LV Thạc sỹ_hạn chế rủi ro cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương việt nam

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi.
Các thông tin, số liệu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng, cụ thể.
Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong
bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt

Nội dung

Techcombank

Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam

NHTM

Ngân hàng thương mại

TSĐB

Tài sản đảm bảo

CIC

Trung tâm thông tin tín dụng

HSBC

Ngân hàng Hong Kong - Thượng Hải

ĐHCĐ

Đại hội cổ đông

HĐQT

Hội đồng quản trị

CN/PGD

Chi nhánh/ Phòng giao dịch

PQLTD

Phòng quản lý tín dụng

CVKH

Chuyên viên khách hàng


2
2
RCC

Trung tâm thẩm định và phê duyệt tín dụng cá nhân

CVXLHS

Chuyên viên xử lý hồ sơ.

CGPD

Chuyên gia phê duyệt

CCA

Trung tâm kiểm soát tín dụng và hỗ trợ kinh doanh

PQLCT

Phòng quản lý chứng từ

PTN-BC

Phòng thu nợ, báo cáo

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC BIỂU ĐỒ


3

TÓM TẮT LUẬN VĂN
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Ngân hàng bán lẻ là loại hình ngân hàng chuyên phục vụ cho đối tượng khách
hàng là cá nhân. Các sản phẩm dịch vụ được cung cấp phổ biến bao gồm tiết kiệm,
kiểm tra tài khoản, cho vay cá nhân, thẻ ghi nợ, thẻ tín dụng và rất nhiều dịch vụ
khác. Một trong những sản phẩm chiếm tỉ trọng cao trong hoạt động của ngân hàng
bán lẻ, đó là cho vay tiêu dùng thế chấp bằng bất động sản.
Cho vay tiêu dùng thế chấp bằng bất động sản đã xuất hiện ở các nước phát
triển từ những năm 1970 của thế kỉ trước. Ở Việt Nam, hoạt động này mới chỉ được
các ngân hàng thương mại chú ý từ những năm 1995 trở lại đây và hiện nay, đây là
mảng thị trường tiềm năng mà tất cả các ngân hàng đều hướng tới. Việt Nam với dân
số khoảng 85 triệu người và mức thu nhập của người dân ngày càng tăng hứa hẹn sẽ là
sân chơi bán lẻ rộng mở cho các ngân hàng thương mại nói riêng và tất cả các tổ chức
tín dụng nói chung.
Đối với ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam mảng bán lẻ đang
chiếm một thị phần lớn. Hằng năm số lượng sản phẩm dịch vụ ra đời để đáp ứng
nhu cầu vay vốn của khách hàng được nghiên cứu và tung ra thị trường khá phong
phú, cũng như số lượng khoản vay được giải ngân ngày một tăng lên theo thời gian.
Một trong những sản phẩm chiếm thị phần khá lớn trong mảng bản lẻ chính là cho
vay tiêu dùng thế chấp bất động sản, với mục đích xây sửa nhà, du lịch, chữa bệnh.
được thế chấp bằng bất động sản. Khi thị trường cho vay sản phẩm này càng phát
triển, cùng với đó đặt ra các mối quan tâm đối với các nhà quản lý về hạn chế rủi ro
cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản. Do vậy, đề tài: "Hạn chế rủi ro cho vay tiêu
dùng thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam“
đã được lựa chọn nghiên cứu trong khoảng thời gian từ năm 2009 đến tháng 6/ 2012.


4

Chương 1: Tổng quan về cho vay tiêu dùng thế chấp động sản của ngân

hàng thương mại.
1.1 Tổng quan về ngân hàng thương mại
Theo như giáo trình quản trị ngân hàng thương mại của PGS.TS Phan Thị Thu
Hà có thể định nghĩa ngắn gọn về ngân hàng thương mại như sau: ngân hàng là các
tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất đặc biệt
là tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiều chức năng tài chính
nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế.
Ngân hàng thương mại có các chức năng như ngân hàng là tổ chức trung gian
tài chính với hoạt động chủ yếu là chuyển tiết kiệm thành đầu tư, đòi hỏi sự tiếp xúc
của hai nhóm cá nhân và tổ chức trong nền kinh tế. Ngân hàng có tiền làm phương
tiện thanh toán, các ngân hàng thì không tạo ra được tiền kim loại, nhưng họ lại tạo
phương tiện thanh toán khi phát hành giấy nhận nợ với khách hàng. Ngân hàng là
trung gian thanh toán, thay mặt khách hàng, ngân hàng thực hiện thanh toán giá trị
hàng hóa và dịch vụ.
Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mại bao gồm có huy động vốn từ
vốn chủ sở hữu gia tăng trong quá trình hoạt động, tiền gửi của tổ chức, cá nhân và
các tổ chức tín dụng khác; vay vốn của các tổ chức tín dụng khác; vay vốn ngắn hạn
của ngân hàng nhà nước; các hình thức huy động vốn khác theo quy định của Ngân
hàng Nhà nước. Các hình thức cho vay bao gồm cho vay thương mại theo hình thức
chiết khẩu thương phiếu, cho vay tiêu dùng và cho vay tài trợ dự án. Ngoài ra ngân
hàng còn cung cấp dịch vụ mua bán ngoại tệ, bảo quản tài sản, cung cấp các tài
khoản giao dịch và thực hiên thanh toán, quản lý ngân quỹ, bảo lãnh tài trợ cho các
hoạt động của chính phủ, cung cấp dịch vụ ủy thác và tư vấn, cung cấp các dịch vụ
bảo hiểm
1.2. Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản của ngân hàng thương mại
Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản là khoản vay nhằm tài trợ cho nhu
cầu chi tiêu của người tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Sản phẩm này
nhằm hỗ trợ nguồn tài chính cho các nhu cầu mua sắm vật dụng gia đình, sửa chữa

5

nhà ở, sửa xe cơ giới, làm kinh tế hộ gia đình, thanh toán học phí, đi du lịch, chữa
bệnh, ma chay, cưới hỏi và các nhu cầu thiết yếu khác trong cuộc sống. Tiêu dùng
thế chấp bất động sản khác với những loại hình cho vay tiêu dùng không thế chấp
TSĐB ở những điểm sau: giá trị cho vay khá lớn, đây là hình thức cho vay dựa trên
giá trị tài sản đảm bảo bằng bất động sản. Lãi suất của cho vay tiêu dùng thế chấp
bất động sản cũng tương đương với với các khoản cho vay mua nhà hay cho vay
mua ô tô vì cùng theo hình thức có tài sản đảm bảo.
Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản có thể được chia ra thành nhiều loại,
nhiều hình thức cho vay khác nhau tùy thuộc vào hình thức đảm bảo tiền vay và
cách thức cho vay. Các hình thức cho vay căn cứ theo mục đích vay, căn cứ vào thời
gian hoàn trả, căn cứ vào nguồn gốc của khoản nợ, và căn cứ vào tài sản đảm bảo.
1.3 Rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản của ngân hàng
thương mại
1.3.1. Khái niệm
Rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản là khoản lỗ trong trường
hợp ngân hàng không thể thu được cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn của khoản vay.
Những thiệt hại, mất mát mà ngân hàng gánh chịu do người vay vốn hay người sử
dụng vốn không trả đúng hạn, không thực hiện đúng nghĩa vụ cam kết trong hợp
đồng tín dụng vì bất kể lý do gì.
1.3.2. Dấu hiệu nhận biết rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
Nhận biết rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản dựa vào những
dấu hiệu thường thấy từ phía khách hàng như không có ý thức trả nợ khi đến hạn,
dấu hiệu từ phía ngân hàng bao gồm quy trình cho vay không tuân thủ theo đúng
quy định của ngân hàng, dấu hiệu từ phía khoản vay đó là hồ sơ vay vốn của khách
hàng có những thông tin sai lệch, không đúng và có dấu hiệu lừa đảo.
1.3.3. Đo lường rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
Đo lường rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản thông qua mô
hình định tính và mô hình định lượng. Mô hình định tính dựa vào tư cách khách

hàng, vốn tự có của họ, năng lực trả nợ, tài sản đảm bảo đảm bảo cho khoản vay.


6

Mô hình định lượng đựa vào các chỉ tiêu về tình hình nợ quá hạn, tỷ lệ trích lập dự
phòng, hệ số khả năng bù đắp rủi ro tính trên số liệu thực tế của ngân hàng. Chúng
ta cũng có thể đo lường mức độ rủi ro cho ngân hàng thông qua hệ thống xếp hạng
tín dụng nội bộ của ngân hàng dựa vào nguồn dữ liệu là lịch sử trả nợ của khách
hàng đã từng đến vay tại ngân hàng trong một khoảng thời gian nhất định. Và đây
cũng là hướng phân tích trọng tâm của đề tài.
1.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
Các nhân tố tác động tới rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
như những nhân tố thuộc về bản thân ngân hàng như quy trình, chính sách tín dụng,
nguồn nhân lực, công nghệ, các nhân tố về khách hàng và những nhân tố khác để từ
đó đưa ra những biện pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế cháp
bất động sản.

Chương 2: Thực trạng rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất
động sản tại ngân hàng thương mại Kỹ thương Việt nam
2.1 Giới thiệu sơ lược về hoạt động của ngân hàng
Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam là ngân hàng thương mại
cổ phần hàng đầu của Việt nam với 19 năm hoạt động và phát triển. Với mạng lưới
chi nhánh rộng khắp, ngân hàng luôn đi đầu trong đầu tư công nghệ trong việc quản
lý tín dụng, hạch toán thanh toán cũng như đầu tư phát triên sản phẩm dịch vụ của
ngân hàng do vậy ngân hàng đang có thị phần khá lớn trong mảng khách hàng bán
lẻ. Techcombank là ngân hàng gặt hái được khá nhiều giải thưởng uy tín được các
tạp chí danh tiếng bình chọn như giải thưởng ngân hàng tốt nhất Việt nam 2011,
ngân hàng quản lý tiền tệ tốt nhất Việt nam 2011, ngân hàng cung cấp ngoại hối tốt
nhất năm 2011 . Đội ngũ lãnh đạo giàu kinh nghiệm có tầm nhìn chiến lược, cùng

mô hình tổ chức hoạt động của các khối, trung tâm phân chia chức năng, nhiệm vụ
rõ ràng đã làm nên một ngân hàng ngày càng vững mạnh.
Kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng tính đến tháng 6/2012. Về chỉ số
tổng tài sản tính đến tháng 6/2012 lên tới 192 nghìn tỷ, một con số khá lớn. Vốn chủ


7

sở hữu tăng trưởng tới hơn 14 ngìn tỷ. Lượng tiền gửi qua các năm đều tăng và do
vậy cho vay khách hàng cũng tăng theo. Mặc dù năm 2011 và nửa đầu năm 2012 là
năm khó khăn với ngân hàng, nhưng với hướng đi đúng, Techcombank vẫn đạt lợi
nhuận ấn tượng tính đến tháng 6/2012 là 4 nghìn tỷ đồng.
2.2 Thực trạng rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
Theo quyết định số 0084/2010 của ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương
Việt nam thì tiêu dùng thế chấp bất động sản là sản phẩm cho vay có tài sản đảm
bảo của Techcombank dành cho khách hàng cá nhân, theo đó Techcombank nhận tài
sản đảm bảo là bất động sản và tài trợ vốn để khách hàng sử dụng với các mục đích
tiêu dùng.
2.2.1. Chính sách cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
Chính sách cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản với những điều kiện là
khách hàng chưa từng bị nợ xấu, có điểm xếp hạng tín dụng từ B trở lên, có đủ năng
lực trả nợ. Khách hàng có thể vay tối đa là 3 tỷ đồng, thời hạn vay tương đối lớn lên
đến 180 tháng. Lãi suất vay cố định trong kỳ đầu và được công thêm biên độ vào kỳ
thanh toán sau. Khách hàng chỉ cần đơn đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ; hồ
sơ nhân thân khách hàng ;Hồ sơ chứng minh nguồn trả nợ; hồ sơ tài sản đảm bảo là
bất động sản là có thể tiến hành vay vốn tại Techcombank.
2.2.2. Quy trình cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
Quy trình cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản từ khi khách hàng nộp hồ
sơ vay vốn tại chi nhánh, hồ sơ được CVKH tiếp nhận và kiểm tra thông tin trước
khi hồ sơ được trình lên trung tâm phê duyệt và thẩm định tín dụng thẩm định cụ

thể và chi tiết những thông tin khách hàng khai trong hồ sơ vay vốn. Khi xác thực
được những thông tin khách hàng đưa ra là đúng và đầy đủ. Khách hàng được chấm
điểm theo hệ thống chấm điểm tín dụng khách hàng với những thông tin mà khách
hàng có, khách hàng đạt hạng từ B trở lên sẽ được vay vốn. Sau đó ngân hàng tiến
hành định giá TSĐB của khách hàng đảm bảo cho khoản vay đó. Định giá tài sản
đảm bảo có thể đi thuê ngoài hoặc có thế tiến hành định giá tại trung tâm định giá
TSĐB, hồ sơ tài sản đảm bảo được định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp


8

hoặc theo phương pháp chi phí để xác định giá trị thực của TSĐB đó. Sau khi khoản
vay được xác định giá trị vay thông qua giá trị TSĐB được định giá, hồ sơ khoản
vay được chuyển tới trung tâm quản lý và kiểm soát giải ngân , ở đây khách hàng sẽ
được tiến hành giải ngân khoản vay theo từng bước và được kiểm soát chặt chẽ,
TSĐB của khách hàng được nhập kho, khoản vay được hạch toán trên hệ thống
phần mềm ngân hàng. Hồ sơ giải ngân được lưu lại để tiện thẩm định lại khi cần,
khoản vay của khách hàng sẽ được theo dõi theo từng tháng, và được nhắc trả nợ
gốc và lãi khi đến kỳ thanh toán tại trung tâm thu nợ.
2.2.3. Kết quả cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
Chỉ tiêu\Năm
Số khoản vay
Tổng dư nợ

2009
2.200
485.400

2010
6.698

3.336.137

2011

Tháng

6/2012
11.000
11.583
6.863.949
7.168.300

Do tình hình kinh tế có nhiều biến động xấu, tình trạng bất động sản gặp
nhiều khó khăn, nên các khách hàng vay vốn cung gặp khó khăn trong vấn đề trả nợ
dẫn tới tình trạng nợ xấu tăng cao, tỷ lệ nợ xấu và nợ quá hạn lần lượt là 13,5% và
26,86% đến tháng 6 năm 2012.
2.3 Đánh giá rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
2.3.1. Những kết quả đạt được
Trong năm qua cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản của ngân hàng đã
đạt được nhiều kết quả khả quan. Sản phẩm không chỉ tăng trưởng về quy mô mà
còn nâng cao dần về chất lượng. Tình hình dư nợ, doanh số cho vay tăng trưởng
đúng kế hoạch đề ra, tốc độ tăng trưởng qua các năm nhanh và đều. Đặc biệt công
tác hạn chế rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản được chú trọng và
đã có những thành tựu đạt được là ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt
nam đã đánh giá được tầm quan trọng của công tác quản trị rủi ro tín dụng và đã
tích cực thực hiện các giải pháp nhằm nâng cao khả năng phòng ngừa và phát hiện
rủi ro tín dụng cho các sản phẩm bán lẻ nói chung và sản phẩm tiêu dùng thế chấp
bất động sản nói riêng. hệ thống thông tin tín dụng ngày càng được hoàn thiện, ngân

9

hàng sử dụng phần mềm quản lý T24 với nhiều tính năng ưu việt đã mang tới một
nguồn dữ liệu phục vụ phân tích số liệu rất hữu ích của sản phẩm tiêu dùng thế chấp
bất động sản. Ngân hàng đã có hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ cho sản phẩn tiêu
dùng thế chấp bất động sản, tuy mới là sơ khai nhưng đã góp phần nào vào công tác
đánh giá khách hàng khi đến vay sản phẩm, ngân hàng đang kiên quyết thực hiện
các giải pháp đồng bộ để giảm nợ xấu.
2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân
Mặc dù đã đạt được những kết quả khả quan, song hoạt động quản trị rủi ro
trong cho vay đối với sản phẩm tiêu dùng thế chấp bất động sản của ngân hàng vẫn
còn một số hạn chế cần khắc phục. Hệ thống đo lường rủi ro còn nhiều hạn chế,
chưa có những tiêu chí đánh giá khách hàng tốt, những khách hàng có điểm cao
chưa chắc năng lực trả nợ đã tốt và ngược lại. Chất lượng của các loại báo cáo phân
tích của ngân hàng không cao, số liệu giữa các phòng ban cung cấp còn không trùng
khớp với nhau do sai sót. Nguyên nhân của những bất cập trên là quy trình cấp tín
dụng còn bất cập, sự tuân thủ quy trình tín dụng thiếu đúng đắn, hệ thống công nghệ
còn yếu, vai trò của kiếm toán nội bộ còn yếu, năng lực cán bộ tín dụng còn thấp.

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay tiêu
dùng thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ
thương Việt nam
3.1 Định hướng hoạt động cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản tại
ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam
Các công tác trọng tâm của hạn chế rủi ro cho vay tiêu dùng thế chấp bất
động sản thời gian tới là tiếp tục hoàn thiện một cách thống nhất quy trình, chính
sách cho vay theo một trình tự nhất định, có sự tham gia đầy đủ từ chi nhánh, trung
tâm thẩm định và phê duyệt tín dụng, trung tâm kiểu soát sau giải ngân, trung tâm
quản trị rủi ro, trung tâm thu nợ; hoàn thiện và sửa đổi hệ thống xếp hạng tín dụng
cũ, thay thế bằng hệ thống xếp hạng tín dụng mới hoàn chỉnh hơn áp dụng với

khách hàng đến xin cấp mới khoản vay


10

Hạn chế rủi ro dựa trên cơ sở nâng cao chất lượng tín dụng nhưng phải đảm
bảo tăng trưởng theo chính sách và định hướng tín dụng đã đề ra. Mục tiêu về chất
lượng tín dụng thể hiện ở tỷ lệ nợ xấu dưới 1.5%, tăng trưởng dư nợ đạt mức 25 30%/năm.
- Phải có một chế tài xử lý nợ xấu linh hoạt, uyển chuyển và hiệu quả, đảm
bảo giữ được sự hợp tác của khách hàng trong quá trình xử lý nợ xấu, giảm tổn thất
do rủi ro gây ra.
- Tăng cường khả năng phòng ngừa rủi ro cho sản phẩm này dựa vào nâng
cao chất lượng thẩm định và phê duyệt tín dụng trước phát vay
3.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hạn chế rủi ro trong cho vay tiêu
dùng thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương
Việt nam
3.2.1. Hoàn thiện hệ thống đo lường rủi ro
Đây là giải pháp áp dụng theo cuốn basel 2 về xây dựng hệ thống xếp hạng
nội bộ bao gồm 7 bước chính là làm sạch dữ liệu, chọn mẫu dữ liệu, phân tích thuộc
tính của các biến, mô hình hóa dữ liệu, xác định hạng điểm và xác đinh mức hạng
mà từ đó khách hàng có thế vay vốn đối với tiêu dùng thế chấp bất động sản. Theo
như cách tiếp cận này, tác giả đưa ra một mẫu dữ liệu là những khách hàng vay vốn
và đang được theo dõi trên hệ thống ngân hàng. So sánh với những tiêu chí xếp
hạng cũ của ngân hàng cho thấy hệ thống mới được tác giả đề xuất có phần hiện quả
hơn, các biến số có điểm số khác nhau tùy thuộc vào mức độ quan trọng của từng
biến số, điều này giải quyết được nhược điểm của hệ thống xếp hạng cũ lỗi thời.
3.2.2. Đầu tư hiện đại hóa công nghệ ngân hàng
Ngân hàng cần đầu tư hiện đại hóa hệ thống ngân hàng, như đầu tư hệ thống
LOS trong thẩm định và phê duyệt khoản vay từ chi nhánh đến trung tâm phê duyệt,
thẩm định đến giải ngân khách hàng. Hệ thống T24 quản lý toàn bộ danh mục tín

dụng ngân hàng, hệ thống quản lý sản phẩm thẻ tín dụng cần hiện đại hơn đáp ứng
nhu cầu sử dụng thẻ ngày càng gia tăng hiện nay.
3.2.3. Xây dựng chính sách tín dụng hiệu quả


11

Những giải pháp khác nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp
bất động sản cần chú trọng như cần phải xây dựng chính sách tín dụng hiệu quả,
chuẩn hóa quy trình, chính sách trước khi áp dụng vào thực tế của sản phẩm.
3.2.4. Nâng cao chất lượng thẩm định và phân tích tín dụng
Rủi ro tín dụng bắt đầu từ những phân tích và thẩm định tín dụng không cẩn
trọng và thiếu chính xác dẫn đến những quyết định cho vay sai lầm. Đây là bước
cực kỳ quan trọng và đảm bảo hạn chế rủi ro tín dụng với hiệu quả cao nhất, ít tổn
thất nhất.
3.2.5. Kiểm soát chặt chẽ quá trình giải ngân và sau vay
Thực hiện giải ngân theo đúng các quyết định cấp tín dụng của cấp phê
duyệt, đối chiếu giữa mục đích vay, yêu cầu giải ngân và cơ cấu các chi phí trong
nhu cầu vốn của khách hàng, đảm bảo việc sử dụng vốn vay có đầy đủ chứng từ
chứng minh và hợp lệ.
3.2.6. Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ
Bên cạnh những giải pháp về quy trình, công nghệ, ngân hàng cần phải chú
trọng giải pháp cho tươn lai mang tính bền vững hơn là đầu tư vào con người,
những người thực hiện quá trình cản tiến hệ thống, cải tiến quy trình vì con người là
yếu tố trung tâm, vừa là nền tảng để phát hiện, đánh giá và hạn chế kịp thời những
rủi ro tín dụng nhưng đồng thời cũng là nguyên nhân gây ra tổn thất tín dụng từ
những rủi ro xuất phát từ yếu tố đạo đức, năng lực yếu kém
3.3 Kiến nghị
3.3.1. Kiến nghị với ngân hàng nhà nước
Kiến nghị với ngân hàng nhà nước ban hành các quy định về chống sự cạnh

tranh kém lành mạnh giữa các ngân hàng thương mại cổ phần với nhau như tranh
giành khách hàng vay vốn giữa các ngân hàng như cho vay để hoàn trả các khoản
vay của các ngân hàng khác, hạ thấp các tiêu chuẩn, điều kiện vay vốn dẫn đến
nguy cơ rủi ro tín dụng tăng cao. Hệ thống giám sát ngân hàng được hoàn thiện theo
hướng nâng cao chất lượng phân tích tình hình tài chính và phát triển hệ thống cảnh
báo sớm những tiềm ẩn trong hoạt động kinh doanh. Nghiên cứu và triển khai các


12

công cụ bảo hiểm tín dụng như hoán đổi tín dụng (Credit swap). Đây là các công cụ
của một thị trường tài chính phát triển cao nhằm giúp các ngân hàng thương mại
phòng ngừa và bảo hiểm rủi ro tín dụng, san sẻ rủi ro và tạo tính linh hoạt trong
quản lý danh mục các khoản cho vay của mỗi ngân hàng. Hoàn thiện và nâng cao hệ
thống thông tin tín dụng của Trung tâm CIC Ngân hàng Nhà nước, giúp cảnh báo
cho các ngân hàng thương mại cổ phần những khách hàng có lịch sử tín dụng xấu.
3.3.2. Kiến nghị với chính phủ
Kiến nghị với chính phủ hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến
quyền chủ nợ của ngân hàng và bảo đảm tiền vay nhằm giúp cho các ngân hàng
thuận lợi khi phải thực hiện các biện pháp xử lý tài sản để thu hồi nợ, tránh tình
trạng dây dưa, kéo dài, ảnh hưởng đến sự lành mạnh tài chính của các ngân hàng.
Hoàn chỉnh các quy định pháp luật có liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động
cấp tín dụng của ngân hàng như quy định về giao dịch bảo đảm, đăng ký giao dịch
bảo đảm, quy định về cấp các giấy tờ sở hữu tài sản.


13

KẾT LUẬN
Hạn chế rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản không phải là

vấn đề mới, tuy nhiên đây là vấn đề luôn được Nhà nước và các ngân hàng quan
tâm hàng đầu. Ở Việt Nam hiện nay, Techcombank đi đầu trong công tác hạn chế và
xử lý nợ quá hạn trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động, song nâng cao năng lực
tín dụng để đối mặt với những thử thách do môi trường kinh doanh mang lại trong
thời gian tới như đối mặt với sự cạnh tranh trong hệ thống ngân hàng Việt Nam, đối
mặt với sự cạnh tranh của các Ngân hàng nước ngoài ; Để trở thành ngân hàng có
mảng tín dụng lành mạnh, đòi hỏi Techcombank cần phải có những giải pháp để
đảm bảo sự an toàn trong trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động. Do đó, nâng cao
chất lượng tín dụng trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động thông qua những biện
pháp hạn chế rủi ro tín dụng cho vay tiêu dùng thế chấp bất động là nhiệm vụ quạn
trọng hiện nay của ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam.
Qua những phân tích ở trên cho thấy hạn chế rủi ro đối với tiêu dùng thế chấp
bất động sản là một vấn đề bức thiết. Đề tài này đã khái quát được những vấn đề lý
thuyết cơ bản nêu rõ vai trò của tiêu dùng thế chấp bất động sản đối với xã hội nói
chung và đối với tín dụng ngân hàng nói riêng; những số liệu phân tích thực trạng
cho vay của sản phẩm thông qua các chỉ số kinh tế từ năm 2009 đến nửa đầu năm
2012, những thành tựu đạt được và những khó khăn mà sản phẩm cho vay này đang
gặp phải và hệ thống hóa những giải pháp được đưa ra nhằm giảm thiểu đến mức
thấp nhất tình hình nợ xấu của sản phẩm tập trung vào hai mảng lớn đó là xây dựng
hệ thống xếp hạng trước phát vay và hoàn thiện hệ thống công nghệ ngân hàng bằng
cách áp dụng quy trình quản lý và phê duyệt tín dụng theo công nghệ quốc tế.
Đề tài được viết trên cơ sở kết hợp lý thuyết về rủi ro tín dụng trong kinh
doanh ngân hàng cùng với kinh nghiệm thực tiễn trong công tác quản lý rủi ro tín
dụng của tác giả. Tuy nhiên do hạn chế về mặt kiến thức lý thuyết và thực tiễn trong
môi trường kinh doanh đang thay đổi nhanh chóng, nên đề tài nghiên cứu đã không
tránh khỏi những thiếu sót – hạn chế, rất mong sự đóng góp ý kiến của các Thầy, Cô
và các anh, chị, em đồng nghiệp. Qua đây tôi xin chân thành cảm ơn cô TS.Đoàn
Phương Thảo, người đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này./.

14

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Ngân hàng bán lẻ là loại hình ngân hàng chuyên phục vụ cho đối tượng khách
hàng là cá nhân. Các sản phẩm dịch vụ được cung cấp phổ biến bao gồm tiết kiệm,
kiểm tra tài khoản, cho vay cá nhân, thẻ ghi nợ, thẻ tín dụng… và rất nhiều dịch vụ
khác. Một trong những sản phẩm chiếm tỉ trọng cao trong hoạt động của ngân hàng
bán lẻ, đó là cho vay tiêu dùng.
Cho vay tiêu dùng đã xuất hiện ở các nước phát triển từ những năm 1970 của
thế kỉ trước. Ở Việt Nam, hoạt động này mới chỉ được các ngân hàng thương mại
chú ý từ những năm 1995 trở lại đây và hiện nay, đây là mảng thị trường tiềm năng
mà tất cả các ngân hàng đều hướng tới. Việt Nam với dân số khoảng 85 triệu người và
mức thu nhập của người dân ngày càng tăng hứa hẹn sẽ là sân chơi bán lẻ rộng mở cho
các ngân hàng thương mại nói riêng và tất cả các tổ chức tín dụng nói chung.
Đối với ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt nam mảng bán lẻ
đang chiếm một thị phần lớn. Hằng năm số lượng sản phẩm dịch vụ ra đời để đáp ứng
nhu cầu vay vốn của khách hàng được nghiên cứu và tung ra thị trường khá phong phú,
cũng như số lượng khoản vay được giải ngân ngày một tăng lên theo thời gian. Một
trong những sản phẩm chiếm thị phần khá lớn trong mảng bản lẻ chính là cho vay tiêu
dùng thế chấp bất động sản, với mục đích xây sửa nhà, du lịch, chữa bệnh được thế
chấp bằng bất động sản. Khi thị trường cho vay sản phẩm này càng phát triển, cùng với
đó đặt ra các mối quan tâm đối với các nhà quản lý về hạn chế rủi ro cho vay Tiêu dùng
thế chấp bất động sản. Do vậy, đề tài: "Hạn chế rủi ro cho vay Tiêu dùng thế chấp bất
động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam“ đã được lựa chọn
nghiên cứu trong khoảng thời gian từ năm 2009 đến tháng 6/ 2012.
2. Mục tiêu nghiên cứu
-

Hệ thống hoá các vấn đề lý luận về hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay tiêu
dùng thế chấp bất động sản của ngân hàng thương mại

-

Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động hạn chế rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế
chấp bất động sản tại tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam, từ đó
đưa ra được những thành tựu cũng như những hạn chế trong hoạt động nhằm giảm
thiểu rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản ở Techcombank


15

-

Đề xuất hệ thống giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp
bất động sản tại tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam, những kiến
nghị với với ngân hàng nhà nước và với chính phủ nhằm góp phần nâng cao hiệu quả
hạn chế rủi ro cho sản phẩm này.

3. Đối tượng nghiên cứu
-

Đối tượng nghiên cứu: Tín dụng, hoạt động rủi ro tín dụng cho vay tiêu dùng thế
chấp bất động sản của ngân hàng thương mại.

-

Phạm vi nghiên cứu: Rủi ro trong cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản tại ngân
hàng tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam trong giai đoạn từ năm

2009 đến tháng 6/2012.

4. Phương pháp nghiên cứu

Để phù hợp với nội dung, yêu cầu, mục đích của đề tài đề ra, phương pháp
được thực hiện trong quá trình nghiên cứu gồm phương pháp phân tích thống kê dữ
liệu về quá trình trả nợ của khách hàng trong khoảng thời gian từ năm 2009 đến
tháng 6/2012; tổng hợp dữ liệu từ nhiều nguồn thông tin đã được thẩm định của
khách hàng khác nhau thông qua đơn xin vay của khách hàng, thông tin từ bảng xếp
hạng tín dụng khách hàng, thông tin từ lịch sử tín dụng thông qua hệ thống CIC; sử
dụng hàm logit để lượng hóa chuỗi thông tin về nhân thân, khả năng trả nợ, uy tín
giao dịch của khách hàng, kết hợp với phần mềm thống kê SAS để đánh giá được
chất lượng khách hàng thông qua hạng tín dụng. Bên cạnh đó, đề tài cũng vận dụng
kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan để làm phong phú và sâu
sắc hơn các cơ sở khoa học và thực tiễn của đề tài.
5. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Lời mở đầu, phần Kết luận và Phụ lục luận văn gồm có 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản của ngân
hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng hạn chế rủi ro cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
tại ngân hàng tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt nam
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro cho vay tiêu dùng thế chấp
bất động sản tại ngân hàng tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam


16

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHO VAY TIÊU DÙNG THẾ
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1.

Tổng quan về ngân hàng thương mại
1.1.1 Khái niệm
Ngân hàng thương mại (NHTM) đã hình thành và phát triển gắn liền với sự
phát triển của kinh tế hàng hóa. Sự tồn tại và phát triển của NHTM có tác động rất
lớn và quan trọng đến sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, mặt khác kinh tế hàng
hóa phát triển đến cao trào của nó đó chính là kinh tế thị trường thì NHTM cũng
ngày càng được hoàn thiện hơn và trở thành những định chế tài chính không thể
thiếu được.
Theo như giáo trình quản trị ngân hàng thương mại của PGS.TS Phan Thị Thu
Hà có thể định nghĩa ngắn gọn về ngân hàng thương mại như sau: ngân hàng là các
tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất đặc biệt
là tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiều chức năng tài chính
nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế.
1.1.2 Chức năng
Thứ nhất, ngân hàng là tổ chức trung gian tài chính với hoạt động chủ yếu là
chuyển tiết kiệm thành đầu tư, đòi hỏi sự tiếp xúc của hai nhóm cá nhân và tổ chức
trong nền kinh tế: Các cá nhân và tổ chức tạm thời thâm hụt chi tiêu, tức là chi tiêu
cho tiêu dùng và đầu tư vượt quá mức thu nhập của họ và vì thế họ chính là người
cần bổ sung nguồn vốn; hay các cá nhân và tổ chức có thặng dư trong chi tiêu, tức
là thu nhập hiện tại của họ lớn hơn so với các khoản chi tiêu cho hàng hóa, dịch vụ
và do vậy họ có tiền để tiết kiệm. Trên thực tế, không phải người có tiền dư thừa và
người có nhu cầu về tiền lúc nào cũng gặp được nhau, do sự không phù hợp về quy
mô, thời gian, không gian. Điều này cản trở quan hệ trực tiếp giữa hai đối tượng
trên phát triển và là điều kiện nảy sinh trung gian tài chính. Đây chính là chức năng
quan trọng của ngân hàng. Trung gian tài chính do có quá trình chuyên môn hóa
cao, không chỉ làm giảm thiểu chi phí giao dịch mà còn làm tăng thu nhập cho

17

người tiết kiệm, từ đó mà khuyến khích được tiết kiệm, đồng thời giảm phí tổn tín
dụng cho người đầu tư. Trung gian tài chính đã tập hợp được người tiết kiệm và đầu
tư, vì vậy mà giải quyết được mâu thuẫn của tín dụng trực tiếp.
Thứ hai, ngân hàng có tiền làm phương tiện thanh toán. Các ngân hàng thì
không tạo ra được tiền kim loại, nhưng họ lại tạo phương tiện thanh toán khi phát
hành giấy nhận nợ với khách hàng, đó là chức năng thứ hai của ngân hàng. Giấy
nhận nợ do ngân hàng phát hành với ưu điểm nhất định đã trở thành phương tiện
thanh toán rộng rãi được nhiều người chấp nhận. Do vậy, ban đầu các ngân hàng đã
tạo ra được phương tiện thanh toán thay cho tiền kim loại dựa trên số lượng tiền
kim loại đang nắm giữ. Với nhiều ưu thế, dần dần giấy nợ của ngân hàng đã thay
thế tiền kim loại làm phương tiện lưu thông và phương tiện cất giữ; nó trở thành
tiền giấy như ngày nay. Trong điều kiện phát triển thanh toán qua ngân hàng, các
khách hàng có số dư trên tài khoản thanh toán, họ có thể chi trả cho hàng hóa, dịch
vụ theo yêu cầu. Hay khi ngân hàng cho vay theo kiểu thấu chi hay thẻ tín dụng
hay vay món, số dư trên tài khoản của khách hàng tăng lên, khách hàng có thể sử
dụng để mua hàng hóa và dịch vụ. Do đó, bằng việc cho vay ngân hàng đã tạo ra
phương tiện thanh toán. Toàn bộ hệ thống ngân hàng cũng tạo ra được phương tiện
thanh toán khi các khoản tiền gửi được mở rộng từ ngân hàng này đến ngân hàng
khác trên cơ sở cho vay.
Thứ ba, ngân hàng là trung gian thanh toán. Thay mặt khách hàng, ngân hàng
thực hiện thanh toán giá trị hàng hóa và dịch vụ. Để việc thanh toán nhanh chóng,
thuận tiện và tiết kiệm chi phí ngân hàng đưa ra cho khách hàng nhiều hình thức
thanh toán như thanh toán bằng séc, ủy nhiệm chi, nhờ thu, các loại thẻ vv cung cấp
mạng lưới thanh toán điện tử, kết nối các quỹ và cung cấp tiền giấy khi khách hàng
cần. Các ngân hàng còn thực hiện thanh toán bù trừ với nhau thông qua ngâ hàng
Trung ương hoặc thông qua các trung tâm thanh toán. Công nghệ thanh toán qua
ngân hàng càng đạt hiệu quả cao khi quy mô sử dụng công nghệ ấy càng được mở
rộng. Vì vậy, công nghê thanh toán ngày càng được các nhà quản lý tìm cách áp

dụng rộng rãi. Nhiều hình thức thanh toán được chuẩn hóa góp phần tạo tính thống


18

nhất trong thanh toán, không chỉ giữa các ngân hàng trong một quốc gia và còn giữa
các ngân hàng trên toàn thế giới. Các trung tâm thanh toán được thiết lập đã làm
tăng hiệu quả của thanh toán qua ngân hàng, biến ngân hàng trở thành trung tâm
thanh toán quan trọng và có hiệu quả, phục vụ đắc lực cho nên kinh tế toàn cầu.
1.1.3 Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mại

1.1.3.1. Huy động vốn
Cho vay được coi là hoạt động nhằm đem lại lợi nhuận cao, do đó các ngân hàng
đã tìm mọi cách để huy động được tiền. Một trong những nguồn quan trọng là các
khoản tiền gửi thanh toán và tiết kiệm của khách hàng. Ngân hàng mở dịch vụ nhận
tiền gửi để bảo quản hộ người có tiền với cam kết hoàn trả đúng hạn. Trong cuộc
cạnh tranh để tìm và giành được các khoản tiền gửi, các ngân hàng đã trả lãi cho
tiền gửi như là phần thưởng cho khách hàng, về việc sẵn sàng hy sinh nhu cầu tiêu
dùng cá nhân trước mắt và cho phép ngân hàng sử dụng tạm thời để kinh doanh.
Một số hình thức huy động vốn bao gồm: vốn chủ sở hữu gia tăng trong quá
trình hoạt động gồm nguồn từ lợi nhuận, nguồn bổ sung thêm từ phát hành thêm cổ
phần, nhận tiền gửi của tổ chức, cá nhân và các tổ chức tín dụng khác dưới hình
thức tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn và các loại tiền gửi khác; phát hành
chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu và các giáy tờ có giá khác để huy động vốn của tổ
chức, cá nhân trong nước và ngoài nước; vay vốn của các tổ chức tín dụng khác
hoạt động tại Việt Nam và các tổ chức nước ngoài; vay vốn ngắn hạn của ngân hàng
nhà nước; các hình thức huy động vốn khác theo quy định của Ngân hàng Nhà
nước.

1.1.3.2. Cho vay

Cho vay được coi là dịch vụ truyền thống cơ bản nhất của ngân hàng. Cho vay
bao gồm có cho vay thương mại, cho vay tiêu dùng và cho vay tài trợ cho dự án.
Cho vay thương mại là hình thức các ngân hàng thương mại chiết khấu thương
phiếu mà thực tế là cho vay đối với những người bán (người bán chuyển các khoản
phải thu cho ngân hàng để lấy tiền trước). Sau đó ngân hàng cho vay trực tiếp đối


19

với các khách hàng (là người mua), giúp họ có vốn để mua hàng dự trữ nhằm mở
rộng sản xuất kinh doanh.
Cho vay tiêu dùng đối với cá nhân và hộ gia đình là hình thức cho vay mà hầu
hết các ngân hàng không tích cực triển khai, bởi vì họ tin rằng các khoản cho vay
tiêu dùng rủi ro vỡ nợ tương đối cao. Nhưng chính sự gia tăng của thu nhập của
người tiêu dùng và sự cạnh tranh trong cho vay đã hướng các ngân hàng tới người
tiêu dùng như một khách hàng tiềm năng. Ngày nay, tín dụng tiêu dùng là một trong
những loại hình tín dụng có mức độ tăng trưởng nhanh ở hầu hết các quốc gia. Các
sản phẩm tín dụng tiêu dùng cũng ngày một phong phú đa dạng hơn, đáp ứng các
nhu cầu chi tiêu và thanh toán của khách hàng như các khoản vay món thế chấp và
tín chấp, thấu chi hay thẻ tín dụng.
Cho vay tài trợ dự án tức là bên cạnh hoạt động cho vay ngắn hạn truyền thống,
các ngân hàng ngày càng trở nên năng động trong việc tài trợ cho vay trung và dài
hạn: tài trợ cho vay kinh doanh điều, cho vay sản xuất cà phê, cho vay dự án nhà tái
định cư, cho vay dự án nhà chung cư.

1.1.3.3.

Các hoạt động khác

Ngoài cung cấp hai dịch vụ chính là huy động vốn và cho vay, ngân hàng

thương mại ngày nay còn cung cấp rất nhiều các dịch vụ khác đáp ứng khả năng
cạnh tranh giữa những sản phẩm dịch vụ giữa các ngân hàng với nhau. Một số dịch
vụ tiêu biểu khác bao gồm:
Thứ nhất, mua bán ngoại tệ là một trong những dịch vụ đầu tiên được thực hiện.
Đây là dịch vụ mua bán một loại tiền này lấy một loại tiền khác và hưởng phí dịch
vụ.
Thứ hai, bảo quản tài sản hộ là dịch vụ thực hiện lưu giữ vàng và các giấy tờ có
giá và các tài sản khác cho khách hàng trong két ( đây còn gọi là dịch vụ cho thuê két ).
Ngân hàng thường giữ hộ những tài sản tài chính, giấy tờ cầm cố hoặc những giấy tờ
quan trọng khác của khách hàng với những nguyên tắc an toàn, bí mật, thuận tiện.
Thứ ba, cung cấp các tài khoản giao dịch và thực hiện thanh toán. Khi khách
hàng gửi tiền vào ngân hàng, ngân hàng không chỉ bảo quản mà còn thực hiện các


20

lệnh chi trả cho khách hàng. Thanh toán qua ngân hàng đã mở đầu cho thanh toán
không qua tiền mặt, tức là người gửi tiền không cần phải đến ngân hàng để lấy tiền
mà chỉ cần viết giấy chi trả cho khách, khách hàng mang giấy đến ngân hàng sẽ
nhận được tiền. Các tiện ích của thanh toán không dùng tiền mặt (bao gồm an toàn,
nhanh chóng, chính xác, tiết kiệm chi phí) đã góp phần rút ngắn được thời gian kinh
doanh và nâng cao thu nhập cho khách hàng. Cùng với sự phát triển của công nghệ
thông tin, bên cạnh các thể thức thanh toán như séc, ủy nhiện chi, nhờ thu, L/C, đã
phát triển các hình thức thanh toán mới qua internet, thẻ.
Thứ tư, quản lý ngân quỹ tức là ngân hàng mở dịch vụ quản lý việc thu và chi
cho một công ty kinh doanh, tiến hành đầu tư phần thặng dư tiền mặt tạm thời vào
chứng khoán sinh lợi và tín dụng ngắn hạn cho đến khi họ cần tiền mặt để thanh
toán. Ngân hàng có thể mở dịch vụ này và quản lý chúng một cách nhịp nhàng khoa
học do có kinh nghiệm trong quản lý tài khoản, quản lý thu ngân.
Thứ năm, bảo lãnh là dịch vụ mà ngân hàng đứng ra đảm bảo cho khách hàng

của mình mua chịu hàng hóa và trang thiết bị, phát hành chứng khoán, vay vốn của
tổ chức tín dụng khác. Do khả năng thanh toán của ngân hàng cho khách hàng là rất
lớn và cũng do ngân hàng đang nắm giữ tiền của khách hàng nên ngân hàng có uy
tín trong việc bảo lãnh cho khách hàng của mình.
Thứ sáu, tài trợ các hoạt động của chính phủ: do nhu cầu chi tiêu lớn và cấp
bách trong khi nguồn thu thì không đủ cho chi, do vậy Chính phủ các nước đều
muốn tiếp cận với các khoản cho vay của ngân hàng. Hơn nữa các ngân hàng lại có
khả năng huy động và cho vay với khối lượng lớn nên nó đã trở thành trọng tâm chú
ý của các Chính phủ. Hiện nay, Chính phủ có quyền cấp phép hoạt động và kiểm
soát các hoạt động của ngân hàng. Những ngân hàng được cấp phép hoạt động thì
phải cam kết thực hiện với mức độ nào đó với các chính sách của Chính phủ và tài
trợ cho Chính phủ. Ví như ngân hàng phải mua trái phiếu Chính phủ theo một tỷ lệ
nhất định trên tổng lượng tiền gửi mà ngân hàng huy động được.
Thứ bảy, cung cấp các dịch vụ ủy thác và tư vấn. Dịch vụ này phát triển là do
ngân hàng hoạt động trong lĩnh vực tài chính nên có rất nhiều chuyên gia về quản lý


21

tài chính. Do đó rất nhiều cá nhân và doanh nghiệp đã nhờ ngân hàng quản lý tài
sản và quản lý tài chính hộ. Các ngân hàng đóng vai trò là người được ủy thác trong
nhiều lĩnh vực như ủy thác cho vay hộ, ủy thác phát hành, ủy thác đầu tư, thậm chí
ngày nay ngân hàng còn đóng vai trò là người được ủy thác trong di chúc, quản lý
tài sản cho khách hàng đã qua đời bằng cách công bố tài sản, bảo quản các tài sản
có giá.
Thứ tám, cung cấp các dịch vụ bảo hiểm, không chỉ có những công ty bảo hiểm
mới tham gia lĩnh vực này mà các ngân hàng cũng đã tiến hành nhảy vào thị trường
bảo hiểm đầy tiềm năng từ nhiều năm nay. Các ngân hàng bán bảo hiểm cho khách
hàng, trong trường hợp khách hàng bị chết, bị tàn phế hay gặp rủi ro trong hoạt
động, mất khả năng thanh toán thì ngân hàng phải tiến hành bồi thường. Ngoài ra

ngân hàng còn cung cấp các dịch vụ như môi giới và đầu tư chứng khoán bằng cách
ngân hàng tổ chức ra các công ty chứng khoán hoặc công ty môi giới chứng khoán
để cung cấp cho khách hàng cơ hội mua cổ phiếu, trái phiếu và các chứng khoán
khác. Cung cấp dịch vụ đại lý tức là nhiều ngân hàng lớn cung cấp dịch vụ cho các
ngân hàng khác như thanh toán hộ, phát hàng hộ các chứng chỉ tiền gửi, làm ngân
hàng đầu mối trong đồng tài trợ.

1.2.

Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản của ngân hàng thương
mại

1.2.1. Khái niệm và đặc điểm cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản

1.2.1.1. Khái niệm
Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản là khoản vay nhằm tài trợ cho nhu cầu
chi tiêu của người tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Sản phẩm này nhằm
hỗ trợ nguồn tài chính cho các nhu cầu mua sắm vật dụng gia đình, sửa chữa nhà ở,
sửa xe cơ giới, làm kinh tế hộ gia đình, thanh toán học phí, đi du lịch, chữa bệnh,
ma chay, cưới hỏi và các nhu cầu thiết yếu khác trong cuộc sống
Trên thị trường hiện nay có nhiều gói sản phẩm cho vay tiêu dùng thế chấp bất
động sản để khách hàng lựa chọn. Ngoài loại hình cho vay trả góp sinh hoạt, tiêu
dùng và cho vay trọn gói đến khách hàng tại địa điểm bán hàng (các siêu thị, trung


22

tâm mua sắm lớn), khách hàng có thể chọn vay thẻ tín dụng hình thức thế
chấp(quốc tế, nội địa). Nếu khách hàng sử dụng thẻ tín dụng quốc tế hay nội địa, họ
có thể sử dụng số tiền trên thẻ vào mục đích mua sắm hay thanh toán hóa đơn

nhưng chưa thể hoàn trả khi đến hạn thanh toán. Bên cạnh đó còn có sản phẩm thấu
chi tài khoản thẻ (vay nhanh qua thẻ) theo hình thức thế chấp bất động sản được
xem là một giải pháp hữu hiệu nhằm giải quyết nhanh chóng những khó khăn về tài
chính khi chưa đến kỳ nhận lương hoặc chưa nhận được các nguồn thu nhập khác.

1.2.1.2. Đặc điểm
Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản là hình thức tài trợ cho mục đích
chi tiêu của cá nhân, hộ gia đình nên nó có đặc điểm riêng khác với tín dụng ngân
hàng nói chung. Đây là sản phẩm vay chỉ dành riêng cho đối tượng khách hàng là
cá nhân và hộ gia đình, không áp dụng với đối tượng cho vay là các doanh nghiệp.
Khách hàng đến vay sản phẩm này với mục đích chính là phục vụ nhu cầu tiêu dùng
của cá nhân, hộ gia đình không xuất phát từ mục đích kinh doanh hay đầu tư.
Tiêu dùng thế chấp bất động sản khác với những loại hình cho vay tiêu dùng
không thế chấp TSĐB ở những điểm sau: giá trị cho vay khá lớn. Đây là hình thức
cho vay dựa trên giá trị tài sản đảm bảo bằng bất động sản. Lãi suất của cho vay tiêu
dùng thế chấp bất động sản cũng tương đương với với các khoản cho vay mua nhà
hay cho vay mua ô tô vì cùng theo hình thức có tài sản đảm bảo. Trong khi đó
những khoản vay tiêu dùng khác thường là những khoản vay tiêu dùng trả góp
không có tài sản đảm bảo, do vậy lãi suất của khoản vay tiêu dùng này thường cao
hơn. Giá trị của cho vay tiêu dùng không có tài sản đảm bảo thường nhỏ, khách
hàng khi muốn vay tiêu dùng này thì phải có hồ sơ chứng minh về tuổi tác, trình độ
học vấn, cơ quan công tác, kinh nghiệm công tác, các nguồn thu nhập có xác minh,
đây là những tiêu chí quan trọng để ngân hàng quyết định cho vay.
1.2.2. Vai trò của cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản

1.2.2.1. Đối với ngân hàng
Thứ nhất, cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản giúp mở rộng quan hệ với
khách hàng, từ đó làm tăng khả năng huy động các loại tiền gửi cho ngân hàng. Có

23

thể nói ngân hàng khi triển khai gói sản phẩm cho vay tiêu dùng thế chấp bất động
sản thì thu hút một lượng lớn khách hàng cá nhân có quan hệ tín dụng với ngân
hàng, đồng thời khi ngân hàng khẳng định bằng chất lượng dịch vụ tốt với khách
hàng thì càng có thêm cơ hội được những khách hàng cũ giới thiệu thêm cho những
người thân , bạn bè của họ về các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng. Do vậy, ngân
hàng đã có một được một lượng khách hàng tiền năng vô cùng quan trọng mà
không mất một đồng quảng cáo nào. Cùng với sự gia tăng về số lượng khách hàng
của mình mà đa phần trong những khách hàng này có nhu cầu gửi tiền tiết kiệm của
họ vào ngân hàng mà họ cảm thấy an toàn và tin tưởng bên cạnh vấn đề về lãi suất
cao.
Thứ hai, việc mở rộng thêm một hình thức cho vay khiến ngân hàng đa dạng
hóa hoạt động kinh doanh của mình, góp phần gia tăng số lượng các sản phẩm dịch
vụ của ngân hàng bên cạnh các sản phẩm dịch vụ cho vay sẵn có. Việc gia tăng
lượng khách hàng với sản phẩm này đã góp phần làm gia tăng lợi nhuận cho ngân
hàng thông qua nguồn thu chính là lãi suất cho vay đồng thời cũng góp phần làm
phân tán rủi ro cho ngân hàng. Bởi lẽ, càng tập trung cho vay vào càng ít các lĩnh
vực thì khi rủi ro xảy xa thì thiệt hại cho ngân hàng càng nhiều.

1.2.2.2. Đối với khách hàng
Lợi ích từ những khoản cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản mà họ được
giải ngân là rất lớn. Nhờ vay tiêu dùng thế chấp bất động sản mà họ được hưởng
các tiện ích trước khi tích luỹ đủ tiền như gói sản phẩm dịch vụ dành cho gia đình
trẻ bao gồm mua nhà và mua ô tô, hay phục vụ nhu cầu thanh toán hóa đơn, mua
sắm hàng hóa và đặc biệt quan trọng hơn nó rất cần thiết cho những trường hợp khi
cá nhân có các chi tiêu có tính chất cấp bách như nhu cầu chi tiêu giáo dục y tế.
Tuy vậy, người tiêu dùng cũng cần phải tính toán để việc chi tiêu được hợp lý
không vượt quá mức cho phép và đảm bảo khả năng chi trả. Bởi người ta thường
tiêu sài một cách hoang phí khi có tiền trong tay mà không nghĩ đến gánh nặng phải

chi trả cả gốc lẫn lãi trong tương lai. Do đó người tiêu dùng phải lập kế hoạch chi
tiêu, cũng như kế hoạch trả tiền cho ngân hàng một cách chi tiết và rõ ràng.


24

1.2.2.3. Đối với nhà sản xuất
Nhờ vay tiêu dùng thế chấp bất động sản mà người tiêu dùng kích thích được
cầu về hàng hóa, sản phẩm dịch vụ. Khi cầu về hàng hóa và dịch vụ tăng lên, các
sản phẩm dịch vụ được tiêu thụ nhiều lên cũng làm tăng khả năng sản xuất các sản
phẩm đối với nhà sản xuất. Kích thích doanh nghiệp mở rộng sản xuất, tăng quy mô
sản xuất và dịch vụ ngày càng hoàn thiện hơn nữa đáp ứng nhu cầu của người tiêu
dùng và nâng cao lợi nhuận cho doanh nghiệp. Đó chính là cái đích mà nhà sản xuất
mong muốn khi tham gia sản xuất kinh doanh.
1.2.3. Phân loại cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản có thể được chia ra thành nhiều
loại, nhiều hình thức cho vay khác nhau tùy thuộc vào hình thức đảm bảo tiền vay
và cách thức cho vay. Dưới đây là một vài cách phân loại điển hình:

1.2.3.1. Căn cứ vào mục đích vay
Xét theo mục đích cho vay có cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản theo hình
thức cư trú và phi cư trú. Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản theo hình thức cư
trú là dạng cho vay nhằm tài trợ cho mục đích mua sắm, xây dựng hoặc cải tạo nhà
ở của khách hàng. Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản hình thức phi cư trú là
dạng cho vay với các khoản vay nhằm tài trợ cho việc trang trải các chi phí mua
sắm xe cộ, đồ dùng gia đình, chi phí giáo dục, y tế, giải trí.

1.2.3.2. Căn cứ thời gian hoàn trả
Xét theo thời gian hoàn trả, cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản được chia
ra làm cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản trả góp, cho vay tiêu dùng thế chấp

bất động sản theo hình thức phi trả góp và cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản
hình thức tuần hoàn.
Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản hình thức trả góp là hình thức cho vay
trong đó người đi vay phải trả cho ngân hàng tiền gốc và lãi làm nhiều lần trong
thời hạn tín dụng đã thoả thuận. Các khoản vay loại này nhằm tài trợ cho nhu cầu
mua sắm vật dụng đắt tiền như ôtô, xe máy hoặc trang trải các khoản nợ của gia
đình, nó tồn tại dưới khoản vay ngắn hạn hoặc trung hạn vì giá trị thường không


25

lớn. Đối với những khoản cho vay tiêu dùng loại này, ngân hàng thường chỉ muốn
tài trợ cho nhu cầu mua sắm những tài sản có thời hạn sử dụng lâu bền và có giá trị
lớn, với những loại tài sản như vậy người tiêu dùng sẽ hưởng được những tiện ích
từ chúng trong một thời gian dài. Và thông thường ngân hàng yêu cầu người đi vay
phải thanh toán trước một phần giá trị tài sản cần mua sắm, phần còn lại ngân hàng
sẽ cho vay. Số tiền này một mặt làm cho người đi vay nghĩ rằng họ là chủ sở hữu
của tài sản, mặt khác có tác dụng hạn chế rủi ro cho ngân hàng vì tài sản đảm bảo
cũng chính là tài sản hình thành từ vốn vay. Có ba phương pháp trả góp phổ biến đó
là:
Phương pháp gộp: Theo phương pháp này, trước hết lãi được tính bằng cách lấy
vốn gốc nhân với lãi suất và thời hạn vay, sau đó cộng gộp vào vốn gốc rồi chia cho
số kỳ hạn phải thanh toán để tìm số tiền phải thanh toán mỗi kỳ.
Phương pháp lãi đơn: Vốn gốc được thanh toán đều nhau giữa các kỳ, còn tiền
lãi được tính trên số dư nợ còn lại.
Phương pháp hiện giá: Số tiền thanh toán bằng nhau mỗi kỳ hạn gồm cả gốc và
lãi được tính bằng cách quy về giá trị hiện tại của khoản tiền trong tương lai.
Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản hình thức phi trả góp là các khoản vay
đáp ứng nhu cầu tiền mặt tức thời của cá nhân và hộ gia đình, lãi được thanh toán
hàng tháng, gốc được thanh toán một lần khi đáo hạn. Thường thh́ì các khoản vay

này có quy mô tương đối nhỏ và tồn tại dưới dạng vay ngắn hạn.
Cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản hình thức tuần hoàn: Là khoản vay trong
đó ngân hàng cho phép khách hàng sử dụng thẻ tín dụng hoặc phát hành loại séc
được thấu chi dựa trên tài khoản vãng lai. Hiện nay có thêm hai sản phẩm mới đó là
cho vay hạn mức tín dụng quay ṿng và cho vay siêu linh hoạt áp dụng cho hộ kinh
doanh tương ứng với loại hình cho vay này.

1.2.3.3. Căn cứ vào nguồn gốc của khoản nợ
Xét theo nguồn gốc của khoản nợ, cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản được
chia ra làm 2 loại là cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản hình thức gián tiếp và
cho vay tiêu dùng thế chấp bất động sản hình thức trực tiếp