Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.01 MB, 131 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
----------------------------
NGUYỄN THU THỦY
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN
Chuyên ngành : Tài chính – Ngân hàng
Mã số
: 60 34 02 01
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG
TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012
MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
2. Mục tiêu nghiên cứu
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4. Phương pháp nghiên cứu
5. Ý nghĩa của đề tài
6. Kết cấu của luận văn
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ………………………………………………. 1
1.1 Tổng quan về tài sản thế chấp …………………………………………….. 1
1.1.1 Khái niệm tài sản thế chấp ……………………………………………….. 1
1.1.2 Đặc điểm của tài sản thế chấp ……………………………………………. 1
1.1.3 Phân loại tài sản thế chấp ………………………………………………… 2
1.1.4 Vai trò của tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng
thương mại ……………………………………………………………………… 3
1.2 Tổng quan về định giá tài sản thế chấp …………………………………… 5
1.2.1 Khái niệm về định giá tài sản thế chấp …………………………………... 5
1.2.2 Các nguyên tắc trong định giá tài sản thế chấp …………………….…… 6
1.2.3 Quy trình định giá tài sản thế chấp ………………………………………. 7
1.2.4 Các phương pháp định giá tài sản thế chấp …………………………..….. 8
1.2.4.1 Phương pháp so sánh ………………………………………………....... 8
1.2.4.2 Phương pháp chi phí ………………………………………………….. 10
1.2.4.3 Phương pháp thu nhập …………………………………………………12
1.2.4.4 Phương pháp thặng dư ………………………………………………... 15
1.2.4.5 Phương pháp lợi nhuận ……………………………………………….. 16
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản thế chấp tại ngân
hàng thương mại …………………………………………………………
17
1.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá tài sản thế chấp cho SCB..… 21
1.4.1 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) ………………… 21
1.4.2 Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) ..………… 23
1.4.3 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximcombank) ……… 24
1.4.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá tài sản thế chấp cho SCB…26
Kết luận chương 1 …………………………………………………………….. 27
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) ………………………. 28
2.1 Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Sài Gòn ………………………………… 28
2.2 Quy định về nhận tài sản thế chấp tại SCB ………………………………. 29
2.2.1 Tài sản là quyền sử dụng đất các loại hoặc quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất ………………………………………………………… 29
2.2.2 Các trường hợp chỉ nhận bất động sản là tài sản gắn liền với đất
(không bao gồm quyền sử dụng đất) ……………………….............................. 30
2.3 Mục tiêu định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của SCB …… 31
2.3.1 Định giá tài sản thế chấp trước khi cho vay …………………………… 31
2.3.2 Định giá lại tài sản thế chấp trong thời gian cho vay ………………….. 32
2.3.3 Định giá tài sản thế chấp để trích lập dự phòng rủi ro tín dụng ……….. 33
2.3.4 Định giá tài sản thế chấp để xử lý nợ …………………………………... 33
2.4 Quy trình định giá tài sản thế chấp tại SCB ………………………………. 34
2.4.1 Quy trình định giá TSTC tại chi nhánh ………………………………… 34
2.4.2 Quy trình định giá TSTC tại Hội Sở …………………………………… 35
2.4.3 Những trường hợp TSTC là bất động sản vượt thẩm quyền định giá của
chi nhánh ……………………………………………………………………… 35
2.5 Nguyên tắc đối với nhân viên định giá tại SCB …………………………... 38
2.6 Phương pháp định giá tài sản thế chấp là bất động sản tại SCB ………….. 38
2.6.1 Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp so sánh ………………….. 39
2.6.2 Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp chi phí …………………... 41
2.6.3 Định giá tài sản thế chấp bằng cách kết hợp phương pháp so sánh và
phương pháp chi phí …………………………………………………… 42
2.7 Khảo sát về các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản thế
chấp tại SCB …………………………………………………………………... 42
2.7.1 Phương pháp nghiên cứu………………………………………………. 42
2.7.2 Mô tả mẫu nghiên cứu …………………………………………………. 43
2.7.3 Phân tích mô hình và đánh giá kết quả ………………………………… 44
2.8 Đánh giá về hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB ……………….. 47
2.8.1 Kết quả đạt được từ hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB ……. 47
2.8.2 Những tồn tại trong hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB …….. 49
2.8.3 Nguyên nhân dẫn đến những tồn tại trong hoạt động định giá tài sản
thế chấp tại SCB ……………………………………………………….
51
Kết luận chương 2 …………………………………………………………….. 54
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI
SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN ………………… 55
3.1 Định hướng của SCB đến năm 2015…………………………………….. 55
3.1.1 Định hướng về công tác tín dụng tại SCB ……………………………... 55
3.1.2 Định hướng về công tác định giá TSTC tại SCB ……………………… 57
3.2 Giải pháp đối với Ngân hàng TMCP Sài Gòn …………………………... 59
3.2.1 Nâng cao công tác quản lý và hỗ trợ của P.ĐG&QLTSĐB …………….59
3.2.2 Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên định giá …………………………. 62
3.2.3 Hoàn thiện quy trình định giá TSTC …………………………………... 64
3.2.4 Hoàn thiện phương pháp định giá TSTC là bất động sản ……………… 67
3.2.5 Một số giải pháp khác ………………………………………………….. 69
3.3 Đề xuất đối với các cơ quan ban ngành ………………………………….. 70
Kết luận chương 3 …………………………………………………………….. 74
KẾT LUẬN …………………………………………………………………… 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1. Tiếng Việt
CTXD
Công trình xây dựng
GTCG
Giấy tờ có giá
MMTB
Máy móc thiết bị
NHTM
Ngân hàng thương mại
P.ĐG&QLTSĐB
Phòng định giá và quản lý tài sản đảm bảo
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SXKD
Sản xuất kinh doanh
TMCP
Thương mại cổ phần
TP.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh
TSĐB
Tài sản đảm bảo
TSTC
Tài sản thế chấp
UBND
Ủy ban nhân dân
2. Tiếng Anh
ACB
Asia Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Á Châu)
CIC
Credit Information Centre (Trung tâm thông tin tín dụng)
Eximbank
Sacombank
SCB
Techcombank
Vietcombank
WTO
Vietnam Commercial Joint Stock Bank (Ngân hàng TMCP
Xuất Nhập Khẩu Việt Nam)
Sai Gon Thuong Tin Commercial Joint Stock Bank (Ngân
hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín)
Saigon Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Sài Gòn)
Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Export
Import Bank (Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam)
Joint Stock Commercial Bank For Foreign Trade Of
Vietnam (Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam)
World Trade Organization (Tổ chức thương mại thế giới)
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
BẢNG BIỂU
Bảng 1.1 : Cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Sacombank ……………. 21
Bảng 1.2 : Cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Vietcombank ………….. 23
Bảng 1.3 : Cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Eximbank ……………… 24
Bảng 2.1 : Mô hình điều chỉnh …………………………………………………… 45
Bảng 2.2 : Vị trí quan trọng của các nhân tố …………………………………….. 47
Bảng 2.3 : Cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại SCB ……………………. 47
HÌNH VẼ
Hình 1.1 : Biểu đồ cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Sacombank ……. 22
Hình 1.2 : Biểu đồ cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Vietcombank..….. 23
Hình 1.3 : Biểu đồ cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Eximbank .…….. 24
Hình 2.1 : Mô hình nghiên cứu ………………………………………………….. 43
Hình 2.2 : Biểu đồ cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại SCB …………… 48
Hình 3.1 : Sơ đồ bộ máy tổ chức quản lý hoạt động định giá của P.ĐG&QLTS.. 61
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong nền kinh tế thị trường theo xu thế toàn cầu hoá hiện nay, các doanh
nghiệp Việt Nam phải không ngừng nỗ lực, nâng cao năng lực sản xuất kinh
doanh cũng như khả năng hội nhập. Vì vậy, nguồn cung ứng vốn cho các doanh
nghiệp đóng vai trò đặc biệt quan trọng, trong đó kênh tín dụng ngân hàng hiện
đang là giải pháp hàng đầu cho bài toán vốn ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên, tín
dụng ngân hàng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Trước khi quyết định cho
vay, ngân hàng đã tiến hành đầy đủ các khâu thu thập, xử lý, phân tích thông tin
và thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng nhưng vẫn chưa thể loại bỏ hết
được những rủi ro tín dụng. Do đó, điều kiện cuối cùng nhưng cũng là điều kiện
thiết yếu làm cơ sở trong việc xét duyệt cho vay của các ngân hàng thương mại
chính là tài sản đảm bảo.
Tài sản đảm bảo có vai trò rất lớn trong quyết định cấp tín dụng của các
ngân hàng Việt Nam hiện nay không chỉ vì đó là chỗ dựa tin cậy trong việc đưa
ra quyết định cấp tín dụng mà hơn thế nữa, tài sản đảm bảo còn có tác dụng trong
việc ngăn ngừa sự xuất hiện tâm lý ỷ lại của người đi vay, điều này rất có ý nghĩa
trong việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Đối với các ngân hàng, khi đánh giá
đúng giá trị tài sản đảm bảo, mà phần lớn là các bất động sản, sẽ giúp cho ngân
hàng có những quyết định đúng đắn khi cho vay, đồng thời dự phòng trước rủi ro
trong trường hợp phải xử lý tài sản để thu hồi nợ. Nhận biết được tầm quan trọng
của hoạt động định giá tài sản đối với hoạt động tín dụng nói riêng cũng như hoạt
động ngân hàng nói chung, trong những năm vừa qua các Ngân hàng thương mại
ở nước ta đều rất chú trọng hoàn thiện hoạt động định giá tài sản đảm bảo của
mình. Và Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Sài Gòn (SCB) cũng không phải là
một ngoại lệ, nhằm giải quyết các vấn đề trong hoạt động định giá, SCB đã thành
lập Phòng Định Giá và Quản Lý Tài Sản để tổ chức và quản lý hoạt động định
giá tài sản đảm bảo của các chi nhánh trực thuộc trên toàn hệ thống, đặc biệt là
trong lĩnh vực định giá bất động sản. Tuy nhiên, do đây là hoạt động còn khá mới
mẻ nên không tránh khỏi những vướng mắc khi tổ chức thực hiện. Vì những lí do
trên, đề tài sẽ chú trọng đi vào nghiên cứu các vấn đề còn tồn tại trong hoạt động
định giá tài sản thế chấp tại SCB để từ đó đưa ra những ý kiến đề xuất nhằm hoàn
thiện hoạt động định giá này.
2. Mục tiêu nghiên cứu
-
Nghiên cứu các nội dung liên quan đến hoạt động định giá tài sản thế chấp
như: phân loại tài sản thế chấp, nguyên tắc định giá, quy trình định giá,
nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá và các phương pháp định giá
thường được sử dụng phổ biến đối với tài sản thế chấp.
-
Thu thập thông tin về một số tài sản thế chấp là bất động sản tại SCB, thực
hiện định giá các tài sản thế chấp này theo đúng quy định của SCB và đánh
giá kết quả định giá. Đồng thời, tiến hành khảo sát lấy ý kiến của các nhân
viên tại SCB có liên quan tới hoạt động định giá tài sản thế chấp, qua đó
đánh giá thực trạng và rút ra hạn chế còn tồn tại trong hoạt động định giá
tài sản thế chấp tại SCB.
-
Đưa ra những ý kiến đề xuất để hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế
chấp tại SCB.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
-
Đối tượng nghiên cứu là tài sản thế chấp là bất động sản và hoạt động
định giá tài sản thế chấp.
-
Phạm vi nghiên cứu là các loại tài sản thế chấp là bất động sản thuộc địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận phía Nam đã được nhận
làm tài sản đảm bảo tại SCB và hoạt động định giá các tài sản này tại SCB.
Số liệu nghiên cứu được sử dụng từ năm 2009 đến 2011.
4. Phương pháp nghiên cứu
-
Sử dụng một số phương pháp như nghiên cứu lịch sử, nghiên cứu tình
huống, nghiên cứu hiện tượng để xem xét kinh nghiệm tổ chức hoạt động
định giá tại một số ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay và tìm ra
các nhân tố có tác động ảnh hưởng đến hoạt động này. Từ đó thu thập
thông tin liên quan và chuẩn bị dữ liệu, phát triển ý tưởng để thiết kế
bảng câu hỏi chi tiết phục vụ cho nghiên cứu định lượng.
-
Phương pháp định lượng: nghiên cứu bằng cách lập bảng các câu hỏi
đóng dạng trắc nghiệm (sử dụng thang đo thứ tự) để khảo sát ý kiến trực
tiếp từ các nhân viên tại SCB về thực trạng tổ chức hoạt động định giá tài
sản thế chấp tại SCB. Mẫu nghiên cứu khoảng 160 người, sau khi thu lại
các bảng trả lời sẽ thực hiện thống kê, phân tích, đánh giá kết quả nghiên
cứu, từ đó đưa ra các ý kiến đề xuất để hoàn thiện hoạt động định giá tài
sản thế chấp tại SCB.
5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài giới thiệu nội dung hoạt động định giá tài sản thế chấp là bất động
sản của SCB, đồng thời áp dụng để định giá tài sản trong từng trường hợp cụ thể
và đưa ra một số ý kiến đề xuất đối với những vướng mắc phát sinh khi tiến hành
định giá thực tế. Qua đó, ngân hàng có thể xem xét các ý kiến đề xuất này, nhằm
hoàn thiện chức năng quản lý và tổ chức thực hiện hoạt động định giá tài sản thế
chấp, góp phần giảm thiểu rủi ro trong công tác tín dụng.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục các
từ viết tắt, danh mục các bảng biểu, các phụ lục, nội dung luận văn gồm 03
chương:
-
Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng thương
mại
-
Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng
TMCP Sài Gòn
-
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại
Ngân hàng TMCP Sài Gòn.
-1-
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Tổng quan về tài sản thế chấp
1.1.1 Khái niệm tài sản thế chấp
Theo khái niệm chung về tài sản thế chấp thì tài sản thế chấp là tài sản mà bên thế
chấp dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp.
Theo quy định của Luật Dân Sự 2005 do Quốc Hội ban hành ngày 14/06/2005 thì tài
sản thế chấp tài sản là tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản
đó cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ hoặc thế chấp một phần bất động sản, động sản
có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ
trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được
hình thành trong tương lai.
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên liên quan có thể thỏa thuận giao cho
bên thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Đối với việc giao dịch đảm bảo trong các ngân hàng thương mại thì tài sản thế chấp
thường được định nghĩa như sau: tài sản thế chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử
dụng hợp pháp của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trả nợ đối với ngân hàng cho vay và không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng.
Các bên có thể thoả thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản.
1.1.2 Đặc điểm của tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp mà khách hàng vay và bên bảo lãnh dùng để thế chấp, bảo lãnh vay
vốn tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sau:
-
Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của
khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
-2-
•
Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách
hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của
pháp luật về đất đai.
•
Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà
nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo
đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước.
•
Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay,
bên bảo lãnh. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký
quyền sở hữu, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng
nhận quyền sở hữu tài sản.
-
Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo
lãnh và các giao dịch khác.
-
Tài sản ít hao mòn vô hình do tiến bộ của khoa học kỹ thuật, ít thay đổi công
nghệ và dễ dàng bán, chuyển nhượng, đảm bảo khả năng thu nợ khi xử lý tài
sản.
-
Tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý
của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, khách hàng vay,
bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản thế chấp, bảo
lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.
-
Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên
bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay với số
tiền bảo hiểm không thấp hơn mức dư nợ cho vay.
1.1.3 Phân loại tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp bao gồm cả bất động sản và động sản, có thể phân loại tài sản thế
chấp như sau:
-3-
Bất động sản:
-
Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
-
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
-
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
-
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
-
Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài
sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ,
thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
-
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản
thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp
tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản
thế chấp.
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản, có đặc điểm là không gắn cố
định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di, dời được như: máy, thiết bị,
phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ…
1.1.4 Vai trò của tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng
thương mại
Việc cấp tín dụng tại các NHTM thường sử dụng cơ chế sàng lọc các tiêu chí nhằm
lựa chọn dự án tốt, khách hàng tốt để cho vay. Tuy nhiên vì đây là một hoạt động
chứa đựng nhiều rủi ro nên cuối cùng các NHTM luôn yêu cầu khách hàng phải có
tài sản thế chấp cho ngân hàng để được cấp tín dụng, việc này góp phần rất lớn
nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Vai trò của tài sản
thế chấp thể hiện chủ yếu như sau:
-
Thứ nhất, tài sản thế chấp góp phần hạn chế rủi ro trong quyết định cấp
tín dụng. Khi không thể đánh giá hết được các tiêu chí của khách hàng để
cho vay, nhất là trong lần đầu tiên thiết lập quan hệ tín dụng thì việc này
-4-
càng khó khăn hơn, ngân hàng sẽ chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét
những cái hiện hữu, đó chính là các tài sản thế chấp mà chủ yếu là tài sản cố
định dùng để đảm bảo cho các khoản vay (Huỳnh Thế Du, 2004). Như vậy,
việc cấp tín dụng sẽ giảm thiểu rủi ro rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng
tài sản, nhất là những tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao. Khi tài sản
đã được thế chấp tại các NHTM thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay
của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy họ sẽ phải
thận trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình. Ngoài ra, việc quản
lý tài sản thế chấp cũng dễ dàng hơn khi các NHTM nắm giữ những giấy tờ
sở hữu tài sản và đã được Nhà nước xác nhận. Đây chính là nguyên nhân
giải thích tại sao các NHTM coi tài sản thế chấp là yếu tố rất quan trọng
trong quyết định cấp tín dụng của mình trong khi về mặt nguyên lý, tài sản
thế chấp chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong quyết định cấp tín
dụng.
-
Thứ hai, tài sản thế chấp là cơ sở để thực hiện thu hồi nợ. Đối với các
NHTM sau khi đã cấp tín dụng cho khách hàng thì vấn đề cần quan tâm tiếp
theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và đầy đủ. Khi hoạt động sản xuất kinh
doanh của khách hàng ổn định, năng lực tài chính tốt, khách hàng có thiện
chí trả nợ thì việc thu hồi nợ không gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, khi xảy
ra những trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán nợ vay cho ngân
hàng thì lúc này tài sản thế chấp được xem là cơ sở quan trọng để thực hiện
hoạt động thu hồi nợ. Khi đó ngân hàng sẽ xem xét và đánh giá lại giá trị tài
sản thế chấp của khách hàng để có các biện pháp xử lý phù hợp như gán nợ
hoặc phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Nếu tài sản thế chấp của khách
hàng có giá trị cao, nằm ở vị trí thuận lợi, có tính khả mại thì việc phát mãi
tài sản có thể đảm bảo thu hồi đầy đủ khoản nợ cả gốc và lãi, ngược lại ngân
hàng có thể bị mất vốn nếu sau khi phát mãi toàn bộ tài sản thế chấp của
khách hàng mà vẫn không đủ để thu hồi vốn. Như vậy, ngay từ khi quyết
định cấp tín dụng, các NHTM đã thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng thấp
-5-
hơn giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng
nếu có rủi ro xảy ra.
1.2 Tổng quan về định giá tài sản thế chấp
1.2.1 Khái niệm về định giá tài sản thế chấp
Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để
nói đến định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp.
Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai thuật ngữ đều có
chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà
chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định.
Khi nghiên cứu về định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều
định nghĩa khác nhau:
-
Theo tự điển Oxford: “Định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật,
của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh”.
-
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
-
Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Định
giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản
chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do vậy, định giá là áp dụng
các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và
phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình
thành giá trị của chúng”.
-
Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: Định giá là một nghệ thuật hay khoa
học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một
thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem
-6-
xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư
lựa chọn.
-
Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam
thì định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt
Nam hoặc thông lệ quốc tế
Do vậy, có thể hiểu khái niệm về định giá tài sản thế chấp như sau:
Định giá tài sản thế chấp là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Hay nói cách khác
định giá tài sản thế chấp là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam
hoặc thông lệ quốc tế trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những
phương pháp phù hợp.
1.2.2 Các nguyên tắc trong định giá tài sản thế chấp
Hoạt động định giá TSTC phải tuân thủ những nguyên tắc 1 nhất định trong quá trình
xác định giá trị của tài sản. Có thể chia các nguyên tắc thành 4 nhóm như sau:
-
Nhóm 1: Nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng
•
Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay
thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được
xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
•
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác
định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
-
Nhóm 2: Nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng tài sản
•
Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng
để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.
1
Nội dung đầy đủ của các nguyên tắc xem thêm trong Phụ lục 1
-7-
•
Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào
tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
•
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu tư
tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp
tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
•
Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các
yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể
được phân phối cho từng yếu tố này.
-
Nhóm 3: Nguyên tắc gắn liền với thị trường
•
Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan
hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản
đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản.
•
Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của
những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.
•
Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó
nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.
•
Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh,
ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có
thể không còn lợi nhuận.
-
Nhóm 4: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Việc sử dụng tốt
nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong
những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ
thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
1.2.3 Quy trình định giá tài sản thế chấp
-8-
Doanh nghiệp, tổ chức định giá và nhân viên định giá phải tuân theo đầy đủ trình tự
sáu bước sau đây2:
-
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị
thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
-
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định
giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện
từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá.
-
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
-
Bước 4: Phân tích thông tin.
-
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Thẩm định viên phải nêu
rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần
thẩm định giá và cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều
phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ
thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá. Ngoài ra thẩm định viên cần
nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử
dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để
kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
-
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
1.2.4 Các phương pháp định giá tài sản thế chấp
Về lý thuyết có 5 phương pháp định giá tài sản thế chấp, một tài sản có thể được
định giá bằng một hoặc nhiều phương pháp khác nhau tuỳ thuộc vào đặc điểm của
từng loại tài sản cụ thể.
1.2.4.1 Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công
2
Nội dung đầy đủ của các bước trong quy trình xem tại Phụ lục 2
-9-
hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời
điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác
định giá trị thị trường của tài sản.
Đối tượng áp dụng của phương pháp so sánh trực tiếp là tất cả những tài sản có giao
dịch trên thị trường. Trong lĩnh vực định giá bất động sản, phương pháp này thường
được sử dụng nhiều hơn các phương pháp khác vì các lí do sau:
-
Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần phải xây
dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, đặc biệt phương pháp này càng
dễ thực hiện hơn đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị
trường bất động sản.
-
Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường,
nên dễ được mọi người chấp nhận.
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động sản
để ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các bất động sản thương mại - dịch vụ
và thường ít được sử dụng để định giá những bất động sản công nghiệp, những bất
động sản đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng vì
chúng rất ít hoặc không có giao dịch trên thị trường nên không có cơ sở để so sánh.
Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh:
-
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài
sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị
trường.
-
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài
sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định
giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời
điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
- 10 -
-
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh
đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
-
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài
sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so
sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định
giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
-
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút
ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần
thẩm định.
Mặc dù phương pháp này thường được sử dụng nhiều trong hoạt động định giá bất
động sản nhưng do yếu tố thị trường đóng vai trò quan trọng nên phương pháp bộc
lộ những nhược điểm sau:
-
Các thông tin dùng làm cơ sở so sánh phải rõ ràng, chính xác. Nếu các thông
tin giao dịch không chính xác thì không sử dụng được phương pháp này.
-
Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá,
đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra
trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị
trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian
ngắn thì phương pháp này sẽ trở nên kém hiệu quả.
-
Phương pháp so sánh chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc
đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương
pháp này không những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở
vững chắc và thiếu sức thuyết phục.
1.2.4.2 Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một
tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá.
- 11 -
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá những tài sản có
mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ
thông tin để áp dụng phương pháp so sánh. Ngoài ra còn được sử dụng để thẩm định
giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi
Nhà nước giải tỏa, đền bù hoặc để kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá
khác.
Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí:
-
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó
là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo
nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp
xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ,
ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương.
-
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công
trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế,
phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
-
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm
giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
-
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao
mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công
trình.
-
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng
(+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
Giá trị bất
động sản
=
Giá trị ước
tính của lô
đất
+
Chi phí tái tạo
hay chi phí
thay thế
CTXD trên đất
-
Giá trị hao mòn
tích lũy của
CTXD
- 12 -
Các bước tiến hành thẩm định giá máy móc, thiết bị theo phương pháp chi phí:
-
Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá.
-
Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa
máy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí
phải nộp theo quy định của pháp luật.
-
Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao mòn
lũy kế của máy, thiết bị.
-
Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ
kết quả bước 3.
Giá trị
máy móc
thiết bị
=
Chi phí tái tạo hay
chi phí thay thế
máy móc thiết bị
-
Giá trị hao mòn tích lũy
(do hao mòn hữu hình
và hao mòn vô hình
Phương pháp này được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản ít mua bán trên thị
trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai. Tuy nhiên, phương pháp
vẫn bộc lộ một vài nhược điểm:
-
Chi phí tạo ra tài sản không phải lúc nào cũng bằng và phù hợp với giá trị tài
sản. Chính vì thế, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng
giá trị thị trường. Ngoài ra phương pháp chi phí còn tính toán chi phí của
từng bộ phận cấu thành tài sản, vì thế tổng giá trị của nhiều bộ phận trong
một tài sản nhiều khi càng tách rời giá trị toàn bộ tài sản.
-
Việc ước tính hao mòn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào kiến chủ quan của
người định giá.
-
Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải am hiểu về kỹ thuật xây dựng,
kinh tế xây dựng cũng như về thị trường đầu tư xây dựng cơ bản.
1.2.4.3 Phương pháp thu nhập
- 13 -
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các
dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành
giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn
hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất
động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được
thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp, thường
gặp khi định giá những căn hộ, những công trình thương mại và những công trình
làm văn phòng. Phương pháp này cũng có thể áp dụng cho những bất động sản là
nhà ở một gia đình trong các khu dân cư.
Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:
-
Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài
sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn. Phương
pháp này có 3 bước thực hiện như sau:
•
Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với
mỗi loại tỷ suất vốn hoá thích hợp.
•
Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hoá hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu
nhập.
•
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hoá trực tiếp.
V=
hoặc:
Trong đó:
I
R
V = I x GI
V : giá trị tài sản
I : thu nhập ròng trong một năm,
R : tỷ suất vốn hoá,
GI : hệ số thu nhập (GI = 1/R).
- 14 -
-
Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ
tài sản đầu tư qua các năm khác nhau. Các bước tiến hành phương pháp này
như sau:
•
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
•
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản và giá trị thu
hồi của tài sản vào cuối kỳ.
•
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí
đồng thời ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ.
•
Bước 4: Xác định giá trị tài sản bằng công thức chiết khấu dòng tiền.
Dòng tiền không đều:
NPV = − I +
CF1
(1 + r )
1
n
CF2
(1 + r )
2
+ ... +
CFn
(1 + r )n
CFt
NPV = − I + ∑
(1 + r )t
t =1
Trong đó:
+
I : nguồn vốn đầu tư ban đầu
CFt : dòng tiền ròng năm thứ t
n : tuổi thọ kinh tế
r : tỷ lệ chiết khấu
Dòng tiền đều: Khi CF1 = CF2 = ... = CFn = A thì
NPV = − I +
A
(1 + r )
1
n
NPV = − I + A∑
t =1
+
A
(1 + r )
2
+ ... +
A
(1 + r )n
1
(1 + r )t
Phương pháp thu nhập do phải xác định được giá trị thu nhập ròng của tài sản nên
trong hoạt động định giá đã phát sinh những nhược điểm sau:
