Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố yên bái, tỉnh yên bái

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ THU TRANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2019


2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ THU TRANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI TỈNH YÊN BÁI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG

THÁI NGUYÊN - 2019

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin can đoan đây là đề tài nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và
kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn là trung thực và chưa được sử
dụng để bảo vệ học vị nào, mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc rõ ràng.

Tác giả luận văn

Trần Thị Thu Trang


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy, cô Khoa Quản lý Tài
nguyên và Phòng đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,
tôi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn
Ngọc Nông, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài
và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Phòng Tài nguyên và Môi
trường thành phố Yên Bái và các anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, sự động viên,
tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

Trần Thị Thu Trang


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................4
1.1. Cơ sở lý luận về đề tài ..........................................................................................4
1.1.1. Khái niệm đất đai và quyền sử dụng đất ...........................................................4
1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất .......................................................5
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................8
1.2. Cơ sở pháp lý về đề tài .......................................................................................13
1.3. Cơ sở thực tiễn về đề tài .....................................................................................16

1.3.1. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới ........................................................16
1.3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số thành phố lớn
của Việt Nam.............................................................................................................20
1.3.3. Tổng quan kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Yên Bái ......22
CHƯƠNG II.

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU ........................................................................................................30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................30
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................30


iv
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Yên Bái ........................................................................................30
2.2.2. Đánh giá kết quả đấu giá QSD đất của 4 quỹ đất nghiên cứu tại thành phố
Yên Bái, tỉnh Yên Bái ...............................................................................................31
2.2.3. Đánh giá công tác ĐG QSD đất thông qua khảo sát cán bộ và người dân .....31
2.2.4. Đánh giá hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Yên Bái .....................................................................................................31
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu
giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái ...........................................................31
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................31
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .............................................................31
2.3.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu ..............................................32
2.3.3. Phương pháp chuyên gia .................................................................................32
CHƯƠNG III. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ......................................................33

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của
thành phố Yên Bái .....................................................................................................33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................33
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................36
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái .....................41
3.2. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 4 quỹ đất nghiên cứu tại
thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ..............................................................................45
3.2.1. Tóm tắt các quỹ đất nghiên cứu ......................................................................45
3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái ............................46
3.2.3. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 4 quỹ đất đã đấu giá
trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ..........................................................50
3.3. Đánh giá công tác đấu giá QSD đất thong qua khảo sát cán bộ và người dân ..65
3.3.1. Đối với cán bộ .................................................................................................65
3.3.2. Đối với người dân tham gia đấu giá ................................................................66
3.4. Đánh giá hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Yên Bái .....................................................................................................68


v
3.4.1. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái .....68
3.4.2. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái. ......72
3.5. Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu giá
quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái. ................................................................72
3.5.1. Giải pháp về chính sách Nhà nước..................................................................72
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật ......................................................................................73
3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính ..........................................................................74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................75
1. Kết luận. ................................................................................................................75
2. Kiến nghị. ..............................................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
T

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1.

BĐS

Bất động sản

2.

CP

Chính Phủ

3.

NĐ

Nghị định

4.

QĐ

Quyết định

5.

QH

Quy hoạch

6.

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

7.

UBND

Ủy ban nhân dân

8.

VPĐK

Văn phòng đăng ký

T

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng phân bố dân cư, lao động năm 2018 .......................................38
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 .............................................................42
Bảng 3.3: Tình hình biến động đất đai của thành phố Yên Bái giai đoạn 2012 - 2018 ......44
Bảng 3.4: Khái quát đặc điểm các dự án ...................................................................45
Bảng 3.5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ tại Tổ 36, phường
Đồng Tâm, thành phố Yên Bái .................................................................................52
Bảng 3.6. Danh sách các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất
thương mại dịch vụ tại Tổ 36, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái .......................53
Bảng 3.7: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị thuộc Tổ 12a, 36a phường
Yên Thịnh, thành phố Yên Bái. ................................................................................55
Bảng 3.8: Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại
đô thị thuộc Tổ 12a, 36a phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái. ...........................56
Bảng 3.9: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị thuộc Tổ dân phố Nam
Thọ, phường Nam Cường, thành phố Yên Bái. ........................................................59
Bảng 3.10: Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở
tại đô thị thuộc Tổ dân phố Nam Thọ, phường Nam Cường, thành phố Yên Bái. ...60
Bảng 3.11: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị thuộc Tổ 21, phường
Nguyễn Phúc, thành phố Yên Bái. ............................................................................63
Bảng 3.12: Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất
thuộc Tổ 21, phường Nguyễn Phúc, thành phố Yên Bái. .........................................64
Bảng 3.13: Sự hiểu biết của cán bộ tổ chức đấu giá về đấu giá QSD đất .................65
Bảng 3.14: Sự hiểu biết của người tham gia đấu giá QSD đất .................................66
Bảng 3.15: Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá ...................69

1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc
gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản
1 Điều 54). Theo đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng
hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của
quốc gia và của người sử dụng đất. Thực tế đã chứng minh rằng, nguồn tài nguyên
đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và
cho toàn xã hội. Trong đó, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò vô cùng
quan trọng cho sự ổn định, phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế quốc dân.
Trong những năm qua, do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất ở hầu hết các địa phương diễn ra có lúc đã
vượt tầm kiểm soát của các cơ quan nhà nước gây thất thoát quỹ đất, ảnh hưởng và
tác động xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất do Nhà nước quy định
để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so
với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những
nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách. Để khắc phục
tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai
năm 2003 và tiếp tục quy định tại Luật Đất đai năm 2013, thì việc bán đấu giá
quyền sử dụng đất so với trước đây đã được nhân rộng trong phạm vi cả nước tạo ra
hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất,
từng bước khắc phục những hạn chế trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất
trong nhiều năm qua.
Qua thực tế triển khai trên cơ sở nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa
những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền
sử dụng đất. Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các tỉnh, thành phố trong
cả nước đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách; tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo,
nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh

2
viện… thay thế hệ thống cơ sở hạ tầng đã cũ kỹ, lạc hậu, yếu kém ở hầu hết các
địa phương.
Thấy được những lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, trong những
năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ở các tỉnh thành trong cả
nước, đã trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, góp phần rút
ngắn khoảng cách giữa giá đất quy định so với giá thị trường, làm cơ sở cho Nhà
nước điều chỉnh khung giá đất hiện hành sát với giá thị trường.
Thành phố Yên Bái là một trong những địa phương trên cả nước áp dụng
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất. Công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái trong những năm qua đã đem lại
một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước
về đất đai trên địa bàn thành phố. Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu
giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công
tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên
Bái, tỉnh Yên Bái”.
2. Mục tiêu của đề tài
Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất
đai tại thành phố Yên Bái.
Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số quỹ đất đã đấu giá
trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
Đánh giá hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Yên Bái.
Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu giá
quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học

Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn
thiện và đem lại hiệu quả cao nhất;


3
Góp phần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt
còn hạn chế để công tác đấu giá, đề xuất giải pháp ngày càng hoàn thiện và đem lại
hiệu quả cao nhất có thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Yên Bái.


4
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về đề tài
1.1.1. Khái niệm đất đai và quyền sử dụng đất
1.1.1.1 Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học, đất đai
không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi
thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra,
tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với
nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai
biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể

chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
những quyền theo tập quán không thành văn (Nguyễn K�n hơn số tiền ước tính thu được là 85.229.541.000
đồng, tăng gấp 1,06 lần.
Bảng 3.15: Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá
TT

Khu đất đấu giá

Năm

Diện tích

Số tiền thu được

Giao đất

có

Tăng

đấu giá

(m2)

sau đấu giá (trđ)

thu tiền (trđ)

(lần)

2012

11.500

32.794.283.000

32.294.283.000

1,02

2013

3.700

21.432.781.000

20.424.589.000

1,05

2016

2.800

13.549.538.000

12.402.129.000

1,09

2017

4.000

21.945.261.000

20.108.540.000

1,09

22.000

89.721.863.000

85.229.541.000

1,06

Đấu giá quyền sử
dụng đất thương
1

mại, dịch vụ thuộc
Tổ 36, phường
Đồng Tâm, thành
phố Yên Bái
Đấu giá quyền sử
dụng đất ở tại đô thị

2

thuộc Tổ 12a,
phường Yên Thịnh,
thành phố Yên Bái
Đấu giá quyền sử
dụng đất ở tại đô thị

3

thuộc Tổ dân phố
Nam Thọ, phường
Nam Cường, thành
phố Yên Bái
Đấu giá quyền sử
dụng đất ở tại đô thị
thuộc Tổ 21,

4

phường Nguyễn
Phúc, thành phố
Yên Bái, tỉnh Yên
Bái

5

Tổng cộng

(Nguồn: Phòng TN & MT TP. Yên Bái)

70
Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ khắc phục được những khó khăn về vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng cho các địa phương.
Các dự án có tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất có thể rút ngắn thời gian từ
khâu bắt đầu chuẩn bị đầu tư cho đến khi tổ chức xong việc đấu giá quyền sử dụng
đất và thu tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, tiết kiệm được thời gian cho
các nhà đầu tư và người tham gia đấu giá. Đồng thời, công tác đấu giá quyền sử
dụng đất giúp cho các nhà quản lý có cơ sở xóa bỏ cơ chế “xin, cho” đất đai, từng
bước hạn chế các tiêu cực, gây thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước, gắn bịt các kẻ hở
trong công tác quản lý đất đai, tạo lực hút mạnh mẽ để thực hiện các dự án, các nhà
đầu tư vào địa phương.
Với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo nguyên tắc đấu giá công khai,
dân chủ, hội đồng đấu giá đa ra mức khởi điểm trên cơ sở mức giá sàn do UBND
tỉnh qui định đối với từng khu vực, sau đó tiến hành đấu giá, ai trả giá cao nhất sẽ
đuợc quyền sử dụng lô đất đó. Điều này tạo đuợc sự công bằng trong tất các những
nguời có nhu cầu về đất đai và số tiền lớn thu đuợc từ việc đấu giá QSDĐ sẽ khắc
phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, khác với hình thức đầu tu xây
dựng cơ sở hạ tầng mà chỉ trông chờ vào sự đầu tu của ngân sách Nhà nuớc nhu
truớc đây.
Kết quả thu đuợc từ đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò của đất đai
trong nền kinh thế thị truờng, thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá trong hoạt
động thị truờng bất động sản.
Vì vậy, có thể khẳng định chủ tr uơng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra sự
cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tu, hạn chế đuợc yếu tố tiêu cực, tham
nhũng trong chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng thông qua hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất để đầu tu xây dựng cơ sở hạ tầng của các địa phương, góp phần
đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nuớc.
3.4.1.2. Hiệu quả xã hội.
Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định,
phù hợp với quy hoạch chung.


71
- Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây
dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường
học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ
thống điện, công viên, vườn hoa... Nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSDĐ còn
hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các
mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp mới
(trồng rau sạch, chăn nuôi đặc sản…) được phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến
người nông dân đã góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất, tăng thu nhập cho bà con
nông dân. Nhiều ngành nghề mới được đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công cũng
được đầu tư một lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa
tại vùng nông thôn.
- Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm phong phú cho hoạt
động của thị trường BĐS. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách
nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chính cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai?
Diện tích như thế nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế thế nào?) mà tham gia trực
tiếp vào thị trường BĐS với tư cách là một bên đối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh
đất, người nhận được quyền sử dụng đất (mua được mảnh đất) sẽ do thị trường và
người tham gia quyết định mà Nhà nước không cần can thiệp.
+ Phiên đấu giá đảm bảo tính minh bạch, công khai, thể hiện ở chỗ: Tổ chức
đấu giá chuyên nghiệp là tổ chức độc lập với cơ quan Nhà nước, khi tiếp nhận hồ sơ,
hay thu phí, nhận tiền đặt cọc của người tham gia đấu giá, ... làm tách biệt, không
chịu một sức ép nào từ phía cơ quan Nhà nước, đồng thời, tổ chức đấu giá chịu sự
giám sát của cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, người thực sự muốn tham gia đấu giá
khi đăng ký sẽ yên tâm, có lòng tin, có thể dễ dàng tìm hiểu được thông tin về đấu giá
+ Với giá khởi điểm được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ

tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá
“giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị
trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.
+ Với quy định nộp tiền đặt cọc không quá 15% so với giá khởi điểm sẽ hạn
chế được những thành phần muốn đẩy giá lên cao trong phiên đấu giá, đồng thời,
hướng tới nhu cầu mua đất thật sự của người tham gia.


72
+ Các cơ quan chuyên môn của Uỷ ban nhân dân thành phố Vinh chỉ thực
hiện các nhiệm vụ chuyên môn của mình không phải tổ chức công tác đấu giá quyền
sử dụng đất, có nghĩa là chuyển hóa hình thức dịch vụ (đấu giá) tách biệt với việc
quản lý Nhà nước.
3.4.2. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái.
- Hình thức đấu giá được tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín mặc dù tạo
điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá được nhanh chóng, trong một dự án có thể
hoàn thành công tác đấu giá trong 2 đến 3 ngày nhưng kết quả đấu giá không đạt
được mức giá cao và giá trúng đấu giá chưa phải đã là giá cao nhất.
- Việc xác định mức giá sàn như hiện nay còn một số khó khăn như đội ngũ
cán bộ công chức làm công tác định giá đất đều là kiêm nhiệm nhiều việc, chưa
được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp
xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường.
- Việc bồi thường giải phóng mặt bằng đối với một số dự án sử dụng quỹ đất
để đầu tư cơ sở hạ tầng còn nhiều bất cập.Bên cạnh đó công tác đào tạo nghề và giải
quyết việc làm cho các hộ gia đình bị mất đất nông nghiệp còn nhiều hạn chế do
nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, điều này đã làm cho nhân dân cảm
thấy bức xúc gây nên tình trạng một số khiếu kiện trong thời gian qua.
- Về mức tiền bảo lãnh (tiền đặt cọc) qui định thấp hơn 5% tổng giá trị lô đất
theo giá sàn như hiện nay là hơi thấp, vì vẫn còn hiện tượng một số người tham gia
đấu giá quyền sử dụng đất móc nối với nhau để cùng đấu giá hoặc người trúng đấu

giá không nộp tiền hoặc xin rút khỏi danh sách, người trúng giá thứ 2 được thừa
nhận trúng giá. Để loại bỏ những hiện tượng tiêu cực trên, cần phải nâng tiền đặt
cọc lên mức cần thiết khoảng 10%, đảm bảo sự ràng buộc cả 2 phía trong quá trình
thực hiện đấu giá đất.
3.5. Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu
giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái
3.5.1. Giải pháp về chính sách Nhà nước
- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách đảm bảo
đồng bộ, thống nhất, cải cách thủ tục hành chính, kịp thời tháo gỡ những vướng


73
mắc, khó khăn để thị trường phát triển. Đồng thời kiên quyết thu hồi các dự án do chủ
đầu tư không đủ năng lực, chậm triển khai thực hiện dự án để tránh lãng phí đất.
- Tăng cường thông báo rộng rãi các thông tin về khu vực đấu giá và thông
tin về lô đất đấu giá, thông báo nhiều lần và trên nhiều phương tiện thông tin, đảm
bảo thông tin đến được với nhiều người dân khi có kế hoạch đấu giá chính thức.
- Thực hiện các biện pháp đảm bảo tính công khai, minh bạch hơn nữa
trong công tác đấu giá và các giao dịch bất động sản để các đối tượng có nhu cầu
tiếp cận thông tin mua bán. Nhà nước phải định hướng, điều tiết và kiểm soát để
thị trường bất động sản ổn định, khắc phục được tình trạng tự phát, đầu cơ bất
động sản.
- Tăng cường thông báo rộng rãi các thông tin về khu vực đấu giá và thông
tin về lô đất đấu giá, thông báo nhiều lần và trên nhiều phương tiện thông tin, đảm
bảo thông tin đến được với nhiều người dân khi có kế hoạch đấu giá chính thức.
- Kiểm tra kỹ hồ sơ của người tham gia đấu giá, bên cạnh đó cần giám sát
chặt chẽ phiên đấu giá nhằm giảm bớt hiện tượng thông thầu xảy ra. Bên cạnh đó
chỉ nên tiếp nhận hồ sơ trước thời điểm đấu giá mỗi thửa đất, biện pháp này có
thể mất nhiều thời gian tại phiên đấu giá nhưng giảm bớt được hiện tượng “họp
gìn xếp” giá trước mỗi phiên đấu giá.

- Quy định chi tiết việc xây dựng công trình trên đất đấu giá đối với các lô
đất tham gia đấu giá tại khu vực quy hoạch là một trong những nghĩa vụ đối với
người trúng đấu giá QSDĐ và được thể hiện trong Giấy chứng nhận QSDĐ.
- Tăng cường sự quản lý đối với các khu đất sau khi đưa ra đấu giá đất đảm
bảo việc xây dựng thống nhất so với quy hoạch ban đầu.
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật
- UBND thành phố cần chỉ đạo xây dựng quy hoạch tổng thể thành phố, quy
hoạch chi tiết cho từng phường, xã xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án
khi có nhu cầu; từng bước tiến hành chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu quả sử dụng đất,
thông qua quy hoạch có thể thiết lập được hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ.
- Tăng cường tập huấn, tuyên truyền nâng cao năng lực chuyên môn về Đất
đai và thị trường Bất động sản cho các cán bộ quản lý.


74
- Cần nâng cao hơn nữa chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phối
hợp một cách khoa học giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng nhằm đảm bảo sự phù hợp, tính thống nhất, tính
khả thi.
- Trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải có tầm nhìn xa,
gắn với quy hoạch tổng thể của tỉnh, thành phố; cần lựa chọn các khu đấu giá phù
hợp, hiệu quả, đem lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Việc quản lý, sử dụng đất
phải đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật.
- Cần phải tạo cơ chế thông thoáng về thủ tục hành chính đối với người tham
gia đấu giá và trúng đấu giá, tăng cường phổ biến thông tin về các khu đất đấu giá tới
người dân có nhu cầu.
- Các dự án đấu giá đất cần phải được đầu tư hạ tầng trước khi đưa ra đấu
giá, một mặt để làm tăng giá trị đất khi đấu giá, mặt khác để sau khi trúng đấu giá
người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay. Tránh tình trạng chậm thu tiền sau khi
đấu giá như đã diễn ra trong thời gian vừa qua vì nhiều dự án không kịp hoàn thiện

hạ tầng để giao đất cho người trúng đấu giá.
3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính
- Trích một phần kinh phí từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà ở cho các
đối tượng chính sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả
góp và tái định cư để khi cần thu hồi có thể có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư ngay.
- Thực hiện tốt các thủ tục sau đấu giá cho người mua được lô đất (thủ tục
cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hỗ trợ làm thủ tục và nhận được đất). Đưa diện tích đất
trúng đấu giá vào sử dụng đúng mục đích, đúng thời gian quy định.
- Thực hiện tốt công tác cải cách hành chính (một cửa) trong cấp GCN
QSDĐ và tăng cường quản lý các hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sau
đấu giá.
- Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm những trường hợp
vi phạm sau đấu giá.


75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận.
1.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng
đất của thành phố Yên Bái
Thành phố Yên Bái là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của tỉnh Yên Bái.
Với tổng diện tích tự nhiên là 11.274,2ha, trong đó đất nông nghiệp là 7.459,1ha
chiếm 66,16 %, đất phi nông nghiệp là 3.727,1ha chiếm 33,06 % và đất chưa sử
dụng có 88,0ha chiếm 0.78 % diện tích đất tự nhiên. Nằm trên đầu mối các trục giao
thông ,có vị trí khá thuận lợi cho việc giao luu, trao đổi hàng hoá với các tỉnh Tây
Bắc bộ với Đồng Bằng Sông Hồng các tỉnh Phía Đông Bắc Bộ và trong phạm vi cả nuớc.
1.2. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 4 quỹ đất nghiên cứu tại
thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái
Qũy đất 1: Bao gồm 2 lô với tổng diện tích là 11.500 m2; đã thực hiện đấu
giá thành công 1 lô đất chiếm 50%, thu về cho ngân sách Nhà Nước là

32.794.283.000 đồng, vượt mức giá khởi điểm là 500.000.000 đồng.
Quỹ đất 2: Bao mô gồm 29 lô với tổng diện tích là 3.700 m2. Đấu giá thành
công 22/29 lô đất, đạt tỷ lệ 75,9%, thu về cho ngân sách Nhà Nước là
21.432.781.000 đồng, vượt mức giá khởi điểm đã phê duyệt là 1.008.192.000đồng.
Quỹ đất 3: Tổng diện tích khu đất là 2.800 m2 với 11 lô đất, đã thực hiện đấu
giá thành công 9/11 lô đất được đưa vào đấu giá, đạt tỷ lệ 81,8%, thu về cho ngân
sách Nhà nước 13.549.538.000 đồng, vượt mức giá khởi điểm được phê duyệt là
1.147.409.000 đồng.
Quỹ đất 4: Tổng diện tích khu đất đấu giá là 4.000 m2 với 21 lô đất. Đấu giá
thành công 20/21 lô đất, đạt tỷ lệ 95,2%, thu về cho ngân sách Nhà nước 21.945.261.000
đồng, vượt mức giá khởi điểm được phê duyệt là 1.836.721.000 đồng.
1.3. Đánh giá công tác đấu giá QSD đất thông qua khảo sát cán bộ và người dân
Trong tổng số 75 phiếu điều tra, trong đó có 30 phiếu phỏng vấn cán bộ tổ
chức đấu giá và 45 phiếu người tham gia đấu giá. Theo số liệu điều tra được, công
tác đấu giá QSDĐ ở tại thành phố Yên Bái được đánh giá là công khai, minh bạch,
đúng trình tự thủ tục, đúng quy chế đấu giá, tuy nhiên vẫn còn tồn tại những hạn
chế. Số liệu điều tra cũng cho thấy đa số người tham gia đấu giá có câu trả lời theo


76
hướng tích cực. Ngoài ra công tác đấu giá quyền sử dụng đất đang vẫn còn có một
số hạn chế, mức độ chưa hài lòng của người tham gia đấu giá.
1.4. Đánh giá hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Yên Bái
Hiệu quả kinh tế: tổng số tiền thu được sau khi đấu giá là 89.721.863.000
đồng, lớn hơn số tiền ước tính thu được là 85.229.541.000 đồng, tăng gấp 1,06 lần.
Hiệu quả xã hội: Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường
sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung.
Tuy nhiên, trong công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố vẫn còn tồn tại một số

hạn chế như: hình thức đấu giá, việc xác định mức giá, bồi thường GPMB, các
chính sách còn bất cấp; chưa đáp ứng được nhu cầu người tham gia đấu giá.
1.5. Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu giá
quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái
Giải pháp về chính sách Nhà nước
Giải pháp về kỹ thuật
Giải pháp về cơ chế tài chính
2. Kiến nghị.
Để giải quyết được một số tồn tại vướng mắc trên tôi có một số kiến nghị như sau:
Tăng cường quản lý giá đất sát với từng thời điểm, nhất là khi thị trường BĐS
sôi động, điều đó giúp cho Nhà nước xây dựng được giá sát với giá thị trường, hạn
chế tối đa nạn đầu cơ và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách của địa phương.
Xây dựng một giá đất hợp lý để thỏa mãn được đại đa số những đối tượng có nhu
cầu thực sự, tránh trường hợp giá quá cao nên dự án khi thực hiện sẽ khó thành công.
Các giải pháp kỹ thuật cần được hoàn thiện hơn trước khi tiến hành đấu giá,
nhất là sự đồng bộ của hạ tầng cơ sở, để tăng giá trị khu đất đấu giá và sự yên tâm
của các đối tượng khi tham gia đáu giá;
Các dự án đấu giá đất cần được thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều hơn
nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thêm nhiều nguời
tham gia.


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Tài liệu tiếng việt
1. Bộ Tài chính (2012), Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Hướng dẫn
việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày
30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

3. Bộ Tư pháp (2010), Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Quy định chi
tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010
của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
4. Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảoPhát
triển và quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội.
5. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
6. Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CPngày 04/3/2010 của Chính phủ
về Bán đấu giá tài sản;
7. Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai, Hà Nội.
8. Lê Công Hữu (2016), Thực trạng và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, TP Hà Nội,
Luận văn thạc sĩ quản lý đô thị và công trình, Trường Đại học Kiến trúc Hà
Nội.
9. Trương Ánh Linh (2013), Đánh giá tình hình thực hiện đấu giá Quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Bố Trạch tỉnh Quảng Bình, Luận văn Thạc sĩ khoa
học nông nghiệp,Trường Đại học Nông Lâm Huế.
10. Nguyễn Trung Nhân (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử
dụng đất ở tại thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, Luận văn Thạc sĩ nông
nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế.
11. Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội.


12. Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội.
13. Quốc hội (2013), Hiến Pháp 2013, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội.
14. Nguyễn Khắc Thái Sơn (2008), Bài giảng Pháp luật và chính sách đất đai,
(Dùng cho Cao học ngành Quản lý đất đai), Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên.
15. Nguyễn Võ Tiến Sơn (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử

dụng đất ở tại thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, Luận văn Thạc sĩ khoa
học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế.
16. Phạm Tấn Thịnh (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử
dụng đất ở tại huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi, Luận văn Thạc sĩ khoa học
nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế.
17. Tổng cục Địa chính(1996), Mười năm kinh doanh bất động sản tại Thâm
Quyến-Trung Quốc.
18. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá đất, NXB
Nông nghiệp, Hà Nội;
19. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất
động sản, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội.
20. Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái (2017). Báo cáo tổng hợp
kết quả thực hiện hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Yên
Bái.
21. UBND tỉnh Yên Bái, Quyết định 10/2014/QĐ-UBND ngày 18/7/2014 của
UBND: “Ban hành quy định về bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Yên
Bái”.
22. UBND thành phố Yên Bái (2017), “Báo cáo tổng kết năm 2017, phương
hướng, nhiệm vụ năm 2018)
23. UBND thành phố Yên Bái (2018), “Báo cáo tổng kết năm 2018, phương
hướng, nhiệm vụ năm 2019)


PHIẾU ĐIỀU TRA ĐỐI TƯỢNG THAM GIA ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tên khu đất đấu giá:
Quỹ đất:………………………………………………
Người phỏng vấn: …………………………………
Ngày phỏng vấn : ………………………………….

I. THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG
1. Họ tên : ...........................................................................................................
Tuổi: ........................................ Trình độ văn hóa: ............................................
Nghề nghiệp:......................................................................................................
Giới tính:

Nam,

Nữ

Chổ ở hiện nay:………………………………………………………………
Câu hỏi 1. Xin vui lòng cho biết ông (bà) Tìm kiếm nguồn thông tin về BĐS
từ đâu?
1. Qua bạn bè, họ hàng………………….....
2. Qua các trung tâm môi giới nhà đất…
3. Qua phương tiện thông tin đại chúng.
4. Qua cơ quan quản lý Nhà đất……….
5. Qua kênh thông tin khác…………….
Câu hỏi 2. Nguồn tài chính để đầu tư vào bất động sản ?
1. Vay ngân hàng, các tổ chức tín dụng ………………
2. Nguồn vốn của gia đình, họ hàng…………………..
3. Nguồn vốn thu nhập của chủ đầu tư (Hộ gia đình)…


4. Nguồn khác…………………………………….
Câu hỏi 3. Giá cả BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế của người dân
không?
1. Rất phù hợp…….
2. Phù hợp…………

3. Không phù hợp….
Câu hỏi 4. Mục đích mua BĐS của ông (bà) là gì?
1. Để ở…………………………………………………….
2. Để đầu cơ (Đợi giá tăng và bán đi)……………………………..
3. Để sản xuất kinh doanh(mở cửa hàng, nhà máy, xí nghiệp, …)..
4. Mục đích khác (Cho con cháu, tích trữ…)………………………
Câu hỏi 5. Các thửa đất đấu giá được phân lô như vậy đã hợp lý chưa?
1. Hợp lý……..
2. Chưa hợp lý…….
Câu hỏi 6: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật của các khu đất đấu giá như thế nào?
1. Rất tốt…………..
2. Tốt………………….
3. Không tốt...................
Câu hỏi 7. Thủ tục đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ tại thành phố Yên
Bái như thế nào?
1. Rất thuận tiện, nhanh chóng….
2. Bình thường……………………..
3. Khó khăn, phức tạp ……………
Câu hỏi 8. Theo ông (bà) việc tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại thành phố Yên Bái có công bằng, dân chủ và công khai không?


1. Có………………….
2. Không……………...
Câu hỏi 9. Giá trúng đấu giá so với giá thị trường như thế nào?
1. Cao hơn……..
2. Ngang nhau…….
3. Thấp hơn………………………………
Câu hỏi 10. Tác phong, thái độ phục vụ của các cán bộ thực hiện việc tổ
chức đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái như thế nào ?

1. Rất tốt..........................
2. Tốt ................... ............
3. Tạm được.....................
4. Không tốt.....................
Câu hỏi 11. Ông (bà) có đơn thư, kiến nghị gì về phiên đấu giá không?
1. Có………………….
2. Không……………...

Yên Bái, ngày
Người phỏng vấn

tháng

năm 201….

Đối tượng được phỏng vấn