Các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của công tác quản lý dự án chung cư trung bình tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

Nguyễn Thanh Tiên

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ
THÀNH CÔNG CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN
CHUNG CƯ TRUNG BÌNH
TẠITHÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

Nguyễn Thanh Tiên

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ
THÀNH CÔNG CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN
CHUNG CƯ TRUNG BÌNH
TẠITHÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
Mã số: 60.34.01.02

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN VĂN TÂN

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2013


i

LỜI CAM ĐOAN
Luận văn Thạc sỹ Kinh tế với đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công
của công tác quản lý dự ánchung cư trung bìnhtại Thành phố Hồ Chí Minh” là
công trình do chính tôi nghiên cứu dưới sự hướng dẫn của Tiến sỹ Nguyễn Văn Tân.
Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về nội dung và tính trung thực của đề tài này.
Tác giả

Nguyễn Thanh Tiên


ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................i
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT .......................................................iv
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ................................................................................. v
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ......................................................................vi
CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU.................................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của Luận văn ............................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2
1.3. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 3
1.4. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 3
1.5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 3
1.6. Ý nghĩa thực tiễn của Luận văn .......................................................................... 3

1.7. Kết cấu của luận văn ........................................................................................... 4
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ CHUNG CƯ ........ 5
2.1. Cơ sở lý thuyết về quản lý dự án ........................................................................ 5
2.1.1.

Dự án ........................................................................................................ 5

2.1.2.

Quản lý dự án ........................................................................................... 5

2.1.3.

Vòng đời dự án ......................................................................................... 7

2.1.4.

Các hình thức quản lý dự án ..................................................................... 8

2.1.5.

Các nội dung QLDA................................................................................. 9

2.2. Tiêu chí đánh giá sự thành công của quản lý dự án ......................................... 11
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của quản lý dự án ........................... 14
2.3.1.

Tổng quan ............................................................................................... 14

2.3.2.

Một số mô hình nghiên cứu về sự thành công của công tác QLDA ...... 18

2.3.3.

Mô hình nghiên cứu đề xuất và giả thuyết nghiên cứu .......................... 20

2.4. Tổng quan về chung cư trung bình ................................................................... 22
2.4.1.

Khái niệm về chung cư ........................................................................... 22

2.4.2.

Phân loại chung cư ................................................................................. 22

2.4.3.

Chung cư trung bình ............................................................................... 25


iii
2.4.4.

Vai trò của nhà ở và chung cư trung bình .............................................. 25

2.5. Tình hình đầu tư và QLDA chung cư trung bình tại TPHCM ......................... 26
2.6. Tóm tắt chương 2 .............................................................................................. 28
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................... 30
3.1. Thiết kế nghiên cứu .......................................................................................... 30

3.1.1.

Thang đo ................................................................................................. 30

3.1.2.

Chọn mẫu................................................................................................ 31

3.2. Kỹ thuật phân tích dữ liệu thống kê ................................................................. 34
3.2.1.

Kiểm định độ tin cậy thang đo ............................................................... 34

3.2.2.

Phân tích nhân tố .................................................................................... 34

3.2.3.

Phân tích hồi quy .................................................................................... 35

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................... 36
4.1. Kết quả nghiên cứu định tính ........................................................................... 36
4.1.1.

Giới thiệu chung ..................................................................................... 36

4.1.2.

Thang đo sự thành công của công tác QLDA ........................................ 37

4.1.3.

Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của công tác QLDA ..
................................................................................................................ 37

4.2. Kết quả nghiên cứu định lượng ........................................................................ 41
4.2.1.

Thông tin mẫu ........................................................................................ 41

4.2.2.

Kết quả kiểm định thang đo ................................................................... 42

4.3. Tóm tắt chương 4 .............................................................................................. 55
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................. 56
5.1. Giới thiệu .......................................................................................................... 56
5.2. Kết luận............................................................................................................. 56
5.3. Kiến nghị .......................................................................................................... 57
5.4. Những hạn chế của Luận văn ........................................................................... 58
5.5. Hướng nghiên cứu tiếp theo của Luận văn ....................................................... 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 1
PHỤ LỤC


iv

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

Các ký hiệu, chữ viết tắt

Tiếng Anh

CĐT
FIDIC

Chủ đầu tư
International Federation of

Hiệp Hội Quốc Tế Các Kỹ

Consulting Engineers

Sư Tư Vấn

GĐDA
PMBOK

PMI

Tiếng Việt

Giám đốc dự án
Project Management Body

Khung kiến thức quản lý

OfKnowledge

dự án

Project Management Institute Viện quản lý dự án Hoa Kỳ

QLDA

Quản lý dự án

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh


v

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Bảng 2.1: Tóm tắt các tiêu chí đánh giá sự thành công của quản lý dự án. ................... 13
Bảng 2.2: Tóm tắt các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của công tác QLDA........ 18
Bảng 4.1: Tóm tắt các thành phần cấu thành thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến sự
thành công của công tác QLDA chung cư trung bình tại TP.HCM. ............................. 40
Bảng 4.2: Kết quả kiểm định thang đo sự thành công của công tác QLDA (lần 1) ...... 43
Bảng 4.3: Kết quả rút trích nhân tố ................................................................................ 44
Bảng 4.4: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett ............................................................ 45
Bảng 4.5: Bảng kết quả rút trích nhân tố ....................................................................... 45
Bảng 4.6: Bảng ma trận mẫu đã xoay ............................................................................ 46
Bảng 4.7: Độ tin cậy của thang đo ................................................................................. 48
Bảng 4.8: Kết quả thủ tục chọn biến ............................................................................. 50


vi

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 2.1: Ảnh hưởng của các biến theo thời gian thực hiện dự án.................................. 8
Hình 2.2: Mô hình nhân tố ảnh hưởng đến thành công hay thất bại của dự án ............. 19
Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu đề xuất .......................................................................... 21
Hình 4.1: Mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của công tác
QLDA chung cư trung bình ........................................................................................... 51
Hình 4.2: Biểu đồ phân tán giữa các phần dư và giá trị dự đoán ................................... 53
Hình 4.3: Biểu đồ tần số của phần dư chuẩn hóa ........................................................... 54


1

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của Luận văn
Trong một thế giới luôn thay đổi như thế giới ngày nay, việc áp dụng nguyên tắc
QLDA vào các hoạt động của doanh nghiệp đã thực sự trở thành một năng lực chiến
lược giúp doanh nghiệp dù ở bất kỳ lĩnh vực hay quy mô nào cũng có thể thích nghi
nhanh chóng với mọi thay đổi. Ngày nay các nguyên tắc của QLDA đã được áp dụng
trong rất nhiều lĩnh vực khác nhau. Trong đó, ngành xây dựng là một trong số những
ngành áp dụng QLDA sớm nhất do tính đặc thù của nó.
Trong khi khía cạnh kỹ thuật của ngành xây dựng đã được hình thành và phát triển
ở một trình độ cao, thì khía cạnh quản lý xây dựng phát triển trễ hơn rất nhiều. Các
khái niệm và kỹ năng quản lý xây dựng chỉ mới được nhắc đến lần đầu tại các nước
phát triển như Anh, Pháp, Nga, Mỹ …vào những năm đầu của thế kỷ 20. Tại Việt
Nam, công tác QLDA chỉ thực sự được áp dụng trong ngành xây dựng từ những năm
Việt Nam chuyển sang nền kinh tế thị trường (Đinh Tuấn Hải, 2010). Có một thực tế là
các dự án xây dựng tại Việt Nam thường có tỷ lệ thất thoát vốn đầu tư rất lớn, hầu hết
các dự án đều trễ tiến độ, chất lượng công trình và chất lượng thiết kế còn kém xa so
với các nước trong khu vực. Những vấn đề trên cho thấy công tác QLDA trong ngành

xây dựng tại Việt Nam vừa non trẻ vừa chứa đựng nhiều điểm hạn chế.
Một trong những lĩnh vực quan trọng của ngành xây dựng là xây dựng dự án nhà ở,
vì việc phát triển dự án loại nàycó liên quan trực tiếp đến một trong những nhu cầu cơ
bản nhất của con người là nhu cầu về chỗ ở. Hiện nay, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam
còn rất lớn. Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở năm 2009, diện tích nhà ở trung bình
của nước ta tại thời điểm năm 2009 chỉ có 16,7 m2/người, con số này ở TP.HCM là
17,7 m2/người.Theo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm
2030 của Bộ Xây Dựng đã được Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt vào ngày 30-112011, đến năm 2020 Việt Nam cần phải đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tính trên đầu người
là 25 m2/người và đến năm 2030 phải đạt 30 m2/người, gấp 1,8 lần so với thời điểm
2009. Có nghĩa là trong vòng 21 năm, từ năm 2009 đến năm 2030, chúng ta cần xây


2
dựng thêm khoảng 1.330 triệu mét vuông sàn xây dựng nhà ở, trung bình mỗi năm trên
100 triệu mét vuông.
Thực tế thời gian qua cho thấy, diện tích nhà ở trong cả nước nói chung và
TP.HCM nói riêng phát triển rất nhanh, nhưng chủ yếu là phát triển nhà ở riêng lẻ (biệt
thự, nhà liên kế, nhà phố…). Điều này dẫn đến tỷ lệ diện tích nhà ở chung cư trên tổng
diện tích nhà rất thấp. Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở năm 2009, tỷ lệ nhà ở
chung cư trên tổng diện tích nhà ở tính trên phạm vi toàn quốc chỉ đạt 1,23%, khu vực
đô thị là 3,72%. Trong khi đó, tại Singapore tỷ lệ tỷ lệ nhà ở chung cư là 85%, Hồng
Kông: 50% hay Malaysia: 20% …cao hơn nhiều lần so với Việt Nam.
Vì vậy, việc nâng cao tỷ lệ nhà ở chung cư cao tầng, đặc biệt là chung cư trung bình
tạiTP.HCM sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất, tạo diện mạo và cuộc sống đô thị văn minh,
công nghiệp, hiện đại, đáp ứng nhu cầu rất lớn của đại bộ phận dân cư của Thành phố,
đồng thời góp phần ổn định cuộc sống của người dân.
Trong khi đó, nền kinh tế nước ta cũng như thế giới hiện đang chìm ngập trong khó
khăn, thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu của sự phục hồi, hàng tồn kho bất động
sản đang ở mức báo động thì phân khúc chung cư trung bình với giá bán từ 20 triệu
đồng/m2 trở xuống là điểm sáng duy nhất của thị trường và dần trở thành một yếu tố

dẫn dắt thị trường, giúp thị trường nhà ở và thị trường bất động sản nói chung đi vào
ổn định và dần phục hồi.
Trong điều kiện như vậy, việc nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành
công của công tác quản lý dự ánchung cư trung bình tại Thành phố Hồ Chí Minh”
sẽ góp phần giúp các chủ đầu tư, đơn vị tư vấn QLDA, cơ quan chức năng …quản lý
tốt hơn các dự án chung cư trung bình trên địa bàn, góp phần nâng cao khả năng thành
công cho dự án đầu tư xây dựng chung cư trung bình, vốn được đông đảo người dân
đón nhận.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài xác định các mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:
Hệ thống hoá các kiến thức và cơ sở lý luận về dự án, QLDA và chung cư.


3
Nhận dạng, thiết lập và đo lường mức độ tác động của các yếu tố chính ảnh
hưởng đến sự thành công của công tác quản lý dự ánchung cư trung bìnhtại
TP.HCM.
1.3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là quá trình quản lý dự án đầu tư xây dựng
chung cư trung bìnhtrên địa bàn TP.HCM.
1.4. Phạm vi nghiên cứu
Về không gian: Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu các dự án xây dựng chung cư
có mục đích thương mại, ở phân khúc trung bình,có giá bán ở thị trường sơ cấp dưới
20.000.000 đồng/m2 (hay dưới 1.000 USD/m2) và được đầu tư xây dựng trên địa
bànTP.HCM.
Về thời gian: Thời gian thu thập và khảo sát số liệu cập nhật đến năm 2012.
1.5. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp hỗn hợp, kết hợp giữa phương pháp định tính và định
lượng. Nghiên cứu được tiến hành theo hai bước: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu
chính thức. Trong đó, nghiên cứu sơ bộ được thực hiện bằng phương pháp nghiên cứu

định tính. Do nghiên cứu này mang tính chuyên môn cao, nên để có thể làm rõ và đào
sâu được dữ liệu, tác giả sử dụng kỹ thuật thảo luận tay đôi. Trong khi đó, nghiên cứu
chính thức được thực hiện bằng phương pháp nghiên cứu định lượng, sử dụng kỹ thuật
thu thập dữ liệu bằng phương pháp khảo sát qua hai cách tiếp cận trực tiếp và thông
qua mạng internet bằng chương trình Google docs. Nghiên cứu chính thức được sử
dụng để kiểm định lại mô hình đo lường, mô hình lý thuyết và các giả thuyết trong mô
hình bằng phần mềm SPSS phiên bản 20.
1.6. Ý nghĩa thực tiễn của Luận văn
Nghiên cứu này mang lại một số ý nghĩa thực tiễn như sau:
Thứ nhất, kết quả của nghiên cứu giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
nói chung, các doanh nghiệp đầu tư chung cư trung bình nói riêng và các công ty tư
vấn quản lý dự án tăng cường hiểu biết sâu hơn, rộng hơn và toàn diện hơn về sự thành
công của công tác quản lý dự án chung cư trung bình, cùng các yếu tố ảnh hưởng đến


4
sự thành công của công tác quản lý dự án. Từ đó các công ty tiến hành hoạch định các
chương trình, chính sách để quản lý dự án do mình thực hiện hiệu quả hơn.
Cuối cùng, kết quả nghiên cứu cũng góp phần giúp các học viên, sinh viên nghiên
cứu về lĩnh vực quản lý dự án tổng hợp các kiến thức về lĩnh vực quản lý dự án, bổ
sung vào cơ sở lý luận về dự án, quản lý dự án, sự thành công của công tác quản lý dự
án, nhà ở, chung cư…
1.7. Kết cấu của luận văn
Luận văn được cấu trúc gồm các chương chính như sau:
Chương 1: Mở đầu giới thiệu tổng quan về nghiên cứu bao gồm sự cần thiết của
Luận văn, mục tiêu, phạm vi, đối tượng, phương nghiên cứu và ý nghĩa thực tiễn của
đề tài nghiên cứu,
Chương2 trình bày cơ sở lý thuyếtvề quản lý dự án, tiêu chí về sự thành công của
QLDA, các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của QLDAvà các lý luận cơ bản về
chung cư, chung cư trung bình.

Chương 3trình bày về phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong Luận văn.
Chương 4 trình bày kết quả của nghiên cứu của Luận văn về các yếu tố ảnh hưởng
đến sự thành công của công tác quản lý dự án chung cư trung bình tại TP.HCM.
Chương 5 là phần kết luận và kiến nghị trình bày tóm tắt nội dung đạt được của
Luận văn, cũng như các hạn chế và định hướng cho nghiên cứu tiếp theo đồng thời đề
xuất các kiến nghị đến cơ quản quản lý nhà nước về xây dựng cũng như các chủ đầu tư,
đơn vị tư vấn quản lý dự án để nâng cao khả năng thành công của công tác quản lý dự
án chung cư trung bình tại TP.HCM.


5

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ
CHUNG CƯ
2.1. Cơ sở lý thuyết về quản lý dự án
2.1.1. Dự án
Có nhiều định nghĩa khác nhau về dự án, tuỳ theo quan điểm nghiên cứu của mỗi
tác giả. Các định nghĩa về dự án tuy cách phát biểu có khác nhau nhưng nhìn chung
khá thống nhất. Tác giả cho rằng định nghĩa theo tiêu chuẩn ISO 9000:2000 được Việt
Nam chấp thuận trong tiêu chuẩn TCVN ISO 9000:2000 là khá đầy đủ và rõ ràng: “Dự
án là một quá trình đơn nhất, gồm một tập hợp các hoạt động có phối hợp và được kiểm soát,
có thời hạn bắt đầu và kết thúc, được tiến hành để đạt được một mục tiêu phù hợp với các yêu
cầu qui định, bao gồm cả các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn lực”.

Trong khi đó Luật xây dựng (2004) định nghĩa dự án đầu tư xây dựng công trình là
tập hợp các đề xuất liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo
những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng
công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định.
2.1.2.

Quảnlý dự án

QLDA cũng có những chức năng giống với quản lýchung. Tuy nhiên, ngày nay
QLDA đã được nghiên cứu và phát triểnsâu hơn và đã có nhiều tác giả, tổ chức chuyên
về QLDA đề xuất những công cụ, kỹ thuật riêng nhằm áp dụng vào việc QLDA và do
đó QLDA có thể được tách thành một lĩnh vực độc lập với quản lý chung.
QLDA là nghệ thuật quản lý và điều phối các nguồn lực về con người và vật chất
trong suốt quá trình dự án bằng cách sử dụng các phương pháp quản lý hiện đại để đạt
được các mục tiêu đã được xác định trước về quy mô, chi phí, thời gian, chất lượng và
sự tham gia. Ngược lại, quản lý chung của các doanh nghiệp và tập đoàn đảm đương
một triển vọng rộng lớn hơn với các hoạt động mang tính liên tục hơn (Hendrickson
and Au, 2008).
Tuy nhiên, giữa QLDA và quản lýchung cũng có đủ sự giống và khác nhau để có
thể áp dụng các phương pháp quản lý hiện đại dành cho quản lý chung vào QLDA.


6
Một định nghĩa về QLDA được công nhận rộng rãi là định nghĩa của PMI. Theo đó,
QLDA chính là việc áp dụng các hiểu biết, kiến thức, kỹ năng công cụ và kỹ thuật vào
các hoạt động của dự án để đáp ứng các yêu cầu của dự án (PMI, 2008).
Cũng giống với quản lýchung, QLDA vừa là một khoa học vừa là nghệ thuật. Nghệ
thuật ở chỗ QLDA đòi hỏi phải có sự tương tác giữa con người với con người. Do tính
khoa học của QLDA nên ngày nay đã có rất nhiều kỹ năng, công cụ khác nhau được
phát triển để áp dụng cho việc QLDA.
PMI đã nhấn mạnh đến việc ứng dụng các công cụ (tools) và kỹ thuật
(technichques) trong QLDA. PMI(2008) đã xây dựng 517 công cụ và kỹ thuật, 42 quy
trình quản lý thuộc về 9 lĩnh vực và 5 nhóm quy trình QLDA. Các công cụ và quy trình
này đã được nhiều tổ chức và chuyên gia hàng đầu trên thế giới về QLDA cổ suý và áp
dụng trong công việc hàng ngày của họ.
Năm nhóm quy trình chính của QLDA theo PMI(2008) bao gồm:

Nhóm quy trình bắt đầu dự án (initiating group process);
Nhóm quy trình lập kế hoạch (planning group process);
Nhóm quy trình thực thi dự án (executing group process);
Nhóm quy trình kiểm soát dự án (monitoring& controlling group process);
Nhóm quy trình kết thúc dự án (closing group process).
PMI xây dựng 9 lĩnh vực QLDA mà một nhà quản lý cần được trang bị kiến thức
cũng như phải quan tâm đúng mức để giúp quản lý thành công dự án của mình, 9 lĩnh
vực này bao gồm:
Quản lý phạm vi/yêu cầu của dự án (scope management);
Quản lý tiến độ thực hiện dự án (time management);
Quản lý chi phí dự án (cost management);
Quản lý chất lượng dự án (quality management);
Quản lý rủi ro dự án (risk management);
Quản lý truyền thông dự án (communication management);


7
Quản lý nguồn nhân lực (human resource management);
Quản lý mua sắm/đấu thầu/hợp đồng (procurement management);
Quản lý tích hợp (integration management).
Trong khi đó, Luật xây dựng (2004) quy định nội dung QLDA xây dựng bao gồm:
quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, an toàn lao động và môi trường xây dựng.
Theo tác giả, quy định này chưa bao quát hết phạm vi của QLDA, nội dung này chỉ
phù hợp với công tác giám sát xây dựng, còn công tác QLDA phải rộng hơn nữa ví dụ
quản lý rủi ro, quản lý chi phí, quản lý thông tin…
2.1.3.

Vòng đời dự án

Giống với vòng đời một con người, một dự án cũng trải qua các giai đoạn sinh, lão

bệnh, tử. Tuỳ theo loại hình dự án, cách tiếp cận, các tác giả nghiên cứu khác nhau đã
đưa ra các giai đoạn phát triển khác nhau của một dự án. Vòng đời dự án được chấp
nhận phổ biến cho bất kỳ một dự án nào bất kể quy mô lớn hay nhỏ, đơn giản hay phức
tạp bao gồm: 1.khởi tạo dự án; 2. tổ chức và chuẩn bị; 3.thực hiện kế hoạch dự án; 4.
kết thúc dự án (PMI, 2008).
Theo thời gian phát triển của dự án từ giai đoạn khởi tạo dự án cho đến kết thúc dự
án thì sự thay đổi chi phí thực hiện dự án tăng dần, có nghĩa là giai đoạn đầu thì tốc độ
thay đổi chi phí của dự án không nhiều, nhưng chính giai đoạn đầu này là giai đoạn mà
các bên liên quan tác động nhiều đến dự án nhất cũng như dự án chứa đựng rất nhiều
rủi ro và các yếu tố không chắc chắn. Càng về sau khi dự án đã được xác định rõ ràng
thì ảnh hưởng của các yếu tố này càng giảm dần. Hình 2.1 mô tả các ảnh hưởng này.


8

Cao

Ảnh hưởng của các bên liên quan, rủi ro và các yếu tố không chắc chắn

Mức
độ

Thay đổi chi phí

Thấp
Thời gian

Nguồn PMI(2008)
Hình 2.1:Ảnh hưởng của các biến theo thời gian thực hiện dự án
Cũng giống với các dự án chung, một dự án đầu tư xây dựng thường được chia

thành các giai đoạn: 1. hình thành ý tưởng và nghiên cứu khả thi; 2. lựa chọn công
nghệ và thiết kế kỹ thuật; 3. đấu thầu, mua sắm thiết bị và triển khai thi công; 4. sử
dụng chính thức.
2.1.4.

Các hình thức quản lý dự án

Theo Hendrickson and Au (2008), QLDA trong ngành xây dựng thường được chia
thành 2 hình thức cơ bản như sau:
Phân chia các tổ chức (separation of organazations): Theo hình thức này, sẽ
có nhiều tổ chức phục vụ cho CĐT với tư cách là nhà tư vấn (tư vấn thiết kế,
giám sát, QLDA…) hoặc nhà thầu, nhà cung cấp thiết bị, vật tư. Tuỳ theo
mức độ phân chia khác nhau củaCĐTsẽ hình thành nên hai hình thức QLDA
khác nhau trong nhóm này bao gồm thiết kế và thi công kiểu truyền thống
hay quản lý xây dựng chuyên nghiệp.
Hợp nhất các tổ chức (Integration of organizations): Trong hình thức này,
chỉ tồn tại một tổ chức độc lập hoặc một liên doanh gồm nhiều tổ chức với


9
một nhiệm vụ duy nhất là thực hiện cả chức năng thiết kế và thi công. Hai
cách thực hiện phổ biến trong nhóm này là: CĐT tự làm nhà thầu (in-house),
trong đó tất cả các công việc sẽ được thực hiện trong nội bộ bằng cách tự
thực hiện. Cách thứ hai là chìa khóa trao tay, trong đó tất cả các công việc
được thực hiện bởi một nhà thầu, nhà thầu này chịu trách nhiệm lập dự án,
thiết kế thi công và bàn giao dự án hoàn chỉnh.
Như vậy với hai hình thức QLDA cơ bản như trên sẽ hình thành nên 4 hình thức
QLDA là:
Thiết kế thi công theo kiểu truyền thống (CĐT tự quản lý);
QLDA chuyên nghiệp;

CĐT tự thi công;
Chìa khoá trao tay.
Theo Luật xây dựng (2004) của Việt Nam thì CĐT có thể chọn 1 trong hai hình
thức QLDA như sau:
CĐT xây dựng công trình thuê tổ chức tư vấn QLDA đầu tư xây dựng công
trình;
CĐT xây dựng công trình trực tiếp QLDA đầu tư xây dựng công trình.
Đây cũng là hai hình thức QLDA phổ biến hiện nay được áp dụng đối với các dự án
chung cư tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng.
2.1.5.

Các nội dung QLDA

PMI(2008) xây dựng khung kiến thức quản lý dự án (PMBOK) gồm 9 lĩnh vực mà
một nhà quản lý cần được trang bị kiến thức cũng như phải quan tâm đúng mức để
giúp quản lý thành công dự án của mình, 9 lĩnh vực này bao gồm:
Quản lý phạm vi của dự án (scope management);
Quản lý thời gian dự án (time management);
Quản lý chi phí dự án (cost management);
Quản lý chất lượng dự án (quality management);
Quản lý rủi ro dự án (risk management);


10
Quản lý thông tin dự án (communication management);
Quản lý nhân sự dự án (human resource management);
Quản lý cung ứng dự án (procurement management);
Quản lý tích hợp (integration management).
Quản lý phạm vi dự án: Những thay đổi trong quy mô hay phạm vi của dự án sẽ
làm dự án thất bại. Quản lý quy mô dự án bao gồm: ủy quyền công việc, phân chia

công việc theo những quy mô có thể quản lý được, kiểm soát bằng cách so sánh kết
quả thực hiện với kế hoạch, xác định quy trình thủ tục khi phải thay đổi quy mô dự án.
Quản lý thời gian dự án: Quản lý thời gian không phải và không chỉ là những nổ
lực cá nhân nhằm quản lý quỹ thời gian của riêng mình mà nó bao gồm việc lập một
lịch trình cụ thể các công việc phải làm và điều khiển các công việc nhằm đảm bảo
rằng các lịch trình đó phải được thực hiện.
Quản lý chi phí dự án: Quản lý chi phí dự án là công việc ước tính chi phí các
nguồn lực gồm trang thiết bị, nguyên vật liệu, con người và các chi phí hỗ trợ khác.
Một khi chi phí đã được ước tính, ngân sách dự án sẽ được xác định và kiểm soát sao
cho dự án luôn nằm trong phạm vi ngân sách và tiến độ.
Quản lý chất lượng dự án: Dưới áp lực của tiến độ và ngân sách ràng buộc, chất
lượng của dự án có thể bị bỏ qua. Một dự án hoàn thành đúng thời gian sẽ không có tác
dụng nếu kết quả của nó không sử dụng được. Quản lý chất lượng bao gồm việc lên kế
hoạch nhằm đạt được các yêu cầu về chất lượng và quản lý chất lượng bằng cách tiến
hành các bước để xác định xem các kết quả đạt được có phù hợp với yêu cầu chất
lượng hay không.
Quản lý nhân sự dự án: Say mê tiến độ, quan tâm chất lượng, kiểm soát chi phí là
những nội dung có thể làm cho công tác quản lý nhân sự bị bỏ quên. Công tác quản lý
nhân sự của dự án bao gồm: xác định những ai cần cho công việc; xác định vai trò
quyền hạn và trách nhiệm, xác định trách nhiệm báo cáo với cấp trên, tìm kiếm nhân sự
phù hợp và quản lý họ.


11
Quản lý thông tin dự án: Nội dung quản lý thông tin dự án bao gồm: lên kế hoạch,
thực hiện, điều hành và truyền đạt những thông tin liên quan đến tất cả các bên liên
quan của dự án.
Quản lý rủi ro dự án: Quản lý rủi ro là một quy trình quản lý có hệ thống bao
gồm: xác định hay nhận diện các rủi ro, định lượng rủi ro, phân tích rủi ro và lập kế
hoạch đối phó với các rủi ro.

Quản lý cung ứng dự án: Cung ứng hàng hóa, dịch vụ và cơ sở hạ tầng cho dự án
là công việc hậu cần của dự án, nó bao gồm các công việc: đưa ra các quyết định cần
cung ứng cái gì, ra sao, chọn nhà cung ứng, ký kết hợp đồng, quản lý hợp đồng và
thanh lý ký kết hợp đồng.
Quản lý tích hợp dự án: Công việc quản lý tích hợp dự án nhằm đảm bảo dự án
được tiến hành theo quy trình: lên kế hoạch, thực hiện và cả khi thay đổi kế hoạch.
Trong khi đó, Luật xây dựng (2004) quy định nội dung QLDA xây dựng bao gồm:
quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, an toàn lao động và môi trường xây dựng.
Theo tác giả, quy định này chưa bao quát hết phạm vi của QLDA, nội dung này chỉ
phù hợp với công tác giám sát xây dựng, còn công tác QLDA phải rộng hơn nữa ví dụ
quản lý rủi ro, quản lý chi phí, quản lý thông tin…
2.2. Tiêu chí đánh giá sự thành công của quản lý dự án
Để đánh giá một dự án thành công hay thất bại là một vấn đề rất phức tạp và khó
khăn. Theo Belassi and Tukel (1996) và de Wit (1998) thì cách thức để đo lường sự
thành công của một dự án còn rất mơ hồ, không rõ ràng bởi vì các bên liên quan đến dự
án nhận thức sự thành công hay thất bại của dự án là hoàn toàn khác nhau. Thứ hai,
danh sách các yếu tố về sự thành công hay thất bại của dự án trong nhiều nghiên cứu
trước đây là rất khác biệt, thậm chí trái ngược nhau. Thứ ba, đối với mỗi bên liên quan
của dự án thì sự ưu tiên cũng như mục tiêu được xác định khác nhau trong các giai
đoạn khác nhau của dự án.
Đối với dự án nói chung, phần lớn các tác giả đều thống nhất ở bốn tiêu chi cơ bản
để đo lường sự thành công của quản lý dự án đó là:


12
Hoàn thành đúng tiến độ;
Trong phạm vi chi phí đã được phê duyệt với chi phí phát sinh hợp lý;
Đạt chất lượng đề ra;
Thoả mãn yêu cầu của khách hàng hoặc các bên liên quan.
Tuy nhiên, các tác giả khác nhau trong các nghiên cứu khác nhau đã đề xuất nhiều

tiêu chí khác bên cạnh bốn tiêu chí tương đối thống nhất như trên.
Theo Pinto and Slevin (1987), ba tiêu chí đánh giá sự thành công của quản lý dự án
theo cách thông thường gồm thời gian, chi phí và chất lượng là chưa đủ, hai tiêu chí
quan trọng cần được xem xét nữa khi đánh giá sự thành công của quản lý dự án là sự
thoả mãn yêu cầu của khách hàng và đem lại lợi ích cho một nhóm khách hàng riêng
biệt.
Freeman and Beale (1992) lại đưa ra 5 tiêu chí chính là thành quả về kỹ thuật, hiệu
quả của sự thực hiện, sự đáp ứng mục tiêu chiến lược về tổ chức và quản lý, sự trưởng
thành của con người và hiệu quả kinh doanh, khả năng của nhà sản xuất.
Trong lĩnh vực dự án xây dựng, Sanvido et al. (1992) lại cho rằng sự thành công
của quản lý dự án là mức độ mà các mục tiêu và mong đợi của dự án đạt được. Các
mục tiêu và mong đợi này bao gồm: kỹ thuật, tài chánh, giáo dục, xã hội và khía cạnh
nghề nghiệp.
Trong một nghiên cứu khác về dự án xây dựng, Chan at. al(2002) đề xuất các tiêu
chí khá rộng và hoàn chỉnh bao gồm:
Thời gian;
Chi phí;
Đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật;
Thoả mãn yêu cầu của các bên tham gia;
Đáp ứng kỳ vọng người dùng;
Không ảnh hưởng đến môi trường xung quanh;
An toàn khi thi công.


13
Tác giả cho rằng các tiêu chí do Chan at. al (2002) đề xuất là đầy đủ và phù hợp
nhất với quan điểm về sự thành công của quản lý dự án đứng trên góc nhìn của CĐT.
Bảng 2.1: Tóm tắt các tiêu chí đánh giá sự thành công của quản lý dự án.
Tác giả

Các tiêu chỉ về sự thành công của quản lý dự án (Project success criteria)

1. Chan at.

Thời

Chi

Đáp ứng

Đáp ứng

Không

An toàn

al (2002)

gian

phí

yêu cầu kỹ yêu cầu các

kỳ vọng

ảnh

trong thi

thuật

của người hưởng

Thoả mãn

bên tham gia

dùng

công

đến môi
trường

2.Pinto và

Thời

Chi

Chất

Thoả mãn

Đem lại lợi ích cho một nhóm

Slevin

gian

phí

lượng

khách hàng

khách hàng

3.Freeman

Thành

Hiệu

Sự đáp

Sự trưởng

Khả năng của nhà sản xuất

và Beale

quả về

quả

ứng mục

thành của

(1992)

kỹ thuật

của sự

tiêu chiến

con người và

thực

lược về tổ

hiệu quả

hiện

chức và

kinh doanh

(1987)

quản lý
4.Kerzner

Thời

Chi

Chất

Thay đổi tối

Hài lòng của khách hàng và

(2001)

gian

phí

lượng

thiểu trong

người sử dụng

quy mô
5.Ashley

Thời

Chi

Chất

(1997)

gian

phí

lượng

6.Baccirini

Thời

Chi

Chất

(1999)

gian

phí

lượng

7.Sanvido

Kỹ

Tài

Giáo dục

et al.

thuật

chinh

An toàn

Thoả mãn yêu cầu các bên tham
gia

Thoả mãn yêu cầu các bên liên quan

Xã hội

Khía cạnh nghề nghiệp

(1992)

Nguồn: Tổng hợp của tác giả


14
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của quản lý dự án
2.3.1.

Tổng quan

Từ trước đến nay có rất nhiều nghiên cứu để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến sự

thành công của quản lý dự án (Critical succes factors - CSFs). Các dự án được nghiên
cứu ở nhiều lĩnh vực khác nhau như công nghệ thông tin, dự án nghiên cứu và phát
triển, dự án môi trường, dự án sản xuất, dự án xây dựng…Các tác giả nghiên cứu giai
đoạn đầu thường đề xuất một danh sách các nhân tố một cách ngẫu nhiên, về sau các
tác giả có xu hướng phân chia các nhân tố thành một số nhóm nhân tố cơ bản. Hơn
nữa, nếu như ở giai đoạn đầu các tác giả có xu hướng nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng
đến sự thất bại của dự án thì về sau các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của quản
lý dự án được ưu tiên nghiên cứu hơn. Nhìn chung các nghiên cứu về yếu tố thành
công của dự án được nghiên cứu khá nhiều, trong khoảng thời gian dài nhưng cho đến
nay vẫn chưa đạt được sự thống nhất (Chan at. al, 2002).
Theo Belassi and Tukel (1996), nghiên cứu đầu tiên về sự thành công hay thất bại
của dự án là do Rubin và Seeling đề xuất năm 1967. Họ khám phá ra ảnh hưởng của
yếu tố kinh nghiệm của GĐDA đến sự thành công hay thất bại của dự án và kết luận
rằng kinh nghiệm của GĐDA ảnh hưởng rất ít đến sự thành công/thất bại của dự án,
trong khi đó quy mô của dự án đã được thực hiện trước đó của họ là yếu tố then chốt
ảnh hưởng đến thành quả QLDA của GĐDA.
Nghiên cứu điển hình về các yếu tố ảnh hưởng đến sự thất bại của dự án có Avot
(1969) và Hughes (1986). Avot kết luận rằng việc chọn GĐDAkhông phù hợp, kế
hoạch dự án không được hoạch định và thiếu sự hỗ trợ của lãnh đạo cấp cao là những
yếu tố cơ bản dẫn đến dự án thất bại. Hughes lại cho rằng dự án thất bại là do sử dụng
không thích hợp các nguyên lý quản trị cơ bản ví dụ tập trung không phù hợp của hệ
thống quản trị, tưởng thưởng cho những hành động sai trái và thiếu sự truyền đạt các
mục tiêu. Tuy nhiên, chính tác giả cũng thừa nhận rằng việc khám phá ra các yếu tố
dẫn đến sự thất bại cho dự án là không đảm bảo cho sự thành công của các dự án trong
tương lai mà chỉ giúp GĐDAtránh được những sai lầm và nâng cao công tác QLDA
mà thôi.


15
Về việc phân nhóm các yếu tố thành công của dự án, Belassi and Tukel (1996) cho

rằng nghiên cứu của Selvin and Pinto (1987) là một trong những nghiên cứu đầu tiên
trong lĩnh vực này. Các tác giả này đã phân các yếu tố thành công của dựán thành 2
nhóm chính là:
Nhóm yếu tố chiến lược (strategic group) bao gồm “sứ mệnh dự án”, “hỗ trợ
lãnh đạo cấp cao”và “tiến độ dự án”;
Nhóm yếu tố chiến thuật (tactical group) bao gồm “tư vấn của khách hàng”,
“chọn lựa nhân sự và đào tạo”.
Trong nghiên cứu tiếp theo của mình, Selvin và Pinto (1987) cho rằng sự thành
công của quản lý dự án phụ thuộc vào 10 yếu tố chính là: nhiệm vụ và mục tiêu của dự
án, sự ủng hộ của lãnh đạo, kế hoạch dự án, tham vấn của khách hàng, vấn đề đội ngũ,
vấn đề kỹ thuật, sự chấp nhận của khách hàng, kiểm soát và phản hồi, trao đổi thông
tin và xử lý trở ngại. Nghiên cứu cũng chỉ ra mức độ quan trọng tương đối giữa các yếu
tố và tác động của nó đến từng giai đoạn khác nhau trong vòng đời một dự án.
Nghiên cứu khám phá, phân loại và sắp xếp các yếu tố thành công của dự án đáng
chú ý nhất phải kể đến là Belassi and Tukle (1996). Trong nghiên cứu này tác giả đã
phân loại sắp xếp các yếu tố thành công của dự án thành 4 nhóm chính:
Nhóm yếu tố liên quan đến đặc trưng của dự án bao gồm quy mô và giá trị, tính
độc nhất của dự án, mật độ dự án, vòng đời dự án, tính khẩn cấp.
Nhóm yếu tố liên quan đến GĐDAbao gồm khả năng phân quyền, khả năng
thoả thuận, khả năng phối hợp, nhận thức về trách nhiệm và quyền hạn, khả
năng quyết định, khả năng phân quyền và khả năng của thành viên nhóm dự án
bao gồm: kiến thức kỹ thuật, kỹ năng giao tiếp, kỹ năng giải quyết sự cố, kỹ
năng quyết định;
Nhóm yếu tố liên quan đến tổ chức bao gồm sự hỗ trợ của quản lý cấp cao, cấu
trúc tổ chức dự án, hỗ trở của nhà quản lý chức năng, hỗ trợ của người đỡ đầu
dự án (project champion);


16
Nhóm yếu tố liên quan đến môi trường bên ngoài dự án bao gồm sự ổn định

của môi trường chính trị, kinh tế, xã hội, kỹ thuật, tự nhiên…
Một ưu điểm quan trọng nhất trong cách phân loại này là chúng ta có thể dễ dàng
nhận biết được sự thành công hay thất bại của dự án có thể liên quan đến GĐDA
hay/và dự án hay/và tổ chức…Tuy nhiên, như tác giả của nghiên cứu đã nhận định, các
yếu tố thành công này là các yếu tố thành công dành cho một dự án chung, rất khó để
xác định yếu tố thành công cụ thể cho từng lĩnh vực của dự án hay từng loại tổ chức dự
án. Hơn nữa các yếu tố này ảnh hưởng đến sự thành công của quản lý dự án một cách
gián tiếp nên rất khó để đánh giá chính xác tầm quan trọng của từng yếu tố trong qua
trình thu thập dữ liệu. Ngoài ra, có quá nhiều yếu tố được đưa ra (39 yếu tố) nên rất
khó để có thể đưa ra những giải pháp một cách tập trung nhằm nâng cao khả năng
thành công cho dự án.
Khi nghiên cứu dành riêng cho dự án xây dựng, Chan at. al (2002)đã nhận dạng và
phân loại các yếu tố thành công của dự án thành 5 nhóm:
Nhóm các yếu tố liên quan đến dự án
Nhóm các yếu tố liên quan đến quy trình dự án
Nhóm các yếu tố liên quan đến công việc dự án
Nhóm các yếu tố liên quan đến con người
Nhóm các yếu tố liên quan đến môi trường bên ngoài
Nghiên cứu về sự thành công của quản lý dự án đặc biệt là dự án xây dựng cần có
nhiều nổ lực hơn nữa. Các yếu tố thành công dự án quá chung hoặc quá chi tiết sẽ khó
ứng dụng trong thực tiễn đặc biệt là ở các nước đang phát triển nơi hạ tầng tri thức bao
gồm những kỹ năng quản lý tiến tiến chưa được áp dụng. Do đó các yếu tố về sự thành
công của quản lý dự án cần được phân loại một cách thực tế hơn chứ không chỉ dừng
lại ở khía cạnh kỹ thuật (Nguyễn Duy Long et. al, 2004).
Khi nghiên cứu về các yếu tố thành công của dự án xây dựng có quy mô lớn tại
Việt Nam (dự án có tổng mức đầu tư trên 1 triệu USD), Nguyễn Duy Longet. al(2004)


17
đã phân loại các yếu tố thành công của dự án thành 4 nhóm chính và được gọi là “4

COM” gồm:
Tạo điều kiện thuận lợi cho/của các bên (Comfort): Đầy đủ tài chính để thực
hiện dự án, hợp đồng giữa các bên rõ ràng, đầy đủ tài nguyên, sự ủng hộ của
các bên liên quan, GĐDA đủ năng lực.
Năng lực của các bên (Competence): Ứng dụng công nghệ hiện đại, nhấn
mạnh đúng mức vào kinh nghiệm, ban QLDA đủ năng lực, giao thầu cho các
đơn vị thiết kế và thi công phù hợp.
Quyết tâm thực hiện (Commitment): Quyết tâm đối với dự án, mục tiêu và
phạm vi dự án rõ ràng, sự hỗ trợ của lãnh đạo cấp cao.
Chia sẻ thông tin (Communication): Sự tham gia của cộng đồng xung quanh,
các kênh thông tin và đối thoại rõ ràng, họp giao ban thường xuyên.
Bảng2.2 thống kê các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của công tác
QLDA của một số tác giả đã nghiên cứu trước đây.