ra là bao nhiêu).

-

Với các dự án có thời gian khác nhau, dùng NPV để lựa chọn dự án là không
có ý nghĩa.

 Chỉ tiêu tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR)
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ đo lường tỷ lệ hoàn vốn đầu tư của một dự án. Về mặt
kỹ thuật tính toán, IRR của một dự án đầu tư là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó NPV = 0,


25

tức là thu nhập ròng hiện tại đúng bằng giá trị hiện tại của vốn đầu tư. Đối với dự

án đầu tư có thời gian là T năm, ta có công thức:
C1
NPV = C0

+

C2
+

(1 +IRR)

CT
+…. +

(1+IRR)2

=0
(1+IRR)T

Sử dụng IRR để đánh giá, lựa chọn dự án sau :
Chỉ tiêu IRR cho phép so sánh giữa mức sinh lời của dự án với chi phí vốn của
dự án đảm bảo dự án được lựa chọn chắc chắn mang lại hiệu quả.
-

Nếu IRR < chi phí vốn của dự án: dự án lỗ => dự án không được chấp nhận.

-

Nếu IRR = chi phí vốn của dự án: dự án hòa vốn => Tuỳ theo điều kiện cụ
thể và sự cần thiết của dự án mà ngân hàng có thể chấp nhận hoặc loại bỏ dự

án.

-

Nếu IRR > chi phí vốn của dự án: dự án có lãi => Chấp thuận đầu tư dự án.

Ưu điểm:
-

Phương pháp IRR chú trọng xem xét tính thời gian của tiền. Sự thừa nhận giá
trị thời gian của tiền làm cho kĩ thuật xác định hiệu quả vốn đầu tư ưu điểm
hơn các phương pháp khác.

-

Phản ánh hiệu quả sinh lời của một đồng vốn (tính tỉ lệ %) nên có thể sử
dụng so sánh chi phí vốn. IRR cho biết mức lãi suất tiền vay tối đa mà dự án
có thể chịu được. Giải quyết được vấn đề lựa chọn các dự án khác nhau.

Nhược điểm:
-

Không đề cập đến độ lớn, quy mô của dự án, sử dụng IRR để lựa chọn dự án
loại trừ có quy mô, thời gian khác nhau nhiều khi sai lầm. Với dự án có
những khoản đầu tư thay thế lớn, dòng tiền đổi dấu liên tục dẫn tới hiện
tượng IRR đa trị, và như vậy việc áp dụng IRR không còn chính xác.

-

Phương pháp IRR ngầm định rằng thu nhập ròng của dự án được tái đầu tư

tại tỉ lệ lãi suất IRR nghĩa là không giả định đúng tỉ lệ tái đầu tư.

Về mặt toán học, phương pháp tính NPVvà IRR luôn cùng đưa đến quyết định
chấp thuận hay bác bỏ dự án đối với những dự án độc lập. Tuy nhiên có thể có hai
kết luận trái ngược cho những dự án loại trừ. Trong trường hợp có sự xung đột giữa