ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11, TP. HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

TĂNG GIA MIÊU
ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC
XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 11, TP. HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

TĂNG GIA MIÊU
ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC
XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 11, TP. HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
(Thẩm định giá)
Mã số: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN HOÀNG BẢO

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2015

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự hướng dẫn
khoa học của TS. Nguyễn Hoàng Bảo. Các nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề
tài này là trung thực và chưa được công bố dưới hình thức nào trước đây.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng 7 năm 2015
Tác giả

Tăng Gia Miêu


MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI .................................................. 1
1. 1 Lý do chọn đề tài .................................................................................................... 1
1. 2 Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 2
1. 3 Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................ 2
1. 4 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 2
1. 5 Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................... 3
1. 6 Cấu trúc của đề tài................................................................................................. 3
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ................................................................................... 5
2.1 Lý thuyết về bất động sản ..................................................................................... 5
2.1.1

Các khái niệm về bất động sản ................................................................... 5

2.1.2 Thuộc tính bất động sản ............................................................................. 6
2.2 Thị trường bất động sản ....................................................................................... 9
2.2.1 Khái niệm thị trường BĐS .......................................................................... 9

2.2.2 Phân loại thị trường BĐS ......................................................................... 10
2.2.3 Những đặc điểm của thị trường BĐS ...................................................... 11
2.2.4 Vai trò của thị trường BĐS ...................................................................... 11
2.2.5 Cung cầu thị trường BĐS ......................................................................... 13
2.2.6 Quan hệ cung – cầu thị trường BĐS ........................................................ 16
2.3 Thẩm định giá bất động sản ............................................................................... 17
2.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản ................................................... 17
2.3.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản ..................................................... 19
2.3.3 Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS ........................................................ 20
2.4 Mô hình Hedonic ................................................................................................. 23
2.4.1 Lịch sử ban đầu của mô hình Hedonic .................................................... 23
2.4.2 Mô hình định giá Hedonic ........................................................................ 25
2.4.3 Các nghiên cứu thực nghiệm .................................................................... 30
CHƯƠNG 3: QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU .................................................................... 34
3.1 Quy trình nghiên cứu .......................................................................................... 34


3.2 Quy trình chọn mẫu và thu thập dữ liệu ........................................................... 34
3.2.1 Quy trình chọn mẫu .................................................................................. 34
3.2.2 Quy trình thu thập số liệu......................................................................... 35
3.3 Định nghĩa các biến ............................................................................................. 36
3.3.1 Biến phụ thuộc ........................................................................................... 36
3.3.2 Biến độc lập ................................................................................................ 37
3.4 Mô hình hồi quy ................................................................................................... 42
3.5 Kỳ vọng dấu ......................................................................................................... 42
3.6 Các giả thiết để áp dụng mô hình ....................................................................... 42
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CÚU......................................................................... 43
4.1 Quy trình phân tích ............................................................................................. 43
4.2 Thống kê mô tả .................................................................................................... 44
4.2.1 Mô tả dữ liệu .............................................................................................. 44

4.2.2 Ma trận hệ số tương quan ........................................................................ 49
4.3 Phân tích kết quả hồi quy ................................................................................... 50
4.3.1 Kết quả hồi quy ......................................................................................... 50
4.3.2 Kiểm định hệ số Durbin-Watson ............................................................. 50
4.3.3 Kiểm định giả định không có quan sát dị biệt ........................................ 50
4.4 Kiểm định các giả định trong mô hình hồi quy ................................................ 53
4.4.1

Giả định về phân phối chuẩn của phần dư ............................................. 53

4.4.2 Giả định về tính độc lập của sai số (kiểm định không có tương quan
giữa các phần dư) ............................................................................................................... 54
4.4.3 Giả định không có tương quan giữa các biến độc lập (kiểm định đa
cộng tuyến)

..................................................................................................................... 55

4.4.4 Giả định liên hệ tuyến tính ....................................................................... 55
4.4.5 Giả định phương sai của sai số không đổi ............................................... 56
4.5 Kiểm định tìm nhân tố quan trọng nhất............................................................ 57
4.6 Phân tích ý nghĩa của hệ số hồi quy ................................................................... 57
4.7 Vận dụng mô hình vào việc định giá bất động sản ........................................... 58
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................... 60
5.1 Kết luận ................................................................................................................ 60
5.1.1 Kết luận kết quả nghiên cứu .................................................................... 60


5.1.2 Những đóng góp của đề tài ....................................................................... 62
5.1.3 Những mặt hạn chế và hướng phát triển của đề tài ............................... 62
5.2 Kiến nghị .............................................................................................................. 63

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT

NỘI DUNG

BĐS

Bất động sản

DAT

Diện tích đất

HCM

Hồ Chí Minh

HM

Mô hình Hedonic

KC

Khoảng cách từ BĐS đến Chợ Bến Thành

LG

Chiều ngang mặt đường, hẻm phía trước BĐS

NHA

Diện tích nhà

TP

Thành phố

VT

Vị trị


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.2.1 Bảng thống kê mô tả 147 quan sát ........................................................ 44
Bảng 4.3.2 Bảng kiểm định hệ số Durbin-Watson .................................................. 50
Bảng 4.3.3 Bảng mô tả biến lnNha .......................................................................... 52
Bảng 4.4.2 Bảng kết quả kiểm định tính độc lập của sai số .................................... 54
Bảng 4.5

Bảng kết quả kiểm định tìm nhân tố quan trọng nhất .......................... 57


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ
Hình 3.1 Sơ đồ quy trình nghiên cứu .................................................................... 34
Hình 3.2 Sơ đồ mô hình hồi quy giá BĐS ............................................................. 36

Hình 4.1 Sơ đồ quy trình phân tích ....................................................................... 43
Biểu đồ 4.2.1a Biểu đồ mô tả biến Price ............................................................... 45
Biểu đồ 4.2.1b Biểu đồ mô tả biến LnPrice .......................................................... 45
Biểu đồ 4.2.1c Biểu đồ mô tả biến VT .................................................................. 46
Biểu đồ 4.2.1d Biểu đồ mô tả biến DAT ............................................................... 46
Biểu đồ 4.2.1e Biểu đồ mô tả biến NHA .............................................................. 47
Biểu đồ 4.2.1f Biểu đồ mô tả biến LG .................................................................. 47
Biểu đồ 4.2.1g Biểu đồ mô tả biến ST .................................................................. 48
Biểu đồ 4.2.1h Biểu đồ mô tả biến KC .................................................................. 48
Biểu đồ 4.2.2

Biểu đồ ma trận hệ số tương quan giữa các biến .......................... 49

Biểu đồ 4.3.3

Biểu đồ mô tả biến LnNha ............................................................ 52

Biểu đồ 4.4.1

Biểu đồ kiểm định phân phối chuẩn của phần dư ......................... 54

Biều đồ 4.4.4

Biểu đồ kiểm định liên hệ tuyến tính ............................................ 55

Biểu đồ 4.4.5

Biểu đồ kiểm định phương sai thay đổi ........................................ 56

1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI
1. 1 Lý do chọn đề tài
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế vì liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn về quy mô, tính chất cũng
như giá trị nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân. Thị trường BĐS có quan hệ trực
tiếp với các thị trường khác như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng,
thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động và các thị trường khác. Theo phân
tích của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS
tăng lên một đô la Mỹ thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển
từ 1,5 đến 2 đô la Mỹ. Vì vậy, phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác
dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật
kiến trúc, để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các
ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng nhất của thị trường BĐS. Những cơn sốt
nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan tỏa sang các thị trường BĐS khác.
Đối với nhiều hộ gia đình, nhà ở không chỉ là nơi sinh sống đơn thuần mà còn là
một đại diện quan trọng trong danh mục đầu tư tài sản. Ở các nước có nền công
nghiệp phát triển thì nhà ở là một trong những thành phần quan trọng đóng góp vào
sự giàu có, đồng thời cũng là một nhân tố tác động chủ yếu lên chi tiêu và cơ hội
tiết kiệm của hộ gia đình (Case et al., 2004). Đối với mỗi quốc gia, nhà đất là một
tài sản quan trọng chiếm tỷ trọng trên 40% trong tổng số của cải xã hội. Các hoạt
động liên quan đến nhà đất chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Tham gia giao dịch trên thị trường BĐS có nhiều chủ thể khác nhau, bao gồm các
cá nhân, các doanh nghiệp và các tổ chức sự nghiệp, nhà đầu tư (trong và ngoài
nước), nhà nước, các tổ chức tài chính và người môi giới. Mỗi chủ thể đóng một vai
trò nhất định trên thị trường BĐS. Giá trị thị trường của BĐS được ước tính thông
qua việc áp dụng các phương pháp định giá và các quy trình thẩm định để phản ánh
bản chất của tài sản và các tình huống mà các tài sản có nhiều khả năng được giao

dịch trên thị trường mở (Pagourtzi et al., 2003). Có nhiều phương pháp để xác định


2

giá trị thị trường của BĐS. Pagourtzi et al. (2003) phân loại các phương pháp này
thành hai loại: truyền thống và hiện đại. Trong bài luận văn tác giả sử dụng phương
pháp truyền thống thông qua việc ứng dụng mô hình Hedonic phân tích các nhân tố
tác động đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, thành phố Hồ Chí Minh. Với những lý
do trên, tác giả chọn đề tài: “Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh
hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh” nhằm đưa ra nhận
định tổng quan về các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở, nhân tố nào có tính chất
quan trọng nhất. Từ đó, giúp người tham gia thị trường BĐS có thể ước lượng giá
BĐS một cách chính xác nhất, từ đó có thể đưa ra các quyết định đầu tư đúng đắn;
Bên cạnh đó, sẽ giúp cho những nhà quản lý có thể đưa ra những chính sách điều
hành phù hợp và hiệu quả.
1. 2 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu chung của đề tài là tìm hiểu và phân tích các nhân tố ảnh
hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh thông qua việc ứng
dụng mô hình hồi quy Hedonic. Mục tiêu cụ thể của đề tài như sau: (i) tìm hiểu
các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh;
(ii) phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ
Chí Minh; (iii) Ước lượng giá đối với các BĐS cụ thể trên địa bàn quận 11, TP.
Hồ Chí Minh.
1. 3 Câu hỏi nghiên cứu
Với mục tiêu nghiên cứu của đề tài, tác giả cần trả lời các câu hỏi sau: (i) Giá
nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi các nhân tố
nào; (ii) Trong các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP.
Hồ Chí Minh thì nhân tố nào có tính chất quyết định.
1. 4 Phạm vi nghiên cứu

Bài nghiên cứu thu thập dữ liệu theo phương pháp thuận tiện bằng cách điều tra
khảo sát các BĐS trên các tuyến đường thuộc địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh có
giao dịch mua bán thành công trong khoảng thời gian từ tháng 11/2014 đến hết


3

tháng 01/2015 bằng hình thức phỏng vấn trực tiếp chủ sở hữu BĐS thông qua bảng
khảo sát giá BĐS (Phụ lục 1).
1. 5 Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các vấn đề nghiên cứu đặt ra phù hợp với mục tiêu nghiên cứu, tác giả
đã sử dụng các phương pháp sau:
Phương pháp điều tra khảo sát được sử dụng khi tiến hành điều tra khảo sát các
nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS có giao dịch mua bán thành công trên địa bàn quận
11, TP. Hồ Chí Minh thông qua Bảng khảo sát giá BĐS (Phụ lục 1).
Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng để phân tích, tổng hợp các lý thuyết
và các nghiên cứu thực nghiệm để tìm hiểu và phân tích các nhân tố tác động đến
giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh.
Phương pháp thống kê, mô tả được sử dụng để thống kê, mô tả các dữ liệu thu thập
được từ việc điều tra khảo sát thực tế 147 quan sát có giao dịch mua bán thành công
trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí Minh thành bảng dữ liệu thứ cấp.
Phương pháp nghiên cứu định lượng được sử dụng thông qua việc ứng dụng mô
hình hồi quy Hedonic để xác định các nhân tố có ảnh hưởng đến giá BĐS, tác giả đã
xác định biến phụ thuộc và các biến độc lập của mô hình, tiến hành xây dựng hàm
hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TP. Hồ Chí
Minh thông qua việc ứng dụng mô hình Hedonic và sau đó thực hiện kiểm định các
giả định của mô hình hồi quy tìm được.
1. 6 Cấu trúc của đề tài
Đề tài nghiên cứu được cơ cấu gồm năm chương. Chương 1 giới thiệu tổng quan về
đề tài như lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, phạm vi

nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu. Tiếp theo phần giới thiệu, trong chương 2
trình bày cơ sơ lý thuyết về BĐS, thị trường BĐS, thẩm định giá trị BĐS và giới
thiệu về mô hình Hedonic. Theo sau phần lý thuyết, trong chương 3 trình bày về
khung nghiên cứu từ quy trình chọn mẫu, thu thập dữ liệu, định nghĩa các biến và
giới thiệu về mô hình hồi quy Hedonic. Tiếp theo, trong chương 4 trình bày kết quả
nghiên cứu về kết quả hồi quy và kiểm định các giả định của mô hình hồi quy. Phần


4

kết luận và kiến nghị sẽ trình bày trong Chương 5 bao gồm những đóng góp của đề
tài, những mặt còn hạn chế và hướng phát triển của đề tài, cuối cùng là những kiến
nghị của tác giả.


5

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Trong chương này tác giả trình bày các cơ sở lý thuyết nền tảng của đề
tài nghiên cứu về khái niệm và thuộc tính của BĐS; khái niệm, phân loại, đặc điểm
và vai trò của thị trường BĐS, cung cầu thị trường BĐS và quan hệ cung – cầu thị
trường BĐS; khái niệm về thẩm định giá trị bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng
đến giá BĐS; giới thiệu về mô hình Hedonic (HM).
2.1 Lý thuyết về bất động sản
2.1.1

Các khái niệm về bất động sản

Thuật ngữ BĐS được sử dụng phổ biến ở nhiều quốc gia và ở mỗi nước đều có
những quy định cụ thể đã được luật hóa.

Hệ thống pháp luật của các nước trên thế giới đều đồng nhất ở chỗ xem BĐS gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác
định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 517, Điều 518
Luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 94, Điều 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang
Đức; Điều 139 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga). Tuy nhiên, nước Cộng hòa
Liên Bang Nga quy định cụ thể BĐS là mảnh đất, không phải đất đai nói chung.
Việc quy định cụ thể như nước Cộng Hòa Liên Bang Nga là hợp lý bởi đất đai nói
chung là một bộ phận của lãnh thổ, không thể được xem là đối tượng của giao dịch
dân sự. Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những quy định
riêng thể hiện ở tiêu chí phân loại, tạo ra khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất
động sản và động sản.
Mặc dù các nước đều đồng nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai nhưng mỗi nước lại có quan điểm khác nhau về những tài sản gắn
liền với đất đai được coi là BĐS. Theo Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã được bứt khỏi cây được
coi là động sản. Quy định này cũng được quy định ở Bộ Luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài
Gòn cũ; Luật Dân sự Nhật Bản. Trong khi đó, theo Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan
quy định BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền


6

gắn liền với việc sở hữu đất đai, còn Luật Dân sự Đức lại quy định BĐS bao gồm
đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Ở Việt Nam, theo Điều 174 Bộ Luật Dân sự năm 2005 của Nước Cộng hòa Xã
hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định BĐS là các tài sản bao gồm đất đai; nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật quy định.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, BĐS là đất đai và những công trình do

con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng với những
tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất.
Từ các định nghĩa trên, cho thấy định nghĩa về BĐS rất rộng và đa dạng nhưng theo
cách hiểu khi làm đề tài nghiên cứu thì BĐS được hiểu là đất đai và tài sản vật chất
gắn liền với đất đai, có tính không thể dịch chuyển được.
2.1.2

Thuộc tính bất động sản

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, chính những thuộc tính sau đây khiến
cho hàng hóa BĐS khác biệt so với những hàng hóa khác.
(i) Tính bất động – BĐS có tính bất động vì BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn
liền với đất được định vị bằng tọa độ vị trí cố định. Tọa độ vị trí này được xác lập
bởi cơ quan địa chính và được ghi rõ trên giấy chứng nhận bao gồm các thông tin về
sơ đồ thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích đất, diện tích nhà và các thông tin khác.
Về mặt lý thuyết, con người có thể di dời các tài sản gắn liền với đất, bề mặt đất
nhưng không thể di dời được tọa độ vị trí của đất.
(ii) Tính khan hiếm – BĐS có tính khan hiếm vì BĐS gắn liền với tài nguyên đất
mà tài nguyên đất có tính hữu hạn. Có thể giải thích tính khan hiếm là do khan hiếm
tuyệt đối và khan hiếm tương đối.
Thứ nhất, tính khan hiếm tuyệt đối là do diện tích của lãnh thổ, quốc gia, khu vực,
địa phương có diện tích đất hữu hạn. Quy mô về diện tích đất cấp quốc gia chỉ thay
đổi khi xảy ra chiến tranh hoặc do thay đổi cơ chế quản lý sáp nhập, chia tách ranh
giới địa chính bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, tổng bề mặt diện tích


7

đất là không đổi và sự thay đổi về ranh giới, lãnh thổ, diện tích đều do tác động từ
con người. Bên cạnh đó, tài nguyên đất là tài nguyên không thể tái tạo, do đó không

thể làm tăng diện tích đất bằng các phương tiện kỹ thuật mặc dù trình độ khoa học
công nghệ ngày nay rất phát triển.
Thứ hai, tính khan hiếm tương đối bị tác động bởi hai yếu tố. Yếu tố tác động thứ
nhất là do việc tăng dân số cơ học ở nước ta quá nhanh, làm cho nhu cầu về sinh
sống, sinh hoạt, sản xuất, nghỉ ngơi tăng lên, điều này tác động rất mạnh đến quỹ
đất làm cho tính khan hiếm trở nên căng thẳng hơn. Yếu tố tác động thứ hai là do
kinh tế phát triển, thu nhập của cộng đồng dân cư tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất
để ở, nghỉ dưỡng, kinh doanh, sản xuất tăng làm cho tài nguyên đất trở nên khan
hiếm hơn.
(iii) Tính bền vững theo thời gian – BĐS là tài sản được sử dụng lâu dài, riêng đất
đai thì bền vững theo thời gian và không thay đổi trạng thái vật chất. Chất lượng
của đất phụ thuộc vào sự khai thác và sử dụng của con người. Công trình gắn liền
với đất thì thời hạn sử dụng tùy thuộc vào vật liệu, kiến trúc và địa chất của nó. Đây
cũng là lý do trong các quy định về nghiệp vụ kế toán không được tính khấu hao
cho đất, chỉ tính khấu hao đối với phần công trình gắn liền với đất và thời gian khấu
hao (tuổi thọ) phụ thuộc vào loại công trình.
Mỗi BĐS đều có tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt với
điều kiện thị trường trong trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS
lại ngang bằng với lợi ích thu được. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá
nhiều vì nó chấm dứt khi kết cấu chịu lực chủ yếu của kiến trúc và công trình xây
dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong
trường hợp này, để kéo dài tuổi thọ vật lý và có thể chứa được nhiều lần tuổi thọ
kinh tế của BĐS nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn
hơn là phá đi và xây dựng mới. Thực tế đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có
liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó, cụ thể như tuổi thọ kinh tế của nhà ở,
khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; tuổi thọ kinh tế của nhà xưởng công nghiệp, nhà
ở phổ thông là trên 45 năm.


8

(iv) Tính đa chức năng sử dụng – BĐS là tài sản có nhiều chức năng sử dụng, về
mặt lý thuyết tài nguyên đất là yếu tố đầu vào của tất cả các hoạt động của con
người, ví dụ như sử dụng đất xây dựng nhà ở, làm nhà xưởng để sản xuất, trồng trọt
canh tác nông nghiệp, làm nơi để nghỉ dưỡng; còn nhiều công trình, tài sản gắn liền
với đất, con người có thể xây dựng phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau.
(v) Tính không đồng nhất – Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt không đồng nhất với
các tài sản khác, điều này thể hiện ở chỗ đất đai đều có tọa độ vị trí khác biệt; chất
lượng đất khác nhau; địa hình nơi cao, nơi thấp; cảnh quan, môi trường không đồng
nhất; Bên cạnh đó, các tài sản gắn liền với đất cũng có kết cấu, kiến trúc, trang thiết
bị rất phong phú và đa dạng.
(vi) Có giá trị cao – Tài sản BĐS trong mỗi gia đình, doanh nghiệp thường chiếm tỷ
trọng cao trong tổng danh mục tài sản, nguyên nhân do tài nguyên đất là hữu hạn và
khan hiếm nên giá trị giao dịch liên quan đến đất thường rất cao ví dụ như các giao
dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng, cho thuê, thế chấp và các giao dịch khác;
hơn nữa công trình gắn liền với đất cũng có giá trị xây dựng lớn nên giá trị của BĐS
trên thị trường thường cao so với nhiều tài sản khác.
(vii) Chi phí giao dịch cao – Khi giao dịch BĐS người ta hay đắn đo, cân nhắc trước
khi đưa ra quyết định do tài sản BĐS có giá trị lớn, do đó dịch vụ của các tổ chức
môi giới có vai trò xúc tác giúp giao dịch thành công và thù lao mà các tổ chức này
nhận được theo tỷ lệ giá giao dịch thành công nên dẫn đến chi phí giao dịch tăng.
Ngoài ra, các khoản phí khác như lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển
nhượng BĐS cũng góp phần làm tăng chi phí giao dịch.
(viii) Chịu sự quản lý chặt chẽ của thể chế pháp luật – Đất đai trong BĐS là tài
nguyên của quốc gia, gắn liền với các khía cạnh chủ quyền, an ninh, quốc phòng,
phát triển kinh tế - xã hội do đó rất nhiều cơ quan quản lý ban hành các văn bản
pháp quy nhằm quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả.
(ix) Chuyển hóa thành tiền kém – đây là tính chất đặc biệt của BĐS. So với thị
trường chứng khoán, vàng vật chất, ngoại tệ thì BĐS có sức hấp dẫn với các nhà
đầu tư, nhưng việc chuyển hóa thành tiền của ba thị trường đầu luôn thuận tiện hơn

9

vì không phải lúc nào BĐS cũng được giao dịch do các giao dịch BĐS thường có
giá trị lớn và chịu sự quản lý chặt chẽ của các thể chế pháp luật.
(x) Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội – vì BĐS có tính chất bất
động do đó BĐS gắn liền với phong tục, tập quán, thị hiếu của địa phương nơi BĐS
đó tọa lạc. Những yếu tố có thể là thích ở nhà thấp tầng, lô đất vuông vức, chọn
hướng nhà, không thích lô đất tóp hậu, tránh đường giao thông hướng vào lô đất.
2.2 Thị trường bất động sản
2.2.1

Khái niệm thị trường BĐS

Hiện nay, có rất nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường. Hiểu theo nghĩa đen thì
thị trường là nơi mua bán hàng hóa. Theo quan điểm từ thời cổ đại đến cách đây gần
một thế kỷ, người ta hiểu thị trường là nơi để thực hiện hành vi mua bán. Và theo
quan điểm hiện nay thì định nghĩa về thị trường trở nên đa dạng hơn.
Theo Paul A. Samuelson (1989), thị trường là một quá trình trong đó người mua và
người bán một thứ hàng hóa tác động qua lại nhau để xác định giá cả và số lượng
hàng hóa.
Theo Rober S. Pindyek và Daniel L. Rubinfeld (1994), một thị trường là một tập
hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, dẫn đến khả năng
trao đổi.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, thị trường là một môi trường trong đó
sự trao đổi hàng hóa hay dịch vụ giữa người mua và người bán được thực hiện
thông qua cơ chế giá cả.
Tương tự như khái niệm về thị trường nói chung, có nhiều cách hiểu khác nhau về
thị trường BĐS nhưng có cùng một điểm chung về thị trường BĐS đó là tổng các

quan hệ giao dịch BĐS hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ
chế giá, tại một thời điểm xác định.
Theo Viện Thẩm định giá Hoa Kỳ thì thị trường là tập hợp các thỏa thuận trong đó
những người bán và những người mua gặp gỡ nhau thông qua cơ chế giá cả. Thị
trường BĐS là nơi tương tác giữa các cá nhân chuyển đổi quyền sở hữu tài sản để
nhận tài sản khác là tiền.


10

Theo Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa (2012), thị trường BĐS là tổng
hòa các quan hệ giữa cung và cầu về các quyền của bất động sản theo quy luật thị
trường và theo quy định của luật pháp.
Do có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, theo cách hiểu khi làm đề tài,
tác giả thống nhất áp dụng khái niệm theo Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh
Hoa (2012).
2.2.2 Phân loại thị trường BĐS
Để hiểu rõ hơn về thị trường BĐS không chỉ là giao dịch mua bán, chuyển nhượng
vì trong thực tế thị trường BĐS ngoài giao dịch mua bán chiếm tỷ trọng lớn nhất,
còn có các giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và các giao dịch khác rất phong phú và đa dạng. Đồng thời, cũng phải xác định
rõ thị trường nhà và đất chỉ là hai phân khúc lớn xét theo quan điểm loại hình BĐS,
ngoài ra còn có những phân khúc khác nằm trong hệ thống như thị trường BĐS
thương mại, thị trường BĐS dịch vụ, BĐS công nghiệp và nhiều thị trường BĐS
khác. Do đó, chúng ta cần biết về cách phân loại và nhận dạng những thuộc tính
cũng như những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS.
Tùy theo những quan điểm khác nhau có thể phân loại thị trường BĐS thành nhiều
dạng khác nhau, cụ thể như sau:
(i) Theo quan hệ giao dịch, thị trường BĐS bao gồm các dạng sau: thị trường mua
bán, chuyển nhượng quyền sử dụng (dành cho đất ở); thị trường cho thuê; thị trường

thế chấp; thị trường bảo hiểm và các thị trường khác;
(ii) Theo quan điểm hàng hóa BĐS, thị trường BĐS bao gồm các loại sau: thị
trường đất đai (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở); thị trường nhà ở (nhà phố,
nhà liên kế, biệt thự, nhà vườn); thị trường BĐS dịch vụ (khách sạn, cao ốc văn
phòng, nhà thuê, bến cảng); thị trường BĐS thương mại (chợ, trung tâm thương
mại, cửa hàng, siêu thị); thị trường BĐS công nghiệp (nhà xưởng, khu chế xuất,
khu công nghiệp).
(iii) Theo mức độ kiểm soát của Chính phủ, thị trường BĐS gồm hai dạng là thị
trường chính thức và thị trường phi chính thức.


11

(iv) Theo thu nhập có thể phân thị trường BĐS chia ra thành ba thị trường sau: thị
trường dành cho người thu nhập thấp; thị trường dành cho người thu nhập trung
bình và thị trường dành cho người thu nhập cao.
(v) Theo trình tự tham gia thị trường của việc khai thác dự án BĐS, có thể phân
loại thị trường BĐS thành các loại: thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(giao đất, cho thuê đất); thị trường lập dự án và xây dựng các công trình (thị trường
sơ cấp); thị trường mua bán, cho thuê hoặc các giao dịch khác (thị trường thứ cấp).
2.2.3 Những đặc điểm của thị trường BĐS
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt so với các loại hàng hóa khác, do đó thị
trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng mà chúng ta có thể nhận dạng như sau:
(i) Bản chất của giao dịch BĐS là giao dịch các quyền, lợi ích của BĐS đó, không
trao đổi bằng hiện vật như nhiều tài sản khác.
(ii) Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, điều này thể hiện qua
các đặc điểm như không có thị trường trung tâm; tham gia và rút khỏi thị trường
chậm; thông tin bất cân xứng giữa các bên giao dịch; hàng hóa BĐS không đồng
nhất và chịu sự quản lý chặt chẽ của hệ thống pháp luật.
(iii) Thị trường bất động sản có mối tương quan chặt chẽ với thị trường vốn, thị

trường tài chính.
(iv) Thị trường BĐS mang đậm tính khu vực, vì đất đai là yếu tố không thể tách rời
của mỗi BĐS, do đó BĐS có thuộc tính không di dời được, vì vậy mà cung – cầu
BĐS mang tính địa phương về phong cách, kiểu mẫu, yếu tố tâm lý, phong thủy,
chính sách, cũng như phong tục, tập quán và thị hiếu nơi BĐS đó tọa lạc.
(v) Ở nước ta, giao dịch ngầm chiếm tỷ trọng cao trong hệ thống thị trường BĐS.
2.2.4 Vai trò của thị trường BĐS
Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân tác động trực tiếp lên
tốc độ tăng trưởng kinh tế tùy thuộc vào từng thời kỳ phát triển, do đó nhận thức
đầy đủ về vai trò của thị trường BĐS sẽ có ý nghĩa rất lớn trong việc xây dựng
chiến lược phát triển trong tương lai. Vai trò của thị trường BĐS thể hiện qua các
điểm sau:


12

(i) Phát triển thị trường BĐS góp phần phát triển thị trường vốn.
Khi chủ tài sản có nhu cầu vay vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh có thể sử
dụng BĐS để làm tài sản thế chấp đảm bảo cho khoản vay, khi được định chế tài
chính chấp thuận cho vay thì BĐS vẫn được chủ sở hữu hoặc người được quyền sử
dụng khai thác, vận hành. Bên vay và bên cho vay đều hưởng lợi, về mặt kinh tế sẽ
thúc đẩy thị trường vốn, tín dụng phát triển vì nguồn vốn vay được đưa vào hoạt
động sản xuất kinh doanh tạo ra của cải, vật chất cho xã hội.
(ii) Phát triển thị trường BĐS nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước
Với hệ thống pháp luật quản lý tốt thì khi thị trường BĐS phát triển tất cả các giao
dịch sẽ được đăng ký và các bên tham gia thị trường sẽ thực hiện các nghĩa vụ thuế,
góp phần tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.
(iii) Phát triển thị trường BĐS nhằm mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở
rộng quan hệ quốc tế, chuyển giao công nghệ và kỹ năng quản lý. Đồng thời, tạo
điều kiện phát triển cho các thị trường bổ trợ

Khi thị trường BĐS phát triển, không những có cơ hội tiếp cận với công nghệ mới
trong kiến trúc, xây dựng cũng như quy trình kỹ thuật, kỹ năng quản lý từ các đối
tác liên doanh, mà còn tạo điều kiện cho các thị trường bổ trợ như thị trường vật tư,
lao động trong ngành xây dựng, thiết kế, trang trí nội thất và các thị trường khác có
điều kiện phát triển.
(iv) Góp phần vào sự ổn định cuộc sống, an ninh – xã hội
Thị trường BĐS phát triển kéo theo nhiều dự án được triển khai, hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội cũng dần hình thành, những khu nhà ở khang trang, tiện nghi hơn
không những tạo nên diện mạo mới của các khu đô thị, mà còn góp phần to lớn
trong việc phát triển an sinh – xã hội cho cộng đồng.
(v) Thúc đẩy hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý
Mối tương quan giữa hệ thống pháp luật về quản lý thị trường và bản thân thị
trường BĐS luôn tồn tại quy luật cân bằng, điều này có thể hiểu rằng nếu cơ chế
luật nhằm quản lý thị trường BĐS tốt sẽ tạo động lực tốt để phát triển thị trường và
ngược lại nếu cơ chế quản lý lạc hậu hoặc không phù hợp thì hệ lụy sẽ làm cho thị


13

trường phát triển lệch lạc hoặc chậm phát triển, do đó sự phát triển của thị trường
BĐS sẽ làm cơ sở để hoàn thiện hơn về cơ chế chính sách quản lý thông qua các
văn bản pháp quy ngày càng hoàn thiện, thực tế và phù hợp hơn.
(vi) Sử dụng hợp lý, hiệu quả tài nguyên đất.
Vai trò khác của thị trường BĐS là khi thị trường phát triển xu hướng giá của tài
nguyên đất thông thường sẽ tăng lên theo thời gian, trong dài hạn điều này sẽ tác
động đến hành vi của người quản lý, khai thác, sử dụng BĐS là hướng tới sử dụng
hợp lý và hiệu quả hơn tài nguyên đất.
2.2.5 Cung cầu thị trường BĐS
(i) Cung thị trường BĐS
Cung thị trường BĐS là toàn bộ lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để

giao dịch tại một thời điểm với một mức giá nhất định. Về lý thuyết cung thị trường
BĐS chịu tác động bởi các nhiều yếu tố và được phân loại thành hai nhóm sau:
Thứ nhất, nhóm yếu tố giá bao gồm giá BĐS hàng hóa, giá BĐS thay thế, giá các
yếu tố đầu vào (nguyên vật liệu, vật tư, lao động).
Đối với hàng hóa thông thường, cung hàng hóa co giãn tỷ lệ thuận với giá của nó
hay nói cách khác khi giá của một loại hàng hóa tăng thì cung thị trường của hàng
hóa đó tăng và ngược lại, nhưng đối với BĐS hàng hóa trong ngắn hạn quy luật
cung có thể không đúng, vì trong ngắn hạn khi giá của BĐS hàng hóa tăng thì lượng
cung BĐS hàng hóa đó hầu như không thay đổi, vì lượng cung đất đai là yếu tố
không thể thiếu của BĐS, BĐS là tài nguyên khan hiếm, chịu sự quản lý chặt chẽ
của pháp luật, dự án BĐS không thể cung ứng ngay sản phẩm vì thủ tục hành chính
rờm rà, vốn lớn, thời gian xây dựng dài.
Về lý thuyết cung thị trường BĐS chịu tác động của giá các yếu tố đầu vào hay nói
cách khác nếu giá nguyên vật liệu, vật tư trong ngành xây dựng thấp thì cung thị
trường hàng hóa BĐS sẽ tăng lên và khi giá các yếu tố đầu đó có xu hướng tăng lên
thì cung thị trường BĐS hàng hóa sẽ có xu hướng giảm.


14

Thứ hai, nhóm yếu tố ngoại tác bao gồm chính sách quy hoạch, chính sách thuế,
chính sách lãi suất, tín dụng, chính sách đầu tư, thủ tục hành chính, công nghệ xây
dựng, yếu tố tâm lý người cung ứng, số lượng doanh nghiệp tham gia thị trường.
Chính sách thuế, lãi suất, tín dụng tác động mạnh mẽ đến cung thị trường BĐS bởi
vì giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Hầu
như dự án BĐS nào cũng cần lượng vốn lớn, một phần do chính chủ đầu tư bỏ ra,
một phần do liên doanh góp vốn, hay phát hành cổ phiếu huy động vốn từ thị trường
chứng khoán và phần lớn lượng vốn còn lại phải vay của các định chế tài chính. Vì
vậy chính sách lãi suất, tín dụng và các chính sách tài chính khác có ý nghĩa rất
quan trọng đối với cung thị trường BĐS.

Nguồn cung BĐS phụ thuộc vào chính sách đầu tư vì BĐS hàng hóa có thể do các
cơ quan nhà nước đầu tư xây dựng từ các nguồn vốn ngân sách, các quỹ nhà ở khác
nhau thuộc sở hữu nhà nước và thông qua khu vực công nhà nước điều tiết quan hệ
cung cầu trên thị trường. Bên cạnh khu vực nhà nước nguồn cung BĐS chủ yếu
hình thành từ khu vực tư nhân do các doanh nghiệp, cá nhân thực hiện bằng nguồn
vốn của mình phải tuân thủ các nguyên tắc, quy định của các văn bản pháp luật và
nhà nước thực hiện điều tiết khu vực tư nhân bằng chính sách quy hoạch, các quy
định và tiêu chuẩn xây dựng. Thực tế cho thấy rằng khi hệ thống các văn bản pháp
quy càng không chặt chẽ và đồng bộ thì sẽ dẫn đến là hoạt động phi chính thức hay
gọi cách khác là thị trường ngầm sẽ càng tăng dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị
trường BĐS trên toàn cục.
Mặt khác nguồn cung BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính sách quy hoạch sử dụng của
hệ thống chính trị hay quyết định phân cấp của chính quyền địa phương vì tài
nguyên đất ở nước ta được hiến pháp quy định đất đai là tài sản của toàn dân, nhà
nước là cơ quan quản lý.
(ii) Cầu thị trường BĐS
Cầu thị trường BĐS là toàn bộ lượng BĐS hàng hóa mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán tại một thời điểm với một mức giá nhất định.


15

Chúng ta cần phân biệt giữa nhu cầu và cầu thị trường BĐS vì giữa chúng có sự
khác biệt về quy mô, phạm vi đối tượng xuất hiện. Ví dụ như cầu thường xuất hiện
với quy mô lớn và trên phạm vi rộng với tất cả đối tượng, nhưng cầu thực tế trên thị
trường lại không hoàn toàn trùng khớp do những nhu cầu không có khả năng thanh
toán thì lượng nhu cầu này không trở thành cầu trên thị trường, có những cá nhân
không có nhu cầu sử dụng nhưng có lượng tiền nhàn rỗi sẵn sàng mua BĐS đầu cơ
kiếm lợi trở thành lực lượng cầu xuất hiện trên thị trường. Chính sự khác biệt nêu
trên, cầu thị trường là phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh

toán và điều kiện hoạt động của thị trường.
Cầu thị trường BĐS hình thành trên những điều kiện bao gồm như sau: sự xuất hiện
của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thỏa
mãn bằng các quỹ BĐS sẵn có chính cho bản thân họ; Để đảm bảo khả năng thanh
toán cho các nhu cầu này phải có nguồn lực lượng tài chính, chỉ khi có các nguồn
lực tài chính cho thanh toán các nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị
trường;Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người đầu cơ
chờ BĐS tăng giá để kiếm lời; Phải có thị trường là môi trường để nhu cầu có khả
năng thanh toán trở thành cầu thực.
Cầu thị trường BĐS có nhiều loại khác nhau, song lượng cầu về đất đai và nhà ở
chiếm tỷ trọng lớn nhất. Cầu thị trường đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất
công nghiệp, giao thông, các công trình cộng đồng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây
dựng các loại nhà và các công trình xây dựng khác. Cầu thị trường về nhà đất xuất
hiện rộng rãi và sôi động nhất trên thị trường BĐS. Trên thị trường nhà đất ngoài
cầu thị trường nhà đất thông thường còn xuất hiện cầu giả tạo của nhà kinh doanh
BĐS, điều này làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở làm căng thẳng trong quan hệ
cung cầu và hệ lụy là giá BĐS tăng, giảm đột biến tại những thời điểm nhất định.
Những yếu tố tác động đến cầu thị trường BĐS bao gồm như: giá của BĐS hàng
hóa, quy mô dân số, thu nhập của dân cư; chính sách quy hoạch, đô thị hóa; chính
sách tín dụng và chính sách chính sách thuế; yếu tố tâm lý người tiêu dùng; số
lượng nhà đầu cơ, đầu tư, người mua; thị hiếu người tiêu dùng và các yếu tố khác.


16

Sự gia tăng về dân số là áp lực lớn làm gia tăng về nhu cầu nhà ở và đất ở, khi dân
số tăng thêm nhu cầu về sản xuất, thương mại, dịch vụ và nhu cầu khác tăng áp lực
nhu cầu về BĐS. Thu nhập tăng là điều kiện cơ bản để nâng cao chất lượng cuộc
sống, nhu cầu về nhà ở, đất ở và hoạt động sản xuất tăng lên đáng kể. Chính sách
quy hoạch, đô thị hóa tác động rất lớn lên cầu thị trường vì ai cũng muốn sống trong

khu vực có hạ tầng kỹ thuật, xã hội ổn định, có môi trường sống trong lành, cảnh
quan tốt. Mặt khác, chính sách thuế và tín dụng cũng tác động không nhỏ đến cầu
thị trường, khi có chính sách hỗ trợ về lãi suất hay mở cửa tín dụng cho thị trường
BĐS, thị trường sẽ có những phản ứng tức thời và cầu thị trường sẽ tăng lên rõ rệt.
Quá trình đô thị hóa ở nước ta là quá trình tập trung khu dân cư và mở rộng không
gian đô thị không chỉ gia tăng cầu thị trường rất lớn về nhà ở đô thị mà còn các
công trình kiến trúc chức năng như cao ốc văn phòng, khách sạn, thương mại, dịch
vụ. Mặt khác thị hiếu của người tiêu dùng về kết cấu hạ tầng, kiểu mẫu BĐS và các
yếu tố khác cũng tác động đến cầu thị trường BĐS.
2.2.6 Quan hệ cung – cầu thị trường BĐS
Trong thị trường cạnh tranh thông thường, giá cả của hàng hóa sẽ điều tiết cung cầu,
nếu giá cả của một loại hàng hóa tăng sẽ kích thích cung làm cho lượng cung của
hàng hóa đó có xu hướng tăng lên, bên cạnh đó giá tăng sẽ có tác động đến cầu, làm
lượng cầu giảm và ngược lại khi giá giảm cầu thị trường có xu hướng tăng lên
nhưng lượng cung của thị trường hàng hóa sẽ có xu hướng giảm. Tại một thời điểm
khảo sát về dạng hàng hóa cung và cầu tương tác nhau hình thành giá cân bằng và
sản lượng cân bằng, nhưng theo lý thuyết cung và cầu chịu tác động bởi rất nhiều
yếu tố nên giá cân bằng sẽ thay đổi và hình thành giá cân bằng mới. Do đó, khi
quan sát giá thị trường của một loại hàng hóa BĐS tại một thời điểm người ta đưa ra
nhận xét về quan hệ cung cầu và phân tích những yếu tố tác động lên giá nhằm tìm
ra những giải pháp thích hợp hướng tới tối ưu hóa hoạt động sản xuất kinh doanh.
Nhưng BĐS là hàng hóa đặc biệt vì nguồn cung tài nguyên đất vừa hạn chế, vừa
chịu sự quản lý chặt chẽ của hệ thống pháp luật và công trình BĐS được thiết kế,