Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007 đến 2011

1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




VŨ VIỆT HƢNG





ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG
GIAI ĐOẠN 2007 - 2011





LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên, năm 2012


2

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa
hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện
chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong
thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa
phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như
việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất
thanh toán tiến hành không chặt chẽ…[1]. Để khắc phục những tồn tại đó trong
những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo
vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử
dụng đất. Mặc dù mới được thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố và còn
một số bất cập như chưa tạo được cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ để xảy ra
tình trạng rửa tiền…. Tuy vậy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là
một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta.
Đối với địa bàn thị xã Tuyên Quang (nay là thành phố Tuyên Quang) nơi
tôi đã và đang công tác, đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2001 đến
nay. Việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện bằng nhiều hình thức, cơ
chế khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau.

Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá đất
qua các dự án khác nhau với các phương án đấu giá khác nhau đồng thời phân
tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và


3

quản lý đất đai qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn để đề
xuất giải pháp giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu trên, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ
chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai qua việc tổ chức
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài
"Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007 - 2011".
2. Mục đích của đề tài
Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố
Tuyên Quang giai đoạn 2007 – 2011, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm
hoàn thiện quy trình, tăng cường hiệu quả công tác đấu giá đất.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trực tiếp liên quan đến
đấu giá QSD đất, tình hình quản lý sử dụng đất của thành phố Tuyên Quang,
tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007 – 2011.
- Đánh giá được trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất.
- Phân tích được giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được kết quả đấu giá: số khu vực, số lô, số tiền sử dụng đất
trúng đấu giá.
- Nghiên cứu một số vấn đề có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất
tại các khu vực đấu giá đất: Hoàn thiện hồ sơ giao đất cho các hộ trúng đấu
giá; việc xây dựng nhà ở, sản xuất kinh doanh; việc chuyển nhượng QSD đất
sau khi trúng đấu giá.

- Đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua
các mặt.
- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất để thực hiện tốt hơn công tác đấu giá QSD đất trong giai đoạn tiếp theo.


4

Chƣơng 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Khái niệm bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất động
sản (BĐS) và động sản; mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác
nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền
với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “ Bất động
sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật
quy định”[27].
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế
thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN
(Thailand, Malaysia, Singapore) quy định đất đai và tài sản trên đất là hàng
hoá được giao dịch trên thị trường BĐS. Trung Quốc quy định đất đai và tài
sản trên đất được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng vì đất đai thuộc
sở hữu Nhà nước nên không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử
dụng đất.
Ở Việt Nam không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường

BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá như các công trình hạ tầng
mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhưng theo pháp
luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có
quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng
cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS.


5

Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là
trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản
gắn liền với đất.
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường; Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao
dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng
thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các
hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản [34].
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá
với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả [2].
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không
hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS
đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; pháp luật Trung Quốc quy định giao
dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà [31,
22].
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy

luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.2. Giá đất, định giá đất và thị trƣờng bất động sản trên Thế giới
1.2.1. Khái quát về giá đất trên Thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất


6

đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá
đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường [25, 26, 28]. Giá đất thị
trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên
khác có liên quan; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm
phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2
loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng
chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước
quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái
động.
1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản
Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một
tài sản thống nhất và gọi chung là BĐS. Trong hoạt động định giá có định giá
BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một
lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các
nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại
các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore,
Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan
trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và
phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong
hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất

động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn
ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế
giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối
với thị trường BĐS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị
trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước [33,34].
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất


7

và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau,
sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:
1.2.2.1. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một
trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước
Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng
việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các
hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp theo quy
định của pháp luật.
1.2.2.2. Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý
đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi
tiết
a. Về chế độ định giá bất động sản
Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn liền
với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và BĐS thuộc diện phải chịu thuế
hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc
chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và BĐS sản được tiến hành theo
định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước,
trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS

được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
b. Về nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản
Trình tự, thủ tục định giá đất và BĐS tại mỗi nước có thể được phân chia
thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt động
định giá được quy định tại các nước là cơ bản tương tự nhau.
c. Về phương pháp định giá đất và bất động sản
Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống,
đó là:


8

- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán của những BĐS tương tự đã
được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho
những BĐS cần định giá.
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý
thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước
tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được
khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu
tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai.
d. Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan
định giá
Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước
và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về
mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước.
- Đối với cơ quan định giá của Nhà nước:
+ Chức năng: xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện quản lý nhà nước về
công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá đất và BĐS được định giá theo chu kỳ hoặc định

giá ban đầu, những BĐS có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ
có hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (một
tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ
và đại diện của Hiệp hội định giá Trung ương – do các tổ chức định giá tư
nhân thành lập – tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham
gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh
lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra
toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ quyết định cuối cùng và có hiệu lực
pháp luật.


9

- Đối với cơ quan định giá của tư nhân: được hình thành và phát triển
trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của
khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và BĐS như: thế chấp, chuyển nhượng,
thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp
nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và BĐS của các bên có liên
quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty
trách nhiệm hữu hạn [1].
1.2.3. Đấu giá đất ở một số nước trên thế giới
Đấu giá đất ở Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành
phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công).
Theo Luật quản lý bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội Trung
Quốc thông qua ngày 05/7/1994 và có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) thì
tương tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam, tại Trung
Quốc, Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi
tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định cho một số tập thể hoặc
cá nhân và những đối tượng này có nghĩa vụ nộp tiền cho Nhà nước về quyền

sử dụng đất [10]
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng
năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm
nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở
hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ hoặc UBND
tỉnh phê chuẩn theo quy định của Chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử
dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện/ thị.
Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều
kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện/ thị về quy hoạch, xây dựng,


10

nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình
báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất
đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện/ thị trực thuộc quy định quyền hạn
của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu
giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công
trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì
phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để
đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song
phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng
thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà
nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán,
để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy
định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và

thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa
vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng
quyền sử dụng đất; nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu
hồi quyền sử dụng đất mà không bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả
kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải
làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi
chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng
hợp đồng và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai,


11

đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với
dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây
dựng khác[2].
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm
Tư vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu
tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn
hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm
1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới
sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC
có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn.
CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài
sản, tư vấn về đất xây dựng, Văn phòng thương mại về BĐS, Lập kế hoạch
đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên cứu thị trường BĐS …[33]
Theo tiến sỹ Tôn Dật Tiên, sau này là người sáng lập ra Cộng hòa Trung

Hoa, thì công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến hành trên hai
phương diện: Phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
Áp dụng các giáo huấn đó Đài Loan đã tiến hành song song 2 chương
trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc
chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu.
Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất
đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công
cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ
sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm
việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất
của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của
chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp


12

tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân.
Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết
lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành
phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm
cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành
hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công
ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là
làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt
đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được
ngoài quỹ đất khoảng 150.000 hecta đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ
tầng" còn có đạt được các thành tựu sau:
(1) - 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán.
(2) - Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.

(3) - Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi
gia đình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4) - Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.
(5) - Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6) - Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7) - Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu
tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ,
mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những
đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị
một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục
(7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát
triển ở Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên


13

đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên.
Đấu giá đất ở Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài
sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau
thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng
bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất
động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất
động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa
phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh toán được nợ và
rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán cho những
khoản nợ [10]
Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên
2000 BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây.

Trình tự tổ chức đấu giá BĐS được thể hiện trong hình 1.1.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức
quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới,
nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên
thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ có
những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai
trong cơ chế thị trường BĐS.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa
học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể
thiếu được. Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai
đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu
quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc trong những năm qua.



14

Hình 1.1: Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản ở Nhật Bản
-Trường hợp đấu giá
thành công mà không
trúng đấu giá thì người
tham gia sẽ được trả
lại tiền;
- Trường hợp đặc biệt
không bán được sẽ có
các cách xử lý tài sản
cụ thể riêng.
RA LỆNH GIAO NHÀ
TOÀ ÁN
NGƢỜI THAM GIA
ĐẤU GIÁ

LÀM THỦ TỤC THAM GIA
IÁNGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ
ĐIỀU TRA BẤT
ĐỘNG SẢN
LỰA CHỌN BẤT
ĐỘNG SẢN
QUẢNG CÁO BẤT
ĐỘNG SẢN
BỎ GIÁ CHO BẤT
ĐỘNG SẢN
MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ
QUYẾT ĐINH CHO
PHÉP BÁN
THÔNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN
XÁC NHẬN BÁN
TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN
ĐĂNG KÝ
(chuyển nhượng
quyền Sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BĐS
(Trong trường hợp có
người chiếm dụng)

GIAO BẤT ĐỘNG
SẢN


15

1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trƣờng BĐS những năm qua
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá
đất. Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở
nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:
1.3.1.1. Giai đoạn trước năm 1946
Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra
chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên
là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua
bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên
không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với
những nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, về giá đất đã được hình
thành trong giai đoạn này [31].
1.3.1.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980
Đây là giai đoạn thị trường BĐS ở nước ta bắt đầu được hình thành. Cái
mốc để đánh dấu sự hình thành thị trường BĐS ở nước ta là Bản hiến pháp
năm 1946 và sau này là Điều 11 của hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt nam
đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai
nói riêng. Tuy nhiên, thị trường BĐS trong giai đoạn này chưa có điều kiện
phát triển do tình hình chiến tranh (1946 – 1954), sau này do hình thức sở hữu
Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế tuyệt đối (1960 – 1980).
Trên thị trường, việc mua bán BĐS chủ yếu diễn ra đối với đất thổ cư, giá đất
được hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước
và pháp luật.

16

1.3.1.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993
Tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại
Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đã quy định: nghiêm cấm việc mua,
bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển
nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng
các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị
trường đất đai mà chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị
trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị).
Thị trường BĐS trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các
công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất
không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp [33]
1.3.1.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và
phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số
quan hệ đất đai đã được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy
định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác
định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa
thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều
13 Luật Đất đai 1993) [28].
1.3.2. Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam
1.3.2.1. Thực trạng giá đất và biến động của thị trường bất động sản
trên địa bàn cả nước
Cung và cầu. Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết định giá. Sức mạnh của

17

tương tác cung và cầu quyết định tới giá trị thị trường của BĐS, được phản
ảnh qua những giá bán.
Cung và cầu có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về
cơ bản là cố định (bất biến). Điều này có nghĩa là giá của đất trong một khu
vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như mật độ dân cư, tỉ lệ tăng
trưởng, mức độ thu nhập và việc làm tại địa phương, khả năng của hệ thống
giao thông vận tải, tỉ lệ lãi suất thế chấp.
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác cung và cầu quyết định giá của đất. Lưu
ý rằng đồ thị cung là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định:
bất kể giá cả, không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu
cầu của địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm d lên d' , thì giá tăng từ
điểm p lên p'.







Hình 1.2. Đồ thị cung và cầu đất đai - ngắn hạn
Mặc dù tổng số cung của đất đai là cố định, nhưng cung cho một mục
đích sử dụng đặc biệt có thể tăng lên hoặc giảm xuống. Ví dụ, đất rừng hoặc
đất nông trại ở ngoại vi một thành phố có thể được phát triển làm khu dân cư.
Cung được tăng lên sẽ làm chậm sự tăng giá. Tuy nhiên, những giới hạn thực
tế cho sự phát triển và tăng trưởng liên tục về cầu chắc chắn dẫn đến giá cao
hơn và sử dụng cần nhiều hơn, ví dụ, các lô đất nhỏ hơn và việc thay thế
những căn hộ một gia đình (xem hình 1.3).

Giá
Số lượng
p'
p
s
d d'


18

giá








Hình 1.3. Đồ thị cung và cầu đất đai đối với một thị trƣờng đặc thù
Mạng lưới giao thông của địa phương ảnh hưởng mạnh mẽ đến sơ đồ
phát triển và giá cả. Trước khi có ô tô, thị trường đất đô thị tập trung ở những
khu buôn bán gần trung tâm dẫn đến những sự chênh lệch giá đỉnh cao giữa
đất đai ở vị trí trung tâm và vùng ngoại vi. Đường sá và giao thông được cải
thiện đã làm tăng nhu cầu về đất đai vùng ngoại ô và tăng lượng cung hiệu
dụng của đất đô thị. Sự chênh lệch giá giữa đất trung tâm và vùng ngoại ô
thành phố đã giảm đi.
Việc phân vùng và những kiểm soát sử dụng đất khác đã có ảnh hưởng
trái ngược, bởi vì chúng giới hạn lượng cung sẵn có về đất đai cho một sử
dụng nhất định. Điều này thường dẫn đến giá cả nói chung cao hơn, nhưng

giá đất có tính sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn.
Các nguyên tắc cung và cầu giải thích những khác biệt lớn trong giá trị
đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm
chí giữa những vùng kế cận khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Không
một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá như vậy - chắc
chắn không phải hàng tiêu dùng không lâu bền, như thực phẩm, quần áo; cũng
không phải hàng tiêu dùng lâu bền như các trang thiết bị và ôtô; cũng không
Số lượng
p

p'
Q Q'
d d'
s


19

phải là các công trình. Nói chung, một mặt hàng càng có khả năng bất biến,
thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. [45]
1.3.2.2. Các nhu cầu về đất đai
Từ đầu năm 1990 đến nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta
đã có nhiều chuyển biến tích cực, các loại đất được khai thác sử dụng triệt để,
tiết kiệm. Theo số liệu thống kê của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ TNMT),
trên toàn bộ tổng diện tích đất tự nhiên là 32.924.100 ha, diện tích các loại đất
của năm 2000 tăng so với thời kỳ năm 1990 - 1995 như sau (không tính đất
chưa sử dụng, sông suối, núi đá):
Bảng 1.1: So sánh diện tích các loại đất của Việt Nam giai đoạn 1990-2010
Đơn vị tính : 1000 ha
LOẠI ĐẤT

Diện tích
năm 1990
Diện
tích
năm
2000
Diện
tích
năm
2010
So sánh năm
2010 và 2000
1. Đất nông nghiệp
6.993,2
9.345,4
9531,8
+186,4
2. Đất lâm nghiệp
9.395,2
11.575,4
12402,2
+826,8
3. Đất chuyên dùng
972,2
1.532,8
1669,6
+136,8
4. Đất ở nông thôn
817,8
371,0

379,3
+ 8,3
5. Đất ở đô thị
72,2
81,0
+ 8,8

Bảng thống kê trên cho thấy kết quả của việc khai thác sử dụng các loại
đất đã có hiệu quả ở nước ta trong những năm gần đây, diện tích các loại đất
nông, lâm nghiệp ngày càng tăng, đất khu dân cư nông thôn giảm dần (do từ
năm 2000 việc thống kê chuyển diện tích đất vườn liền kề vào đất nông nghiệp,
từ năm 2000 diện tích đất ở nông thôn đã có xu hướng tăng lên), đất ở đô thị có
xu hướng gia tăng do quá trình đô thị hoá. Trên cơ sở quỹ đất hiện có, các nhu
cầu về đất đai được đáp ứng đầy đủ cho các mục đích sử dụng, góp phần phục
vụ quá trình hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn, phát triển kinh tế đất nước
thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Phục vụ cho các mục tiêu trên, từ 1990


20

đến nay, cả nước đã thực hiện việc giao đất đối với các loại đất như sau:
- Đất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng với 11,49 triệu GCNQSDĐ.
- Chuyển đổi 560.000 ha đất nông, lâm nghiệp phục vụ phát triển cơ sở
hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất và mở rộng đô thị
1.3.2.3 Các nhu cầu về nhà ở
Trong thời kỳ này, hoạt động thị trường nhà ở được pháp luật thừa nhận
trên cơ sở Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, tạo ra cơ chế, chính sách và những
cơ hội cho các chủ thể SDĐ có cơ sở pháp lý để đầu tư và sử dụng đất đai có
hiệu quả, phát huy được tiềm năng sử dụng đất, cùng với sự nhậy cảm của thị

trường QSDĐ, thị trường nhà ở phát triển đột biến và sôi động nhất là khu
vực đô thị. Từ năm 1995 đến năm 2000, đất xây dựng công trình do Nhà nước
giao tăng 68.637 ha, đất ở đô thị tăng 16.827 ha, đất ở nông thôn tăng 27.726
ha. Theo số liệu thống kê, đến cuối năm 2000, quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 25.553.392 m
2
/tổng số
425.874 căn hộ, Nhà nước bán, thanh lý nhà ở cho người đang thuê nhà ở và
cấp GCN - QSDĐ của 28 tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 3.281.260 m
2

chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Theo chính sách nhà ở của nước ta, ngoài việc chuyển nhượng trao tay
về nhà ở và QSDĐ mà Nhà nước chưa kiểm soát được (khoảng 60.000 trường
hợp) thì thị trường nhà ở hiện nay đang là nhu cầu bức xúc trong đời sống xã
hội, hoạt động bán nhà kèm theo chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình,
cá nhân, xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển nhượng QSDĐ của các tổ
chức kinh tế đang trở nên rất sôi động, giá cả có biến động lớn từ 1 - 7 triệu
đ/m
2
(năm 2000) tăng lên 3 - 15 triệu đ/m
2
(năm 2001). Tính đến giữa năm
1999, cả nước có 701,4 triệu m
2
nhà ở, trong đó nhà ở đô thị là 144,5 triệu
m
2
, nhà ở nông thôn là 556,9 triệu m
2

.


21

Theo số liệu thống kê đến năm 2000, cả nước có 16,7 triệu hộ trong đó ở
đô thị có 4,0 triệu hộ, nông thôn 12,7 triệu hộ và tăng nhanh ở khu vực đô thị,
vấn đề nhà ở trong năm 2003 đã và đang được cải thiện tích cực, góp phần phát
triển kinh tế và lành mạnh hoá đời sống xã hội đối với mọi tầng lớp dân cư.
1.3.2.4 Các nhu cầu hoạt động khác về đất đai
- Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng
- Góp vốn liên doanh bằng nhà - đất với các tổ chức, cá nhân trong nước
và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh, đến nay, theo số liệu
thống kê của 55 tỉnh, thành phố trực thuộc TW, phía Việt Nam đã sử dụng giá
trị QSDĐ của 6.278 ha để góp vốn liên doanh với bên nước ngoài với tổng giá
trị gần lên tới 3,0 tỷ USD tương đương khoảng 45.000 tỷ đồng Việt Nam.
Như vậy, thị trường BĐS trong đó có thị trường QSDĐ đã khẳng định sự
tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường
BĐS ở nước ta.
1.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt nam
1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Hội nghị TW 7 khóa 8 đã khẳng định quan điểm “Quyền sử dụng đất là
hàng hoá đặc biệt” và QSDĐ là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS,
quan điểm đổi mới của Đảng " là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật
của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng,
hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất ".
Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan
đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần
ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất
đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm

tồn tại được BTNMT đánh giá " Quá trình liên tục đổi mới về chính sách,
pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong


22

áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được
điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật
phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở".
Thực hiện Nghị quyết TW 7 (phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính
sách pháp luật đất đai, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn
diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một
số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất
đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời
kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Một trong những nội dung đó là
chế định Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, chế
định này Luật Đất Đai 1988, 1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy
định thành văn, chỉ có một số NĐ, TT đề cập đến một số nội dung liên quan
đến chế định này :
- LĐĐ 1988 quy định cụ thể quyền của người SDĐ rất hạn chế, người
SDĐ chỉ " được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây
lâu năm mà người SDĐ có được một cách hợp pháp trên đất được giao",
được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử
dụng bị thu hồi.
- Từ khi có LĐĐ 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan
trọng nhất là quyền của người SDĐ được Đảng và Nhà nước mở rộng trong
điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Sau khi sửa đổi bổ
sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, một lần nữa

được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và
lợi ích của người SDĐ, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động
trong đó có thị trường QSDĐ, nhà cửa gắn liền QSDĐ. Quá trình phát triển


23

tăng trưởng kinh tế, ứng với từng thời kỳ, vấn đề cung - cầu về nhà đất cũng
biến động và phát triển mạnh, QSDĐ được chuyển nhượng trôi nổi, giấy
chuyển nhượng hợp pháp, bất hợp pháp được trao tay luân hồi không quy luật.
Dĩ nhiên tiền chuyển nhượng đất đai, nhà ở bằng giấy trao tay nó không chỉ
gây ảnh hưởng xấu trong dư luận xã hội mà còn làm tổn hại đến nền kinh tế đất
nước, Nhà nước thất thu trên tài sản do chính mình làm chủ sở hữu.
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường QSDĐ, từ
năm 1994 đến trước khi có Luật Đất đai 2003, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ
ngành có liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị trường mở
này theo từng lĩnh vực:
- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá CP -
Tài chính - Xây dựng - TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/1994/NĐ-
CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ;
- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị
định số 193/NĐ-CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị định số 89/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền
SDĐ;
- Nghị định số 85/1996/NĐ-CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy
định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
được Nhà nước giao, cho thuê đất;
- Nghị định số 86/1996/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy
định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định;

- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy
chế đấu thầu, Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số
66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một
số điều của Quy chế đấu thầu;


24

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định
chi tiết Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật thuế chuyển QSDĐ;
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-
TCĐC ngày 19/9/2999, Thông tư số 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000
mở ra giải pháp và điều kiện được cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp chưa
có GCNQSDĐ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử
dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật;
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính
phủ;
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi
hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ;
- Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền
SDĐ;
- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ Tài chính quy định về cơ chế
tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT[3].
Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ
ngành có liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị trường đất
đai này như sau:
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi

hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất[14];
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất[13];


25

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính Phủ về bán
đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho
Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban
hành quy chế bán đấu giá tài sản;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ[4];
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫ việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu
giá[5];
Gần đây nhất, ngày 04/3/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản. Đến thời điểm tháng 12/2010 tại tỉnh
Tuyên Quang đã triển khai thực hiện[17].
Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường
hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là mức

giá đấu giá đất cao nhất.
1.4.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam
1.4.2.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1988, Nhà
nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch